הנתבעת בתא"ק 45880-05-10

התובעת בת.א. 2100-12-10

בפניי שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ושעניינן הסכם שכירות של נכס מסחרי, אשר המחלוקת שבין הצדדים מהותה סיום הקשר החוזי שביניהם.

1. הצדדים:

תא"ק 45880-05-10

התובעת, חברת עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן: "עוגן" או "התובעת"), הינה הבעלים של בניין ברח' הברזל 6 ברמת החייל, ת"א. התובעת השכירה את הקומה החמישית לנתבעת (להלן: "הנכס" או "המושכר"), חברת לים בע"מ (להלן: "לים" או "הנתבעת"). בתביעה שהוגשה ע"י עוגן נגד לים, בסדר דין מקוצר, תבעה עוגן מלים פיצויים מוסכמים בגין אי פינוי המושכר בהתאם להסכם (להלן: "ההסכם" או "הסכם השכירות").

ת"א 2100-12-10

בתיק זה הוגשה התביעה ע"י לים, אשר תבעה מעוגן פיצויים בגין הפרת הסכם השכירות, בגין ההפסדים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת ההסכם ע"י עוגן, שסירבה לממש את האופציה להארכת הסכם השכירות.

הדיון בשני התיקים אוחד, שכן שניהם עוסקים באותו הסכם שכירות ובין אותם הצדדים.

2. רקע כללי:

הנתבעת שכרה את הנכס לתקופה של כ-7 שנים. כאשר חוזה השכירות האחרון שנחתם הינו מיום 7.2.2008 (נספח א' לכתב התביעה של לים). מלכתחילה נחתם הסכם השכירות עם קבוצת B.M.C (להלן: " B.M.C") זכויותיה של B.M.C הומחו ביום 31.3.2009 לעוגן, ומתוקף המחאת זכויות אלו קיבלה עוגן את הזכויות הנובעות מהסכם השכירות אשר מלכתחילה נחתם בין B.M.C ללים.

הסכם השכירות נחתם כאמור ביום 7.2.2008. בהתאם לסעיף 5.1 נמסרה חזקה ללים כבר ביום 1.1.2008. בהתאם לסעיף 5.2 להסכם השכירות, תקופת השכירות אמורה להסתיים בתום 24 חודשים ממועד מסירת החזקה, דהיינו עד ליום 31.12.2009. סעיף 5.3 מקנה לשוכר, דהיינו ללים, תקופת אופציה נוספת כמפורט בהסכם ובהתאם לתנאים המפורטים בו.

בפועל, טענה לים, כי היא ביקשה לממש את האופציה, ומאידך, טענה עוגן כי ההודעה על מימוש האופציה לא נשלחה במועד ובהתאם לתנאי ההסכם. לים שלחה הודעה על כוונתה לממש את האופציה במועד מאוחר מזה הקבוע בהסכם, עוגן הודיעה שאיננה מקבלת את ההודעה על מימוש האופציה. לאחר שלים הודיעה שלא תפנה את המושכר, עוגן הגישה תביעה לפינוי המושכר כנגד לים בתא"ק 35601-11-09 (להלן: "תביעת הפינוי"). בתביעת הפינוי הצדדים הגיעו להסכמה, לפיה תפנה לים את המושכר עד ליום 30.6.2010, דהיינו כחצי שנה לאחר תום הסכם השכירות ללא מימוש האופציה, אך לפני תום תקופת השכירות שנקבעה באופציה. בהתאם להסכמה זו שקיבלה תוקף של פסק דין, פינתה לים את המושכר במועד שנקבע. הצדדים הגישו תביעות כספיות הדדיות האחד כנגד השני בגין הפרת הסכם השכירות.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת מימוש האופציה, אשר כפועל יוצא ממנה קיימת מחלוקת גם לגבי מועד סיום ההתקשרות החוזית שבין הצדדים. על רקע מחלוקת זו, הגישה עוגן תביעה לפיצוי מוסכם כנגד לים בטענה שלים לא פינתה את המושכר במועד שנקבע בהסכם. לים לעומתה, הגישה תביעה לפיצויים בגין הפרת ההסכם, בטענה שהתנהלות עוגן אשר מנעה מלים את מימוש האופציה מהווה הפרת ההסכם וכי הפרה זו גרמה לה הוצאות מיותרות.

תמצית טיעוני הצדדים:

3. תמצית טיעוני עוגן: (התובעת בתיק 45880-05-10 והנתבעת בתיק 2100-12-10):

לטענת עוגן, הסכם השכירות הקובע את מערכת היחסים שבין הצדדים הוא ההסכם שנחתם ביום 7.2.2008, אשר סעיף 5 שבו מתייחס לתקופת ההסכם בכלל ולתקופת האופציה בפרט (סעיף 5.3 להסכם השכירות מתייחס לתקופת האופציה). תקופת השכירות, בהתאם להסכם, הייתה החל מיום 1.1.2008 ועד ליום 31.12.2009 (סע' 5.1 ו- 5.2 להסכם).

סעיף 5.3 להסכם מקנה לשוכר, דהיינו ללים, את האופציה להאריך את תקופת השכירות עד ליום 10.7.2012 בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם. סעיף 5.3 קובע כדלקמן:

"לשוכר מוקנית אופציה לתקופה קצובה כמפורט להלן להארכת תקופת השכירות (להלן: "תקופת האופציה"), ובלבד שהתקיימו התנאים המפורטים להלן:

א. הודעה על מימוש האופציה ניתנה ע"י השוכר למשכיר בכתב לפחות 120 ימים לפני תום תקופת השכירות.

ב. ....."

דהיינו, על מנת לממש את האופציה, יש לעמוד בתנאים המפורטים בהסכם. ההסכם קובע כי על השוכר להודיע בכתב לפחות 120 ימים לפני תום תקופת השכירות על רצונו לממש את האופציה. במקרה הנדון, היה על לים להודיע לעוגן עד ליום 2.9.2009 על רצונה לממש את האופציה.

אין מחלוקת, לטענתה, כי הודעה כזו בכתב לא נשלחה לעוגן. ההודעה הראשונה שנשלחה לעוגן הייתה ביום 19.10.09, דהיינו 47 יום לאחר שהאופציה כבר פקעה. כלומר, לא נשלחה הודעה במועד שנקבע בהסכם. עוגן מיהרה והשיבה ללים כבר ביום 20.10.2009, כי היא מסרבת לקבל את ההודעה המאוחרת לאחר שהאופציה למעשה כבר פקעה. תגובתה של לים הייתה בהודעה, לפיה אין בכוונתה לפנות את המושכר. בעקבות כך, כאמור, הגישה עוגן את תביעת הפינוי ביום 30.11.2009 בתא"ק 35601-11-09, אשר בה הגיעו הצדדים להסכמה לפיה פונה המושכר ביום 30.6.2010.

4. לטענת עוגן, לים הפרה את הסכם השכירות בכך שפינתה את המושכר חצי שנה לאחר המועד שנקבע בהסכם. פינוי המושכר באיחור ובניגוד לתנאי ההסכם, מקנים למשכיר זכות לקבלת פיצוי מוסכם כפי שנקבע בסעיף 13.5 להסכם, הקובע כדלקמן:

"השוכר מתחייב כי אם לא יפנה את המושכר בהתאם לאמור בסעיף 13.1 לעיל, ישלם למשכיר בגין התקופה שבין מועד פינוי המושכר לבין מועד פינויו בפועל סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות, וזאת בגין כל חודש של פיגור בפינוי ו/או חלק יחסי מהסכום האמור. השוכר מצהיר כי סכום זה נקבע והוסכם בין הצדדים כדמי נזק קבועים ומוסכמים מראש אשר הוערכו ע"י הצדדים בשיקול דעת ומראש כסכום הנזק הסביר הנגרם למשכיר עקב אי פינוי המושכר במועד פינוי המושכר."

בהתאם לסעיף זה, זכאית התובעת לתשלום דמי שכירות לתקופה של ששת החודשים שבין המועד בו אמור היה הסכם השכירות להסתיים לבין המועד בו פינתה לים את המושכר בפועל. דמי השכירות בגין שלושה חודשי שכירות היה 92,912 ₪ ובגין 2 תקופות הגיע לסכום של 185,824 ₪. סכום זה יש לשלש בהתאם לסעיף 13.5 להסכם, כך שעוגן זכאית לתשלום בסך 557,472 ₪. מסכום זה יש לקזז סך של 92,912 ₪ ששולמו על ידי לים ביום 29.4.2010. בסך הכול העמידה עוגן את תביעתה על סך של 464,560 ₪.

5. לים לא מימשה את האופציה במועד ומכאן שהסכם השכירות עמה הסתיים ביום 31.12.2009. משלא פינתה לים את המושכר במועד זה, הרי שהפרה היא את ההסכם שבין הצדדים. בהתאם להסכם, הפיצוי בגין הפרה זו הינו שילוש דמי השכירות בגין התקופה בה שהתה לים בנכס לאחר מועד סיום ההסכם, כאמור.

6. יש לדחות את טענת לים, לפיה עוגן קיבלה הודעה בפועל על רצונה של לים לממש את האופציה הן בשיחות שהיו לבעלי תפקידים בעוגן עם בעלי תפקידים בלים, והן לאור פעולות השבחה שביצעה לים במושכר ואשר מעידות על רצונה להמשיך ולהשתמש בו בתקופת האופציה. ההסכם דורש הודעה מפורשת בכתב וקובע את המועד להגשת הודעה שכזו ועוגן לא הייתה אמורה להסיק מסקנות מפעולות כאלה או אחרות של לים במושכר. יש להוסיף ולציין כי לים לא זימנה לעדות את אותם בעלי תפקידים ובמיוחד את מר חיים לביא, איתם נוהלו השיחות שכביכול הוסכם בהן על מימוש האופציה. בנסיבות אלו, אין לראות את לים כמי שמימשה את האופציה.

7. הוראות ההסכם לגבי מימוש האופציה הינן מהותיות ויש לתת להן את מלוא הנפקות המשפטית. ללא ההודעה בכתב ובמועד, כנדרש בהסכם, לא ידעה למעשה עוגן מה הוא רצונה הסופי של לים. התוצאה הייתה יכולה להיות שעוגן הייתה מוצאת את עצמה בסוף תקופת השכירות ללא שוכר, שכן לים הייתה יכולה לעזוב את הנכס לאחר שלא הודיעה על מימוש האופציה.

לחלופין, יכול היה להיווצר מצב בו הייתה משכירה עוגן את הנכס לשוכר חדש, מאחר ולא קיבלה הודעה ואז הייתה ממשיכה לים להשתמש בנכס והייתה גורמת למחלוקת בין עוגן לשוכר החדש. מכאן החשיבות הרבה בהודעה מסודרת, במועד שנקבע ובהתאם להוראות ההסכם. משלא נתקבלה הודעה כזו, הרי שאין לראות את לים כמי שמימשה את האופציה.

8. לעניין התביעה בת"א 2100-12-10 טענה עוגן כדלקמן:

מדובר בתביעת סרק, שבאה כדי לאזן את התביעה שהוגשה ע"י עוגן. אילו סברה לים, כי יש לה זכויות בנכס מכוח האופציה, לא הייתה צריכה להסכים להסכם הפשרה בתביעת הפינוי.

לים פינתה את הנכס מרצון ואינה זכאית לכל פיצוי בגין פינויו. מעבר לכך, הרי גם אם הייתה לים מממשת את תקופת האופציה היו לה הוצאות בגין פינוי הנכס כשנתיים לאחר מכן. כך שהקדמת הוצאות הפינוי לא גרמה לנזק, בוודאי לא לנזק הנתבע.

לעניין גובה הנזק, הרי שבמסגרת הנזק הנתבע מפורטים מיטלטלין שנרכשו עבור המושכר החדש, אשר לים לא הוכיחה כי נקנו כתוצאה מאילוץ ע"י עוגן להשארת המיטלטלין הקודמים בנכס. לאור האמור לעיל, יש לדחות את תביעת לים.

9. תמצית טיעוני לים:

תא"ק 45880-05-10:

לטענת לים, עוגן ידעה על רצונה לממש את האופציה, בין הצדדים הייתה הידברות ספציפית וממוקדת בעניין זה. בעקבות הידברות זו ובידיעתה של עוגן, נטלה על עצמה לים הוצאות כבדות, לרבות העתקת מחלקת המחשוב למושכר על צוות עובדיו והציוד הרב. במסגרת הידברות זו שבין הצדדים הייתה התדיינות על תוספת של מקומות חניה, פיצול לוחות החשמל וכדומה. מגעים אלה שבין הצדדים גרמו לכך שהתייתר למעשה הצורך במתן הודעה פורמלית בכתב על מימוש האופציה.

למרות האמור לעיל, ולמען הזהירות בלבד, הוציאה לים בחודש אוקטובר 2009 תזכורת בגין הארכת האופציה. למרות ההסכמות שהיו בין הצדדים, טענה עוגן כי מאחר ולא קיבלה הודעה פורמלית במועד הקבוע בהסכם, אין היא מוכנה להאריך את ההסכם.

10. טענתה של עוגן על כי לא קיבלה הודעה על רצונה של לים לממש את האופציה, לוקה בחוסר תום לב. עוגן הייתה מודעת לכך שלים מעוניינת לממש את האופציה, הן לאור ההידברויות שהיו בין הצדדים בע"פ, והן לאור התנהלותה המעשית של לים שהעידה על כוונה להמשיך ולעשות שימוש במושכר. הדרישה הפורמאליסטית של עוגן איננה עומדת בנורמות הקיימות בביצוע הסכמים ובמיוחד בדרישת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים.

11. לים טוענת למניעות, זאת לאור ההסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין בתא"ק 35601-11-09, תביעת הפינוי שהגישה עוגן נגד לים. בנובמבר 2009 הגישה עוגן תביעת פינוי כנגד לים. הצדדים הגיעו להסכמה, כי לים תמשיך לשבת במושכר עד ליום 30.6.2010 תמורת תשלום דמי השכירות בהתאם להסכם שהיה בין הצדדים. לים פינתה את המושכר במועד בהתאם להסכמה זו ושילמה את דמי השכירות במועדם. לאור האמור לעיל, לא יכולה לתבוע עוגן פיצויים בגין אי פינוי המושכר במועד, או לתבוע פיצוי על נזקים שנגרמו לה עבור התקופה בה ישבה לים במושכר על פי דין ומכוח הסכמת הצדדים.

לו הייתה לים מודעת לכך, כי בכוונת עוגן להגיש כנגדה תביעה על סך של כחצי מיליון ₪ בגין תקופת השכירות שמיום 01.01.2010 ועד ליום 30.6.2010, לא הייתה מסכימה להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתיק הפינוי, אלא הייתה ממשיכה לנהל את התיק, שכן היו לה טענות הגנה טובות והסכמתה להסדר הפשרה נבעה משיקולי עלות והרצון לקצר הליכים ומחשש לחשיפה כספית מיותרת. לו הייתה יודעת לים, כי אין בהסכמה זו משום מניעת החשיפה להוצאה כספית נוספת ולמניעת ההליכים המשפטיים, לא הייתה נותנת את הסכמתה להסדר הפשרה.

יש לראות בקבלת דמי השכירות ע"י עוגן כהסכמה להחזקתה של לים במושכר כדין.

12. זכות האופציה:

דרישת עוגן לקבלת הודעה בכתב על רצון לים לממש את האופציה הנה בבחינת עמידה דווקנית על זכות, העולה כדי חוסר תום לב (סעיף 36 לסיכומי לים). מטרת ההודעה בכתב, הנה ליידע את הצד השני על הכוונה לממש את האופציה. כאשר מידע זה מועבר לצד השני הן בהתנהגות והן בשיחות בע"פ, הרי שהמטרה הושגה ואין משמעות מהותית להודעה בכתב ולמועד בו נשלחה. לים מצטטת מספר פסקי דין הדנים בסוגיה זו במקרים דומים מהם ניתן ללמוד, כי דרישת הכתב היא למעשה ראייתית בלבד ואין לתת לה נפקות מהותית הקובעת את גורל העסקה.

דרישתה הדווקנית של עוגן לגבי המסמך בכתב, עומדת בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים, הדורש ביצוע חוזה בתום לב.

13. תביעה קנטרנית:

מטרתה של עוגן הייתה לשפר את תנאי השכירות והיא ביקשה לנצל את האיחור השולי במתן הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה, לשיפור התנאים המסחריים שנקבעו בהסכם השכירות כפי שעולה מנספח ד' לתצהיר עדות ראשית מטעם עוגן. עוגן הציעה ללים לחדש את הסכם השכירות שישה ימים לאחר ששלחה הודעת ביטול, אך בתנאים שונים, דהיינו בתנאים טובים יותר עבור עוגן.

14. אי הבאת עדים ואי חקירת העד מטעם לים:

עוגן לא זימנה לעדות עד מטעמה, את מי שלמעשה ניהל את כל ההידברויות עם לים, מר גיא באומל (להלן: "מר באומל"), אלא מי שהעיד מטעמה היה מנכ"ל החברה שלא היה לו קשר ישיר עם לים והדבר אומר דרשני. עוגן אמנם ניסתה להמעיט במעמדו של מר באומל, אך בפועל הוא היה זה שניהל את המשא ומתן עם לים מטעם עוגן וקבע את תנאיו. יש לייחס לכך את המשמעות המשפטית, כפי שנקבע ע"י המלומד קדמי, דהיינו שהימנעות מהבאת ראיה פועלת לחובת הנמנע מהבאת אותה ראיה (מתוך הסיכומים של לים בסעיף 50).

לאור כל הטעמים שפורטו לעיל, לטענתה, יש לדחות את תביעת עוגן כנגד לים.

15. תביעת לים כנגד עוגן : (ת.א. 2100-12-10)

יש לקבל את תביעת לים לגבי ההוצאות המיותרות שנגרמו לה כתוצאה מהתנהלותה הקלוקלת של עוגן. ללים נגרמו הוצאות מיותרות שפורטו בהרחבה בסעיפים 23-26 לתצהירי עדות ראשית מטעמה. עוגן נמנעה מלחקור את העד מטעם לים בעניין זה, ולכן יש לקבל את פירוט הנזקים כפי שפורט.

נזקים אלה נבעו מכך שלים, אשר הייתה סבורה שהיא עומדת להישאר במושכר לתקופה נוספת, ביצעה שינויים ושיפורים חודשים ספורים לפני תום מועד השכירות, ואשר לא הייתה מבצעת לו הייתה יודעת שהיא עומדת לעזוב את המושכר. כמו כן, לין שכרה מקומות חניה נוספים מסיבה זו. בנוסף, לים העבירה את כל מחלקת המחשוב שלה למושכר, דבר שלא הייתה עושה לו הייתה יודעת שהיא עומדת לעזוב אותו. בנוסף, נגרמו ללים הוצאות הובלה מיותרות.

לאור האמור לעיל, לטענת לים, יש לקבל את תביעת לים כנגד עוגן, אשר עומדת על סך של 1,077,069 ₪ , ולדחות את תביעת עוגן כנגד לים.

16. דיון:

המחלוקת העיקרית והמהותית שבין הצדדים מתמקדת למעשה בשאלת הנפקות המשפטית שיש לייחס לתנאי הסכם השכירות הקובעים את דרישת ההודעה בכתב על הרצון לממש את האופציה ועל המועד בו יש לשלוח הודעה זו. המחלוקות הנוספות הינן תולדות של מחלוקת זו כפי שיפורט בהמשך .

בין הצדדים נחתם הסכם שכירות, אשר תקופת השכירות בו נקבעה עד ליום 31.12.2009 (להלן: "תקופת השכירות"). ההסכם קבע אופציה להמשך הסכם השכירות וזאת עד ליום 10.07.12 (להלן: "תקופת האופציה").

אחד התנאים הקבועים בהסכם לצורך מימוש האופציה הוא הודעה בכתב של 120 יום לפני מועד סיום ההסכם (סע' 5.3 להסכם). דהיינו, במקרה הנדון, ההודעה בכתב הייתה צריכה להישלח עד ליום 2.9.2009. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הודעה שכזו נשלחה רק ביום 19.10.2009 (נספח ב' לתצהיר עדות של מר אברהם פאר). כמו כן, אין מחלוקת בין הצדדים, כי היו ביניהם הידברויות בע"פ לגבי מימוש האופציה.

לטענת עוגן, דרישת הכתב הינה מהותית ולא ניתן למשש את האופציה אם לא ניתנה הודעה מפורשת בכתב ובמועד. לעומתה, טוענת לים, כי מדובר בדרישה שיש לתת לה נפקות ראייתית בלבד, ומשהושגה המטרה של יידוע המשכירה (עוגן) על הכוונה לממש את האופציה, הרי שאין משמעות לדרישה דווקנית שכזו. ביצוע ההסכם והתנהלות הצדדים לאחר כריתתו נבחנים בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), ולענייננו אתמקד בהוראות סעיף 39 לחוק.

17. תום לב – סעיף 39 לחוק החוזים:

סעיף 39 לחוק החוזים קובע את העיקרון המנחה על פיו נבדקת התנהלות הצדדים בביצוע הסכם שנכרת ביניהם, והכוונה כמובן לעיקרון תום הלב.

מפאת חשיבותו יובא הסעיף כלשונו:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

לעיתים, עיקרון תום הלב גובר על תנאים כתובים בהסכם, כאשר עולה שהתנהלות הוגנת בין הצדדים איננה תואמת את הפעלתם הדווקנית של אותם תנאים. יחד עם זאת, העיקרון הבסיסי עליו מושתתים היחסים החוזיים שבין הצדדים הוא כי התנאים שהצדדים קבעו בהסכם הם אלו שאמורים לנהל ולקבוע את מערכת היחסים ביניהם.

קיימת פסיקה רבה המתייחסת לסוגיה זו – עיקרון תום הלב בביצוע חוזה. אזכיר את דברי כב' הנשיא (כתוארו דאז) א'. ברק ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, בעמ' 275:

"תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן – חוק החוזים) הוא עיקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים [53], בעמ' 708). הוא חל בגדריו של כל דין. "מצודתו פרושה... על כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז [54], בעמ' 742). הוא מבטא עקרון התנהגות "לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 566/81 עמרני נ' בית הדין הרבני הגדול [55], בעמ' 10). עקרון תום-הלב אינו מוגבל לחוזים או לחיובים. זהו עקרון יסוד החולש על כל תחומי המשפט (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו [56], בעמ' 687) (ההדגשות במקור- ח.ק.)".

וכן ראו דברי הנשיא ברק (כתוארו דאז) בע"א 6370/00, קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, בפסקה 9:

"הוראה זו...מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות...היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה; היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם- אדם...תום הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים".

דבריו של כב' השופט זמיר בע"א 4839/02 גנז נ' כץ, מח(4) 749 (בפסקה 7), יפים גם הם לענייננו:

"חוסר תום לב הוא מושג עמום וגמיש. לכן אין קושי למתוח את הגבול של תום הלב באמצעות חובת ההגינות, באופן שיטשטש את הגבול של עילות אחרות, אך אסור שמקרה קשה ישבש את הדין. אחרת נמצא עד מהרה שתום הלב מתפשט כמו גידול פרא ומאיים על היציבות של דיני החוזים ועל העקרון של חופש החוזים".

עקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים, הינו למעשה מעין סעיף הנוסף לכל הסכם והסכם במצוות המחוקק והקובע כי יש לקיים את ההסכם בהגינות. הוראה זו שזורה כחוט השני בין כל מרכיבי ההסכם, על מנת שהמטרה לשמה נחתם ההסכם תושג בדרך נאותה וראויה. לעיתים, התביעה לביצוע טכני - דווקני של סעיף זה או אחר בהסכם, אינה עומדת במבחן תום הלב. במקרה כזה, הוראת סעיף 39 לחוק החוזים – אשר כאמור, יש לראותו כסעיף מחייב בכל הסכם והסכם – יוצרת את התשתית, מכוחה ניתן לעשות שינויים מתאימים בדרכי הביצוע של החוזה, על מנת שהצדדים לחוזה ישיגו את המטרה לשמה נחתם – אך זאת בדרך מקובלת ובתום לב. יחד עם זאת, הסמכות המוקנית לכאורה מכוח סעיף 39, לעשות שינויים בדרך ביצוע החוזה, הינה כלי ,אשר יש לעשות בו שימוש במשורה . דרך המלך הייתה ונשארה ביצוע ההסכם ככתבו וכלשונו. כל מקרה יש לבדוק על כן לגופו, בנסיבות המיוחדות לו ותוך מתן משקל למיהות הישויות המהוות את הצדדים לו.

18. בענייננו, ההסכם הנדון נחתם בין שתי חברות מסחריות האמונות על התנהלות עסקית הכוללת עריכת הסכמים וביצועם. דרישת ההודעה בכתב ובמועד על הכוונה למימוש האופציה כתובה בצורה ברורה ומפורשת בהסכם. מדובר בדרישה פשוטה וקלה לביצוע. לא ניתנה הנמקה המניחה את הדעת מדוע הוראה זו לא בוצעה במועדה, כתבה כלשונה. מאידך, לא ברור מדוע עוגן לא פנתה לוודא אם בכוונת לים לממש את האופציה אם לאו, במיוחד לאור ההידברויות שהיו בין הצדדים. נכון שעוגן לא הייתה מחויבת לפנות ללים, אך זהו בדיוק המקום בו עקרון תום הלב מטיל על הצדדים התנהלות נוספת, לזו המפורשת בהסכם.

19. בפסיקה יש התייחסות ספציפית לנושא מימוש אופציה, כפי שיפורט להלן במספר דוגמאות:

לעניין הפעלתה של אופציה כבר נקבע בע"א 163/84 מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ"ד לח(4)1, בעמ' 7 מפי כב' השופט ד'. לוין כך:

"הפעלתה של אופציה ושיכלולה לדרגת חוזה, המחייב הן את המציע והן את הניצע, חייבת להיעשות על-ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה (ראה למשל: 396( 1964,rochester and san francisco) D . 2Am. Jur17, והשווה לסעיף 11 לחוק החוזים: "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה, כמוהו כהצעה חדשה").

בהתעורר מחלוקת בנוגע לדרך קיבול האופציה יעמוד בית המשפט על כוונת הצדדים מתוך לשון תנאי האופציה ועל-פי נסיבות נתינתה: In the determination of the meaning of the provisions of an" Option contract with regard to notice of acceptance, a count Should ascertain the intent of the parties in the light of the"...language used and surrounding circumstances ( am. Jur., supraוהשווה עם סעיף 25(א) לחוק החוזים, הקובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות")".

וכן ראו דברי כב' השופט מלץ בע"א 798/88 אריק מימון נ' שרה שטיינברג, פ"מ מח(3) 529, בעמ' 535:

"מעצם טיבו של חוזה אופציה, נקשר אחד הצדדים מבחינתו לחוזה שיכול להיות מחייב בכפוף לרצונו או לחוסר רצונו של הצד האחר. הצד שהאופציה עומדת לרשותו צריך למלא בדייקנות ובקפדנות אחר הדרישות ההסכמיות למימושה (ראה לעניין טיבו של חוזה אופציה:ו ס' דויטש, "הצעה בלתי חוזרת ואופציה: האמנם סמנטיקה בלבד" עיוני משפט יב (תשמ"ז) 275)".

20. יישום החוק ברוח עקרונות הפסיקה, כפי שפורט לעיל, מביא אותי למסקנה כי במקרה הנדון, כאשר אנו עומדים על כוונת הצדדים מתוך לשון ההסכם בכלל, וסעיף תקופת האופציה בפרט, ומתוך הנסיבות הקשורות בקיום ההסכם, ניתן לומר, כי שני הצדדים לא ניהלו את מערכת היחסים ביניהם, לפחות לעניין מימוש האופציה, בדרך המלך אלא בחרו בדרך עקלקלה, כל אחד לכיוונו הוא.

אני מקבלת את טענת התובעת – עוגן, שיש חשיבות לקבלת ההודעה בכתב ובמועד. אני אף מקבלת את טענתה, כי כל עוד לא התקבלה הודעה במועד הייתה יכולה לים להתנער מהמחויבות להמשך תקופת השכירות ולהביא למצב שהנכס לא היה מושכר, שכן עוגן לא הייתה דואגת לשוכר חדש לאור הידברויות שהיו בין הצדדים בע"פ.

הפתרון לכך מצוי כמובן בבדיקה ישירה של עוגן על כוונותיה של לים, בדיקה שלא נעשתה ואני מניחה מהסיבה שעוגן, מסיבות מסחריות, העדיפה להביא לסיום את ההסכם הקיים בין הצדדים. יחד עם זאת, לא מצאתי הסבר שמצדיק את התנהלותה של לים, אשר לא שלחה הודעה במועד, כפי שההסכם דורש. למעשה קיים כשל בהתנהלות שני הצדדים. בנסיבות המקרה הנדון כפי שפורטו לעיל, ובמיוחד לאור היות ההוראה למתן ההודעה בכתב במועד שנקבע הוראה קלה ופשוטה שנקבעה בין שתי חברות מסחריות האמונות על "הבנת הנקרא" וביצועו, הרי שלעניין מימוש האופציה הכשל בהתנהלות הצדדים פועל לרעתה של לים, דהיינו עוגן הייתה רשאית שלא להמשיך את תקופת השכירות בהתאם לסעיף האופציה. לעניין קביעת הפיצויים ובמיוחד הפיצויים המוסכמים הכשל בהתנהלות הצדדים פועל לרעת עוגן כפי שיפורט להלן. למסקנה זו הגעתי עקב החלת עקרון תום הלב על שני הצדדים בעת ביצוע ההסכם שביניהם.

21. פיצויים מוסכמים:

התביעה הנדונה הינה, למעשה, תשלום פיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד. לעניין זה טוענת לים, כי אף אם בהמ"ש ימצא, לאחר שמיעת כל הראיות, שאין בטענות לים בדבר המשך שימושה במושכר מעבר ליום 31.12.09 דבר, יש להשתמש בסמכות המוקנית לבהמ"ש בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים- תרופות") ולהפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים- תרופות (סע' 20-21 לבקשת רשות להגן).

סעיף 15(א) לחוק החוזים- תרופות קובע כך:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

לא אחת נזקקו בתי-המשפט לשאלת הפחתת פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה. בע"א 313/85

קור נ' דיין ואח', פ"ד מא(4) 151, בעמ' 159, סיכם עניין זה כב' הנשיא (כתוארו דאז) שמגר: ב

"כפי שציינו בעבר (ע"א 707/78, 713, בעמ' 800, וע"א 630/84, בעמ' 588), המבחן לפי סעיף 15(א) סיפא לא ייעשה על-פי הנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, ואין זה מעלה ואין זה מוריד, אם בפועל לא נגרם נזק כלשהו או אם נגרם נזק העולה על השיעור המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך; השאלה היא, אם הפיצויים נקבעו תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מן הסוג שאירעה בפועל (ע"א 126/84, בעמ' 628; ע"א 533/81, בעמ' 557; ע"א 79/80, בעמ' 168)".

לענייננו, סעיף הפיצויים המוסכמים מצוי בהוראת סעיף 13.5 להסכם השכירות, הקובע כך:

"השוכר מתחייב כי אם לא יפנה את המושכר בהתאם לאמור בסעיף 13.1 לעיל, ישלם למשכיר בגין התקופה שבין מועד פינוי המושכר לבין מועד פינויו בפועל סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות, וזאת בגין כל חודש של פיגור בפינוי ו/או חלק יחסי מהסכום האמור...".

לטענת עוגן, בהתאם לסעיף 13.5 לעיל, חייבת לים לשלם לה בגין התקופה מיום 01.01.2010 ועד יום 30.06.10 (המועד בו פונה המושכר בפועל), דמי שכירות מוגברים, שהם שילוש דמי השכירות החוזיים הרגילים.

בהתאם לחישוב שערכה עוגן, ומאחר וביום 29.04.10 או בסמוך לו, שילמה לים 92,912 ש"ח (סכום דמי השכירות הרגילים לרבעון), הרי שלטענתה, חייבת לה לים ליום הגשת התביעה סך של 464,560 ₪.

מנגד, טוענת לים, כי גם בהנחה ועוגן צודקת ומגיעים לה פיצויים בסך של דמי שכירות חודשיים פי שלוש לכל חודש איחור בפינוי, הרי סך תביעתה היה צריך לעמוד על 342,812 ₪, שהרי דמי השכירות האחרונים ע"פ הסכם השכירות עמדו על סך 64.38 ₪ למ"ר לחודש X 376 מ"ר X 6 חד' X 3 = 435,724 ₪ ובקיזוז 92,912 ₪ ששולמו = 342,812 ₪ סך הכול (סע' 19 לתצהיר עדות אברהם פאר מטעם הנתבעת).

22. בנוסף, טוענת לים, 300% העלאה בדמי שכירות במקרה של אי פינוי במועד איננו משקף פיצוי, אלא עונש. הפיצויים המוסכמים הינם ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. לטענתה, גם אם הייתה העלאה בפועל של 15% בדמי השכירות (שניתן היה לכאורה לצפותה), הרי סך הפיצוי שיכול היה להגיע לעוגן עומד על סך של 21,786 ₪, ולא כפי שדורשת עוגן (סע' 20 לתצהיר עדות אברהם פאר מטעם הנתבעת).

23. לעניין גובה הפיצויים המוסכמים אשר תובעת עוגן מלים, אני מסכימה עם לים, כי תוספת של 200% בדמי השכירות במקרה של אי פינוי המושכר במועד, איננה עומדת בקריטריונים כפי שנקבעו בחקיקה ובהתאם להלכה הפסוקה. גובה הפיצויים איננו סביר ביחס לנזק, שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת מההפרה בענייננו.

24. בנסיבות המפורטות לעיל, כאשר קיים כשל בהתנהלותם של שני הצדדים, הרי שהסכם הפשרה שאליו הגיעו הצדדים בתביעת הפינוי היה הפתרון הנכון והצודק למצב שנוצר בין הצדדים. אני מקבלת בעניין זה את טענת לים, כי לא הייתה חותמת על הסכם הפשרה, לו הייתה יודעת שהיא צפויה להיתבע על מלוא הפיצויים המוסכמים, גם לאחר מילוי הסדר הפשרה כתבו כלשונו.

הסדר הפשרה אמנם מאפשר לצדדים הגשת תביעות ההדדיות האחד כנגד השני, אך גם על הסדר הפשרה חלה חובת תום הלב ואני סבורה, כי לא לתביעות לפיצוי מוסכם הייתה הכוונה באותו הסדר פשרה אלא לתביעות הנובעות, במידה ותהיינה כאלו, מנזקים ממשיים הנובעים מהסכם השכירות או מתשלומים שיש לשלם בגינו, ובוודאי שלא פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בגין אי פינוי במועד.

השילוב של הדרישה לקיום חוזה בתום לב עם הסדר הפשרה אליו הגיעו הצדדים, מביא אותי למסקנה, כי אין זה המקום לקבוע, כי התובעת זכאית לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין אי פינוי המושכר במועד. יחד עם זאת, מקובל עליי כי עוגן זכאית לפיצוי סביר שניתן היה לצפותו מראש, ואני מעמידה את הפיצוי במקרה הנדון על תוספת דמי שכירות בגובה של 20% .

25. תביעת לים כנגד עוגן:

לים הגישה כנגד עוגן תביעת פיצויים בגין נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהמעבר, שלטענתה, נכפה עליה.

לעניין זה יש לה להלין, לפחות באופן ניכר, על עצמה. ניתן היה להודיע בכתב ובמועד על הרצון לממש את האופציה ולהימנע מההוצאות שנגרמו, לטענתה, כתוצאה מהמעבר הכפוי. אמנם קבעתי, כי עוגן איננה זכאית לפיצוי המוסכם הנתבע, אך עדיין, כפי שאף קבעתי, היה קיים כשל בהתנהלותה של לים בעניין מתן ההודעה על מימוש האופציה.

26. גם לעניין הנזקים עצמם, לא מצאתי כי לים הוכיחה שנגרם לה נזק של ממש, שכן גם לו הייתה מממשת את האופציה, הרי שבסיום תקופת האופציה היה מסתיים ההסכם בלי יכולת להאריכו פעם נוספת והיה על לים להוציא הוצאות מעבר, אלא אם היו הצדדים מגיעים להסכם חדש עם תנאים חדשים. יצוין כי, האפשרות של הסכם חדש עם תנאים חדשים הייתה קיימת גם לפני המעבר בגינו דורשת לים פיצוי, אך לים העדיפה שלא להגיע להסכם חדש עם תנאים חדשים כפי שדרשה עוגן.

27. בנסיבות אלו, אינני רואה כל הצדקה למתן פיצוי בגין הוצאות מעבר שהיו יכולות להידחות לולא הכשל בהתנהלותה של לים עצמה, או לחלופין היו יכולות להימנע לו הייתה מסכימה לים להגיע להסכם חדש עם עוגן. לחלופי חילופין, מדובר בהוצאות שהקדימו את זמנן, כך שלא ניתן היה להימנע מהן גם לו האופציה הייתה מתממשת.

28. סוף דבר:

התובעת זכאית לתשלום דמי שכירות בגין תקופת ששת החודשים שמה- 1.1.10 ועד ה- 30.6.10 בהתאם לתנאי ההסכם שבין הצדדים. מהסכמת הצדדים, שקבלה תוקף של פסק דין בתביעת הפינוי, ואשר צורפה כנספח א' לסיכומים מטעם לים עולה, כי הייתה הסכמה למימוש ההמחאות שנתנו בגין דמי השכירות שמה- 1.1.10 (עמ' 1 לפרט' הדיון, ש' 18-19).

מכתבי הטענות שבתיק זה עולה, כי שולמו דמי השכירות בגין הרבעון האחרון, כך שלא נותר חוב בגין דמי השכירות. התביעה למעשה הייתה לתשלום הפיצוי המוסכם בגין איחור בפינוי הקובע תשלום של שילוש דמי השכירות החוזיים הרגילים.

לאור האמור לעיל, ועל בסיס תשלום הרבעון האחרון ששולם ע"י לים לעוגן אני מפחיתה את הפיצוי המוסכם לסך של 37,165 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.6.2010 ועד למועד התשלום בפועל. התשלום יבוצע תוך 30 יום.

התביעה בתיק 2100-12-10 שהגישה לים כנגד עוגן – נדחית, מהסיבות שפורטו לעיל.

לאור התוצאות, אין צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ד, 21 מאי 2014, בהעדר הצדדים.