הרקע לתביעה:

1. עניינה של התביעה שלפניי בעסקת מכר מקרקעין במסגרתה שילמו התובעים לידי הנתבע 2 (להלן: "חיון") סך 970,000 ₪ בגין רכישת דירת מגורים המצויה ברחוב סוקולוב 64, חולון (להלן: "דירת חולון").

בסופו של יום נותרו התובעים כשידיהם על ראשם. הדירה נמכרה לצד שלישי והכספים בגין מכירתה לא הגיעו לידיהם. מכאן התביעה שלפניי שעילתה גזל, תרמית ועשיית עושר ולא במשפט. סכום התביעה הועמד על סך 1,312,824 ₪.

טענות התובעים:

2. לתובעים היכרות מוקדמת עם הנתבעים.

התובע (להלן: "קלמן") היה מעורב בעסקת מכר דירה שהייתה רשומה על שם אחותו ומצויה ברחוב בלפור 88, בת ים (להלן: "דירת בת ים").

דירת בת ים נמכרה בתאריך 10.3.2008 לידי חיון, זאת בתמורה לסך 490,000 ₪.

התובעת (להלן: "טלי") הועסקה כפקידה במשרד תיווך מקרקעין שנוהל על ידי נתבע 1 (להלן: "פרנקפורט") ביחד עם אדם נוסף ושמו ינאי.

3. בהמשך להיכרות בין התובעים לבין חיון, הציע להם זה לרכוש את הדירה, אותה רכש לאחרונה מפרנקפורט. התובעים הסכימו לרכישה זו ושילמו לידי חיון סך 970,000 ₪, מתוכם 800,000 ₪ במזומן והמחאות ועוד 170,000 ₪: 140,000 ₪ בגין הפרש תמורה עבור דירת בת ים ו- 30,000 ₪ כהחזר הלוואה שנתן להם חיון בעבר.

4. הצדדים (התובעים וחיון) לא ערכו הסכם כלשהוא בגין מכר הדירה. כך, אף לא נרשמה הערת אזהרה לזכותם של התובעים בגין הרכישה. יחד עם זאת מפתחות הדירה נמסרו לתובעים, היא שופצה ודמי השכירות מהדיירים נגבו על ידי התובעים.

5. בינתיים פנה פרנקפורט לתובעים ויעץ להם למהר ולמכור את הדירה. לדבריו של פרנקפורט, מאחר שהדירה "מפוצלת" מתכוונת עיריית חולון לבצע פעולות אכיפה כנגד הדירה.

6. התובעים פעלו לפי עצתו של פרנקפורט, פרסמו את הדירה למכירה באינטרנט ואף נוצר קשר ראשוני עם קונה, מר פז. מאחר שהזכויות בדירה לא היו רשומות על שמם של התובעים, וממילא לא היה בידם הסכם בכתב, היו הם תלויים בפרנקפורט שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה.

7. כאשר שהה קלמן בחו"ל לרגל עבודתו, נפגש פז עם פרנקפורט ונערך הסכם מכר בין הקונה (פז) לבין המוכר והבעלים הרשום (פרנקפורט). על פי הסכם המכר נמכרה הדירה בתמורה לסך 900,000 ₪.

8. התובעים פנו לפז אך נדחו על ידו בכך שהם אינם בעלי הדירה והעסקה תתבצע אל מול בעל הזכויות בלבד. פרנקפורט מבחינתו הבטיח להם כי ישלם להם את הכסף מתוך התמורה שתתקבל בידו.

9. משבוששו הכספים להגיע, הציע להם פרנקופרט לחתום על הסכם הלוואה על פיו הלוו כביכול סך 1,000,000 ₪ למר ינאי. לנוכח המצוקה הנפשית אליה נקלעו התובעים ניאותו התובעים לתחום על הסכם פיקטיבי זה. אלא שהכספים לא הוחזרו להם.

עוד הוצע לתובעים על ידי פרנקפורט שיקבלו שותפות בחנות בדרום העיר או נכס מקרקעין אחר.

10. הצעות אלה לא התממשו. יתר על כן, הצעות אלה מצידו של פרנקפורט "הרדימו" את התובעים והלכה למעשה מכר הדירה למר פז הושלם. בסופו של דבר נותרו התובעים בלא דירת חולון עליה שלמו לחיון ובלא הכספים שהבטיח להם פרנקפורט. על כן, יש לחייב את חיון ופרנקפורט בהשבת הסכומים ובפיצויי התובעים בגין נזקים שנגרמו להם.

טענות פרנקפורט:

11. פרנקפורט לא הבטיח דבר לתובעים ולא קיבל מהם כספים כלשהם.

12. הסכם המכר לגבי הדירה נערך בין פרנקפורט למר פז בלא קשר לתובעים. התמורה שולמה על ידי הרוכש (פז) למוכר (פרנקפורט). אף זכות הבעלות בדירה הועברה על שמו של פז.

13. פרנקפורט לא היה חלק מהסכם ההלוואה שנחתם בין ינאי לבין התובעים ואין לו קשר לפרשה זו.

14. התובעים פרסמו השמצות על פרנקפורט. בגין פרסומים אלה הוגשה כנגדם תביעה אזרחית בעילת לשון הרע. תביעה זו הסתיימה בהסכם גישור במסגרתו התנצלו התובעים על הפרסום.

טענות חיון:

15. הדירה נמכרה על ידי פרנקפורט לחיון בהתאם לזיכרון דברים מיום ה- 28.5.2008.

לאחר מכן מכר חיון את זכויותיו בדירה לידי התובעים.

16. לאחר המכר נהגו התובעים בדירה מנהג בעלים: קיבלו את המפתחות, פיצלו אותה, השכירו אותה וגבו דמי שכירות חודשיים.

17. התובעים לא דאגו בכל הזמנים הרלוונטיים לרשום את הדירה על שמם. כך, גן הדירה נמכרה למר פז באמצעות פרנקפורט שהיה בעל הזכויות הרשום בדירה.

לחיון אין אפוא, כל קשר למכר שבוצע בין התובעים לבין מר פז, באמצעות פרנקפורט.

18. קלמן חתם על תצהיר בתאריך ה- 20.4.2009, לפיו חיון אינו חייב לו דבר, הן בגין רכישת הזכויות בדירת בת ים והן בגין מכירת הזכויות בדירה. משכך, חיון אינו צד לסכסוך הכספי שבין התובעים לבין פרנקפורט.

19. בדיון שנערך לפניי העידו:

מצד התובעים – מר יעקוב פז (רוכש הדירה) והתובע מר קלמן גואטה.

מצד הנתבעים - מר פרנקפורט ומר חיון.

דיון והכרעה:

20. הצדדים חלוקים ביניהם באשר למערכת העסקאות שבוצעה. בהקשר זה, יש להביא בחשבון מספר עסקאות במקרקעין אשר בהם שימשו הצדדים לתובענה כמוכרים או כקונים:

א. עסקת מכר מיום 10.3.2008, במסגרתה נמכרה דירת בת ים לחיון.

ב. עסקת מכר מיום 28.5.2008, במסגרתה רכש חיון את דירת חולון מפרנקפורט.

ג. עסקת מכר מחודש יוני או יולי 2008, במסגרתה רכש קלמן את דירת חולון מחיון.

ד. עסקת מכר מיום 17.11.2008, במסגרתה רכש פז את דירת חולון מפרנקפורט.

מכירת דירת בת ים לחיון – הסכם מכר מיום 10.3.2008:

21. לגרסתו של התובע ההיכרות עם מר חיון החלה בעסקת המקרקעין למכירת דירת בת ים. לגרסת התובע, הדירה היתה בבעלותה של אחותו, מירי גואטה. לגרסתו, הדירה נמכרה למר חיון על פי הסכם מיום 10.3.2008 [נספח 1 לת/1].

על פי הסכם המכר דירת בת ים נמכרה בתמורה לסך 490,000 ₪: 350,000 ₪ ששולמו במעמד חתימת ההסכם ו- 140,000 ₪ נוספים אשר היו אמורים להיות משולמים בתוך 14 יום ממועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שמו של חיון וכנגד מסירת החזקה [סעיף 5 להסכם המכר].

22. מר חיון בתצהירו הדגיש שלמרות שחוזה המכר של דירת בת ים נעשה לכאורה עם מירי גואטה, היא לא נכחה במעמד חתימת ההסכם. יתר על כן, מר חיון צירף לתצהירו עותק מהסכם המכר, שם חתם קלמן כערב לכל התחייבויותיה של מירי גואטה כלפי חיון. עוד עלה מתצהירו של מר חיון, שבעסקת מכירת הדירה ממנו אל התובעים, לא הועברו כספים במזומן אלא שחלק מהתמורה שולמה באמצעות "קיזוזים לגבי תמורת המכר של דירת אחות התובע ברחוב בלפור 88" [סעיף 32 לנ/7].

23. על רקע זאת, הטיח מר חיון בעדותו את הטענה שלמעשה דירת בת ים לא היתה בבעלותה של מירי גואטה, אלא רק נרשמה על שמה:

"הדירה לא היתה של האחות אלא של קלמן".

[פר' עמ' 58, ש' 8]

24. אומנם, קלמן הציג גרסה בתצהירו, כאילו הדירה בבעלותה של מירי גואטה, אלא שמתוך עדותו לפניי עולה שנוצרה זיקה ישירה בין עסקת המכר של דירת בת ים לבין עסקת המכר של דירת חולון, שנמכרה על ידי חיון לקלמן ורעייתו. כך, בחקירתו הנגדית הודה קלמן בכך שהלוואה שהעמיד לחיון בסך 30,000 ₪ נפרעה על חשבון התמורה שהיה צריך לשלם בגין דירת חולון ואף היתרה של התשלום השני והאחרון בגין דירת בת ים, בסך 140,000 ₪ קוזזה מהתמורה של דירת חולון:

"ש. נתת הודעת קיזוז מהדירה הראשונה לדירה השניה?

ת. נכון.

...

ש. אתה יכול להציג את הודעת הקיזוז בכתב?

ת. לא. זה היה חלק מההסכם בעל פה. הכול פה בעל פה".

[פר' עמ' 38 ש' 21-26]

25. הנה כי כן, קלמן הודה שקיזז סכומים מהתמורה שקיבל כתוצאה ממכירת דירת בת ים, לסכומים שהיה אמור לשלם ברכישת דירת חולון. משמעות הדבר שמדובר בשתי עסקאות שונות אשר נערכו בין אותם צדדים. היינו, המוכר ה"אמיתי" של דירת בת ים היה קלמן ולא מירי גואטה. קביעה זו מתיישבת עם פעולות הקיזוז בסכומים משמעותיים שביצעו הצדדים וכפי שעלה הן מעדותו של מר חיון והן מעדותה של קלמן.

ממצא זה מתיישב גם עם ראיה חפצית: עותק הסכם המכר שצורף כנספח ח' לתצהירו של מר חיון, שם חתם קלמן כערב לכל התחייבויות המוכר על פי הוראות הסכם המכר.

רכישת דירת חולון על ידי חיון - זיכרון דברים מיום 28.5.2008:

26. כעולה מתצהירו של מר פרנקפורט הוא היה בעלים של דירת חולון בזמנים הרלוונטיים לתביעה. בחודש מאי 2008 מכר מר פרנקפורט את דירת חולון למר חיון והכול בהתאם ל"זיכרון דברים" נושא תאריך ה- 28.5.2008 [נספח ג' לנ/5].

27. עיון בזיכרון הדברים מלמד שהוא כולל את כל הפרטים המהותיים והקונקרטיים לרבות זיהוי הדירה על פי כתובת, המחיר ותנאי התשלום. זיכרון הדברים אף מלמד על כוונת הצדדים ליצירת קשר חוזי מחייב. משכך, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין [ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ קבלני בניין, פ"ד מב(2) 278 (1988)].

28. מר חיון הציג גרסה דומה בתצהירו. לדבריו, במועדים הרלוונטיים בעל הזכויות הרשום של דירת חולון היה מר פרנקפורט. מר פרנקפורט מכר למר חיון את דירת חולון, כאשר מר חיון שילם לפרנקפורט את התמורה בגינה [סעיפים 2-3 לנ/7]. גם מר חיון הסתמך על זיכרון הדברים מיום 28.5.2008.

29. בחקירתו הנגדית העיד מר חיון, שהוא שילם 110,000 דולר בגין רכישת דירת חולון [פר' עמ' 58, ש' 27-28]. מר חיון העיד לפניי שזמן קצר לאחר מכן אף שילם את יתרת התמורה בגין הדירה [פר' עמ' 59 ש' 1-9]. מר חיון הסביר שלא טרח לרשום הערת אזהרה בגין רכישת הדירה מפרנקפורט מאחר שזמן קצר לאחר המכר:

"קלמן נכנס לנעליים שלי. קלמן לא רצה לעשות חוזה".

[פר' עמ' 79 ש' 11-12]

30. מר פרנקפורט בחקירתו הנגדית העיד בזו הלשון:

"ת. קיבלתי את הכסף מחיון והעברתי אותו לפי ההוראות של קלמן.

ש. מחיון קיבלת את כסף?

ת. כן.

ש. איך?

ת. במזומן.

ש. 110,000 דולר לפי זיכרון הדברים?

ת. כן.

...

ש. מה עם ה- 120,000 דולר?

ת. בזיכרון הדברים.

...

ש. ה- 120,000 דולר האם קיבלת אותם?

ת. כן.

ש. מתי?

ת. אני לא זוכר

ש. יש לך תיעוד מתי קיבלת אותם?

ת. לא."

[פר' עמ' 50 ש' 20-32; פר' עמ' 51 ש' 1-14]

31. למרות שפרנקפורט וחיון הציגו, כביכול, גרסה דומה באשר למכירת דירת חולון מפרנקפורט בחודש מאי 2008, אינני רואה בגרסאותיהם גרסאות מהימנות:

ראשית, למרות שלכאורה שולמו 110,000 דולר במעמד חתימת ההסכם כתשלום ראשון, אין תיעוד לסכומים אלה. בהקשר זה יש להביא בחשבון חוסר התאמה מסוים בין גרסתו של פרנקפורט שטען שהכספים הועברו במזומן לבין גרסתו המתחמקת והבלתי ברורה של מר חיון אשר לא זכר כלל מה היה הסכום ששולם במעמד חתימת ההסכם:

"ש. תביא את ההסכם בעסקה הזו, לפי זיכרון הדברים, שילמת 110,000 דולר. נכון?

ת. תביא את ההסכם ונראה".

[פר' עמ' 58, ש' 24-25]

היינו, למרות שמדובר לכאורה באירוע משמעותי במסגרתו צד לעסקת מקרקעין משלם לחברו 110,000 דולר במזומן, עדותו של מר חיון היתה זהירה ומתחמקת.

שנית, לא קיים תיעוד כלשהו גם לגבי התשלום השני והאחרון בסך 120,000 דולר. אף התרשמתי מחוסר התאמה של ממש בגרסאות צדדים לעסקה, חיון ופרנקפורט:

מר חיון לא הציג גרסה ברורה לגבי תשלום היתרה. התרשמתי שמר חיון מתחמק מאוד ממתן תשובה בהקשר זה. לפי גרסתו, לאחר זמן מאוד קצר הוא שילם את היתרה [פר' עמ' 59 ש' 9].

גם מר פרנקפורט הציג גרסה "חמקנית ובלתי ברורה" בהקשר זה:

"ש. מה עם ה- 120,000 דולר?

ת. בזיכרון הדברים".

[פר' עמ' 50 ש' 31-32]

רק לאחר שהתעשת ונשאל פעם נוספת השיב מר פרנקפורט כדלקמן:

"ש. ה- 120,000 דולר האם קיבלת אותם?

ת. כן.

ש. מתי?

ת. אני לא זוכר.

ש. יש לך תיעוד מתי קיבלת אותם?

ת. לא".

[פר' עמ' 51 ש' 9-14]

שלישית, על דירת חולון רבצה משכנתא לטובת בנק ירושלים. המשכנתא לא סולקה במסגרת עסקה זו, שכן היא עדיין היוותה חלקה מתנאי העסקה המאוחרת יותר בין פרנקפורט לפז [ראו הואיל שלישי בהסכם המכר פז-פרנקפורט נספח ב' לנ/7]. גם לגרסתו של פרנקפורט בחקירתו הנגדית המשכנתא לא סולקה במסגרת העסקה עם חיון: "זה עוד לא הגיע לשלב הזה" [פר' עמ' 55 ש' 17].

רביעית, למרות שנעשה הסכם בכתב למכירת הדירה לא נרשמה הערת אזהרה בגין המכר.

חמישית, לא התרשמתי לחיוב מעדותו של פרנקפורט לפניי. העדות הייתה מתחמקת ובלתי ברורה. יתר על כן תוכן עדותו עמד בסתירה לשיחה שנערכה בין פרנקפורט לקלמן ולינאי, שיחה שהוקלטה על ידי קלמן. באותה שיחה דווקא טען פרנקפורט שחיון נותר חייב לו כסף בגין רכישת דירת חולון [עמ' 3 ש' 22-26 לנספח 7 לת/1].

32. סיכומם של דברים, הראיה החפצית היחידה שקיימת לעניין עסקת המכר מחודש מאי 2008 היא זיכרון דברים - חוזה מכר. לא הוצגו לפניי עדויות לעניין רישומה של הערת אזהרה. כך, גם לא הוצגו לפניי עדויות למסירת דיווחים על העסקה לרשויות המס, ואף המשכנתא שרבצה על דירת חולון לא סולקה במסגרת העסקה. וחשוב מכל, לא הוצג לפניי תיעוד כלשהו להעברת כספים בגין מכר דירת חולון. כל אלה מביאים אותי להעניק משקל מועט ביותר לגרסאותיהם של חיון ופרנקפורט בדבר האותנטיות של העסקה והעברת הכספים זה אל זה במסגרת עסקה זו.

רכישת דירת חולון על ידי התובעים בחודש יוני-יולי 2008:

33. לגרסתו של קלמן, חיון אמר לו שהוא נקלע לקשיים כלכליים, שמנעו ממנו לשלם את מלוא התמורה בגין דירת חולון. על כן הציע לקלמן ולטלי, התובעים, להיכנס לנעליו ולהשלים את העסקה [סעיף 15 לת/1]. לאור ההיכרות בין הצדדים במסגרת העסקה למכירת דירת בת ים מחודש מרץ 2008, הסכימו התובעים לרכוש ממר חיון את זכויותיו בדירת חולון.

34. לגרסת התובעים, הם העבירו למר חיון סך 970,000 ₪ כדלקמן:

א. סך 106,000 ₪ - באמצעות תשלום במזומן של 30,000 דולר.

ב. סך 140,000 ₪ - באמצעות קיזוז יתרת התמורה ממכר דירת בת ים.

ג. סך 30,000 ₪ - באמצעות קיזוז פירעון הלוואה שנתנו התובעים למר חיון.

ד. סך 694,000 ₪ - באמצעות המחאות שנפרעו בין החודשים ספטמבר-נובמבר 2008 [העתקי ההמחאות צורפו כנספח 4 לת/1].

35. לגרסת קלמן, כבר בחודש יולי 2008, עוד בטרם שולמה מרביתה של התמורה בגין דירת חולון, נמסרו לו מפתחות הדירה והוא החל בשיפוצה. לאחר מכן השכיר אותה לשני שוכרים, זאת עוד במהלך חודשים יולי ואוגוסט 2008 [העתק הסכמי השכירות צורפו כנספח 5 לת/1].

36. מר חיון בתצהירו אישר ש"הדירה נמכרה ממני לתובעים" [סעיף 5 לנ/7].

גם מר חיון אישר בתצהירו שהתובעים קיבלו חזקה בדירה עוד בטרם שולמה מלוא התמורה. בחקירתו הנגדית אישר מר חיון שהתובעים שילמו לו את מלוא התמורה בגין דירת חולון [פר' עמ' 63 ש' 28-29].

37. עוד אישר מר חיון בתצהירו שהתובעים שיפצו את הדירה במובן זה שפיצלו אותה ליחידות משנה והשכירו אותה לצדדים שלישיים, אף זאת בטרם הושלמה העסקה [סעיף 36-37 לנ/7].

38. סיכומו של דבר, גרסתו של מר חיון מתמצית בכך שמבחינתו עסקת המכר אל מול התובעים הושלמה: החזקה הועברה, התשלום בוצע, והרוכשים החדשים, התובעים, נהגו בדירת חולון מנהג בעלים. גרסה זו מתיישבת גם עם גרסתו של קלמן, כמפורט לעיל, על פיה מלוא התמורה בגין הדירה שולמה והחזקה נמסרה. עם זאת, אין מחלוקת שחיון לא השלים את העברת הזכויות על שמם של התובעים. יתר על כן, כפי שקבעתי לעיל, על דירת חולון, עדיין רבצה המשכנתא שנרשמה לזכות בנק ירושלים.

39. סיכומם של דברים: בחודש יולי 2008 או בסמוך לכך סוכמה בין התובעים לבין מר חיון שזכויותיו של חיון בדירה יועברו לתובעים וזאת בתמורה לסך 970,000 ₪. מפתחות הדירה נמסרו לתובעים כבר במהלך חודש יולי 2008. התובעים החלו בשיפוצה של הדירה ובמהלך חודש יולי-אוגוסט 2008 הושכרה הדירה כשהיא מחלוקת לשתי יחידות משנה. באותו מועד טרם שולמה מלוא התמורה בגין העסקה למר חיון. יתרת התמורה שולמה בהמחאות שמשך קלמן מחשבונו בבנק לאומי לפקודת מר חיון או מי מטעמו.

40. הצדדים לא ערכו הסכם בכתב, הגם שעסקינן בעסקה שבמקרקעין. בכך, לא קיימו את ההוראה הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". ממילא הצדדים לא רשמו את העסקה במרשם המקרקעין ולא העבירו את הזכויות בדירה על שמם של התובעים. דומה שעדותו של קלמן, בחכמה לאחר מעשה, מסכמת את הדברים: "ההליך עצמו של הרכישה כפי שנהוג במחוזות המקובלים לא התבצע ולא הסתיים" [פר' עמ' 24 ש' 28].

41. הצדדים לא הבהירו במהלך המשפט את המניע להיעדרו של הסכם בכתב. יחד עם זאת, שוכנעתי שהסיבה להיעדרו של הסכם בכתב לא נבעה מבורותם של הצדדים לעסקה ואף לא מחמת חוסר יכולתם הכלכלית לשאת בעלויות ייצוג משפטי.

מכירת דירת חולון לפז - הסכם מכר מיום 17.11.2008:

42. לגרסת התובעים, מר פרנקפורט הציע להם לחזור בהם מעסקת המכר של דירת חולון, שכן מדובר בדירה מפוצלת, כאשר עיריית חולון הגבירה את פעולות האכיפה למניעת תופעה זו. מאחר שפרנקפורט היה באותה העת בעל שם בתחום הנדל"ן בעיר חולון ואף היה מעורב במשרד התיווך בו עבדה טלי, רעייתו של התובע, פעל קלמן בהתאם להמלצה ופרסם מודעה באינטרנט למכירת דירת חולון [סעיף 23 לת/1].

43. בהמשך לפרסום, פנה אל קלמן מר פז שנאות לרכוש את הזכויות בדירה בתמורה ל- 1 מיליון ₪. התובעים ראו בכך הזדמנות טובה לכיסוי עלות רכישת הדירה בתוספת הסכום שהושקע בשיפוצה. מתוך הקשר הדברים עולה, שהתובעים היו מודעים לבעייתיות במכירת דירת חולון בנסיבות בהן הזכויות לא היו רשומות על שמם. על כן, היה ברור שביצוע העסקה, היינו קבלת הכספים מהרוכש החדש פז, חייב להיעשות באמצעות פרנקפורט, שמצידו סירב לערוך מסמך שיתעד את מצב הזכויות בדירת חולון.

44. דא עקא, כאשר קלמן נסע במסגרת עבודתו לחו"ל, נפגשו הצדדים ונחתם הסכם מכר בין מר פז לבין מר פרנקפורט, מי שהיה בעל הזכויות הרשום בדירת חולון.

כעולה מהסכם המכר שנערך ונכרת בתאריך 17.11.08, נמכרה דירת חולון למר פז בתמורה לסך 900,000 ₪. על פי ההסכם סך 100,000 ₪ שולמו במועד חתימתו ואילו היתרה בסך 800,000 ₪ תשולם בתוך 3 חודשים בכפוף להצגת אישורי רשויות ומכתב כוונות מהבנק הממשכן, שלטובתו היתה רשומה המשכנתא על הדירה [ההסכם צורף כנספח ב' לנ/7]. אציין שקלמן הדגיש בתצהירו שלמרות שבהסכם נרשם שהתמורה בגין הדירה הינה 900,000 ₪, הלכה למעשה התמורה עמדה על סך 1 מיליון ₪. אלא שלנוכח ההכחשות הגורפות מצד מר פז ומצד פרנקפורט, אין בידי לקבל טענה זו.

45. לגרסתו של קלמן, כריתת ההסכם לא נעשתה בהסכמתו, אלא כחלק מהקנוניה שנרקמה כנגדו על ידי פרנקפורט וחיון, שניצלו את היעדרותו לחו"ל, בכדי לבצע את העסקה עם פז.

46. מר פז זומן לעדות על ידי התובעים.

בחקירתו התברר שהוא ערך תצהיר בו ציין שבחודש אוקטובר 2008 נפגש עם קלמן שהציג לפניו את דירת חולון. לדבריו, קלמן מסר לו שמר פרנקפורט הוא המוכר של הדירה מאחר שהוא הבעלים הרשום בנכס. בהמשך לכך, נערכה פגישה משותפת בה נכחו קלמן, פז ובא כוחו עו"ד ליאור שמיר, שם הסביר להם עו"ד שמיר שהעסקה תיערך מול מר פרנקפורט בלבד, שכן לקלמן אין זכויות בדירת חולון [סעיף 4-6 לנ/3].

47. בנסיבות אלה, פגש פז את פרנקפורט ומספר ימים לאחר מכן נערך הסכם המכר. בחקירתו הנגדית שב והדגיש מר פז כי אמר לקלמן שהעסקה לא תיעשה מולו, שכן הוא אינו הבעלים הרשום בדירת חולון [פר' עמ' 17 ש' 11-14]. גרסתו של מר פז נתמכה בחליפת מכתבים בין עו"ד שמיר, ב"כ כוחו של פז לבין עו"ד ניסן צפריר בא כוחו של קלמן. גם ממכתבים אלה עולה שקלמן היה מעורב בהוצאת העסקה מן הכוח אל הפועל ואף נכח בפגישה מקדימה שנערכה בתאריך 15.10.08.

יחד עם זאת, העסקה נערכה אל מול מר פרנקפורט שהוא הבעלים הרשום של הנכס [המכתבים סומנו כמוצגים נ/1 ו- נ/2].

48. בחקירתו הנגדית של מר פז, התברר שבאותה פגישה בה נכרת ההסכם נכחו גם מר חיון ובנו. מר פז העיד שהתרשם כי חיון ובנו הם נציגיו של קלמן [פר' עמ' 19 ש' 3]. יחד עם זאת, מר חיון לא הציג עצמו כנציג כאמור, אלא שבאותו מעמד נערכו שתי עסקאות מכר: האחת של דירת חולון והאחרת מכירת דירת בנו של מר חיון [פר' עמ' 19, ש' 21-22].

49. לגרסתו של פרנקפורט, עסקת המכר בחודש נובמבר 2008, נעשתה ביוזמתו של קלמן, שביקש "לגלגל" את דירת חולון אל מר פז ולקבל לידיו את הכספים בגין המכר והכול מבלי לשאת בתשלומי המיסים [סעיף 14 לנ/5]. הואיל וקלמן איים עליו, הוא העביר לו או למי מטעמו את כל התמורה שנתקבלה בגין דירת חולון [סעיף 18 לנ/5].

50. קלמן הודה בחקירתו הנגדית שהיה לו קשר ישיר עם פז. לדבריו, למרות שנקבעו שתי פגישות משותפות עם פז ופרנקפורט, האחרון לא הגיע אליהן. כפי שעלה מחקירתו הנגדית, על המפגש לחתימת הסכם המכר בין פז לבין פרנקפורט נודע לו בסמוך מאוד להתרחשותה:

"שלחתי את אשתי איך שנחתי בחו"ל, ושמעתי על העסקה שנחתמה מאחורי גבי, שלחתי את טלי למשרד בו התבצעה העסקה, היא גורשה משם בטענה שהיא לא מבינה כלום או משהו כזה....בעצם מאחורי גבי נרקמה העסקה הזאת מבלי שאני יכול להתערב מה ירשם בתוך החוזה".

[פר' עמ' 36 ש' 16-19]

51. העולה מהעדויות שנשמעו לפניי הוא שדירת חולון פורסמה למכירה על ידי קלמן. קלמן היה זה שהציג את דירת חולון לפז. מאחר שהזכויות בדירה היו רשומות על שמו של פרנקפורט, עסקת המכר נערכה מולו, אלא שחתימת הסכם המכר תוזמנה כך שתיערך בעת שקלמן שהה בחו"ל. בכך, נוטרל קלמן משליטה על תוכן העסקה ונשללה ממנו הזכות להבטיח את קבלת הכספים בגין המכר.

52. כפי שהעיד לפניי קלמן, לתובעים נודע על כריתת ההסכם בזמן אמת או בסמוך לכך. למרות זאת התובעים לא פנו לבית המשפט בבקשה שיצהיר על זכויותיהם בדירת חולון מכוח "זעקת ההגינות" [ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, (ט.פ.) (2010)] או מכוח קיומן של זכויות שביושר [ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ''ד נג(4) 199 (1999)] התובעים ממילא לא פעלו להטלת עיקולים על כספי העסקה.

53. יתירה מכך, בשעה שהסכם המכר בין פז לפרנקפורט נערך בתאריך 17.11.08, קלמן המשיך בביצוע התשלומים לחיון מכוחה של העסקה הקודמת: כך שיק ע"ס 50,000 ₪ לפקודת מר חיון נפרע בתאריך 28.11.08 ושיק ע"ס 450,000 ₪ לפקודת חיון נפרע בתאריך 30.11.08 [נספח 4 לת/1].

54. קלמן הסביר את חוסר המעש מצידו ומצד רעייתו בכך שהסתמכו על הבטחותיו של פרנקפורט, שיעביר להם כספים או זכויות בנכסי מקרקעין אחרים שהיו ברשותו. עדות להבטחות אלה מצויה בתמלול שיחה לה היו שותפים קלמן, פרנקפורט ומר ינאי. כעולה מאותו תמלול [נספח 7 לת/1] הציע פרנקפורט לקלמן נכס חלופי [עמ' 15, ש' 4-17 לתמלול השיחה הראשונה]. כפי שעולה מאותה שיחה, פרנקפורט הבטיח לקלמן שיעביר לו את הכספים בהמשך: "כשיגיע הכסף אני אשב איתך אסגור לך".

55. כך, גם בשיחה נוספת שהתקיימה בין קלמן, רעייתו טלי ופרנקפורט, הובטח להם ש"עד לפתרון, אני מוכן להתחייב לכם לנכס אבל לא עכשיו" [עמ' 2 ש' 4-5 לתמלול השיחה השנייה].

את המשך ביצוע התשלומים לחיון, במהלך חודש נובמבר 2008, הסביר קלמן בכך שחיון דרש ממנו לשלם את יתרת התמורה בטענה שהוא מסר לו את מפתחות הדירה ודמי השכירות מופנים אליו, כל זאת בשעה שמצבו הנפשי (של קלמן) הדרדר.

56. התרשמתי לחיוב מגרסתו של קלמן. אני רואה בה גרסה מהימנה אשר נתמכת בתמליל השיחה נספח 7 לת/1. תוכן התמליל אכן מחזק את גרסתו של קלמן לפיה הושפע מהבטחותיו של פרנקפורט. כך לדוגמא, עולה מתמליל השיחה בין ינאי-פרנקפורט-קלמן, כי פרנקפורט התנה כל פתרון שהוצע (החזר כספי לתובעים או מסירת זכויות בנכס חלופי) בכך שקלמן לא יערב את חיון במחלוקת:

"...יש שמוליק [שמואל חיון – א.ש.] אין כלום מבחינתי."

[עמ' 4 ש' 7 לנספח 7 לת/1]

57. בתאריך 5.4.09 הודיעו פז ופרנקפורט לדיירים בדירת חולון, שעליהם להעביר את דמי השכירות למר פז, זאת החל מתאריך 15.4.09 [נספח 6 לת/1]. בחקירתו הנגדית הוסיף קלמן שהחזקה בדירה הועברה מפרנקפורט אל פז, לאחר שפרנקפורט הגיע לדירת חולון והחליף את המנעולים, כל זאת בנוכחות מר פז. לגרסתו של קלמן, מר פז דיווח לו על החלפת המנעולים בזמן אמת [פר' עמ' 39 ש' 6-9].

גם בשלב זה לא נקטו התובעים כל פעולה משפטית כנגד מי מהנתבעים.

58. קלמן הוסיף ותיאר בתצהירו כיצד לאחר שכשלו מאמציו לקבל את הכספים בגין דירת חולון, שוכנע על ידי פרנקפורט לחתום על הסכם הלוואה פיקטיבי עם ינאי, כאשר ברקע הדברים התחייבות של פרנקפורט להחזרת הכספים ממכירת זכויות בחנות [ס' 35-36 לת/1]. כך, על פי הסכם ההלוואה נושא תאריך 8.1.09 הלוו התובעים לינאי סך 1 מיליון ₪ במעמד חתימת ההסכם, כאשר הלווה, ינאי, התחייב להחזיר את סכום ההלוואה בתוך כשמונה חודשים [נספח 8 לת/1].

59. בחקירתו הנגדית, עמד קלמן על גרסתו שמדובר בהסכם למראית עין. כך, קלמן הכחיש שהלווה לינאי 1 מליון ₪ [פר' עמ' 30 ש' 11]. לגרסתו, אין כל הגיון בחתימת ההסכם עם ינאי. לדבריו: "האם נראה לך הגיוני שאני אסכים שאיתן יעביר כספים לאדם שהוא בפשיטת רגל?" [פר' עמ' 39 ש' 20-21]. בהמשך עדותו, שב קלמן וחזר על גרסתו לפיו ההסכם נחתם בעצתו של פרנקפורט [פר' עמ' 33 ש' 26-32] וקלמן במצוקתו חתם על ההסכם עם ינאי, מתוך תקווה שיהא בכך לקדם את השבת הכספים ששילם לחיון. קלמן הכחיש בתוקף את גרסתו של פרנקפורט לפיה בוצעה "עסקה סיבובית", במסגרתה פרנקפורט החזיר את הכספים של התובעים לינאי.

60. פרנקפורט בתצהירו הציג גרסה שונה. לדבריו ביסוד הסכם ההלוואה עומדת העברת כספים אמיתית. לגרסתו, הוא השיב לקלמן את הכספים שזה שילם על הדירה: חלק מהכספים החזיר לקלמן ישירות וחלק אחר מסר לינאי, על פי הוראותיו של קלמן [ס' 26 לנ/5].

בחקירתו במשטרה ציין פרנקפורט שהוא החזיר לקלמן ישירות סך 300,000 ₪ ואת היתרה בסך 700,000 ₪ העביר לינאי. לגרסתו במשטרה: "דיברתי עם קלמן וראיתי שהעניין סגור מבחינת הדירה והמשכתי במכירה לאדם בשם קובי פז ..." [נספח ד' לנ/5 ש' 20-25].

61. לאחר שהתרשמתי מעדויותיהם של קלמן ופרנקפורט אני רואה לנכון להעדיף את גרסתו של קלמן, על פיה חוזה ההלוואה עם ינאי נערך למראית עין ולא כחלק מהחזר כספים של פרנקפורט:

ראשית, התרשמתי לחיוב מגרסתו של קלמן. גרסתו היתה עקבית וללא סתירות. דבריו קיפלו בתוכם כאב ותסכול על המצוקה אליה נקלעו, הוא ורעייתו, שלא בטובתם. התרשמתי שהכספים ששילמו בגין דירת חולון מעולם לא הוחזרו לידיהם. דבר זה הוא המניע לתביעתם דנן.

שנית, משמעות טענתו של פרנקפורט היא שפרע את הכספים ששילם קלמן עבור דירת חולון. מעצם מהותה של טענת הגנה זו, "טענת פרעתי", הנטל להוכחתה רובץ על פרנקפורט. דא עקא, שפרנקפורט לא הציג ראיה כלשהי המעידה על העברת כספים ממנו אל קלמן. לגרסתו הוא מסר 300,000 ₪ "לערבי" ששלח אליו קלמן ואת היתרה שילם לינאי. למרות שבחקירתו במשטרה טען שחלק מהסכומים שהעביר לינאי היו בשיקים הוא לא הציג כל תיעוד להעברות כספים אלה.

שלישית, הסכם ההלוואה הינו מאוחר למועד עסקת המכר פז-פרנקפורט. אין יסוד אפוא, לגרסה שמסר פרנקפורט במשטרה לפיה לאחר שהכספים הוחזרו לקלמן, הוא קיבל "אישור" לביצוע עסקת המכר מול פז [נספח ד' לנ/5 ש' 24].

רביעית, בשיחה המתומללת נספח 7 לת/1, מודה פרנקפורט שהכספים ששילם לו חיון "כבר בחוץ" [עמ' 3 ש' 5 לתמלול], מה שלא מנע ממנו להעיד בבית המשפט כי המקור לכספים ששילם "לערבי" היו הכספים שקיבל מחיון [פר' עמ' 46 ש' 24-26].

62. משקבעתי שהסכם ההלוואה הינו חוזה למראית עיין הריהו בטל, כקבוע בסעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 [ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 219 (1989)].

63. במאמציהם להשבת הכספים, נקטו התובעים במהלך שנת 2009 בתביעה אזרחית כנגד חיון: ת"א 163441/09. לגרסתו של קלמן, הוא נאלץ להגיש את התביעה רק כנגד חיון מאחר ששילם את הכספים לחיון, בעוד לפרנקפורט לא היה לו קשר בר-הוכחה [פר' עמ' 30-31].

64. בהקשר זה יש לציין כי הוצגו לפניי שני תצהירים נוספים, שנערכו בסמוך זה לזה, ובסמוך למועד בו חקרה משטרת ישראל את המעורבים בפרשה:

א. תצהיר של מר פז מתאריך 5.5.09 [נ/3] – בתצהיר מוצג קלמן כמי שידע על עסקת המכר מנובמבר 2008 ולא התנגד לביצועה. עוד מודגש בתצהיר שהעסקה נערכה אל מול פרנקפורט, "הבעלים החוקיים של הנכס".

ב. תצהיר של פרנקפורט מתאריך 20.4.09 [נ/6] – בתצהיר מציין פרנקפורט שמכר את דירת חולון לחיון. על פי התצהיר, חיון הביא את קלמן "ואמר שמרגע זה קלמן הוא רוכש הדירה והעסק שלך איתו". עוד מסופר בתצהיר כיצד החזיר פרנקפורט סך מיליון ₪ לקלמן ולשליחיו (גרסה שנדחתה כמפורט לעיל).

65. קלמן הסביר בחקירתו הנגדית, שלאור תוכן התצהיר של פרנקפורט, שסיפק לו את הזיקה לדירת חולון, הוא ראה לנכון להפסיק את התובענה כנגד חיון, זאת בתאריך 25.11.09 [נ/4].

66. בין לבין חתם קלמן על תצהיר לפני עו"ד לייבה. בתצהיר נרשם מפיו של קלמן כי לא מגיעים לו כספים מחיון: לא בגין דירת בת ים ואף לא בגין דירת חולון. כך, הוסיף קלמן בתצהיר: "..לא יהיו לי בעתיד שום טענות או תביעות מכל סוג שהם ממר שמואל חיון הנ"ל" [נספח 4 לנ/7].

67. חיון, אשר צירף תצהיר זה כמוצג מטעמו, הסביר כי נגרר לסכסוך בעל כורחו, שכן אינו צד לסכסוך הכספי בין התובעים לפרנקפורט. בחקירתו הנגדית הוסיף חיון שקלמן חתם על התצהיר ביוזמתו לאחר שחיון הסכים שלא להתלונן כנגד קלמן על איומים שהפנה כנגדו וכנגד ילדיו [פר' עמ' 65 ש' 26-27].

קלמן מבחינתו טען שהתצהיר נחתם על רקע איומים מצד "אלמונים" שאיימו על חייו ואלצו אותו להתייצב במשרד בא כוחו של חיון ולחתום על התצהיר [ס' 47 לת/1]. יחד עם זאת בחקירתו הנגדית קלמן לא כפר בתצהיר ואף לא סיפק הסבר כלשהו בדבר נסיבות חתימתו [פר' עמ' 40 ש' 31-31; פר עמ' 41 ש' 1-3; פר' עמ' 43 ש' 20-25]. במובן זה, הרקע לחתימת התצהיר נותר עלום.

68. אינני מייחס משקל רב לתצהיר הוויתור שערך קלמן. נסיבות עריכת התצהיר לא הובררו לפניי. יחד עם זאת ברי שחיון לא השיב לתובעים את כספם באותה עת, כך שאין עסקינן בהתחייבות מצד קלמן שלא לתבוע את חיון בעתיד. לכל היותר התצהיר מלמד על הלך רוחו של קלמן באותה עת. יתירה מכך, התצהיר לא נחתם על ידי טלי וממילא אינו מייצג את עמדתה. גם בכך יש להפחית מאוד ממשקלו.

69. התובעים עתרו להשבת הכספים ששילמו בגין דירת חולון מכוחה של עילת עשיית עושר. ואלה יסודותיה של עילת עשיית עושר:

א. היסוד הראשון - ההתעשרות - האם הזוכה קיבל נכס, שירות או טובת הנאה אחרת.

ב. היסוד השני - מקור ההתעשרות - האם ההתעשרות האמורה "באה" לזוכה מן המזכה. כאן הדרישה היא, כי ההתעשרות של הזוכה תהא "על חשבון" המזכה.

ג. היסוד השלישי – העדרה של הזכות להתעשר - אם ההתעשרות של הזוכה על חשבון המזכה תהא "שלא על פי זכות שבדין".

[רע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, 321-322 (1990)]

70. בענייננו, חיון הודה בתצהירו הן בכך שמכר את דירת חולון לתובעים [ס' 5 לנ/7] והן בכך שקיבל את מלוא התמורה מהתובעים [ס' 39 לנ/7]. על פי תצהירו של קלמן, התמורה בגין רכישת דירת חולון מחיון עמדה על סך 970,000 ₪ [ס' 17 לת/1].

71. אליבא חיון, מאחר שמסר את החזקה בדירה לקלמן, יצא הוא ידי חובתו במילוי ההסכם שבעל-פה בינו לבין התובעים ובכך הופטר מחבותו כלפי התובעים.

אין בידי לקבל טענה זו.

התובעים וחיון סיכמו על מכירת דירת חולון, היינו תשלום בסך 970,000 ₪ בגין העברת הזכויות בדירה מחיון לתובעים. הגם שחיון מסר את החזקה בדירת חולון לקלמן, אין הדבר מלמד על השלמת העסקה מבחינתו. השלמת המכר היא גמר העברת הזכויות בדירת חולון על שמם של התובעים, כשהיא נקייה מכל זכות צד שלישי, כקבוע בסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

72. התובעים ומר חיון לא ערכו הסכם בכתב להעברת הזכויות בדירת חולון. בכך שלא עשו כן, אין הדבר שולל את עילתם של התובעים להשבת הכספים ששלמו מכוח עילת עושר ולא במשפט, מקום בו לא הושלם המכר [ע"א 457/81 ספיר נ' אחוזת איל בע"מ (בפרוק מרצון), פ"ד מ(4)68 (1986); ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז (1) 158 (2002); דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך ב', (מהדורה שנייה תשמ"ח-1998), בעמ' 660-661].

73. אין חולק שחיון קיבל לידיו את התמורה המלאה מהתובעים בגין דירת חולון. יחד עם זאת, חיון לא העביר את הזכויות בדירת חולון על שמם של התובעים וזו נמכרה לאחר מכן על ידי פרנקפורט למר פז. במובן זה, חיון התעשר על חשבון התובעים: הוא קיבל את כספם, אולם לא השלים את המכר: לא העביר את הזכויות הרשמות על שמם של התובעים וממילא לא פעל לסילוקה של המשכנתא שרבצה על דירת חולון. מכאן קמה זכותם של התובעים להשבת התעשרותו של חיון, בגובה התמורה ששולמה לידיו.

74. אינני מקבל את טענתו של חיון לפיה המכר בין פרנקפורט לפז נעשה בנסיבות ששוללות את זכות ההשבה מהתובעים.

בכך שהתובעים הוטעו לחשוב על ידי פרנקפורט שכספם יושב להם בין אם בהעברת כספים ובין אם באמצעות מסירת נכס חלופי, ועל כן גילו פאסיביות אל מול העסקה הנרקמת אל מול עיניהם, אין כדי לשלול את ההשבה.

יתר על כן, אני סבור שחיון מנוע מלהעלות כל טענה כנד התובעים. כפי שכבר קבעתי, התרשמתי שהעסקה בינו לפרנקפורט, בה כביכול נמכרו זכויות בדירה בתמורה לסך 220,000 דולר לא התנהלה כפי שהוצגה לתובעים. כפי שכבר קבעתי פרט לשיתוף הפעולה חיון-פרנקפורט אין כל עקבות לביצוע העסקה: לא מסמכים בנקאיים, לא תנועת כספים, לא דיווח לרשויות המס ואף לא העברת חזקה.

75. אף פרנקפורט התעשר על חשבון התובעים שלא מכוח זכות שבדין. פרנקפורט קיבל לידיו, על פי הודאתו ועל פי גרסת מר פז, סך 900,000 ₪ אותם לא העביר לתובעים. בעת ביצוע המכר, גם על פי הודאתו בתצהיר נ/6, לא היתה לו הזכות לקבלת הכספים ממר פז. לפיכך קבלתם של כספים אלה מהווה התעשרות שלא כדין על חשבון התובעים. מכאן, שעל פרנקפורט להשיב כספים אלה לתובעים.

76. התובעים עתרו לפיצוי בגין רכיבים נוספים: עלויות השיפוץ של דירת חולון ומעבר של מגורי התובעים אל בית הוריו של קלמן. רכיבים אלה לא הוכחו לפניי ועל כן אין מקום לפסוק לזכות התובעים פיצויים בגינם. אף לעניין "עוגמת הנפש" לה טענו התובעים אינני רואה לנכון להידרש. חלק לא מבוטל מהאירועים נשוא פרשה זו נגרמו עקב רצונם של התובעים לנהל עסקת מקרקעין בלא הסכם בכתב. משעשו כן, אינני רואה לנכון לפסוק לזכותם פיצוי בגין נזק לו גרמו באחריותם.

77. אינני מייחס משקל של ממש להסדר הגישור בתביעת לשון הרע שנקטו התובעים כנגד פרנקפורט [נספח ג' לנ/7] ואני מקבל בהקשר את הסבריו של קלמן, כי ביקש למקד את מאמציו בתביעה הכספים [פר' עמ' 29 ש' 22-24]. אף לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.

78. סוף דבר - אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

א. אני מחייב את הנתבע 1, איתן פרנקפורט, לשלם לתובעים סך 900,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.4.09 (מועד העברת החזקה בדירה למר פז).

ב. אני מחייב את הנתבע 2, שמואל חיון, לשלם לתובעים סך 970,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.11.08 (מועד התשלום האחרון מצד התובעים).

ג. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות המשפט: אגרת בית משפט ושכר העד מר פז. בנוסף יישאו הנתבעים בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 30,000 ₪.

ד. מובהר כי התובעים לא יוכלו להיפרע מהנתבעים מעבר לסכום הנקוב בסעיף ב' לעיל בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

סכומי פסק הדין ישולמו לא יאוחר מיום 5.12.12.

ניתן היום, כ' חשון תשע"ג, 05 נובמבר 2012, בהעדר הצדדים.