לפני תביעה לסילוק ידו של הנתבע מדירת מגורים בשכונת בית חנינה בירושלים, וזאת בתום תקופת השכירות. הנתבע טוען כי לתובע אין זכויות בנכס, ומכל מקום הוא עצמו דייר מוגן.

1. הנתבע מתגורר כיום בדירה הידועה כנכס מס' 4615043-003 לפי מרשם עיריית ירושלים לצורך החיוב בארנונה (להלן: "הדירה").
2. בשנת 1986 שכר הנתבע מאחיו של התובע דירה בקומה הראשונה בבניין והצדדים חתמו על הסכם שכירות שבו נקבע, בין היתר, כי השכירות היא לתקופה של שנה אחת ואף נקבע כי: "שיפוצים ושינויים שיערוך השוכר במושכר הנם באחריות השוכר בלבד, ועם עזיבתו את המושכר יהיו למשכיר". דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים עמדו על סך 200$ לחודש.
3. אין חולק כי הנתבע המשיך להתגורר באותה דירה עד לשנת 2000, ובאותן השנים קרובי משפחתו של התובע התגוררו בדירה בקומת הקרקע בבניין, היא הדירה נשוא המחלוקת.
4. בשנת 2000 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הם יחליפו את החזקות בדירה, ובחודש יוני 2000 עבר הנתבע להתגורר בדירה. עם המעבר לדירה בקומת הקרקע התייקרו דמי השכירות ועמדו על סך של 350$ לחודש.
5. לא הוצגו בפני בית המשפט כל הסכמי שכירות מלבד הסכם השכירות משנת 1986.
6. ביוני 2009 הגיש התובע את התביעה הראשונה לסילוק ידו של הנתבע מהדירה. על יסוד בקשת התובע ניתן פסק דין בהעדר הגנה אך פסק הדין בוטל נוכח חוסר דיוק בשם הנתבע, וספק, אם התביעה לא כוונה בשגגה כנגד אביו המנוח.
7. בעקבות ביטול פסק הדין הגיש התובע את התביעה שלפני בה טען כי היה מעוניין להגדיל את שכר הדירה אך הנתבע התנגד לכך ועל כן כבר בשנת 2008 החל לבקש מהנתבע לפנות את הדירה, וזאת ללא הועיל.
8. הנתבע מצידו טוען כי התובע אינו הבעלים היחיד של הדירה ועל כן אין הוא יכול לדרוש את פינויו. עוד טוען הנתבע כי על פי הסכמות שבעל פה הוא הפך לדייר מוגן וזאת לאחר ששילם את דמי המפתח באמצעות שיפוץ הדירה הראשונה.

דיון והכרעה:

1. כאמור, הטענה הראשונה של הנתבע היא שהתובע אינו בעל הנכס היחיד ועל כן אינו יכול לדרוש את פינויו. הנתבע טוען כי התובע הוא בעלים במשותף של הנכס יחד עם אחיו ואחיות, ומכאן שעליו להגיע להסכמה עם כל יתר הבעלים, לצורך פינוי הנתבע. התובע טוען כי הוא הבעלים היחיד של הנכס, שכן אחיו ואחיותיו הסתלקו מחלק זה בירושת אביו, ושבכל מקרה הנתבע מאז ומעולם ראה בו כמי שמשכיר לו את הנכס, ועל כן הוא מנוע מלטעון כנגדו.
2. מהראיות שהוצגו בפני עולה כי הנתבע עבר לדירה בקומה התחתונה על פי בקשת התובע, ושילם את דמי השכירות לתובע, לאחר שאבי התובע הלך לעולמו, ולעיתים אף הפקיד את דמי השכירות ישירות לחשבון התובע. גם על גבי הקבלות שקיבל הנתבע מצוין במפורש כי התובע הוא בעל הדירה, והנתבע מעולם לא מחה על כך אלא המשיך ושילם את שכר הדירה כמוסכם. ביהמ"ש העליון ברע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח', פ"ד נה (3) 294 קבע כי נתבע אינו רשאי לטעון כנגד מי שהעניק לו את זכות החזקה, כי אינו בעל הזכויות בנכס לאחר שתקופת ההסכם הסתיימה ו/או נטענת כלפיו טענה לסילוק יד. (וראו גם תא (י-ם) 1634/06 רימונים כפר שיתופי בע"מ נ' רחמים אורן [פורסם בנבו, 28/02/08] תאח (י-ם) 24587-04-11 ישיבת שבות ישראל נ' יהודה רייך [פורסם בנבו, 6/7/11] ).
3. מכאן, שבין אם הנתבע סבר שהתובע הוא אחד מיני מספר בעלים או שהוא בעלים יחיד, הרי שהנתבע הכיר בבעלותו של התובע לאורך שנים רבות. ההלכה הפסוקה קובעת, כי מי שתובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלותו בהם, די לו להוכיח את עובדת בעלותו, ומשזו הוכחה, מועבר הנטל אל הנתבע, להוכיח את זכותו להחזיק במקרקעין (ע"א 483/62 קוק נ' לנדוי, פ"ד יז 1953, וכן ע"א 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג 353, 354).
4. כך או כך הנתבע לא טען לזכות נוגדת ועצמאית בדירה, ומכאן שהוא מנוע כיום מלטעון כנגד זכויות התובע בדירה, ועליו הנטל להוכיח כי הפך לדייר מוגן.

האם הנתבע שילם דמי מפתח?

1. הנתבע טוען כי סוכם בעל פה שהוא ישלם דמי מפתח על ידי שיפוץ הדירה בקומה השנייה ואף הוסכם כי זכויותיו כדייר מוגן ישמרו כאשר יעבור לדירה בקומת הקרקע. שעה שאדם טוען הוא דייר מוגן הרי שעליו הנטל להוכיח את טענתו, ונטל זה הינו נטל כבד " הטוען לזכות של דיירות מוגנת, עליו הנטל להוכיח את כל התנאים המקנים לו זכות כזו בין 'חיוביים' ובין 'שליליים'." ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר בעמ' 205 (ראו לדוגמא,רע"א 330/05 גדי שושן נ' soccorrere associazione ניתן ביום 4.4.05). תא (ת"א) 6658-02-11 האגודה האורתודוכסית לצדקה ביפו נ' אנטון אבו מאנה [פורסם בנבו, 30/01/13].
2. מכאן שעל הנתבע להוכיח במצטבר כי ביצע שיפוץ, כי השיפוץ הינו שווה ערך לדמי המפתח, וגם שהיו הסכמות כי השיפוץ מהווה תחליף לתשלום דמי המפתח.
3. לעניין זה יפים דברי כב' השופט רובינשטיין:

"אכן נפסק כי "אין מקום לספק כי כדי שתמורה הניתנת עבור השכרה תהיה בבחינת דמי-מפתח, היא אינה חייבת להיות בצורת תשלום כסף למשכיר" (ע"א 35/76 עוזרי נ' רוהלד, פ"ד לא(2) 149), אך ברי, אף בהנחת ההשקעות, כי דייר אינו יכול - באופן חד צדדי - להשקיע מכספו במושכר ולקנות לעצמו ללא הסכמת המשכיר מעמד של דייר מוגן". (רעא 1405/07 אסתר אמסיס נ' הוד קדושתו הפטריארך הארמני ויורשיו [פורסם בנבו, 18/03/07]".

1. הנתבע טוען כי סיכם בעל פה עם אביו של התובע כי ישפץ את הדירה בקומה העליונה וזאת כנגד תשלום דמי מפתח. אביו של התובע הלך לעולמו, ולא ניתן היה לאמת או לסתור גרסה זו. יחד עם זאת יוער, כי בהסכם השכירות הראשון והיחיד שהוצג לי, מצוין כי מצבה של הדירה "טוב" ועל כן ספק אם בעל הבית בשעתו היה מעוניין לערוך שיפוצים מקיפים בדירה כזו, עד כדי הקניית זכות למגורים בדמי מפתח בתמורה לשיפוצה. יוזכר כי הסכם השכירות עוסק בשכירות לשנה בלבד, וסכום השכירות אינו הולם דיירות מוגנת אלא קרוב יותר לדיירות חופשית, ומכאן שהנתבע טוען למעשה כנגד הסכם בכתב.
2. הנתבע טוען כי בשנים 1989 עד 1990 ביצע שיפוץ מקיף בדירה בקומה השנייה אך בשל חלוף הזמן, לא שמר את הקבלות. יש לציין כי בבקשת הרשות להתגונן שהגיש הנתבע טען שהוא יציג את החשבוניות בדבר היקף השיפוץ בבוא העת. אך כאמור כאשר הגיעה העת הנתבע הצהיר בתשובה לשאלון כי ביצע את השיפוץ באמצעות עובדי שטחים ואין בידו קבלות או חשבוניות. בין לבין גם טען הנתבע כי אשתו היא שאיבדה את החשבוניות.
3. במסגרת תשובות לשאלון שהוצג לו, טען הנתבע כי אינו מכיר אף אחד מהעובדים שביצעו את השיפוץ. אך כאשר הגיעה העת לשמוע את הראיות בתיק ראשית זימן הנתבע שני עדים, ושניהם העידו כי היו שותפים לעבודות השיפוץ. יש לציין כי בתצהיר העדות הראשית מטעמו הנתבע לא הזכיר כלל את העדים הללו ואף טען כי:

"אני שימשתי קבלן של עצמי. במהלך מספר חודשים הבאתי פועלים ובעלי מקצוע ויחד איתם שיפצתי את הדירה... אנחנו החלפנו את כל הצנרת בדירה, דבר שהצריך עבודה רבה. אנחנו החלפנו גם את כל קווי החשמל בדירה...אני הייתי רוכש את החומרים ושוכר טנדר כדי להעביר את החומרים מהחנות לדירה. העסקתי בין היתר נגר, שרברב, חשמלאי, איש אלומניום ועוד".

1. בעדותו לעומת זאת טען הנתבע כי שני העדים סייעו לו בעבודות שכן הם מבינים בזה. לדברי הנתבע, מר חמזה מוסלאח שהוא בן דודו, הגיע לביתו בתדירות גבוהה, וראה את השיפוץ ואילו מר דאוד סנדוקה היה גם מסתכל וגם עוזר.
2. מר חמזה מוסלאח העיד כי הגיע לבית הנתבע פעמיים שלוש בשבוע וראה שהנתבע עשה בדירה בקומה השנייה עבודות "טייח וצבע, חשמל, כיורים, בוילר דברים כאלה". מר חמזה בעדותו הצהיר שהוא והתובע חברים אך שכח ככל הנראה לציין שהם בני דודים ושניהלו באותה תקופה יחדיו בית עסק לייצור וממכר ממתקים. מר חמזה גם הזכיר שהנתבע נאלץ להחליף על חשבונו מטבח פעמיים, בשל רטיבויות בדירה, והוא תיווך בינו לבין נגרים, אך לדברים אלו לא היה זכר לא בתצהיר העדות הראשית של הנתבע וגם לא בעדותו בבית המשפט.
3. קושי נוסף עולה מעדותו של מר חמזה כי ראה קבלות בגין השיפוצים שביצע הנתבע, אך הנתבע בתשובה לשאלון טען כי לא היו מעולם קבלות שכן עבודות מסוג זה מתבצעות ללא קבלות. נראה כי עדותו של מר חמזה הייתה מגמתית ונוכח כל אלו אני מייחסת מהימנות נמוכה ביותר לעדות זו.
4. העד השני מטעם הנתבע מר דאוד סנדוקה העיד כי הוא סייע בעבודות האינסטלציה, אך לא עשה את כל העבודה ואף לא דרש שכר. כזכור, בתצהיר העדות הראשית טען הנתבע כי שכר שרברב ולא הזכיר כלל את מר סנדוקה, שהיה בן 19 פחות או יותר במועדים הרלבנטיים לשיפוץ. סנדוקה העיד כי היו שיפוצים רחבי היקף בדירה, כולל החלפת ריצוף, אינסטלציה וחשמל, אך לא ציין כפי שהעיד חמזה כי היו בעיות רטיבות קשות עד כדי כך שהיה צורך להזמין פעמיים מטבח חדש.
5. מר סנדוקה אף הודה בחקירה הנגדית כי אין לו מידע ישיר בדבר הזמנת החומרים או שכירת העובדים, שכן כל הידוע לו על כך נאמר לו מפי הנתבע.
6. מכאן, שקשה לייחס משקל רב לעדותו של סנדוקה.
7. אוסיף ואציין כי שני העדים לא יכלו להעיד על מצב הדירה בטרם השיפוץ, ושניהם הפליגו ותיארו גם את הדירה בקומה התחתונה, וטענו שגם בה השקיע הנתבע ממון רב.
8. נוכח כל האמור, אני קובעת כי הנתבע לא הוכיח שערך שיפוץ בדירה בקומה השנייה, לא הוכיח את היקף השיפוץ ואף לא הוכיח כי הוסכם ששיפוץ זה יהיה במקום דמי מפתח.
9. על כן אני קובעת כי הנתבע איננו דייר מוגן ועליו לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ בתוך 60 יום. מועד הפינוי נקבע בשים לב לכך שהנתבע מתגורר בנכס במשך שנים ארוכות וכדי לאפשר לו זמן התארגנות. בנוסף, יישא הנתבע בהוצאות התובע בגובה אגרת בית המשפט ובשכר טרחת בא כוח הנתבע בסך של 5,000 ₪ כולל מע"מ.
10. שכר הדירה שהופקד בקופת בית המשפט יועבר לידי התובע, לרבות פירותיו.

ניתן היום, כ"ד סיון תשע"ג, 02 יוני 2013, בהעדר הצדדים.