בשם המבקשים, בשני התיקים: עו"ד איימן אבורייא

בשם המשיבים: עו"ד הגב' סיגלית מצא, סגנית בכירה לפרקליט מחוז חיפה - אזרחי, ומשלב איחוד הדיון ד"ר עופר גוט, סגן בכיר א' לפרקליט מחוז חיפה - אזרחי

פסק - דין

1. נושא עיקרי בתובענות שהדיון בהם אוחד הוא, פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, בין שאלה נתקבלו אצל המבקשים בירושה ובין מכוח העברה אחרת, בחלקה 12 בגוש 1916; בחלקה 23 בגוש 19146; בחלקה 85 בגוש 19145; ובחלקה 72 בגוש 19145, שנעשתה על ידי מנהל רשות הפיתוח. המחלוקת בעיקרה ממוקדת בגובה הפיצוי, כאשר עולות שאלות משנה כגון: מהי קרן הפיצוי, מהו פיצוי הפירות, האם שימוש בלתי חוקי מזכה בפיצוי, ואם כן מה שיעורו, הוצאות נלוות לרבות שיערוך סכומים שלא שולמו במועד, והאם יש בכך משום הפרת חובה חקוקה.

המבקשים ממקדים טיעוניהם בשני ראשים: האחד, פיצוי נזקי והאחר פיצוי על-פי הפקודה כמפורט בדיני הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:

2. מכוח הרשאה לפי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות או הפקודה), פרסם מנהל רשות הפיתוח ביום 28/9/1962 הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה, לפיהן עומדת רשות הפיתוח לרכוש זכות שימוש והחזקה באופן מיידי בחטיבת קרקע הכוללת חלקות 23 בגוש 19146 וחלקות 72 ו-85 בגוש רישום 19145 (י"פ 968 מיום 28/9/1962) הודעה תואמת ניתנה גם לגבי חלקה 12 בגוש 19146 (להלן: המקרקעין או החלקות שהופקעו).

אין חולק בין הצדדים כי המועד הקובע לצורך הערכת שווים של המקרקעין שהופקעו - 25/10/1962.

החלקות שהופקעו מצויות מדרום לכביש עכו-צפת, קרקע מוסדרת כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מספר /50/42RP שפורסמה למתן תוקף בגאזט מספר 1533 מיום 14/11/1946, ולפייה יעוד המקרקעין חקלאי.

על המקרקעין שהופקעו הוקמה העיר כרמיאל. במסגרת חלוקה מחדש של חטיבת הקרקע, חולקה החטיבה לחלקות בגבולות ושטחים שונים מאלה שהיו ערב ההפקעה ונקבעו מספרי חלקות חדשים בחלוקה החדשה שנוצרה. המקרקעין שהופקעו משמשים ליעודים שונים, בהם שטחים לצרכי ציבור, מסחר ותעשיה (סעיף 3 לתצהיר עדות ראשית של הגב' פטריסיה פרץ - מש/1. התצהיר הוגש בהסכמה, ללא חקירה נגדית).

3. מוסכם כי ערב ההפקעה היה המנוח עבדאלרחים מוצטפא אברהים חוסין ז"ל (להלן: המנוח חוסין), יחד עם ארבעה בעלים נוספים הבעלים של:

חלקה 12 בגוש 19146 (מספר ישן), בשיעור של 50%, שהם 1,815 מ"ר מתוך שטח הרשום לאחר ההסדר של 3,630 מ"ר. בסעיף הערות, צוין על ידי רושם המקרקעין: בחלקה מזרע ובחלקה מחצבה;

המבקש בה"פ 48772-05-10, מר שחאדה חוסיין, בנו של המנוח חוסין (להלן: המבקש שחאדה), פנה למשיבה ביום 27/5/09 בדרישה לקבל פיצוי לפי סע' 12 ו-13 לפקודה בגין הפקעת המקרקעין וזאת לטענתו מכוח היותו היורש של הבעלים. כך גם טען במסגרת המרצת הפתיחה שהגיש (סע' 3 לה"פ). ואולם, משלא הומצא למשיבה צו ירושה, התנתה האחרונה את הפיצוי בהצגת צו ירושה.

יושם לב כבר בשלב זה כי במהלך הדיון ובמסגרת סיכומיו לא טוען עוד המבקש שחאדה כי זכאותו נובעת מכוח היותו יורש המנוח חוסין אלא מכוח בעלות שלו במקרקעין, שהועברו אליו מאביו המנוח חוסין במסגרת הסכם מכר בין השניים (סע' 5 לסיכומי התשובה מטעם המבקש שחאדה).

במסגרת הדיון בתיק הודיעה באת כוח המשיבה, כי נתקבלו צווי הירושה, ואולם חסרו עוד מסמכים בדבר זיהוי המנוח כבעלים, וזאת בהעדר מס' ת"ז (עמ' 2 ש' 30-28 לפרוטוקול).

4. עוד מוסכם כי ערב ההפקעה היה המנוח עבדאלרחים אחמד מוסא איוב ז"ל (להלן: המנוח איוב) הבעלים של:

- חלקה 23 בגוש 19146 (מספר ישן), בשיעור 6/26 חלקים, שהם שטח של כ- 1,280 מ"ר מתוך השטח הרשום לאחר ההסדר של 5,548 מ"ר. בסעיף הערות, צוין על ידי רושם המקרקעין: בחלקה מזרע ובחלקה מחצבה;

- חלקה 85 בגוש 19145 (מספר ישן), בשלמות. הבעלות נרשמה על שם המנוח בתום הליכי ההסדר מיום 25/5/1959, והשטח הרשום הוא 5,265 מ"ר. בסעיף הערות צוין על ידי רושם הקרקעות: אדמת מזרע;

ועוד, ערב ההפקעה הייתה רעייתו של המנוח איוב, שהיא אמם של המבקשים המנוחה כאמלה מוחמד איוב ז"ל הבעלים של:

- חלקה 72 בגוש 19415 (מספר ישן), בשיעור של 12/48 מתוך שטח של 2,600 מ"ר מתוך שטח הרשום של החלקה לאחר ההסדר - 6,169 מ"ר. הזכויות למנוחה הוקנו במסגרת פסק דין שניתן בהסדר נחף/218 ומכוח זכויות שרכשה המנוחה מאמה המנוחה, מרים סבאעי ז"ל.

המבקשים בתיק ה"פ 5138-06-10 (להלן: המבקשים איוב) פנו למשיבה, באמצעות בא כוחם ביום 5/3/2010 בדרישה לפיצוי לפי סע' 12 ו-13 לפקודה בגין הפקעת המקרקעין בגין חלקות 23 ו-85 וביום 7/4/2010 בדרישה לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין בגין חלקה 72. זאת לטענתם בהיותם יורשיו של המנוח איוב ושל המנוחה כאמלה איוב.

המשיבה התנתה את הפיצוי בהצגת צווי ירושה.

בישיבת בית המשפט ביום 5/1/11 הודיעה ב"כ המשיבה, כי עדיין חסרים לה מסמכי זיהוי של הבעלים (עמ' 6 לפרוטוקול). לעניין החלוקה בין היורשים, לא נטען עוד כי קיימת בעיה.

5. בנוסף, תובעים המבקשים בשני התיקים תוספת של 30% לסכום הפיצוי, בגין שימוש במקרקרעין שהופקעו למחצבה קודם למועד ההפקעה, בגין הוצאות נלוות בשל הצורך באיתור מקרקעין חלופיים, ובגין הוצאות הרכישה והמיסים אותם ידרשו לשלם לרכישת מקרקעין חלופיים. כן טוענים לתשלום פיצוי בגין הפרת חובה חקוקה בשל אי מתן הודעה מספקת על ההפקעה ואי הפקדת הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת, בתוך המועד הקבוע בפקודה.

6. לאחר חלופת תכתובות בין הצדדים, בהם עמדה המשיבה על קבלת צווי ירושה וכן טענה כי הפיצוי שישתלם יהיה עפ"י החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה או החוק) על-פי נוסחו עובר למועד ההערכה, הגיש המבקש שחאדה ביום 30/05/10, והמבקשים איוב ביום 03/06/10, תובענות בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט.

בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות והפרוטוקול נוהל בתיק ה"פ 48772-05-10 (החלטה מיום 5/1/2011, עמ' 5 לפרוטוקול).

7. אין מחלוקת בין הצדדים כי יש ליתן פיצוי בגין ההפקעה וזאת ככול שיוכח זיהוי מלא של המבקשים כבעלי זכויות בחלקות שהופקעו; עוד מוסכם שהפיצויים טרם שולמו לבעלי הקרקע או ליורשיהם, למעט הסכומים שלא היו במחלוקת: סכום של 35,757 ₪ שולמו במסגרת תיק ה"פ 5318-06-10, וסך של 11,097 שולמו במסגרת תיק ה"פ 48772-05-11, וזאת באוקטובר 2011.

טענות בעלי הדין והגדרת המחלוקות:

8. המחלוקת שנותרה על-פי סיכומי הצדדים נוגעות הן למעמדם של המבקשים כבעלי זכות בחלקות שהופקעו, והן, בהתייחס לפיצויי ההפקעה: קרן ופירות. בנושא האחרון, המחלוקת נוגעת לשווי הנומינאלי של המקרקעין שהופקעו, נכון לתאריך הקובע, אופן חישוב דמי החכירה בהתאם לסע' 13 לפקודה, כאופציה לפיצויי פירות, כפי שהייתה רלוונטית באותו מועד, התיישנות של העוולות הנזיקיות, פיצויים עבור הוצאות נלוות בגין רכישת קרקע חלופית, וזכאות, אם בכלל, לתוספת של פיצוי בגין שימוש למחצבה שהייתה ללא היתר.

נדון בכול אחת מן הטענות, וככל שיידרש, נביא פירוט לטענות בעלי הדין.

דיון ומסקנות

המבקשים כבעלי זכות בחלקות שהופקעו:

9. המבקשים הבהירו כי לעמדתם לא נותרה עוד מחלוקת בנוגע למעמדם כבעלי זכות לפיצויי הפקעה, לאור חילופי המסמכים במהלך המשפט בין הצדדים, ולכן לא היה מקום מצד המשיבה לחזור ולהידרש לנושא.

המשיבה פירטה באופן בהיר טענותיה בנוגע למעמדם בתובענה, ולדעתה חסרים עדיין מסמכי זיהוי נדרשים.

בנוגע לזכותו של מר שחאדה (תיק ה"פ 48772-05-10) – לטענתו, זכותו נובעת מהסכם מכר מאביו, המנוח חוסין אשר העביר אליו זכויותיו בחלקה 12 על-פי הסכם מכר מיום 05/03/1986. לכן לטענתו, היה מקום לאשר זכותו לפיצויי הפקעה בנוגע לחלקה 12 ולא היה מקום להידרש לטענה פעם נוספת.

בנוגע לזכותם של המבקשים איוב (ה"פ 5318-06-10) – לטענתם, הם יורשיו של המנוחים איוב אשר קיבלו זכויות בעלות בחלקות שהופקעו.

10. בשלב הזה של הדיון, יש לאשר טענת המבקש שחאדה והמבקשים איוב כי מעמדם בתביעה כזכאים לפיצויי הפקעה בחלקות שהופקעו, הוכח במידה הנדרשת בהליך אזרחי. יחד עם זאת, יהיה מקום לחזור ולבחון עצם זכאותם ככל שהדבר נוגע לתביעה לפיצוי בגין הפרת חובה חקוקה.

שומת קרן הפיצויים:

11. המבקשים טוענים כי יש לחשב את שווי הקרקע כך שדונם אחד יחושב כבנייה ואילו היתר חקלאי. על כך יש להוסיף, לטענתם, פיצויי פירות בגין דמי חכירה לכל אורך התקופה מיום תפיסת המקרקעין ועד ליום תשלום הפיצויים, ובנוגע לגובה דמי החכירה טוענים המבקשים כי יש לחשב את הסכום כנגזרת משווי הקרקע מדי שנה בשנה ולא כתוספת ריבית על הקרן, על-פי שיעור של 6%.

בנוסף, טוענים המבקשים כי לשווי המקרקעין יש להוסיף 30% בגין שימוש שנעשה בקרקע למחצבה. כמו כן, לטענתם, יש להגדיל את שיעור הפיצוי ב30% בגין הוצאות נלוות הצפויות להם בגין רכישת מגרש חליפי, וכן פיצוי בגין הנזק שנגרם להם, לטענתם, בגין עוולת הפרת חובה חקוקה.

12. מנגד, המשיבה טוענת כי יש לחשב את שווי הקרקע כחקלאית בלבד. יש לחשב את דמי החכירה עד ל-6% משווי המקרקעין או שוויים בפועל לפי הנמוך מביניהם. סכום זה צריך להיות משולם, לטענת המשיבה, רק מיום המצאת צווי הירושה ולא מיום ההפקעה. לטענת המשיבה אין לשלם פיצוי נוסף כלשהו בגין שימוש בקרקע לחציבה וכן אין לשלם פיצוי בגין הוצאות נלוות. כמו כן, לשיטתה של המשיבה אין לשלם פיצוי בגין עוולת הפרת חובה חקוקה עקב התיישנות ולחלופין עקב אי הצגת צווי ירושה להוכחת מעמדם כבעלי זכויות במקרקעין, קודם לניהול התובענות.

13. בהסתמך על סע' 12 לפקודת הקרקעות, נקבעים הפיצויים על דרך של הערכת הקרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע כאשר אין להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפייה, ובכפיפות לכך שווייה של הקרקע ייקבע כאותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע, אילו נמכרה בשוק על ידי המוכר מרצונו במועד שבו פורסמה ברשומות ההודעה על הכוונה לרכוש אותה קרקע, ומבלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או יעשו באותה קרקע.

מכאן שמטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו הוא היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים יוכל למעשה לרכוש זכות או טובת הנאה דומים לאלה שהיו לו קודם להפקעה (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית) כרך שני, 479. להלן: קמר/דיני הפקעות).

עוד יש להדגיש שהפיצוי נועד לרפא את הפגיעה בזכות של בעל המקרקעין, אך לא להעמידו במצב טוב יותר, ולכן אין מקום לזכות את בעל הזכות שהופקעה בפיצוי בסכום הגבוה יותר משוויים של המקרקעין שהופקעו, ממחירם בשוק (ראה ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית, תק-על 2009(2) 2622, להלן: פס"ד אליהו).

מכאן שככלל, שווי הפיצוי ייקבע כתלות בשימושים.

בהקשר זה עולה השאלה אם יש ליתן ביטוי בקביעת הפיצוי רק לשימושים מותרים על פי חוק, או שיש להתחשב גם בשימושים שנעשו בפועל, הגם שלא נעשו על-פי היתר, וזאת לאור הוראת סעיף 12 לפקודת הקרקעות, תוך השוואה לסעיף 190 לחוק התכנון והבניה.

נדון תחילה בשאלת השווי הנומינאלי של הקרקע שהופקעה.

שוויה הנומינלי של הקרקע שהופקעה

14. מטעמם של בעלי הדין הוגשו חוות דעת של שמאים, בנוגע לשווי המקרקעין במועד הקובע, תוך מתן משקל לאפשרויות השימוש במקרקעין שהופקעו ערב ההפקעה, וכן בשים לב לשימוש שנעשה במקרקעין בפועל.

מטעמם של המבקשים הוגשו שתי חוות דעת של השמאי פהים מח'ול, בכל אחד מן התיקים (חוות דעת מיום 20/5/10, להלן: השמאי מח'ול) אשר קבע כי שווי דונם בייעוד חקלאי נכון לשנת 1962 עומד על 2,000 ל"י ובהתאם לחלקם של מי מהמבקשים במקרקעין שהופקעו קבע את שיעור הפיצוי הנומינאלי, לפי סע' 12(ב) לפקודה, נכון ליום הקובע, וזאת בהתחשב במיקום הנכס, גודלו, צורתו וכו', רמות מחירי המקרקעין לאורך התקופה, הפוטנציאל של המקרקעין, כאשר נתונים אלה מצביעים על מחיר השוק. המבקשים טענו כי יש לאשר את חוות הדעת שהוגשה מטעמם. לעניין חישוב שווי הקרקע טענו שדונם אחד מותר לבניה והשאר חקלאי. לעניין זה הפנו לע"א 9355/02 (מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד) וכן לע"א 8937/08 (מדינת ישראל נ' סלים חביבאללה). טענה זו נסמכת בעיקר על תקנון התוכנית החלה על השטח ולפיה למרות היות האזור מסווג כשטח חקלאי הותרה בו בניה, אשר לטענת המבקשים אף איננה טעונה אישור הוועדה המחוזית, וזאת מאחר שעל פי התקנון נדרש אישור הוועדה המחוזית רק למבני תעשיות.

לטענת המבקשים, נסמך השמאי מח'ול על עסקאות השוואה אשר נערכו ע"י משרד מס שבח. עסקאות אלו תומכות בערכים הנקובים בחוות דעתו. לעניין זה מפנים המבקשים לו"ע (חי') 3127/02 ח'אלד עלי זועבי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין.

כן טוענים המבקשים, כי בחוות דעת מטעם שמאי המקרקעין, מר גדעון קרול, שהוזמנה ע"י המשיבה בגין חלקה 25 בגוש 19145, שהינה חלקה קרובה לחלקה נשוא התובענה, ובגין אותה הפקעה ובאותו תאריך קובע, הוערך השווי לפי 800 ל"י/דונם. הערכה זו תומכת בחו"ד המומחה מטעם המערערת.

כן העלו המבקשים טענות כנגד חוות דעתו של המומחה מטעם המשיבה, השמאי מר יצחק רוגובין.

15. מטעמה של המשיבה הוגשה חוות דעת על ידי השמאי יצחק רוגובין הנושאת תאריך 12/10/10 (להלן: השמאי רוגובין), בכול אחד מן התיקים, במסגרתה העריך השמאי את שווי המקרקעין על דרך השוואה לנכסים דומים שנמכרו ובעלי תכונות דומות למקרקעין שהופקעו במסגרת עסקאות מרצון, בסמוך למועד ההפקעה, תוך הדגשה כי גישת ההשוואה הועדפה על ידי בית המשפט העליון. לעניין זה הפנתה המשיבה לע"א 6161/79 (שר האוצר נ' הרברט זילבשטיין, פ"ד לד(3) 225) וכן לע"א 323/85 (מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט(4) 185).

הערכתו של השמאי רוגובין התבססה על שווי של 500 ל"י לדונם, נכון לשנת 1962.

המומחים נחקרו בבית המשפט (השמאי מח'ול ביום 28/3/11, החל מעמ' 18 לפרוטוקול, המומחה רוגובין החל מעמ' 29 לפרוטוקול).

16. כאמור, סעיף 12 לפקודת הקרקעות קובע את הבסיס להערכת שווי קרן הפיצויים וזאת לפי שווי שוק המקרקעין שהופקעו, תוך התעלמות מאלמנט הכפייה ברכישה. הדרך לאתר את "שווי השוק" שנתקבלה בפסיקה כשיטה ראויה היא "השיטה ההשוואתית" (ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225; ע"א 7225/03 עלי דאוד אלפתיאני נ' מדינת ישראל. ניתן ביום 21/8/05; קמר/דיני הפקעות, בעמ' 597). באמצעות שיטה זו, ניתן לבדוק עסקאות רצוניות, שנעשו בסמוך ככול האפשר למועד הקובע לשומת הפיצויים בחלקות שהופקעו, תוך שימת דגש לתכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים. לאחר איסוף הנתונים ניתן לערוך טבלת השוואה וליצור מכנה משותף שיביא לקביעה מסקנה מדויקת ככול האפשר. אחד הגורמים החשובים לצורך עריכת ההשוואה הוא גורם הזמן, במיוחד כאשר מדובר בתקופה ממושכת שלאחר מועד תפיסת המקרקעין ובינתיים הייתה עלייה אינפלציונית ואחרת בערך המקרקעין (שם, עמ' 601-598), זאת לאור העיקרון ששינויים בערך הקרקע, לאחר המועד לשומת הפיצויים, ככלל, אינם רלוונטיים (שם, עמ' 496, 501). ולכן עסקאות רצוניות שבוצעו קודם למועד הקובע במקרקעין בעלי תכונות דומות ושאינן עסקאות חריגות, יכולות לשמש מדגם מייצג השוואתי, ראוי.

17. בחינת חוות הדעת שהוגשו לתיק, לרבות חקירת המומחים, מורה כי חוות הדעת של השמאי מח'ול לא התבססה על עסקאות השוואה כנדרש - הוזכרו ארבע עסקאות ששתיים מהן נערכו במועד מאוחר למועד הקובע וכולן נעשו בשטח הבנוי של הכפר נח'ף. גם חוות הדעת של השמאי האחר, גדעון קרול, נערכה למועד מאוחר מן המועד הקובע, ואף היא לגבי מקרקעין סמוכים המצויים בקרבת השטח הבנוי של הכפר. בנוסף לכך גובה הערכה, אינו סביר בהיותו גבוה מזה של עסקאות ההשוואה (כך לדוגמא גוש 19122 המצוי בקרבת השטח הבנוי של כפר נח'ף לעומת המקרקעין שהופקעו, והערכה שניתנה גבוהה מזו שהוערך גוש 19122 - 1,800 ל"י לדונם).

השמאי רוגובין צירף לחוות דעתו רשימה של עסקאות עובר למועד ההפקעה - עסקאות משנות ה- 60, כאשר אותם מקרקעין מושווים במצב תכנוני דומה לחלקות שהופקעו, כך שנלקח בחשבון גם גורם הזמן וגם תכונות דומות של המקרקעין. השמאי הצביע על מקור המסמכים שבהם נבחנו עסקאות ההשוואה. בנוסף הוצגו נסחי טאבו ומהם עלה, כפי שציין בית המשפט במהלך עדות השמאי שיש התייחסות השוואתית לחלקות ולגושים סמוכים, כמפורט בנספח ב' שצורף לחוות הדעת (עמ' 32 לפרוטוקול) ובנוסף, הורה בית המשפט על הצגת פרטי השוואה נוספים ואכן הוצגו שטרי מכר, שיש בהם במידה רבה להשלים הפרטים החסרים.

המבקשים חלקו על חוות דעת זו, וחזרו וטענו כי יש לקחת בחשבון אפשרות בנייה במקום. השמאי רוגובין אכן שקלל גם נתון זה, אך לעמדת המבקשים לא בשיעור נכון.

המבקשים טענו עוד שאין לסמוך על נספח ב' שצורף לחוות הדעת רוגובין, שהוא מסד נתוני עסקאות מקרקעין שנערך ע"י עובדי אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים ונשמר בלשכת שומת המקרקעין בחיפה, (להלן: נספח ב'), ואשר לטענת המבקשים לא נערך או נבדק על ידי המומחה מטעם המשיבה ואין אף מסמך המעיד על נכונות הנתונים בנספח הנ"ל; מה עוד שמבדיקה דווקנית - עד כמה שניתן - שנעשתה על ידם, נפלו טעויות רבות הן בנספח ב' והן בעסקאות ההשוואה בכלל. עוד נטען כי העסקאות המפורטות בנספח ב' הן עסקאות חליפין.

יש לדחות כול טענה כנגד אמיתות העסקאות שהוצגו, בהעדר ראיות המורות כך. נראה כי חלק משטרי המכר שהוצגו יש בהם לתמוך בחוות דעת זו (ראה סעיף 42 לסיכוי המשיבה). המשיבה הוסיפה והפנתה לפסקי דין שם נקבעו פיצויי הפקעה בנוגע לעסקאות שבוצעו בשנת 1962 בסכום של 500 ל"י (סעיף 58 לסיכומי המשיבה).

יצוין עוד שעל-פי עסקאות ההשוואה עמד שווי לדונם על 300 ל"י, והשמאי מצא להעלות את הסכום ולהעמידו על 500 ל"י לדונם.

הגם שיש בדעתי להתערב במידה מסוימת בחוות הדעת מטעם המשיבה, בקביעת שווי קרן המקרקעין לדונם, בעקרון יש להעדיף חוות דעת זו על חוות הדעת שהוגשה מטעם המבקשים, מאחר ששיטת ההשוואה העדיפה, לא עמדה בבסיס אותה חוות דעת.

18. אין חולק כי לפוטנציאל השימוש הטמון במקרקעין לרבות אפשרויות הניצול וייעוד הקרקע, יש השפעה מהותית על המחיר אותו קונה מרצון יהיה מוכן לשלם למוכר מרצון.

בענייננו, אין כאמור מחלוקת כי ערב ההפקעה חלה על החלקה תוכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מס' 50/42/RP, ולפיה ייעוד החלקות היה חקלאי. בהתאם לטבלת השימושים המותרים בחלקה לפי תקנון תוכנית, מדובר על שימושים המותרים באזור חקלאי: משק חקלאי, גננות ומשתלות. תעשיות לכאורה ניתן להקים רק באישור של הוועדה המחוזית, ובין היתר ניתן להקים בתי מגורים.

כמובהר בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביבאללה. ניתן ביום 1/12/11 (להלן: פס"ד חביבאללה) לענייננו, למרות שמדובר בקרקע חקלאית, ניתן היה במידה מסוימת לבצע בנייה של בית מגורים אחד, אשר אינה מחייבת הצגת אישור הוועדה המקומית למתן היתר, כתנאי לקבלת הפיצוי. שווים של המקרקעין נמדד גם לפי השימושים שניתן לעשות בהם, ולא רק אלה שכבר נעשו ויש להעריך את הקרקע לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי; אותו שימוש חוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר. לכן, יש גם לתת משקל לפוטנציאל קיים גם אם אינו עדיין בגדר תוכנית, על דרך השוואה לאחוזי בנייה בפוטנציה, לרבות שינויים עתידיים שעשויים היו לחול על אותם מקרקעין, ככול שמדובר היה בשינוי שהיה ודאי או צפוי, בעתיד הנראה לעין (שם, סעיף 26 בפסה"ד), כול זאת מאחר שנתונים אלה, יש בהם להשפיע על מחיר השוק.

בהערכת שווי השוק בענייננו, ניתן איפוא להתחשב בעובדה כי גם בשטח חקלאי ניתן יהיה לקבל היתר לבניית בית מגורים, ולאור העקרונות שנקבעו בפס"ד חביבאללה - נראה כי שומת השמאי רוגובין, נמוכה במעט ויש להעמיד את הפיצוי על בסיס של 600 ל"י לדונם.

מאחר שנראה כי שיקולים אלה לא נשקלו כנדרש על ידי השמאי רוגובין ועל אף שביסוד הדברים יש לקבל את חוות הדעת שהגיש, יש להעמיד את פיצוי הקרן לדונם על סך של 600 ל"י לדונם. יש לחזור ולציין כי חוות דעת מומחה היא בסופו של דבר ראיה, ושהסמכות לראות בה ראיה נוספת או מכריעה נתונה לבית המשפט, וככול שנדרש, עומדת לבית המשפט הסמכות לסטות מאותה הערכה (ראה לצורך השוואה סעיף 20 לפס"ד חביבאללה).

הדבר תואם לנתונים שהובאו בפס"ד ח'אלד מסרי (הפ' (חי') עומר ח'אלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל. ניתן ביום 15/11/11) המתייחס לחלקה 16 בגוש 19145 באדמות הכפר נח'ף, בהתייחס לפוטנציאל הבנייה בקרקע חקלאית, תוך הסתמכות ציפייה סבירה. נציין עוד כי על פס"ד חאלד מסרי הוגש ערעור מטעם המבקש שם (ע"א 9750/11), לא הוגש ערעור שכנגד וניתן צו לסיכומים (החלטה מיום 16/2/12). לכן אין מניעה בשלב זה להסתמך על פס"ד חאלד מסרי בתיק זה, על אף הערעור התלוי ועומד.

בהתאם לאמור יש איפוא לקבוע את הפיצוי לפי סע' 12 לפקודה שיינתן בגין כל אחת מהחלקות שהופקעו לפי הפירוט הבא:

* יצוין כי בחוות הדעת של השמאי מח'ול מטעם המבקשים איוב, נרשם שגודל החלקה שיש לפצות בגינה את המבקשים הוא 1,542 מ"ר (שם, בעמ' 2 לחוות הדעת). ואולם יש לשים לב ראשית, כי אמנם גודל החלקה שהופקעה בשלמותה עומד על 6,169 מ"ר, אך 3,600 מ"ר מתוכה ממילא נרשמו ע"ש המדינה כאדמה בלתי מוקצית ורק 2,600 מ"ר נרשמו על-שם סבתם של המבקשים, ושאימם של המבקשים ירשה מחצית מעזבונה (ראו פירוט בחוות דעת השמאי רוגובין, בסע' 10.3). בהתאם לאמור ליורשי האם 12/48 חלקים מתוך 2,600 מ"ר. שנית, יש לשים לב שהמבקשים בתיק זה הם בעלי זכויות של 5/6 מתוכם.

לפיכך גודל החלקה שצוין בטבלה הוא לפי שיעור הבעלות היחסי של 5/6 של הבעלים.

** אין מחלוקת בין בעלי הדין על גודל החלקות אך יש לשים לב כי החלקות הן בבעלות 5 יורשים של המנוח איוב, זאת שעה שחלקם של המבקשים בתיק זה עומד על 4/5 בלבד. לפיכך גודל החלקה שצוין בטבלה הוא לפי שיעור הבעלות היחסי 4/5 של הבעלים.

פיצוי פירותי על דרך תשלום דמי חכירה שנתיים:

19. סעיף 13 לפקודת קרקעות (קודם לתיקון מס' 3 שביטל ההוראה) פיצה את בעל המקרקעין שהופקעו, בנוסף על הפיצוי לפי סע' 12 לפקודה במצב בו לא קיבל את הפיצוי לאלתר, בגין אובדן דמי חכירה ממועד תפיסת המקרקעין בידי הרשות המפקיעה ועד למועד בו שולם הפיצוי. כך הפיצוי שניתן מפצה את בעל המקרקעין שהופקעו הן על אובדן הקרקע עצמה ("פיצויי קרן" או "פיצויי הון") והן על אובדן ההכנסה השנתית ממנה עד לקבלת הפיצוי ("פיצויי פירות") (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 40-37 (1997), להלן: פס"ד הורוביץ). הרציונל לפיצוי כזה הוא, שמשנמנעה מן הבעלים זכות השימוש והחזקה במקרקעין וזו נתפסה על ידי הרשות המפקיעה, צריכה הרשות המפקיעה לשלם עבור השימוש 'בתקופת הביניים' בגובה של דמי חכירה המוגבלים בתקרה קבועה. תשלום זה בא במקום שיערוך הפיצוי בדרכים אחרות והברירה בידי בעל הקרקע לבחור באחת החלופות.

בענייננו, אין מחלוקת כי עומדת זכות כזו למבקשים. ואולם, לעמדת המשיבה את הפיצוי לפי סע' 13 לפקודה ("פיצויי פירות") יש לפסוק ממועד המצאת צווי הירושה או צווי קיום צוואה; ועוד לעמדתה, החישוב צריך שייעשה על-פי דמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור אותן חלקות שהופקעו, מדי שנה בשנה. לעניין זה מפנה המשיבה לסכומים המפורטים בנספח ג' לחוות הדעת של השמאי רוגובין. עיון בנספח ג' מעלה כי מדובר בדמי חכירה ששיעורם, כנהוג בשוק, ולא יותר מ- 6% משווי המקרקעין ולפי הנמוך ביניהם, כסכום נומינאלי אותו יש לצרף לערך הנומינאלי של המקרקעין שהופקעו, וכאשר שיעורם ייקבע מדי שנה בשנה ולא כדמי חכירה לתקופה ארוכה. לכאורה, ככול שאין התחשבות בפוטנציאל צפוי של המקרקעין לא צריך להיות פער בין שתי שיטות החישוב.

לעומת זאת, לטענת המבקשים חישוב דמי החכירה צריך שייעשה כתשואה הנגזרת מהשווי המשתנה של הקרקע מדי שנה בשנה ולכן יש לקבל את חוות הדעת של השמאי מח'ול גם בנושא זה, ולהעמיד את דמי החכירה השנתיים על 6% מערכם.

20. אין חולק, כמפורט בע"א 7210/00 (דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468, להלן: פס"ד דנה), כי גם את הפיצוי הפירותי, שהוא בגין אובדן דמי החכירה, יש לחשב לפי ייעודו של הנכס מבחינה תכנונית ועל-פי השימוש שהיה ניתן לעשות במקרקעין שהופקעו, ערב הפקעתם, ואין לקבל דרך חישוב כוללנית של תשואה של 6% מערך הנכס מדי שנה (שם, עמ' 479א).

21. סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות, קודם לביטולו, קבע תשלום פיצוי פירותי בגין "אובדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה הנציב העליון החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה התמורה המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם לאדם הזכאי לה..."

המחלוקת התעוררה בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה, ועד כמה צריכים אלה להיות נגזרת משווי המקרקעין, ואם כן כערכם ערב ההפקעה או על פי ערך משתנה מדי שנה בשנה. לענין זה עלתה השאלה אם יש להסתמך לצורך החישוב על סע' 12(ה) לפקודת הקרקעות, או שסעיף זה אינו רלוונטי לעניין, במיוחד בשים לב לעובדה שמדובר בפיצוי פירות.

סעיף 12(ה) לפקודה קובע את אופן חישוב דמי החכירה וזה לשונו:

"בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי-חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפיסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר".

השאלה היא בהסתמך על הסעיף הנ"ל, ותוך עמידה על תכליתו של סע' 13, שהוא למעשה פיצוי פירותי במקום הפרשי הריבית שנוספו, על דרך של תיקון חוק לתיקון דרכי רכישה, כיצד יש לחשב פיצוי פירותי זה.

עיון בחוות הדעת של השמאי רוגובין מורה כי לאור פסקי דין שונים שניתנו בחר השמאי לקבוע הערכתו על-פי שתי חלופות: האחת, לפי 5% משווי הקרקע כיעוד חקלאי בהתאם למצב הקרקע ערב ההפקעה; השניה, דמי חכירה ראויים בשימוש חקלאי בהתאם לדמי שכירות השנתיים שגובה ממ"י בהשכרת שטחים לעיבוד חקלאי וכמפורט בטבלה ג', תוך התייחסות לקרקע שלחין, למרות שמדובר באדמת בעל, תוך עריכתם בכל שנה ושנה בנפרד.

יוער כי יש לדחות בעניין זה את חוות הדעת של השמאי מח'ול. חוות הדעת קובעת סכומים שאינם ריאליים. כך למשל נקבעו דמי חכירה לשנת 2009 בסכום של 2,160$, הגבוהים פי-70 מדמי שכירות לקרקע. סכום זה אינו יכול להתקבל במיוחד כאשר מדובר בקרקע חקלאית. דמי שימוש כאלה נגזרים אולי משווי המשקף ציפיות אך לא לפי ערכי קרקע של המקרקעין הנדונים.

כפי שהסביר השמאי רוגובין בחוות דעתו, החלופה האחת הוצעה בהסתמך על פסק הדין המ' (מחוזי-ת"א) 5855/92 מסד חברה הדדית וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל ((השו' קלינג). ניתן ביום 19/2/97) שם לא נקבעו דמי החכירה כנגזרת של שווי הנכס, אלא לפי דמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל בגין אותו נכס. על בסיס האמור נתנה חוות הדעת כמפורט בנספח א' ו- ג' בהתאמה. לגבי החלופה האחרת - על אף שהמשיבה אינה מסכימה לעקרונות העומדים בבסיס אתה חלופה - וזאת בהסתמך על ת"א (י-ם) 7284/05 הקדש קרן עזרה על שם יעקב הייטנר נ' שר האוצר (השו' זילברטל) ניתן ביום 14/2/08 (להלן: פס"ד הייטנר) - הוצגה חלופה לקביעת דמי חכירה כנגזרת משווי הקרקע המשתנה מדי שנה בשנה. עובר לאותו מועד היה תלוי ועומד ערעור על פס"ד הייטנר.

פס"ד הייטנר בערעור:

22. ביום 4/7/12 ניתן פסק הדין אשר דחה את ערעור המדינה (ע"א 3079/08, להלן: פס"ד ערעור הייטנר), וביום 17/7/12 נעתר רשם בית המשפט העליון לבקשת המדינה והאריך המועד להגשת בקשה לדיון נוסף עד ליום 8/8/12 (בש"א 5559/12).

משניתן פסק הדין בבית המשפט העליון, ההלכה היא - כול עוד לא שונתה - כי הפיצוי לפי סעיף 13 אינו מבטא רק הפסד דמי שכירות שניתן היה לקבל עבור הקרקע ערב ההפקעה, אלא דמי שכירות 'רעיוניים', שסכומם נגזר משווים המשתנה של המקרקעין משנה לשנה. כלומר, בקביעת דמי החכירה יש להתחשב גם בפוטנציאל המשתנה של המקרקעין לאחר מועד ההפקעה ובעקבות אותה הפקעה, וכול זאת מאחר שמדובר בפיצוי פירותי אשר משמש פיצוי חלופי לשיערוך השווי ההוני של המקרקעין ערב ההפקעה, בדרך של הוספת ריבית על ההצמדה, על-פי החלופות המפורטות בחוק לתיקון דרכי רכישה, "מעין מכשיר פיננסי המנותק מדמי השכירות שנתקבלו או שניתן היה לקבל בפועל" (עמ' 11 לפסה"ד בערעור הייטנר).

כבוד השופט עמית סקר את הפסיקה שניתנה בקשר לנושא המחלוקת, וסמך חוות דעתו, בין היתר, על ע"א 457/64 מנטל נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540, להלן: פס"ד מנטל) ועל פס"ד הורוביץ וכן עמד על שורה ארוכה של אמירות התומכות בעמדת המבקשים כאן. למרות שחישוב דמי החכירה כתשואה משווי משתנה של הקרקע מעמידה את דמי החכירה על שיעור גבוה בצורה משמעותית, מצא לאשר את פסק הדין הייטנר שנתן בית המשפט המחוזי.

לפיכך, ההלכה היא שפיצוי פירותי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות - דמי חכירה אבודים - ייקבע כאחוז מתשואה של שווי משתנה של הקרקע, מדי שנה בשנה.

23. השאלה הנוספת נוגעת לעמדת המשיבה כי אין לפצות בפיצוי הפירותי אלא מן המועד שבו הוצגו צווי הירושה וההסכמים למיניהם, אשר היה בהם כדי להצביע על זכותם המלאה של המבקשים לקבל את פיצויי ההפקעה.

כאמור, דמי החכירה "האבודים", הבאים במקום הפרשי הצמדה וריבית, אמורים לבטא, בין היתר, פיצוי בגין ירידת ערך הכסף, וכן בגין מניעת שימוש במקרקעין בשל תפיסת הקרקע והטלת חובות על בעלי הזכות עד לרישום הקרקע על שם הרשות המפקיעה.

לעניין זה, אין חשיבות מתי הציגו המבקשים את המסמכים אשר היה בהם כדי לבסס את הזכאות לתשלום פיצויי ההפקעה. דמי החכירה הנ"ל, בדומה להפרשי הצמדה וריבית, הם ביטוי למצב זכות החזקה במקרקעין מצויה בידי הרשות וגם הפיצויים עצמם עדיין מוחזקים בידה.

ולכן, יש לקבל את טענת המבקשים כי דמי החכירה להם הם זכאים, ייקבעו מיום שתפסה המשיבה את המקרקעין ועד ליום ביצוע תשלום פיצויי ההפקעה.

24. בנוגע לחישוב עצמו, אשר נעשה בהתבסס על פס"ד הייטנר, על סמך העקרונות שפורטו לעיל, יש להעדיף את החישוב שנעשה על ידי השמאי רוגובין לפי טבלה ד' (ולא לפי טבלה ג' כפי שביקשה המשיבה).

בגין דמי החכירה "האבודים" בתיק ה"פ 48772-05-10, יש להוסיף סכום של 61,850 ₪ נכון ליום 31/12/2009; בתיק ה"פ 5318-06-10 יש להוסיף הסכומים הבאים: לחלקה 72 - 18,470 ₪, לחלקה 85 - 143,421 ₪, ולחלקה 23 - 34,896 ₪ נכון ליום 31/12/2009.

פיצוי בגין מחצבה:

25. לגבי חלקות 12 ו-23 בגוש 19146 ציין רושם המקרקעין שבחלק מאותן חלקות מצויה מחצבה.

עיון בתובענות שהוגשו בשני התיקים מעלה כי הגם שנמצאה טענה כי בחלקות היו מחצבות, לא הועלתה טענה מפורשת לפיצוי נוסף בגין שימוש כזה. התייחסות לתוספת הפיצוי עלתה במסגרת הסיכומים. השאלה היא, אם עומדת למבקשים זכאות לפיצוי נוסף - בשיעור של 30% או אחר - על הפיצויים שייפסקו להם בגין הפקעתם של חלקות אלה, בשל שימוש בהן למחצבה.

לטענתם, נוהלו בחלקות הנ"ל מחצבות, עוד לפני קום המדינה, אשר המשיכו פעילותן עד עובר למועד ההפקעה ותפיסת השטח על ידי המשיבה.

כדי לתמוך בטענת האמורה מצביעים המבקשים על העובדה, כי בנוסף להערת רושם המקרקעין, שציין בנסח על קיומה של מחצבה, מופיע כיתוב דומה בסעיף 7 לתזכורת התביעה שהוגשה בקשר לאותן חלקות.

יחד עם זאת, מודים המבקשים כי לא היה בידם היתר לפעולות חציבה. ואולם לטענתם לא היה צורך ברישיון כזה, מאחר שהשימוש בקרקע לצורך חציבה לא היה בסמכות רשויות התכנון והבנייה עובר לאותו מועד; לחלופין, גם אם ייקבע שהשימוש בחלקות הנ"ל למחצבה היה בניגוד לחוק, גם אז עומדת הזכות למבקשים לתבוע פיצוי, זאת בין היתר מאחר שסעיף 190א(3) לחוק התכנון והבנייה המורה כי אין לפצות בגין שימוש ללא היתר, אינו חל בעניינם.

26. לעמדת המשיבה, תוך הפנייה לפס"ד פינקלשטיין (ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין, ניתן ביום 9/12/08. להלן: פס"ד פינקלשטיין), יש לדחות הטענה בהעדר בסיס עובדתי-ראייתי ומשפטי.

יש לקבל עמדת המשיבה בנושא זה.

27. מאחר שלמעשה מדובר בהערכת שווי המקרקעין לפי שווי שוק ותוך התעלמות ממכר בכפייה, חוזרת ועולה השאלה, האם כנגזרת ממצב עובדתי מסוים, אין ערך כלכלי גם לשימוש שאינו חוקי, אשר ניתן היה לקבל היתר לשימוש בו, ובפועל נעשה שימוש כזה לאורך שנים, מבלי שהרשות המוסמכת התריעה כנגד השימוש ו/או ניסתה למנועו.

יתרה מזאת, מדובר בסוג שימוש שיש להניח שיותר לרשות הציבורית המפקיעה, כך שתוכל לאחר מכן לעשות במקרקעין אותו שימוש, שהאדם הפרטי לא יכול היה לבצע (קמר/ דיני הפקעות (כרך שני) עמ' 526 ו-529). במקרה כזה, ותוך מתן משקל לשימוש שנעשה במקרקעין בפועל, ובמיוחד שימוש לאורך שנים - בין חוקי ובין אם לאו - אין לכאורה הצדקה לקפח את מי שהמקרקעין שלו הופקעו ביחס למי שמכר את הקרקע מרצונו (רע"א 2620/01 מדינת ישראל (מינהל מקרקעי ישראל) נ' מנאע. ניתן ביום 25/7/01).

28. בפס"ד פינקלשטיין עלתה שאלת מתן פיצוי בגין שימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע בטרם הפקעה לצורך חישוב הפיצויים על פי סע' 12(ב) לפקודת הקרקעות. הכלל שנקבע הוא שאין להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע טרם ההפקעה לצורך חישוב הפיצויים. יחד עם זאת נפתח פתח לפיצוי, כחריג לכלל. ולכן, ככול שביהמ"ש יורה על פיצוי הרי הוא בגדר החריג. כחריגים המזכים בפיצוי נמנים מקרים בהם בעל הקרקע פעל בתום לב או התקיימו נסיבות חריגות אחרות, כגון: קיומו של היתר בחלק מהתקופה, אורך תקופת השימוש ועוד, המצדיקים סטייה מהכלל, או אז נקבע שיעור מופחת של אותו פיצוי.

בית המשפט העליון הגיע למסקנה האמורה, לאחר שהיה ער לאמור בסע' 12 לפקודת הקרקעות, והסיק מן האמור בו, כי העיקרון המנחה הוא פיצוי בהתאם לשווי שוק, שבמסגרתו יכול שינתן לכאורה משקל גם לשימוש בלתי חוקי, שעה שבלשון הסעיף אין התייחסות מפורשת לסוגיית שימוש בלתי חוקי, כמו גם לשאלה באיזו מידה אפשר להתחשב בשימוש כאמור, לצורך קביעת שיעור פיצויי ההפקעה.

ואולם, בית המשפט הבהיר שאין להתעלם מהעיקרון המנחה והבסיסי בשיטת המשפט והוא שלטון החוק - ולפיו אין זה ראוי כי מפר של החוק ייהנה מפירות הפרת החוק על דרך של הנאה מזכויות שמוענקות לו על ידי החוק. בנסיבות של הפרת חוק, לא ראוי כי מי שפעל בניגוד לחוק במשך שנים יקבל מהמדינה פיצוי אשר מתחשב בפעילות הבלתי חוקית שביצע. הדבר אף עלול לתמרץ אנשים להשתמש באופן בלתי חוקי בקרקעותיהם, תוך ידיעה כי לשימוש זה יהיה ביטוי בפיצוי שיתקבל, אם וכאשר תופקע מהם הקרקע. אין לקבל פרשנות אחרת אשר תיצור תמריץ להפר הוראות החוק או לעקוף אותן (שם, בסע' 23 לפסה"ד של כב' השופטת ארבל).

על בסיס האמור, נקבע כאמור הכלל לפיו אין ליתן פיצוי בגין שימוש בלתי חוקי שעשה בעל מקרקעין בקרקע עובר להפקעתה, וזאת גם על דרך ההיקש מהוראות סע' 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה הקובע כי במסגרת שומת פיצויים בגין הפקעה, אין להתחשב בשוויים של מבנים או מחוברים אחרים שהוקמו תוך הפרת הוראות חוק תכנון ובנייה.

בהשוואה חוזרת להוראת סעיף 12 לפקודת הקרקעות הגיע בית המשפט למסקנה, כי פרשנות כזו מתאפשרת גם על פי לשונו של סע' 12 לפקודת הקרקעות, ואף עולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד הפיצוי עקב הפקעה, קרי; דואגת להשבת מצבו של הנפגע מהפקעה לקדמותו, מצד אחד, ומקדמת את התכלית הכללית של עקרון שלטון החוק, מצד שני.

התוצאה מן האמור שככלל יש להתחשב רק באותם שימושים המתאפשרים בקרקע על פי חוק. ולכן, לכאורה, כאשר מתבצעת חציבה ללא היתר, אין מקום לפצות את בעלי הקרקע שעשו שימוש בלתי חוקי במקרקעין.

נסיבות חריגות שנמצאו בפס"ד פינקלשטיין היו, בין היתר, העדר מחלוקת על עצם ביצוע חציבה בשטח, שימוש לאורך שנים ובהיקף משמעותי בחלקה שהופקעה, מבלי שהמדינה נקטה במשך כל הזמן הזה בפעולה כלשהי להפסקת החציבה; אי בהירות באשר למדיניות שנגעה להפעלת מחצבות במקרקעין ולצד אי הבהירות האמורה גם לא נקטה המדינה בהליכי אכיפה כלשהם, כך שהדבר הביא לעידוד לבעלים להמשיך ולעשות אותו שימוש; לגבי חלקות אחרות נמצאו רישיונות חציבה שהוציא הממונה על מחצבות במשרד התעשייה, לגבי חלק מהתקופות.

כדי ליהנות מן הפיצוי האמור, על הטוען לזכאות, לעמוד בנטל הראיה.

29. יישומם של עקרונות אלה בענייננו, מוביל למסקנה כי המבקשים לא הוכיחו תנאים חריגים המצדיקים מתן פיצוי כלשהו, בגין חציבה, ככול שנעשתה.

כפי שהוכח על-פי תצלומי אויר היקפה של החציבה ככול שהייתה נעשתה בשטח מצומצם של חלקה בשיעור של כ- 10%-12% מהשטח, וזאת ללא היתר.

גם לגבי חלקה 23 לא הוצגה כול ראיה ממנה ניתן ללמוד כי החלקה שימשה לחציבה על ידי המנוח המוריש. עובדה כזו גם אינה עולה מתזכורת התביעה ואף לא צורפו מסמכים מהם ניתן היה ללמוד על שימוש כזה. העד איוב אשר טען לחציבה בחלקה 23 לא לקח חלק בחציבה ואין לקבוע ממצא בנושא זה על סמך עדות זו בלבד. מר שחאדה עצמו אשר העיד לגבי חלקה 12, לא ידע אף הוא למסור פרטים בנוגע לחציבה, אם בכלל, היקפה, ואורך תקופת החציבה.

לאור האמור לעיל, בהיות הפיצוי בגין חציבה ללא היתר בגדר חריג, ובהעדר ראיות כי נתמלאו נסיבות חריגות המצדיקות סטייה מהעיקרון הבסיסי, דין התביעה בגין פיצוי זה, להידחות. וכך אני מורה.

פיצוי בגין קרקע חלופית והוצאות נלוות:

30. לעמדת המבקשים הם זכאים לקרקע חלופית, על בסיס עיקרון של השבת המצב קודם לביצוע ההפקעה – ובהעדרה, זכאים הם לפיצוי נוסף של 30% על כול סכום הפיצויים שייפסק להם בגין הוצאות איתור מקרקעין חלופיים, הוצאות רכישה ומיסים (להלן: הוצאות נוספות).

המשיבה מתנגדת לטענה, וסבורה כי אין כול בסיס נורמטיבי לתביעה האמורה, לא בחוק ולא בפסיקה.

יש לאשר עמדת המשיבה.

31. המבקשים סומכים טענותיהם על עיקרון השבת המצב לקדמותו, אך מתעלמים מן העיקרון הבסיסי שפיצויי הפקעה מגלמים את שווי השוק של המקרקעין שהופקעו, ללא התחשבות בגורם הכפייה. שווי שוק, ככלל, אינו מאפשר גזירה נפרדת של הוצאות נלוות לצורך רכישת נכס חלופי, שהרי אם היה מדובר בעסקה רצונית, לא היה המוכר זכאי לתבוע הוצאות כאלה מהרוכש, אלא היה אמור לשאת בהן מתוך התמורה המוסכמת (ע"א 10873/06 בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו (ניתן ביום 22/2/10); קמר/דיני הפקעות, עמ' 584). אמנם המלומד קמר סבור, כי במכר בכפייה, יש מקום כי בעל הזכויות יקבל פיצוי גם בגין כך (ראה שם, בהמשך) ואולם, גישה זו לא התקבלה בפסיקה, וככול שאושרה הרי על הטוען להצביע על קשר סיבתי ישיר בין ההוצאה הנלווית להפקעה.

זאת ועוד, מאחר שמדובר בהערכת שווי שוק המבוססת על שיטת ההשוואה, הרי שסביר להניח שבעסקאות ההשוואה שיקלל מוכר מרצון את הוצאותיו לתוך התמורה למכר, ואלה יכללו ממילא בתמורה המוסכמת. כך יקבלו הוצאות אלה ביטוי גם במכר כפוי באמצעות ההשוואה להערכת שווי המקרקעין.

לאור האמור, אני מורה על דחיית הטענה.

הפרת חובה חקוקה, ופיצוי תואם:

32. המבקשים טוענים כי הם זכאים בנוסף לפיצוי על בסיס עילה בנזיקין של הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין. לטענתם, הפרה המשיבה חובתה על-פי סעיף 5 לפקודת הקרקעות בכך שלא הציגה הודעה על הפקעה וזאת בנוסף לפרסום ברשומות במקומות נוחים וסמוכים לקרקע שעומדים לרכשה, כאשר הודעה כזו צריכה הייתה להינתן לכול אדם ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעלים של הקרקע או כאדם שיש לו טובת הנאה בה. לעניין זה נסמכים המבקשים על סע' 5(1) לפקודה הקובע כי על שר האוצר להודיע בשלוש דרכים מצטברות על כוונתו להפקיע קרקע. במקרה דנן לטענת המבקשים, מכיוון שלא ניתנה הודעה להורי המבקשים ולא נתלתה הודעה בחלקות או בסמוך להן, כנדרש ב-ס' 5 (1), הרי שהמשיבה הפרת חובה חקוקה.

הפרה נוספת נטענת נוגעת לתשלום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בגין ההפקעה, אשר לטענתם היה על המשיבה לשלמו בתוך 90 יום ממועד תפיסת המקרקעין לפי סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה).

33. המשיבה טוענת כי יש לדחות כול אחת מן הטענות מחמת התיישנות, וכן לגופן.

לעמדתה משפורסמה ההודעה על הפקעה ברשומות ב- 28/9/62, התיישנה עילת התביעה ביום 28/9/69, על-פי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח, בצירוף סעיף 10 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981; ומאחר שגם תביעה לפיצויי בעילה נזיקית, כתביעה כספית רגילה אחרת, כפופה לטענת הגנה בדבר התיישנות, הרי שעומדת למשיבה טענה זו.

עוד טוענת המשיבה כי לא הוכחה הטענה בדבר אי מתן הודעה. לטענתה, שני המבקשים הודו במהלך הדיונים כי היה ידוע למנוחים על ההפקעה בסמוך למועד ההפקעה וכי פעילות המנוחים בקרקע הופסקה עם מועד ההפקעה. לאור זאת אין למבקשים, כך לטענת המשיבה, עילת תביעה בגין אי משלוח הודעה. יתר על כן, בכל מקרה לא הוכח כל נזק שנגרם למבקשים בגין אי משלוח הודעה ומכאן שלא הוכחו יסודות עוולת הפר חובה חקוקה. לעניין זה מפנה המשיבה ל ת.א (נצ') 1150/01 דינר נ' מ"י.

ועוד, כנגד טענת המבקשים כי במכתבי התשובה שניתנו מטעם המשיבה נתנה הודאת בעל דין בחוב האמור, ולכן יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד מכתבי התשובה של הגב' פרץ - מיום 27/10/09 או מיום 21/3/10, מדגישה המשיבה כי התשובות נתנו בהתייחס לתביעת פיצויי הפקעה, לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודת הקרקעות, ולא בתביעה בעילת נזיקין, וממילא אין הודאת בעל דין בעילה של הפרת חובה חקוקה, כפי שגם צוין במכתבי התשובה, במיוחד במכתב מיום 21/3/10.

יתר על כן, טענה המשיבה כי יש לדחות התביעה לגופה, מאחר שלא נטען ולא הוכח כול נזק שנגרם למבקשים עקב העילה הנזיקית.

מוסיפים המבקשים וטוענים כי לפי הוראות סע' 89 לפקודת הנזיקין מרוץ ההתיישנות לא חל בעניינם מכיוון שהסכום שאינו שנוי במחלוקת שולם רק ביום 06/10/11 כלומר המעשה או המחדל היה נמשך והולך. לחלופין המבקשים טוענים כי סע' 8 לחוק ההתיישנות מעניק הגנה למבקשים מפני התיישנות וזאת משום שהמבקשים ידעו על עילת התובענה רק 4 שנים קודם לכן, כפי שעולה מעדות המבקש. לחילופי חילופין, טוענים המבקשים כי יש לראות במכתב המשיבה מיום 27/10/09 הודאה בזכותו של המבקש לפיצויים. לאור זאת קמה למבקש הגנת סע' 9 לחוק התיישנות ומכאן שמרוץ ההתיישנות מתחיל רק ביום 27/10/09.

34. המבקשים פנו לראשונה למינהל בבקשה לתשלום פיצויים במהלך שנת 2009-2010, כאשר

בפניית המבקשים איוב הייתה התייחסות תחילה לחלקות 23 ו- 85 בלבד.

במכתבי התשובה שנשלחו ב-2009 ו- 2010 הודיע המינהל למבקשים כי בעלי הזכויות בחלקות שהופקעו זכאים לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות ובמכתב מתקן הודיעו על זכאותם לפיצוי גם בגין דמי חכירה אבודים.

כפי שעולה ממכתבי הגב' פרץ, ההתייחסות היתה לעילת התביעה של פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות בלבד. הודאת המשיבה כבעלת דין בחובתה לפיצוי התייחסה לפיצויי הפקעה בלבד ולא לעילה הנזיקית.

לפיכך, מכתבי הגב' פרץ אינם רלוונטיים לצורך מניין תקופת ההתיישנות לגבי העילה בדבר הפרת חובה חקוקה. מכאן שיש לקבל טענת המשיבה להתיישנות התביעה בגין הפרת חובה חקוקה.

ואולם מעבר לאמור, יש לדחות הטענות גם לגופן.

35. בהתייחס לטענה כי לא נמסרה למבקשים הודעה על ההפקעה במועד, יש להשיב כי מהעובדות שתוארו עד כה עולה שהקרקע נתפסה לפני שנים רבות, וכן – תוך שלא נטען אחרת - כי גם אם לא הומצאה למבקשים הודעה כאמור, הרי הייתה להם ידיעה על הליכי ההפקעה בסמוך למועד תפיסת המקרקעין, וזאת מעבר לחזקה בדבר ידיעת הדין.

לעניין זה יש להפנות לתצהירים שהוגשו לתיק, מהם עולה שהשימוש בקרקע כמחצבה נעשה עד למועד ההפקעה. כך גם העיד מר שחאדה בבית המשפט. השטחים הופקעו לטובת הקמת העיר כרמיאל, כשיש בכך כדי לבסס, ולו לכאורה, ידיעה של בעלי הקרקע על ההפקעה בסמוך למסירת ההודעה.

אין ספק שפקודת הקרקעות מטילה חובה על הרשות המפקיעה להודיע על כוונתה להפקיע את המקרקעין לבעל הזכויות בקרקע בשלוש דרכים מצטברות. פרסום ברשומות; הנחת ההודעה על הקרקע; או קרקע סמוכה ומסירת ההודעה לבעלים. בענייננו טוענים המבקשים להפרת החובה השנייה והשלישית. גם אם נניח כי אכן לא נמסרו ההודעות כנדרש, בלי לקבוע ממצא לעניין זה, הרי שכאמור מעדויות המבקשים עולה כי בשני המקרים היו האבות מעורבים מקרוב באופן ניהול הקרקע ומכאן שידעו בסמוך למועד ההפקעה כי זו הופקעה. (עמ' 13 שורה 13 לפרוטוקול מיום 28/03/11 חקירת המבקש איוב) (עמ'17 שורה 9 לפרוטוקול מיום 28/03/11 חקירת המבקש שחאדה). המבקש שחאדה אף הצהיר בביהמ"ש כי אביו הפסיק לעבד את הקרקע מיד לאחר שהופקעה (עמ' 17 שורה 2 לפרוטוקול מיום 28/03/11 ). ומכאן שלרשות עומדת טענת הגנה לפיה המורישים ידעו בסמוך להפקעה על ההפקעה ומכאן שהצבת ההודעה על הקרקע או מסירת ההודעה לבעלי הזכויות לא הייתה מעלה או מורידה (לעניין זה ראה אריה קמר/הפקעת מקרקעין, בעמ' 445).

לאור האמור נראה שאין להעניק פיצוי בגין הפרת חובה חקוקה הקבועה בס' 5 לפקודה.

36. בהתייחס לאיחור במועד תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, יש לקבוע כי ככול שחל איחור, נבע הדבר מהתנהלות המבקשים עצמם, ולכן גם מטעם זה דין התביעה לגופה, להידחות.

אבהיר מסקנתי האמורה.

37. לטענת המבקשים סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת הועבר לידי המבקשים רק באוקטובר 2011, גם זאת לאחר תחילת הדיונים בביהמ"ש, וזאת, בניגוד להוראת ס' 9א (א) לחוק לתיקון דרכי רכישה. עקב כך נגרם להם לטענתם נזק.

לעמדת המשיבה חובתה לשלם את הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת מתגבשת רק לאחר שהוכיחו המבקשים את זכאותם לקבל את הפיצוי, כלומר, רק לאחר שהוכיחו כי יש זכות לבעלים הרשום ולמבקשים מכוח צו ירושה. כל עוד לא הומצאו צווים אלו ולא הוכחה זכותם של המבקשים בחלקה לא חבה המשיבה בתשלום הפיצויים. לעניין זה מפנה המשיבה לס' 9א(א) לחוק המתקן. עוד מציינת המשיבה כי סעיפי החוק המתקן עליו מבססים המבקשים טענותיהם נחקקו בשנת 1978. מאחר שהמקרקעין הופקעו בשנת 1962 ולחוק אין תחולה רטרואקטיבית, הרי שאין מקום להיעתר לטענת המבקשים. לאור האמור לעיל, טוענת המשיבה כי הפיצוי המגיעה למבקשים הינו כספי בלבד.

38. כאמור הבהירה המשיבה כי גם עובר למועד הגשת סיכומיה טרם נמסרו כול המסמכים הנדרשים לצורך זיהוי מלא של המבקשים כבעלי זכות בחלקות שהופקעו. בנסיבות אלה רשאית הייתה המבקשת לעכב העברת מלוא סכום הפיצוי עד לזיהוי כנדרש.

יצויין בהקשר זה כי בתיק ה"פ 48772-05-10 תחילה טען המבקש שחאדה לזכות לפיצוי מכוח היותו יורש המנוח חוסין, כשלצורך כך נדרש להוכיח זכאותו בהצגת צו ירושה; כשכלפי טענה זו טענה המשיבה כי המנוח חוסין ידע על ההפקעה ואף הפסיק לעשות שימוש בקרקע עם הפקעתה.

בהתאם לכך בסעיף 6 לתשובת המשיבה שהוגשה ב- 23/08/10 ציינה המשיבה שהמבקש שחאדה טרם המציא צו ירושה לגבי העברת הזכויות בחלקה 12 אליו.

כך גם בתגובה למכתב דרישה לפיצוי ששלח המבקש ביום 27/05/09, דרשה הגב' פרץ הצגת צו ירושה (מכתב תשובה מיום 7/8/09), וכן נדרשו הוכחות לעניין שימוש במחצבה, וכי הרישום לעניין בנסח, אין די בו.

במכתב התשובה נתבקש מר שחאדה להמציא שני תצהירים לזיהוי בעלות בנכס, אחד מבעל זכויות בנכס ותצהיר נוסף מאדם זר. עוד הודה רק באותו שלב, כי תעשה פניה לשמאי ממשלתי לצורך קבלת שומה בנוגע לגובה הפיצוי. עם המצאת שני תצהירים כמבוקש (2/3/2010), שולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

דרישה נוספת לצו ירושה מופיעה במכתב מיום 11/5/2010 ובמקביל הוזמנה הערכת השמאי על ידי המשיבה.

רק במהלך הדיונים בבית המשפט, בתגובה שהוגשה בתיק לכתב התשובה (כתב תשובה מיום 14/9/10, בסעיף 11 ואילך) טען המבקש שחאדה לזכאות עצמאית לפיצוי הפקעה וזאת בשל העברת הבעלות במקרקעין מאת אביו המנוח אליו מכוח הסכם מכר.

במקום להפנות את המשיבה לעובדה כי זכותו של המבקש שחאדה באה מכוח ההסכם משנת 1986, לא העמיד מר שחאדה את המשיבה קודם לכן על הטעות. במכתב תשובה למכתבה של הגב' פרץ ששלח המבקש שחאדה ביום 10/9/09 נאמר כי מר שחאדה הוא בנו היחיד והיורש היחיד של המנוח מוסטפה אברהים, וכי צו הירושה עדיין בתהליך הכנה ועם קבלתו יומצא למשיבה. לא נאמר דבר באותו שלב בנוגע לקיומו של הסכם שבמסגרתו הועברו הזכויות בחיי המנוח לידי מר שחאדה.

בנסיבות אלה לא היה לכאורה מקום להמתין לצו ירושה, ואולם הטענה לא הועלתה על ידי המבקש שחאדה או על ידי באי כוחו, אלא במסגרת ההליך בפני.

39. וכך, בהתייחס למבקש שחאדה, עם הצגת ההסכם מיום 5/3/86 קמה איפוא זכותו לפיצויי הפקעה בגין זכויותיו בחלקה 12 מכוח הסכם מכר. ואולם זאת רק לאחר זיהוי תואם של הבעלים הרשום, ובמיוחד לאחר שמר שחאדה הבהיר כי אכן ההסכם הוא מקור לזכות שהועברה אליו. מאחר שמר שחאדה עצמו לא הבהיר עובדות אלה למשיבה, אלא במהלך הדיון, הרי שטרם התגבשה חובתה של המשיבה להעביר את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת למבקש ומכאן שלא קמה למבקש שחאדה עילה לתביעה בגין הפרת חובה חקוקה. מי שנטל חלק בהצגת מצג הצורך בצו ירושה, הוא המבקש עצמו.

40. בהתייחס למבקשים איוב, טענתם היא כי לא נותרה עוד מחלוקת בנוגע למעמדם כבעלי זכויות במקרקעין שהופקעו, ולא היה מקום במסגרת הסיכומים לחזור ולהעלות הנושא, כשנוי במחלוקת.

מבקשים אלה פנו לראשונה בבקשה לתשלום פיצויי הפקעה במכתב דרישה הנושא תאריך 5/3/10. שם התייחסו לחלקה 23 בגוש 19146 וחלקה 85 בגוש 19145 בלבד.

במכתב התשובה מיום 21/3/10 הודיע המנהל למבקשים כי הם זכאים לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בלבד והמבקשים נתבקשו להמציא צווי ירושה וייפויי כוח לבדיקת זכאותם.

הפניה הראשונה לפיצויים בגין חלקה 72 בגוש 19145 נעשתה רק ביום 7/4/2010, וצורף פסק הדין בתיק ההסדר נחף/218. המינהל תיקן עמדתו לעניין זכאות לפיצויי פירות לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

לגבי זכויות המבקשים בחלקות שהופקעו במסגרת תיק ה"פ 5318-06-10, לא חלקה המשיבה בדבר זכותם העקרונית של יורשי הסב מצד אביהם של המבקשים לפיצויי הפקעה לחלקה 85 בשלמות ולחלקיות בחלקה 23 (6/26), אלא שלכך נדרשו להמציא צווי ירושה או צו קיום צוואה. המשיבה לא הסתפקה בהצגת מסמך ייפוי הכוח שנתן הסב המנוח לאבי המבקשים, מאחר שלא היה בייפוי הכוח שהוצג זיהוי של המקרקעין תוך פירוט חלקה וגוש, אלא התייחסות כנראה לחלקות שומה. ועוד בנסח הרישום לא זוהה הסב, והיה צורך בזיהוי.

לגבי חלקה 72 הבהירה המשיבה כי כאמלה מוחמד דיב מטר ז"ל, שהיא אם המבקשים ירשה את אמה המנוחה, מחצית מעיזבונה, כלומר חלקה 12/48 והמבקשים זכאים ל- 5/6 מעיזבונה, ואולם, גם לצורך זה נדרשו צווי ירושה.

בנסיבות אלה מאחר שלא הוצג זיהוי מתאים של בעלי המקרקעין – המנוחים וצו ירושה המצביע על זכאותם של המבקשים במקרקעין, הרי שגם במקרה זה לא נתגבשה חובתה של המשיבה להעביר את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת ומכאן שלא קמה זכאותם של המבקשים איוב לפיצוי בגין הפרת חובה חקוקה.

התוצאה:

41. אשר על כן אני מחייבת את המשיבה לשלם למבקשים פיצוי בגין הפקעה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות לפי שווי של 600 ל"י לדונם, כמפורט בסעיף 18 לפסק הדין, נכון ליום 25/10/62.

כמו כן על המשיבה להוסיף ולשלם למבקשים דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות מיום ההפקעה ועד ליום התשלום בפועל: בתיק ה"פ 48772-05-10, יש להוסיף סכום של 61,850 ₪ נכון ליום 31/12/2009; ובתיק ה"פ 5318-06-10 יש להוסיף הסכומים הבאים: לחלקה 72 - 18,470 ₪, לחלקה 85 - 143,421 ₪, ולחלקה 23 - 34,896 ₪ נכון ליום 31/12/2009. יש לשערך בהתאמה את הסכום עד היום בהתאם לעקרונות החישוב שנעשו בידי השמאי רוגובין בטבלה ד'.

ככל שלא תהא הסכמה בין הצדדים, רשאים הצדדים להגיש פסיקתה לאישור בית המשפט על גובה הסכום המשוערך עד להיום.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייבת את המשיבה – רשות הפיתוח לשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד למערער בתיק ה"פ 48772-05-10 בסכום כולל של 8,000 ₪ ובתיק ה"פ 5318-06-10 לשלם למערערים יחד, סכום כולל של 10,000 ₪, בתוך 30 ימים מהיום.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ב, 02 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.

חתימה