בפני תביעה לפינוי וסילוק יד ובמקביל תביעה גם לצו עשה.

רקע

1. התובעת הינה הבעלים של המקרקעין והדירה הנמצאים ברחוב הדולפין 16 בתל אביב-יפו וידועים כתת חלקה 2 חלקה 31 בגוש 9005 (להלן: הדירה).
2. התובעת הינה גם הבעלים של המקרקעין והדירה הנמצאים בכתובת האמורה וידועים כתת חלקה 3 חלקה 31 בגוש 9005 (להלן: "הדירה העליונה"). (להלן: הדירה והדירה העליונה גם: "הדירות").
3. הנתבעים הינם אחים. הנתבע 2 מתגורר כיום בדירה.
4. הודעה שנמסרה לתובעת בהתאם לסעיף 3 לחוק העזר לת"א-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב – 2001 (להלן: "ההודעה"), מעלה כי בחוות דעת מהנדס נקבע כי המצב הנוכחי של הבניין מהווה סכנה למחזיקים, לציבור ולנכסים הסמוכים, וכי עליה להסיר את הסכנה בדחיפות.
5. לשם ביצוע עבודות התיקון, החיזוק ושיקום המבנה הדרושות, על התובעת להכניס אנשי מקצוע לדירה.

טענות הצדדים הדורשות הכרעה

1. טוענת התובעת כי הנתבעים מחזיקים בדירה שלא כדין ובלי הסכם חוקי מחייב וכי הלכה למעשה פלשו לתוכה.
2. עוד טוענת היא כי הנתבעים גם אינם מאפשרים לאנשי המקצוע מטעמה להיכנס לדירה ו/או לבצע את עבודות התיקון הנדרשות.
3. במקביל טוענת היא כי הנתבעים אינם משלמים דמי שכירות או דמי שימוש ראויים עבור הדירה.
4. תוצאת האמור מבקשת התובעת להורות לנתבעים לסלק ידם מן הדירה ולהשיבה לידיה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ ובמצב תקין וראוי לשימוש; לצוות עליהם לאפשר לה להיכנס לדירה ולבצע את כל העבודות הדרושות בהתאם להודעה; ולהתיר לה לפצל סעדיה עד לעת בה תוכל לתבוע את מלוא נזקיה בגין אי תשלום דמי שימוש ראויים.
5. ביתר פירוט מוסיפה התובעת כי על פי חוזה שכירות מוגן מיום 27/6/56, שכר ממנה אבי הנתבעים (להלן "האב" ו/או "אבי הנתבעים"), את הדירה, שכללה חדר אחד, מטבח, שירותים ומקלחת, וכי בסמוך לכניסתו אליה, פלש גם לדירה העליונה שכללה שני חדרים, מטבח ושירותים.

וועדת דמי מפתח אצל התובעת, אישרה לו, בכפוף לתשלום דמי מפתח, גם את הזכויות בדירה זו, וחרף העובדה שלא עמד בתשלומי דמי המפתח, הכירה בו, התובעת, כדייר מוגן על פי חוק גם בדירה העליונה.

בשנת 1963 נודע לתובעת כי האב מסר את החזקה בדירה לידי אחד בשם ימין זקרי. תוצאת האמור היא פעלה לסילוק ידם הן של האב והן של אותו זקרי (להלן: "זקרי") מן הדירה.

פסק דין מיום 22/10/64 בת"א 5324/64, הורה על סילוק ידם של האב ושל אותו זקרי מן הדירה.

לאחר האמור אישרה ועדה מטעם התובעת את הקניית הזכויות בדירה לזקרי והוא חתם על חוזה שכירות מוגנת ביום 7/6/66.

בשנת 1969 נודע לתובעת כי זקרי נטש את הדירה וכי תחתיו פלש אליה אחד בשם סועד שוע. משכך הגישה תביעה לפינוי זקרי מן הדירה וביום 25/4/75 תפסה בה חזקה.

או אז השכירה את הדירה לאחד בשם אנדרי לוינגר בחוזה שכירות בלתי מוגנת והוא החזיק בה, לכל הפחות, עד לשנת 1985.

בשנת 1989 פלש הנתבע 2 לדירה, וביום 30/10/91 ניתן פסק דין המורה על פינויו ממנה. ביום 15/7/92 פינתה אותו התובעת בהתאם לצו הוצאה לפועל, ועשתה כן פעם נוספת ביום 2/4/00.

בשנת 2004 התברר לתובעת כי הנתבע 2 פלש פעם נוספת לדירה.

1. התובעת מבהירה בעניין זה כי שני הנתבעים שהו במאסר לא אחת וכי עם שחרורם נהגו לחזור לדירה ולדירה העליונה. לטענתה אין לנתבעים זכויות בדירות אלא שבשל מצוקתם ולפנים משורת הדין, בחרה להקפיא את פעולותיה לפינויים.
2. כך עד לקבלת ההודעה (כזכור, הודעת העירייה) וההכרח לפעול על פיה.
3. מנגד טוענים הנתבעים כי הינם דיירים מוגנים בדירה, מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), לאחר שהם מתגוררים בה כל חייהם, ולאחר שזכויות אלה הועברו אליהם עם פטירת הוריהם, שהיו דיירים מוגנים בדירה בהתאם לחוזה שכירות מיום 18/6/1956.
4. עוד טוענים הם כי אין כל מניעה מבחינתם שעובדים מטעם התובעת ייכנסו לדירה לשם ביצוע התיקונים הדרושים, ובלבד שאלה ייעשו על חשבונה.
5. לבסוף טוענים הם כי הם מוכנים לשלם דמי שכירות בשיעור של 30 ₪ לחודש, כמתחייב מחוזה השכירות עליו חתם אביהם המנוח, אך לא את דמי השימוש המופרזים אשר דורשת מהם התובעת ואשר ידם גם אינה משגת לשלם.
6. ביתר פירוט מוסיפים הנתבעים כי הדירה והדירה העליונה מהוות למעשה יחידה אחת, וכי הם מתגוררים בשתי הדירות גם יחד כל חייהם. בעניין זה הם אף מבהירים כי הנתבע 1 הוא שגר בדירה העליונה וכי הנתבע 2 גר בדירה, אלא שאין כל הבחנה נוספת בין הדירות, בוודאי שלא לעצם הזכות לדיירות מוגנת בשתיהן.
7. לטענתם שילם אביהם דמי מפתח בסך 33,600 ל"י וזאת עבור זכויות הדיירות המוגנת בדירות.
8. עוד מפרטים הנתבעים מנסיבותיהם האישיות. הנתבע 1 חולה סכרת קשה ונזקק בתכיפות לזריקות אינסולין. הנתבע 2 נרקומן (אשר כפי שאני מבינה מקבל היום בקביעות תחליף סם) ששהה תקופות ממושכות מאחורי סורג ובריח.

דיון

1. המקור הנורמטיבי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק ידו של המחזיק בהם שלא כדין הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע כי:

בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

1. בתביעה שכזו די כי התובע יוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין כדי שנטל הראייה יעבור לנתבע להראות כי רכש זכות כלשהי במקרקעין אשר זכות הבעלות כפופה לה (ראו: ע"א 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג(4), 353, 354, אליו הפנה גם ב"כ התובעת, בסיכומיו).
2. נסח רישום המקרקעין – נספח א' לכתב התביעה מלמד כי התובעת הינה הבעלים של המקרקעין.
3. בענייננו על הנתבעים להראות, אם כן, כי רכשו זכות כלשהי, ולשיטתם, זכות לדיירות מוגנת, בדירה.
4. הנתבעים עשו ההיפך מכך.
5. מכתב הנתבעים עצמם (החתום בידי שניהם) לוועדת האכלוס של עמידר תל אביב, מכתב מיום 3/9/08 (נספח 24 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת), מעלה כי אף הם לא טענו לכל זכות בדירה. למעשה לא הזכירו כלל את הדירה. במכתבם זה שכותרתו "זכויות משפחת רואש בדירת מגורים ברחוב הדולפין 16, תל אביב-יפו (להלן: "הנכס")", הבהירו את הדברים הבאים:

"סמוך ליום 1.6.1956, רכש המנוח, אלי רואש – אביהם של החתומים מטה, מחברת עמידר, זכויות דייר מוגן בנכס ושילם תמורתן סך של 33,600 לירות.

...

בנכס שנמצא בקומה ב' של הבניין, 3 מדורים. מדור אחד הינו מטבח שבו, תחום ע"י מחיצות חדר שירותים. 2 המדורים האחרים, הנמצאים באותו מפלס והצמודים למטבח, הנם 2 חדרי שינה שבו ישן כ"א מהח"מ. גודל כל חדר שינה אינו עולה על 15 מ"ר.

מר שמעון רואש, בן 50, מתגורר בדירה מיום לידתו. שמעון הינו חולה סכרת שחייו תלויים בזריקות אינסולין קרוב ל- 30 שנה. ..

מר מיכאל רואש, בן 56, מתגורר בדירה מגיל 4. מיכאל הינו נרקומן לשעבר המקבל ממשרד הבריאות מינון יומי קבוע של מתאדון.

...

בנכס התגוררו, בתקופה שהורי הח"מ חיו וגידלו את ילדיהם, 9 נפשות. 2 ההורים ו- 7 ילדים, אחים ואחיות. במשך שנים רבות כולנו גדלנו וחיינו יחד, בנכס שגודלו לא עלה על 50 מ"ר.

..."

1. אם כן, אף לשיטת הנתבעים, נכס המצוי במפלס אחד, בקומה ב' של הבניין. ולהבדיל מדירה עליונה ודירה המצויה בקומה תחתונה. לא זו אף זו, נכס שגודלו לא עלה על 50 מ"ר. והנה: הדירה העליונה, על פי תשריט הבניין (נספח 2 לתצהיר התובעת), שלא נסתר, הינה בשטח של 55.91 מ"ר; הדירה הינה בשטח של 20 מ"ר.
2. עולה מן האמור כי אף הנתבעים הודו במכתבם לתובעת כי כל חייהם גרו בדירה העליונה וכי היא הנכס בו הוכרו זכויותיו של האב כדייר מוגן.
3. ודוק, אף אם כטענת הנתבע 1 את המכתב ניסח עבורם עו"ד, ומן הסתם, אכן כך הוא, הרי שאת תוכן המכתב לא שאב עוה"ד מן האיין. כל שעשה היה לנסח בשפה משפטית ומובנת לנמען את טענות הנתבעים. טענות אלו שונות כאמור בתכלית מן הטענות שהעלו בפני.
4. על הנתבעים להתמודד גם עם שאלת העברת הזכויות בדירה. בעניין זה ברי כי האב לא יכול היה להוריש לילדיו יותר זכויות מאלו שהיו בידו.
5. אקדים בעניין זה ואומר שניים;
6. מקובלת עלי טענת התובעת לפיה מהווים מסמכי תיק הנכס רשומה מוסדית כהגדרתה בסעיף 35 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א-1971, לאחר שנערכו במהלך העסקים הרגיל שלה, וכי ככאלה הם מהווים ראיה לכאורה להוכחת אמיתות תוכנם.
7. עיון בתיק הנכס מעלה כי תחילה אכן שכר אבי הנתבעים מאת התובעת את הדירה. (ראו חוזה שכירות מיום 27/5/56 – נספח 3 לתצהיר התובעת, שעניינו בדירת חדר+ מטבח). פרטיכל קביעת דמי מפתח מיום 6/12/61 וטופס קביעת דמי שכירות מיום 14/1/62 (נספחים 26-27 לתצהיר התובעת), מעלים כי בהמשך הוכרו זכויותיו כדייר מוגן בדירה העליונה. עיון בפרטיכל מעלה גם כי תחילה פלשו הורי הנתבעים לדירה זו (הדירה העליונה).
8. עם זאת עיון "בפרשת התובענה" (נספח 6 לתצהיר התובעת), מעלה כי אבי הנתבעים, זקרי ואשתו של זקרי, נדרשו להחזיר את החזקה בדירה ולחילופין לשלם דמי מפתח ודמי שכירות בסך מצטבר של 1,154 ל"י. עיון נוסף מעלה כי כבר בפרשת תובענה זו, טענה התובעת כנגד האב כי העביר את החזקה בדירה לזקרי.
9. עיון בפסק הדין שניתן בתובענה זו (נספח 8 לתצהיר התובעת), מעלה כי בית המשפט קבע שהוכחו העובדות הנזכרות בפרשת התביעה, קרי שהחזקה אכן הועברה כנטען, וחייב את הנתבעים בתשלום הנזכר.
10. בהמשך לכך מעלה עיון בנספחים 9, 10, ו-11 לתצהיר התובעת כי התובעת חתמה עם זקרי חוזה שכירות מגורים בדירה והקנתה לו זכויות של דייר מוגן לאחר תשלום דמי המפתח.
11. מנקודת זמן זו, לכל המאוחר, ברי כי נותק כל קשר שהיה לאבי הנתבעים עם הדירה. לא כל שכן, כאשר גם אחרי זקרי הועברו הזכויות בדירה לאחרים.

מכל מקום לא למותר לציין בהקשר זה את האמור בסיפא לחוזה השכירות שנחתם בין עמידר לזקרי ביום 7/6/66 (נספח 11 לתצהיר התובעת), בו הצהיר זקרי כי:

"עוד לפני עריכת החוזה קיבל את החזקה במושכר מידי מר רואש אלי [אבי הנתבעים] שהוא היה השוכר של המושכר הנדון וויתר על זכויותיו במושכר לטובת השוכר וזאת תמורת דמי מפתח. השוכר מצהיר כי במידה ומר ______ [כך במקור] יבוא בטענות, כי יש לו עוד זכויות כלשהן במושכר ובית המשפט יכיר בהן, אזי לא תהיינה לשוכר כל דרישות כלפי המשכיר."

1. אבהיר כי לא הובאה בפני כל ראייה כי לאב היו לימים טענות כלשהן כנגד העברת הזכויות לזקרי, וזאת הגם שהלך לבית עולמו רק בשנת 1991, כך שחי בדירה העליונה עם אשתו וילדיו עוד למעלה מעשרים וחמש שנים. ילדיו, לעניין זה, אינם יכולים לבוא בנעליו.
2. אבהיר גם כי אף הנתבעים לא טענו כי משפחתם גרה בדירה ביחד עם זקרי ואשתו. רוצה לומר כי משעה שהועברו הזכויות, הן הועברו ולא נותרו משותפות לשתי המשפחות.
3. תוצאת האמור הינה כי הקשר בין האב לדירה נותק לכל המאוחר ביום 7/6/66 ולמעשה כבר בשנת 1962 עת העביר את החזקה בדירה לזקרי. משכך לא יכול היה להעביר לילדיו אחריו זכות כלשהי בדירה זו.

סיכום

1. הקשר בין האב לדירה נותק לכל המאוחר ביוני 1966. לאחר מועד זה לא היו לאב כל זכויות בדירה אותם יכול היה להעביר ליורשיו. האב עצמו לא סבר אחרת.
2. הנתבעים גרו כל חייהם בדירה העליונה. בדירה זו גרו בזכות. מאידך בדירה גר רק הנתבע 2 לאחר שפלש אליה פעם אחר פעם. הטענה לפיה היוו הדירות יחידה אחת איננה תואמת המציאות ומן הסתם נולדה אך מתוך הקושי האמיתי של הנתבע 1 לגור עם אחיו הנתבע 2 לאור התמכרותו של האחרון לסמים קשים. בעניין זה אפנה גם לעדות הנתבע 2 עצמו – פרוטוקול עמ' 13 ש' 12-13 – המבהיר כי איננו עולה כעת למעלה לגור עם אחיו היות שיש ביניהם ויכוחים והיות שהוא, הנתבע 2, עצבני.
3. פסק הדין שניתן כנגד הנתבע 2 בת.א. 269751/91 לסילוק ידו מן הדירה (נספח 10 לתצהיר התובעת), בוודאי איננו גורע ממסקנותיי אלו.

סוף דבר

1. הנתבעים יסלקו ידם מן הדירה וישיבו אותה לתובעת כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם בתוך 45 יום מהיום.
2. הנתבעים יאפשרו לתובעת להיכנס כבר עתה לדירה על מנת להיערך לביצוע כל התיקונים הדרושים בהתאם להודעת העירייה.
3. ניתנת לתובעת הרשות לפצל סעדיה בכל הקשור בעילת התובענה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין הדירה.
4. הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

אבהיר כי הסך האמור נקבע כסך ריאלי, חרף מצבם של הנתבעים, באשר הדעת נותנת כי צריך שיבוא סוף לשלל ההליכים להם נדרשת התובעת לנוכח התנהלות הנתבעים.

מזכירות בית המשפט תשלח לצדדים את העתק פסק הדין בדואר רשום.

ניתן היום, ט"ז אב תשע"ד, 12 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.