תובענה זו החלה כשלוש בקשות לביצוע שטרות שהנתבעת הפקידה בידי התובעת, והתובעת הגישה ללשכת ההוצאה לפועל. משניתנה רשות להתנגד לביצוע השטרות, הועבר ההליך לבית המשפט, והדיון בכלל הבקשות אוחד.

1. התובעת היא חברה שעוסקת בהשכרת נדל"ן וניהולו, בבניין המכונה "שוק קניון אגריפס" בירושלים.
2. במועדים הרלבנטיים לכתב התביעה הנתבעת ניהלה מוסד שעסק בהשכלת מבוגרים, ולצורך ניהול בית הספר שכרה מהתובעת שני אזורים בבניין, בשני הסכמי שכירות האחד בסוף חודש אוגוסט 2008 והשני בתחילת חודש ספטמבר באותה שנה. השטח הכולל ששכר הנתבעת היה 445.50 מטר, ובגינו התחייבה לשלם דמי שכירות ודמי ניהול בסך 27,051 ₪, בתוספת מע"מ, מדי חודש.
3. במועד החתימה על ההסכמים הפקידה הנתבעת בידי התובעת המחאות דחויות לצורך תשלום דמי השכירות ודמי הניהול, ואף הפקידה שתי המחאות לצורכי בטחון, האחת משוכה על סך 10,000 ש"ח והשנייה על סך 150,000 ש"ח. בעל מניות הנתבעת אף חתם על התחייבות אישית לשאת בכל חובות הנתבעת לתובעת.
4. אין חולק כי הנתבעת פינתה את המושכר בתום שנת השכירות הראשונה, אך לא שילמה עבור שלושת החודשים האחרונים את דמי השכירות ודמי הניהול. בהתאם להסכמים בין הצדדים התשלום שהיה אמור להיות משולם לתובעת בגין תקופה זו, היה צריך להיות 84,589 ₪. חרף עובדה זו, והעובדה שהתובעת לא העלתה מעולם טענה כי הנתבעת גרמה נזקים למושכר או שהיא חייבת לה כספים נוספים, הרי שהתובעת הגישה לביצוע את כל השטרות שהיו בידה, כולל שטרות הביטחון בסכום שעולה על 200,000 ₪.
5. עוד בטרם אדון בשאלה מדוע הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות בחודשים האחרונים, אציין כי היות ולא הוצגה כל טענה או ראיה לכך שהנתבעת חייבת לתובעת דבר מעבר לשכר הדירה ודמי הניהול, הרי שלא הייתה הצדקה להגיש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל את שטרי הביטחון. די היה בהמחאות שהנתבעת הפקידה לתשלום שכר הדירה ודמי הניהול כדי להבטיח חובות אלו.
6. הנתבעת טוענת כי הפסיקה לשלם שכר דירה לאחר, שהתובעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, והיא נאלצה להודיע על ביטולו. הנתבעת מכחישה כי הפרה את ההסכם, וטוענת שהתובעת נקלעה לקשיים כלכליים, עקב ביטול תכנית ויסקונסין, שבאמצעותה הגיעו אליה מרבית תלמידיה, ועל כן הפסיקה לשלם את שכר הדירה ודמי הניהול.

האם התובעת הפרה את הסכמי השכירות?

1. הנתבעת טוענת כי התובעת הפרה את ההסכם עימה בשתי דרכים. האחד עם מסירת המושכר, כאשר התגלה לנתבעת למעשה כי התובעת לא שיפצה את המושכר בהתאם להסכמות שבין הצדדים; והשני כאשר התגלה לנתבעת בחודש מאי 2009 כי התובעת מכרה את גג השוק קניון, והרוכשים החלו בבניית מגדלים עליו.
2. התובעת טוענת כי מסרה את המושכר לאחר ששופץ על ידה, ובהתאם לתוכניות שנמסרו לה על ידי הנתבעת. בכל הנוגע לבנייה על הגג העלתה התובעת טענות שונות, אך הודתה כי לא הודיעה מראש לנתבעת שתתכן בנייה על הגג.

הבנייה על גג הבניין:

1. אפתח ואדון במחלוקת הנוגעת לבניה על הגג, שכן זו המחלוקת המרכזית בין הצדדים. טענות התובעת בעניין זה הובאו לראשונה בחקירתו הנגדית של המצהיר מטעמה, מר יובל מזרחי:

"ש. אתה גם יודע שאחת הטענות שהעלתה הנתבעת היא שבחודש 6/2009 התחילה בנייה מאסיבית על הגג של המכללה, האם קראת את הטענה הזו?

ת. קראתי את הטענה.

ש. למה בתצהיר שלך אתה לא מתייחס לטענה הזאת בכלל?

ת. בשנת 2005 הגג של השוקניון לא היה שייך לנו. אני לא עיריית ירושלים ואני לא נותן אישורי בנייה ובונים לא רק על השוקניון אלא גם צמוד אלינו 4 בניינים ובונים מכל הצדדים שלנו המון דירות. בהיקף מאתנו בונים 500-600 דירות. אז היה רעש מכל כיוון ואין לי שליטה על זה ולכן לא התייחסתי.

.....

.....

.....

ש. בהתייחס לעבודות הבנייה שהתחילו על הגג, הם התחילו בחודש 6/2009.

ת. נכון.

ש. וכדי שנבין על מה מדובר למעשה בנו על הגג בניין מגורים שלם.

ת. שלושה בניינים.

ש. למה לא הודעתם לנתבעת שבחודש עומדת להתחיל בנייה כזו ושיקחו זאת בחשבון.

ת. אנחנו ידענו זאת לקראת האביב כשקיבלנו את ההודעה הזאת ומאז כולם ידעו, זה לא היה איזה סוד צבאי. לנו הודיעו שאחרי פסח יתחילו לבנות.

.....

.....

ש. האם יש לך איזה שהוא מסמך שמודיע לשוכרים או לנתבעת שבחודש יוני עומדות להתחיל עבודות בניה שכוללות רעש וקידוח?

ת. בכל רחבי השוקניון נמסרו באופן אישי לכל אחד מהשוכרים וגם נתלה על השוקניון הודעה.

ש. למה ההודעה הזו לא צורפה לתצהירך?

ת. כי זה לא רלוונטי. דבר שלא ידעתי ולא צפיתי לו בראש הוא לא רלוונטי גם אין לי שליטה עליו יש להם היתרים.

ש. זה נכון שגם כשהנתבעת פנתה אליכם בעניין הבניה לא אמרתם להם שאין לכם שליטה על זה.

ת. לא. תחילת העבודה היתה בחודש יוני אבל לא מאסיבית כמו שאתה מתאר אותה. השלב הראשוני סך הכל היה יציקת תקרות שזה טפסנות. גילוי העמודים זה היה עניין של שבוע שבועיים והרבה אחרי היתה הבניה. אם התחילו לבנות בחודש יוני בתאריך שהוא החליט לעזוב עדיין לא היה רעש כ"כ מאסיבי, היה רעש אבל לא כמו שלא יכולת לשמוע.

ש. כשהתחילו בבניית גילוי העמודים היה רעש של קונגו.

ת. צודק."

1. מכאן שהתובעת אישרה כי בחודשים מאי יוני 2009 החל צד שלישי, בבנייה רועשת על גבי הגג, והסתפקה בכך שהיא הודיעה לשוכרים על כך בסמוך לחג הפסח. התובעת טוענת כי לא יכלה לצפות מתי תחל הבניה על הגג, שכן היא לא הגורם שמקנה היתרים, ועל כן היתה יכולה להודיע על הרעש הצפוי רק עם קבלת הודעה מהצד השלישי.
2. טענות התובעת נדחות כולן. התובעת מכרה את הגג בשנת 2005 וחזקה עליה שידעה כי רוכשי הגג רכשו אותו לצורך בנייה. יתר על כן, התובעת הייתה במועדים הרלבנטיים לכתב התביעה הבעלים של הבניין, ומכאן שהייתה ערה להליכי קבלת היתר הבניה, ויתכן שאף שותפה להם. על כן הטענה של התובעת כי היא לא הגורם שמקנה את היתרי הבניה, היא טענה מיתממת.
3. התובעת הסתירה מהנתבעת במועד החתימה על הסכם השכירות, כי הבניין צפוי לעבור שינויים משמעותיים, ושכיתות הלימוד של הנתבעת יסבלו ממטרדי רעש קשים, ועל כן אני מקבלת את טענת הנתבעת כי התובעת הפרה את ההתקשרות עימה.

ההפרות במועד מסירת המושכר:

1. הנתבעת טוענת כי המושכר נמסר לה כאשר חלקו ללא ריצוף, לא הותקנו אביזרי תקשורת בכל המושכר, לא הוארכו הספרינקלרים, ניקוז המזגנים היה לקוי ותוקן באיחור ניכר, וצביעת המושכר היתה בניגוד למוסכם. בנוסף הנתבעת טוענת כי לא בוצע שיפוץ בשער "מאני" כפי שהוסכם בין הצדדים.
2. התובעת מודה כי לא בוצע שיפוץ של השער, אך טוענת כי עמדה לעשות כן לאחר השלמת בניית הבניינים על הגג.
3. בחקירה הנגדית הודה נציג הנתבעת כי צביעת המושכר לא היתה בניגוד למוסכם, ולא בניגוד לתקן לכיתות, אך טען שאם היו צובעים בצבע פלסטי זה היה חוסך לכלוך. בחקירה זו גם התברר כי הותקנו אביזרי תקשורת אך יש מחלוקת בנוגע לאיכותם. מנגד ברור כי התובעת לא האריכה את הספרינקלריים, אלא הותירה אותם מעל התקרה האקוסטית.
4. נראה על כן כי היו הפרות מסויימות של ההתקשרות בין הצדדים, אך באופן מעשי הנתבעת הסכימה להיכנס למושכר, לא תיקנה הפרות אלו על חשבונה, ואף שילמה דמי שכירות כסדרם. כל זאת עד להתחלת הבנייה על גג הבניין, שהיא ההפרה המשמעותית והעיקרית של החוזה.

הסעד בגין הפרת ההסכם:

1. הנתבעת הודיעה לתובעת על ביטול ההסכם, אך למעשה ביטלה את חיוביה שלה על פי ההסכם, והפסיקה לשלם דמי שכירות, כל זאת מבלי שפינתה את המושכר. כלומר במסגרת סעד עצמי הנתבעת דאגה לכך שתהיה במושכר שלושה חודשים ללא כל תשלום.

1. הוראת סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א 1971 קובעת:

"(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר:

(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2) להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה"

1. הנתבעת הפחיתה את דמי השכירות במאת האחוזים, אך אין בידי לקבל את הטענה (המובלעת, יש לציין), כי שווי השכירות ירד לאפס.

20. התובעת טוענת כי שווי השכירות לא ירד כלל, והראיה היא, שהנתבעת ניהלה עימה משא ומתן להשכרת 700 מטר בבניין, לאחר שהחלה הבניה. הראיה היחידה שצירפה התובעת לטענה זו היא תרשומת של שיחה שניהלו נציגי הצדדים, ושנערכה על ידי נציג התובעת. מתרשומת זו עולה כי התובעת הציעה לנתבעת לא לשלם דמי שכירות במשך שלושה חודשים ולשכור 700 מטר, אך נציג התובעת סירב להצעה. מהתרשומת עולה כי נציג התובעת סירב להצעה בו במקום, למרות שמר מזרחי טען כי ההצעה נשקלה במשך כשבועיים. נציג הנתבעת לעומת זאת העיד כי אכן ניהל משא ומתן עם התובעת, כדי לעצור את הבנייה, ולפנות את המושכר ללא נזק, אך סירב להצעות התובעת. עדות זו אמינה עלי, ועל כן אני דוחה את גרסת התובעת.

21. בהעדר חוות דעת מטעם מי מהצדדים, אני קובעת על דרך האומדנא, כי שווי השכירות במהלך תקופת הבניה פחת בשליש. על כן הנתבעת נותרה חייבת לתובעת, בגין דמי השכירות ודמי הניהול, סך של 2/3 מהסכום המוסכם של 84,589 ₪, וזאת בסך של 56,392.66 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מהמועד שבו היה על הנתבעת לשלם את דמי השכירות ועד לתשלומם. נוכח התוצאה אליה הגעתי הרי שאני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ח' ניסן תשע"ד, 08 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.