בפניי הכרעה בשני הליכים שאוחדו, המתנהלים בין הצדדים, באשר למחלוקות שונות ביניהם בקשר לדירה בת 2 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שברחוב אברבנאל 26 ברחובות, המוחזקת על ידי הנתבעת על פי הסכם שכירות מוגנת, מיום 28/11/1966 (להלן: הדירה).

א. רקע כללי ודיוני:

1. בתיק ת.א. 12341-03-10 עותרים התובעים, איתי והדר צנעני, בעלי הדירה דהיום (להלן: התובעים ו/או הבעלים בהתאמה), לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים, הגברת בת שבע קפרא ובנה, מר שלומי מדהלה, מהדירה (להלן: הנתבעת ו/או הדיירת ובנה, בהתאמה).
2. בתיק ת.א. 37033-05-10, הוגשו תביעה ותביעה שכנגד. התיק מתנהל בין מר הדר צנעני לבין הדיירת. הבעלים עותרים לקביעת דמי שכירות, והעמדתם על סך של 2,000 ₪ חלף שיעור דמי השכירות העומדים היום על-סך של 85 ₪. בתביעה/בקשה שכנגד, עותרת הדיירת להורות לנתבע שכנגד (הבעלים) לערוך תיקונים בנכס, ככל שלטענתה לא נערכו כל תיקונים במושכר, מזה כ- 50 שנה.
3. הבעלים רכשו את הזכויות בנכס ביום 21/11/06 ממר אבינועם רון וממר שמעון השש (להלן: הבעלים הקודמים). הדיירת מתגוררת ומחזיקה בנכס כדיירת מוגנת, על פי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין אביהם של הבעלים הקודמים לבין בעלה לשעבר של הדיירת (בעלה דאז), ביום 28/11/1966 (ר' נספח 1 לבקשה שכנגד).

1. שתי התביעות הוגשו בשנת 2010, אולם הם מהווים המשך של "קרב אחד", במערכת היחסים שבין בעלי הנכס והדיירת, המתנהלת מזה שנים לא מעטות, כולל במסגרת הליכים משפטיים קודמים, שהתנהלו בעבר.
2. בין הבעלים הקודמים לבין הדיירת התנהל בזמנו ת.א. 2228/98, שבו הגיעו הבעלים הקודמים והדיירת להסכמה (בין היתר), במסגרת הדיון מיום 28/9/00, לפיה בנה של הדיירת יפונה מהמושכר בתוך 45 יום. הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין שניתן על-ידי כב' השופטת ד. גנות, באותו מועד.
3. תביעת פינוי נוספת הוגשה על-ידי הבעלים הקודמים במסגרת ת.א. 3752/06 ונדונה בפני כב' השופטת א. לושי-עבודי. בהחלטתה מיום 4/3/10, הורתה כב' השופטת לושי על מחיקת התביעה, על רקע דחיית הבקשה להתיר את שינוי זהות התובעים, בהחלפת הבעלים הקודמים בבעלים החדשים, באותו הליך.
4. בישיבת קדם המשפט בתיק 12341-03-10 שהתקיימה בפניי ביום 15/11/11, נעשו ניסיונות של בית המשפט, להביא את הצדדים להסכמה כוללת, והוּצע למנות שמאי מטעם בית המשפט. הצעה זו, שזכתה תחילה להסכמת הצדדים, לא אומצה לבסוף בשל המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים אודות דרכי חישוב השומה.
5. המצהיר והעד העיקרי מטעם הבעלים, הינו עו"ד בן ציון צנעני, אביהם של הבעלים. הוא אישר בחקירתו הנגדית כי התצהיר הוגש מטעמו, מאחר והוא הגורם אשר בפועל מנהל "את כל העניינים" ובנו, הרוכש, "לא היה מעורב" (ר' עמ' 9 שו' 13-14 לפרו'). תצהירו של עו"ד צנעני בכל אחד מההליכים, הינו זהה. מטעם ההגנה (והתביעה שכנגד) העידה הדיירת.
6. לכתבי הטענות של הצדדים וכן לתצהירי עדותם הראשית של הצדדים צורפו מסמכים שונים, כולל הסכם השכירות המוגנת משנת 1966; הסכם הרכישה של התובע משנת 2006, מסמכים שונים מההליכים השונים שהתנהלו בין הצדדים בעבר ועוד.
7. בסיום ישיבת ההוכחות מיום 7/12/11 (במסגרת תיק 37033-05-10), נעתר בית המשפט לבקשתה של ב"כ הדיירת, לערוך ביקור במושכר (התרשומת מהביקור בנכס שנערכה בכתב הוספה לפרוטוקול מאוחר יותר (ר' עמ' 26 לפרו').
8. בישיבה שהתנהלה ביום 3/1/13 במסגרת תביעת הפינוי (ת"א 12341-03-10), הודיעו הצדדים על הסכמות דיוניות, לפיהן תצהירי עדות הצדדים יוגשו מבלי שהצדדים ייחקרו על תצהיריהם כאשר כל אחד שומר על טענותיו לעניין המשקל; המצהיר הנוסף מטעם התובעים – מר ויקטור גולבנקין, שהופיע ייחקר על תצהירו; כן הוסכם על איחוד ההליכים בשני התיקים, כך שפסק הדין יינתן במאוחד, על בסיס מכלול חומר הראיות שהוגש בשני התיקים, ולאחר הגשת סיכומים.

ב. תמצית טענות הבעלים:

טענות הבעלים לתביעת הפינוי (12341-03-10):

1. הדיירת נטשה את הדירה מספר פעמים והעבירה את החזקה בה לבנה, פעולות שהובילו את הבעלים הקודמים להגשת תביעות קודמות כנגד הדיירת.
2. תירוציה השונים והמגוונים של הדיירת אודות היעדרותה מן הדירה המהווה בעצם נטישה במשך שנים ארוכות, הינם "מלאכת מחשבת", שעה שכל פעם שהדיירת עומדת בפני תביעת פינוי בגין הנטישה, היא שבה להתגורר בדירה "עד יעבור זעם" וכך היא פועלת על מנת לסכל את פינוייה מהדירה.
3. נטישת הדירה על ידי הדיירת בפועל (לטובת בנהּ), עולה בעליל מעדותו של השכן מר ויקטור גולובנקין, וכן מתחזקת מהעובדה שהנתבעת העבירה את כתובתה לכתובת אחרת. אין בידי הבעלים ראיות אודות הנסיבות בהן העבירה הדיירת את זכויות השכירות לבנה, אולם ברור כי "העברה" דה פקטו זו, מהווה הפרה יסודית של תנאי השכירות המוגנת, לצד הנטישה.
4. עילה נוספת לפינוי הדיירת הינה עילת ההטרדה (ראה סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר), והתובעים מפנים בנדון לעדות מר גולובנקין, הדייר בדירה הצמודה באשר להתנהגות "המטרידה, משפילה ומבזה" של הדיירת ובנה, כלפיו.
5. ככל שבית המשפט ימצא לנכון לדון ב"סעד מן הצדק" – על אף שהדיירת ובנה לא טענו זאת בכתב הגנתם – הרי שיש לשלול מתן סעד זה. אין המדובר במקרה יוצא דופן בו דייר פועל בתום לב וחטא בשוגג ועומד לאבד את זכותו למגורים, עקב כך. כמו כן, אף אם הדיירת הייתה עותרת לסעד מן הצדק, היה על בית המשפט להימנע מהענקתו, אלא תוך חיובה בפיצוי הולם לבעלים, בגין ההפרות שבצעה, אשר ייתן ביטוי להפסדם.
6. כמו כן, הדיירת אינה זקוקה לנכס, על כן אינה ראויה להגנת חוק הגנת הדייר או לסעד מן הצדק. היא ירשה (ביחד עם אחותה) דירה נוספת, דירה מרווחת ואיכותית יותר מהדירה נשוא ההליכים דנן, אולם היא העדיפה לקבל לידיה את שווי הנכס ולמכור עם אחותה את הדירה. המשך החזקתה של הדיירת בדירה שלא כדין, נועד אך ורק על מנת לסחוט את הבעלים "עד קצה גבול היכולת", תוך שהיא מתנגדת לכל הסדר פינוי מכובד שהוצע בעבר ועד היום.

טענות הבעלים הרלבנטיות לבקשה לקביעת דמי שכירות גבוהים יותר והתביעה שכנגד (37033-05-10):

1. הדיירת נטשה את המושכר מספר פעמים ושיכנה בו את בנהּ, דבר שגרם לבעלים הקודמים להגיש תביעת הפינוי הקודמת (ולהקדיש פחות מזמנם לקביעת דמי השכירות). בפעם האחרונה שבה הועלה נושא דמי השכירות, בהליך קודם, הועמדו דמי השכירות על סך של 85 ₪ לחודש (ר' פסק הדין בת.א. 2228/98 מיום 28/9/00).
2. במקרה דנן, נפרשה מסכת עובדתית רחבה המצדיקה את קביעתם של דמי השכירות מחדש על פי סעיף 52(ב)(4) לחוק הגנת הדייר. בין יתר הדברים המצדיקים את קביעת דמי השכירות, הינם, היעדרותה של הדיירת מהארץ ומהדירה ושיכונו של בנה במקומה, תוך כדי הפרת פסק הדין והצו שניתן ואסר זאת עליה; תביעות הפינוי הקודמות אשר הוגשו כנגדה; עריכת שיפוצים נרחבים באופן חד צדדי; בחירתה להישאר בדירה נשוא התביעה, על אף שהייתה ברשותה דירה אחרת; סירוב לכל הסדר הוגן ועוד.
3. כן, טוענים התובעים כי אין מקום להיצמד להעלאות המצוינות בתקנות, לפיהן יעמדו דמי השכירות הסטטוטוריים על סך של 200 ₪ לחודש. יש לקבוע במקרה זה, דמי השכירות ראויים וחופשיים, כל סך של 2,000 ₪, המחושבים על-פי המקובל לפי 6% מערך הנכס (שנתיים), וזאת על-פי חוות דעתו של השמאי מטעם התובע. כמו כן, עותר התובע לחייב את הדיירת בדמי שכירות אלה באופן רטרואקטיבי, למשך 7 שנים אחורה בסך של 168,000 ₪ (2,000*12*7).

1. הנושאים אשר בעל הבית של הנכס אחראי לתקנם לפי הוראות חוק ותקנות הגנת הדייר, מחייבים המצאת חוות דעת של מהנדס, חוות דעת שהדיירת לא טרחה להגיש. התמונות אשר הוצגו על ידי הדיירת אינן תחליף לחוות דעת. אין גם לצפות מבית המשפט, גם לאחר שביקר במושכר, לקבוע את הסיבות והעילות להיווצרות פגם כלשהו בדירה, מאחר ואין זה בתחום מומחיותו.
2. הובהר כי הדיירת (ו/או בנה, בשנות שהותו) ערכו שיפוצים נרחבים במושכר, כל זאת ללא קבלת כל רשות מהבעלים הקודמים. שיפוצים אלה כוללים: התקנת גג חדש למרפסת; התקנות מעקות שיש וריצוף; צביעה קירות הבית, כל זאת, שוב, במטרה אחת – סחיטה מירבית מבעל הבית לקראת אפשרות של קבלת פיצוי על פינוי. ככל שתיקוני הטיח בפנים הדירה וצביעתה הינם באחריות הדייר, לא ברור מדוע (בהתחשב בכל השיפוצים האחרים שבוצעו) הדיירת לא טרחה לטפל בקילוף הטיח הפנימי.

ג. תמצית טענות הדיירת ובנה:

טענות הדיירת לתביעת הפינוי (12341-03-10):

1. הדיירת ובנה נרדפים מזה שנים רבות על ידי בעלי הנכס, הן הקודמים והן הנוכחיים. בכל ההליכים שהתנהלו, לא התקבלה הדרישה לפנותם.
2. תביעה זו הינה המשך הליכי רדיפת הדיירת ובנה, וכל זאת מתוך מטרה ברורה, להביא לפינוי הדיירת מביתה, על מנת להרוס את הנכס ולהקים בית משותף ולהפיק רווח כספי ממכירת הדירות שייבנו. מטרת הפינוי של הדיירת אינה בכדי לשמש לצרכי מגוריהם של הבעלים, אלא לסיפוק ציפיות להפקת רווחים, ועל כך הננו למדים מהתמורה אשר שולמה על המקרקעין על ידי הבעלים החדשים לקודמיהם.
3. טענת הנטישה לא הוכחה, הן באשר לנטישה הפיזית של הנכס, וכן לא הוכחה כוונה שלא לחזור. לעדות היחידה שהוצגה על ידי הבעלים בנדון, יש לתן משקל ב"עירבון מוגבל בלשון המעטה", כל זאת לאור האינטרס שיש לשכן לגרום להפסקת שהותה של הדיירת בשכנות לו, וזאת בהתחשב במערכת היחסים הרעועה שביניהם. עדות השכן הייתה עדות מגמתית, שיש לפסול על הסף. אביהם של הבעלים, עו"ד בן ציון צנעני, אינו עד בלבד, אלא, אף על פי הודאתו, מעין "בעל דין" ואף התובע "האמיתי". הבעלות של בניו משמשת כסות לזהות האמיתי של בעל הנכס – הוא עו"ד בן ציון צנעני. הבעלים נהגו כלפי הנתבעת בדרכי מרמה, והסתירו מבית המשפט עובדות מהותיות, שעה שלא גילו והסתירו את הקשר בין כלל הנפשות הפועלות. דו"ח החקירה שעליו מנסים הבעלים לבסס את עילת הנטישה, אינו בעל ערך של ממש ועורך הדו"ח לא זומן להעיד.
4. הדירה נשוא ההליכים הינה הדירה היחידה של הדיירת. בנוסף לצרות ולתלאות הרבות שעברה הדיירת בחייה, היא עדיין נאלצת לתמוך בבנה הבגיר, בהיותו אדם שהחיים התאכזרו אליו (התמכרות לסמים). הודות לתמיכה שלה, הוא הצליח להשתקם. במסגרת ההליך שהתקיים במסגרת ת.א. 2228/98, הנתבעת אכן הסכימה כי בנה ייצא מהדירה, אולם הכוונה הייתה להסכמה "זמנית ונקודתית" בלבד (בשל המחלוקת סביב החזקת כלבו), ואין לפרש את ההסכמה ופסק הדין כוויתור גורף וסופי על זכותו שבדין, להתגורר בדירתה. בנה של הדיירת היה סמוך על שולחנה מאז ומתמיד ואין הבדל, אם הינו קטין או בגיר, לאור נסיבותיו האישיות. הדיירת מתגוררת בנכס מאז ומתמיד, למעט תקופות קצרות שהיו קשורות בהתמכרות של בנה לסמים.
5. הכספים שהדיירת קיבלה מהשותפות עם אחותה בירושה, אינם מצביעים על כך שהיא יכלה לממש את דירת הירושה שלא באמצעות מכירה, בשעה שלא היה באפשרותה לרכוש את החלק של אחותה. הסך המועט שנותר בידיה, הופנה לתשלום חובות ולצרכי מחייה שוטפים.
6. באשר להענקת "סעד מן הצדק", הרי שהדיירת הינה הראשונה הזכאית לסעד שכזה, ככל שהיא "נרדפת על לא עוול בכפה", ואל לבית המשפט להתעלם מבקשותיה לעזרה.

טענות הדיירת הרלבנטיים לבקשה לקביעת דמי שכירות ולתביעה שכנגד (37033-05-10):

1. הבעלים ו/או הבעלים הקודמים של הנכס לא פנו מעולם בדרישה לשינוי דמי השכירות. רק לאחר שנחשפה זהותם האמיתית של הבעלים החדשים של הנכס, החלו להישלח אל הדיירת מכתבי דרישה לתשלום דמי שכירות.
2. באם קיימת עילה לתביעת שינוי דמי השכירות, הרי שיש להחילה החל מיום 17/2/10, ואת שיעור דמי השכירות יש לגזור על פי הוראות החוק והתקנות הרלבנטיות. מכל מקום, אין כל בסיס חוקי לדרישת הבעלים לדמי שכירות של 2,000 ₪, דרישה להעלאה של מאות אחוזים מעבר לדמי השכירות הקבועים.
3. טענת הבעלים כי אין להסתפק בהעלאות דמי השכירות על פי תקנות השכירות, הינה בקשה לפסוק בניגוד לחוק ולתקנות.
4. משלא הוכחה עילת תביעת הפינוי, לא הוכח אף כל בסיס להעלאת דמי השכירות.
5. התימוכין היחידים אשר בידי הבעלים לקביעת דמי שכירות ראויים, הינו אותו "מסמך" של השמאי מטעמם, אשר אין לו כל מעמד משפטי. זאת, בין היתר, מאחר והמדובר בקביעת שמאי אשר מונה בתיק אחר וקביעתו לא צורפה לכתב התביעה, אלא, הופיעה לראשונה, בתצהיר עדותו הראשית. בנסיבות שתוארו, לא עלה בידי הבעלים להרים את הנטל באשר לסכום הראוי להיקבע. משאין באפשרות בית המשפט להשתמש בידיעתו האישית, הרי ברור שדמי השימוש הראויים יכולים להיקבע רק על פי הוראות החוק ותקנותיו.
6. אף אם חל כרסום מסוים בהוראות חוק הגנת הדייר, הרי שמרבית הוראותיו עדיין בתוקף, ואין להחיל כל "רוח שינוי", בנסיבות של תיק זה.
7. הבעלים הנוכחיים והבעלים הקודמים לא דאגו לבצע כל תיקון בנכס בן השבעים שנה, מתוך כוונה ותקווה שהתובעת תתייאש ותאלץ לעזוב את הנכס, צעד שנועד לאפשר לבעלים לממש את זכויות הבנייה ולגרוף רווחים נאים לכיסם. יש לחייבם לעשות כן.

ד. הגנת הדייר – כללי:

1. מספר מחלוקות להכרעה בהליכים אלה. תחילה, עלינו לבחון האם הוכחה אי אלו מעילות הפינוי נשוא תיק 12341-03-10. הכרעה זו יכולה אף להשליך באופן ישיר על בקשת הבעלים להעלות את דמי השכירות המשולמים על ידי הדיירת (במסגרת תיק 37033-05-10), וכן על בקשת הדיירת, מנגד, לחייב את בעל הנכס לבצע תיקונים בנכס (במסגרת התביעה/בקשה שכנגד). על פניו, היעתרות לתביעת הפינוי תייתר, מטבע הדברים, סעדים אחרים שנתבעו. הקשר שבין התביעות והסעדים הובילו להסכמות שהוצגו לאיחוד ההליכים.

1. עוד בטרם אדון במחלוקת גופא, ראוי לציין את המגמה העקבית של הפסיקה, מזה שנים, הדוגלת בהגבלה וצמצום הפגיעה בבעלי נכסים, מכוח הוראות חוק הגנת הדייר. טעם מרכזי שצוין למגמה זו הוא חלוף הזמן ושינוי הנסיבות. ראשיתו של חוק הגנת הדייר הינו בפקודה מנדטורית, שנקבעה בימי מלחמת העולם השנייה. הפקודה נוצרה על רקע מחסור בחומרי גלם וחשש מפני מצוקת דיור, ומטרתה הייתה להגן על השוכרים. מאז עבר החוק גלגולים שונים, והוכנסו בו מספר תיקונים, אך הרעיון הבסיסי שלו נותר על כנו והוא, מתן רשת ביטחון לשוכרי דירות בבניינים ישנים, באמצעות הגבלת דמי השכירות והגבלת יכולת הפינוי. ברם, ברבות השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית בארץ. החוק עדיין עומד על תלו, על אף שהתשתית שעמדה בבסיסו לא תמיד נותרה בתוקף. תמונת העולם שעמדה בבסיס החוק איננה תופעה גורפת. יש בכל האמור כדי לבסס את הפרשנות המצמצמת של החוק, שעה שבתי המשפט יפרשו בדרך מתונה את ההוראות הפוגעות בקניינם של בעלי הדירות (ר' רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט [פורסם במאגרים 2013]; רע"א 1056/11 פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי [פורסם במאגרים, 2012].
2. בפסקי הדין הנ"ל, הודגש טעם נוסף שהצטרף וחיזק את הגישה הפרשנית המצמצמת, מאז חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שעה שבסעיף 3 לחוק, הועלתה ההגנה על קניין הפרט, למדרגה של זכות יסוד חוקתית. על פניו, ההגנה העודפת של שוכרים בדיירות מוגנת, מכרסמת בזכות הקניין של בעלי הנכס. אין בכך כדי להכריז על בטלות החוק, וזאת לא רק בשל פסקת שמירת הדינים, אולם, מן העבר האחר, יש בכך כדי להשליך על הפרשנות הראויה לחוק ועל היקף תחולתו (ר' רע"א 2737/11 לעיל; ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, [פורסם במאגרים, 2009]).
3. בתי המשפט לא חסכו עמדתם אודות המשך קיומו של מוסד הגנת הדייר במציאות הכלכלית השונה והמשתנה של ימינו, שעה שבעלי בתים "זוכים" לתמורה מגוחכת ואבסורדית של דמי שכירות אשר אינה משקפת את התמורה האמיתית. כדברי כב' השופט א. רובינשטיין, ברע"א 2737/11 הנ"ל:

"אכן, במציאות הכלכלית-חברתית מוסד הגנת הדייר הוא יצור מיושן, שנדמה כי במידה רבה אבד עליו הכלח; לשם סיבור האוזן יצוין, כי לפי הנטען בבקשה (סעיף 7) סכום דמי השכירות החודשי האחרון ששילמו המשיבים עמד על 14 ש"ח. בשעתו – לפני חצי יובל – כיהנתי כמזכיר הממשלה, והייתי חותם על ההעלאה השנתית הצנועה של דמי השכירות המוגנת, ובאו מכתבים זועמים מבעלי בתים על כך שבעבור דירה גדולה במרכז תל-אביב דמי השכירות היו משהו כמו 120 ₪ לחודש. כמובן יתכן הבדל בין מי ששילם דמי מפתח למי שלא שילם וזכה היסטורית להגנת החוק, בין דירת מגורים לעסק וכדומה; אך הצד השווה הוא תופעה שביסודה אבד עליה הכלח אלא שעודה על ספר החוקים עד שתיאסף אל המציאות הכלכלית ותגווע."   

1. בסיום פסק הדין הוסיף וציין כב' השופט א' רובינשטיין:

"בטרם חתימה אביא מדברי מ"מ הנשיא בן פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח (2) 159, 163 (1984): מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק". חלפו כמעט שלושים שנה, והדברים יפה כוחם אף ביתר שאת". (ההדגשות אינן במקור - ע.מ.).

ה. הכרעת המחלוקת אודות עילות תביעת הפינוי – 12341-03-10:

1. בעתירה לפינוי דייר מוגן ממושכר המוחזק על ידו בשכירות מוגנת, על בעל הבית מוטל הנטל להוכיח קיומה של עילת פינוי המנויה בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או עילת פינוי שהוכרה בפסיקה (נטישה). במקרה דנן הבעלים התמקדו בעילות הפינוי של: "הפרת חוזה" השכירות על פי סעיף 131(2) לחוק; עילת ה"נטישה", וכן עילת "ההטרדה", המנויה בסעיף 131(5) לחוק.
2. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, מקים עילת פינוי בגין הפרת "תנאי מתנאי השכירות, אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי".
3. העילה נוצרת, במקרה כגון זה שלפנינו, בשעה שבהסכם השכירות נכללה תניה מפורשת, הקובעת כי העברת השימוש במושכר לאחר מקימה לבעל הבית עילת פינוי כנגד הדייר. עיון בהסכם השכירות דנן מעלה כי תניה כזו אכן נכללה בו, בסעיף א' להסכם, בו נקבע, כדלקמן:

"א. השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כלו ולא חלק ממנו ולא לעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר בכתב, ואם עבר השוכר על תנאי זה.... הרי זוהי הפרת חוזה והרשות בידי המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד...".

1. הפסיקה הבדילה בין מסירת שימוש במושכר (הנאסר על פי רוב חוזי השכירות המוגנת, כולל בענייננו), לבין מתן "רשות" לאחר להשתמש במושכר או בחלקו. הקטגוריה הראשונה, עניינה בהעברת חזקה מלאה במושכר לאחר, למטרותיו שלו, באופן המפקיע חזקתו של הדייר במושכר, לתקופה בה נמסר השימוש לאותו אחר. הקטגוריה השנייה, עניינה בהרשאה לאחר להשתמש גם הוא במושכר, באופן שאינו מנתק חזקתו בפועל של הדייר החוזי. מוטל על התובע, המבקש להוכיח עילת פינוי שיסודה בקטגוריה השנייה, להצביע על הוראת חוזה או הסכמה מפורשת של הצדדים שהסכימו והתכוונו במפורש לאסור גם על מתן רשות שימוש לאחר, ולא רק לאסור מסירת השימוש ממש, וכי הסכמה זו כוללת את זכות הפינוי, במקרה של הפרה שכזו.
2. נקבע להלכה כי יכול אדם לקבל מדייר מוגן "רשות" להשתמש במושכר, בלא שהדבר יהווה מסירה מפרה, של זכות השימוש. יחד עם זאת, כאשר הדייר מרשה לאדם אחר שימוש במושכר או בחלקו, וגם מסתלק בעצמו מהשימוש, הרי שבמקרה זה הופך היתר השימוש למסירת שימוש וזו מהווה הפרה של תנאי השימוש (ר' דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עמ' 26(2)-27). במצב שכזה, עשויה עילת הפינוי בגין הפרת החוזה על פי ס' 131(2) לחוק, להתמזג עם עילת הפינוי בגין נטישה אישית של הדייר (עילת הפינוי הנוספת, שהוכרה בפסיקה ועליה אעמוד בהמשך).
3. השאלה הצריכה בענייננו הינה, האם הבעלים הרימו את הנטל הנדרש להוכחת טענתם, כי הדיירת לא רק "התירה" את מגורי בנה במושכר יחד עמה, אלא, מסרה והעבירה את המושכר, לשימוש הבלעדי של בנה?
4. בחינת מכלול הראיות והנסיבות מלמדת כי יש להשיב על שאלה זו, בחיוב. 
5. מעמדו של בנה של הדיירת בדירה (שראוי לכנותו ולהתייחס אליו כ"צלע השלישית" במערכת היחסים הנמשכת בין הבעלים לדורותיהם לבין הדיירת), נובעת, בהכרח, גם מההסכמות שהושגו בת.א. 2228/98 (תביעת הבעלים הקודמים בזמנו), לפינוי, שקבלו כאמור תוקף של פסק דין. הבעלים הקודמים והנתבעת הגיעו שם להסכמה חד משמעית כי בנה של הדיירת יפונה/יתפנה מהמושכר. ביום 28/9/2000, כב' השופטת ד. גנות אישרה הסכמות אלה כאמור אשר קבלו תוקף של פסק דין.
6. חומר הראיות מלמד, במידת הראייה הנדרשת ומעבר לכך, כי, על אף פסק הדין, בנה של הדיירת חזר והתגורר בדירה לאחר המועד שנקבע בפסק הדין, למשך תקופה לא מבוטלת. כן, חומר זה מלמד שהדיירת לא התגוררה עמו בדירה, הכל כפי שיפורט להלן.
7. עיון בתצהירה של הדיירת מיום 13/12/06, שהוגש כתצהיר תמיכה לבקשה לביטול פסק דין לפינוי שניתן בהעדר הגנה (ת.א. 3752/06), וכן דברי בנה של הדיירת, שתועדו מפיו הוא, בישיבה מיום 15/11/11 והבהרת בית המשפט באשר לדיוק בדברים אלה שנאמרו מפיו (ר' עמ' 5 שו' 20-22; עמ' 6 שו' 3-7 לפרו'), מלמדים על האמור, בנקל.
8. הפרשנות של ב"כ הדיירת, כי היה מדובר בהסכמה "ארעית וזמנית" אינה מבוססת כלל ועיקר ואינה תואמת לדעתי את המציאות. כוונת הצדדים במועד השֹגת ההסכמה הייתה, סיום הליכי דרישת פסק הדין לפינוי לצד הסכמות שיעוגנו בפסק דין, כשהעיקרית שבהם היא כי בנה של הדיירת יתפנה מהדירה ולא ישוב להתגורר בה, נקודה. הפרשנות המוצגת והמוצעת, בדיעבד, על-ידי הדיירת וב"כ, הינה מאולצת ומלאכותית ואינה מתיישבת עם מלל ההסכמות ועם השכל הישר. לוּ היה מדובר בהסכמה "זמנית" או תחומה בזמן, לשון ההסכמות, הייתה אחרת.
9. פסק הדין האמור מהווה הסכמה וסיום המחלוקת שבין הצדדים לפרשנות של הסכם השכירות בנושא זה, כולל הצהרה משותפת אודות מערכת היחסים החוזית והסכמית שבין בעל הנכס והדיירת. הצדדים בהסכמתם, הצהירו אז, על תום כל מחלוקת הזו, והדיירת אשרה כי אסור לה לשכן את בנה (הבגיר) בדירה ולמסור את הדירה לשימושו לצורך מגוריו. ההסכמה הושגה, שעה שחרב הפינוי ריחפה מעל ראשה, כבר באותו הליך, בגין התנגדות הבעלים למגורי הבן בדירה. מובן היה לנתבעת כי הפרת אותה הסכמה, שקיבלה תוקף של פסק דין, תקים לבעל הנכס זכות מחדש לעתור לפינוי, בגין ההפרה.
10. לאור כל האמור, הרי שהדיירת לא הייתה זכאית לשכן את בנה בדירה לאחר מועד הפינוי המוסכם שנקבע בפסק הדין, והפרת האמור מהווה עילת פינוי.
11. הוכח כי כתובת המגורים של בנה של הדיירת, כפי שהופיעה במרשם התושבים (נספח ד' לתצהירו של מר בן ציון צנעני), הינה הכתובת של הדירה. הוכח כי במדריך הטלפונים של שנת 2005-2006, הופיעה כתובתה של הדיירת, בכתובת שונה מזו של הדירה (ר' נספח י"א לתצהירו של מר בן ציון צנעני).
12. הממצאים הנ"ל מבססים גם את טענת התובעים כי הדיירת ביצעה פעולות האופייניות לאדם שעבר להתגורר במקום אחר, בעוד מסרה לבנה את החזקה בדירה. בהקשר זה אציין כי תשובותיה של הדיירת בנושא זה היו בעלות אופי מתחמק ובלתי אמינות. היא אכן הודתה חלקית, אולם ניסתה להעניק נופך "בטל" להעברת הטלפון והכתובת. כך נשאלה והשיבה הדיירת בעניין זה במסגרת חקירתה הנגדית בת.א. 37033-05-10:

"ש. את ברחוב גאונים 1 ברחובות התגוררת עם משפחת ותרי?

ת. לא. לא גרתי אצלם.

ש. למה העברת את מספר הטלפון שלך לשם?

ת. למה? זה אישי. אני לא יכולה להגיד לך.

ש. קודם ענית שהטרידו אותך.

ת. בטלפונים כן. אבל העברתי טלפון, זה לא היה שלי, זה היה אישי.

ש. לפי מה שאני מבין העברת את הקו וזה לא היה חסוי וראיתי את זה בספר טלפונים. למה?

ת. אני לא יכולה להגיד למה. מצטערת, זה משהו שאי אפשר להגיד את זה.

ש. משהו פלילי?

ת. פליל? לא. זה רומנטי. הבנת? רומנטי."

(ר' עדותה בעמ' 22 שו' 16-25 לפרו').

1. לא ניתן אלא לתהות באשר לתשובות אלה, אשר אינן שוללות את העובדה כי העברת קו הטלפון שלה בוצעה בפועל לכתובתה האחרת ואלה נרשמו והוצגו על ידיה, באופן גלוי, בספר הטלפונים, לעיני כל.
2. עדותו של השכן, מר גולבנקין, אותה מצאתי מהימנה בסוגיה זו, תומכת בטענת התביעה כי הדייר הקבוע שהתגורר בדירה, בסמוך לחידוש דרישת והליכי הפינוי, הינו בנה של הדיירת. השכן טען כי משנת 2003, רק בנה של הדיירת התגורר בדירה, לבדו, ולעיתים רחוקות, הדיירת הייתה מגיעה לביקורים. העד ציין, כי הכביסה שהבחין בה שתלויה בחוץ הייתה "רק של גבר", וכן הדואר שהגיע אליו לעיתים בטעות, היה מיועד לשלומי, בנה של הדיירת. יצוין בהקשר זה, כי על אף שהעד התקשה לפענח את נ/1 שהוצג בפניו (מעטפה בה צוין שמו של שלומי וכתובתו – נ/1), הוא פענח של השם "שלומי". שכנים, מטבע הדברים רואים מי מתגורר בצמידות אליהם.
3. עדותו של השכן משתלבת גם עם ממצאי דו"ח החוקר שנשכר על ידי מר בן ציון צנעני (לבקשת הבעלים הקודמים). החוקר ערך תצפיות שונות על הדירה במשך מספר ימים במהלך חודש יולי 2007. פירוט תצפיותיו מהדו"ח (נספח ג' לתצהירו של מר בן ציון), מלמד כי בנה של הדיירת נכח בדירה, באופן קבוע, בכל השעות השונות של היממה. יצוין בהקשר זה, כי איני מקבלת את טענות ב"כ הדיירת ובנה בסיכומיהם להעדר קבילות הדו"ח. בישיבת קדם המשפט מיום 4/4/12, לאחר הגשת תצהירים ונספחיהם, אשר נועד בין היתר לדון בהתנגדויות לקבילות, הצהירו ב"כ הצדדים כי: "אין טענות באשר לקבילות. שומרים על טענותינו לעניין משקל". במועד שנקבע לשמיעת הראיות, הוצגו ההסכמות הדיוניות של הצדדים כאמור, לפיהן התצהירים יוגשו [על נספחיהם] ללא חקירת המצהירים, כאשר נשמרות הטענות לעניין המשקל. לא מצאתי את הטענה המאוחרת, שיש לפסול את הדו"ח מחמת "אי קבילותו" (להבדיל ממשקלו) כראויה, בנסיבות שתוארו.
4. מכלול הראיות שהוצגו, יש בהן להוכיח, על פי מבחן מאזן ההסתברות הנדרש (ומעבר לכך), כי בנה של הדיירת, לא היה "אורח לרגע", אלא התגורר דרך קבע בדירה, באופן בלעדי, ועשה בה שימוש ייחודי, אשר שלל את החזקה והשימוש בדירה על ידי אמו. בהעברת השימוש בדירה לידי הבן, והעברת מגוריה למקום/מקומות אחרים (גם אם בינתיים, במהלך ניהול הליכי תביעות אלה, חזרה היא להשתקע בדירה, כפי שעלה בעת הביקור בשטח), הפרה הדיירת את ההתחייבויות החוזיות שלה כלפי בעל הנכס, ואת התחייבותה שבפסק הדין הנ"ל באופן ספציפי, באשר למגורי בנה בדירה, הפרות אשר בגינן קמה לתובעים עילות פינוי, בדין.
5. על האמור אוסיף ואתייחס לעילה הנוספת שנטענה על ידי הבעלים, עילת הנטישה כבסיס לפינוי הדייר, שאיננה מוזכרת בחוק, אך (כפי שציינתי לעיל), הוכרה בפסיקה כאחת מעילות הפינוי. הרעיון שבבסיס עילה זו פורט בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' זכי נוסייבה, פ"ד מ"ו(5) 758:

"עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק. הראציונאל של חוק הגנת הדייר, הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם, כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. ראציונאל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר, בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש, עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחילופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק".

1. בפסק הדין הנ"ל, בית המשפט התייחס גם לתנאיה של עילת הנטישה, כפי שנקבעו בפסיקה שהתגבשה בבית המשפט העליון. הוכחת עילת הנטישה כוללת הוכחה של שני יסודות משתלבים; הדייר נטש את המושכר לחלוטין, וכן כי מדובר בעזיבה, על מנת שלא לשוב אליו. היסוד הראשון, עובדתי, כי הדייר עזב את המושכר. הנטישה הינה קביעה עובדתית, הנקבעת לפי הנסיבות, וכפי שאלו נתגבשו עד להגשת התביעה (ר' בר אופיר עמ' 126(1). היסוד השני – נפשי, עניינו בהעדר כוונת השוכר לשוב אל המושכר. ספק בעניין זה יפעל לטובת הדייר, והתביעה שכנגדו תדחה. יחד עם זאת, הודגש כי לא די ב-"רצון ערטילאי" לחזור אל המושכר "ביום מן הימים", אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים (ר' ע"א 977/91 לעיל, עמ' 767).
2. נטל השכנוע להוכיח את עילת הנטישה, על שני יסודותיה, מוטל על בעל הנכס התובע את החזרת הנכס לחזקתו. מאידך, משהביא בעל הנכס ראיות שיש בהם יסוד לקביעה כי הדייר המוגן נטש את הנכס, על הדייר להוכיח את העובדות, שעליהן הוא מסתמך, כדי להסביר על שום מה לא יסיק בית המשפט מהראיות, כי אכן הייתה נטישה (ר' רע"א 5250/10 זיידן נ' בנדר (פורסם במאגרים, 2010]; ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, (פ"ד יז 2498).
3. במקרה דנן, מבחינה עובדתית, הדיירת עזבה את הנכס, לתקופות לא מבוטלות, לטובת מסירתה לידי בנה, כדירת מגוריו. גם אחרי שניתן פסק דין קודם בסוגיה, בחרה לעשות כן והנני סבורה כי לולא הליכי הפינוי שחודשו כנגדה בהליכי בהמ"ש, לא ברור כלל הייתה בוחרת ל"פנות" את בנה מהדירה ולשוב להתגורר בה, כפי שעשתה. יש להגדיר את התנהלותה כהתנהלות שנועדה, לכל הפחות (אם לא כנטישה חד כיוונית), כניסיון להותיר את "כל האופציות שלה פתוחות". אף אם נאמר כי בהתנהלות זו, היא לא "גמלה" בליבה באופן הרמטי, שלא לשוב לדירה, הרי שאין להגדיר גישה זו כ-"רצון ממשי המלווה במעשים גלויים לחזור לדירה", אלא יותר כ-"רצון ערטילאי לחזור אל הדירה , ביום מן הימים (שלא די בו), על אף שהרצון מומש, בעקבות ההליכים. יש על כן בסיס גם לטענת הבעלים , להוכחת עילת הנטישה. כל מקום, אף אם היה ספק שהיה פועל לטובת הנתבעת, להעדר הוכחת מכלול תנאי עילת ה"נטישה", כעילה מרכזית בלעדית, בפני עצמה, למתן פס"ד לפינוי – הרי שכבר קבעתי כי קמה עילת הפינוי, בהסתמך (בין היתר) על הראיות שהוצגו, כפי שפורט לעיל. עילת הנטישה , מצטרפת לאמור.
4. עילת הפינוי הנוספת שנטענה, פורטה בהוראות סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר: "הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו...".

1. הבעלים מתבססים על עדותו של השכן מר גולובנקין, שטען בתצהירו בעניין זה כי: "השכן שלי [בנה של הדיירת] לא מתנהג בצורה נאותה, לא מנקה את החצר, וכאשר הוא שיפץ את הדירה שמתגורר בה, השאיר חלק מדברי השיפוץ בחצר" (ר' סעיף 9 לתצהירו).
2. עילה זו לא נטענה בכתב התביעה. כמו כן, לא מצאתי שהיא הוכחה, כנדרש. לדבריו של מר גולובנקין בעדותו, הוא סובל מהקנטות כאלה ואחרות מצד הדיירת ובנה, על רקע מוצאו. אף אם תקופת מגורי הבן, כשכנו (ושל הדיירת דהיום), היו או הינם מלווים בהפרעה מסוימת, כזו או אחרת, לא מצאתי באמור כדי לבסס את עילת פינוי הנטענת. נפסק, כי על בעל הבית המבקש פינוי בגין עילת ההטרדה להוכיח התנהגות מטרידה, תמידית וקבועה, המכבידה באופן ניכר על יחסי שכירות תקינים (ר' בר אופיר, עמ' 96). השכן לא נתן פירוט של האירועים הנטענים ומועדם. לא ברור אימתי קרו הדברים ובאיזו תדירות, וכן אלו אמירות הוחלפו, בזמן אמת. לאור הפגיעה האישית המתוארת על ידי העד, שהוא חש במסגרת יחסי השכנות, אין לשלול את האפשרות בנושא זה, להגזמה סובייקטיבית של האירוע, אף אם באופן לא מודע ולא מכוון. לסיכום, לא הוכח כי מדובר בהטרדה ו/או הרגזה מכבידה ומשמעותית, כנדרש, להקמת עילת הפינוי הנטענת.
3. בבואי לבחון את עילות הפינוי לא מצאתי לתן משקל יתר, לבעלותה של הדיירת (עם אחותה) בזכויות של דירת מגורים שהן קיבלו בירושה. נפסק להלכה כי אין בעובדה (כשלעצמה) שלדייר דירת מגורים אחרת, כדי להוות ראייה חותכת בדבר נטישה. (ר' בר אופיר, עמ' 132(1) והפסיקה המצוטטת שם). אותה הבעלות החלקית של הדיירת בנכס אותו קיבלה עם אחותה בירושה, שנמכר על ידיהן, לטענתה, יכולה להילקח בחשבון במישורים אחרים (בחינת סנקציות או סעד מן הצדק), כל זאת לאחר שנמצא כי קיימת עילת פינוי.
4. כפי שפורט לעיל, הבעלים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכחת קיום עילת פינוי כנגד הדיירת (ובנה), בגין הפרת תנאי ההתקשרות/הסכמה שביניהם והוראות פסק הדין שניתן בהליך הקודם וכן , על פניו, גם בעילה נוספת , של הנטישה. בנסיבות אלה, אדון בטענות שהועלו בתביעה לקביעת (העלאת) דמי השכירות, ובבקשה/תביעה שכנגד, לחייב את המשיב לביצוע תיקונים במושכר, בהמשך, במסגרת קביעת תוצאות ההפרה, המזכה בפסק דין לפינוי, אך מחייבת, לטעמי , התייחסות ובחינת סוגיית שאלת הענקת "סעד מן הצדק".

ו. סוגיית הסעד מן הצדק:

1. אין מחלוקת שהדיירת ובנה לא בקשו בכתב הגנתם סעד מן הצדק, טענה שפורטה לראשונה, בסיכומיהם. הפסיקה מנחה כי על דייר המעוניין בקבלת סעד מן הצדק, לבקש זאת מפורשות, מראשית הדרך, בכתב הגנתו. מנגד, הפסיקה מתירה וגם מכירה בהענקת סעד, ביוזמת בית המשפט, גם בשעה שלא התבקש הדבר (ר' ע"א 76/81,בוקבוזה נ' שירי, פ"ד ל"ז3 622; ע"א 359/88 הרי שטרנפלד נ' עזבון המנוח באובן חסון ז"ל, (תק-על), 94[1] 1061).
2. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, קובע כדלהלן:

"(א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת".

1. הסעיף האמור מסמיך את בית המשפט לקבוע כי, בהתקיים נסיבות המצדיקות , לא יהיה זה צודק לנהוג עם הדייר על פי שורת הדין ולפנותו מהמושכר, רשאי בית המשפט לפסוק, לפנים משורת הדין, תנאים אשר ימנעו את פינויו. בע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, עמד בית המשפט על אופי הסעד והגדירו כתרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר יש בא לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים, היכולים לנבוע מן היישום הפורמאלי והאוטומטי של הדין.
2. השיקול העיקרי באשר להכרעה בשאלה האם להעניק סעד מן הצדק, אם לאו, הינו שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, אל מול החומרה של הפרת החוק מאידך גיסא. השקילה נעשית על-פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה, והסעד יינתן רק אם בית המשפט ישתכנע, ולא די בפחות מכך, כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה (ר' ע"א 417/79 לעיל).
3. עיון בפסקי דין מן העבר, בהם בתי המשפט מצאו להעניק סעד מן הצדק, מלמד על מגמה שאומצה, לפיה, לרוב, בתי המשפט חייבו את הדייר לשלם לבעל הנכס פיצוי, שעה שכנגד תשלומו על ידי הדייר, לא יבוצע צו הפינוי, בפועל.
4. בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לאמץ שיטה חלופית וחדשה להענקת סעד מן הצדק, באופן "הפוך" מהסעד שהיה נהוג בעבר, וזאת באמצעות התניית צו הפינוי, בתשלום פיצוי מטעם בעל הנכס, לדייר המוגן המפונה (ר' ע"א (מחוזי-ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (פורסם במאגרים, 2006; שבקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי נדחתה). ר' גם פסקי הדין בת.א (ראשל"צ) 8030/04 חכמון נ' קבוצה קאופרטיבית לתרבות ואומנות מגדל חולון [פורסם במאגרים, 2007]; ת.א (ראשל"צ) 5605/07 מגן דוד אדום נ' אנמוט [פורסם המאגרים, 2009]; ת.א. (ראשל"צ) 2401-02-10 יניב נ' פז [פורסם במאגרים, 2011]; ת.א (ת"א) 27916/05 דיאמנט נ' קופרשטיין (פורסם במאגרים, 2008)); ת.א. (ת"א) 17625-09-09 משה אייזיקס ואח' נ' שלומית גלעד (פורסם במאגרים, 2013]; ע"א (ת"א) 16639-09-10 הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) נ' קיסלביץ עוזי [פורסם במאגרים, 2011].
5. לשם חידוד שיטה זו ושיקולי אימוץ השיטה האמורה , למתן סעד מן הצדק, הנני מפנה לפסק הדין האחרון שהוזכר, ע"א (ת"א) 16639-09-10 הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) נ' קיסלביץ עוזי [פורסם במאגרים, 2011]. באתו הליך, בית המשפט המחוזי לא התערב בקביעות של בית המשפט קמא, לקיום עילת הפינוי ולהענקת סעד מן הצדק, אולם, בהמ"ש המחוזי מצא לנכון לשנות את הסעד המוענק, כך שבמקום התנאי שנקבע תשלום פיצוי לבעל הנכס על ידי הדיירים, על מנת למנוע את אכיפת פסק הפינוי, שוּנה הסעד, לסעד "הפוך" והתניה הפוכה – כך שפסק הפינוי כנגד הדייר, יוכפף לתנאי, שבעל הנכס ישלם לדייר סכום פיצוי שנקבע.
6. בבר"ע שהוגשה על פסק הדין של בית המשפט המחוזי (רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ ואח' נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) [פורסם במאגרים, 2013]), בית המשפט העליון אישר את פסק הדין והסעד "ההפוך". כב' השופט א. רובינשטיין מצא לציין ולחדד את עמדתו, כדלקמן:

"כאמור, שאלת פינוים של דיירים מוגנים היא ביסודה שאלה של צדק, התלויה כל כולה בנסיבות המקרה. סבורני, כי על מנת שניתן יהא להגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק, יש להותיר בידי בתי המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות; הצגת הדברים בצורה בינארית עלולה דווקא להביא, בסיטואציות מסוימות, לאי צדק. כך, למשל, יתכנו מקרים – כבענייננו – בהם סבור בית המשפט כי אינם מצדיקים מתן סעד מן הצדק, קרי – מניעת פינוי, אולם מאידך סבור כי פינוי הדיירים ללא תמורה אינו צודק, שכן שילמו בשעתו דמי מפתח ושילמו שכר דירה כסדרו אף שנטשו. לגישתי, אין לומר על "סעד מן הצדק הפוך" "אין חיה כזאת", כדברי בא כוח המבקשים; יש לאפשר לבתי המשפט לבחור גם דרך אמצע, מעין שביל זהב, לילך בה. ברי, כי לא ניתן להגדיר ולגדור מראש את קשת האפשרויות (בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נזכר פסק הדין בת"א (שלום תל אביב) 2103/98 מנהל מקרקעי ישראל נ' כהן ([פורסם בנבו], 9.2.06), בו הותנה הפינוי כנגד מציאת דיור חלוף; ראו גם ת"א (שלום תל אביב) 27916/05 דיאמנט נ' קופרשטיין ([פורסם בנבו], 20.8.08), בו הותנה הפינוי בתשלום פיצוי בסך 20,000 ש"ח), והדברים תלויי מקרה ומקרה. במישור העקרוני, לא זו בלבד שאין לשלול מראש פתרונות ביניים, אלא ייתכנו מקרים בהם פתרונות הביניים יהיו מחויבי המציאות, וליתר דיוק, מחויבי הצדק." (ההדגשות שלי – ע.מ.).

1. במקרה שבפנינו, הנני סבורה כי על אף התנהלותם של הדיירת ובנה, אשר הקימו את עילת הפינוי, תוך כדי הפרת המערכת החוזית וההסכמית שבין הבעלים לדיירת ותוך כדי הפרת פסק דין קודם, יש מקום להושיט לדיירת סעד מן הצדק הפוך . אין להתעלם מהעובדה שמדובר בדירת מגורים (ולא בית עסק) וכן, מבלי להמעיט בחומרת מעשיה ועשיית הדין העצמי שבהם, שברכוש הזולת, הרי שהעזיבה ומסירת הדירה לידי הבן הבגיר, בוצעה שלא על מנת להפיק רווחים/הכנסה מהנכס, אלא לטובת "חסכון" בנה, בראותה אותו כחלק מאחריותה הכלכלית, ומן הסתם, תוך כדי נשיאת תשלום מטעמה, בעבור אמצעי דיור חליפיים לעצמה. על אף טענת פערי הכוחות הכלכליים הנטען שבין הצדדים (שעל פניו, יש בסיס לה), הרי שגישתה של הנתבעת אינה שונה כל כך, ואף הינה דומה, לגישת עד התביעה, אבי התובעים, אשר העיד שהוא זה שטיפל בענייניהם, בכל הקשור לנכס זה.
2. הנני סבורה כי הפתרון הראוי במקרה זה, לאור הנסיבות שפורטו, והעובדה שפסק הדין הקודם אודות הפסקת מגורי הבן לא קוים, אינה בחיוב הדיירת בפיצוי והנצחת החזקה בדירה, אלא, בהתניית פסק הדין לפינוי, בתשלום פיצוי של בעלי הדירה, לידי הדיירת, וכן תנאים נלווים אודות דמי השכירות, כפי שיפורט. נסיבות עניינו מתאימות לאימוץ אותו הסעד המופיע בפסיקה (יותר ויותר בשנים האחרונות ) והמתיישבת עם המגמה הקודמת של הפסיקה; הרחבת הגנת זכות הקניין של בעלי הנכס, וצמצום הגנת עצם הנצחת הדיירות המוגנת, תוך כדי הסטת הדגש, מהגנה על המשך הגנה להחזקת הדייר בדירה להגנה על זכותו הקניינית של בעל הבית (כמפורט לעיל).
3. בבוא בית המשפט לקבוע את סכום הפיצוי שעל הבעלים לשלם, כתנאי לפינוי ייבחן כל מקרה ומקרה בהתאם למכלול נסיבותיו (ר' ע"א (ת"א) 3309/04 לעיל). בית המשפט ישקול בהקשר זה, בין היתר, את התנהגות הדייר המוגן ומי מטעמו, את עילת הפינוי וחומרת ההפרה, וכן את השאלה האם שולמו דמי מפתח ואת שיעורם . במקרה דנן שולמו דמי מפתח בזמנו, בפועל, על ידי בעלה לשעבר של הדיירת, שהותיר אותה כדיירת חליפית מוסכמת במקום, בתור חליפתו. כן, הנני שוקלת את משך התקופה שבה זכתה הדיירת להגנת החוק. השיקולים נוספים שצוינו בפסיקה , כוללים שיקולים סוציאליים, כגון העדר בעלות בפועל היום על דירה אחרת , כאשר לצד האמור, אין מקום להתעלם מדירת הירושה שנמכרה, לטענת הנתבעת. ניתן להתחשב גם בצורך של הדייר/ת להיערך למציאת מקום חליפי למגורים, במקום אחר, שאינו בעלות דמי שכירות נמוכים מ-100 ₪ לחודש.
4. בענייננו, יש לשקול את התנהגותה הפסולה של הדיירת ובנה במשך השנים (לצד האמור בס' 75 לעיל); העובדה כי שולמו בזמנו, בעת עריכת חוזה השכירות, 2,000 ל"י כדמי מפתח (על ידי בעלה דאז) ואת הזכאות שהייתה לדיירת, באם הייתה נחשבת "דיירת יוצאת" מרצון, לתשלום של -60% מערך דמי המפתח. מנגד, יש לשקול גם את דמי השכירות הנמוכים (בעצם אפסיים), מהם נהנית הדיירת שנים רבות , מכוח החוזה לדיירות מוגנת (ר' סעיף 75(3) לחוק הגנת הדייר). כן, אקח בחשבון גם את טענת התובעת (שלא הופרכה וכולל בביקור בשטח), להעדר השקעה כלל מצד הבעלים מזה שנים רבות ולהשקעותיה הנטענים במושכר (המותרים על פי החוזה) אם כי, על פי חומר הראיות, חלקם בוצעו על ידי הבן, שלא ברשות כלל. אפנה שוב בנדון לנכונותם העקרונית המוצהרת של התובעים לפיצוי הדיירת, אשר לטענתם נתקלה תמיד בסירוב, ואשר קבלה ביטוי בהסכמה עקרונית להצעה למינוי השמאי, שכאמור נפלה בסופו של יום לאחר שלא הייתה הסכמה באשר לכללי השומה (ר' בעמ' 5 שו' 12-14 לפרו' הדיון מיום 15/11/11 בתיק 37033-05-10). כן , אתחשב במסגרת קביעותיי בכללותם, גם בהוצאות המשפט של הצדדים.

ז. סוף-דבר:

1. לאור כל האמור הרי שהוכחה עילת הפינוי והנני מורה כי הנתבעת ובנה יפנו את הדירה, שברח' אברבנאל 26 ברחובות, ויחזירו את החזקה בה לידי הבעלים כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ, כל זאת בכפוף לאמור להלן:
   • 1. ניתן בזה לדיירת סעד מן הצדק, באופן שהפינוי יותנה בתשלום של סך של 90,000 ש"ח לידי הדיירת, על ידי הבעלים, כנגד הפינוי. כן, על מנת לאפשר לנתבעת זמן התארגנות, מועד הפינוי ייקבע ליום 1/5/14 (וכנגד התשלום הנ"ל שנקבע באותו מועד).
     2. באם לא תפנה הדיירת את הדירה במועד האמור, יהיו רשאים הבעלים להפקיד בקופת בית משפט או בקופת ההוצאה לפועל את הסך הנ"ל ולפעול לאכיפת פסק הפינוי, באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. במקרה כאמור הנני מורה כי הבעלים הינם פטורים ממסירת הודעת פינוי לדיירת ובנה, במסגרת הליכי הוצאה לפועל ככל שיהיה צורך בנקיטתם, לאכיפת פסק הדין.
     3. כן, דמי השכירות, יועמדו, מהמועד שסמוך לאחר הגשת התביעה (37033-05-10), קרי-החל מחודש -6/10, על סך של 200 ₪ לחודש, ועל הדיירת לשלמם (בשווי נומינלי ובניכוי כל סכום ששולם על חשבון חודשים אלה עד עתה ) עד ולא יאוחר מיום 1/5/14. בהעדר תשלום, הבעלים זכאים לקזזם (בניכוי כל סכום ששולם בעבור דמי שכירות לחודשים אלה), מהסכום שעליהם לשלם לדיירת.
     4. החל מהמועד שנקבע לפינוי בסעיף קטן (א) דלעיל, ובהעדר פינוי על ידי הדיירת במועד שנקבע , על אף תשלום בפועל או הפקדת הסכום שהוטל על התובעים לשלם, יועמדו דמי השכירות ( החל מחודש 5/14 ) על סך 2,500 ₪ לחודש, וזאת בנוסף לכל סעד אחר שהבעלים הינם זכאים לו על פי דין, בגין אי קיום פסק דין זה, על ידי הדיירת.
     5. בנסיבות שתוארו ופרט לאמור לעיל, כל צד יישא בהוצאותיו.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתן היום, י"א אדר תשע"ד, 11 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.