רקע

1. המבקשים הינם גמלאים כבני 75 שנים (להלן:"המבקשים"), והמבקש 1 הינו נכה בשיעור 40% כתוצאה מרדיפות הנאצים.

המבקשים הינם חברים ב: "ניר – אגודה חקלאית שיתופית של יהודי ארגנטינה וישראל בע"מ" (להלן: "האגודה"), והם גרים במושב ניר צבי בנכס נשוא התובענה כאן, מזה כ-44 שנים.

2. לפני כ- 34 שנים, ביום 24.04.1978 רכשו המבקשים זכויות במשק עזר 323 במושב ניר צבי ושילמו את מלוא תמורת הזכויות על פי החוזה למוכרת, הגב' מרתה אייזן ז"ל (להלן: "המוכרת").

הזכויות הקרקעיות שנרכשו היו בהיקף 2.5 דונם, ששטחם נגרע מחלקה א' של משק 261 שהינו בבעלות מינהל מקרקעי ישראל - המשיב (להלן:"המינהל").

3. המינהל הערים קשיים בפני המבקשים להעברת הזכויות במשק על שמם, בטענה, כי הוא לא היה שותף לתכנית שגרעה את משק העזר ממשק 261, ובשל כך סרב לאשר את העברת הזכויות ובלאו הכי נגרם עיכוב ארוך שנים ברישום הזכויות על שמם של המבקשים.

4. משנוכח המינהל, כי חרף התנגדותו האמורה הוא היה שותף הלכה למעשה לשינוי תכנית המתאר אשר אושרה ביום 26.06.1977 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (אשר היה בה להכשיר תיאורטית את העסקה), הוא נימק את התנגדותו להעברתו, ברישום הזכויות על שם המבקשים, בשינויים שחלו בהוראות מועצת המינהל, לפיהן המינהל אינו יכול לאשר העברת זכויות של משק עזר בשטח של 2.5 דונם אלא בשטח של 1.5 דונם בלבד.

5. בנסיבות אלה, העלו המבקשים את הרעיון לפצל את המשק לשלוש, חלקות שירשמו ע"ש המבקשים כשאחת מהם תהיה בשטח של כ-1.5 דונם ותתאים לדרישת המינהל בקשר לשטח המאושר לרישום כמשק עזר.
המינהל התנגד לפעולת פיצול שכזו ולהתנגדות זו הצטרפה האגודה, אשר אישרה בזמנו את הסכם המכר משנת 1978 באסיפה הכללית שלה והתנתה אז את האישור בתשלום סך של 50,000 לירות (שלא שולמו, מאחר והעברה לא בוצעה כאמור).
האגודה סירבה להוסיף את חתימתה להסכם הפיצול ודרשה עתה, כי כנגד חתימה זו ישולם לה ע"י המבקשים כתנאי להסכמתה, סכום של כ-150,000 - 200,000$.

6. חרף ההתנגדות האמורה, לאחר כשנה וחצי, חולק המשק, בהסכמת כל הגורמים, לשלוש חלקות נפרדות;
חלקה אחת בגודל של 1,353 מ"ר אשר נשארה בבעלות המבקשים כמשק עזר והיא זו המהווה את הנכס שבמחלוקת נשוא הבקשה בתיק זה (להלן: "החלקה" או "משק העזר");

שתי חלקות של חצי דונם כל אחד, אשר נשארו ברשות האגודה.

כאמור, תכנית חלוקה זו אושרה על ידי המינהל, על פי תכנית מפורטת גז/25/457 שפורסמה בילקוט הפרסומים (להלן: "התוכנית" או "התב"ע").

7. משתם שלב החלוקה הנ"ל - לשלוש חלקות והמבקשים נותרו עם חלקה מוקטנת, הם סברו כי הוכשרה הדרך לרישום החלקה, ולכן פנו למינהל בבקשה לרישומה על שמותיהם.

הפעם המינהל נענה לבקשה ואף הוציא ביום 20.06.06 שומת דמי הסכמה בסך 301,652 ₪.

על שומה זו הגישו המבקשים השגה שהתקבלה בחלקה וביום 05.04.07 הוציא המינהל שומה מתוקנת על סך 209,325 ₪ (להלן: "השומה המתוקנת").

8. בין לבין, נפטרה המוכרת.
הסכמת המינהל להעברת הזכויות על שם המבקשים הותנתה הפעם בחתימת המוכרת, כמי שהייתה בעלת הזכויות הקודמת של החלקה, ובשל כך דרש המינהל מהמבקשים להמציא פסק דין הצהרתי מבית משפט המאשר את העברת הזכויות בחלקה משמות המוכרים לשמות המבקשים.

9. לאור הדרישה הנ"ל של המינהל הגישו המבקשים תובענה בדרך של המרצת פתיחה בבית משפט זה (6107-03-08). התובענה נדונה לפני כב' הנשיאה הילה גרסטל.
בדיון שהתקיים ביום 09.07.08 הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין (להלן: "הסכם הפשרה").

מפאת חשיבותם של סעיפים 2,3 ו-8 שבהסכם הפשרה, לעניין המחלוקת בתובענה כאן, להלן נוסחם:

סעיף 2: "משק העזר שנגזר מנחלה מספר 261 במושב ניר צבי ומספרו כיום 323/1 לפי תב"ע גז/25/475 (להלן: "משק העזר") יירשם על ידי בנט מאשה ובני כברי רשות של מושב ניר צבי בכפוף להמצאת המסמכים וביצוע התשלומים כנדרש במינהל להעברת זכויות לגבי משק העזר הנ"ל".

סעיף 3: "אם על פי החלטות המינהל יתאפשר רישום שונה מהאמור בסעיף 1-2, יהיה כל אחד מהמבקשים רשאי לפנות למינהל ולהירשם כבעל הזכויות בהתאם להחלטות המינהל".

סעיף 8: "הסכמה זו כפופה לאישור הנהלת מינהל מקרקעי ישראל, והמינהל יעביר בהקדם האפשרי הסכמה זו לאישור הנהלת מינהל מקרקעי ישראל , ורק עם קבלת האישור תיכנס ההסכמה לתוקף".

10. ביום 27.10.08 הודיעה הגב' צבייה ספיר למבקשים בשם המינהל (להלן: "הגב' ספיר"), כי ההסכם אושר ובלשון ההודעה נאמר :
"הנדון: ניר צבי נחלה מספר 261 ומשק עזר 323/1".

הנהלת המינהל אישרה בישיבתה מיום 10.09.08 את הצעת הפשרה. בימים הקרובים נטפל בהסדרת הזכויות והנכסים שבנידון בהתאם להחלטת ההנהלה ונעביר אליך את הנדרש".

11. בעקבות הסכם הפשרה, הנפיק המינהל ביום 07.12.08 שומה לתשלום דמי הסכמה חדשה (תוך התעלמות מההשגה שהוגשה והשומה המתוקנת).

12. ביום 5.1.09 פורסמה החלטה 1178 של המינהל בדבר "הסדרת זכויות משקי עזר והאפשרות להוונם" (להלן: "החלטה 1178").
המבקשים שסברו כי הם עומדים בתנאים המזכים אותם בהיוון זכויות במשק עזר על פי החלטה 1178 ובהתבסס על ס' 3 להסכם הפשרה, פנו למינהל בבקשה להוון את זכויותיהם במשק העזר.
לטענת המבקשים, זכות זו נשמרה להם כחלק מהסכם הפשרה וכי הם זכאים להוון את משק העזר בהתאם לסעיף 5(ד) להחלטה 1178, בו נקבע כי "בעל זכויות במשק עזר רשאי" בין היתר: "להוון את מגרש המגורים, עליו קיימת יח"ד המקורית בתנאים שנקבעו בהחלטה זו (סעיף 14) ולחתום על חוזה לעיבוד חקלאי ליתרת השטח ויתרת התקופה של 49 שנה".

13. המינהל סרב לבצע את ההיוון בתואנה שהמבקשים אינם נכללים בהחלטת המינהל 1178 ובהוראות האגף החקלאי 109.

14. השתלשלות העניינים מאז סירוב המינהל לבצע את ההיוון בהתאם להחלטה 1178:

14.1. מאז סירוב המינהל ביום 17.2.09 פנו המבקשים פעמים רבות למינהל בבקשה להתחיל בהליך ההיוון של משק העזר, וזאת בהתבסס על זכותם שבהסכם הפשרה, אלא שהמינהל לא השיב לפניות אלה למרות מכתבי התזכורת שנשלחו אליו.

14.2. רק ביום 26.05.09 אישר המינהל את קבלת הפנייה אליו תוך מתן הודעה שהפנייה תטופל בהקדם האפשרי.

14.3. משלא התקבלה תשובה, פנו המבקשים למינהל בבקשה לקיים פגישה לצורך קידום הליך ההיוון, כנהוג במשקי עזר שהוונו למתיישבי ניר צבי אחרים.
לצורך קידום הליך ההיוון התבקשו המבקשים להמציא למינהל את אישור האגודה בדבר הסכמתה להפריד את החלקה ממשבצת האגודה.

14.4. ביום 28.06.09 המציאו המבקשים למינהל את אישור האגודה.
במענה, הודיע המינהל ביום 01.10.09, כי הנוסח של האגודה אינו מספק (במענה העבירו המבקשים בשלב מאוחר יותר, ביום 13.10.09, אישור של האגודה בנוסח הנדרש).
עוד נכתב באותו מכתב של המינהל מיום 1.10.09 כי מתוך התב"ע עולה שייעוד החלקה הינו משק עזק ואם כך הוא הדבר, לא ניתן להוון את הזכויות על פי החלטה 1178 והוראות האגף החקלאי 109, הקובעות כי ניתן להוון זכויות רק אם הייעוד הינו מגורים, ועוד הוסף בסופו של אותו מכתב כי: "אנו בודקים את הנושא ונשוב ונודיעך".

14.5. המבקשים טענו כי לקביעה או לפרשנות זו של המינהל, בקשר לנוסח החלטה 1178, אין תימוכין באותה החלטה, במיוחד בקשר להיוון זכויות של משקי עזר, וכי קביעה זו סותרת את הוראות האגף החקלאי 109 שנקבעו במיוחד לצורך היוון משקי עזר.

14.6. ביום 17.08.09 המציאו המבקשים למינהל את התכנית המפורטת גז/25/457 החלה על החלקה נשוא הדיון, וכן אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה כי מגרש 323/1 מתאים למגורים וכי הוא תואם את תמ"א 35.

14.7. פנית המבקשים נענתה בתשובת המינהל ביום 21.10.09, כי החלטות 178 והוראות אגף 109 קובעות כי ניתן להוון זכויות במגרש שייעודו מוגדר בתב"ע למגורים וכי בדיקתם העלתה כי ייעוד השטח "הינו למגורים לבעלי מקצוע ומשק עזר ולפיכך לא ניתן להוון הזכויות".

פרשנות זו לא הייתה מקובלת על המבקשים שטענו כי החלטה 1178 שכותרתה "משקי עזר" והוראותיה מתייחסות מפורש לתנאי ההיוון של משקי העזר על חלקת המגורים בנבדל מחלקה המיועדת לעיבוד חקלאי. גם הפרשנות הנ"ל של המינהל לעניין הוראות האגף החקלאי 109 לא היתה מקובלת על המבקשים, שכן לטענתם הוראות אלו מכוונות להסדיר את רישום הזכויות במשק העזר כאשר בהתאם לסעיף 7.1. שבהוראות האגף החקלאי 109, ניתנה האפשרות הברורה להוון את מגרש המגורים ומאידך להמשיך ולהחזיק את השטח החקלאי.

14.8. בהקשר לטענות אלו של המבקשים, הם פנו שוב למינהל במכתב ביום 10.01.10 שנענה ביום 02.02.10 כי פניית המבקשים התקבלה והועברה למחלקה החקלאית והמשפטית ועם קבלת תשובתן, תימסר התשובה למבקשים.

למכתב זה לא היה כל המשך ולא התקבלה תשובה ובשל כך לא נותרה בידם של המבקשים כל ברירה אלא להגיש תובענה זו, לפיה המבקשים נכללים במסגרת הוראות האגף החקלאי 109 ובתנאי החלטה 1178 ולכן הם זכאים לרישום זכויותיהם בחלקה על דרך של היוון, כמבוקש על ידם.
לחלופין, מבקשים המבקשים כי אם בית המשפט יחליט כי הם אינם נכללים במסגרת החלטה 1178 והוראות האגף החקלאי 109, יתבקש מבית המשפט להצהיר שהבסיס לחישוב דמי ההסכמה יהיה בהתאם להחלטת השמאי הממשלתי במסגרת השומה המתוקנת.

טענות המינהל

15.1 לטענת המינהל, על פי סעיף 2 להסכם הפשרה, משק העזר יירשם על שם המבקשים "כברי רשות במושב ניר צבי" וזאת בכפוף להמצאת המסמכים וביצוע תשלומים כנדרש במינהל להעברת זכויות במשק עזר.

15.2 ביום 5/1/09 פורסמה החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל 1178 שעניינה משקי עזר ומפאת חשיבותם של הוראות מסוימות הרלוונטיות בעיני המינהל, להלן ציטוטן:

בסעיף ההגדרות מוגדר:

משק עזר:"קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל".

"מגרש מגורים": "שטח שיאושר בתכנת סטטוטורית על פי תמ"א 35".

בסעיף 5 ד' להחלטה נקבע כי בעל זכויות במשק עזר רשאי:

"להוון את מגרש המגורים עליו קיימת יח"ד המקורית בתנאים שנקבעו בהחלטה זו (בסעיף 14) ולחתום על חוזה לעיבוד חקלאי ליתרת השטח וליתרת התקופה של 49 שנה".

בסעיף 14 להחלטה נקבע כי:

"בעל זכויות במשק העזר רשאי יהייה להוון את מגרש המגורים עליו קיים בית המגורים המקורי, השומה תהיה לשטח המגרש עם זכויות ל- 160 מ"ר בנויים כולל שטחי שרות. שיעור ההיוון יהיה 5.5% ללא הנחות אזור לתקופה של 49 שנה."

(ההדגשות בציטוטים בקו אינן במקור י.ש.).

15.3 ביום 26/7/09 פורסמה הוראת האגף החקלאי מס' 109 שמטרתה לקבוע את כללי הטיפול בבעלי זכויות במשק עזר ו/או למי שזכאי לחתום חוזה כזה ומפאת חשיבותם של הוראות מסוימות הרלוונטיות בעיני המינהל, להלן תוכנן:

בסעיף 4.6 להוראות האגף נקבע כי:
"חוכר רשאי להוון את מגרש המגורים (המוגדר כאמור בסעיף ההגדרות של החלטה 1178, כשטח שאושר על פי תמ"א 35 י.ש.) עליו קיימת יחידת הדיור המקורית לפני הגשת הבקשה להעברת הזכויות", וכי ככל ש"בוצע היוון כנ"ל, יהיה צורך בחתימת חוזה למטעים על השטח החקלאי (אם קיים)ובהעברת זכויות בשני חוזים נפרדים...".

בסעיף 7.1 להוראות האגף נקבע כי:
"חוכר משק עזר יהיה רשאי להוון את מגרש המגורים עליו קיימת יחידת המגורים המקורית ולחתום על חוזה חכירה מהוון למגורים כפוף לקיומו של מגרש סטטוטורי המיועד למגורים".

15.4 לטענת המינהל, גם החלטה 1178 וגם הוראה 109 הינן ברורות ומהן עולה כי חוזה חכירה מהוון ייחתם אך ורק לגבי מגרש מגורים המאושר סטטוטורית על פי תמ"א ,35 ובאשר לשטח החקלאי, ניתן לחתום חוזה חכירה לעיבוד חקלאי בלבד.

15.5 ביום 17/2/09 פנו המבקשים (תוך הסתמכות מוטעית על החלטות המועצה והוראות האגף) למינהל ובקשו לקבל תחשיב להיוון הזכויות במשק העזר.

ביום 1/10/09, במענה לפנייתם, השיב המינהל כי בהתאם לתב"ע הרלוונטית (גז/25/475) ייעודו של המגרש הינו משק עזר ו"אם כך הדבר- לא ניתן להוון את הזכויות שכן החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1178 והוראות האגף החקלאי 109 מאפשרות היוון כזה רק אם הייעוד הוא מגורים...".

15.6 עמדה זו של המינהל עולה בקנה אחד עם החלטת מועצת המינהל ועם הוראות האגף ואין כל מחלוקת כי למבקשים זכויות במשק עזר וזאת במאובחן ממגרש מגורים, עובדה העולה גם מהוראות הסכם הפשרה שנחתם עם המבקשים וגם על פי הוראות התב"ע.

15.7 למרות הלשון הברורה של החלטת מועצת המינהל והוראות האגף מנסים המבקשים לכרוך לתוכן את שאין בהן ומבקשים להוון את זכויותיהם, למרות שלא מדובר במגרש מגורים שאושר בתכנית סטטוטורית על פי תקנה 35.

בהתאם להחלטת 1178 ולהוראה 109 על המבקשים לחתום חוזה חכירה ישיר עם המינהל למטרת משק עזר וזה איננו חוזה מהוון אלא חוזה חכירה ישיר.

15.8 באשר לבקשה החלופית של המבקשים לתשלום דמי הסכמה בהתאם לשומה שפג תוקפה, טוען המינהל כי אופן חישוב דמי ההסכמה בוצע על ידי המינהל על פי החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מספר 534 בסעיף 1 פרק ג' הקובע כי על העברת זכות חכירה בנחלה ובשטחי עיבוד במשק עזר יחולו הוראות פרק ב' במידה שאין הוראה מפורשת ומשתמעת בפרק זה (פרק ג' קובע הוראות לעניין תשלום דמי הסכמה בקשר לנחלה ושטחי עיבוד בלבד ובכל הנוגע למשקי עזר חלים הוראות פרק ב').

סעיף 16 ב' להחלטה 534 כאמור מפנה לפרק ב' הקובע בסעיף 9 א' כי דמי ההסכמה יחושבו למועד עריכת החשבון וישולמו למינהל באותו מועד ואם לא שולמו, ישולמו לפי הסכום הגבוה מבין שנים אלו:

א. למועד התשלום בפועל על פי שומה עדכנית,

ב. מועד קביעת גובה דמי ההסכמה כאמור בסעיף קטן א' בתוספת ריבית או בתוספת הפרשי הצמדה לפי העניין עד למועד התשלום.

15.9 שומה עומדת בתוקפה למשך שנה לפי החלטות המועצה, ובתום שנה יש צורך בהזמנת שומה מעודכנת (החלטת מועצת המינהל 984). לאור האמור, בהתאם לקבוע בהחלטת 534 לא ניתן לאשר תשלום דמי הסכמה בהתאם לשומה שנעשתה בשנת 2007 שתוקפה פג זה מכבר. יתר על כן, טענת המבקשים, לפיהן המבקש הינו נכה בשיעור 40% או כי המבקשים הינם גמלאים, והם זכאים לפטורים והנחות לפי החלטה 534, אין להן על מה שיסמכו שכן נכות בשיעור האמור אינה מזכה בהנחה או בפטור וכך גם גילם של המבקשים.

15.10 הסכם הפשרה שנחתם עם המבקשים הינו נהיר וקובע כי משק העזר יירשם על שם המבקשים כברי רשות בכפוף לביצוע תשלומים כנדרש במינהל. משנחתם הסכם הפשרה אשר אין בו דבר בקשר לתשלום דמי ההסכמה שלא בהתאם להחלטות המינהל, אין כל רלוונטיות להליכים שקדמו לו והמבקשים מנועים מלהעלות כל טענה בדבר דמי הסכמה אשר מסתמך על פרשנותם האישית לאירועים שקדמו למועד חתימת ההסכם ואם הייתה להם טענה לעניין גובה דמי הסכמה היה עליהם להעלותה קודם לחתימת ההסכם ולהביא את הדבר לידי ביטוי בהסכם עצמו.

15.11 ביום 7/8/08 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה. שומת המינהל מיום 4/5/07 לא הייתה בתוקפה ולפיכך בהתאם להחלטה 534 נערכה שומה חדשה והוצאה למבקשים דרישת תשלום חדשה, על סך 344.810 ₪.

הכרעה

1. לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים, שמעתי את העדויות, בחנתי את הראיות הגעתי למסקנה כי סרוב המינהל לחתום עם המבקשים על הסכם מהוון הינו סירוב מוטעה, בהתייחס להסכם הפשרה שנכרת בין הצדדים ולאורן של החלטות והוראות המינהל הרלוונטיות.

בנוסף, אני סבור כי גם אם היה על המבקשים לחתום על חוזה חכירה ישיר עם המינהל שמטרתו חכירת משק עזר, היה על המבקשים לשלם למינהל דמי הסכמה על בסיס הסכום שנקבע על ידי השמאי הממשלתי במסגרת "השומה המתוקנת" משמע סך של 209,325 ₪ כשסכום זה צמוד למדד ונושא ריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מיום 5.4.07 ועד ליום התשלום בפועל.

1. בתובענה זו בקשו המבקשים כי יוצהר שהם זכאים לרישום זכויותיהם במשק העזר, תוך היוון הזכויות בבית המגורים במשק העזר.

אני סבור כי המינהל טעה כשדחה את בקשת המבקשים להוון את הזכויות של המבקשים בנסיבותיו של מקרה זה. החלטות המינהל מתעלמות מהסכם הפשרה שנחתם בבית המשפט ומכוונת הצדדים העולה מתוך ההסכם.

עמדת המינהל שונתה מספר רב של פעמים, במהלך המו"מ עם המבקשים מאז הרכישה לפני כ-34 שנה, ובייחוד והחשוב לעניננו, מאז השלב בו ניסו ליישם את זכותם על פי הסכם הפשרה להוון את זכויותיהם במשק העזר. שינויים אלו בעמדת המינה לא פסקו גם לאחר הגשת התובענה כאן בבית המשפט, כאשר מעת לעת העלה המינהל טענות חדשות, שהיוו לכאורה נימוק מוצדק לסירובו, לאחר שהסתבר כי הנימוק הקודם אינו מבוסס.

בנסיבות אלו נקל להבין את תחושת המבקשים כי "סירוב המינהל לחתום איתם על הסכם מהוון הינה התעמרות והתאכזרות שלא לצורך".

בהמשך יפורטו שינויים אלו של המינהל בעמדתו, אך אני מוצא לנכון להעיר כבר עתה, ואולי אף להאיר, כי אפילו בשלב הסיכומים בתיק העלה המינהל טענות חדשות ונימוקים חדשים לסירובו, שזכרם לא בא לביטוי במהלך המגעים עם המבקשים ואף לא בכתב התשובה שהוגש בבית המשפט בתובענה דנן. כך למשל, במסגרת סיכומי התשובה העלה המינהל טענה חדשה כי משק העזר אינו עומד בתנאי הצפיפות המינימליים הנדרשים על פי תמ"א 35, או כי סעיף 3 להסכם הפשרה, מותנה במילוי התחייבויות המבקשים על פי סעיף 2 לאותו הסכם, או כי היה מקום להפעיל את הוראות האגף 62 שחלו בעבר בעת שרכשו המבקשים את המגרש בשנת 1978. יתר על כן: טענות שנטענו על ידי המינהל בכתב התשובה נזנחו, הלכה למעשה, בשלב הסיכומים (כמו הטענה כי משק העזר אינו תואם את ההגדרה של מגרש מגורים במשק עזר בהתאם להחלטה 1178 ובהוראות האגף, ואת הטענה כי חלה חובת תשלום דמי הסכמה גם אם ניתן להוון את הזכויות).

18. בנסיבות העניין ולנוכח הסכם הפשרה שנכרת בין הצדדים, הגעת למסקנה כי היה על מינהל להיענות לדרישת המבקשים להוון את זכויותיהם במשק העזר בהתייחס להחלטות והוראות המינהל הרלבנטיות.
בהסכם הפשרה סוכם בסעיף 2 כי משק העזר יירשם על שם המבקשים "כברי רשות". בסעיף 3 לאותו הסכם נקבע מפורשות: "אם על פי החלטת המשיב יתאפשר רישום שונה מהאמור בסעיף 1 ו -2 יהיה כל אחד מהמבקשים רשאי לפנות למינהל ולבקש כי יירשם כבעל זכויות בהתאם להחלטות המינהל".
מנוסח הסכם הפשרה עולה בבירור, כי מחד הצדדים הסכימו שהמבקשים יירשמו כברי רשות, אך מאידך סוכם מפורשות כי אם יתאפשר רישום אחר, משמע רישום על דרך חכירה מהוונת, אזי יהיו המבקשים רשאים לעתור לרישום שכזה והמינהל ייענה לבקשה.

המבקשים הציגו גרסה סדורה וברורה, לפיה סעיף 3 הוכנס במכוון ובמודע להסכם הפשרה, מן הטעם שבאותה עת, היה כבר ידוע לצדדים, כי המינהל עומד להוציא את החלטה 1178 שתאפשר היוון משקי עזר, ואכן החלטה זו פורסמה כ-6 חודשים לאחר חתימת ההסכם.
זו הייתה גרסת המבקשים, וזו היתה לגירסתם, הסיבה להכללת סעיף 3 להסכם, בו ניתנה להם האופציה לעתור לרישום שונה אם הדבר יתאפשר.

מאידך, למינהל לא היה כל הסבר ולא ניתנה כל גרסה להכללתו של אותו סעיף 3.

העדה היחידה מטעם המינהל שהעידה בכלל ובפרט על נסיבות חתימת הסכם הפשרה, הייתה הגב' ספיר וכשנחקרה בעניין זה, אמרה דברים ברורים:

"ש. מה הייתה מטרתו ולמה סעיף 3 הוסף?

ת. לא יכולה להסביר. לא יודעת.

ש. היית בחדר כשזה נחתם, יש לך מושג למה הוסף אותו סעיף?

ת. לא, אני לא יכולה להסביר...". (עמ' 6 לפרוטוקול, שו' 20-23. הדגשות בקו שלי י.ש.).

בהמשך עדותה, כשהתבקשה גב' ספיר להסביר כיצד בקשר לסעיפים אחרים בהסכם היא כן יודעת ליתן פרטים, ועל סעיף זה היא אינה יודעת או אינה רוצה ליתן הסבר, היא השיבה:

"ש. מה את מבינה מסעיף 3? את לא יודעת לפרש?

ת. את סעיף 2 אני יודעת לפרש ואת סעיף 3 לא". (עמ' 8 לפרוטוקול, שו' 3. הדגשות בקו שלי י.ש.).

אין חולק כי גם לפי עדויות עדי המינהל, במועדים הרלבנטים היו במושב ניר צבי קיימים רק שני סוגים של נכסים: א. נחלות, ב. משקי עזר, ואין ולא היו כלל ועיקר מגרשים אחרים.

גם הגב' ספיר בעדותה מאשרת כי קיימות רק נחלות ומשקי עזר:

"ש. תאשרי לי כי במסגרת הסכם חכירה מושב ניר צבי, כולל רק משקי עזר ונחלות?

ת. לא בדקתי, אבל למיטב ידיעתי זה נכון". (עמ' 8 לפרוטוקול, שו' 19-20).

לנוכח עדותה של העדה היחידה מטעם המינהל, לא ברורה עמדת המינהל, בקשר למגרש נשוא התובענה, לפיה המגרש הנדון צריך להיות מגרש שייעודו למגורים.

גרסה זו של המינהל, כי בהתאם להחלטה 1178 והוראות האגף 109, ניתן להוון זכויות למגרש שייעודו בתב"ע למגורים, הינה עמדה חדשה שהועלתה ע"י המינהל רק לאחר שנוכח כי לא יוכל לעמוד מאחורי נימוקיו האחרים לסירוב.
כך היה כאשר המינהל דרש מהמבקשים לקבל אישור הוועדה המקומית כי משק העזר תואם את תמ"א 35. רק משנוכח המינהל כי המבקשים עמדו בדרישותיו וסיפקו לו את האישורים האמורים, הוא העלה את הטענה כי המשיבים אינם עומדים בתנאים הנדרשים על פי החלטה 1178. לוּ באמת סבר המינהל כי מאז חודש ינואר 2009 (מועד פירסום החלטה 1178), משק העזר של המבקשים אינו עומד בדרישות החלטה 1178, הרי לא ברור מדוע הוא דרש מהמבקשים להמציא לו את אישור האגודה בדבר הסכתו לפיצול או אישור והוועדה המקומית כי התוכנית המפורטת תואמת את דרישות החלטה 1178 וכי המגרש עליו מצוי משק העזר מתאים למגורים לפי תמ"א 35 (ראה הדרישות בסעיף 14 הנ"ל לפסק הדין).

בבחינת למעלה מן הצורך, אבהיר כי למרות שהמינהל לא עמד ממש על טענה זו במהלך הדיון בפני, וניתן לראותו כמי שזנח טיעון זה, הרי שאני סבור שגם בהתאם להוראות האגף 109, זכאים המבקשים בנסיבות העניין, להיוון חלקתם.

המינהל סירב כאמור לרשום את המגרש בנימוק, כי בהתאם להוראות על המגרש להיות ייעוד של מגורים, וזאת בהתאם לסעיף 2.1 ו-7.1 להוראות האגף בהם נקבע:

"2.1 משק עזר – מקרקעין הכוללים שטח למגורים ושטח לעיבוד חקלאי שהוכחרו או נמסרו למטרת משק עזר, אף אם אינם מהווים שטח אחד רצוף ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה.

7.1 חוכר משק עזר יהיה רשאי להוון את מגרש המגורים עליו קיימת יחידת המגורים ולחתום על חוזה חכירה מהוון למגורים, כפוף לקיומו של מגרש סטטוטורי המיועד למגורים".

כפי שהוכח בהתאם לתב"ע החלה על המגרש (התב"ע הנקודתית והתקנון שלה) נכתב בסעיף 12 כי מגרש 323/1 הינו משק עזר אשר ניתן סטוטורית להקים בו יחידת מגורים אחת. מהאמור ברור כי המגרש תואם גם את ההגדרות והדרישות שבסעיף 7.1 לצורך היוונו.

בעניין זה, יש עוד להדגיש ולהאיר, כי כאשר המינהל דרש מהמבקשים תשלום של דמי הסכמה הוא דרש זאת בהתבסס על כך שמדובר במשק עזר כהגדרתו על פי החלטה 534 של המינהל, כך גם אישרה הגב' ספיר במהלך עדותה:

"ש. המינהל מבסס זכות דרישה לתשלום דמי הסכמה על החלטה 534?

ת. נכון". (עמ' 5, שו 21).

הגדרת משק לפי החלטה 534 הינה "משק עזר – קרקע שהוחכרה או שנמסרה למטרת ציבור משק עזר חקלאי הכולל מגורים אף אם הקרקע אינה מהווה שטח אחד רצוף והכל בתנאי שקרקע זו אינה נחלה" (ההדגשה בקו איננה במקור י.ש.) .

מהאמור עולה בבירור כי כשהמינהל דרש את תשלום דמי ההסכמה על פי החלטה 534, גם הוא התייחס למשק העזר כאן כמשק הכולל מגורים, על פי החלטה 534, אך כשעתרו המבקשים להוון את משק העזר, טען המינהל כי הקרקע הנדונה אינה תואמת את הגדרת משק העזר אותו ניתן להוון שכן אינו מוגדר כ"מגרש למגורים" התאם להחלטה 1178.

19. יש לזכור כי המחלוקת בענייננו עיקרה בפרשנות הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים ובשאלה הממוקדת יותר, האם החלטה 1178 מאפשרת רישום שונה כמשמעותו בסעיף 3 להסכם הפשרה.

כאמור, העדה היחידה שהובאה מטעם המנהל וזו שהיתה אמורה להעיד על כוונת המנהל בעת חתימתו על הסכם הפשרה, היתה הגב' ספיר.

עדותה של הגב' ספיר היתה עדות אמינה ומהימנה ולא פעם גם כשהיתה צריכה להעיד, שלא בהתאם לעמדת המנהל, היא עשתה כן, אמנם תוך היסוס מועט, אך בסופו של יום, במפורש או במשתמע, הודתה כי חלק גדול מטענות התובעים נכונות ובדין הן.

כשהתבקשה העדה ספיר להסביר את המטרה שבהחלטה 1178 ואת התאמתה לעניינם של המבקשים, היא חשה באי נוחות ברורה וכך היה כשנשאלה:

"ש. תאשרי לי שהחלטה 1178 מאפשרת היוון של משקי עזר. זה נכון? זו היתה המטרה של 1178?

ת. אני לא יודעת אם זו היתה המטרה אך החלטה זו דנה במכלול נושאים של משקי עזר, לרבות היוון ואני לא חושבת שנכון יהיה להגיד שהיא נועדה על מנת לדון בהיוון.

ש. זה נכון שהמנהל מפרסם דברי הסבר על כל החלטה שלו או כמעט על כל החלטה שלו?

ת. יכול להיות, אני לא יודעת, לא ראיתי את דברי ההסבר של החלטה 1178 וגם של החלטות אחרות. אני לא נוהגת להסתכל על זה. לשאלתך אני לא חושבת שהיה נכון מצידי לעשות זאת לפני הגעתי לביהמ"ש למתן עדות. " (עמ' 8 לפרוטוקול שו' 21-28)

גרסה זו של העדה ספיר מעוררת תמיהה שכן, אין ספק כי דברי ההסבר משמשים ככלי טוב לפרשנות עמדת המנהל בקשר להחלטותיו הוא. ההחלטה קובעת מפורשות, כי: "מטרת הוראות אגף זה לקבוע את כללי הטיפול בבעלי זכויות במשק עזר ו/או למי שזכאי לחתום חוזה כזה...יש לפעול לחתימת חוזה חכירה אישי עם כל בעל משק עזר".

הכתוב בהוראה זו הינו ברור ואם המנהל מסרב לחתום עם המבקשים על הסכם מהוון, לנוכח הסכם הפשרה שנחתם עמם, היה עליו להציג ראיות חד משמעיות, כי זו לא היתה כוונת הצדדים בהסכם וכי זו אינה כוונת העולה מהחלטה 1178 בנסיבות המיוחדות של מקרה זה.

זו הפרשנות המילולית והמתבקשת בנסיבות העניין, זו תכליתו של ההסכם שנחתם בין הצדדים וזאת תכליתה של החלטה 1178 אשר כותרתה מעידה על תוכנה – "משקי עזר", וכל הוראותיה מתייחסות במפורש להיוון של משקי עזר על חלקת המגורים ובנפרד על חלקה המיועדת לחקלאות.

יתר על כן: גם הוראות האגף 109 מטרתם להסדיר רישום זכויות של משק עזר.

בסעיף 1.1 להוראות האגף נקבע: "מטרת הוראת אגף זו לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר, או למי שזכאי לחתום חוזה כזה" וברור כי המבקשים היו תמיד אך בפרט מאז הסכם הפשרה כמי שזכאים לחתום על חוזה כזה

בסעיף 1.4 להוראות האגף נקבע כי:

"יש לפעול לחתימת חוזה חכירה אישי עם כל בעל משק עזר".

כאשר בהתאם לסעיף 2.1. ו- 7.1 להוראות האגף (שצוטטו לעיל), ניתן להוון את מגרש המגורים שבתוך משק העזר ולהמשיך ולהחזיק את השטח החקלאי ככל שיש כזה.

מכאן נובעת המסקנה הברורה, כי בעת שחתמו הצדדים על הסכם הפשרה, וכללו בסעיף 3 את המינוח "רישום שונה", הם התכוונו לאפשרות של רישום הזכויות כחוכר לדורות ו/או כבעלים, שכן בסוף סעיף 3 נרשם מפורשות, כי המבקשים יהיו רשאים לפנות למנהל ולבקש להרשם כ"בעל הזכויות בהתאם להחלטות המנהל" ודברים אלה מצביעים כי הכוונה במינוח ה"רישום השונה", היתה "חוכר לדורות".

המבקשים טענו, כי בעת שחתמו על הסכם הפשרה, גם הם וגם המנהל ידעו כי צפויה להתקבל החלטה על היוון משקי עזר, ואכן, החלטה זו התקבלה כ- 6 חודשים לאחר חתימה על הסכם הפשרה, כשהחלטה זו באה להחליף את החלטת הוראות אגף 31 של המנהל (היוון משקי עזר), שבוטלה ומטבע הדברים במנהל התקיימו דיונים על ניסוח מחדש שלה חודשים רבים לפני כן, שבאו לידי ביטוי בסופו של דבר בהחלטה 1178.

יש לחזור ולהדגיש בעניין זה, כפי שצוטט לעיל כבר, כי לעומת עמדתם של המבקשים בעניין זה, הרי שנציגת המנהל בעת עדותה כשנשאלה: מה היתה הכוונה והמטרה של סעיף 3 להסכם הפשרה, השיבה, כי אינה יכולה לתת הסבר ואינה יודעת.

למעשה, למול עמדת המבקשים וגרסתם, לא עמדה כל עמדה של המנהל , וככל שזו הוצגה, היא הוצגה בעת הסיכומים ללא כל ביסוס ראייתי ותוך כדי הרחבת חזית אסורה (ראה למשל: טיעוני המנהל כי היה מקום להפעיל את הוראות האגף 62 בנסיבות העניין, סעיף 54 לסיכומים).

זוהי הפרשנות היחידה העולה מהראיות שהיו בפני, מהפרשנות המילולית של הסכם הפרשה והוראות המינהל, ומהתכלית של הסכם הפשרה.

1. למעלה מן הצורך, לנוכח קביעתי כי המבקשים זכאים לחתימת הסכם מהוון, אני סבור כי גם אם לא היו זכאים, היה עליהם לשלם את דמי ההסכמה בהתאם להחלטת השמאי הממשלתי בשומה המתוקנת, כשסכום זה צמוד למדד ונושא ריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מאז ועד לתום 30 יום מהיום.

אני סבור, כי המינהל הקשה על המבקשים ושם מכשול לפניהם, בכל עת שביקשו לממש את הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים.

המינהל הינו רשות ציבורית והוא מהווה נאמן של הציבור למקרקעי ישראל ובכובעו זה של רשות מנהלית חלה עליו חובת הגינות מוגברת כלפי כלל הציבור ובענייננו, חובה זו חלה עליו ביחסיו עם המבקשים גם בקשר לפרשנות ההסכם, וגם בקשר למימוש זכויותיהם על פי הסכם הפשרה.

יתכן ולמבקשים אשם תורם בכך שלא שילמו את הסכום, למשל "תחת מחאה" בעודם מנסים לממש את זכותם לחתום על הסכם מהוון. אשם זה היה נלקח על ידי בחשבון, אילו הייתי יכול להתעלם מ"ההסטוריה ארוכת השנים" והתלאות שעברו על המבקשים במשך עשרות בשנים בנסיונם לרשום את הקרקע על שמם במנהל.

רישום הזכויות בקרקע במינהל, ובייחוד כשזה משמש לבית מגוריהם של אנשים נכים כתוצאה מרדיפות הנאצים, ניצולי שואה בגילם של המבקשים, מהווה עוגן ובטחון. בנסיבות אלו ולאור הניסיון והתלאות שעברו המבקשים, ניתן להבין את דרישתם כי קודם לביצוע התשלום, יעוגן הרישום במסמך המבטיח את הרישום. המבקשים רכשו את הקרקע בשנת 1978 וכבר אז, כשפנו למנהל בבקשה להכיר בזכויותיהם, הם נתקלו כאמור בסירוב, לנוכח טענת המנהל, לפיה ההפרדה מהנחלה של משק העזר נעשתה שלא בהסכמתו.
איני עוסק בתובענה דנן בכל מערכות היחסים ששררו בין המנהל לבין המבקשים בעבר, אך אני סבור שיש לחזור בתמצית על ארועים אלה כדי להסביר ולהבין את החרדות ואת החששות של המבקשים שלא לשלם את התשלום על פי השומה המתוקנת בטרם יובטח הרישום.

כאמור, כבר ב- 78', עמדתו של המנהל נראתה תמוהה, שכן היה ידוע למבקשים, ואכן הדברים אומתו, כי נציג המנהל יושב בוועדה המחוזית כאשר זו דנה בענייני קרקעות הקשורות לאדמות המנהל ולא יתכן כי המינהל מחד אישר את פיצול משק העזר מהנחלה, אך מאידך טען כי הוא לא נתן הסכמתו לפיצול שכזה. תוכנית הפיצול אושרה בילקוט הפרסומים וברור כי המנהל לא הגיש התנגדותו לתוכנית שכזו, וגם מכאן החזקה שהוא ידע והסכים לה.

בסופו של יום, עשר שנים מאוחר יותר- בשנת 78', היה המנהל מוכן, כפי שפורט כבר לעיל, לדון בשאלת זכותם של המבקשים, אלא שאז סרובו נסב סביב הטענה כי אינו מוכן להכיר במשק עזר בגודל של 2.5 דונם. בלית ברירה, נאלצו המבקשים לוותר על כדונם ונותרו עם משק עזר של 1.4 דונם. באפשרות של הפיצול והשינוי האמור היתה מעורבת גם האגודה שעל שמה נרשם הדונם שנגרע מחלקם של המבקשים, ומחלוקת זו עם האגודה נפתרה במסגרת הליך בוררות.

בעקבות הסדר זה והשינוי בגודל החלקה, היה צורך בשינוי תוכנית בנין עיר כדי שתתאים את חלוקת משק העזר ופיצולו מהנחלה, בהתאם למוסכם בבוררות, כשבסופו של דבר תוכנית זו אושרה בחודש ספטמבר 2004 בדרך של מתן תוקף לשינוי התב"ע הנקודתית.

בשלב זה החל הדיון עם המנהל על השומה, כשבסופו של דבר, כאמור לעיל, התקבלה השומה המתוקנת ביום 5.4.07 על סך של 209,325 ₪.

המבקשים ביקשו לרשום את נחלתם על שמם עם קבלת השומה המתוקנת, אלא שאז המנהל דרש את חתימת המוכרת שהלכה כאמור לעולמה ומכאן נקל להבין מדוע ניתן להבין את המבקשים שסירבו לשלם למנהל את סכום השומה המתוקנת מבלי שתרשם הקרקע על שמם.

המנהל סירב לרשום את הקרקע על שמם ללא חתימת המוכרת שהלכה לעולמה, אך משום מה, היה מוכן לאפשר שיווק של שני המגרשים הנוספים שנגרעו ממשק העזר של המבקשים ושנרשמו על שם האגודה. (ראה: עמ' 4 לפרוטוקול, שורה 21-23).

כאמור, התנהלות וסרוב זה של המנהל כפה על המבקשים לפנות לבית המשפט כשבסופו של אותו הליך התקבל הסכם הפשרה הנדון וכאמור, עם חתימתו, כששקלו המבקשים את הביצוע, הם ידעו על קיומה של ההחלטה המתגבשת על אפשרות היוון משקי עזר. בנסיבות אלו, לא היה טעם, מנקודת ראותם, לשלם את השומה המתוקנת שכן הם יצאו מתוך נקודת הנחה כי הבסיס לתשלום יהיה הוון משק העזר.

יש לציין, כי בהחלטה 1237 של המנהל, שביטלה את החלטה 984, בסעיף 10 נקבע במפורש כי: "לאחר אישור עקרוני של העיסקה על ידי המנהל לא יידרש עידכון שומה גם אם ביום הקליטה הסופי השומה לא תהיה בתוקף. על אף האמור, הנהלת המנהל רשאית לקבוע במקרים חריגים כי נוכח מורכבות העיסקה והאישורים הדרושים לצורך ביצועה, תעודכן השומה לאחר אישורה העקרוני". (ההדגשה בקו אינה במקור י.ש.).

גם על פי החלטה זו נראה, כי יש מקום לחייב את המבקשים לשלם את דמי ההסכמה על פי השומה המתוקנת בלבד, שכן אין נסיבות העניין מצדיקות דרישת העדכון גם אם השומה המתוקנת איננה בתוקף. לפיכך, גם אם לא הייתי מקבל את עמדת המבקשים, כי יש לחייב את המנהל לאפשר לחתום על חוזה מהוון, הרי שבכל מקרה הבסיס לחישוב דמי ההסכמה היה צריך להיות השומה המתוקנת, משמע סך של 209,325 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית, מיום 5/4/07 ועד ליום התשלום בפועל.

סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את תובענת המבקשים ומצהיר כי:

המבקשים זכאים לבצע רישום של זכויותיהם, במשק העזר, הידוע כיחידה משקית מס' 323(1) במושב ניר צבי מכח החלטה 1178 והוראות האגף 109 על דרך של היוון ללא תשלום דמי הסכמה.

המשיבה תשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 18,000 ₪.

הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום וממועד זה ואילך יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתן היום, י"ז כסלו תשע"ג, 01 דצמבר 2012, בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח עותק לצדדים.

חתימה