כללי

1. לפני תביעה כספית בסך 754,146 ₪ שבבסיסה הטענה לפיה ניצל התובע את מצבה המנטלי של הנתבעת ובעקבות מכירת דירתה הרוויח מהעסקה מאות אלפי שקלים וזאת תוך שנתיים. התובעת היא אישה מבוגרת, ילידת שנת 1930, הסובלת מבעיות בריאות ובכלל זה מדימנסיה שאובחנה אצלה בשנת 2009. היא הייתה בעלת הזכויות בדירה בשכונת בקעה בירושלים , ברח' מרים החשמונאית 6, הידועה גם כגוש 30013 חלקת משנה 1/2 (להלן: "הדירה" או "הדירה בבקעה").

בעת הרלוונטית התגוררה התובעת בבית אבות, בעוד בנה הסובל מבעיית שיכרות (והוכר כנכה ע"י המוסד לביטוח לאומי) התגורר בדירה.

ביום 8.4.09 מונתה הקרן לטיפול בחסויים (להלן:"הקרן") כאפוטרופוס על רכוש התובעת וביום 23.3.10 מונתה הקרן כאפוטרופוס גם על גופה .

מר ברחק (להלן:"הנתבע"), שהוא בעל הזכויות בדירה שכנה לדירת התובעת, התקרב אל התובעת ואל בנה תוך שהוא מסייע לתובעת בהעברת מזון לבנה ובפעולות יום-יומיות נוספות.

במעשים אלה רכש הנתבע את אמונה של התובעת.

במסגרת שיחות שניהלו ביניהם, הסכימו הצדדים שהתובעת תוותר על הדירה בבקעה לטובת הנתבע, ומנגד ירכוש הנתבע עבורה, דירה אחרת שוות ערך, במעלה אדומים.

ביום 11.7.07 חתמו הצדדים על הסכם ראשוני (להלן: "ההסכם הראשוני") לפיו ירכוש הנתבע עבור התובעת דירה חלופית לדירה שבבעלותה, בתנאי שהתובעת תמכור לו את הדירה.

ביום 6.8.07 חתמו התובעת והנתבע על הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") ולפיו רכש הנתבע את הדירה מהתובעת תמורת סך 225,000$ שהם 948,140 ₪ שישולמו לתובעת ב-4 תשלומים.

הנתבע קיבל משכנתא לצורך רכישת הדירה ולצורך כך נערכה, לבקשתו, חוות דעת שמאית לעניין שווי הדירה. גם עפ"י חוות דעת השמאי הוערכה הדירה בסך 220,000$.

ביום 8.1.08 רכש הנתבע עבור התובעת את הדירה החלופית, עפ"י האמור בהסכם הראשוני, ברח' הגבים 16/1 במעלה אדומים. הדירה החלופית נרכשה תמורת סך 386,000 ₪ אותם שילם הנתבע לבעליה הקודמים של הדירה החלופית.

אין חולק שהנתבע שילם במשך 7 חודשים את שהותה של התובעת בבית האבות ובסך הכל שילם 32,202 ₪.

במחצית שנת 2008 ובמרץ 2009 החתים הנתבע את התובעת על מכתבים ולפיהם שילם לה את כל הכספים המגיעים לה ממנו ואין לה כל טענה, תביעה או דרישה כלפיו.

בראשית שנת 2008 סיפרה התובעת למכרתה- גב' שיוביץ - על מכירת דירתה בבקעה ועל רכישת הדירה במעלה אדומים ועל רקע זה הוגשה התביעה בפני, בטענה כי הנתבע התעשר על חשבונה של התובעת בסכום של למעלה מ-900,000 ₪ ,תוך ניצולה וניצול מצוקתה הרפואית והמשפחתית.

אין חולק כי בשנים 2007-2008 ביצעה התובעת רכישות טלפוניות של תכשיטים, בעיקר מול חברת לירף, בשווי מאות אלפי שקלים אשר הביאוה למצב כלכלי קשה, עד כדי התרוקנות חשבונה לחלוטין.

ביום 2.8.09 מכר הנתבע את הדירה שרכש מהתובעת תמורת 347,000$.

עו"ד סלע פלקס עותרת בשם התובעת לאכיפת חוזה המכר ולמתן הפיצוי המוסכם לתובעת בשל הפרתו.

התביעה הוגשה תחילה כתביעה בסדר דין מקוצר.

ביום 2.1.11 נתן כב' הרשם פוני לנתבע רשות להתגונן והתיק עבר להתנהל בסדר דין רגיל.

ביום 27.2.12 התקיימה ישיבת הוכחות בתיק.

עוד יצויין, כי ביום 22.5.12 ניתן פסק דין כנגד הנתבע בשל אי הגשת סיכומים בכתב, אשר בוטל תוך חיוב הנתבע בהוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

טענות התובעת

2. התובעת טוענת כי היא נפלה קורבן למעשי ניצול והונאה של הנתבע.

לשיטתה, הנתבע ביקש להתעשר על חשבונה בהיותה אישה מבוגרת ובודדה. לאחר ביקורים תכופים וקירבה שנוצרה בין הצדדים, רכש הנתבע את אמונה והחתימה על הסכם מכר שנוסח על ידו ועל ידי ב"כ בלעדית, בלא שהתובעת מיוצגת ובלא שיהיה מי שיגן על רכושה והאינטרס הכלכלי שלה. מיותר לציין שלתובעת לא היו התנגדויות, הערות או הסתייגויות ביחס לסעיפי החוזה שניסח הנתבע.

התובעת טוענת, כי הנתבע מעולם לא שילם לה את תמורת הדירה בסך 225,000$ . הנתבע החתימה על מסמכים שקריים לפיהם קיבלה ממנו את מלוא התמורה , אולם במהלך המשפט הודה כי לא שילם לה דבר על חשבון התמורה.

לדידה של התובעת, הנתבע מצידו הציג גרסאות ותירוצים למכביר לעניין התמורה ששילם לתובעת החל בכך שהתובעת קיבלה דירה שוות ערך, עובר לטענה שהסכם המכר אינו משקף את שוויה הריאלי של הדירה אלא מדובר "בחוזה מנופח למראית עין" לצורך קבלת משכנתא גדולה יותר, וכלה בטענה שההפרש בין הדירות הוא בבחינת מתנה שהתובעת כנראה רצתה להעניק לנתבע לאור הליווי והטיפול שהעניק לה .

התובעת טוענת, כי הנתבע נהג בכחש ובשקר לכל אורך הדרך. לטענתה, הנתבע לא היסס והודה בשקריו לעניין ההודאות השקריות שהחתים את התובעת לעניין קבלת 70,000$ וכן 75,000$ נוספים . כך הדבר גם לעניין הזמנת חוות דעת שמאית מנופחת ומוגזמת ביחס לשווי הדירה על מנת לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר וכן לעניין החתמת התובעת המחצית 2008 ובמרץ 2009 על הודאות לפיהן שילם לה את מלוא התמורה וכי אין לה דרישה או תביעה כלפיו.

לאור כל האמור, מבקשת התובעת לקבל את טענותיה במלואם ולהעדיף את גרסתה הסדורה והעקבית על פני גרסתו מלאת הסתירות והשקרית של הנתבע.

ב"כ התובעת מדגישה, כי התובעת חתמה על ההסכם הראשוני, על הסכם המכר ועל כל אותן הודאות שקריות ללא מחאה , ללא שינויים ללא התנגדות . הסכמת התובעת לחתום על כל אותם מסמכים מלמדת, לשיטת ב"כ התובעת, על העדר מסוגלות שיפוטית של התובעת כבר בשנת 2008 .

חרף האמור, מבקשת ב"כ התובעת לאכוף את הסכם המכר לחייב את הנתבע לשלם לתובעת את כל הסכומים שהתחייב לשלם במסגרתו, בניכוי ערך הדירה ברח' הגבים בסך 386,000 ₪ ובניכוי הכספים ששילם עבור התובעת לבית האבות .

כמו כן מבקשת ב"כ התובעת לחייב את הנתבע בפיצוי המוסכם בסך 25,000$, שכן הנתבע הפר את הסכם המכר בכך שלא שילם לתובעת את התמורה המגיעה לה על פיו עד היום.

עוד נטען, כי כוונת התובעת בעסקה עם הנתבע הייתה לכל הפחות לקבל דירה שוות ערך לדירתה בבקעה כפי שהדבר עולה מעדות הנתבע עצמו ומעדות הגב' שיוביץ. מכל מקום טוענת התובעת, כי הסכם המכר בהיותו מאוחר להסכם הראשוני גובר מטבע הדברים ועל פי לשונו על כל הסכמה אחרת שהייתה בין הצדדים והוא ההסכם המחייב שיש לאוכפו .

לצורך קביעת שווי הדירה , התובעת מבקשת לאמץ את חוות הדעת השמאית שהוגשה על ידה, בהיותה חוות דעת ניטרלית ורלבנטית לתקופה בה עסקינן . התובעת סבורה, כי הנתבע לא יכול להשמיע טענות נגד חוות הדעת בהיותו המזמין שלה מלכתחילה ושל כך שעשה בה שימוש לצורך קבלת משכנתא.

התובעת מבקשת כי בית המשפט יתעלם מכל אותם הודאות שהחתים הנתבע את התובעת שכן עפ"י חוות הדעת הרפואית שהוגשה מפי המומחה ד"ר זוננבליק , התובעת חתמה עליהם שעה שכבר סבלה ממחלת הדימנסיה וכושר השיפוט שלה כבר לקה בחסר.

נוכח כל האמור, מבקשת התובעת לחייב את הנתבע להשיב לה את הפער בין שווי דירתה בבקעה למחיר הדירה במעלה אדומים בתוספת סך 105,000 ₪ סך הפיצוי המוסכם ובניכוי הסכום ששולם לבית האבות וכן לחייבו בהוצאות משפט.

טענות הנתבע

3. הנתבע טוען, כי הוא מכיר את התובעת ובנה תקופה של עשרות שנים. במשך השנים הללו הוא ביקר את התובעת, טיפל בה ועזר פעמים רבות לה לבנה, כך גם שילם את התשלומים החודשיים לבית האבות בו שוהה התובעת .

לשיטתו, התובעת היא זו שהציעה את עסקת חילופי הדירות כיוון שחששה שאם תמכור את דירתה, בנה ישים ידו על תמורת הדירה ויכלה אותה כמנהגו , עד שיוותר ללא כסף וללא קורת גג לראשו.

כוונת הצדדים, לדידו של הנתבע, הייתה לבצע עסקה של חילופי דירות כך שהתובעת תעביר את הדירה בבקעה על שם הנתבע והנתבע מנגד ירכוש עבורה דירה יפה , חדשה וטובה במעלה אדומים וישלם לה עוד 100,000 ₪ כמפורט בהסכם הראשוני.

הנתבע טוען, כי מטעמים שונים העסקה עליה דובר מלכתחילה במעלה אדומים לא יצאה אל הפועל אולם תחתיה נרכשה עבורה ועבור בנה דירה ברח' הגבים, בהתאם להסכם מיום 8.1.08 שקיבל את אישורה המלא של התובעת.

לגרסתו, כל הטענות לעניין חוסר מסוגלותה של התובעת בשל מחלתה אינן נכונות וכי בשעה שנערכה העסקה בשנת 2007 וכן בשנת 2008 הייתה התובעת מודעת היטב למעשיה. התובעת בחנה מספר דירות ופסלה אותן, לפני שנחתם החוזה ביום 8.1.08.

על ב"כ התובעת הנטל להוכיח ממתי נפגמה תודעתה של התובעת וכושר השיפוט שלה והיא כשלה בכך. חוות הדעת הרפואית שהוגשה ע"י התובעת הייתה חלקית, בלא שהתובעת נבדקה בעת הרלבנטית ע"י המומחה, בלא שתיקה הרפואי מונח בפניו, ובהסתמך על מבחן "המיני מנטל" שאינו חד משמעית ומושפע מפרמטרים שאינם וודאיים ביחס לתובעת.

הנתבע טוען, מכל מקום, כי אפילו עפ"י ממצאי חוות הדעת הגיע המומחה לתוצאה לפיה בחודשים 8-9/08 כבר סבלה התובעת מדימנסיה ובאותה עת לא הייתה מסוגלת לחתום על מסמכים משפטיים. אולם ההסכמים נחתמו שנה קודם לכן (בשנת 2007) ברור לטענתו, כי מסקנות אלה לא יפות ביחס להסכמה על חילופי הדירות בין הצדדים.

בשלב זה סבור הנתבע, כי משלא הוכח כי אין לכבד את הסכמת התובעת לחילופי הדירות יש לדחות את התביעה נגדו, אולם מטעמי זהירות הוא טוען כי אין להתייחס לאמור בחוות דעת השמאי או בהסכם המכר כמדד לשווי הדירה בעת שנערכה עסקת חילופי הדירות. שכן הסכם המכר נכתב רק לצורך קבלת משכנתא. הנתבע טוען, כי כיוון שהיה זקוק למשכנתא על מלוא שווי הדירה, דאג לקבל חוות דעת בסכום כפול משוויה האמיתי ולכן ציין מחיר זה אף בהסכם המכר ולכן הסכם המכר על שווי הדירה המצויין בו אינו אלא "חוזה למראית עין" .

להוכחת טענתו צירף הנתבע פרסומי מכירה של דירות מהעת הרלבנטית מהם עולה, שהמחיר המופיע בהסכם המכר גבוה עשרות מונים ממחיר הדירה האמיתי בשעתו.

הנתבע טוען כי הדירה במעלה אדומים שנרכשה עבור התובעת היתה יקרה בכ-13,000$ מהדירה וכן גדולה ממנה ב-15 מ"ר וזאת מבלי להזכיר את רמת התחזוקה הירודה של הדירה לפני מכירתה.

העובדה שהדירה נמכרה בשנת 2009 ברווח גדול לעומת מחירה בעת החלפת הדירות נובע מהשינויים מרחיקי הלכת שהתחוללו באותן שנים בשוק הנדל"ן.

לתובעת לא היו כל טענות נגדו וכי הוא עמד במלוא מחויבויותיו כלפיה כפי שהדבר בא לידי ביטוי במסמכים הרבים עליהם חתמה התובעת המאשרים את שביעות רצונה של התובעת מהנתבע והעובדה שאין לה שום תביעה או דרישה כלפיו.

נוכח כל האמור, מבקש הנתבע לדחות את התביעה ובנסיבות העניין מוותר על חיוב

בהוצאות.

המחלוקת

4. מטענות הצדדים עולה כי הם חלוקים בסוגיות הבאות:

ראשית, איזהו ההסכם המחייב את הצדדים: האם ההסכם הראשוני או הסכם המכר.

שנית, האם שווי הדירה המופיע בהסכם המכר הינו שווי ריאלי ביחס לתקופה הרלבנטית.

שלישית, האם המסמכים עליהם חתומה התובעת משנת 2008- 2009 ,יש בהם כדי לגרוע מהתחייבות הנתבע לשלם לתובעת את התמורה המופיעה בהסכם המכר.

לצורך הכרעה בסוגיות שבמחלוקת אתייחס תחילה לחוות הדעת הרפואית שהגישה ב"כ התובעת לבית המשפט ולאחר מכן אכריע בשלוש הסוגיות האמורות.

דיון והכרעה

5. מטעם התובעת העידו המומחה- השמאי עודד טור-סיני, המומחה הרפואי פרופ' משה זוננבליק, רכזת הטיפול הגב' אריהן ומכרת התובעת הגב' שיוביץ.

לבד מהנתבע לא העידו עדים מטעמו.

לאחר שמיעת עדותם של העדים, עיון בכתבי הטענות, בתצהירי העדות הראשית בחוות הדעת הרפואית, בחוות הדעת השמאית ובמכלול המסמכים שצורפו לתיק ע"י הצדדים ולאחר שנתתי דעתי לטענות שהועלו בסיכומי הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל מהטעמים שיפורטו בהמשך.

חוות הדעת הרפואית

6. ביום 14.12.2011 הוגשה לבית המשפט חוות דעת רפואית ע"י המומחה פרופ' זוננבליק המשמש כמנהל מחלקה גריאטרית בבית חולים שערי צדק, שנדרש לשאלת מצב מחלתה של התובעת נכון לשנת 2008.

המומחה סיכם את ממצאיו באופן הבא:

"סכום ודיון:

החסויה אובחנה ב-2/09 ע"י שני מומחים ד"ר עטיה-גריאטרית וד"ר רפאל -פסיכיאטר, כי סובלת מדימנסיה , חסרת שיפוט וכי זקוקה לעזרה בניהול ענייניה הכספיים. בשלב זה הומלץ על מינוי אפוטרופוס.

כאמור, מאז חודש נובמבר 2006 ביצעה החסויה רכישות מאסיביות לכאורה ולא הגיוניות של תכשיטים , תוך יצירת חוב לבנק.

ב-6.8.07 מכרה את דירתה לשכן אריה ברחק ונחתם הסכם מכר עם תאריכי תשלום.

בפועל רכש הקונה עבור החסויה דירה חלופית בסכום נמוך משמעותית. ההסכם נערך ב-8.1.08.

בתאריכים 5/08 ו-8/08 מאשרת החסויה שכל הסעיפים בהסכם עם ברחק בוצעו במלואם למעט סעיף 2.

ב-26.3.2009 חתמה החסויה על מסמך כי אין בינה למר ברחק כל חובות.

כאמור ב-2/09 אובחנה כסובלת מדמנסיה...בחומרה בינונית. נוכח זאת אין ספק שהמסמך מחודש מרץ 2009 נחתם כאשר החסויה,קרוב לודאי, אינה מבינה על מה היא חותמת. לחילופין... לא היתה מסוגלת להפעיל שקול להתנגד לחתימה.

המהלך של מחלת האלצהיימר הדרגתי, כשלרוב מתחיל בהפרעת זיכרון. לחילופין הפרעה בשפה, דיכאון ושינויים באישיות. ...

בהפרעה אקסקוטיבית שכיחה בשלבים התחלתיים של המחלה גורמת לשיפוט מופרע ואי יכולת לבצע מטלות. במקביל מלווה בהפרעת ריכוז.

מבחן מיני מנטל הוא כלי אבחנתי מקובל גם אם לא מאוד רגיש. בגילה של החסויה והשכלתה מעל 12 שנות לימוד (אחות במקצועה) התוצאה הצפויה היא 28/30. לכן הממצא במבחן מיני מנטל ב-2/2009 של 21/30 מעיד על מחלה בחומרה בינונית.

ניקוד בטווח 20-26/30 מלווה בתלות כגון בניהול כספים, דהיינו צורך בסיוע בניהול ענייני כספים ועלול לבצע פעולות כלכליות בהעדר הבנה מלאה של משמעותם.

ב-37 מחקרים מבוקרים עם 3492 חולי אלצהיימר ובמעקב של שנתיים , הניקוד ירד בממוצע ב-3.3 נקודות לשנה... בהנחה של ירידה בניקוד 3 נקודות לשנה, אזי מבחן מינימנטל שנה קודם לכן אמור היה להיות 24/30.

נראה לי כבר בשלב זה (כשנה קודם לאבחנה , דהיינו ב -2/2008 ) סבלה מתסמינים שונים בהם הפרעה בזכרון כולל אי הבנה ואי ידיעה שלא קבלה את כספה בגין מכירת הדירה.במקביל פגיעה שיפוטית עלולה היתה לגרום להחלטות שגויות כפי שנראה כי אכן עשתה, כבר קודם לכן.

מכל האמור נראה לי בסבירות של מעל 50% כי החתימה על המסמכים במאי ובאוגוסט 2008 היו כאשר החסויה הושפעה ממחלת האלצהיימר ולא יכולה היתה לקבל החלטות ראויות באשר לרכושה". (ההדגשות אינן במקור י.ש.).

פרופ' זוננבליק נחקר על חוות דעתו בבית המשפט. בעדותו חזר על האמור בחוות דעתו וציין כי הסתמך על הבדיקה הפיזיולוגית של 2 הרופאים שבדקו את התובעת בראשית שנת 2009

המומחה קבע כי עפ"י הבדיקות ברור שהתובעת סובלת מדימנסיה :התובעת מסרה גרסאות שונות לסיפור חייה, היא נבדקה ונמצאה כמי שסובלת מהפרעה בשיפוטיות וגילתה חוסר תובנה לאירועים הסובבים אותה .כמו כן קבעו הרופאים כי יש צורך במינוי אפוטרופוס.

עוד הסביר המומחה, כי אינו יכול להצביע על נקודת זמן ספציפית בה חלתה התובעת. עם זאת על סמך מבחן המיני מנטל והנתונים שעלו ממנו ונוכח מצב התובעת בחודש 2/09 , בא המומחה לכלל מסקנה בסבירות גבוהה כי כבר שנה קודם לכן (בשנת 2008) סבלה התובעת מהפרעה קוגניטיבית כזו שלא אפשרה לה קבלת החלטות מושכלת.

לפיכך אני מאמץ את חוות דעתו של המומחה זוננבליק במלואה.

סבורני, כי שורת הצעדים הכלכליים הבלתי הגיוניים והבלתי סבירים שביצעה התובעת במרוצת השנתיים- שלוש שקדמו לבדיקה אשרו וחזקו מסקנה זו ובכלל זה:

הרכישה הבלתי רציונאלית של תכשיטים במאות שלפי שקלים כאשר התובעת לא ענדה אותם וכאשר חלק לא מבוטל מהם נמצאו באריזותיהם המקוריות בחדרה של התובעת חתימתה של התובעת פעם אחר פעם (לפחות 4 פעמים שונות) על קבלת כספים, כאשר אפילו הנתבע הודה (כפי שאפרט בהמשך) כי התובעת לא קבלה אותם ממנו.

חתימתה על הסכמים בלא העלאת שאלות על תוכנם, בלא שינוי נוסח ההסכמים ובלא העלאת בקשות או הארות בקשר אליהם.

יש לזכור בהקשר זה, כי התובעת אחות במקצועה , אישה משכילה וקשה להניח שאישה בנתוניה ההשכלתיים. היתה מבצעת את כל הפעולות נטולות ההגיון הכלכלי שביצעה התובעת.

בית המשפט סבור כי כל הפעולות שביצעה התובעת מלמדות על ליקוי משמעותי בדרך קבלת החלטותיה בעת הרלבנטית (שנתיים בערך לפני ביצוע האבחנה הרפואית).

בנוסף, המומחה הסביר כי הגם שלא בדק בעצמו את התובעת ,היו בפניו די מסמכים רפואיים, המתעדים בדיקות רפואיות שנערכו לה ומהם ניתן להסיק באיזה מצב דמנטי פחות או יותר היתה בעת האבחון ומה היה מצבה, פחות או יותר, אף שנה קודם לכן.

גם עדותו העקבית, הבהירה והסדורה של המומחה פרופ' זוננבליק שנסמכה על מחקרים רפואיים מביאה לתוצאה לפיה יש לאמץ את מסקנתו ללא כל היסוס.

הנתבע ביקש לסתור את חוות הדעת בטענה כי שיטת המיני מנטל אינה מדוייקת מספיק וכי המומחה לקח בחשבון מרכיבים שלא הוכחו, אולם בית המשפט סבור כי המומחה בעדותו הפריך את השגותיו של הנתבע אחת לאחת.

נראה בעיני כי אפילו אם ישנן דוקטרינות רפואיות אחרות לקביעת רמת המחלה, לא הוכח כי נפל פגם בהערכת מצבה הרפואי, כפי שנקבע ע"י המומחה.

המומחה הסביר לבית המשפט כי קיבל את האינפורמציה לפיה התובעת אישה משכילה (אחות במקצועה) עובדה זו לא נסתרה במהלך הדיון ע"י הנתבע. המומחה הוכיח, כי העריך את מצבה על סמך נתוניה האישיים, כפי שיש לעשות ביחס לכל חולה וחולה ומשכך ובהתבסס על ממוצעים ומחקרים שבוצעו, הסיק כי כושר השיפוט שלה היה לקוי כבר לפני מועד האבחון.

הנתבע אף נמנע מהצגת חוות דעת רפואית אחרת שמלמדת על תוצאה שונה.

בהצטרף כל הטעמים מעלה, אני מקבל את חוות דעתו הרפואית של פרופ' זוננבליק וקובע כי התובעת סבלה ממחלת הדימנסיה כבר בראשית 2008, ועל כן הלכה למעשה, בשל שיפוטה הפגום לא יכלה, כבר בעת הזו, לבצע החלטות כלכליות ככל שיהיו.

מהו ההסכם המחייב את הצדדים?

7. כאמור, התובעת עותרת לאכיפתו של הסכם המכר, מנגד טוען הנתבע כי ההסכם אינו אלא "חוזה למראית עין" ויש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על פי ההסכם הראשוני, לפיו עסקינן בעסקה של חילופי דירות, היינו, הנתבע מקבל את דירת התובעת בבקעה ואילו התובעת מקבלת דירה חלופית במעלה אדומים.

כבר עתה אציין כי באתי לכלל מסקנה שההסכם המחייב בין הצדדים ביחס לדירה ולשוויה הוא הסכם המכר וכי יש לאוכפו וזאת מן הטעמים הבאים:

ראשית, כלל נקוט בידינו כי הסכם המחייב בין צדדים הוא ההסכם המאוחר ביניהם-

מקדמת דנא מקובל בשיטתינו כי כאשר קיימות מספר הסכמות סותרות בין צדדים, ביחס לאותה סוגיה, כאשר אחת ההסכמות מוקדמת והשניה מאוחרת, מקובל להחיל על הצדדים את ההסכמה המאוחרת . כלל זה מיישם את הרציונל לפיו אם הצדדים החליטו לאחר חתימה על הסכם ראשוני לשנות את ההסכמות ביניהם בכתובים מאוחרים, כנראה שההסכמה המאוחרת היא ההסכמה המגלה באופן האותנטי והמציאותי ביותר את אומד דעת הצדדים המלאה והנכונה .

במקרה דנן קיימת סתירה בין האמור בסעיף 1 להסכם הראשוני לבין האמור בסעיף 5 להסכם המכר:

בעוד שעפ"י סעיף 1 להסכם הראשוני ישלם הנתבע לתובעת עבור דירתה בבקעה בדירה אחרת ברחוב צאלים 17/47, הרי שעפ"י סעיף 5 להסכם המכר על הנתבע לשלם לתובעת 225,000$ עבור רכישת דירתה.

הנתבע והתובעת חתמו על הסכם ראשוני ביום 11.7.07 לפיו הנתבע ירכוש עבור התובעת דירה במעלה אדומים בתנאי ובתמורה להעברת דירת התובעת בבקעה על שמו וחזקתו של הנתבע, אולם כיוון שהסכמתם המאוחרת בחוזה המכר מיום 6.8.2007 קובעת כי מכירת הדירה תתבצע ע"י תשלום התמורה בכסף מלא שישולם בתשלומים עיתיים, הרי שסעיף 5 להסכם המכר גובר על סעיף 1 להסכם הראשוני ומסדיר את העברת הזכויות בדירה על דרך של תשלום כסף.

בית המשפט סבור, כי ב"כ התובעת בהגינותה עתרה ליישום שלוב של 2 ההסכמים: כיוון שדה פקטו רכש הנתבע דירה עבור התובעת, מציעה ב"כ התובעת כי שווי הדירה החלופית שנרכשה עבור התובעת במעלה אדומים יופחת מסך התמורה הנקובה בסעיף 5 להסכם המכר.

בשולי הדברים אעיר, כי עניין תוקפו של ההסכם הראשוני מוטל ממילא בספק נוכח העובדה שההסכם לא מומש, שכן במסגרת ההסכם הראשוני התחייב הנתבע לרכוש עבור התובעת דירה ברח' צאלים 17/47, אולם רכישת דירה זו לא הושלמה הלכה למעשה ובסופו של דבר קנה הנתבע כידוע דירה ברח' הגבים.

משמעות האמור, כי לא זו בלבד שהסכם המכר ביטל את ההסכם הראשוני אלא שהצדדים עצמם, במבחן המעשה, לא ישמו את ההסכם הראשוני וחזרו בהם, בהתנהגותם, מהאמור בו.

שנית, לשונו של הסכם המכר מבטלת הסכמות חיצוניות ואחרות לו ככל שהיו כאלה-

סעיף 7.02 להסכם המכר קובע לאמור:

"הסכם זה כולל את כל המוסכם בין הצדדים ואין מחוץ לו תנאים נוספים בעל פה או בכתב או הבטחות חוזה צדדי או מצגים נוספים כלשהם. כל שינוי בהסכם זה טעון מסמך בכתב בלבד".

עינינו הרואות כי סעיף 7.02 להסכם המכר קובע באופן חד משמעי כי הוא ההסכם הקובע לעניין מכר הדירה ושוויה ולעניין יתר התנאים המפורטים בו ואין שום משמעות לתנאים אחרים מחוץ לו . משמע, שההסכם הראשוני שגיבש תנאים חיצוניים להסכם המכר בטל ומבוטל , אינו ישים ולמעשה חסר משמעות בכל הסוגיות בו הסכם המכר קבע הוראות חדשות ושונות מההסכם הראשוני.

בית המשפט העליון העניק פעם אחר פעם משמעות נכבדת לפרשנות הסכם באורח העולה בקנה אחד עם לשונו ושב וקבע, כי כאשר לשון ההסכם ברורה , ההסכם יתפרש באופן המתקבל גם עפ"י לשון ההסכם. פסיקה זו עוברת כחוט השני הן לפני תיקון סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 והן לאחר התיקון.

סעיף 25(א) לחוק החוזים, בנוסחו דהיום (לאחר תיקון מספר 2), קובע כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

בע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו) , התייחס בית המשפט העליון למשמעות שיש ליצוק לסעיף 25 (א) המתוקן:

" תיקון זה, בנוסח שהתקבל לבסוף, אינו אלא אימוץ של השיטה הפרשנית שהונהגה בעניין אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות – מקום, אשר כפי שהובהר לעיל, למעשה כלל לא אבד לה....

ועוד:

"עוד הבהירה הפסיקה כי למרות המעבר לשיטה פרשנית חד-שלבית לצורך איתור אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, נותר ללשון החוזה מקום מרכזי וחשוב בתהליך הפרשנות. בעניין זה, אף הודגשו שני כללים פרשניים: האחד – כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו (ראו למשל: עניין מגדלי הירקות, בעמ' 23, 28; עניין בלמורל, פס' 2 לפסק דיני. כן ראו את הדברים שנכתבו עוד בעניין אפרופים, בעמ' 300-299, 318); והשני – כי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב – היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה בראי הקשרו הכללי (ראו למשל: עניין מגדלי הירקות, בעמ' 28-26; עניין בלמורל, פס' 2 לפסק דיני. כן ראו את הדברים שנכתבו עוד בעניין אפרופים, בעמ' 314-313).

בית המשפט סבור, כי התיקון לסעיף 25(א) לחוק החוזים והפסיקה שבאה בעקבותיו נותנים ללשון החוזה מקום משמעותי וחשוב בפרשנות החוזה. עפ"י התיקון ,כל אימת שאומד דעת הצדדים עולה מפורשות מלשון החוזה אין צורך לפנות לראיות חיצוניות או לנסיבות המקרה.

ומהתם להכא, קריאה מעמיקה של הסכם המכר על מכלול סעיפיו, תוך יישום הכללים בפסיקה לעניין פרשנות החוזה עפ"י לשונו, תומכת בקבלת עמדת התובעת שמבקשת להפעיל את לשון הסכם המכר ככתבו וכלשונו ולחייב את הנתבע בתשלום הכספים אליהם התחייב בתמורה לרכישת הדירה על ידו.

שלישית, טענות הנתבע כנגד הסכם המכר הן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב- כלל ידוע בשיטתינו, המוסדר בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאנית, כי הסכמות שנכתבו על הכתב, כוחן עולה על טענות נוגדות המושמעות נגדן בע"פ. יש להראות מסמך מאוחר המעיד על שינוי באותן הסכמות כדי להוכיח כי אין לכבד את האמור במסמך הכתוב.

משלא הוכיח הנתבע כי קיים הסכם כתוב מאוחר שיתמוך בטענתו לעניין תוקפו של ההסכם הראשוני, על האמור בו לעניין השלמת התמורה על דרך הענקת דירה חלופית במעלה אדומים, הרי שעפ"י לשון הסכם המכר, התשלום על הדירה יתבצע לא ע"י חילופי דירות כי אם בתשלום כספי כאמור בסעיף 5 .

מילים אחרות: במקרה דנן, המסמך המאוחר ביותר המסדיר את הסכמות הצדדים הוא הסכם המכר ולכן לתובעת המסתמכת על האמור בהסכם המכר, יתרון על פני הנתבע המשמיע טענות בעל פה כנגדו.

מעבר לכך, אף ללא הכלל עפ"י סעיף 80 האמור, גם טענתו בע"פ (טענת "חוזה למראית עין") לגופה אינה מבוססת ואינה מתיישבת עם נסיבות המקרה כפי שיפורט בהמשך.

רביעית, בית המשפט דוחה את טענת הנתבע לפיה הסכם המכר הוא "חוזה למראית עין"

אחת הטענות המרכזיות שמעלה הנתבע היא כי הסכם המכר נוצר רק לצורך קבלת משכנתא נדיבה מהבנק לשם קניית הדירה החלופית במעלה אדומים. הנתבע טוען' כי לא היה בידיו הכסף לקנות את הדירה במעלה אדומים עבור התובעת ועל מנת שיוכל לגייס את כל הכסף הדרוש הזמין חוות דעת שמאית המעריכה את הדירה בשווי שיאפשר לו לקבל משכנתא בסך 115,000$ כערכם לעת הרלבנטית.

אני קובע כי הנתבע כשל אף בהוכחת טענתו זו מנימוקים אלה:

א. עצם העלאת הטענה מלמדת כי הנתבע לא בוחל באמצעים להשגת מטרותיו.

הלא הנתבע הוא זה שהזמין את חוות הדעת השמאית לה הוא מתכחש כעת.

מטענתו עולה כי לצורך קבלת המשכנתא בסכום של 115,000$ הסכים להטעות את רשויות המס והבנק ועל כן "זרק" כלשונו סכומים הרחוקים מערכה האמיתי של הדירה לחלל האויר.

הנתבע נחקר על כך בעדותו בבית המשפט ואישר כי לטעמו הסכם המכר אינו אמיתי:

"ש:אתה אומר שההסכם (הכוונה להסכם המכר –הוספה שלי י.ש.) שחתמת עם סוניה (הכוונה לתובעת – הוספה שלי י.ש.) ... לא אמיתי בעצם נכון?

ת:כן.

ש:בכל זאת החתמת אותו והגשת אותו לרשויות המס ולבנק וקיבלת בתמורה משכנתא של חצי מליון שקל?

ת:נכון" (עמ' 35 לפרוטוקול).

עינינו הרואות, כי הגם שהנתבע ראה בסכומים המופיעים בהסכם המכר ובחוות דעת השמאי תיאור מוטעה של המציאות , עדיין בחר להציגם לרשויות ולבנק כמסמכים אמיתיים ו"משקפי מציאות".

בית המשפט סבור כי בכך מבקש הנתבע "לאחוז בחבל משני קצותיו" שלא כדין

אין ליתן יד להתנהלות הנתבע, כאשר מחד הוא משתמש בחוות הדעת כאשר היא עולה בקנה אחד עם האינטרס הכספי שלו, ומאידך מאוחר יותר מתכחש לה ,לאחר שהשתמש בכספי ההלוואה לאחר והאינטרס הכספי שלו השתנה .

בית המשפט סבור כי קבלת טענה זו כמוה כ"הוצאת החוטא נשכר" .

ב. טענתו זו של הנתבע אינה מתיישבת עם עדותו של השמאי המומחה –

השמאי המומחה מר טור סיני נחקר אודות חוות דעתו .השמאי הסביר באופן ברור ופשוט, על סמך איזה חישוב הגיע לתוצאה שהגיע ואילו פרמטרים לקח בחשבון. השמאי מר טור סיני הכחיש מפורשות וברורות את טענת הנתבע לפיה כיוון אותו להגיע לסכום של 220,000$ (ראה עמ' 6 לפרוטוקול).

שהנתבע עצמו הודה לבסוף שאין ביכולתו להכתיב לשמאי את ערך הדירה הרצוי מבחינתו:

"ש:ביקשת שתרשום את הסכום הזה והוא אמר לך בסדר?

ת:לא במילים האלה. קשה לי כאן כשאני עומד לרענן את זכרון לזכור איזה מילים אמרתי" (עמ' 35 לפרוטוקול).

יוצא, איפוא, שטענת הנתבע לפיה הסכום הנקוב בחוות הדעת השמאית ובהסכם המכר אינם ריאליים לא הוכחה ונסתרה בעדותו המהימנה של השמאי המומחה.

אציין, כי השמאי טור סיני הרשים במהימנותו, הציג בעקביות את שיטת עבודתו ואת האופן בו הגיע לשווי הדירה המופיע בחוות הדעת והתייחס בבהירות גם לשאלות המעלות קשיים בקשר לתוצאת חוות הדעת.

יוצא אם כן, כי בעוד שטענתו של הנתבע לפיה אין להסתמך על הסכם המכר מונעת מאינטרס כלכלי שלו (מרצונו להתחמק מתשלום הסכומים המפורטים בהסכם המכר) ומושמעת ע"י מי שנוגע בדבר, הרי שהאינדקציות לפיהן המחיר המצויין בהסכם המכר אובייקטיבי מושמעות מפי איש מקצוע- שמאי מומחה שאינו נוגע בדבר , נייטרלי ושהאינטרס היחיד שלו הוא להציג את ערך הדירה כהוויתו.

ברור, איפוא, שדינה של טענת "החוזה למראית עין" להדחות מכל וכל.

סיכום ביניים:

8. בהצטרף כל הטעמים מעלה ברור, כי יש לאכוף את הסכם המכר לעניין אופן העברת התמורה עבור הדירה.

הסכם המכר עומד בתוקפו ועל פי לשונו היה על הנתבע לשלם לתובעת 225,000$ שהם

948,140 ₪ .

אין חולק כי מסכום זה יש לנכות את שווי הדירה במעלה אדומים וכן את הכספים שהפקיד הנתבע לחשבון התובעת לצורך שהותה בבית האבות. הנתבע צירף במסגרת נספח טו לתצהירו דפי חשבון מבנק הפועלים ולפיהם שילם במצטבר עבור החודשים 9/07-8/08 סך כולל של 56,349 ₪.

התובעת לא סתרה נתונים אלה.

משכך, אני קובע כי יש לנכות מסכום התמורה סך כולל של 442,349 ₪.

התוצאה היא, אם כן, כי על הנתבע לשלם לתובעת 505,791 ₪ נכון ליום 15.10.07 (מועד התשלום האחרון עפ"י סעיף 5 להסכם המכר).

אבחן כעת את טענות הנתבע הן לעניין הסכום בו יש לחייבו כתמורה והן לעניין הודאת התובעת ולפיה הנתבע לא חייב לה כסף.

מהו שוויה של הדירה בחודש 8/07

9. בעוד התובעת טוענת כי יש לשום את ערך הדירה בהתאם לתמורה המופיעה בהסכם המכר (225,000$) ושנתמכת בחוות דעת השמאי, סבור הנתבע כי עסקינן בסכומים מוגזמים וכי ערך הדירה עמד נכון לאותה תקופה על כ- 100,000$.

אין צורך להכביר במילים בסוגיה זו, שכן מרגע שהכריע בית המשפט וקבע שהסכם המכר מחייב את הצדדים ( והתובעת ממילא קיימה את חלקה והעבירה את הבעלות בדירה לידי הנתבע) ,הרי שעל הנתבע לקיימו ולפיכך עליו לשלם לתובעת, כאמור, 505,791 ₪ נושאי ריבית והצמדה החל מיום 15.10.07.

תוצאה זו מתבקשת הן נוכח קבלת התביעה לעניין אכיפת החוזה והן נוכח קביעתי כי הסכם המכר הוא ההסכם האחרון והמחייב בין הצדדים. יוצא, איפוא, כי אף ללא קבלת חוות הדעת השמאית הייתי מוצא את הנתבע חייב בהשבת 505,791 ₪.

10. למעלה מן הצורך, אציין כי אפילו הייתי מגיע לתוצאה שונה, בכל מקרה נכשל הנתבע בהוכחת טענתו לפיה ערך הדירה נמוך בעשרות אחוזים מזה הקבוע בהסכם המכר:

ראשית, הנתבע עצמו לא הציג עמדה אחידה לעניין שווי הדירה והגרסאות שהציג רק חדדו את סימני השאלה בסוגיית אי תשלום תמורה ראויה עבור הדירה:

א. אין חולק כי הנתבע התחייב לקנות לתובעת דירה שוות ערך לדירה בבקעה. הנתבע הודה בכך במהלך עדותו בבית המשפט (ראה עמ' 25 לפרוטוקול).

בסעיף 26 לתצהיר הנתבע שצורף לבקשת הרשות להתגונן מטעמו טען הנתבע כי דירה חדשה ויפה בשכונת בקעה בעלת 45 מ"ר עלתה בעת הרלבנטית על 185,000$ בעוד דירת התובעת שווה פחות. יצויין כי דירת התובעת גדולה בכ -25% משטח הדירה הנ"ל. עוד טען כי הסכום שהעריך את הדירה הוא סכום שרירותי.

ב. בדיון במתן הרשות להתגונן שנערך ביום 2.1.11 בפני כב' הרשם פוני טען הנתבע כי לדעתו הדירה היתה שווה בשעתו 150,000$.

יחד עם זאת טוען בעדותו בפני בית משפט זה כי שילם לתובעת בדירה חלופית שווה בסביבות 100,000$.

ג. בעדותו ביום 27.2.12 בבית המשפט טען הנתבע כי הוא מעריך את שווי הדירה אז ב170,000$-180,000$(עמ' 26 לפרוטוקול).

מכל הגרסאות שהציג הנתבע עולה כי הדירה שקבלה התובעת אינה שוות ערך לדירה שנתנה לו תמורתה. אשר על כן, התבקש הנתבע להסביר כיצד הוא השלים פער זה לזכות התובעת .

הנתבע הלך והסתבך בגרסאותיו והתקשה להסביר איך השלים את הפער בין עשרות אלפי הדולרים , אפילו להערכתו הוא:

"ת:...שווי הדירה... לדעתי זה 170 180 אלף דולר, בפועל שלמתי 101 אלף דולר לפי חישוב עורכת הדין...

ש:גם לשיטתך היכן עוד 60 אלף דולר.

ת:יש לי פה ואני מסתמך על דברים כתובים דירה בבקעה שווה 185 אלף דולר...

ש:אם גם הדירה שווה 170 אלף דולר וקנית ב100 אלף אז חסר 70 אלף ונתת לה במזומן עוד 20 אלף דולר גם לשיטתך חסרים 50 אלף דולר?

ת:ההפרש יותר קטן לדעתי גם לפי הדוחות.

ש:אתה מסכים... אם היית אומר לה סוניה אני רוצה לקחת מהכיס שלי 200 אלף שקל ממך היא לא היתה מסכימה לעסקה?

ת:את שואלת אותי שאלה? אני לא יודע לענות לך"... (עמ' 26 לפרוטוקול).

מכל המקובץ עולה, כי לא זו בלבד שהנתבע לא שיכנע בהערכותיו השרירותיות (כלשונו) את שווי הדירה, אלא שהמספרים אותם נקב כסכום אמיתי של הדירה, העלו שאלות חדשות ונוקבות לעניין הפער שבין ערך הדירה שנתן לתובעת לבין זו שכביכול רכש ממנה.

הנתבע לא העמיד בפני בית המשפט גרסה סדורה, הגיונית לעניין מחיר הדירה ובהעדר גרסה כזו לא עלה בידיו לקעקע את גרסתה המוכחת של התובעת לעניין שווי הדירה.

שנית, חוות הדעת השמאית שהוזמנה ע"י הנתבע בעצמו , נוקבת בשווי מקביל לאמור בסעיף 5 להסכם המכר : 210,000$ -220,000$.

שלישית, כפי שציינתי מעלה, התרשמתי כי חוות הדעת השמאית היתה מקצועית . הנתבע לא הצביע על פגם מהותי שיש בו כדי לכרסם בחוות הדעת. לא הציג חוות דעת שמאית נגדית. מה גם שהשמאי הסביר באופן ברור וממצה את שיקוליו והדרך בה הגיע לקביעתו.

אציין, כי הפרסומים שהגיש לבית המשפט לגבי ערך דירות אחרות אינם מעלים ואינם מורידים ובודאי שלא ניתן לשום ערך דירה בצורה רצינית ואמיתית על סמך פרסומים אלה.

רביעית, הנתבע הציג גרסה מתפתלת בלתי עקבית ומלאת תפניות-

אי ההתאמות, הסתירות והקושי בהתמודדות מול כשלים בגרסתו עלו שוב ושוב בעדות הנתבע. כל אלה אינם מאפשרים קבלת טענותיו של הנתבע בסוגיות עובדתיות משמעותיות:

א. הנתבע הודה כי החתים את התובעת תחת צילום של תעודת זהותה בתאריכים 13.8.07 ו-30.8.07 על כך שקיבלה 70,000$ ו-75,000$ בהתאמה, וזאת למרות שמעולם לא קבלה ולו אגורה מהסכומים האמורים:

"ש: אתה מאשר שהיא לא קבלה שבעים אלף דולר אלה?

ת:לא קבלה.

ש: היא חתמה על זה עם צילום תעודת זהות הזו לבקשתך?

ת:כן לבקשתי...

ש:מציגה מסמך מיום 30.8.07 על גבי תעודת הזהות שלה היא מאשרת גב' סגל שהיא קבלה סכום נוסף של 75 אלף דולר.

ת:נכון...

ש:לא שלמת לה אתזה?

ת:ודאי שלא קיבלה.

ש:אז למה החתמת אותה?

ת: לא היה אכפת לה לחתום על זה והיא גם אמרה לי אולי בטעות החתמתי אותה". (עמ' 27-28 לפרוטוקול)

ובהמשך מאשרת שאפילו את התשלום הראשון של 5,000$ לא קבלה

ש: היא חתמה פה על החוזה וכתוב שהיא מאשרת בחתימתה שקיבלה 5,000$ וגם את זה לא קיבלה?

ת:לא קיבלה. (עמ' 28 לפרוטוקול).

הנתבע הודה כי החתימה על מסמכים לא נכונים אלה אף בעמ' 5 לפרוטוקול הדיון שנערך בפני כב' הרשם פוני ביום 2.1.11.

הנתבע נשאל מדוע החתימה על מסמכים שכתוב בהם מידע לא נכון ומוטעה?

"ת: לא היה אכפת לה לחתום...על כל מקרה ולא יראו את החוזה האמיתי ביני לבינה אז החתמתי אותה על כזה דבר"...(עמ' 28 לפרוטוקול).

ב. הנתבע הציג גרסאות שונות הן לעניין מחיר הדירה הנכון להשקפתו, כפי שפירטתי מעלה, והן לעניין התמורה שנתן בעד הדירה וכשנשאל לגבי הפער בין מחיר הדירה במעלה אדומים לבין מחיר הדירה בבקעה טען לפתע ששילם לתובעת עוד 80,000 שקל במזומן מבלי שהוכיח זאת. הוא הסתבך בתירוציו כשגילה שאפילו יתווסף הסכום של 80,000 ₪, עדיין יוותר פער של עשרות אלפי דולרים לכל הפחות.

ג. הנתבע הודה שהחתים את התובעת על כך שאינו חייבת לתובעת דבר ב-3 מכתבים שונים שניסח ונשלחו כביכול בשם התובעת האחד מיום 6.8.08 , השני מיום 11.8.08 והשלישי 26.3.09 .

יצויין, שהמכתב השלישי שהוכן גם הוא ע"י הנתבע נשלח לאחר שהתובעת כבר אובחנה כחולה הסובלת מדימנסיה.

הנתבע נחקר על כך בדיון מיום 2.1.11:

"בית המשפט: איך אתה מחתים את התובעת על מסמך שהיא קיבלה את התמורה על פי ההסכם בעוד שאתה מודה בפה מלא כי לא שילמת את התמורה?

ת:כי לא התכוונתי להציג אותו בכלל וגם לא הצגתי אותו לעו"ד". (ראה עמ' 5 לפרוטוקול מיום 2.1.11).

גם בעדותו בפני הודה הנתבע כי החתים את התובעת על מסמכים לפיהם הנתבע אינה חייב לה כסף:

"ש:אתה משקר כי אתה הלכת והחתמת את סוניה על כל מיני מסמכים שאתה הדפסת אותם והבאת לה שלפיהם אין לה דרישות יותר ממך והיא בכלל לא ביקשה ממני לפנות אליך ולתבוע אותך, זה נכון?

ת:אני הדפסתי אותם והקראתי לה אותם...

ש:אני מפנה אותך למכתב שהחתמת אותה ביום 26.3.09 ... המכתב הזה נחתם אחרי שיש כבר חוות דעת בעניינה של סוניה שהיא במצב דמנטי מתקדם ואתה מחתים אותה על מכתבים.

ת:זה במרץ 09 היא רצתה את העסקה...

גם שלושת המכתבים נחתמו בבית האבות?

ת:...כן בבית האבות נחתמו...(עמ' 31 לפרוטוקול).

הנתבע מודה, איפוא, באופן מפורש כי ניסח, הדפיס והחתים את התובעת על מסמכים עם תוכן ככל העולה על רוחו כשחלקם נחתמו לאחר שברור שהתובעת אינה כשירה לחתום על המסמכים וכאשר כושר השיפוט שלה ויכולת ההבנה שלה כבר פגועים ופוסלים את כשרותה.

ד. הנתבע הודה כי החתים את בנה של התובעת על מכתב עם תוכן שהוא עצמו ניסח וכתב -

ש:נכון שכתבת מכתב בשם הבן שלה ושלחת אלי וגן לקרן להגנת חסויים.

ת:...הדפסתי אותו לבקשת הבן וגם כמובן לבקשת אח שלה"....(עמ' 31 לפרוטוקול).

ה. הנתבע הודה אף בעובדה כי הגיע יחד עם בא כוחו לבית האבות והחתים את התובעת על כל המכתבים בחדרה בבית האבות, עובדה מפוקפקת לכשעצמה המעידה על ניצול התובעת ועל פערי הכוח והמידע שעמדו בבסיס יחסי הצדדים.

11. סיכום הסוגיה: הסתירות והזגזוגים שעברו כחוט השני בעדות הנתבע, בהצטרף הודאותיו על החתמתה של התובעת על מסמכים בעלי אופי משפטי- כלכלי, המשנים את מצבה הכלכלי של התובעת באופן ניכר, תוך ניצול מצוקתה ומחלתה של האחרונה, מקשים על בית המשפט ליתן אמון בנתבע ובגרסתו, וזאת בלשון המעטה.

אני דוחה, איפוא, את טענות הנתבע המבקשות לכרסם בשווי הדירה כפי שמופיע בהסכם המכר.

נבחן עתה האם המסמכים עליהם הוחתמה התובעת לפיהם אין לנתבע כל חוב כלפיה משנים מהתוצאה אליה הגעתי.

משמעות המסמכים עליהם הוחתמה התובעת

12. ביום 6.8.08 החתים הנתבע את התובעת על מכתב לפיו הנתבע מילא את חלקו עפ"י הסכם המכר חוץ מרישום הדירה במעלה אדומים על שם התובעת, נושא שיוסדר ע"י עו"ד גלעד.

בסיפא של המכתב מצהירה התובעת , עפ"י ניסוחו של הנתבע, כי אין לה בקשות נוספות מהנתבע:

"לאחר רישום הדירה שבמעלה אדומים במינהל, יגיע לסיומו החוזה וכן ההסכם הצמוד אליו ביני ובין אריה ברחק ולא יהיו לי בקשות נוספות והעסקה בינינו נשלמה".

גם הנתבע וגם התובעת חתומים על המכתב.

הנתבע לא הסתפק במכתב זה וביום 11.8.08 החתים פעם נוספת את התובעת על כך שאינו חייב לה כסף:

..."אריה ביקש שנחתום על עוד חוזה על סך 225,000$ רק בגלל שהוא היה צריך לקבל הלוואה מהבנק ולא היה אכפת לי לחתום על החוזה הזה כי זה לא הפריע לי ולמעשה לא הייתי צריכה אותו.

אני רוצה להגיד שאם בעתיד עו"ד סימה תבקש מאריה כסף בשמי אני לא מוכנה לזאת כי עשינו את ההסכם בינינו בהבנה ובכבוד הדדי ולא מגיע לי מאריה שום כסף נוסף.

זה היה מובן ופשוט מאוד שהחלפנו את הדירות בינינו".

ביום 26.3.09 החתימה הנתבע על מכתב שלישי באותו נושא:

..."אני סוניה סגל, מאשרת שכל הסעיפים בהסכם הצמוד לחוזה בוצעו במלואם... אין בינינו חובות כלשהם , לא כספיים ולא בכל הקשור לניירת, או משהו אחר"...

הנתבע מבקש להיבנות ממכתבים אלה וטוען כי אפילו נצא מנקודת הנחה, שיש למלא אחר הסכם המכר, הרי שמכתביה של התובעת מלמדים כי אין לו חובות כלפיה.

מנגד טוענת ב"כ התובעת, כי הנתבע החתים את התובעת על מכתבים אלה שעה שכושר שיפוטה כבר נפגע בשל מחלת האלצהיימר ממנה היא סובלת. התובעת צירפה את חוות דעת פרופ' זוננבליק תנא דמסייע לטענתה.

בית המשפט סבור כי הצדק בסוגיה זו עם ב"כ התובעת.

בידי בית המשפט אינדקציות רבות המלמדות כי בשנת 2008 כבר סבלה התובעת מפגיעה ביכולת קבלת החלטות, עובדה השומטת את הקרקע תחת טענת הנתבע.

לפיכך אני קובע, כי המכתבים מאוגוסט 2008 ומרץ 2009 חסרי משמעות מהטעמים הבאים:

א. חוות דעת פרופ' זוננבליק – סקרתי מעלה בהרחבה את חוות דעתו של פרופ' זוננבליק ומצאתי אותה כמקצועית ומהימנה.

פרופ' זוננבליק קבע בסבירות של למעלה מ-50% כי במאי ובאוגוסט 2008 "החסויה הושפעה ממחלת האלצהיימר ולא יכלה לקבל החלטות ראויות באשר לרכושה".

קביעתו הברורה של פרופ' זוננבליק – מומחה לגריאטריה מלמדת באופן ברור כי התובעת לא היתה מודעת למשמעות המכתבים עליהם הוחתמה ע"י הנתבע.

ב. הנתבע לכל אורך עדותו העיד הן ביחס לחתימה על ההסכם להחלפת הדירות והן ביחס לחתימתה על המסמכים כי התובעת לא גלתה שום התנגדות לחתימה ולא הראתה מעורבות פעילה בכניסתה להסכמים:

כך ביחס להסכם המכר:

ש:"אז באתם אליה עם הסכם ואין שינויים שהיא עשתה , היא חתמה פשוט?

ת:לא נעשו שינויים בחדר"(עמ' 28 לפרוטוקול).

כך ביחס לחתימתה על כך שקיבלה 70,000$ ו-75,000$ כבר בשנת 2007:

"לא היה אכפת לה לחתום על זה והיא גם אמרה לי"....(עמ' 28 לפרוטוקול)

כל זה לאחר שהנתבע הודה כי התובעת חתמה על מסמך שקרי וכי למעשה לא קבלה אגורה מהסכומים האמורים.

הנתבע הודה כי רכש עבור התובעת את הדירה במעלה אדומים מבלי שהתובעת ראתה אותה:

"ש:סוניה חתמה על חוזה שהיא קונה דירה מבלי שראתה אותה?

ת:נכון." (עמ' 25 לפרוטוקול)

הנתבע אף הצהיר בעדותו כי הוא טיפל בכל העסקאות הן של מכירת הדירה בבקעה והן של קניית הדירה במעלה אדומים :

"ש:היא בכלל לא פנתה לעו"ד הכל היה בטיפולך מא' ועד ת'?

ת:כן.

ש:כולל על לעבור על ההסכם של הדירה שקנתה?

ת:ודאי". (עמ' 34 לפרוטוקול).

נוכח האמור, היעלה על הדעת כי אדם המודע לפעולות הכלכליות אותם מבצע יקנה דירה בלא שראה אותה?

היתכן כי אדם המצוי בדיעה צלולה יחתום כי קיבל מאות אלפי שקלים מבלי שאכן קיבלם?

הפסיביות הקיצונית של התובעת שבאה לידי ביטוי כבר בשנת 2007 , עת חתמה על קבלת סכומים של מאות אלפי שקלים, כאשר הנתבע מודה מפורשות שהיא לא קבלה את הסכומים הללו, מלמדת על בעיה חמורה של התובעת בהבנת המסמכים עליהם היא חותמת.

יש לזכור כי הדירה בבקעה הייתה קרוב לודאי הרכוש המשמעותי היקר ביותר שיש לתובעת ובכל זאת "מבלי להניד עפעף" ומבלי לנהל מו"מ משפטי על התנאים, התובעת חותמת שוב ושוב על הסכמים ומסמכים שמרוקנים אותה מנכסיה ומשחררים את הנתבע מכל התחייבות כספית, למרות שהוא לא שילם לה את התמורה המופיעה בהסכם המכר ביניהם (עפ"י טענותיו הוא).

מכאן, אני מתקשה להבין כיצד הרהיב עוז הנתבע והמשיך להחתימה מזה שלוש פעמים על מסמכים לפיו הוא לא חייב לה דבר.

הקושי גובר שבעתיים נוכח הודאתו של הנתבע כי הוא ביקר את התובעת תכופות משך שנים- עד כדי ביקורים של יום ביומו- אם כך נשאלת השאלה כיצד הנתבע, שרואה את התדרדרותה הקוגניטיבית של התובעת, מרשה לעצמו להחתימה על מסמכים אלה כאשר סביר להניח ש גם הוא מבחין שכושר שיפוטה נפגע ובעיקר לאחר חודש 2/09 כשיש כבר אבחנה רפואית חד משמעית לגבי מחלתה בדימנסיה.

אציין, כי הנתבע נשאל כיצד הוא מחתים את התובעת על מכתב לאחר גילוי מחלתה של התובעת בחודש 3/09 אולם הנתבע מתחמק מלהתייחס עניינית לשאלה ועונה:

"במרץ 09 היא רצתה את העסקה ולא היו לה טענות כלל וכלל"... (עמ' 31 לפרוטוקול)

ברור, איפוא, כי גם עדותו של הנתבע על העדר מעורבות פעילה של התובעת, על השימוש שהוא עשה בחתימתה חדשות לבקרים, מבלי שהתובעת תגלה עניין או תגיב באופן אקטיבי להסכם כלשהו או לחתימה כלשהי, מלמדת על מצבה של הנתבעת ועל העדר יכולתה לקבל החלטות כלכליות ולחתום על מסמכים בעלי משמעות כלכלית.

ג. קניה מאסיבית של תכשיטים - בסדר גודל של מאות אלפי שקלים החל בשלהי שנת 2006 , עובר לשנים 2007 ו-2008, כאשר בתקופה הקודמת לתקופה זו לא ידוע על קניות תכשיטים בסדרי גודל כאלה וכאשר חלק מהתכשיטים נמצאו בחדרה של התובעת באריזתם המקורית לאחר שקניות מוגזמות אלה הביאו את חשבונה של התובעת לריקון מוחלט, מלמדת גם היא על התנהלות בלתי מודעת של התובעת, על שיפוט לקוי ועל פעילות מתוך חוסר הבנה של המשמעות הכלכלית לפעולות המבוצעות.

סבורני, כי כל אחת משלוש דוגמאות אלה, יש בה כדי ללמד שכושר השיפוט של התובעת, עת הוחתמה על שלושת המכתבים כבר נפגע וכי התובעת לא היתה מסוגלת להבין תודעתית על מה היא חותמת.

סיכומו של דבר ,ניסיונו של הנתבע להיבנות ממכתבים אלה נועד לכשלון.

החתמתה של התובעת על המכתבים הללו אינה משנה את התוצאה לפיה על הנתבע לשלם לה את יתרת התמורה עפ"י הסכם המכר.

האם על הנתבע לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם עפ"י סעיף 8.02 להסכם המכר

13. סעיף 8.01 להסכם המכר קובע כי הפרתו של סעיף 5 להסכם המכר מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

סעיף 8.02 להסכם המכר קובע כהאי לישנא:

"הפר צד להסכם תנאי יסודי להסכם זה ... הצד המפר ישלם לצד המקיים... פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסכום של 25,000$ ...מבלי שהצד המקיים יצטרך להוכיח את נזקיו"....

אין ספק שהנתבע הפר את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שלא שילם לתובעת את מלוא התמורה האמורה בסעיף 5 .לית מאן דפליג שהתובעת מילאה חלקה בהסכם והעבירה לנתבע זכויותיה בדירה.

יש לזכור, כי נכון להיום חלפו 4 וחצי שנים בלא שהתובעת זכתה אפילו למחצית התמורה המגיעה לה מהנכס היחיד והעיקרי שעמד לרשותה.

אין צורך להכביר במילים כי מצבה הרפואי של התובעת אינו מהמשופרים ולפחות באחרית ימיה, לא כל שכן במצבה, זכאית היא שתעמוד לזכותה התמורה הכספית בגין נכס המקרקעין שהיה ברשותה.

נוכח כל האמור ברור, כי התובעת, הצד המקיים את ההסכם ,זכאית לקבל מהנתבע, הצד המפר, את מלוא הפיצוי המוסכם בסך 25,000$.

התובעת העמידה סכום זה על סך 105,000 ₪ (לפי ערך של 4.2 ₪ לדולר שהוא השער היציג המינימלי של דולר לשקל בהתאם למועדי התשלומים הנקובים בסעיף 5).

בית המשפט מוצא את הערכתה של התובעת לסכום 25,000$ כהערכה הוגנת וראויה.

אני מורה, איפוא, לנתבע לשלם לתובעת כפיצוי בגין הפרת הסכם המכר סך 105,000 ₪.

סוף דבר

14. עסקינן בתובעת, אשר הייתה בעלת דירה בשכונת בקעה בירושלים, אשר חלתה בדימנסיה.

הנתבע, שכנה של התובעת, שהכירה היכרות קרובה, ניצל את מצוקתה והחתימה שלא כדין בבית האבות על העברת דירתה על שמו וכן על מסמכים לפיהם קיבלה סכומי כסף אשר מעולם לא הגיעו לידיה.

כעבור שנתיים ימים, מכר הנתבע את הדירה בבקעה תוך שהוא מרוויח מאות אלפי שקלים, שלא כדין.

מכל המקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה כדלהלן:

1. על הנתבע לשלם לתובעת את התמורה המופיעה בסעיף 5 להסכם המכר-948,140 ₪ בניכוי הכסף ששילם עבורה לבית האבות-56,349 ש"ח ובניכוי הסכום ששילם עבור הדירה שרכש עבורה במעלה אדומים -386,000 ₪ . הנתבע ישלם איפוא לתובעת סך של 505,791 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.10.07 ועד לתשלום המלא בפועל.

2. בנוסף הנתבע ישלם לתובעת 105,000 ₪ - הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם.

סכומים אלה יישאו ריבית והצמדה כחוק החל מיום 15.10.07 (מועד התשלום האחרון עפ"י הסכם המכר) ועד ליום התשלום המלא בפועל.

אשר להוצאות משפט - בנסיבות המקרה ונוכח התנהלותו של הנתבע מול התובעת, תוך ניצולו את מצוקתה והחתמתה פעם אחר פעם על מסמכים כשאין ביכולתה לחתום עליהם בצורה אמיתית ומושכלת ונוכח הספק לעניין הסכמתה להיכנס מלכתחילה לכל ההסכמים שנעשו בין הצדדים, אני מחייב את הנתבע לשלם לה הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 60,000 ₪. סכום זה יישא ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

בשולי פסק-הדין, נוכח התנהלותו ועדותו השקרית של הנתבע, תשקול ב"כ התובעת האם יש מקום להעביר העתק מפסק-דין זה לנציב שירות המדינה, מקום עבודתו של הנתבע.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ז כסלו תשע"ג, 11 בדצמבר 2012, בהעדר הצדדים.