1. לפניי תביעה לפינוי מושכר המוחזק בשכירות מוגנת, בעילות של אי תשלום דמי שכירות, נטישה והפרת חוזה השכירות.

התביעה כוללת גם סעד כספי לתשלום שכר דירה ראוי.

2. העובדות הרלוונטיות לענייננו הינן כדלקמן:

הנתבע הינו רופא תעופתי במקצועו.

ביום 19.8.79 רכשו הנתבע ואשתו דאז גב' מרי הנדל, מאת המנוחים מיכאל ופנינה סנדלר ז"ל, את זכויות הדיירות המוגנת בדירה הנמצאת בקומה שנייה ברחוב אלחנן 8 בחיפה, הכוללת שלושה וחצי חדרים, והידועה כחלקה 46/7 בגוש 10809, לצרכי מגורים (להלן "הדירה").

3. בסעיף 4 לחוזה השכירות נקבע כדלקמן:

"השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרת מגורים בלבד ולא לאיזה מטרה אחרת שהיא"

בנספח התנאים הנוספים של החוזה, נקבע כדלקמן:

"כל עוד יתגורר השוכר בדירה תהא לו הזכות ליחד בה מקום לקבלת חולים ולקבל חולים בדירתו"

4. בשנת 1996, הלך המנוח סנדלר מיכאל ז"ל לעולמו, ובצוואתו, הוא הוריש את הדירה לתובע שהינו נכדו. עם זאת, הוא הורה כי לאשתו פנינה סנדלר ז"ל, תהיה הזכות ליהנות כל ימי חייה מדמי השכירות של הדירה, ומצד שני, לשלם את ההוצאות בגין הדירה.

5. בשנת 2000 נרשמו זכויות הבעלות בדירה בספרי המקרקעין על שם התובע.

6. ביום 16.3.08 הלכה המנוחה פנינה סנדלר ז"ל לעולמה, והחל מתאריך זה, עברה אל התובע הזכות לקבל את דמי השכירות של הדירה, והודעה מתאימה נשלחה אל הנתבע, במכתב מיום 30.3.08 על פי הנטען.

7. עד למועד פטירתה, שילם הנתבע למנוחה פנינה סנדלר ז"ל את דמי השכירות עבור הדירה בסך של 300 ₪ לחודש.

החל מיום 1.4.08, הפסיק הנתבע לשלם שכר דירה.

8. ביום 13.5.10 הגיש התובע את התביעה דנן לפינוי הנתבע מהדירה.

עובר להגשת התביעה, ועל פי עדותו של הנתבע שלא נסתרה, ניהל הנתבע עם התובע משא ומתן לרכישת זכויות הבעלות בדירה, שבמסגרתו סוכם על הזמנת שמאי לאומדן שוויה של הדירה והערכת הסכום שעל הנתבע לשלם לתובע בגין רכישת זכויות הבעלות בה. משהגיע רגע סיכום העסקה, חזר בו התובע מהסיכום הנ"ל וביקש לרכוש את זכויותיו של הנתבע בדירה. הנתבע סירב, וזמן קצר לאחר מכן, הוגשה התביעה.

9. הואיל והתביעה מושתתת כאמור על עילות שונות, אפרט להלן את התשתית שעליה מבוססת כל עילה כדלקמן:

אי תשלום דמי שכירות

לטענת הנתבע, ביום 1.6.07 אירע פיצוץ בצנרת ובמערכת הביוב של הדירה, וכל הדירה הוצפה במים. ניסיונותיו ליצור קשר טלפוני עם התובע לביצוע התיקון, לא זכו למענה. עקב דחיפות העניין, שכר הנתבע את שירותיו של איש מקצוע אשר ביצע את התיקון הנדרש, בעלות של 42,000 ₪ על פי הנטען.

10. פניותיו של הנתבע אל התובע בדרישה להשתתפות במחצית עלות התיקון הנ"ל, מכח סעיף 68 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן "החוק"), לא זכו למענה. אי לכך, החליט הנתבע לקזז את הסכומים המגיעים ממנו לתובע עבור שכר דירה, ואשר הסתכמו עד ליום הגשת כתב ההגנה בסך של 7,500 ₪ ( 300 ₪ X 25 חודש), מהסכומים המגיעים לו מהתובע עבור התיקון הנ"ל, והמשוערכים ליום הגשת כתב הגנה בסך של 25,124 ₪.

בנסיבות אלה טוען הנתבע כי לא קמה לתובע עילת פינוי נגדו מחמת אי תשלום דמי שכירות.

11. לעומתו טען התובע כי הנתבע לא הוכיח את מהות התיקון שבוצע על ידו ואת עלותו. בנוסף לא הוכיח כי התיקון הוא מסוג התיקונים שעליהם חלה חובת השתתפות מכח סעיף 68 לחוק. עוד טען כי לנתבע לא מוקנית זכות קיזוז, שכן זכות זו נתונה לבית הדין לשכירות מכח סעיף 68 (ה) לחוק. לחילופין טען כי אף אם קמה לנתבע זכות קיזוז, הרי זכות זו אמורה להיות מופנית כנגד "בעלת הבית" כמשמעות מושג זה בחוק, שהיא המנוחה גב' פנינה סנדלר ז"ל במקרה שבפנינו, ולא כלפיו.

לאור זאת טען התובע כי אי תשלום דמי שכירות על ידי הנתבע, באופן שיטתי ומכוון, לתקופה ממושכת וללא כל הצדקה שבדין, מהווה הפרה של חוזה השכירות, ומקים לו עילת פינוי על פי סעיפים 131 (1) ו-(2) לחוק.

12. נטישה/הפרת חוזה השכירות

מאז שנת 1979 שימשה הדירה כדירת מגוריו של הנתבע שבה גידל שלושה מילדיו, וחלק ממנה שימש אותו כמרפאה לביקור ובדיקת חולים, בהתאם לזכות שהוקנתה לו על פי חוזה השכירות (ראה סעיף 3 לעיל).

13. בשנת 2003 רכש הנתבע יחד עם אשתו לעתיד גב' דניס כרמלי דירה בהקמה ברח' אלתרמן 21 בהרצליה, ושעליה נרשם שעבוד לטובת הבנק הבינלאומי הראשון לישראל. בשנת 2005 נישא הנתבע לגב' דניס ושני בני הזוג עברו להתגורר בדירה בהרצליה, ונולדו להם שני ילדים, דניאל שהינו בן ארבע שנים כיום, ותינוק בן שנה.

14. הנתבע טוען כי מרכז חייו נע בין הדירה שבהרצליה שבה הוא הקים משפחה כאמור, לבין הדירה נשוא התביעה, שבה הוא ישן פעמיים עד שלוש פעמים בשבוע, ומקבל בה חולים. עוד טען כי כל חפציו האישיים נמצאים בדירה, וכי הדירה מהווה את כתובתו הרשומה במשרד הפנים, ואליה נשלחים לו דברי הדואר באופן קבוע.

15. התובע לעומתו טען כי מרכז חייו של הנתבע הוא בהרצליה, וכי הדירה נשוא התביעה משמשת את הנתבע כאחת מהמרפאות שבהן הוא נותן שירותים כרופא תעופתי, ולא למטרת מגורים במובן הרגיל והמקובל של המילה. עוד טען כי מטרת המגורים הפכה להיות המטרה התפלה של השכירות, לעומת ניהול מרפאה בדירה, שהפכה להיות המטרה העיקרית, וזאת בניגוד לחוזה השכירות שבו הוגדרה מטרת השכירות למגורים בלבד, והשימוש במרפאה היווה שימוש לוואי למטרה זו.

בנסיבות אלה טוען התובע כי קמה לו עילת פינוי כנגד הנתבע מחמת נטישה והפרת חוזה השכירות. עוד טען כי הנתבע מנהל את המרפאה שבדירה תחת שם חברה שבבעלותו היא "בר לב רפואה ותעופה בע"מ", וגם בכך יש הפרה של סעיף 6 (א) לחוזה השכירות האוסר על העברת המושכר או חלק ממנו לאחר ללא הסכמת המשכיר, המזכה אותו בסעד של פינוי.

16. דיון

אי תשלום שכר דירה

אין מחלוקת כי הנתבע הפסיק לשלם שכר דירה החל מיום 1.4.08, והמחלוקת היא בשאלה האם הוא הוכיח את טענת הקיזוז שהועלתה על ידו, והמתייחסת לתיקונים שבוצעו בדירה כמתואר בסעיף 9 לעיל?

17. שני מקורות עליהן יכול היה הנתבע לבסס את טענת הקיזוז שהועלתה על ידו. הראשון הוא מקור חוזי המעוגן בדף התנאים הנוספים שצורף לחוזה השכירות, ושבו נקבע בין היתר:

"סנדלר מתחייב כמו כן לתקן על חשבונו כל לקוי במערכת הצנרת המעבירה מים לדירה"

המקור השני מצוי בסעיף 68 לחוק הקובע כדלקמן:

"(א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.

(ב) תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ואינם תיקונים כאמור בסעיף קטן (א), חייב בהם הדייר והוצאות תיקונים אלה יחולו עליו; ........

(ג) לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבנין.

(ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר.

(ה) בית הדין מוסמך להחליט על הוצאות סבירות של התיקונים לפי סעיפים קטנים (ב), (ג) ו-(ד), ורשאי בהחלטתו להרשות לדייר לקזז אותן הוצאות כנגד דמי השכירות שיגיעו לבעל הבית" (ההדגשות אינן במקור)

18. למרות קיומם של שני המקורות הנ"ל, הנתבע כשל בהוכחת התשתית העובדתית שעליה נשענת טענת הקיזוז. במה דברים אמורים?

הנתבע צירף כנספח ב' לתצהירו (נ/3) חשבונית מס/קבלה על סך של 42,000 ₪, ובה נרשם בין היתר "החלפת כל הצנרת לאחר פיצוץ וגרימת נזקים ממערכת ביוב". מלבד צירוף החשבונית הנ"ל, הוא לא דאג לזמן את איש המקצוע שביצע את התיקון הנ"ל ו/או להביא כל עדות או ראיה אחרת, במטרה להוכיח את אמיתות הדברים שנרשמו בחשבונית הנ"ל, ובין היתר, את מהות התיקון שבוצע, והאם מדובר בתיקון הנופל תחת אחריותו של התובע מכח חוזה השכירות (כחליפם של בעלי הבית), או לחילופין, בתיקון שמתייחס לחלקים בדירה שאינם בשימושו הייחודי של הנתבע, ושהאחריות לתיקונם חלה במשותף על הנתבע ובעל הבית מכח סעיף 68 הנ"ל.

אף הנתבע בעדותו מסר כי אינו יודע מה מקור הפיצוץ ומה התיקונים שבוצעו (ראה עדותו בעמ' 25 ש' 7-1).

בהעדר תשתית ראייתית כאמור, הנני קובעת כי הנתבע לא הוכיח את טענת הקיזוז שהועלתה על ידו, ומשכך קמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבע מחמת אי תשלום דמי שכירות החל מיום 1.4.08. בנוסף יוזכר כי אף אם הוכחה טענה זו, הרי לא קמה לנתבע זכות קיזוז, אלא בהיתר מבית הדין לשכירות מכח סעיף 68 (ה) לחוק.

19. טענת הנטישה

מהעדויות התברר כי מתוקף עיסוקו כרופא תעופתי, מנהל הנתבע מרפאות במקומות שונים בארץ (בשדה התעופה בן גוריון, במרכז הרפואי מגדל ויצמן בתל-אביב, במכון מור בבני ברק, בדירה נשוא התביעה בחיפה, ובשדה התעופה בחיפה), וכי הוא שוהה פעמים רבות בחו"ל לתקופות ממושכות, ובכלל זאת, ארבע פעמים בשנה בארה"ב, למשך 3.5 שבועות כל פעם.

20. עוד הוכח כי בשנים 1975-1976, בהיותו סטודנט, רכש הנתבע זכויות דיירות מוגנת בדירת חדר ברח' ליאונרדו דה וינצ'י 6 בחיפה, וכי בשנת 1979, הוא רכש יחד עם אשתו לשעבר, את זכויות הדיירות המוגנת בדירה נשוא התביעה, הכוללת שלושה וחצי חדרים כמתואר לעיל.

בשנת 1997 רכש הנתבע את זכות הבעלות בדירה שברח' ליאונרדו דה וינצ'י הנ"ל.

יוצא אפוא, שבנוסף לזכויות הדיירות המוגנת שלו בדירה, לנתבע זכויות בעלות בשתי דירות נוספות, אחת בהרצליה (ראה סעיף 13 לעיל) והשנייה בחיפה (רח' ליאונרדו דה וינצ'י).

21. על רקע התיאור הנ"ל, אדון להלן בטענת הנטישה.

תחילה אומר כי לא הוכחה עילת הנטישה בהיבטה הפיסי/עובדתי, שכן מעדותו של הנתבע, אשר נתמכה בעדויותיהם של שני שכניו, הוכח כי הנתבע ישן בדירה נשוא התביעה, באופן קבוע, פעמיים עד שלוש פעמים בשבוע, וכי הוא מקבל בה חולים לטיפול מדי פעם, וכי הדירה מהווה את כתובתו לקבלת דברי דואר. ברי הוא כי עובדות אלה משמיטות את הקרקע מתחת לטענת הנטישה בהיבטה הפיסי/עובדתי כאמור.

22. נשאלת אפוא השאלה, האם העובדה שבבעלות הנתבע שתי דירות נוספות, שבאחת מהן הוא מתגורר יחד עם אשתו ושני ילדיו בחלק מימות השבוע, מסירה מעליו את הגנת החוק לגבי הדירה נשוא התביעה, ומבססת את טענת הנטישה שהועלתה על ידי התובע?

כבר נפסק כי הגנת החוק יכולה לחול גם "כשיש לדייר שתי דירות מגורים בעת ובעונה אחת, אך נקבע תנאי, שהדירה השניה צריכה לשמש כדירת מגורים ולא לשימוש של נוחיות בלבד, ולעתים מזומנות" (ראה ע"א 99/75 הימנותא בע"מ ואח' נ' יוסף בדיחי, פ"מ ל (2), 421). עוד נאמר שם כי:

".... אין חולקים על כך, שישנם מקרים שאדם נוסף לדירתו הרגילה זקוק גם לדירה נוספת לצרכי עסקו כשמקום עסקו מרוחק מביתו, ודירה שניה זו יתכן שתזכה להגנת החוק"

יצוין כי במקרה הנ"ל הוסרה הגנת החוק לאחר שנקבע שהדירה שימשה את הדייר כ"דירת רווקות" או כ"דירת נוחות", ולא כדירה למגורים.

בע"א 705/70 צבי שמעוני נ' יוסף גרשון, פ"מ כה (2), 717, נפסק:

"באופן עקרוני אין מניעה לכך, שהגנת החוק תהא פרושה על שתי דירות, והוא, כאשר נתקיים בכל אחת מהן התנאי, שהדירה משמשת צרכי מגורים של דייר, כגון שתי דירות המוחזקות בידי אדם העובד מחצית השבוע במקום אחד ומחצית השבוע במקום אחר, ושכר גלל כן דירה בכל אחד משני מקומות עבודתו"

עוד ניתן להפנות לע"א 315/90 פנינה בראל ואח' נ' מרק ארנס ואח', דינים מחוזי (1990) (1), 9 שבו נאמר כי:

"לעובדה שהדייר מתגורר בעוד דירה אין חשיבות, אלא אם מתברר שאכן חדל הדייר ממגוריו בדירה המוגנת ושאין לו כוונה לשוב אליה"

יוצא אפוא שהגנת החוק לא תישלל מהטעם שבבעלות הדייר דירה אחרת, אף אם היא מוחזקת על ידו בדיירות מוגנת, ובלבד שיוכח כי הדירה השנייה, שמעליה מבקשים להסיר את ההגנה, משמשת את הדייר למגורים.

23. על כן, נשאלת השאלה האם הדירה נשוא התביעה משמשת את הנתבע לצרכי מגורים?

מהי "דירת מגורים"?

בעניין הימנותא שהוזכר לעיל ציטט בית המשפט את ההגדרה של "דירת מגורים" שהופיעה בספרו של MEGARRY, THE RENTS ACTS, TENTH EDITION כדלקמן:

"The premises must be let as a 'dwelling', a term which

has its Normal residential connotation, and includes 'all

the major Activities of life, particularly sleeping, cooking and

feeding'; of These sleeping seems to be the most important"

(page 85).

משמע, שעל מנת להוכיח שהדירה משמשת למגורים, על הדייר להוכיח קיומם של מספר מאפיינים, שעיקרם, שהייה קבועה ולא ארעית או מזדמנת בדירה (אם כי השהייה יכולה להיות חלקית ולא מלאה), לינה בדירה על בסיס קבוע, וניהול אורח מחייה רגיל בדירה (בישול, אכילת ארוחות וכו').

24. בענייננו, הוכח מעדותו של הנתבע אשר לא נסתרה כאמור, כי שהייתו בדירה אינה שהייה ארעית ו/או מזדמנת אלא שהייה על בסיס קבוע (פעמיים עד שלוש פעמים בשבוע), וכי הוא ישן בדירה, וכי כל חפציו האישיים נמצאים בה. עוד הוכח כי כתובתו הרשומה של הנתבע במשרד הפנים הינה כתובת הדירה. במצב דברים זה, ניתן לקבוע כי מתקיימים לגביו המאפיינים המעידים על שימוש בדירה כדירת מגורים.

זאת ועוד, בעדותו מסר הנתבע כי מרכז חייו נע בין הרצליה וחיפה (וגם ארה"ב), גם בשל העובדה שבנו הבכור ונכדיו גרים בקיבוץ חנתון שבצפון, וכי בכוונתו לחזור לגור בדירה בחיפה בעת פרישה. וכך אמר בעדותו:

"בהרצלייה. שם זה מרכז חיינו המשותפים, אבל מרכז חיי נמצא גם בחיפה. מרכז החיים שלי הוא בחיפה. אני היום בן 66.5. כשאני פורש, בעוד כשנתיים שלוש, אני מתכונן לחזור לחיפה לדירה הזו כפי שכל השנים חזרתי, ואז אחת מהשתיים: או שאשפץ את הדירה או במידה שחלילה הבניין ייהרס, אני אגור בדירה משופצת במקום הזה. כוונתי לחזור לחיפה. בני הגדול עם שני נכדים עם עוד מעט נכד שלישי גר בצפון וכוונתי לחזור לדירה. אין כאן כל נטישה. אני משלם את כל התשלומים: ארנונה ותיקונים ולא תובע שום דבר. פעם ראשונה שתבעתי הוצאות זה בגלל נזק רציני בצנרת." (עמ' 23 ש' 27-21)

לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי הדירה משמשת את הנתבע למגורים.

25. האם שונתה מטרת השכירות דה פקטו באופן שקבלת חולים בדירה הפך להיות השימוש העיקרי והדומיננטי, ואילו השימוש בדירה לצרכי מגורים הוא השימוש התפל כטענת התובע, דבר המהווה מעשה נטישה על פי ההלכה הפסוקה?

אינני סבורה שכן.

הדירה משמשת את הנתבע למגורים, וחלק ממנה משמש אותו כמרפאה שבה הוא מקבל חולים מדי פעם כדבריו (ראה סעיף 29 לתצהירו נ/3). המדובר בשני שימושים הדרים בכפיפות אחת "ותחת קורת גג אחת", וספק בעיני אם ניתן להגדיר מה נלווה למה, ומהו התפל ומהו העיקר. שונה היתה מסקנתי לוּ הוכח כי הדירה אינה משמשת את הנתבע ללינה, וכי הימצאותו בה הינה לצורך קיום בדיקות ומתן טיפולים בלבד. אך אין זה המקרה בפנינו כפי שהובהר לעיל.

בנוסף הוכח כי הנתבע ניהל מרפאה בשדה התעופה בחיפה (ראה עדותו בעמ' 30 ש' 19-17), ובהקשר זה, לא יכול להיות ספק כי הדירה שימשה אותו למגורים בלבד.

26. המסקנה היא אפוא שלא שוכנעתי כי הדירה חדלה מלשמש את הנתבע כדירת מגורים על אף שהייתו החלקית בה, ולא שוכנעתי כי השימוש בה הינו בניגוד למטרות וההרשאות שנקבעו בחוזה השכירות.

27. התוצאה היא שהנני דוחה את טענת התובע בנוגע לעילת הנטישה.

28. הפרת חוזה השכירות – העברת זכויות

סעיף 6 (א) לחוזה השכירות (נספח ב' לתצהיר התובע ת/2) קובע כדלקמן:

"השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו לתקופת השכירות או לחלק הימנה וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר"

בסעיף 10 לחוזה השכירות נקבע:

"אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה וגם/או ....... אזי בכל המקרים הנ"ל יחשב חוזה זה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו לקבל כל סעד או תרופה אחרים, המשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר מבלי כל צורך בהדעה או התראה כשלהי..."

29. בענייננו הוכח כי הנתבע מנהל את המרפאה שבדירה בשם חברה בבעלותו היא "ברלב רפואה ותרופה בע"מ" (להלן "החברה"), אם כי לא הוכח מתי החלה פעילות זו, וכי מזכירה מטעם החברה מתייצבת בדירה מספר ימים בשבוע, וכי כתובתה הרשומה של החברה אצל רשם החברות היא כתובת הדירה. עוד הוכח כי החברה היא זו שמשלמת את הוצאות החשמל, המים, הארנונה, וכל ההוצאות השוטפות החלות על הדירה, לרבות הוצאות התיקון בסך של 42,000 ₪ שהוזכר בסעיף 9 לעיל. עוד הוכח כי הנתבע עובד כשכיר בחברה ומקבל ממנה שכר.

הנתונים הנ"ל מבססים את המסקנה כי החברה היא זו שמנהלת את המרפאה בחלק מהדירה, ומשכך, בפנינו הפרה של סעיף 6 (א) לחוזה השכירות, המקימה לתובע עילה לפינוי הנתבע מהדירה (ראה בהקשר זה ע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר ואח', פ"ד ל"ז (2), 337).

30. סיכום ביניים

לתובע קמה עילת פינוי כנגד הנתבע בגין שתי עילות, אי תשלום דמי שכירות, והפרת חוזה השכירות המתבטאת בהעברת החזקה בדירה לחברה שבבעלותו, מבלי לקבל את הסכמת התובע לכך.

עילת הנטישה לא הוכחה.

31. סעד מן הצדק

האם זכאי הנתבע לסעד מן הצדק מכח סעיף 132 (א) לחוק?

ככלל "הכרעה בעניין מתן סעד מן הצדק, שהוא ביסודו סעד שבשיקול דעת, נעוצה ושלובה בנסיבות העובדתיות המיוחדות של המקרה הנדון, ובאיזון בין שיקולים נוגדים שונים הכרוכים בו" (רע"א 2348/04 נאות רבקה חברה למסחר והשקעות בע"מ נ' גדעון לוי, פורסם בנבו). בין השיקולים הנ"ל נמנית המגמה הרווחת היום שלפיה יש להתייחס למוסד הגנת הדייר במשקפיים מסייגות, ולפרש את הוראות הגנת הדייר בצמצום ובדווקנות, במיוחד לאור ההכרה החוקתית שזכתה לה זכות הקניין בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו (ראה רע"א 1406/10 מודרן בילדינג הולדינגס (חברה זרה) ואח' נ' יהודה לנקרי ואח', פורסם בנבו). בנוסף נפסק כי יש להעניק סעד זה בצמצום על מנת שלא יהפוך היוצא מהכלל, שנקבע בסעיף, לכלל (ראה ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד (לד (2), 208 (1979).

32. בענייננו, לאחר ששקלתי את השיקולים המתבקשים בסוגיה זו, ומבלי להתעלם מההלכות שפורטו לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי יש להעניק לנתבע סעד מן הצדק בכפוף לקיום תנאים כפי שיפורט בהמשך. להלן טעמיי.

33. הנתבע מתגורר בדירה מזה 33 שנה. במשך כל תקופת השכירות, הוא מילא אחר כל המטלות וההתחייבויות המוטלות עליו כדייר כלפי בעלי הבית וכלפי הדיירים האחרים בבניין. אי תשלום דמי שכירות על ידו לא נבע מהתנהגות שיטתית ומכוונת, אלא מאמונה כנה שעל התובע מוטלת חובת השתתפות בתיקונים שבוצעו על ידו בדירה, ובהערכה משפטית מוטעית לגבי דרך מימוש זכות הקיזוז בהתייחם לתיקונים הנ"ל. כך הוא המצב גם לגבי העברת זכויות השימוש בחלק מהדירה לחברה. לאורך כל עדותו העיד הנתבע בגלוי לב על אופן ניהול המרפאה באמצעות החברה ועל אופן פעילותה של החברה, וניכר היה מעדותו שהוא אינו מודע לאיסור החל עליו בעניין זה, ולהשלכה המשפטית של פעילות זו על זכויותיו במושכר. ודוק, אם הנתבע היה מקבל פנייה המעמידה אותו על האיסור הנ"ל, ודרישה להפסקת פעילותה של החברה בדירה, לא מן הנמנע כי היה נענה לדרישה זו ו/או היה מסדיר את עניין פעילותה של החברה בדירה, עם התובע.

במצב דברים זה, לא ראיתי לנכון לשלול מהנתבע סעד מן הצדק, בכפוף לקיום תנאים על ידו, כפי שיפורט להלן.

34. בהערת אגב אציין כי העובדה שבבעלות הנתבע יותר מדירה אחת, על רקע המגמה הרווחת היום של צמצום מוסד הדיירות המוגנת, יוצרת תחושה שאין זה המקרה המצדיק הענקת סעד מן הצדק, אולם יש לזכור כי פסיקה לא ניתנת על סמך תחושות ונטיות לב, אלא על סמך מצב עובדתי ומשפטי נתון, ובמקרה דנן, כאשר ההפרות לא נעשו בכוונת תחילה ומתוך חוסר מודעות להשלכותיהן ואף לקיומן, ראיתי שיהיה זה בלתי צודק לשלול מהנתבע סעד מן הצדק.

35. סוף דבר

התוצאה מכל האמור לעיל היא שהנני מחליטה לקבל את התביעה, ומורה על פינויו של הנתבע מהדירה הנמצאת ברח' אלחנן 8 בחיפה, קומה שנייה.

אולם הפינוי לא ייצא אל הפועל אם ימלא הנתבע אחר התנאים שלהלן:

א. תשלום דמי השכירות החלים על הדירה, החל מיום 1.4.08 ועד היום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ב. הפסקת פעילותה של החברה בדירה תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין לידי הנתבע, אלא אם תושג הבנה בינו לבין התובע לגבי המשך הפעילות הנ"ל.

ג. תשלום פיצוי לתובע בגין ההפרות הנ"ל בסך של 30,000 ₪, בשים לב שלא הוכח משך ההפרה המתייחסת לפעילות החברה בדירה.

בנוסף ישלם הנתבע לתובע אגרת משפט בשערוך ליום התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך

של 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, 16 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.