<#2#

1. שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ואשר התובעים בהן עותרים, בין היתר, לסעד הצהרתי כי הם זכאים להירשם כבעלי זכויות במקרקעין המצויים בבאקה אל-גרבייה וידועים כחלקה 6 בגוש 8765 ("המקרקעין" או "החלקה").
2. הזכויות במקרקעין היו רשומות בשם ארבעה אחים, שהם (או עיזבונותיהם, לפי המקרה) הם הנתבעים 1–4 בת"א 32204-05-10 ("תביעת מסרי") (בהתאמה, עיזבון המנוח עבד אלרחים חג' אחמד ("המנוח עבד"), עיזבון המנוח פריד חמדאן חאג' אחמד ("המנוח פריד"), זוהיר חמדאן חאג' אחמד ("זוהיר") וסמיר חמדאן חאג' אחמד ("סמיר") (וביחד, "האחים חמדאן")). כפי שיוסבר בהמשך, יסודה של התביעה הוא בשש עסקאות מכר שעשה אחד מהם, המנוח עבד, ובהן הוא מכר לתובעים (בשתי התביעות) חלקים של החלקה בשטח כולל של 12,000 מ"ר (היינו, קרוב למחצית משטח החלקה). באותה עת היו רשומים בשמו רק 3/16 חלקים של החלקה, והתובעים טענו כי העסקאות הן בנות אכיפה גם בנוגע לחלקם של שאר האחים. טענה זו הושתתה בעיקרה על כך שלמנוח עבד הייתה הרשאה למכור לתובעים זכויות בחלקה. מנגד טענו יתר האחים חמדאן, כי למנוח עבד לא הייתה הרשאה למכור בשמם את זכויותיהם בחלקה, ומאחר שהוא פעל בחוסר סמכות אין תוקף לעסקאות שביצע.
3. יוסף ביאדסה ("יוסף"), התובע בת"א 6487-11-08 ("תביעת יוסף"), וכמוהו התובעים בתביעת מסרי – חאלד מסרי ("חאלד"), מחמוד מסרי ("מחמוד"), רסמי מסרי ("רסמי") (וביחד, "האחים מסרי"), מוחמד ביאדסה ("מוחמד ביאדסה"), זאהי ביאדסה ("זאהי"), ג'מאל ביאדסה ("ג'מאל") וכארם ביאדסה ("כארם") (וביחד "משפחת ביאדסה"), הם מי שהתקשרו עם המנוח עבד בעסקאות לרכישת חלקים במקרקעין.
4. הנתבעים בתביעת יוסף הם עיזבון המנוח עבד וכן האחים מסרי, מוחמד ביאדסה וכארם. הנתבעים בתביעת מסרי הם האחים חמדאן, מוחמד חאג' ביאדסה ("מוחמד"), סולימאן ביאדסה ("סולימאן"), יוסף ועלי אבו מוך ("אבו מוך"). להבהרת התיאור יצוין כי את הנתבעים – בשתי התביעות – יש לחלק לשתי קבוצות. האחת, המנוח עבד בפרט והאחים חמדאן בכלל, הנתבעים כבעלי זכויות בחלקה וכנגדם מכוונת התביעה לאכיפת הסכמי המכר. עם הקבוצה השנייה נמנים אלה שרכשו זכויות במקרקעין, והתובעים – בשתי התביעות – טוענים לעדיפות זכויותיהם על פני זכויות הרוכשים האחרים.
5. עוד יצוין כי בתחילה הוגשה תביעת מסרי גם כנגד פתחי עבד אלקאדר ביאדסה, דודו של יוסף ("פתחי"), אולם בהחלטה מיום 4.3.14 נמחקה התביעה נגדו.

רקע והשתלשלות העניינים

1. האחים חמדאן הם בניו ויורשיו של המנוח מוחמד חמדאן אלחאג' אחמד ("המנוח חמדאן") אשר הוריש להם נכסי מקרקעין רבים, ובהם גם החלקה, והזכויות בהם היו רשומות בבעלותם המשותפת.
2. שטח החלקה הוא 24,829 מ"ר, וזכויות הבעלות בה נרשמו לראשונה ביום 1.10.81 בעקבות הליכי הסדר זכויות במקרקעין, כדלהלן: כל אחד מארבעת האחים חמדאן נרשם כבעלים של 3/16 חלקים של החלקה (שהם 4655 מ"ר), וביחד הם היו רשומים כבעלים ב-12/16 חלקים. בשל הליכים משפטיים שהתנהלו בין האחים חמדאן לבין עצמם ובינם לבין אחרים לא נרשמה בעלות ביתר הזכויות בחלקה, 4/16 חלקים (השקולים לכ-6207 מ"ר), אלא נרשמה הערה "בסכסוך". ביום 9.3.11, במהלך ניהול ההליכים בתיק זה, תוקן הרישום בלשכת רישום המקרקעין, והזכויות בחלק שהבעלות בו הייתה רשומה "בסכסוך" נרשמו בבעלותם המשותפת של האחים חמדאן, כך שכל אחד מהם הוא בעלים של 1/16 חלקים נוספים בחלקה (השקולים לכ-1552 מ"ר).
3. כאמור, ביסוד שתי התביעות עומדים שישה הסכמים, שעל פיהם מכר המנוח עבד לתובעים (בשתי התביעות) חלקים בחלקה כדלקמן:

ביום 30.7.94 רכשו האחים מסרי שטח של 4000 מ"ר (היינו 4000/24829 חלקים בחלקה). הסכם זה מתועד בשני מסמכים אשר כנטען נכתבו בכתב ידו של המנוח עבד. האחד, מיום 30.7.74 ולפיו הוא מאשר קבלת תשלום חלקי על חשבון רכישת הזכויות במקרקעין; והשני מיום 12.8.94 ולפיו אישר המנוח עבד את קבלת מלוא התמורה בגין מכירת הזכויות. ביום 6.10.96 נרשמה הערת אזהרה לזכותם של האחים מסרי.

ביום 27.9.94 מכר המנוח עבד לזאהי שטח של 1000 מ"ר (1000/24829 חלקים) ולג'מאל שטח של 1000 מ"ר (1000/24829 חלקים). כל אחד מהם שילם 4,000 ₪. לא נרשמו הערות אזהרה בקשר עם הסכמים אלה.

בהסכם, שפרט לשנה בה נעשה לא צוין בו תאריך חתימתו, מכר המנוח עבד לכארם שטח של 2,000 מ"ר (2000/24829 חלקים) תמורת 8,000 ₪. בהסכם נרשמה רק שנת עריכתו ללא ציון יום וחודש. הערת אזהרה לזכותו של כארם נרשמה ביום 3.9.03.

ביום 25.12.94 מכר המנוח עבד ליוסף שטח של 2,000 מ"ר (2000/24829 חלקים) תמורת 8,000 ₪. הערת אזהרה לזכותו של יוסף נרשמה ביום 26.4.95.

ביום 25.12.94 מכר המנוח עבד למוחמד ביאדסה שטח של 2,000 מ"ר (2000/24829 חלקים) תמורת 8,000 ₪. הערת אזהרה לזכותו של מוחמד ביאדסה נרשמה ביום 19.3.03.

(הסכמים אלה יכונו להלן, ביחד, "הסכמי המכר").

1. יצוין כי פרט להסכמים עם האחים מסרי כל הסכמי המכר זהים בנוסחם, למעט הבדלים בשמות הצדדים ובפרטים המיוחדים לכל אחת מהעסקאות, כגון תאריך, גודל השטח והתמורה. בכל ההסכמים צוין כי המוכר (המנוח עבד) הוא "הבעלים הרשום של חלק מהנכס הידוע כחלקה 6 בגוש 8765 בבקה אלגרביה". כמו כן, בכל ההסכמים הוספה הערה בכתב יד לפיה "הקונים נותנים ארכה סבירה על מנת לגמור את עניין רישום החלקה על שמו של המוכר", והצדדים הוסיפו את חתימתם ליד ההערה בנוסף לחתימתם בשולי ההסכם.
2. כאמור, בעת שנחתמו הסכמי המכר היה המנוח עבד בעל זכויות רשומות רק ב-3/16 חלקים של החלקה, ובהסכם מכר קודם, שנחתם ביום 27.9.92, הוא מכר אותן לאבו מוך, והערת אזהרה לזכותו של האחרון נרשמה ביום 22.11.92. בשנת 2003 הגיש אבו מוך תביעה, בין היתר נגד יוסף (ת"א (חי') 267/03 אבו מוך נ' ביאדסה (4.7.05)("ת"א 267/03")), ובהמשך תביעה נוספת (ת"א (חי') 673/06 אבו מוך נ' ביאדסה (23.11.06) ("ת"א 673/06")), שבהן עתר למחיקת הערות האזהרה הרשומות על זכויות המנוח עבד בחלקה. שתי התביעות התקבלו והערות האזהרה שהיו רשומות על זכויות המנוח עבד בחלקה נמחקו, וביום 26.10.05 הושלמה העסקה ברישום ונרשמה בעלותו של אבו מוך ב-3/16 חלקים של החלקה.
3. ביום 30.12.95 התקשר סמיר בהסכם שלפיו הוא מכר את זכויותיו בחלקה (רבע) למוחמד ולסולימן (מוצג 7 בתיק מוצגי הנתבעים, מוצג 2 בתיק מוצגי סמיר). עסקה זו הסתיימה ברישום, וביום 6.4.11 נרשמה בשמו של כל אחד מהם בעלות ב-1/8 חלקים של החלקה.
4. זמן רב קודם לחתימת הסכמי המכר, ביום 24.7.83, חתמו האחים חמדאן על הסכם לחלוקת עיזבון המנוח חמדאן ועל נספח שצורף אליו, שבו הם חילקו את כל נכסי המקרקעין שירשו מאביהם ובכך למעשה הסכימו על פירוק השיתוף ביניהם ("הסכם החלוקה"). בהסכם החלוקה הוקצתה החלקה לזוהיר, אולם אף שנחתם, הסכם החלוקה לא הוצא אל הפועל והזכויות בכל נכסי העיזבון, ובכללם גם החלקה, נותרו רשומות במשותף בשמותיהם של כל האחים חמדאן.
5. קודם להסכם החלוקה, ביום 26.8.76, חתם זוהיר על ייפוי כוח נוטריוני כללי לטובת המנוח עבד, לפיו מורשה האחרון לבצע בשמו כל פעולה בקשר לרכושו, כולל המקרקעין וזכויות במקרקעין שיש לו הן מכוח בעלות או חזקה שלו והן מכוח זכויות שירש מאביו המנוח ("ייפוי כוח 1976"). מאוחר יותר, ביום 14.7.77, חתמו המנוח פריד וסמיר על ייפויי כוח כלליים שלפיהם הם מייפים את כוחו של המנוח עבד לבצע כל פעולה ברכושם, ובין היתר בזכויותיהם בנכסי המקרקעין שאותם ירשו מאביהם המנוח ("ייפוי כוח 1977").
6. בשנת 1991 נדרשו האחים חמדאן, כבעלים משותפים, לשלם מס רכוש בגין נכסי העיזבון. זוהיר לא שילם את חובו ועל כן נפתחו נגדו הליכי הוצאה לפועל ומונה כונס נכסים ("הכונס") לזכויותיו בנכסי העיזבון. בשנת 1993 נמכרו רוב חלקיו בנכסי העיזבון, ובכללם גם חלקו בזכויות הרשומות בחלקה (היינו 3/16). החלקים שנמכרו היו אמנם רשומים בשמו של זוהיר, אולם על פי הסכם החלוקה חלק מהם הוקנה לאחים אחרים, וכמה מהאחים ראו בכך הפרה של הסכם החלוקה. הם טענו שההסכם לא ניתן עוד ליישום, וכפועל יוצא מכך נעשו עסקאות מכר עם צדדים שלישיים שאינן עולות בקנה אחד עם האמור בהסכם החלוקה. אז החלו התדיינויות משפטיות בין האחים בערכאות שונות, ונדונה בהן שאלת תוקפו של הסכם החלוקה. בסופם של דברים קבע בית המשפט העליון בבע"מ 9825/05 סמיר מוחמד חג' אחמד חמדאן נ' עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד (28.10.09) ("בע"מ 9825/05") ולאחר מכן בד"נ 9132/09 עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד נ' סמיר מוחמד חמדאן (9.3.10) ("דנ"א 9132/09") כי הסכם החלוקה תקף ועל האחים חמדאן לפעול על פיו.
7. ביום 12.9.05 הגישו יורשי המנוח פריד תובענה בת"א 15316/05 בבית משפט השלום בחיפה. הנתבעים בתובענה היו התובעים (בשתי התביעות), היינו יוסף, האחים מסרי ומשפחת ביאדסה, ובנוסף גם מוחמד, סולימאן, אבו מוך ופתחי. בגדר התובענה עתרו יורשי המנוח פריד לצו מניעה שיאסור על הנתבעים ביצוע עבודות בנייה במקרקעין. ביום 2.4.06 ניתן על יסוד הסכמת הצדדים פסק דין, ולפיו נאסר על הנתבעים לבצע עבודות בנייה במקרקעין ("ת"א 15316/05").

התביעות

1. על פי החלטתי מיום 17.10.10 אוחד הדיון בתביעת יוסף עם הדיון בתביעת מסרי ולהלן אפרט את טענות הצדדים בכל אחת מן התביעות.
2. בתביעת יוסף עתר התובע למתן סעד הצהרתי שלפיו הוא זכאי להירשם כבעלים של 1552/24829 חלקים בחלקה, וזאת לאחר שאלה יירשמו על שם המנוח עבד. בכתב תביעתו טען יוסף שהוא רכש את חלקו של המנוח עבד בחלקה, שהוא החלק שלגביו נרשמה ההערה "בסכסוך", וזאת לאחר שהמנוח עבד הציג בפניו מסמכים המעידים שהוא זכאי להירשם כבעלים של 1/4 מחלק זה. לטענתו, המנוח עבד התחייב בפניו לרכוש מאחיו חלקים נוספים בחלקה, ובסך הכול התחייב להעביר לו שטח של 2000 מ"ר מהחלקה.
3. יוסף טען כי הסכם המכר שהוא חתם עם המנוח עבד קדם להסכמי המכר עם האחים מסרי ועם משפחת ביאדסה. לטענתו, בעת שנחתם ההסכם נרשמה רק שנת עריכתו, 1994, ללא תאריך מדויק, וכי הצדדים הסכימו שהתאריך יירשם לאחר הסדרת רישום זכויותיו של המנוח עבד בחלקה. מטעם זה, כך נטען, לא רשם יוסף הערת אזהרה מיד עם הרכישה אלא המתין לרישום זכויות המנוח עבד, שכן הזכויות שהיו רשומות על שמו נמכרו קודם לכן, ביום 27.9.92, לאבו מוך.
4. יוסף טען כי לאחר החתימה על הסכם המכר הוא תפס חזקה בחלקה, נטע בה עצי זית, גידר אותה והתחבר לרשת החשמל. לטענתו, ביום 25.12.94, לאחר שחלף זמן וזכויותיו של המנוח עבד טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, רשמו הצדדים תאריך על ההסכם, ובהמשך, ביום 26.4.95, נרשמה לטובתו של יוסף הערת אזהרה על זכויותיו הרשומות של המנוח עבד בחלקה. שבוע קודם לכן, ביום 20.4.95, הלך המנוח עבד לעולמו.
5. יוסף טוען כי יש להעדיף את העסקה שלו על פני עסקאות נוגדות שביצע המנוח עבד. בנוגע לעסקה שעשו האחים מסרי, הוא טען כי אין בידם הסכם שלפיו מכר להם המנוח עבד את זכויותיו בחלקה, והכספים שהם העבירו למנוח עבד אינם בקשר לזכויות בחלקה. כמו כן טען יוסף כי הסכם המכר שלו קודם להסכמי המכר עם האחים מסרי, כי הוא תפס חזקה בחלקה ואף רשם הערת אזהרה על זכויות המנוח עבד לפני כל רוכש אחר. לעניין הסכמי המכר שעשה המנוח עבד עם משפחת ביאדסה טען יוסף כי זכותו עדיפה, שכן הסכם המכר בינו ובין המנוח עבד קדם להן, הוא תפס חזקה במקרקעין ואף רשם הערת אזהרה לפניהם. עוד טען יוסף כי העסקה שעשה עם המנוח עבד גוברת על הסכם החלוקה והוא אינו כפוף לאמור בו.
6. מנגד טענו משפחת ביאדסה כי הסכם המכר בין המנוח עבד ליוסף נחתם ביום 27.9.94, בנוכחותם של מוחמד ביאדסה וכארם ובנוכחות קרובי משפחה נוספים. לטענתם, במועד זה חתם המנוח עבד על חמישה הסכמים בקשר לחלקה כדלקמן: הסכם מכר עם זאהי; הסכם מכר עם המנוח גמאל; הסכם מכר עם כארם; הסכם מכר עם מוחמד ביאדסה והסכם מכר עם יוסף. לכן לטענתם, ובניגוד לטענת יוסף, הסכם המכר עם יוסף לא קדם לעסקאות האחרות הנזכרות לעיל.
7. בתביעת מסרי עתרו האחים מסרי ומשפחת ביאדסה להצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלים של חלקים בחלקה בהתאם להסכמי המכר שנערכו בינם ובין המנוח עבד (ההסכמים סומנו כמוצג 7 בתיק מוצגי הנתבעים, ותרגומם צורף לתצהירו של מחמוד). האחים מסרי ומשפחת ביאדסה טוענים כי רכשו מהמנוח עבד חלקים בחלקה, לאחר שהציג עצמו כבעלים הרשום של חלק מן החלקה וזכאי להירשם כבעלים גם ביתר החלקים בה. לטענתם, המנוח עבד החזיק בייפוי כוח ובהרשאות מיתר אחיו למכור ולסחור באדמות האחים חמדאן, והיה מוסמך לבצע את העסקאות בשם אחיו. האחים מסרי ומשפחת ביאדסה טענו גם כי קודם לחתימת הסכמי המכר עם המנוח עבד הם לא ידעו על אודות הסכם החלוקה, וציינו כי ידעו רק על העסקה שביצע המנוח עבד עם אבו מוך. עוד נטען כי הם רכשו את הזכויות בחלקה בתמורה, בתום לב ובדרך המקובלת. יוער כי התובעים בתביעת מסרי עתרו לסעדים נוספים ובהם ביטול פסק הדין שניתן בת"א 15316/05, סילוק יד ופיצויי נזק אולם כמסתבר ממהלך הדברים, הם זנחו את הטענות בקשר לסעדים אלה ולכן לא נדרשתי להם בפסק דין זה.
8. האחים חמדאן הם הנתבעים העיקריים בתביעת מסרי. הנתבעים 1 באותה תביעה, יורשי המנוח עבד, לא הגישו כתב הגנה וגם לא התייצבו לדיונים. האחים האחרים (סמיר, זוהיר ויורשי פריד) הכחישו את דבר קיומן של העסקאות. לטענתם, המנוח עבד לא הורשה על ידם למכור את זכויותיהם בחלקה ואין בעסקאות שהוא עשה כדי לחייבם.
9. יורשי המנוח פריד טענו, כי מהסכמי המכר עולה שהמנוח מכר רק את זכויותיו הרשומות בחלקה ולא את זכויות יתר אחיו. נטען, כי על פי האמור בהם התחייבו הרוכשים לשלם את מס השבח ומס הרכישה שיחול על העסקה, וככל שהמסים לא שולמו הרי שהעסקאות בטלות. אשר להסכם המכר בין המנוח עבד ובין האחים מסרי, נטען כי אין בידם של האחים מסרי הסכם מכר, והמסמך שעליו הם מבקשים לבסס את העסקה ביניהם מהווה רק אסמכתא על קבלת תמורה חלקית, ללא כל ציון של פרטי העסקה הנטענת.
10. זוהיר טען כי בהתאם להסכם החלוקה הוא בעל כל הזכויות בחלקה, וכל עסקאות המכר שעשה המנוח עבד היו ללא הרשאתו ולכן הן בטלות. לטענתו, ייפויי הכוח אשר הסמיכו את המנוח עבד לפעול בשמו בוטלו. בנוסף טען זוהיר כי מנוסח הסכמי המכר עולה שההסכמים מתייחסים רק לזכויותיו הרשומות של המנוח עבד בחלקה.
11. סמיר טען כי הוא מכר את זכויותיו בחלקה למוחמד ולסולימן והעסקאות הסתיימו ברישום. על רקע זה טען סמיר להעדר יריבות, שכן לטענתו הסכמי המכר שעליהם נסבו התביעות אינם נוגעים לזכויותיו הרשומות במקרקעין. כמו כן הוא הפנה לע"א 4516/12 יורשי המנוח ג'לאל עבד אלטיף מואסי ז"ל נ' עזבון המנוח פריד חמדאן חג' אחמד ז"ל (7.8.14) ("ע"א 4516/12"), שם נתן בית משפט העליון תוקף לעסקה שבוצעה חרף היותה נוגדת להסכם החלוקה.

הראיות

1. בדיון שהתקיים ביום 9.3.11 הוריתי לצדדים להגיש תיקי מוצגים, כדי להקל על הגשת מסמכים בשלב מסירת העדויות. תיק המוצגים מטעמו של יוסף הוגש ביום 30.5.11 (והוא מסומן במערכת נט המשפט כ"תיק מוצגי התובע"). תיק המוצגים מטעמם של התובעים בתביעת מסרי (שהם הנתבעים בתביעת יוסף) הוגש ביום 21.6.11 (והוא מסומן במערכת נט המשפט כ"תיק מוצגי הנתבעים"). תיקי מוצגים נוספים הוגשו בידי עיזבונו של המנוח פריד (נתבע 2 בתביעת מסרי) (והוא מסומן במערכת נט המשפט כ"תיק מוצגי פריד") ובידי הנתבעים 4, 5 ו-6 בתביעת מסרי (והוא מסומן במערכת נט המשפט כ"תיק מוצגי סמיר"). באותו דיון ביקש בא כוחם של יורשי פריד להעמיד את הסכמי המכר המקוריים שהוגשו לרשם המקרקעין לבדיקה בידי גרפולוג. בעקבות כך ובעקבות בקשה נוספת בעניין זה הוריתי לאפשר את הבדיקה בכפוף לתיאום עם רשם המקרקעין, וביום 12.6.11 הוגשה הודעה מטעמו של רשם המקרקעין שבדיקה כזו אפשרית והמסמכים יועמדו לרשות מי שיבקש זאת, אולם לא ניתן יהיה להוציאם מתחומי לשכת רישום המקרקעין. בהמשך לא נמסרה הודעה מטעמם של יורשי פריד ואף לא חוות דעת של גרפולוג, וניתן להניח שהעניין נזנח.
2. בדיון שהתקיים ביום 2.7.13 הוריתי שעדויות הצדדים יובאו בתצהירים. בעקבות כך הוגשו תצהירו של יוסף (ת/1); תצהירו של מחמוד (ת/2); תצהירו של סאמי, אביו של כארם (ת/3); תצהירו של סאמר (נ/7); תצהירו של סמיר (נ/8); ותצהירו של זוהיר (נ/9). מטעמם של מוחמד וסולימאן הוגש ביום 28.12.13 לתיק בית המשפט תצהיר עדותו של מוחמד, אולם בדיון שהתקיים ביום 16.9.14 הודיע בא כוחם שהוא חוזר בו מכוונתו להעיד את מוחמד. בהתאם לכך יש לקבוע כי התצהיר אינו חלק מן הראיות וכי מוחמד וסולימאן לא הביאו ראיות מטעמם. להלן אביא את עיקרי הדברים שנמסרו בתצהירי העדות וככל שיהיה בכך צורך, ארחיב בהמשך הדברים.
3. יוסף העיד בתצהירו כי בסוף שנת 1993 פנה אליו פתחי וסיפר כי רכש מבנו של המנוח עבד, מוחמד עבד אלרחים ("מוחמד עבד"), שטח של 4655 מ"ר בחלקה (נספח 30 בתיק מוצגי התובע) וכי המנוח עבד מעוניין למכור חלקים נוספים בחלקה שבבעלותו. לדבריו, בפגישה שנערכה בינו לבין המנוח עבד הציג בפניו האחרון מסמכים שלפיהם הוא זכאי להירשם כבעלים של רבע מהזכויות בחלקה הרשומות תחת הכותרת "בסכסוך". יוסף טען כי המנוח הצהיר שירכוש מאחיו חלקים נוספים בחלקה ואף הציג עצמו כמי שמחזיק בייפוי כוח המסמיך אותו לסחור בכל אדמות משפחת חמדאן, לרבות בזכויות בחלקה הרשומות על שם אחיו, ולכן הוא הסכים לרכוש מהמנוח עבד חלק מן החלקה בשטח של 2000 מ"ר. בעדותו אישר יוסף כי עסקת המכר לא התבססה על הזכויות הרשומות של המנוח עבד אלא על הזכויות הרשומות "בסכסוך", וכלשונו, "על סמך תקווה שיזכה. דיברנו, והוא הבטיח" (עמ' 31). הוא העיד גם כי לאחר שחלפו חודשים ממועד חתימת הסכם המכר וזכויותיו בחלקה טרם נרשמו, הוא רשם ביום 26.4.95 הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו הרשומות של המנוח בחלקה.
4. יוסף העיד עוד כי במועד החתימה על הסכם המכר נכחו רק המנוח עבד, פתחי והוא עצמו. במעמד זה הוא שילם למנוח עבד את התמורה המוסכמת, והוסכם שבהסכם לא יצוין תאריך, עד לסיום הליכי רישום הזכויות בחלקה על שם המנוח עבד, הליך שאמור היה להתבצע תוך שבועות מספר, כפי שהתחייב בפניו המנוח עבד. יוסף הוסיף כי להסכם המכר לא צורף תשריט חלוקה, אולם למחרת הוא הגיע עם המנוח עבד לחלקה והאחרון סימן את מיקום חלקו בחלקה – בקצה הדרומי של החלקה בצמוד לחלקו של פתחי. הוא ציין כי מאותו יום הוא תפס חזקה בחלקו בחלקה, וכי באותה עת לא היו חלקים תפוסים בחלקה למעט חלקיהם של פתחי ושל אבו מוך. לדבריו, רק בחלוף כמה חודשים הבחין כי האחים מסרי החלו לנטוע עצי זית בחלק הצפוני בחלקה סמוך לחלקו של אבו מוך. לדבריו, המנוח עבד טען בפניו כי אלו רכשו ממנו זכויות באדמה אחרת בחלקה הנקראת "אלג'בל", אולם מאחר שהעסקה לא יצאה לפועל הוא מסר להם חלקים של אחיו בחלקה, מכוח ייפוי הכוח שהוא מחזיק מאחיו.
5. גרסתם של האחים מסרי ושל משפחת ביאדסה נמסרה בתצהיריהם של מחמוד (ת/2) ושל סאמי (ת/3), ובהינתן ייצוגם המשותף, קיים דמיון (שלא לומר זהות) בחלק ניכר של תצהירים אלה.
6. לטענת מחמוד הוא עשה את העסקה עם המנוח עבד לאחר שהאחרון עשה עסקת מכר קודמת עם אבו מוך ועם פתחי. מחמוד טען בתצהירו כי במועד ביצוע עסקת המכר הוא ואחיו לא ידעו על אודות הסכם החלוקה. כמו כן נטען כי הסכם המכר בינם למנוח עבד נכתב בכתב ידו של המנוח עבד (המסמכים נכללו בתיק מוצגי הנתבעים ותרגומם לשפה העברית צורף כנספח לתצהירו של מחמוד). בחקירתו הנגדית, כשנשאל מה הם תנאי המכירה המוסכמים, הוא השיב כי תנאי המכירה זהים לאלו שהוסכם עליהם בהסכמי המכר בין המנוח עבד לפתחי ולאבו מוך, אשר רכשו במועד מוקדם יותר חלקים בחלקה. ולדבריו: "מקובל עלי, מה שעשה איתם, מקובל גם עלי ואני מסכים" (עמ' 39). יצוין כי בהסכם המכר שבין המנוח עבד לפתחי צוין ליד חתימתו של המנוח עבד "לפי ייפוי כוח נוטריוני כללי" (נספח 30 לתיק מוצגי התובע).
7. בעדותו התייחס מחמוד לנוסח ההסכם שנכתב בידי המנוח עבד, והסביר כי ביום 30.7.94 שילם רק תמורה חלקית בגין המקרקעין, היינו 7000$, ולאחר מכן שילם 7000$ נוספים. מחמוד טען שסמוך לאחר חתימת ההסכם הוא הלך עם המנוח עבד לחלקה, וזה הצביע בפניו על מיקום הקרקע שרכשו. לדבריו, הקרקע הייתה צמודה לחלקו של אבו מוך. בהמשך טען מחמוד כי ביום 12.8.94 פנה למנוח עבד לקבל מפה מצבית אשר תגדיר את מיקום החלקים בחלקה שאותם רכש יחד עם אחיו, ובאותו מעמד כתב המנוח עבד בכתב ידו פנייה למודד מטעמו לצורך הכנת מפה, ובה אישר את ביצוע העסקה ביניהם. תרשים החלוקה התקבל ביום 13.11.94 ואושר בחתימת ידו של המנוח עבד.
8. מחמוד ציין כי עסקת המכר בין האחים מסרי לבין המנוח עבד התבססה על זכויותיו הרשומות של המנוח ועל התחייבותו לרכוש את חלקי האחים בחלקה ולרשום אותם על שמו, וכן על ידיעתו כי המנוח עבד היה שלוח מטעם אחיו למכור ולסחור בחלקה 6 וביתר אדמות משפחת חמדאן, וכדבריו: "הוא (המנוח עבד, א"ק) אמר שהוא הבעלים של האדמה והוא אמר שיש לו יפוי כח מאחים שלו למכור חופשי את האדמה ובמקביל הוא חתם להם על יפוי כח למכור במקומות אחרים ואני יכול למכור לך" (עמ' 48).
9. מחמוד העיד בתצהירו כי ידוע לו "מידיעה אישית" שבני משפחת ביאדסה רכשו אחריהם חלקים אחרים בחלקה, ורק לאחר ביצוען של עסקאות אלו ולאחר שהוא ואחיו החזיקו בחלקים שרכשו, נעשתה עסקת המכר בין יוסף והמנוח עבד. לביסוס טענותיו הפנה מחמוד לתצהיריהם של יוסף ושל פתחי שהוגשו במסגרת ההליכים שהתנהלו בת.א 15316/05 (וצורפו כנספחים לתצהירו של מחמוד). בתצהירו של יוסף שם הוא העיד שרכש את חלקו בחלקה ביום 25.12.94, בעוד שהסכם המכר של האחים מסרי נחתם ביום 27.9.94.
10. לדבריו של סאמי, הוא נכח בעת ביצוען של עסקאות המכר שבין בני משפחת ביאדסה לבין המנוח עבד, והוא הצהיר בשמו "ובשם כל התובעים הנ"ל (בני משפחת ביאדסה, א"ק), לרבות הנתבע 7 (יוסף ביאדסה) (יוסף, א"ק), כי כולנו רכשנו 2000/24829 חלקים, כל אחד, בחלקה 6 מאת המנוח עבד אלרחים ביום 27/9/94, קרי זהו התאריך האמיתי של כל העסקאות של התובעים ושל הנתבע 7". סאמי העיד כי בני משפחת ביאדסה כלל לא היו מעורבים בביצוע עסקת המכר ועובדות התביעה אינן ידועות להם, שכן העסקאות בוצעו בשמם על ידי הוריהם (עמ' 61).
11. לדבריו, הסכמי המכר נחתמו ביום 27.9.94 בביתו של המנוח עבד, ובמעמד חתימת ההסכמים נכחו מוחמד ביאדסה ואביו, וליד ביאדסה; זאהי, גמאל ואביהם חוסני ביאדסה; המנוח פתחי; יוסף ואביו, אחמד עטייה פיסל ביאדסה; וכן הוא ובנו כארם. עוד לדבריו, המנוח עבד הציג בפניהם נוסח כללי של הסכם מכר כאשר "בטעות, לא צוין מועד הרכישה האמיתי בהסכמים של התובעים 4, 5, והנתבע 7". סאמי הסביר כי התאריך הנקוב בהסכמים של מוחמד ביאדסה ושל יוסף נרשמו בכתב ידו של פתחי לצורך רישום הערת אזהרה. בהסכם של כארם כלל לא נרשם מועד עריכתו, וסאמי טוען כאמור כי ההסכם נערך במעמד חתימת יתר הסכמי המכר, היינו ביום 27.9.94. כמו מחמוד, גם סאמי הפנה לתצהירים של יוסף ושל פתחי שהוגשו במסגרת ההליך שהתנהל בת.א 15316/05 בבית משפט השלום בחיפה.
12. אציין כי הן מחמוד הן סאמי העידו כי פעמים רבות עבר המנוח פריד בקרבת החלקה וראה את רוכשי הקרקעות מהמנוח עבד בחלקותיהם שרכשו, ובשום הזדמנות הוא לא הביע תמיהה או מחאה על כך. הם העידו גם שהתובעים בתביעת מסרי, כמו רבים מתושבי באקה אלגרביה, ידעו שהמנוח עבד החזיק בייפוי כוח המסמיך אותו לסחור באדמות משפחת חמדאן, ולדבריהם הדבר היה בגדר "מן המפורסמות".
13. סמיר טען בתצהירו שהוא לא ייפה את כוחו של אחיו, המנוח עבד, למכור את זכויותיו בחלקה. לביסוס טענותיו הוא הפנה לפרוטוקול מיום 15.10.92 בת"א (חי') 914/92 סמיר מוחמד חמדאן נ' עבד אלרחים ("ת"א 914/92") שם הצהיר המנוח עבד כי אין בידיו כל ייפוי כוח בר תוקף מאחיו. לדבריו, לא ידוע לו דבר על הסכמי המכר שחתם המנוח עבד, הם לא נחתמו על דעתו והוא לא קיבל כל תמורה בקשר לאותן עסקאות. סמיר טען כי על פי הסכם החלוקה החלקה יועדה אמנם לזוהיר, אולם בשל עיקולים רבים שהוטלו על זכויותיו, אשר בהמשך הובילו למכירת מקרקעין השייכים גם ליתר אחיו, לא ניתן היה לקיים את האמור בהסכם החלוקה. בין המקרקעין שנמכרו, נמכרו גם זכויותיו של זוהיר בחלקה לצדדים שלישיים. סמיר טען כי על אף קביעת בית המשפט העליון בבע"מ 9825/05 המותירה על כנו את הסכם החלוקה, ביחסים שבין הצדדים לו, אין בכך כדי לגרוע מתוקפה של עסקה שנעשתה בזכויותיו עם צד שלישי. כמו כן טען סמיר כי התובעים היו צדדים בהליכי משפט שונים (ת"א 15316/05, ת"א 267/03, ת"א 673/06), שבהם הם לא טענו כי רכשו ממנו זכות כלשהי. סמיר העיד עוד שכל התובעים היו מודעים לכך שהזכויות שהם רוכשים הן זכויותיו של המנוח עבד בלבד ולא זכויותיו שלו או של אחיו המנוח פריד. אציין כי חקירתו הנגדית של סמיר התאפיינה בכך שבאי כוחם של זוהיר ושל יורשי המנוח פריד הרבו להציג לו שאלות הנוגעות למחלוקת, אחת או יותר, המתבררת בין האחים חמדאן בהליכים אחרים, ולכן ניתן לומר כי עדותו לא תרמה לבירור המחלוקות שבתיקים שבפניי. על כל פנים, בתשובותיו לשאלות באי כוחם של התובעים (בשני התיקים) הייתה עמדתו שהעסקאות שלפיהן הוא מכר את חלקו במקרקעין למוחמד ולסולימאן היו לפני שניתנו פסקי הדין של בית המשפט העליון בנושא תוקפו של הסכם החלוקה, וכי לדעתו, משהופר הסכם החלוקה – לא הייתה מניעה שהוא ימכור את חלקו למוחמד ולסולימאן, הגם שלפי אותו הסכם יועדה החלקה לזוהיר (עמ' 100–102 לפרוטוקול).
14. גרסת יורשיו של המנוח פריד נמסרה בתצהירו של סאמר פריד ("סאמר"). הוא העיד כי אביו, המנוח פריד, לא חתם על ההסכמים שבין המנוח עבד לבין מי מהתובעים, לא היה צד להסכמים אלה ולא נתן למנוח עבד כל הרשאה לפעול בשמו בקשר לזכויותיו בחלקה. לדבריו, מלשון הסכמי המכר עולה מפורשות כי המנוח עבד מכר אך ורק את חלקו בחלקה, ומשכך העסקאות שבוצעו מתייחסות רק לזכויותיו של המנוח עבד בחלקה. סאמר הפנה גם לפסק הדין בת"א(חי') 225/99 יורשי המנוח ג'לאל עבד אלטיף מואסי ז"ל נ' עזבון המנוח עבדלרחים מוחמד חמדאן חג' אחמד ז"ל (22.4.12), שקבע כי למנוח עבד לא הייתה הרשאה לפעול בשם אחיו על פי ייפוי הכוח 1977. כשנשאל בחקירתו הנגדית אם הסכם החלוקה בתוקף, השיב "הסכם החלוקה הפנימי, לטעמנו, הוא מבוטל. ...הסכם החלוקה, אי אפשר לקיימו, לא קוים בעבר ובעתיד אי אפשר לקיימו" (עמ' 96–97 לפרוטוקול).
15. זוהיר לא הגיש תחילה תצהיר עדות, וסמוך לפני סיום שלב שמיעת הראיות הגישו התובעים בתביעת מסרי בקשה לזמנו למתן עדות. בקשתם התקבלה, ולאחר מכן הם הודיעו שזוהיר מעוניין להגיש תצהיר עדות חלף מתן עדות בעל פה. ביום 14.9.14 הוריתי שזוהיר יגיש תצהיר עדות והמועד לחקירתו על התצהיר ייקבע בתום הדיון שנועד ליום 16.9.14. בסופו של דבר נועדה שמיעת עדותו ליום 26.11.14, ועל אף קשיים שהתובעים נתקלו בהם בזימונו למתן עדות, נשמעה עדותו ביום שנועד לכך. אציין כי כפי שהסתבר, זוהיר הוא אדם מבוגר שאינו בקו הבריאות, וקשה לייחס לעדותו – הן בתצהיר והן בחקירה הנגדית – את המשקל הראייתי שכל אחד מהצדדים מבקש לייחס לה. תצהיר עדותו (נ/9) נוסח ונערך בידי בא כוחו, וחלקים ניכרים ממנו אינם עדות על עובדות כי אם על דברים שלפי טענת זוהיר מסר לו בא כוחו. בצד זאת, עיון בתצהיר מאפשר את המסקנה שהאמור בו משתלב, בדרך כלל, עם המסכת העובדתית שהובאה בידי הצדדים האחרים, ובמובן זה, ככל שאין סתירות בין תוכן התצהיר לבין ראיות אחרות, אין קושי להשתית על העדות שבתצהיר מסקנות עובדתיות ככל שיידרש לצורך ההכרעה. עניין אחר הוא עדותו של זוהיר בחקירה הנגדית. בעניין זה התגלו כמה קשיים, ובהם העובדה שלפי טענת זוהיר הוא אינו שולט בשפה העברית ולכן היה צורך להזדקק לתרגום הן בהצגת השאלות והן בקבלת התשובות. בהינתן העובדה שבאי כוח כל הצדדים הם דוברי השפה הערבית, יכולתי להיעזר בהם לצורך תרגום השאלות והתשובות, אלא שכפי שמשתקף מן הפרוטוקול, היה קושי לנהל את חקירתו הנגדית של זוהיר על רקע התנגדויות לשאלות שחזרו פעם אחר פעם מצדם של באי כוח בעלי הדין. הדבר אמנם אינו מפתיע לאור ריבוי האינטרסים המנוגדים בין בעלי הדין, אולם בסופו של דבר התוצאה היא שעדותו של זוהיר בחקירה הנגדית איננה משנה סדורה ולא ניכרת בה גרסה עקבית, ודומה שהחסר ממנה רב על הקיים בה. על כל פנים, החלק החשוב בתצהיר עדותו של זוהיר הוא דבריו בנוגע להליכים שהמדינה נקטה נגדו בשל חובות מס ומימוש נכסים בהליכי הוצאה לפועל בקשר לכך. בסעיף 9 של תצהירו העיד זוהיר שעל פי צו ראש ההוצאה לפועל הועברו זכויותיו בחלק מן הנכסים – ובהם גם בחלקה – לאחיו המנוח עבד, ובסעיף 10 הוא העיד שלפי דברי בא כוחו המנוח עבד, באמצעות בנו, רכש ביום 2.8.93 את הזכויות בחלקה (ובנכסים אחרים) מהכונס שמונה בהליכי ההוצאה לפועל. עוד ראויה לציון עדותו של זוהיר בנוגע להסכם החלוקה, ובמיוחד סעיף 19.ז. לתצהירו שבו הוא העיד שעל פי הסכם החלוקה כל הזכויות בחלקה מגיעות לו.
16. זוהיר גם העיד בתצהירו כי אינו מכיר את האחים מסרי ואת משפחת ביאדסה ולא ידע דבר על אודות עסקאות המכר שהם ביצעו לטענתם, וכי בתקופה שהחל משנות הששים ועד שנות התשעים הוא שהה בארה"ב. לטענתו, יחסיו עם עבד לא היו טובים, ובמשך השנים הקשר ביניהם נותק. בשנת 1992 התקבלה תביעה שהגיש יחד עם אחיו לביטול ייפויי הכוח שהסמיכו את המנוח עבד לפעול בשמם. בסעיף 26 לתצהיר עדותו העיד זוהיר כי הסכמי המכר שהוגשו כחלק מחומר הראיות בתיק זה אינם מוכרים לו, הוא לא ידע עליהם דבר, ולדבריו "ברור כי הסכמים אלה צריכים להיות בטלים שכן הזכויות בחלקה הינם שלי ולא של אחיי". הוא הוסיף עוד כי לאחר ביטול ייפוי הכוח לא חתם על ייפוי כוח נוסף למנוח עבד (עמ' 111 לפרוטוקול), וטען כי הסכמי המכר שנחתמו בהתבסס על ייפוי הכוח הם בטלים. בסעיף 34 לתצהירו העיד זוהיר שבשנת 1993 הוא הגיש תביעה נגד שלושת אחיו לאכיפת הסכם החלוקה (ת"א 813/93 בבית המשפט המחוזי בחיפה) וכי בגדר תביעה זו ניתן צו מניעה זמני כנגד האחים, האוסר עליהם למכור חלקים מחלקותיו; ובסעיף 36 של תצהירו העיד זוהיר שכל הזכויות בחלקה שייכות לו.
17. בנוסף, נשמעה עדותו של עו"ד מוסטפא גנאים ("גנאים") שלא הגיש תצהיר עדות. בעדותו סיפר כי בשנות השמונים (של המאה הקודמת) ייצג המנוח עבד את כל האחים חמדאן, ולדבריו "הוא היה המורשה מטעמם לענייני המשפחה, כולל מכירות, קניות, בתי משפט, והוא מינה עורכי דין והוא ניהל מו"מים עם תובעים ונתבעים, והוא גמר עניינים... (עמ' 73) אנשים ראו בו כנציג של המשפחה, פנו אליו בכל מיני עניינים, כל מי שרצה לרכוש קרקע – למעשה הוא היה כמעט הכתובת, ואנשים פנו אליו והוא מכר לאנשים קרקע מירושת אביהם המנוח" (עמ' 74). עו"ד גנאים העיד כי בשנת 1976 ערך את ייפוי הכוח הנוטריוני מטעם זוהיר אשר הסמיך את המנוח עבד לפעול בשמו, ובשנת 1992 ייפוי הכוח בוטל (עמ' 82 לפרוטוקול). כמו כן, בחקירתו הנגדית אישר כי לאחר מועד החתימה על הסכם החלוקה חתם המנוח עבד על הסכמי מכר רק לגבי החלקות שקיבל על פי הסכם החלוקה, וכך נהג עד שנות ה-90 כשהאחים ראו בהסכם בטל (עמ' 93 לפרוטוקול).

דיון

1. הגם שהתובעים בשתי התביעות עתרו לפסקי דין הצהרתיים שהם זכאים להירשם כבעלי זכויות בחלקה, מהותן האמתית של התביעות היא אכיפה של ההתחייבויות שלטענתם המנוח עבד התחייב כלפיהם על פי הסכמי המכר. כשזוהי נקודת המוצא, יש לבחון תחילה אם במועד שבו נחתם כל אחד מהסכמי המכר היה באפשרותו של המנוח עבד למכור זכויות בחלקה לכל אחד מן התובעים. יוזכר שוב שהמנוח עבד היה רק אחד מארבעת יורשיו של המנוח חמדאן, ובהתאם לכך היו לו רק רבע מן הזכויות בחלקה. ליתר דיוק, בתחילה, בשל כך שהבעלות ברבע מן הזכויות נרשמה "בסכסוך", היה חלקו רק 3/16, ורק מאוחר יותר הוגדל חלקו לכדי רבע. שלושת הרבעים האחרים היו של אחיו. נקודת מוצא נוספת היא העובדה, שאינה יכולה להיות שנויה במחלוקת, שבשנת 1992 מכר המנוח עבד את כל חלקו בחלקה (כפי שהיה באותה עת) לאבו מוך, והערת אזהרה בגין התחייבות לעשות עסקה זו נרשמה ביום 22.11.92 (ראו נסח רישום היסטורי – נספח 29 לתצהירו של יוסף). בהינתן העובדה שהגדלת חלקו של המנוח עבד מ-3/16 לרבע, כפועל יוצא של ביטול ההערה במרשם בדבר "סכסוך", התרחשה רק בשנת 2009 (ראו נסח רישום היסטורי), המסקנה המתחייבת היא שבעת שהמנוח עבד התקשר עם איזה מן התובעים בכל אחת מן התביעות, לא היו רשומות בשמו זכויות בחלקה שאותן יכול היה למכור, וממילא מתעוררת השאלה אם וכיצד ניתן לאכוף התחייבויות אלה של המנוח עבד.
2. קושי זה לא נעלם מעיני התובעים, והם ניסו להתגבר עליו במספר אופנים. כך למשל, יוסף (התובע בתביעת יוסף) טען כי לאחר שנמחקה ההערה "בסכסוך" נוספו לחלקו של המנוח עבד 1/16 של הזכויות בחלקה וזהו החלק שהוא רכש. בנוסף, הוא טען גם שכשהמנוח עבד התקשר עמו בהסכם המכר הוא פעל כשלוחם של אחיו, ובחזקתו זו היה בכוחו להעביר ליוסף את הזכויות בחלקה השייכות לאחים האחרים. בדומה לכך, גם התובעים האחרים (בתביעת מסרי) ביקשו לראות במנוח עבד כשלוח שהוקנתה לו סמכות להתקשר בשם אחיו בהסכם למכירת חלקיהם בחלקה. האופן האחר שבו ביקשו התובעים להתגבר על המכשול שבפניהם היה טענותיהם שכל אחד מהם, בתורו, הסתמך על מצגים שהציג המנוח עבד, ועל הרישום במרשם המקרקעין בזמנים הרלוונטיים להתקשרות בכל אחד מהסכמי המכר.

הסכם החלוקה והשלכותיו

1. הסכם החלוקה נחתם בידי האחים חמדאן ביום 24.7.1983, והוא שימש יסוד למסכת נרחבת של התדיינויות הן בין האחים חמדאן לבין עצמם והן בינם (כיורשי המנוח חמדאן) לבין צדדים שלישיים. בסופם של דברים קבע בית המשפט העליון כי הסכם החלוקה תקף ומחייב את האחים חמדאן ועליהם לפעול לפיו (בע"מ 9825/05):

"ראוי שבסיומה של פרשה עגומה זו, המתנהלת בערכאות השונות זה למעלה מעשור שנים, ומי יידע מתי תגיע לסיומה, יעשו הצדדים את מירב המאמצים כדי להגיע לפשרה מוסכמת, שיהיה בה כדי לכבד את זכרם של עבד ופריד, ואת זכרו של הסב המנוח. התוצאה אליה הגעתי מותירה כאמור את ההסכמים בין הצדדים על כנם, ויש לקוות כי המשך התנהלותם על פי הסכמים אלו תיעשה מתוך שיתוף פעולה ולא באמצעות גרירת הסכסוך בערכאות המשפטיות".

העתירה לדיון נוסף נדחתה (דנ"א 9132/09) ובדומה לכך גם בע"א 4516/12 יורשי המנוח ג'לאל עבד אלטיף מואסי נ' עזבון המנוח פריד חמדאן חג' אחמד ובע"א 4545/12 רסמי מוחמד דקה נ' עבד גלאל מואסי (7.8.14) קבע בית משפט העליון כי הסכם החלוקה תקף:

"במסגרת בע"מ 9825/05, דן בית המשפט בתוקפו של הסכם חלוקת העיזבון ונספח שצורף להסכם זה. יצויין, כי בית המשפט לא דן בתוקף ההסכם ביחס לחלקה, אלא התמקד בתוקפו של הנספח להסכם כחלק ממכלול ההסכמה בין האחים. עם זאת, באותו עניין דחה בית משפט זה את טענתו של פריד כי ההסכם בוטל על ידו, קבע כי הוא עודנו בתוקף וכי לא ניתן היה לבטלו זמן כה ממושך לאחר ההפרה. לפיכך, נקבע כי הסכם חלוקת העיזבון וחלוקת הזכויות לפיו עודם חלים על הצדדים.

משהוכרעו טענותיו של פריד בדבר תוקפו של ההסכם, אין באפשרותו לטעון כי חלוקת הזכויות המפורטת בו אינה מחייבת אותו. אמנם, עומדות לפריד טענותיו כי חלקים מן ההסכם הופרו, וייתכן כי אף עומדות לו זכויות חוזיות אותן יוכל לתבוע, אולם אין בכך כדי לאפשר את ביטולו של החוזה לאחר עשרות שנים ולאחר שנקבע מפורשות בפסק דינו של בית משפט זה כי יש לבצעו. זאת בפרט נוכח השלכות ביטול החוזה על זכויותיהם של צדדים שלישיים" (ההדגשה הוספה, א"ק).

1. בהליכים משפטיים בין רוכשים שונים לבין האחים חמדאן, התעוררה השאלה אם יש בהפרתו הנטענת של הסכם החלוקה כדי להביא לתוצאה של ביטול עסקאות מכר שחתמו האחים חמדאן עם צדדים שלישיים ונפסק שלא כך הדבר. כך, בעניין שנדון בת"א 188/08 עזבון המנוח מוחמד מחמוד עתאמנה ז"ל נ' זוהיר מוחמד חמדאן חג' אחמד (26.5.10) ("ת"א 188/08") התקבלה התביעה ונדחתה טענת זוהיר שהפרת הסכם החלוקה גורעת מתוקפה של עסקה שעשה סמיר עם צד שלישי. ערעור שהגיש זוהיר על פסק הדין נדחה (ע"א 7194/10 זוהיר אחמד נ' עזבון המנוח מוחמד מחמוד עתמאנה ז"ל (7.3.13)). במקרה אחר, שנדון בפניי, קבעתי גם אני, על יסוד פסיקתו של בית המשפט העליון, שבהיות הסכם החלוקה בר תוקף, ניתן לאכוף התחייבות של המנוח עבד למכור לצד שלישי זכויות במקרקעין (ת"א (חי') 1060-06 עיזבון המנוח שפיק מוחמד עות'מאן נ' עיזבון המנוח עבד אלרחים חמדאן חאג' אחמד (5.6.13) ("ת"א 1060/06")). אציין עם זאת, כי העניין שם נבדל מענייננו בכך שהזכויות שהתחייב המנוח עבד למכור היו בחלקה שלפי הסכם החלוקה נועדה למנוח עבד, ואילו בענייננו הסכם החלוקה הועיד את החלקה לזוהיר, ולכן מכירת זכויותיו, הרשומות ושאינן כאלה, בידי המנוח עבד יכולה להיות בת תוקף אם תוכח הרשאה של זוהיר לעשות כן.

ייפויי הכוח

1. יוסף לא טען כי בהתקשרות בהסכם המכר שלו פעל המנוח עבד על פי איזה מייפויי הכוח, ובכל הנוגע לתביעתו העניין אינו רלוונטי. לעומת זאת, התובעים בתביעת מסרי ביקשו להסתמך על ייפויי הכוח, כמקור להרשאתו של המנוח עבד להתקשר עמם בנוגע לזכויות הרשומות בשמם של יתר האחים חמדאן. טענות אלה לא אוכל לקבל. בת"א 1060/06 נדרשתי להכריע בשאלה אם ייפויי כוח אלה הקנו למנוח עבד הרשאה לבצע עסקאות מכר בשם אחיו, ובקשר לייפוי כוח 1976 קבעתי כי:

"ייפוי הכוח משנת 1976 שנחתם על ידי זוהיר אינו תומך בטענות התובעים. גם כאן מדובר במסמך שהוא ייפוי כוח כללי הנותן בידי עבד את מכלול הסמכויות לעשות פעולות בכל הנוגע לרכושו. אולם לא ניתן להסיק ממנו הרשאה של זוהיר למכור לתובעים את זכויותיו בחלקה. יצוין כי בדיון שהתקיים ביום 12.2.12 שבו נחקר מוחמד על תצהירו, הוגש לו המוצג ת/15 שהוא תצהיר שנחתם על ידי עבד ביום 29.4.85. בא כוח התובעים ביקש כי מוחמד יאשר שחתימת עבד על התצהיר זהה לחתימתו על הסכמי המכר, ומוחמד טען שלא כך הדבר (עמ' 57 לפרוטוקול), אלא שבענייננו חשוב דווקא תוכנו של התצהיר, שכן ניתן למצוא בו הסבר לתכלית שלשמה ניתנו לעבד ייפויי הכוח מתאריכים 26.8.76 ו-14.7.77. נאמר שם על ידי עבד שייפויי כוח אלה "שימשו אסמכתא לבית המשפט המחוזי בחיפה ולפקיד ההסדר ועל פיהם תוקנו כל הרישומים כשאני חתמתי בשם של אחיי הנ"ל על סמך הייפוי כוח הנ"ל".

ולעניין ייפוי הכוח 1977 קבעתי:

"בסעיף 4 לתצהירו של סמיר (נ/1) הוא הסביר כי ייפוי הכוח הנוטריוני מיום 14.7.77 נועד להסדיר את העניינים הנוגעים לעיזבונו של סעיד מוחמד חמדאן, אחיהם המנוח של הנתבעים, ואכן, עיון בנוסחו של ייפוי כוח זה מלמד שאין בו הרשאה, מפורשת או מכללא, שמכוחה יכול היה עבד לפעול בשמם של פריד וסמיר ולמכור לתובעים את זכויותיהם בחלקה. ייפוי כוח זה מנוסח כפי שמנוסחים מסמכים מסוג זה, ולא ניתן להסיק ממנו הרשאה כזו שלקיומה טוענים התובעים (ע"א 4356/09 ברטל נ' פז חברת נפט בע"מ (13.4.11)). יצוין שלמסקנה דומה הגיע גם השופט ע' גרשון בפסק דינו מיום 22.4.12 בת"א 236/04, שבו הוא דחה תביעה נגד פריד בנימוק שלא הוכחה הרשאה שניתנה לעבד להתקשר בשמו, וקבע כי ייפויי הכוח מיום 14.7.77 אינו מאפשר את המסקנה שהוא מהווה הרשאה למכור זכויות במקרקעין. יתר על כן, ייפוי הכוח ניתן בשנת 1977 ובאותה עת לא היה עבד, כפי שלא היו גם אחיו, בעלי זכויות בחלקה, וממילא לא ניתן היה להקנות באמצעות ייפוי כוח זה הרשאה למכור את מה שאינו בידיהם".

1. על רקע דברים אלה, קבעתי כי ייפויי הכוח לא הקנו למנוח עבד הרשאה למכור את זכויות האחים חמדאן בנכסי עיזבון. בחומר הראיות שהובא בתיקים אלה, ובטענות התובעים בתביעת מסרי, אין דבר המצדיק שינוי ממסקנתי בת"א 1060/06, ולכן אני דוחה את הטענה שעל פי ייפויי הכוח האמורים יכול היה המנוח עבד להתקשר בהסכמי המכר בשם מי מן האחים חמדאן.

האם הוכח קיומה של שליחות

1. סעיף 3(א) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965("חוק השליחות"), קובע כי:

"השליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם".

1. בע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' רון עלדור (3.9.15) ("עניין הרמן") נאמר כי:

"כעולה מהסעיף (3(א) לחוק השליחות, א"ק), השליחות יכול שתיווצר דרך הבעת רצונו של השולח, בכתב או בעל-פה, כלפי השלוח (מתן הרשאה פנימית), או דרך הבעת רצונו של השולח כלפי צד שלישי, בהודעה או בהתנהגות (מתן הרשאה חיצונית). בחלק מהמקרים, תיווצר שליחות בשתי הדרכים יחדיו (אהרן ברק חוק השליחות 540 (התשנ"ו) ...".

והשאלה המתעוררת היא אם עלה בידי התובעים, או מי מהם, להוכיח את העובדה שהאחים חמדאן או מי מהם נתנו למנוח עבד הרשאה להתקשר בשמם בהסכמי המכר. אין מחלוקת שבחומר הראיות אין כל מסמך המתעד מתן ההרשאה מפורשת למנוח עבד להתקשר בהסכמי מכר בנוגע לזכויות בחלקה, ואין גם עדות שהרשאה כזאת ניתנה לו בעל פה, ולכאורה צריך היה לקבוע שבהיעדר הרשאה לא ניתן לייחס למנוח עבד סמכות לפעול בשם מי מאחיו. כפועל יוצא מכך יש לקבוע שההתחייבויות שבהסכמי המכר אינן ניתנות לאכיפה.

1. בקשר לכך מקובלת עליי טענת זוהיר, שככל שמדובר בייפוי כוח שניתן בעבר למנוח עבד, הרי שתוקפו של זה פקע ולא ניתן לבסס על סמכו מסקנה בדבר קיומה של הרשאה שמכוחה יכול היה המנוח עבד למכור זכויות בחלקה. לתמיכה בטענתו זו הפנה זוהיר לפרוטוקול דיון שנערך בת"א 914/92 ביום 15.10.92, שעניינו בהתדיינות בין זוהיר וסמיר למנוח עבד, ושם אמר בא כוחו של האחרון "כי אין בידו ייפוי כוח מכל מין וסוג שהוא בר תוקף מאח המבקש" (העתק פסק הדין צורף כנספח לתצהיר זוהיר). בנוסף זוהיר הפנה גם לפרוטוקול דיון ביום 2.2.95 בת"א (חי') 21631/94 פריד מוחמד חמדאן נ' עבד אלרחים), שם העיד המנוח עבד כי "בשנת 1993 הפסקתי לפעול על סמך ייפוי הכוח. בעת שייפוי הכח פקע. נאמר לי ע"י יועצי המשפטי, שייפוי הכוח אינו תקף עוד. ...כל ההסכמים המצורפים לבקשה שלגביהם לא מצוין כי נעשו על סמך ייפוי כוח, כולם בוטלו. הציון של ייפוי הכוח לא נעשה בכל ההסכמים עקב תקלה משפטית" (פרוטוקול הדיון צורף כנספח לתצהיר זוהיר). אציין כי בפסק הדין שנתתי בת"א 1060/06 הנ"ל קבעתי שייפוי הכוח 1976 וייפוי הכוח 1977 אינם תומכים בטענה שהמנוח עבד הורשה על פיהם למכור זכויות של האחים חמדאן בנכסי העיזבון.
2. עם כל זאת, ובכך לדעתי יש כדי להכריע במחלוקת לטובת התובעים (בשני התיקים), מקובלת עליי טענתם שאת קיומה של ההרשאה למנוח עבד ניתן להשתית על שלושה רבדים. ברובד האחד, טענתם שהמנוח עבד הציג בפניהם מצג שלפיו יש בידו הרשאה למכור להם זכויות בחלקה. טענה זו, כשהיא לעצמה אינה יכולה להועיל לתובעים, שכן כפי שנפסק בעניין הרמן, המצג בדבר קיומה של הרשאה צריך להיעשות על ידי השולח ואין די במצג הנעשה על ידי השלוח (המנוח עבד) אולם לדעתי יש לה משקל כשהיא מצטרפת לטענותיהם האחרות. הרובד השני של טענת התובעים הוא קביעותיו של בית המשפט העליון בנוגע לתוקפו של הסכם החלוקה. התובעים, כאחד, טוענים אמנם שלא ידעו על קיומו של הסכם החלוקה (סעיף 2 לעיקרי הטיעון של התובע בתביעת יוסף וסעיף 3 לעיקרי הטיעון מטעם התובעים בתביעת מסרי) אולם, כפי שיוסבר, לדעתי אין בכך כדי למנוע מהם להסתמך עליו כעת. ברובד השלישי מצויה טענתם שאת קיומה של ההרשאה למנוח עבד יש להסיק ממחדלו של זוהיר – שהזכויות בחלקה הוקנו לו על פי הסכם החלוקה – להעמיד את התובעים על כך שלמנוח עבד אין הרשאה להתקשר בהסכמי המכר. בכך לטענתם יצר זוהיר מצג בדבר קיומה של הרשאה, שעליה הם הסתמכו עת התקשרו עם המנוח עבד בהסכמי המכר.
3. לטענה זו של התובעים אפשר להוסיף את מחדלו של זוהיר לפעול, גם אם בדיעבד, לביטול התקשרויותיו של המנוח עבד בהסכמי המכר. לעניין זה רלוונטית הוראת סעיף 6(א) לחוק השליחות הקובעת:

"פעל אדם בחזקת שלוחו של אחר מבלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאתו, יכול אותו אחר, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב) לאשר את הפעולה בדיעבד; ואישור בדיעבד- כהרשאה מלכתחילה, ובלבד שלא תפגע זכות שרכש אדם אחר בתום לב ובתמורה לפני האישור".

1. בספרו של אהרן ברק חוק השליחות (תשנ"ו") ("ברק") הוא מציין כי:

"בדומה להרשאה עצמה, תורת האישור בדיעבד היא ביטוי לאוטונומיה של הרצון הפרטי. היא מוכרת ביד רחבה במשפט המשווה. כשם שהדין מכיר בכוחו החד צדדי של אדם להעניק לזולתו את כוח הייצוג, כן הוא מכיר בכוחו החד צדדי של אדם להביא לידי כך שפעולה שנעשתה בשמו, ללא כוח הייצוג, תחשב בעיני הדין כפעולה שנעשתה בכוח ייצוג, וזאת כל עוד אין בכך כדי לפגוע בצדדים אחרים" (בעמ' 712).

1. לדעתי, חומר הראיות מאפשר את המסקנה שניתן לראות בהתנהלותו של זוהיר מתן אישור בדיעבד לפעולותיו של המנוח עבד בהתקשרות בהסכמי המכר. בחלק הרלוונטי של תצהירו של זוהיר (נ/9) הוא העיד:

"20. לעניין עזבון המנוח עבדול רחים (המנוח עבד, א"ק) הרי האח המנוח עבדול רחים ו/או עזבונו ו/או היורשים מכרו את מלוא הזכויות שאמורים היו על פי ההסכם להעביר לי.

......

22. אני מבהיר כי יחסי עם אחי עבדול רחים היו במצב לא טוב, ומאז 1993 גם לא דיברתי איתו ולא ידעתי על מעשיו הרעים במיוחד אלא לאחר שפעל לקניית מקרקעי מכונס נכסים... על הפרשה.

....

25. בהתאם להסכם החלוקה ביני לבין אחיי קיבלתי לבעלותי את כל הזכויות בחלקה6 בגוש 8765 משנת 1983, בהתאם לכך כל הסכם שנחתם על ידי מי מאחיי עם צד ג' להעברת זכויות בחלקה זו הינו הסכם בטל ולא צודק.

26. עו"ד אבו ואסל (בא כוחו של זוהיר, א"ק) מסר לי כי לבית המשפט הוגשו הסכמים בין אחי עבדול רחים מהתובעים ובין אחי סמיר ושני צדדים. אני לא ידעתי על הסכמים אלה וברור כי הסכמים אלה צריכים להיות בטלים שכן הזכויות בחלקה הינם שלי ולא של אחיי".

אלא שבחקירתו הנגדית של זוהיר הסתבר שעדותו בנושא זה היא לכל הפחות בלתי מדויקת. כבר ציינתי שבמהלך חקירתו הנגדית נקטעה עדותו של זוהיר פעם אחר פעם עקב התנגדויות שהעלו באי כוח הצדדים לשאלות שהוא נשאל, וכתוצאה מכך קשה היה להציל מפיו גרסה ברורה. על כל פנים, כשנשאל אם הוא יודע על מכירת חלקו בחלקה לאבו מוך בשנת 1992 הוא השיב שאינו זוכר (בעמ' 115 לפרוטוקול), כשנשאל מי מחזיק בחלקה הוא השיב "האחים שלי מכרו אותה", וכשנשאל אם הוא ידע על כך הוא השיב "אמרתי לך קודם שהאחים שלי הם שמכרו את חלקה 6" (עמ' 116 לפרוטוקול). בהמשך הוא נשאל מדוע לא פנה לבית משפט כדי לבטל את המכירות שנעשו, וקודם שהיה בידו לענות התערב בא כוחו והצהיר, בשמו של זוהיר, שהוא מחפש לדעת מי מחזיק בחלקה על מנת לתבוע אותו (בעמ' 116 לפרוטוקול). זוהיר נשאל גם אם כאשר נודע לו דבר המכירות הוא נקט בצעד כלשהו והשיב "את השאלה הזאת תפנה לעורך הדין שלי" (עמ' 116 לפרוטוקול).

1. למקרא תצהירו של זוהיר ותשובותיו לשאלות בחקירה הנגדית, אני מגיע למסקנה שעדותו בעניין זה לא הייתה שלמה והוא נמנע מלמסור את גרסתו המלאה בשאלה זו, שכמסתבר, יש לה חשיבות להכרעה בתיק זה. בחלק הבא של פסק הדין אתייחס להליכי ההוצאה לפועל שננקטו נגד זוהיר, ובכללם גם בקשר עם זכויותיו בחלקה. בהינתן העובדה שכעולה ממסמכים שצורפו לתצהירו של זוהיר, כבר בשנת 1993 הוא נקט בהליכים משפטיים על מנת לעכב את הליכי המכירה בידי הכונס, איני יכול שלא להסיק מכך שבאותה תקופה, ומן הסתם גם סמוך לאחר מכן, הייתה לזוהיר ידיעה על המתרחש בנוגע לחלקה, ומכל מקום, גם אם לא הייתה לו ידיעה ממשית, הוא לא טען ולא הוכיח שהייתה סיבה שבעטיה נמנעה ממנו ידיעה כזו.
2. תמיכה למסקנה זו אני מוצא גם בעדותו של גנאים. כמסתבר מן העדות, גנאים היה מעורב כעורך דין בענייניהם של האחים חמדאן, ויש לו היכרות נרחבת עם מערכת היחסים שביניהם כמו גם עם העובדה שבתקופה שקדמה לפטירתו בשנת 1995, היה המנוח עבד המוציא והמביא בכל הנוגע למכירות של זכויות בנכסי הנדל"ן של עיזבון המנוח חמדאן, אביהם ומורישם של האחים חמדאן. גנאים העיד בישיבה ביום 15.9.14, ועדותו בכללותה הותירה רושם חיובי. הוא נחקר בחקירה נגדית על ידי באי כוחם של יוסף, סמיר, פריד וזוהיר, ובנושא שבענייננו לא נמצאו סתירות או פרכות בעדותו. כך למשל, בחקירתו הנגדית בידי בא כוחו של יוסף הוא העיד:

"ש. באופן כללי, מדבריך אני מבין שהאחים הסמיכו את המנוח לפעול בשמם, והוא תפס עצמו כמי שמוסמך לפעול בשם האחים?

ת. ככה זה נחזה.

ש. זה נכון גם שהמנוח ראה שהוא בכלל הביא את האדמות האלה לאחים בזכות העבודה שלו במינהל, שבכלל העובדה שחלק מהנכסים נרשמו על שם אחיו היא לזכותו, לטובה. הוא גרם לרישום הנכסים על שמם.

ת. זה נכון שהוא גרם לזה שחלק מהנכסים האלה יירשמו כי הוא רכש אותם ונאבק בשביל זה, זה נכון. הוא שם עצמו אחראי על כל האדמות.

ש. זה נכון שאם מישהו מהאחים רצה למכור או הגיע אליו קונה פוטנציאלי, המנוח פריד, סמיר וזוהיר, אם היו באים אליהם לקנות אדמה – היו אומרים להם לפנות למנוח?

ת. בדרך כלל אנשים פנו למנוח כי הוא מי שמכר. היו מקרים, לאחר החלוקה, שפנו למנוח פריד, חלק הוא בעצמו סגר איתם, אבל אלה עסקות בודדות, למיטב זכרוני, וחלק היו גם אצל המנוח." (עמ' 75 לפרוטוקול)

1. ובחקירתו הנגדית בידי בא כוחו של סמיר הוא העיד:

"ש. ועבדאלרחים, כשמכר מחלקו הרשום, או מחלקו על פי הסכם החלוקה, הוא מוסמך לעשות את זה, אבל על פי הסכם החלוקה כשהחלק לא היה שייך לו, אלא לאחד מאחיו, הוא היה מוכר?

ת. בדרך כלל הכתובת הייתה עבדאלרחים. הוא לא הסביר לאנשים מה שלו ומה של אחיו, אם רצה למכור היה מוכר. לא היה אומר "תראה, זה של ההוא".

ש. ציטטתי מה אמרת. אמרת שהיה אדם מכובד ואמין. אז בתור אדם שכזה, שאתה נתת חוות דעת עליו ואני נוטה להסכים לה, הוא היה מסוגל למכור חלק שלא שייך לו, אלא שייך לאחד מאחיו, בלי שאחיו יידע?

ת. היה מסוגל?

ש. בתור אדם מכובד ואמין-

ת. בוודאי שהיה מסוגל, ואם מישהו היה פונה אליו, היה אומר שזה בינו לבין אחיו.

ש. בתור אדם מכובד, אם הוא ידע שהוא מוכר לצד שלישי קרקע שלא שייכת לו, היה בתור אדם אמין מציין זאת במבוא להסכם, שהוא מוכר קרקע ששייכת לאחיו סמיר או אחיו פריד, וזה מכוח הרשאה או מכוח ייפוי כוח?

ת. זה לא קרה אף פעם, למיטב זכרוני. לא היו דברים מעולם. היה אומר אם מכר לך במקום אחד או אחר. זהו. עורכי דין היו עושים את ההסכם וזה היה תפקיד שלהם. הוא בעצמו היה בא לאדם, מסכם איתו, אומר לו שיילך לעוה"ד שיכין לו חוזה, וזו הייתה הפרוצדורה." (עמ' 81 לפרוטוקול)

1. סיכום ביניים הוא אפוא שלפי הסכם החלוקה הזכויות בחלקה נועדו לזוהיר, וגם אם למנוח עבד לא הייתה הרשאה מזוהיר להתקשר עם התובעים בהסכמי המכר, ניתן לראות בהתנהגותו של זוהיר במשך התקופה שלאחר חתימתם כאישור בדיעבד, כמשמעו בסעיף 6(א) לחוק השליחות, לפעולה בהיעדר הרשאה המיוחסת למנוח עבד, ובכך לרפא את הפגם שלכאורה נפל בה.

הליכי ההוצאה לפועל נגד זוהיר ותוצאותיהם

1. אפשרות אחרת לבסס את תוקפם של הסכמי המכר מצויה בהליכי ההוצאה לפועל שהמדינה נקטה נגד זוהיר בשל חובות מס שהיו לו. על פי עדות זוהיר עצמו בתצהירו, בשנת 1989 נקטה המדינה בהליכי הוצאה לפועל נגדו, ובגדר הליכים אלה נמכרו, באמצעות כונס נכסים, זכויותיו בנכסי עיזבון המנוח חמדאן. בסעיף 9 לתצהירו של זוהיר ניתן למצוא רשימה ארוכה של נכסים ובהם גם החלקה. זוהיר הוסיף והעיד, בסעיף 10 של תצהירו, שאחד ממגישי ההצעות במכרז שפרסם הכונס היה בנו של המנוח עבד, מוחמד עבד, ולדברי זוהיר (בסעיף 13 לתצהירו) בסופו של דבר, זכויותיו בחלקה כמו גם בנכסים אחרים, נרשמו בשמו של מוחמד עבד. כמסתבר מעדותו של זוהיר, בשנת 1993 הוא, ביחד עם סמיר ופריד, ביקשו לבטל את צו ראש ההוצאה לפועל שאישר את מכירת זכויותיהם למנוח עבד (העתק הבקשה צורף כנספח לתצהירו-נ/9). לבקשתו האמורה צירף זוהיר תצהיר מיום 13.9.93 שבו הוא טען שרק באותם ימים (היינו בשנת 1993) נודע לו על הליכי המכירה וכי רק בדיעבד נודע לו שהמנוח עבד מכר חלקים של נכסי העיזבון שהיו רשומים בשמו ובשמם של סמיר ופריד. באותו תצהיר (שהוגש לראש ההוצאה לפועל) טען זוהיר (בסעיף 13) "אציין כי על המכירה נודע לי מתושבי בקה אל גרביה אשר באו וסיפרו לי כי אחי עבד אלרחים... קנה כביכול את כל נכסיי ורק כשפניתי לעו"ד הבנתי לראשונה כי אכן התנהל תיק בלשכת ההוצאה לפועל לפיו החליט כבוד יו"ר ההוצאה לפועל בהעדר תגובה מצידי למכור נכסים אלה".
2. לתצהיר עדותו של זוהיר בתיק זה צורפו גם העתקי מסמכים הנוגעים להליכי ההוצאה לפועל, ובהם מכתב מיום 3.3.93 מעו"ד צ' קצף המופנה לעו"ד א' בראון, שהיה הכונס. מן המכתב עולה שההצעה לרכוש את הזכויות בנכסי העיזבון הוגשה בשמו של המנוח עבד, וכי ביום 28.7.93 המליץ הכונס לראש ההוצאה לפועל לקבל את ההצעה ובהחלטתו של האחרון מיום 2.8.93 אושרה המכירה. מתצהיר עדותו של זוהיר בתיק זה (נ/9) עולה כי זכויותיו בחלקה נמכרו בהליכי הוצאה לפועל, ועל רקע הקשיים שעליהם כבר עמדתי בגביית עדותו בחקירה נגדית ניתן להסיק, לכל הפחות, את המסקנה שהוא השלים עם עובדת המכירה, ולמעט הליך שהוא החל בו בשנת 1993 (ולא ברור כיצד הסתיים) הוא לא הוסיף ונקט בהליכים נוספים בקשר לכך. בהקשר לענייננו, משמעות הדברים היא שזוהיר אינו יכול לכפור בתוקף פעולותיו של המנוח עבד, שהתקשר עם התובעים בהסכמי המכר; וגם סמיר ועיזבונו של פריד אינם יכולים לעשות כן, מפני שכפי שכבר ציינתי וכפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון, הסכם החלוקה מחייב אותם, ומשנקבע בו שהזכויות בחלקה הן של זוהיר, אין להם עוד מעמד בכל הנוגע לעסקאות שנעשו בזכויות אלה.

התחרות בין העסקאות

1. שטחה הכולל של החלקה הוא 24,829 מ"ר. בהתאם לנסח הרישום העדכני ליום 6.4.13 (נספח א' בתצהיר עדותו של סאמר (נ/7)) מצב הבעלויות הוא כדלקמן:
2. לאבו מוך – 3/16 חלקים (74487/397264 חלקים);
3. למנוח עבד – 1/16 חלקים (24829/397264 חלקים);
4. לזוהיר – 1/16 חלקים (24829/397264 חלקים);
5. ליורשי פריד (הנתבעים 2 בתביעת מסרי) (ביחד) – 1/4 (99316/397264 חלקים);
6. לסולימאן ומוחמד (ביחד) – 1/4 ( 99316/397264 חלקים);
7. לפתחי – 4500/24829 חלקים (72000/397264 חלקים);
8. למוחמד עבד – 2487/397264 חלקים.
9. חלקיהם של אבו מוך, פתחי ומוחמד עבד באו להם כתוצאה של עסקאות שהסתיימו ברישום ולכן, אפילו היו עסקאות אלה נוגדות לאיזה מן העסקאות שבהסכם המכר מבחינת לוח הזמנים, זכויותיהם עדיפות, מכיוון שהן הסתיימו ברישום ומכיוון שאין טענה או ראיה לחוסר תום לב מצדם (סעיף 9 לחוק המקרקעין). בהתאם לכך, חלקיהם בחלקה אינם באים במניין החלקים שלגביהם יכול להינתן סעד של אכיפת הסכמי המכר. לכאורה, גם חלקיהם של מוחמד ושל סולימאן (ביחד, רבע) אינם צריכים לבוא במניין החלקים שבגינם ניתן לתת את סעד האכיפה שהתובעים עותרים לו, מפני שהעסקאות של מוחמד ושל סולימאן, שרכשו את חלקיהם מסמיר, הסתיימו ברישום. דא עקא, עסקאות אלה מאוחרות להסכמי המכר, ועל מנת להקנות להן עדיפות על פני הסכמי המכר נדרשת הוכחה שהם פעלו בתום לב עד למועד הרישום. כפי שאסביר להלן, מוחמד וסולימאן לא עמדו בנטל להראות זאת, ולכן אין מקום להקנות להם עדיפות על פני התובעים.
10. התוצאה היא, שהחלקים שבגינם ניתן לאכוף את הסכמי המכר, או איזה מהם, הם החלקים של המנוח עבד, של יורשי פריד, של זוהיר ושל מוחמד וסולימאן, ובסך הכול 5/8 (248290/397264) שהם שווי ערך לשטח של כ-15,518 מ"ר. הכללת חלקו של המנוח עבד (1/16) אינה מעוררת קושי, שכן כזכור הוא זה שהתחייב כלפי התובעים בהסכמי המכר. חיובו של זוהיר בגין חלקו (1/16) מבוסס על הנימוקים המפורטים בחלק קודם של פסק הדין ואין צורך לשוב ולחזור עליהם. נותר אפוא להתייחס לחלקם של יורשי המנוח פריד (הנתבעים 2 בתביעת מסרי) ולחלקיהם של מוחמד וסולימאן שאותם הם רכשו מסמיר.
11. המנוח פריד היה אחד מן האחים חמדאן, וככזה היה מחויב להוראה בהסכם החלוקה המקנה את החלקה לזוהיר, ומכל מקום, זכותו הנטענת בחלקה – וממילא גם זכותם של יורשיו – כפופה להתחייבויות כלפי צדדים שלישיים, היינו התובעים (ת"א 188/08) כאן המקום להתייחס לטענת יורשי המנוח פריד בנוגע להערת אזהרה שנרשמה לטובת אמם, אלמנתו של המנוח פריד. בקשר לכך נטען שביום 16.11.09 נרשמה הערת אזהרה לטובת האם, ולכן היה על התובעים בתביעת מסרי לצרף את האם כנתבעת בתביעה. לא מצאתי יסוד מספיק לטענה ואני דוחה אותה. לפי נסח הרישום, הערת האזהרה נרשמה על בעלותם של יורשי המנוח פריד ואם, כפי שקבעתי לעיל, העסקאות שלפי הסכמי המכר עדיפות על זכותו של המנוח פריד – וממילא גם על זכויות יורשיו – התוצאה היא שהעסקאות עדיפות גם על זכויותיה של האם. ולכך אפשר להוסיף שבגין אותן עסקאות נרשמו הערות אזהרה שקדמו להערת האזהרה לטובת האם, וגם בכך די כדי לדחות את הטענה.
12. אשר לחלקיהם של מוחמד וסולימאן, כפי שציינתי לעיל מסקנתי היא שהם לא עמדו בנטל המתחייב מהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. מוחמד וסולימאן רכשו את חלקיהם בשתי עסקאות שנעשו עם סמיר ביום 30.12.95, והן מאוחרות לכל הסכמי המכר. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".

1. בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סטנלי סונדרס, פ"ד נו (6) 832 (2002) נפסק כי תום לבו של הרוכש המאוחר צריך להתקיים עד שעת הרישום, וכדברי בית המשפט:

"מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום-הלב יימשך וילך עד למועד הרישום. איני רואה מקום ליצור הפרדה בזמן בין קיום תום-הלב לבין ביצוע הרישום".

1. מדברים אלה מתחייבת המסקנה, שעל מנת שמוחמד וסולימאן יוכלו לזכות בעדיפות על אף העובדה שהם הרוכשים המאוחרים, היה עליהם לעמוד בנטל ההוכחה בדבר התקיימות התנאי של תום הלב אצל שניהם. מטעמים שלא הובררו די הצורך איש מהם לא הגיש תצהיר עדות מטעמו, וכאמור, בדיון שהתקיים ביום 16.9.14 הודיע בא כוחם שהוא מוותר על העדתו של מוחמד. במצב דברים זה לא ניתן להקנות למוחמד ולסולימאן עדיפות על פני התובעים, וכפועל יוצא מכך הסכמי המכר מקנים לתובעים עדיפות על פני מוחמד וסולימאן.
2. בתוך כך אני מוצא לנכון לדחות גם את טענתו של סמיר, כי המכירה למוחמד ולסולימאן נוגעת לזכויותיו הרשומות בחלקה ועל כן אין יריבות בינו לבין מי מן התובעים. אכן, בשנת 1995, בעת שסמיר התקשר עם מוחמד וסולימאן, טרם ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבע"מ 9825/05 שבו נקבע תוקפו של הסכם החלוקה, אולם לדעתי אין בכך להועיל לסמיר או למוחמד וסולימאן. קביעתו של בית המשפט העליון בדבר תוקפו של הסכם החלוקה הותירה על כנו מצב עניינים שהיה קיים גם קודם לכן, ואשר סמיר היה מחויב לו מכוחו של הסכם החלוקה. השקפתו של סמיר, שבאה לידי ביטוי גם בעדותו (בעמ' 103 לפרוטוקול), שמאחר שהכונס מכר חלקים של החלקה בשל חובותיו של זוהיר הוא זכאי – על אף האמור בהסכם החלוקה – למכור חלקים בחלקה לצדדים שלישיים, איננה מקובלת עליי. כל עוד עמד הסכם החלוקה בתוקפו, ועל אחת כמה וכמה מאז שפסק כך בית המשפט העליון, האחים חמדאן היו – ועודם – מחויבים להוראותיו, ולכן העסקאות שעשה סמיר עם מוחמד וסולימאן הן בבחינת עשיית דין עצמי ועומדות בניגוד להוראות הסכם החלוקה. בשולי עניין זה אציין כי אני דוחה את טענתם של סמיר, מוחמד וסולימאן שיש לדחות את התביעה בשל כך שהתובעים לא דיווחו על הסכמי המכר לרשות המסים. סעיף 16(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, אמנם קובע שתוקפן של עסקאות מותנה בין השאר בדיווח עליהן, אולם בה בעת הוא קובע גם שמשמתמלא התנאי "כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה". לכן, עצם העובדה שהתובעים לא דיווחו על הסכמי המכר אינה יכולה להביא לתוצאה של דחיית התביעה, שכן החוק מאפשר להם לדווח על העסקאות ולשלם את המס המגיע (אם מגיע) ובכך לתת להן תוקף למפרע.
3. כאן המקום לציין גם שכעולה מנסח הרישום, על הזכויות בחלקה רשומות הערות לטובת המדינה בשל חובות מס המיוחסים למוחמד עבד. חלקו של מוחמד עבד בחלקה אינו כלול בחלקים שניתן לתבוע אותם על פי הסכמי המכר ועל כל פנים, כאשר המדינה לא צורפה כנתבעת – אין מקום לקבוע אם הזכויות שהתובעים מבקשים לעצמם עדיפות על ההערות הרשומות לזכותה.
4. התוצאה שהגעתי אליה, היינו שהסכמי המכר קודמים לעסקאות שנעשו מאוחר יותר ולכן עדיפים על פניהן, מביאה לתוצאה שאין עוד צורך להכריע בשאלת עדיפות הזכויות ביחסים שבין יוסף (התובע בת"א 6487-11-08) לאחים מסרי ומשפחת ביאדסה (התובעים בתביעת מסרי) מפני שכאמור, הסכמי המכר נוגעים לשטח כולל של 12,000 מ"ר שהוא קטן מן השטח הכולל של החלקים של המנוח עבד, של יורשי פריד, של זוהיר ושל מוחמד וסולימאן (בסך הכול 5/8) (248290/397264), שהם שווי ערך לשטח של כ-15,518 מ"ר. במצב דברים זה ניתן לאכוף את כל הסכמי המכר על יסוד הנימוקים ובכפוף להסתייגויות שיפורטו להלן.
5. בהסכם המכר של יוסף (ת/1-א) צוין שהוא רוכש שטח של 2000 מ"ר, אולם גרסתו הייתה שהעסקה שהוא עשה עם המנוח עבד מתייחסת, בנוסף לכך, לחלקו של המנוח עבד שבאותה עת היה רשום לגביו ההערה "בסכסוך", היינו 1/16 חלקים (שהם שווי ערך לכ-1552 מ"ר) (עמ' 28 לפרוטוקול). עדותו של יוסף בעניין זה אינה מקובלת עליי ואני מעדיף את גרסתו של סאמי- שהיא עקבית ומתיישבת עם שאר הראיות- שלפיה הסכם המכר של יוסף נחתם ביחד עם כל ההסכמים של משפחת ביאדסה ותנאיהם היו זהים.
6. אשר להסכמי המכר של האחים מסרי – גרסת מחמוד, שהסכמי המכר נחתמו ביום 30.7.94, לא נסתרה, אך נטען שהסכמים אלה אינם עולים כדי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין כמשמעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. שקלתי את הטענה ואני דוחה אותה. הפסיקה בסוגיה זו משקפת גישה מרוככת למידת הפירוט הנדרש במסמכים מעין אלה (ע"א 5511/06 אמינוף נ' א. לוי השקעות ובנין בע"מ, פיסקה ט"ו (10.12.08); ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)) ולדעתי, די במסמכים שנחתמו בידי המנוח עבד ביום 30.7.94 כדי לעמוד בדרישות אלה. צוינו בהם זיהוי הנכס, המחיר, שמות הרוכשים, ונכללה גם הערה ש"תנאי המכירה והרכישה כפי שמופיעים בהסכמים הרשמיים אצל יתר הרוכשים" (ראו את המסמכים שנכללו בתיק מוצגי הנתבעים, ותרגומם לשפה העברית צורף כנספח לתצהירו של מחמוד). בעדותו של מחמוד הוסבר כי הערה זו מתייחסת להסכמים שנחתמו בשעתו עם פתחי ועם אבו מוך, ועדות זו מקובלת עליי. כמסתבר מהעדויות, המנוח עבד השתמש לצורך עסקאות המכר שעשה בנוסח מודפס אחיד, ולכן מתקבל על דעתי ההסבר שההערה מכוונת להסכמים שעליהם חתם עם פתחי ועם אבו מוך.
7. סיכומו של דבר, תביעתם של התובעים (בשני התיקים) לאכיפת הסכמי המכר מתקבלת, ובכפוף לתשלום כל המסים ותשלומי החובה המתחייבים מכך לפי הוראות כל דין הם זכאים לאכיפת הסכמי המכר ולרישום זכויותיהם במרשם המקרקעין.
8. רישום הזכויות בשמו של כל אחד מן התובעים יהיה בהתאם לשטח שאותו רכש בהסכם המכר כשהוא מחולק ב-24829, היינו מי שרכש 2000 מ"ר יירשם כבעלים של 2000/24829 ומי שרכש 1000 מ"ר יירשם כבעלים של 1000/24829. האחים מסרי, התובעים 1–3 בת"א 32204-05-10, זכאים להירשם כבעלים, בחלקים שווים, של 4000/24829 חלקים.

העודף, לאחר הקצאת הזכויות לתובעים כאמור לעיל, יחולק בחלקים שווים בין מוחמד לבין סולימאן.

כפי שציינתי, התובעים (בשני התיקים) לא צירפו את המדינה כצד להליך, ולכן לא היה באפשרות המדינה לטעון לגבי תוקפן ועדיפותן של הערות האזהרה הרשומות לטובתה. ככל שיהיה צורך בכך יוכל כל אחד מן התובעים להגיש בקשה למתן הוראות, וכך תוכל לעשות גם המדינה.

בנסיבות העניין, ובמיוחד נוכח השתהות התובעים בנקיטת צעדים למימוש זכויותיהם בהתאם להסכמי המכר, החלטתי שכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ו' אדר א' תשע"ו, 15 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.

חתימה