ותובעת שכנגד

פסק-דין

בין ה"ה דנה וירון מרקוס לבין גב' אסתר גרינבאום נחתם חוזה שכירות על פיו השכירו ה"ה מרקוס לגב' גרינבאום בית מגורים לשנה אחת. הצדדים חתמו על חוזה מימוש אופציה לפיו שכרה גב' גרינבאום את בית המגורים לשנה נוספת. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בדבר גובה דמי השכירות המוסכמים, קיזוזים שונים ונזקים ששני הצדדים טוענים שנגרמו להם. ה"ה מרקוס הגישו תביעה כספית כנגד גב' גרינבאום, וגב' גרינבאום הגישה נגד ה"ה מרקוס תביעה שכנגד.

כללי

בעלי הדין:

1. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן- "המשכירים") הם בעלי הזכויות במגרש ששטחו 500 מ"ר עליו בנוי בית מגורים בן 7.5 חדרים בהרחבה שבמושב בית עריף (מגרש מס' 11), הידוע כגוש 6829 חלקה 47 (להלן- "המושכר" או "הבית").

2. הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן- "השוכרת") היא אשת עסקים, ומבינה היטב בעסקים ובניסוח מסמכים.

ההתקשרות החוזית:

3. ביום 11.8.08 חתמו הצדדים על חוזה שכירות (להלן-"חוזה השכירות") לפיו השכירו המשכירים לשוכרת את המושכר. בחוזה הצהירו התובעים כי טרם הוצא לבית טופס איכלוס, הוא צפוי להתקבל בקרוב, אולם הדירה ראויה למגורים ומחוברת לחשמל זמני, ביוב ומים.

4. המו"מ לקראת כריתתו של חוזה השכירות נערך עם מר אריה מרקוס, בין דודם של המשכירים, מטעם המשכירים, עם בן זוגה של השוכרת, מר רון גוטרמן, המבין היטב בעסקים ובניסוח מסמכים. משום מה רק השוכרת חתמה על חוזה השכירות. לכן מובן מדוע התייחס חוזה השכירות אל יותר משוכר אחד, והשתמש במונח "שוכרים". מהעדויות עולה כי מר גוטרמן אכן התגורר במושכר, והיה שותף לכל ההתרחשויות שהיו בין הצדדים.

בסעיף 6 לחוזה השכירות הצהירה השוכרת כדלקמן:

"השוכרים מצהירים כי בדקו את הסביבה ואת המושכר ערב חתימתם. המשכירים יתקינו מטבח בסיסי, מעקה למדרגות, סידור חשמל וצביעה של המושכר וסידור בכניסה למושכר, הכל כמצוין בנספח ב' להסכם ועל פי הלו"ז המצויין. ולאחר ראש השנה, לכשתיגמר שנת השמיטה, המשכירים ישתלו עצים וגינה לרבות מערכת השקיה ממוחשבת. הצדדים מסכימים כי השוכרים רשאים להתקין על חשבונם מזגנים ובלבד שנשארת האופציה למשכירים לרכוש מזגנים אלו בתמורה 8,000 ₪ בתום תקופת השכירות."

5. בחוזה השכירות הסכימו הצדדים כדלקמן:

1) השכירות היא לתקופה של 12 חודשים מיום 13.8.08 ועד ליום 14.8.09;

2) במעמד החתימה ישולם פיקדון בגובה 5,000 ₪ שיוחזרו בתום גמר החשבון;

3) דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 5,000 ₪ צמוד למדד יוקר המחייה מיום 15.8.08 אשר ישולמו בכל רבעון, בהעברה בנקאית לחשבון הבנק של המשכירים;

4) לשוכרת ניתנה אופציה לשכור את המושכר לשנה נוספת תוך חתימה על חוזה נוסף באותם התנאים, בו המשכירים יוכלו לדרוש סכום של 8,000 ₪ בתוספת עליית המדד מיום 15.8.08 בתוספת 4% כדמי שכירות לתקופת האופציה.

6. בין הצדדים נערך מו"מ להארכת תקופת השכירות. כאשר מצד המשכירים ניהל את המו"מ מר אריה מרקוס, ומצד השוכרת ניהל את המו"מ מר גוטרמן. ביום 15.6.09 חתמו הצדדים על הסכם שכירות לתקופת האופציה (להלן-"חוזה האופציה"). במבוא לחוזה האופציה הצהירו המשכירים "שהם זכאים להשכיר המושכר למרות שאין כרגע טופס איכלוס אשר צפוי להתקבל בקרוב, אולם הדירה ראויה למגורים ויש חיבור לחשמל זמני, ביוב ומים". בסעיף 6 לחוזה האופציה נכתב כי "השוכרים מצהירים כי בדקו את הסביבה ואת המושכר ערב חתימתם על הסכם זה, ומצאוהו במצב טוב ולשביעות רצונם".

7. בחוזה האופציה הסכימו הצדדים כדלקמן:

1) השכירות היא לתקופה של 12 חודשים מיום 15.8.09 ועד 14.8.10;

2) לא ניתנה לשוכרת תקופת אופציה נוספת, ועם תום תקופת השכירות עליה לפנות המושכר ולהחזירו כשהוא ריק מכל אדם וחפץ;

3) דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 5,000 ₪ לחודש צמוד למדד יוקר המחיה מיום 15.8.08 והם ישולמו אחת לרבעון;

4) המשכירים מסכימים שתמורת השארת המזגנים כפי שהוסכם בחוזה הקודם, יקוזזו 4,000 ₪ מדמי השכירות שיש לשלם בחודש אוגוסט 2009, ו-4,000 ₪ נוספים מדמי השכירות שיש לשלם בחודש נובמבר 2009;

5) המשכירים או באי כוחם רשאים להיכנס למושכר לשם ביקורת במושכר או הצגת המושכר לקונים או שוכרים אפשריים, במועד סביר, ובתיאום מראש של 48 שעות.

טענות הצדדים:

8. ביום 26.5.10 הגישו המשכירים את תביעתם כנגד הנתבעת. התובעים תיקנו את תביעתם פעמיים, ובכתב התביעה העדכני הם תובעים מהשוכרת את הסך 130,000 ₪ מהנימוקים כדלקמן:

1) השוכרת מנעה מהם אפשרות להראות הנכס לשוכרים פוטנציאליים לתקופה שלאחר סיום החוזה, ובכך גרמה להם נזק בגין אי השכרת הנכס מיום 15.8.10 עד להגשת התביעה. את נזק הם מעריכים בסך של 40,000 ₪ (5x 8,000 ₪);

2) הוסכם בין הצדדים בעל פה, כי דמי השכירות בתקופת האופציה יהיו 8,379 ₪ לחודש, כאשר 5,000 ₪ בעבור כל חודש יועברו ישירות לחשבון הבנק של המשכירים בכל רבעון, והיתרה בגובה 3,376 תועבר לאריה מרקוס בשני שיקים, האחד על סך 11,000 ₪ לפקודת איש האלומיניום והשני על סך 35,500 עבור ביצוע שינויים ותוספות במושכר לפי דרישות השוכרת;

3) השוכרת שילמה הסכומים שהוסכמו לטובת התוספות והשינויים לאריה מרקוס, אך למשכירים שילמה סך של 15,000 ₪ בלבד (11,000 ₪ + 4,000 ₪) מתוך סכום של 52,000 ₪, כך שנותרה חייבת סך של 37,000 ₪ בגין דמי השכירות בתקופת האופציה;

4) על השוכרת לשלם למשכירים סך של 8,000 ₪ בגין קיזוז מוטעה בעבור המזגנים, מאחר והשוכרת כבר קיבלה את התמורה בתקופת השכירות הקודמת, כפי שכתוב במכתב מיום 12.11.08;

5) על השוכרת לשאת בתשלום סך של 4,000 ₪ בגין ריבית הצמדה וקנסות;

6) על השוכרת לשלם להם פיצוי בסך 47,000 ₪ בגין סיכול ההשכרה, עגמת נפש, פגיעה בזכות קניין, התרשלות ואדישות לנזקים בעת פיצוץ צינור מים;

7) על השוכרת לשלם להם את הסך 9,000 ₪ בגין תיקונים וצבע לאחר עזיבת השוכרת את המושכר;

8) על השוכרת לשלם לתובעים סך של 25,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד וייצוג משפטי;

9. לטענת השוכרת דין התביעה שהוגשה כנגדה להידחות, ועל המשכירים לשלם לה פיצויים בסך 112,300 ₪, מהסיבות כדלקמן;

1) דמי השכירות בתקופת האופציה היו של 5,000 ₪ כפי שנקבע בהסכם האופציה. המשכירים לא מימשו את האופציה לגבות דמי שכירות גבוהים יותר בתקופת האופציה, בהתאם למוסכם בחוזה השכירות;

2) אין כל מחלוקת כי בתקופת האופציה שילמה השוכרת סך של 61,500 ₪, וסכום זה מהווה את מלוא דמי השכירות בתוספת סך של 9,500 ₪ ששולם ביתר;

3) סוכם בעל פה כי סכום של 11,000 יועבר לאיש האלומיניום, וסכום נוסף של 35,500 יועבר לאריה מרקוס על חשבון דמי השכירות;

4) השוכרת השיבה בטעות למשכירים סך של 4,000 ₪ לאחר שהם הטעו אותה לחשוב שהקיזוז בגין המזגנים נעשה כביכול עוד בתקופת השכירות הראשונה, אך לאחר שבדקה עניין זה, התברר לה שהסכום מעולם לא שולם לה;

5) המשכירים לא עמדו בהתחייבותם להשלים את העבודות והתיקונים בבית, ולא עמדו בלוח הזמנים שנקבע בחוזה השכירות ובנספח ב' לחוזה השכירות. עקב כך עם עונת הגשמים חדרו לבית מי גשמים והזיקו לרכוש השוכרת. השוכרת הגישה חוות דעתו של המהנדס איתן נעמן בדבר הבעיות והליקויים בבית המהווים פגמים בטיחותיים ופוגעים במהלך הפעילות התקין של הדיירים בבית ובאיכות חייהם;

6) על המשכירים להשיב לה את סך 9,500 ₪ ששילמה ביתר בגין דמי השכירות, להשיב לה את הפיקדון בסך 5,000 ₪, ולשלם לה את הסכומים כדלקמן:

- סך של 9,600 ₪ בגין חוות דעת המומחה מטעמה;

- סך של 20,000 ₪ כפיצוי בגין נזקים ישירים שנגרמו לרהיטים ושטיחים בעקבות

חדירות מים לבית;

• סך של 6,000 ₪ בגין הוצאות חימום וקירור גבוהות במיוחד עקב אי התקנת התריסים בבית;
• סך של 28,800 ₪ בגין נזק שנגרם לארבעה ארונות קיר;
• סך של 6,400 ₪ בגין נזק שנגרם למכשיר הליכון בגין פיצוץ צינור מים והצפת המרתף;
• סך של 25,000 ₪ בגין נזקים עקיפים, בזבוז זמן עבודה, אי נוחות ועגמת נפש שנגרמו לתובעת ולבני ביתה עקב מחדלי המשכירים להעמיד לרשותה בית ראוי למגורים.

10. בכתב הגנתם לכתב התביעה שכנגד טענו המשכירים כי דין התביעה שכנגד להידחות, מאחר והיא נטולת כל בסיס, קנטרנית ויסודה ברברבנות, בכדי להלך עליהם אימים, לנסות לרפות ידיהם ולאלצם למשוך את תביעתם הצודקת. המשכירים הכחישו הם את כל הנזקים הנטענים וחזרו על טענותיהם אותם טענו בכתב תביעתם.

העדויות:

11. מטעם המשכירים העידו העדים כדלקמן;

1) מר שמעון ממן, מתווך מקרקעין. מעדות עד זה עולה כי הוא עבד בסוכנות הנכסים "נכסים במושבים", משרד התיווך שתיווך בין השוכרת והמשכירים. הסוכנות מסרה לשוכרת חשבונית מיום 21.8.08 על סך 8,000 ₪ (נספח ה1 לתצהירו של ירון מרקוס) בגין דמי תיווך ששילמה השוכרת לסוכנות בגין פעולת התיווך. מחקירתו עלה שבמקרה של פעולת תיווך של שכירות מקרקעין גובה הסוכנות דמי תיווך בגובה דמי שכירות עבור חודש אחד. הסכום בחשבונית כולל מע"מ, לאחר הנחה שניתנה לשוכרת שהייתה בגובה המע"מ שהיה עליה לשלם. לדבריו, דמי שכירות בגובה 8,000 ₪ לכל חודש שכירות הם דמי שכירות אשר משולמים בעסקאות שכירות בבתים המושכרים באזור בו מצוי המושכר. מי שחתום על החשבונית הוא מר עמית וויס. מר וויס הוא גם מי שסיכם את נושא שכר הטרחה. מר ממן לא הציג את טופס הזמנת שירות התיווך, אך העיד כי הוא זוכר שהיה מוסכם שדמי התיווך יהיו בגובה דמי שכירות של חודש + מע"מ. לדבריו, לא סביר שהשוכרת תשלם סכום אחר. לא זכר אם ראה את הסכם השכירות ולא ידע מי ניסח אותו;

2) מר ירון מרקוס, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כדלקמן;

(א) הוא ובן דודו אריה ניסחו את הסכם השכירות מאוגוסט 2008;

(ב) עם חתימת הסכם מימוש האופציה שולמה יתרת דמי השכירות שמעל 5,000 ₪ ישירות לאריה, כי זה מה שסוכם מראש, אך הוא לא היה עד לעברת כספים זו;

(ג) הכספים שולמו לאריה למרות שהוא לא היה צד לעניין מפני שהם נועדו לשינויים ותוספות שהשוכרת ביקשה לבצע במושכר בשנת מימוש האופציה. מאחר שאריה גר באיזור המושכר ומנוסה ממנו בתחום הנדל"ן, הסכים אריה לסייע לו בתור קרוב משפחה לטפל בכל העניינים הללו;

ד) אינו יודע כיצד חושב הסכום של 8,376 ₪ לחודש, מי שסיכם הסכומים הוא אריה, וייתכן שהשוכרת קיבלה הנחה;

ה) גם בתקופת ההסכם הראשון מאוגוסט 2008 היה על השוכרת לשלם בגין כל חודש שכירות את הסך 5,000 ₪ וסכום נוסף בסך 3,000 ₪, אך אין ברשותו כל מסמך שיכול להעיד על כך, מאחר שלא אמרו לו להביא ומפני שבשנה הראשונה לא היו בעיות;

ו) אינו זוכר אם ההשלמה שולמה בתשלום אחד או במספר תשלומים;

ז) זוכר בוודאות שהוא הוציא שני שיקים בסך 9,000 ₪ כל אחד, ומסר אותם לשוכרת תמורת חלקו בגינה, וסכום זה שייך להשלמה של ה-3,000 ₪;

ח) גם בשנת השכירות הראשונה הסיכום בנוגע להשלמה היה בעל פה, וזה כסף שניתן ביד והושקע בבית בשינויים שהשוכרת ביקשה כמו מעקה;

ט) כאשר נשאל לגבי נספח ב' לחוזה בו כתוב שהמשכירים יבנו מעקות, יתקינו תריסים ומטבח על חשבונם, השיב שעבודות אלו בוצעו מהכסף הזה, וכי זה הכסף ששולם מחשבונם;

י) הוא אישר שהתחייב לבנות פרגולות בחזית המושכר ומאחוריו, לאחר שהשוכרת ביקשה ממנו. הוא חתום על מהמסמך מיום 11.8.08 בו הוא התחייב לכך, אך אמר כי תוספות ושינויים אלו נבנו באמצעות כספי ההשלמה מ-5,000 ₪ ל-8,000 ₪;

י"א) אריה עובד בחברת טלפונים והוא עצמו מנהל עבודה בחברת בנייה וקבלן רשום;

י"ב) למרות שבחוזה האופציה סוכם כי יקוזזו 8,000 ₪ בשל המזגנים, הסכמה זו נבעה מטעות, מאחר והסכום כבר קוזז בתקופת השכירות הראשונה;

י"ג) אישר כי בשנה הראשונה קוזז סכום של 18,000 ₪ בשל הגינה, ולאחר מכן קוזז סכום נוסף של 8,000 ₪ בגין המזגנים. קיזוזים אלו נכתבו על ידי השוכרת באותו המסמך בזמנים שונים. המקור נמצא בידי השוכרת וברשותו רק צילום המסמך. מפני שהיה במסמך קיפול כאשר נכתבה ההערה בדבר קיזוז המזגן נוצר פס בצילום, אך העובדה שהאות ל' גלשה מעבר לפס מוכיחה כי מדובר באותו המסמך. הוא עשה טעות שלא ביקש ממנה לרשום את התאריך.

1. מר אריה מרקוס, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עולה כדלקמן;
   1. ייתכן שהוא הכין את טיוטת ההסכם הראשונה;
   2. הוא היה האיש מטעם המשכירים בשטח ומי שסיכם את דמי השכירות בסך 8,376 ₪ לחודש בתקופת האופציה יחד עם השוכרת ומר גוטרמן;
   3. הסכום גובש בטבלת תשלומים, היו מספר טיוטות והטבלה נכנסה לחוזה האופציה;
   4. שולם לו סכום של 46,500 עבור שינויים ותוספות במושכר בתקופת האופציה;
   5. גם בתקופה הראשונה היה פיצול בדמי השכירות, שהיו בגובה 8,000 ₪ לכל חודש שכירות. הסך 5,000 ₪ שולם לשוכרים כדמי שכירות והסך 3,000 ₪ שולם ישירות אליו לביצוע שינויים ותוספות במושכר, בהתאם לבקשת השוכרת ומר גוטרמן;
   6. אם השוכרת לא הייתה מבקשת לערוך שינויים במושכר, אז שכר הדירה לא היה נקבע ל-5,000 ₪ עבור תשלומים שוטפים, והוא היה גבוה יותר.
2. גב' דנה מרקוס, אשר הגישה תצהיר עדות ראשית. מעדותה עולה כדלקמן:
   1. בחוזה היו דברים שהוסכמו ונחתמו, אך לאחר מכן השוכרת ביקשה תוספות ושינויים שהיא לא הייתה חייבת לתת לה כמו מעקה נוסף, תריסים, תוספת בדק ומאחר ולא היה לה את הכסף לשלם עליהם היא סיפרה זאת לשוכרת ולרון בן זוגה;
   2. לא הייתה חייבת להתקין מעקה למדרגות, למרות שהתקנת המעקה שדרגה לה את הבית;
   3. השוכרת ומר גוטרמן נראו לה זוג נחמד. היא רצתה לשפר להם את איכות החיים במסגרת הכספים שהיו לה. אך הכספים בעבור השדרוגים לא היו חלק מדמי השכירות אלא עוד סכום שבסה"כ מבחינתה היווה את החבילה של 8,000 ₪, וסכום זה חולק בתקופת האופציה כמו בתקופת השכירות הראשונה;
   4. הגינה והשיפורים בבית נעשו לפי הדגם שכבר היה בבית;
   5. לגבי התוספות יש לשאול את ירון כי היא לא הייתה מעורבת בכך;
   6. הייתה טבלה מסודרת לגבי התוספות והשדרוגים;
   7. אם השוכרת לא הייתה דורשת שינויים ותוספות אז סכום דמי השכירות בחלק הראשון לא היה נקבע בגובה 5,000 ₪;
   8. אינה בקיאה בכל הנושא הכספי, ולכן אינה יודעת כיצד בוצע הקיזוז בעבור המזגנים ויש לשאול זאת את ירון ואריה;
   9. בחוזים נרשם 5,000 ₪ כדמי שכירות למרות שבפועל סוכם שישולמו 8,000 ₪, מפני שזה מה שסיכם אריה עם רון במעמד שהם היו.

12. מטעם השוכרת העידו העדים כדלקמן;

1. המהנדס מר איתן נעמן, אשר הגיש חוות דעת הנדסית בדבר ליקויי הבנייה במושכר. מעדותו עולה כדלקמן:
   • • 1. הוא תכנן לשוכרת ובן זוגה רון מפעל בצפת לפני כ-10 שנים ומאז הם שמרו על קשר. כאשר היו לשוכרת ולמר גוטרמן שאלות טכניות שקשורות לעבודה במפעל, היה נותן להם ייעוץ מקצועי תמורת תשלום;
       2. כתב בחוות דעת כי לבית יש אספקת חשמל של 16 אמפר בלבד מתוך הנחה שזה המצב אם אין טופס 4, אך לא בדק זאת מול חברת החשמל;
       3. כתב שבלוני הגז מוצבים בניגוד לחוק בגלל מיקומם, אך לא בדק טופס חברת הגז, וכי כתב הכל על פי מראה עיניים;
       4. הוא ביקר במושכר מספר פעמים, ובאחת מהן כאשר היו בו בעיות רטיבות, התבקש להציע פתרונות;
       5. לא ראה בעיה בכך שנתן לשוכרת חשבונית אחת ע"ס 5,000 ₪ ביום 10.1.09 והשנייה ע"ס 6,000 ₪ ביום 10.7.09, ולא ראה כל בעיה שכתב בחוות דעתו שביקר במושכר רק ביום 14.6.10.
2. מר רון גוטרמן אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עולה כדלקמן;
   • • 1. הוא בן זוגה של השוכרת;
       2. המהנדס נעמן הגיע מספר פעמים למושכר. בפעם הראשונה כדי לפתור את בעיית כניסת המים וכדי להגיע לסיכום חיובי בנושא עם המשכירים, ובפעם השנייה, מעט לפני תום תקופת האופציה, כאשר הם ביקשו לתבוע את המשכירים על הליקויים;
       3. הובטח להם כל פעם שיקבלו טופס אכלוס בקרוב, אך הוא לא התקבל במהלך התקופה בה התגוררו בנכס, והם סבלו מכך ברמת היום יום מפני שלא היה להם מספיק חשמל;
       4. לא הביא אינסטלאטור מיד כשהיה פיצוץ במרתף, מאחר וקיבל הבטחות ואמרו לו להמתין;
       5. הוא והשוכרת המשיכו להתגורר במושכר למרות כל הליקויים, כי לא הייתה להם ברירה, לא מצאו דירה באזור והייתה להם ילדה שהתחילה ללמוד בכיתה א';
       6. הוא שילם למשכירים במזומן וקיבל הנחה כיוון שהמשכירים סיפרו שהם אמורים לחגוג לביתם מסיבת בת מצווה ומצבם הכלכלי קשה, והם ביקשו שישולם להם במזומן אם זה אפשרי;
       7. השיק שהועבר לאריה מרקוס יועד למשכירים, אך הוא נכתב לפקודת אריה, ואריה התחייב לא להפקידו;
       8. לא חשבו ללכת לחברת הגז בקשר לליקוי במיקום בלוני הגז, מפני שלא ידעו מי חברת הגז;
       9. אישר כי בחשבון החשמל רשום שיש בדירה 3 פאזות כאשר כל פזה בעלת 25 אמפר, אך שזה לא מה שהיה מותקן בדירה.

3) השוכרת אשר הגישה תצהיר עדות ראשית. מעדותה עולה כדלקמן:

1. מעולם לא סירבה לאשר את כניסתם של מרקוס לבית בתיאום מראש, אלא שהודיעה להם כי היא אוסרת כניסה לבית בהיעדרה והיא מצפה שיתאמו איתה מועד בו היא נמצאת בארץ ובמושכר. אישרה שאינה שוהה בארץ לעיתים קרובות ביותר;
2. ביקשה אופציה להתגורר במושכר שישה חודשים למרות כל הליקויים, אך לא קיבלה אופציה נוספת. ביקשה זאת והמשיכה להתגורר במושכר משום שביתה עדיין לא היה מוכן והיא הייתה בחודשי הריון מתקדמים;
3. חתמה על כך שהכל בסדר במושכר מפני שהתחייבו לתקן את הליקויים ובגלל זה הסכימו שדמי השכירות יישארו בגובה 5,000 ₪ ולא יועלו;
4. דנה מרקוס הוציאה ממנה במרמה 4,000 ₪ מפני שהטעתה אותה לחשוב כי קיזוז המזגנים כבר נעשה, אך בהמשך הבינה שבלבלו אותה.

הסיכומים:

13. בסיכומים מטעם המשכירים חזרו המשכירים על טענותיהם בדבר גובה דמי השכירות וטענו בין היתר כדלקמן:

1. השוכרת לא התכחשה לעובדה שלא שילמה שכר דירה כפי הנקוב בסעיף 12 להסכם;
2. יש לדחות טענותיה לפיהן שילמה כביכול למר אריה מרקוס את שכר הדירה חלף התשלום המפורש בסעיף 12 לחוזה מפני שמדובר בטענות בעל פה כנגד מסמך בכתב ואין הם יכולות להתקבל;
3. סעיף 23 לחוזה קובע מפורשות כי כל הודעה בקשר להסכם זה או הנובעת ממנו תיעשה בכתב וכי חוק השכירות והשאילה תשל"א- 1971 לא יחול על השכירות לפי חוזה זה ולכן אין עסקינן במצב של בהפחתה זמנית וקצובה מדמי השכירות בשל פגם במושכר בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק.

14. בסיכומים מטעם השוכרת שבה השוכרת על טענותיה, וטענה בין היתר כדלקמן:

1. אין ליתן אמון בגרסת המשכירים מאחר ובשלב העדות טענו לראשונה כי גם בשנת השכירות הראשונה דמי השכירות עמדו על 8,000 ₪ ולא הציגו כל ראיה לכך;
2. לא הוצגה ראיה לכך שדמי השכירות בתקופת מימוש האופציה היו גבוהים מ-5,000 ₪ למרות שהמשכירים ואריה העידו כי נערכה טבלה מסודרת.

דיון ומסקנות:

תשלום דמי השכירות בתקופת האופציה;

15. מעיון בחומר הראיות סבור אני שבתקופת השכירות היו דמי השכירות בסך 8,000 ₪ לחודש, כאשר הסך 5,000 ₪ שולם ישירות למשכירים על חשבון דמי השכירות, ואילו הסך 3,000 ₪ היה קרן להבטחת ביצוע התיקונים והשיפורים במושכר. זאת מהנימוקים כדלקמן:

1) השוכרת שילמה לסוכנות התיווך דמי תיווך בגין פעולת התיווך את הסך 8,000 ₪, כשסכום זה כולל מע"מ, וזאת לאחר הנחה שסוכנות התיווך לקחה על עצמה את תשלום המע"מ. המתווך מר ממן העיד שסוכנות התיווך גובה דמי תיווך בגין עסקת שכירות בגובה דמי שכירות של חודש שכירות. שיעור זה של דמי התיווך מקובל וידוע, וניתן לומר שבהעדר ראייה אחרת, יש ידיעה שיפוטית על גובה דמי תיווך בגין עסקת שכירות;

2) המתווך העיד כי דמי השכירות לבתי מגורים דוגמת המושכר באזור בו מצוי המושכר הוא כ- 8,500 ₪;

3) בסעיף 3(ב) לחוזה השכירות הסכימו הצדדים על כך שניתנה לשוכרת אופציה לשכור את המושכר לשנה נוספת, אולם המשכירים יוכלו לדרוש סכום של 8,000 ₪ בתוספת עליית המדד מיום 15.8.08 בתוספת 4% כדמי שכירות לתקופת האופציה. עלייה כה דרמטית בדמי השכירות החודשיים ללא כל סיבה הנראית לעין או הרשומה בחוזה השכירות אומרת דרשני. יתירה מכך, העלאת דמי השכירות לא מותנית בביצוע העבודות הרשומות בנספח ב' לחוזה השכירות;

4) מנספח ב' לחוזה השכירות עולה שהצדדים יצאו מנקודת הנחה שכל העבודות שיש לבצע כתנאי למגורים אכן יבוצעו, ומהשלמת העבודות נגזרו דמי השכירות;

5) העברת הסך 36,000 ₪ לאחראי לביצוע העבודות מתקבלת על הדעת הן מצד השוכרים, שאינם צריכים לקבל לידיהם כספים אלו ולשלמם עבור העבודות, והן מצד השוכרת, שכן יש לה קרן שמורה להבטחת ביצוע העבודות.

16. לגבי תקופת האופציה סבור אני שדמי השכירות שהוסכמו היו בסך 8,376 ₪ כפי שהעיד מר אריה מרקוס, מהסיבות כדלקמן:

1) לא סביר שהמשכירים יפחיתו את דמי השכירות משנת השכירות הראשונה, לאחר שביצעו את כל התוספות והתיקונים שביקשו השוכרת ומר גוטרמן;

2) בהתאם לעדות השוכרת ומר גוטרמן הם רצו להמשיך ולהתגורר במושכר, מאחר וביתם אותו בנו במקום אחר היה באמצע עבודות הבנייה. בנוסף, בתם הקטנה הייתה בכתה א' והשוכרת הייתה בהריון, ולא רצו להתחיל לעבור דירות מגורים. דהיינו, השוכרת ומר גוטרמן לא היה במצב שיכלו להתווכח על גובה דמי השכירות בתקופת האופציה;

4) בסעיף 12 לחוזה האופציה התחייבה השוכרת להפקיד את דמי השכירות בחשבון הבנק של המשכירים בבנק לאומי. השוכרת מודה שמסרה שני שיקים לאריה מרקוס, האחד על הסך 35,500 ₪ לפקודת מר מרקוס והשני על הסך 11,000 ₪ לפקודת איש האלומיניום. השוכרת כאשת עסקים לא הייתה מוסרת את הכספים בניגוד להוראות החוזה, אלא אם הוסכם ביניהם שסכומים אלו מיועדים לביצוע שיפורים ותיקונים בהתאם לדרישת השוכרת ומר גוטרמן. הודאתה זו של השוכרת מהווה הודאת בעל דין כמשמעותה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומנית;

5) השוכרת ומר גוטרמן טוענים שהשוכרים ביקשו את הסך 46,500 ₪ מכיוון שטענו שהם עומדים לחגוג לביתם מסיבת בת-מצוה ואין להם כספים לחגוג מסיבה זו, ולכן נתנו שיקים אלו. טענה זו אין בידי לקבל מהסיבות כדלקמן:

(א) השוכרת לא הוכיחה שמצבם הכלכלי של המשכירים היה כה רע, והמשכירים לא נחקרו על כך;

(ב) ב"כ השוכרת לא חקר את המשכירים אודות ילדיהם וגילאי הילדים, כך שלא הוכח שלמשכירים הייתה באותה עת בת בגיל 12 או סמוך לגיל זה;

(ג) השוכרת נתנה את השיקים שלא על פי הוראות סעיף 12 לחוזה האופציה, ומנסה למצוא צידוקים להפרה זו;

(ד) מר אריה מרקוס העיד שקיבל את הכספים עבור תוספות ושיפורים אותם דרשה השוכרת.

6) אין מחלוקת שהשוכרת שילמה בתקופת האופציה סך של 61,500 ₪. גם אם אקבל טענת השוכרת ששילמה ביתר 4,000 ₪ עבור קיזוז מוטעה של המזגןף עדיין יוצא שהשוכרת שילמה את הסך 57,500 ₪, שהוא סכום גבוה יותר מדמי השכירות שנקבעו לשיטתה בחוזה האופציה. השוכרת לא סיפקה כל הסבר סביר מדוע שילמה סכום זה ביתר.

17. לאור האמור לעיל, סבור אני שהסך 46,500 ₪ שהעבירה השוכרת למר מרקוס לא שולמו כדמי שכירות, אלא עבור עניינים אחרים שהיו לשוכרת עם מר מרקוס.

18. גם אם טעיתי במסקנתי אודות גובה דמי השכירות בתקופת האופציה, סבור אני שבכל מקרה לא שילמה השוכרת את כל דמי השכירות בתקופת האופציה. כאמור בסעיף 12 לחוזה האופציה, היה על השוכרת לשלם למשכירים דמי שכירות בהפקדה לחשבון הבנק של המשכירים את הסכומים כדלקמן:

- את הסך 11,000 ₪ (לאחר קיזוז 4,000 ₪ עבור המזגנים) ביום 12.8.09;

- את הסך 11,000 ₪ (לאחר קיזוז 4,000 ₪ נוספים עבור המזגנים) ביום 13.11.09;

- את הסך 15,000 ₪ ביום 13.2.10;

- את הסך 15,000 ₪ ביום 13.5.10.

השוכרת שילמה למשכירים אך ורק את הסך 15,000 ₪ על חשבון דמי השכירות. טענתה ששילמה את דמי השכירות למר אריה מרקוס נדחתה לעיל. יתרת דמי השכירות שהיה על השוכרת לשלם בתקופת האופציה, בקיזוז הסך 8,000 ₪ הינה 37,000 ₪, ואת סכום זה על השוכרת לשלם למשכירים בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה 26.5.10 ועד ליום התשלום בפועל.

ההחזר עבור המזגנים:

19. טוענים המשכירים שעל השוכרת לשלם להם 8,000 ₪ בגין קיזוז מוטעה בעבור המזגנים. לטענת השוכרת הסכום אמור היה להתקזז מדמי השכירות בתקופת האופציה כאמור בהסכם, אך היא שילמה למשכירים בטעות סך של 4,000 ₪ מאחר והאחרונים הטעו אותה לחשוב כי הסכום כבר שולם לה בשנה הראשונה לשכירות אך אין הדבר נכון.

המשכירים הגישו קבלה החתומה על ידי הנתבעת שקיבלה את הסך 8,000 ₪ עבור המזגנים. על קבלה זו אין תאריך, אך אין מחלוקת שמדובר במסמך עליו חתמה השוכרת.

לאור חתימת השוכרת על מסמך זה ולאור טענת השוכרת ששילמה 4,000 ₪ עבור המזגנים, לא הוכיח כל צד את טענותיו, ואני דוחה את טענות הצדדים בעניין זה.

נזקי המשכירים בגין אי הצגת הנכס לשוכרים פוטנציאליים;

20. טוענים המשכירים שהשוכרת הפרה את התחייבותה לאפשר למשכירים להיכנס למושכר בכל זמן סביר בתוך 48 שעות מפניית המשכירים אליה בעניין זה. בכך גרמה להם השוכרת נזקים בסך 40,000 ₪ עד להגשת התביעה (5 חדשים X 8,000 ₪).

21. מעדותה של השוכרת עולה שאכן היו מקרים בהם ניסו לתאם עימה מועדים לביקור המושכר, אך מאחר והייתה פעמים רבות בחו"ל לא יכלה למלא אחר הוראות החוזה לאפשר ביקור במושכר בתוך 48 שעות. טענתה זו של השוכרת תמוהה, שכן גם מר גוטרמן התגורר עימה במושכר, והוא היה יכול להיות במושכר בעת הביקור של השוכרים או הרוכשים בפוטנציאליים.

22. למרות זאת יש לדחות את תביעת המשכירים בראש נזק זה, שכן עולה מהעדויות שלאחר שהשוכרת ומר גוטרמן פינו את המושכר, התגורר מר אריה מרקוס במושכר מספר חודשים, כך שהמשכירים יכולים היו לדרוש דמי שכירות ממר אריה מרקוס.

ריבת הצמדה וקנסות:

23. המשכירים תובעים מאת השוכרת את הסך 4,000 ₪ בגין ריבית, הצמדה וקנסות. סבור אני שיש לדחות תביעה זו מהסיבות כדלקמן:

1. המשכירים לא פירטו מהו הסכום שהוא ריבית והצמדה ומהו הסכום שהוא קנס;
2. הצדדים מודים שהיו ביניהם הסכמות שונות שטיבן לא הוברר. כן עולה שלא כל ההסכמות בגין דמי השכירות הועלו על הכתב. במקרה מעין זה אינני סבור שהמשכירים זכאים לרבית, הצמדה וקנסות.

פיצויים נוספים:

24. המשכירים תובעים את הסך 7,000 ₪ בגין עגמת נפש ופגיעה בזכות קניין, התרשלות ואדישות לנזקים בעת פיצוץ צינור מים.

25. סבור אני שיש לדחות את תביעת זו של המשכירים. המשכירים לא הגישו חוו"ד של מומחה אודות הנזקים שנגרמו להם בגין הפיצוץ בצינור המים. עגמת הנפש ופגיעה בזכות קניין להם הם טוענים יכולים היו להימנע אילו היו המשכירים דואגים לכך שכל ההסכמות של הצדדים היו נכללים בחוזה האופציה, ולא לרשום בחוזה האופציה אך ורק חלק מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים.

26. על כן, דוחה אני את תביעתם זו של המשכירים.

תיקונים וצבע לאחר עזיבת השוכרת:

27. המשכירים תובעים את הסך 9,000 ₪ עבור תיקונים וצבע לאחר עזיבת השוכרת. המשכירים לא הביאו כל ראיה אובייקטיבית על כך ששילמו סכום כלשהו עבור תיקונים וצבע שבוצעו במושכר לאחר עזיבת השוכרת את המושכר, ולכן יש לדחות תביעתם זו.

שכ"ט ייעוץ וייצוג משפטי:

28. המשכירים תובעים מאת השוכרת את הסך 25,000 ₪ בגין שכ"ט ייעוץ וייצוג משפטי. המשכירים לא הביאו כל ראיה על סכום זה. שכ"ט והוצאות משפט הם סעד שבסמכות בימ"ש ליתנו על פי שיקול דעתו.

גביית יתר של המשכירים בגובה 9,500 ₪ בתקופת מימוש האופצייה;

29. טוענת השוכרת ששילמה למשכירים סך של 9,500 ₪ ביתר בעבור תקופת השכירות השנייה, ועל המשכירים להשיב לה סכום זה. סבור אני שהמשכירה לא הוכיחה כי הסכום שולם ביתר ולא נתנה הסבר לשאלה מדוע שילמה סכומים עודפים מלכתחילה, למעט 4,000 ₪ אותם טענה ששילמה עבור המזגן, טענה אותה דחיתי לעיל. לפיכך דין הטענה בדבר קיזוז זה להידחות.

הנזקים האחרים להם טוענת השוכרת:

30. טוענת השוכרת כי על המשכירים לשלם סך של 20,000 ₪ כפיצוי בגין נזקים ישירים שנגרמו לרהיטים ושטיחים בעקבות חדירות מים לבית, לשלם לה סך של 6,000 ₪ בגין הוצאות חימום וקירור גבוהות במיוחד עקב אי התקנת התריסים בבית, לפצותה בסך של 28,800 ₪ בגין נזק שנגרם לארבעה ארונות קיר ובסך של 6,400 ₪ בגין נזק שנגרם למכשיר הליכון בגין פיצוץ צינור מים והצפת המרתף, וסך נוסף בגובה 25,000 ₪ בגין נזקים עקיפים, בזבוז זמן עבודה, אי נוחות ועגמת נפש שנגרמו לתובעת ולבני ביתה עקב מחדלי המשכירים להעמיד לרשותה בית ראוי למגורים. השוכרת לא הוכיחה את נזקיה אלו וחוות הדעת ההנדסית שהוגשה לא מוכיחה את הנזקים הנטענים.

השבת הפקדון:

31. השוכרת טענה כי על המשכירים להשיב לידיה את דמי הפיקדון בגובה 5,000 ₪ כאמור בהסכם. המשכירים טענו כי היה צורך לבצע במושכר תיקונים וצבע. השוכרת לא סתרה טיעונים אלו, ואף העידה כי ייתכן והשאירה חפצים השייכים לה במושכר כמו שטיח ומראה. העובדה שהשוכרת שכחה את המראה מעידה כי לא השיבה המושכר במצב חדש, צבוע ועם קירות חלקים כקבוע בהסכם. לפיכך איני סבור כי יש להורות על החזרת דמי הפיקדון.

הוצאות משפט:

32. מאחר והמשכירים הגישו תביעה מופרזת, אפסוק להם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד אך ורק על סכום זכייתם, שכן תביעתם והתביעה שכנגד שהגישה השוכרת נדונו במאוחד. פסיקת ההוצאות ושכ"ט על סכום הזכייה בלבד יהווה תמריץ לתובעים להגיש תביעות אמת ולא תביעות מופרזות ללא כל בסיס.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן:

1. התביעה שכנגד נדחית.
2. הנתבעת תשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן:
   1. את הסך 37,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.10) ועד ליום התשלום בפועל;
   2. את הוצאות המשפט בסך 1,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
   3. שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי התמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ב' שבט תשע"ג, 13 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.