1. האם זכאים התובעים לתשלום סכום הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם מכר מקרקעין שנכרת בינם לבין הנתבעים לאחר שהתברר לתובעים כי שטח המגרש הנרכש קטן יותר מזה הנקוב בהסכם? זו השאלה במחלוקת שלפניי.

טענות התובעים הרלוונטיות בתמצית כפי שפורטו בכתב התביעה

1. התובעים טענו כי רכשו מאת הנתבעים ביום 16.12.2009 דירת קוט'ג תמורת סך של 3,405,000 ₪. בהסכם המכר נכתב כי הדירה כוללת מרתף, קומת קרקע, קומת חדרים, קומת גג וחצר צמודה הבנויה על מגרש בשטח של 330 מ"ר.
2. לאחר חתימת ההסכם הזמינו התובעים במסגרת פעולותיהם לתכנון השינויים והשיפוצים מודד מוסמך. בעקבות עבודתו התברר להם לתדהמתם כי שטח המגרש הוא 304 מ"ר.
3. התובעים טענו כי הצהרת הנתבעים בהסכם המכר לגבי גודל שטח המגרש היא תנאי עיקרי בהסכם והפרתו מהווה הפרה יסודית כמוגדר בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 ולפיכך, הם זכאים לתשלום סכום הפיצוי המוסכם אשר עמד על סך של 340,000 ₪.
4. לטענתם, הם הסתמכו על הצהרת הנתבעים בהסכם ושינו עקב כך את מצבם לרעה. אף שלטענתם הנזק הממשי שנגרם להם גבוה יותר ויש להוסיף לתביעתם את הפסד השווי שנוצר בגין כך בסך של 260,000, הם הסתפקו בתביעה של סכום הפיצוי המוסכם בלבד.

טענות הנתבעים הרלוונטיות בתמצית כפי שפורטו בכתב ההגנה

1. הנתבעים טענו כי קודם להסכם המכר חתמו הצדדים על זכרון דברים. שני המסמכים נוסחו על ידי בא כוח התובעים עורך דין רום המכיר היטב את המקרקעין. מדובר במסמך מפורט הכולל את תיאור הממכר והצהרות התובעים לפיהן הם בדקו היטב ומכל הבחינות את הממכר. בזכרון הדברים אין אזכור או התייחסות לגודל הממכר.
2. עוד טענו הנתבעים, כי בסעיף 3(א) להסכם נכתב כי מדובר במגרש בשטח של כ-330 מ"ר. הצהרה זו נוסחה על ידי בא כוחם של התובעים עו"ד רום. הנתבעים לא הצהירו בדבר גודל השטח הספציפי ולא בכדי, שכן המוכרים עצמם לא ידעו מהו שטחו המדויק של המגרש. הימנעות הנתבעים מהצהרה בדבר השטח המדויק, מקורה בכך שהיו קיימות מספר הפקעות החלות על המקרקעין בהם מצויה גם הדירה נושא התביעה. הפקעות אלה נדרשו על ידי הרשות המקומית במסגרת אישור רישום המקרקעין כבית משותף. מדובר בהפקעות ישנות שקיבלו תוקף שנים רבות קודם למכירה.
3. הנתבעים טענו כי עורך הדין של התובעים שימש גם כבא כוחם של מספר בעלי זכויות במקרקעין ולפיכך ידע והכיר היטב קודם לחתימת ההסכם את מצבו התכנוני, הפיזי והמשפטי של הממכר. הוא גם הכיר היטב את ההפקעות החלות על המקרקעין אשר הוחלו עוד בטרם רכישת הזכויות במקרקעין ואשר מימושן הוא תנאי לרישום הבית כבית משותף.
4. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובעים ידעו היטב קודם לחתימת ההסכם את המצב התכנוני, הרישומי והמשפטי לא רק בשל ידיעת בא כוחם, אלא גם בשל כך ששכרו שירותיה של חברה המתמחה בבדיקת נכסים לקראת רכישתם. התובעים דחו את מועד חתימת ההסכם עד לאחר קבלת תוצאות הבדיקות שערכה החברה והתנו את החתימה בקבלת אישור החברה לכל האמור בהסכם בהתייחס לממכר, לרבות מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני. יתירה מכך, לתובעים היה ידוע קיומן של חריגות בנייה והם נטלו על עצמם לטפל בהן. הם ביקרו בנכס מספר פעמים ובדקו אותו באופן מקיף באמצעות אנשי מקצוע מטעמם לרבות בדיקה של תיק הבניין בעירייה.
5. לאור כל זאת, טענו הנתבעים כי אין כל בסיס לטענת התובעים כי הופתעו לגלות כי השטח הינו 304 מ"ר. מדובר בעסקת רכישה בעין של נכס קיים. ממועד תחילת המשא ומתן ועד למועד חתימת ההסכם ומסירת החזקה השטח לא השתנה. יתרה מכך, שטח המגרש לא היווה כלל גורם אשר השפיע על התמורה שנקבעה בהסכם ולפיכך טענו הנתבעים שאין מקום לטענת התובעים כי שינו את מצבם לרעה.

1. הנתבעים טענו כי הודיעו לתובעים עוד טרם חתימת ההסכם כי עליהם לבצע בדיקות מקיפות של המקרקעין על מנת שלא יעלו טענות בשלב מאוחר יותר ואכן כך עשו.

כללי

1. בתחילת הדרך הוגשה התביעה בסדר דין מקוצר. בהסכמת הצדדים, כותרת התביעה נמחקה והנתבעים הגישו כתב הגנה. בהתאם להחלטת המותב הקודם שדן בתיק הגישו הצדדים תיק מוצגים משותף. מטעם התובעים הוגשו תצהיר של עורך הדין דוד רום שייצג אותם בעסקה וחוות דעת של שמאי המקרקעין מר ערן לס. מטעם הנתבעים, הוגש תצהירו של הנתבע, תצהיר של עורך הדין יעקב שבן אשר ייצג את הנתבעים בעסקה, תצהיר של מר שמואל שבן אשר שימש כמתווך בעסקה וכן חוות הדעת של שמאי המקרקעין מר שמעון רז.
2. הדיון בתיק זה הועבר לטיפולי בתחילת שנת 2014. בדיון ההוכחות שהתקיים לפניי נחקרו המצהירים בחקירות נגדיות. לבקשת ב"כ התובעים שהועלתה במהלך דיון ההוכחות נחקרה גם הנתבעת. זאת על אף שלא הגישה תצהיר. בדיון הסכימו באי כוח הצדדים כי מאחר שאין מחלוקת שגודל השטח בפועל הוא 304 מ"ר, חוות הדעת השמאית תעמוד על מיצוע סכום שתי חוות הדעת. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות והחומר המצוי בתיק בית המשפט, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים, החלטתי לדחות את התביעה.

בחינת לשון ההסכם מלמדת כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם

1. עיינתי בהסכם המכר ואני סבור כי מהאמור בו עולה כי לא הייתה כל הפרה שלו על ידי הנתבעים.
2. להלן יובאו מספר סעיפים מתוך ההסכם אשר עיון בהם מוביל למסקנה זו.

במבוא להסכם ב- "הואיל הראשון" נכתב כדלקמן:

"הואיל והמוכרים הינם בעלי זכות החזקה והזכאים להירשם כבעלים של דירת קוטג' הכוללת מרתף, קומת קרקע, קומת חדרים, קומת גג וחצר צמודה הבנויה על מגרש בשטח של – 330 מ"ר, ברחוב סמטת הסלע 10, רמת השרון והידועה כחלק מחלקה 864 בגוש 6417 (לשעבר – חלק בחלקה 26 בגוש 6417) ( להלן: "הדירה").

וב- "והואיל השלישי" נכתב כדלקמן:

"והואיל והקונים ראו ובדקו את הדירה מבחינת מצבה הפיזי, מצב רישום הזכויות המוכרים בה וכיו"ב, ומצאו את הדירה במצבה כמות שהיא מתאימה והולמת את צרכיהם והם מוותרים על כל טענת פגם ו/או אי התאמה בדירה, והכל בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים בהסכם זה להלן".

בהמשך בסעיף 3 תחת הכותרת "הצהרות המוכרים " נכתב בסעיף קטן א כדלקמן: "כי רכשו את הדירה מאת אחים גבסו בע"מ עפ"י הסכם מיום 16/03/83, וכי הדירה כוללת מרתף,קומת קרקע, קומת חדרים, קומת גג וחצר צמודה הבנויה על מגרש בשטח כ-330 מ"ר".

ובסעיף 4 תחת הכותרת "הצהרות הקונים" נכתב בסעיף קטן א כדלקמן: "כי ראו ובדקו את הדירה מבחינה פיזית ומשפטית ומצאו את הדירה מתאימה לצרכיהם ולמטרותיהם וכי הם מוכנים לקבלה במצבה הנוכחי (AS IS) וכי בכפוף להצהרות המוכרים אין ולא תהיינה להם כל טענה ו/או תביעה כנגד המוכרים למעט מחמת פגם ו/או אי התאמה נסתרים אשר המוכרים ידעו עליהם ולא גילו לקונים".

בהמשך בסעיף 11 תחת הכותרת "סעדים ותרופות" בסעיף קטן ב נכתב כדלקמן: "מוסכם בין הצדדים כי הסעיפים 2, 3, 4, 5, 9, ו-10 הינם מתנאיו העיקריים של הסכם זה והפרתם תהווה הפרה יסודית של הסכם זה כמוגדר בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א -1970. (ההדגשות דלעיל של הח"מ).

1. מהמקובץ עולה כי כאמור בסעיף 4(א) להסכם, התובעים הסכימו לקבל את הדירה במצבה הנוכחיAS IS וכי בכפוף להצהרת המוכרים כמפורט בסעיף 3(א) להסכם אין להם כל טענה. בסעיף 3(א) המוכרים לא הצהירו על גודל שטח מדויק אלא הצהירו כי מדובר בשטח שגודלו בקירוב 330 מ"ר. השטח בפועל הוא 304 מ"ר כך שמדובר בהפרש של 26 מ"ר המהווה סטייה של 7.9%. אף שאין המדובר בסטייה זניחה, סבור אני ששימוש בקידומת "כ" לפני המספר סובל סטייה כאמור. מכל מקום, הדבר חייב בדיקה מעמיקה של נתון זה על ידי התובעים כפי שיפורט להלן.

אמנם ברישא להסכם ב- "הואיל הראשון" שהובא גם הוא לעיל, נכתב שהשטח הוא 330 מ"ר, אולם האמור שם לא נכלל במסגרת הצהרת המוכרים שפורטה לאחר מכן בסעיף 3(א).

יתרה מכך, ב- "הואיל השלישי" נכתב כי התובעים מקבלים את הדירה כמות שהיא והם מוותרים על כל טענה בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים להלן, קרי מכאן והלאה. ההפניה היא לסעיף 3(א) שמובא בהמשך ההסכם ולא לאמור ב- "הואיל הראשון". במילים אחרות, אין לראות בגודל השטח הנקוב ב- הואיל הראשון כהצהרה של הנתבעים, שאחרת לא היה כל טעם בדברים שנכתבו בסעיף 3(א) לאחר מכן. יש לתת משמעות לחלק ההסכם שהצדדים בחרו לייחד לו סעיף נפרד הקרוי "הצהרות המוכרים" ולא לבטלו על ידי הפניה לחלק אחר של ההסכם.

1. לסיכום, מסקנתי מקריאת לשון ההסכם היא כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם וכי התובעים ויתרו על כל טענה שיש להם כלפי הנתבעים לרבות גודל השטח. אני סבור שדי בכך כדי לדחות את התביעה.
2. למעלה מהנדרש אני סבור שגם השתלשלות הדברים והתנהלות הצדדים כפי שעולה מחומר הראיות תומכת במסקנתי זו. להלן אפרט הדברים.

הנתבעים ערכו בדיקות מקיפות של הנכס ואף הצהירו על כך

1. כפי שעולה מההסכם שסעיפים נבחרים ממנו הובאו לעיל, הנתבעים הצהירו כי בדקו את הנכס על כל היבטיו. בנוסף התברר כי אין המדובר בהצהרה סתמית וכי נעשו בדיקות שכאלה. לעניין זה ראו פרוטוקול חקירתו הנגדית של התובע עמוד 13 שורות 19-21 שם מסביר התובע כי הדירה התאימה לצרכיו ומטרותיו, עמוד 15 שורות 6-11 בדבר בדיקת המבנה, וכן עמוד 16 שורות 1-8 בדבר שכירת שירותיה של חברת הדס לאיתור ליקויים וכן פגישות עם השכנים דרכם הוא למד שעו"ד רום שייצג את התובעים בעסקה בקיא בפרטי המקרקעין.
2. יתרה מכך, כאמור לעיל, הם אף הסכימו לוותר על כל טענה שיש להם כלפי הנתבעים. בנסיבות אלה, בהן הנתבעים הצהירו על גודל השטח בקירוב ולא במדויק ומאחר שלשיטת התובעים מדובר היה מבחינתם בנתון משמעותי, היה עליהם לבדוק נתון זה בעצמם או באמצעות המומחים השונים שנשכרו על ידם. היטיב לתאר זאת עו"ד שבן ב"כ הנתבעים בעסקת המכר בחקירתו הנגדית כדלקמן: "אני לא ידעתי אילו בדיקות הם עשו אלא ידעתי שהם עשו בדיקות רבות וחשבתי שאם השטח של הקרקע הוא חשוב להם שהם עשו בדיקה וזה נראה לי דבר מאוד בסיסי". אם התובעים לא בדקו נתון זה ולא הנחו את בעלי המקצוע לבררו ביסודיות עובר לרכישת הנכס, אין להם להלין אלא על עצמם.

מאחר שהנתבעים מכרו לתובעים בית ולא מגרש, גודל השטח המדויק לא היה שיקול בקביעת התמורה המוסכמת

1. אני מקבל את טענת הנתבעים כי כוונת הצדדים הייתה למכור בית ולא מגרש וכי גודל השטח המדויק לא השפיע על התמורה המוסכמת (ראו סעיף 4 לתצהיר הנתבע). טענה זו מתיישבת עם העדויות וחומר הראיות.
2. כאמור, טרם חתימת הסכם המכר חתמו הצדדים על זכרון דברים. זה כלל תנאים דומים לאלה שנקבעו בהסכם המכר, כך שהעסקה במהותה לרבות התמורה החוזית והפיצוי המוסכם לא השתנו. בסעיף 10 לזכרון הדברים אף נכתב כי הצדדים מתחייבים הדדית לחתום על חוזה מפורט לפני עו"ד שבן ועו"ד רום תוך 15 ימים מיום חתימתו וכל עוד לא נחתם חוזה ו/או לא ייחתם מסיבה כלשהי יהיה זכרון הדברים בעל תוקף מחייב לכל דבר. במילים אחרות, זכרון הדברים כמוהו כחוזה. במסמך זה לא פורט גודל המגרש. קרי, נתון זה לא נתפס על ידי הצדדים כמשפיע על סכום התמורה המוסכם. כמו כן, לא צוין כי סטייה מגודל השטח תהווה הפרה יסודית שתזכה אותם בפיצוי מוסכם.
3. בנוסף, המתווך מר שמואל שבן אישר טענה זו של הנתבעים, הן בסעיפים 2 ו- 3 לתצהירו והן בעדותו בדיון באומרו: "במשך כל הדיונים שהיו לנו בין הצדדים מעולם לא דובר על שטח של מגרש. כל הדיונים בעיקר ובכלל היו לגבי הבית עצמו" (ראו: עמוד 22 שורות 21-22 לפרוטוקול).
4. לא זאת אף זאת מהעדויות עולה כי התובעים ביקרו בנכס מספר פעמים ותהליך הרכישה ארך מספר חודשים (ראה עמוד 16 שורות 13-17 לפרוטוקול) כך שהתובעים רכשו נכס אותו הם ראו בעין ובגינו הסכימו לשלם את התמורה המוסכמת.

מהעדויות עולה כי הנתבעים לא ידעו מהו גודל השטח המדויק וכי הדבר נמסר לתובעים

1. יתרה מכך, להסכם המכר צורף כנספח הסכם הרכישה של הנתבעים מאת החברה הקבלנית, חברת גבסו. גם בהסכם זה לא צוין גודל השטח המדויק. עובדה זו מתיישבת עם טענת הנתבע כי לא ידע מהו גודל השטח המדויק וכי אמר זאת לתובעים. לעניין זה ראו סעיפים 8 ו-9 לתצהיר הנתבע וכן ראו פרוטוקול חקירתו הנגדית בעמוד 25 שורות 10-18: "אמרתי להם שאני לא יודע ושיבדקו". העובדה שהנתבעים בהסכם המכר לא הצהירו בסעיף 3(א) על גודל השטח המדויק אלא רק על גודלו בקירוב מלמדת אף היא על כך.
2. בנוסף, הנתבעים טענו כי מי שהוסיף נתונים אלה של גודל השטח היה בא כוח התובעים עו"ד רום אשר ניסח את ההסכם כמי שהמקרקעין היו מוכרים לו. עו"ד שבן ב"כ הנתבעים העיד על כך מפורשות (ראו סעיפים 9 ו-10 לתצהירו וכן ראו עדותו עמוד 4 שורה 29 עד עמוד 5 שורה 2 לפרוטוקול). עו"ד רום שייצג את התובעים כלל לא זכר האם כך היו פני הדברים (ראו עמוד 8 שורה 12 לפרוטוקול).
3. טענת הנתבעים כי לא ידעו על גודל השטח המדויק מתיישבת אף עם טענתם בדבר ההפקעות החלות על המקרקעין נושא התביעה, כנטען להגנתם כמפורט לעיל.
4. אף שנטען על ידי התובעים כי בפרסום באינטרנט של הבית למכירה נכתב גודל השטח לא הוצגה ראיה כזו. הנתבעת לא זכרה עניין זה וגם המתווך ויתר בעלי המקצוע לא העידו על כך.

סוף דבר

1. לאור כל האמור התביעה נדחית. שקלתי האם נכון לחייב את התובעים בהוצאות משפט. ככלל בעל דין שזכה בהליכים משפטיים זכאי להוצאותיו. עם זאת בנסיבות אלה בהן אני מאמין שהתובעים הופתעו לגלות כי השטח שנמכר להם קטן יותר מהמצופה אני סבור שלא יהיה זה נכון להעמיס עליהם תשלום הוצאות ולפיכך איני עושה צו כאמור.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' סיוון תשע"ה, 17 יוני 2015, בהעדר הצדדים.