נתוני רקע ועובדות:

1. התובעת, היא קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל" או "המינהל"), אשר על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין הינה הבעלים של חלקה מס' 85 בגוש 7731 המצויים בעיר חדרה (להלן: "החלקה"). שטחה הכולל של החלקה הוא 1,296 מ"ר , מספרה הקודם של החלקה היה 14 אולם הוא שונה בהליך פרצלציה רצונית שנרשמה ביום 28.11.93.

2. על החלקה מצוי מבנה שחלקו בנוי בלוקים וחלקו סככה מיריעות בד קשיח (להלן: "המבנה"). המבנה שוכן בחלקו על החלקה (138 מ"ר) ובחלקו על חלקה 63 בגוש 7731 (77 מ"ר) אשר בשימוש של עיריית חדרה. המבנה שימש במועד הגשת התביעה כמשתלה שהופעלה ע"י נתבע מס' 1, ואשר חתם עם נתבעת מס' 2 (להלן: "האגודה"), על חוזה שכירות שנתי, מכוחו ראה עצמו זכאי להפעלת המשתלה.

3. לאחר תחילת ההליכים בתיק זה, ביום 7.9.10 ניתן פס"ד בהסכמה לפינויו של נתבע מס' 1, מר חן, מהמבנה וההליכים בתיק זה נמשכו בין קק"ל לאגודה בנוגע לשאלת הזכויות בחלקה.

טענות קק"ל

4. לטענת קק"ל אין כל ספק בנוגע לבעלותה בחלקה ולמעשה המחלוקת היא בשאלה האם לאגודה יש זכויות בחלקה, ואם כן, מה הן טיבן של זכויות אלה. קק"ל סבורה כי נטל ההוכחה באשר לזכויות האגודה בחלקה מוטל על האגודה, והיא לא עמדה בו. האגודה לא הציגה ולו ראייה אחת בקשר למבנה שעל החלקה, האגודה כשלה לחלוטין להוכיח כי הוענקו לה זכויות כלשהן בחלקה או במבנה שעל החלקה.

מעדותו של העד מטעם האגודה, מר שלום אושרי, אשר כיהן כיו"ר ועד האגודה בעבר (להלן: "מר אושרי"), עולה כי כבר 25 שנה הוא אינו יודע מה מתרחש באגודה וכמו כן הוא אינו יודע אם במהלך אותן השנים האגודה חתמה על הסכם כל שהוא עם המינהל או עם עיריית חדרה בנוגע לחלקה. למעשה מר אושרי הודה בעדותו כי הוא אינו ידע אם נכרת אי פעם חוזה ביחס לחלקה. הטענה היחידה שהייתה בפיו הינה כי ביום 21.12.78 הוא ביקר במשרדי המינהל כדי לטפל בתיק של האגודה, אולם התיק לא נמצא ולכן הוסכם כי לא יחייבו את האגודה בריבית בגין איחור בתשלום. מר אושרי אף לא טען כי שילם אי פעם למינהל תשלום כלשהו. גם לו הטענה כי בשנת 1978 האגודה שכרה את החלקה הייתה מתקבלת בדוחק, הרי שאין לכך משמעות במועד הגשת התביעה. יתר על כן, האגודה כלל לא הגישה במסגרת ראיותיה, ולו בבדל ראיה המציגה בקשר לחלקה תשלום כלשהו למינהל, אם תשלום בגין דמי שכירות, דמי חכירה או דמי היוון.

לאור כל האמור התובעת טענה כי יש לקבל את התביעה, להורות על סילוק ידה של האגודה מהחלקה וליתן צו הריסה למבנה המצוי על החלקה.

טענות האגודה

5. לטענת האגודה היא קיבלה את החלקה מהחברה המשכנת דאז של קק"ל, חברת שיכון עובדים (להלן: "החברה המשכנת"), בשנת 1952 ומאז, במשך 61 שנים היא מחזיקה בה ברציפות. האגודה קיבלה רשות להקים את המבנה בסביבות שנת 1952 מכל הנוגעים לדבר, הן מקק"ל ישירות, הן מהחברה המשכנת, והן מעיריית חדרה. האגודה בנתה את המבנה הקטן לצורך תושביה, שילמה את המיסים לרשויות השונות ואף דמי שכירות. האגודה הייתה אמורה לקבל חוזה חכירה על המבנה אולם מכוון שהחלקה הייתה באזור בו לא בוצעה בזמנו פרצלציה לא הוסדרה החכירה רשמית. הפרצלציה בוצעה רק בשנת 1993, אבל בפועל הכול הכירו בזכות האגודה כחוכרת לדורות. למעשה עדותו של מר אושרי חוזרת ומחזקת נקודה זו - רישום הזכויות הקיימות של האגודה בחלקה לא בוצע מכוון שבזמנו לא ניתן היה לרשום את הזכויות עקב העדר פרצלציה. לאחר שבוצעה הפרצלציה בחלקה, וניתן היה לקבל חוזה חכירה על המבנה ולרשום אותו בטאבו, לא היה באגודה מי שיטפל בעניין זה, והמבנה נשאר בידי האגודה ללא חוזה חכירה רשמי.

6. לטענת האגודה התובעת לא נתנה הסבר מניח את הדעת לכל עשרות המסמכים הישנים מספרי האגודה, מגנזכי הקק"ל וההסתדרות הציונית בירושלים שהוגשו בתיק זה ואשר מצביעים על זכויות שונות שהוקנו לאגודה. למעשה החברה המשכנת היא זו שהקימה את שכונת בית אליעזר והיא זו שניהלה במשך שנים רבות את השכונה, לרבות גביית דמי שכירות. במבנה שבנתה האגודה ברשות, ואשר ממוקם בשטח ציבורי, שסומן לשימושים ציבוריים בתוכנית המתאר, פעלה חנות שכונתית, מעין קיוסק. האגודה מפנה לנספחים יג' עד יז' לראיות אותם הגישה (ראה: נ/1) בהם יש לטענתה הסכמה של המינהל להחכיר את החלקה לאגודה. יש בהסכמה זאת התחייבות ברורה וחד משמעית מצד המינהל ועיריית חדרה להחכיר את המבנה לאגודה.

האגודה טענה כי בדרישתה של התובעת לסלק את ידה מהחלקה וליתן צו הריסה למבנה היא למעשה מתעלמת מזכויות שביושר, מתעלמת מ – 61 שנות ההחזקה בקרקע, משנות הטיפוח של הקרקע ע"י האגודה, ומהעובדה שבעצם לא מדובר בפולשת אלא בקרקע שנמסרה לאגודה כדי שתבנה עליה לטובת ורווחת תושביה. זאת ועוד, המבנה עומד במחציתו על החלקה של המינהל ומחציתו על קרקע השייכת לעיריית חדרה אשר אינה מתנגדת להחזקת האגודה במקום. לפיכך האגודה טענה כי אין לפנותה מהמקום אלא הנכון הוא להסדיר את זכויותיה בחוזה חכירה, בתמורה מקובלת, כאשר יש לתת לה זכות קדימה על פני כל אדם זר.

דיון

6. הכלל במשפט האזרחי הוא כי "המוציא מחברו עליו הראיה" (משנה בבא קמא ג יא). על התובע להוכיח את עילת תביעתו על כל מרכביה העובדתיים. במישור האזרחי, מידת ההוכחה היא הטיית מאזן ההסתברות לאחר שבית המשפט בוחן את מהימנותן של הראיות אשר הובאו בפניו, את דיותן והמשקל שיש להעניק להן ומגיע למסקנה כי גרסה אחת סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד (ראה: ד"ר נ. קנת ועו"ד ח. קנת, נטל ההוכחה והחזקות במשפט האזרחי ובמשפט הפלילי [הוצאת בורסי, התשס"ב – 2002] עמ' 49). חובת שכנוע זו מעוגנת בעקרון הבסיסי של דיני הראיות, שלפיו בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו יישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, ולשכנע כי זו אכן מתקיימת (ראה: ע"א 533/87 - ארגון מושבי הפועל המזרחי בע"מ נ' משה ולך . פ"ד מג(2), 864).

7. במקרה שלפניי, לאחר שעיינתי בתיק ובחנתי את המסמכים השונים, הגעתי למסקנה כי קק"ל עמדה בנטל הנדרש ועל כן דין תביעתה לעניין הפינויי להתקבל. להלן אנמק מסקנתי זו.

אין מחלוקת כי הנתבעת בנתה את המבנה ועשתה בו שימוש, ע"י השכרתו, במשך שנים רבות. לטענת המינהל על פי הרישום הקיים אין לנתבעת למעשה כל זכות רשומה בחלקה במבנה (ראה: נסח – נספח א' לת/1). הנתבעת הציגה לפני בית המשפט שלל מסמכים אולם אף לא אחד מהמסמכים מהווה ראייה חותכת לזכויות כל שהן שיש לה במבנה או בחלקה.

אין נפקא מינה לעובדה שנתבעת נהגה במבנה מנהג בעלים, גבתה דמי שכירות עבורו, שילמה מיסים ואגרות ואף קיבלה יחס של בעלים מעריית חדרה, מועצת הפועלים וכו'. הרישום של החלקה והמבנה הבנוי עליה הוא חד משמעי, ועל עובדה זו אין מחלוקת בין הצדדים. בהערת אגב אציין כי הנתבעת לא טענה כל טענה לפי פרק ד' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ולכן לא דנתי בבסוגיות או סעדים המנויים בו.

8. סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"כוח ההוכחה של רישום

(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969.

(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו..."

זכויות הבעלות בנכס מקרקעין הינן בהתאם לרישום בפנקסי המקרקעין המהווה ראיה חותכת לתוכנו. עובדה זו היא ממושכלות היסוד בדיני מקרקעין, שאינה נחלתם של משפטנים בלבד. ישנה חשיבות מהמעלה הראשונה לרישום הזכויות בפנקס הזכויות או במרשם המקרקעין באופן שישקף את המצב לאשורו, רישום אותו לא טרחה הנתבעת לבצע ולהשלים במשך שנים.

9. מעבר לנדרש יש לציין כי העברת זכויות במקרקעין דורשת מסמך בכתב. דרישה זו היא דרישה מהותית שאינה ניתנת לוויתור. ידוע כי בניית בית על המקרקעין, כשלעצמה, אינה תחליף להתמלאות דרישת הכתב (ראה: ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185, עמ' 196). האגודה ניסתה ועשתה כל שביכולתה, להמציא מסמכים שונים שיעידו על זכותה, אולם כאמור לא היה במסמכים אלה כדי להועיל שכן באף מסמך מהמסמכים הרבים שהוגשו, אין אישור של המינהל או של רשות המוסמכת לכך לזכויותיה של האגודה בחלקה או במבנה. חלק מהמסמכים אף מתייחסים לקרקע אחרת כגון: קרקע שמוקצית לעירייה לצורך הקמת גן ילדים, בית ספר וכו' (ראה: נ/1 נספחים טו' – יז'). גם בעדותו של מר אושרי, עד ההגנה המרכזי, אין כדי להועיל. מר אושרי אשר פרש מתפקידו באגודה לפני 20 שנה בקירוב (ראה עמ' 31 לפרוטוקול הדיון מיום 19.6.13) , ענה בעדותו לרוב השאלות בתשובה כי "הוא אינו זוכר" .

10. מר אושרי נשאל באופן מפורש לגבי זכויות האגודה בעמ' 32 – 33 לפרוטוקול הדיון מיום 19.6.13:

"ש. אני עברתי על התצהיר שלך עם כל הנספחים, לא מצאתי חוזה בין האגודה לבין קק"ל או בין האגודה לבין מינהל מקרקעי ישראל. אני רוצה לתת לך הזדמנות להגיד לנו שהחוזה לא צורך כי נאבד אבל יש חוזה כזה. זאת אומרת שאתה יודע שנחתם חוזה ולא מצאתם אותו?

ת. אחרי 55 שנה עברו, זה מכתבים שהתפזרו והתחלפו וועדים. יכול להיות שהחוזה אבד.

ש. אני רוצה שתגיד לי שיש חוזה כזה ולא מצאת אותו הוא אבד אתה יכול להגיד דבר כזה.

ת. אני לא יכול להגיד דבר כזה.

ש. אני רוצה שתגיד לי האם אתה יודע שיש חוזה ממועד כלשהו בין האגודה לעירית חדרה וגם אותו לא מצאתם הוא אבד יש חוזה כזה?

ת. ייתכן, אני לא זוכר. מדובר בתקופה ארוכה.

ש. לא מצאתי בתצהירך שום קבלה על תשלום ששילמה האגודה למינהל או לקק"ל. אתה אי פעם בתקופה שהיית יו"ר ראית תשלום שבוצע מהאגודה למינהל או קק"ל.

ת. אני יודע שהייתי בקק"ל ויש מכתב מצורף, באתי לשלם (העד מעיין בתצהירו) אני מפנה לנספח ה, ואני מצטט... שביום 21.12.78 ביקרתי שם כדי לטפל בתיק אגודה שיתופית בית אליעזר... ביקשתי מהם שיתנו לי מכתב שביקרתי לגבי התשלום והוא נתן לי מכתב עם חתימה של המינהל.

ולמטה מזה:

"משיב לשאלות בית המשפט :

ש. מה קרה מאז.

ת. ייתכן שהתחלף וועד אחר ואני לא יודע אם הוסדר, אני לא שילמתי כלום... "

עם כן, אין בעדותו של מר אושרי כדי לסייע לאגודה להוכיח את זכויותיה. נהפוך הוא, ככל שהיה חוזה חכירה שאבדו עקבותיו, הרי לפי עדותו של מר אושרי, לא שולמו דמי חכירה כנדרש במשך שנים.

11. עם כל ההבנה לטענותיה של האגודה, אין בית המשפט יכול לתת יד להפרה של החוק. לא ניתן לקבל את המשך החזקתה של האגודה במבנה ללא כל אסמכתא המאשרת את זכותה בו ובניגוד לרשום במרשם. אנו מצויים במדינת חוק, וחוקים יש לקיים גם כאשר מדובר בנסיבות המתוארת ע"י הנתבעת. הנתבעת במקרה שלפניי הייתה צריכה לנהל את ענייניה בצורה עניינית ומסודרת. ככל שהוקצו לאגודה אי אלו זכויות היה עליה לוודא את רישומן, והיה עליה להחזיק את כל המסמכים הנדרשים לאישור זכויותיה. משלא עשתה כן, אין לנתבעת להלין אלא על עצמה.

12. באשר לסעדים הנדרשים ע"י המינהל. כאמור המינהל ביקש להורות על סילוק ידה של האגודה מהחלקה וליתן צו הריסה למבנה המצוי על החלקה.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים והראיות שהובאו לפני הגעתי למסקנה כי יש להיעתר לבקשת המינהל באופן חלקי בלבד. אני מורה על סילוק ידה של האגודה מהחלקה אולם אין אינני נעתר בנסיבות אלה לסעד הנוסף של צו הריסה. כפי שעולה מחומר הראיות המבנה מצוי בחלקו על שטחה של עיריית חדרה, ומאחר והעירייה כלל לא הייתה צד להליכים אלה שלפני, ועמדתה בנוגע למבנה לא נשמעה, אין ליתן צו הריסה למבנה.

התוצאה:

13. אשר על כן התביעה מתקבלת באופן חלקי כדלקמן:

הנתבעת מס' 2, או מי מטעמה, יסלקו את ידם מהחלקה - מהמקרקעין הידועים כמס' 85 בגוש 7731 המצויים בעיר חדרה, ויפנו את המבנה תוך 90 יום מהיום.

בהתחשב בנסיבות המיוחדות לתיק זה, בשים לב לעובדה כי הנתבעת גם היא גוף המייצג ציבור מסויים ויתכן והצדדים לא היו מגיעים לביהמ"ש אם שני הצדדים היו שומרים מסמכים, אינני עושה צו להוצאות על אף התוצאה.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים

ניתן היום, כ"ב טבת תשע"ד, 25 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.