במוקד הדיון ניצבת השאלה, מי מבעלי הדין נושא באחריות לכך שחלק ממושכר רחב היקף ששכרה התובעת לניהול פעילות עסקה מאת הנתבעת, אינו מתאים לשמש כאולם תצוגה ומכירות למוצריה של התובעת – פריטי ריהוט ותאורה אמנותיים ויוקרתיים. כך, משום שהרצפה אינה יכולה לעמוד בעומס השימושי הנדרש לייעוד זה. בירור הסכסוך כרוך בשאלת הקצאת הסיכונים בין הצדדים, בהינתן מצבו של המושכר בעת ההתקשרות והוראות ההסכם שביניהם.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1. בשנת 1997 רכשה קבוצת החברות שבשליטת איש העסקים אליעזר פישמן (להלן: "קבוצת פישמן"), את הנתבעת, מאפיית אילת בע"מ (להלן: "הנתבעת"), לרבות הנכס נושא התובענה שהוא בבעלותה. הנכס נבנה בשנות הארבעים של המאה הקודמת, ומאז פעל כמאפייה. בחודש פברואר 2002 התקשרה הנתבעת בהסכם למכירת פעילות המאפייה שלה לידי חברת "אנג'ל" שגם שכרה את הנכס, והמשיכה להפעיל בו את המאפייה עד ליום 31.5.2004. למן מועד זה נותר הנכס ריק והנתבעת ביקשה להשכיר אותו. המדובר במבנה בן שתי קומות (להלן: "המבנה") ועוד מבנה נלווה, ברחוב התחייה 16 בדרום תל אביב.

התובעת, אקווה קריאשיינס בע"מ (להלן: "התובעת") היא חברה, שעיקר עיסוקה הוא בפיתוח, שיווק ומכירה של פריטי ריהוט ותאורה יחודיים, אמנותיים ויוקרתיים. יצירותיה נמכרות בארץ ובחו"ל, במחירים המגיעים לעשרות ואף מאות אלפי שקלים לפריט. התובעת ביקשה לשכור מקום בו תוכל לנהל את כל פעילותה העסקית בישראל, ולצורך זה התקשרה ביום 5.12.06 בהסכם שכירות עם הנתבעת (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם", צורף כמוצג ד' למוצגי התובעת). הסכם השכירות הוא בהתייחס לשטח של כ- 1,452 מ"ר בקומת הקרקע של המבנה (להלן: "קומת הקרקע"); כ- 1,439 מ"ר בקומה א' של המבנה (להלן: "קומה א'"); ומבנה נוסף בשטח של כ- 850 מ"ר, שזכה לכינוי "הילטון" (להלן: "הילטון") – הכל כאמור במבוא להסכם (להלן ביחד "המושכר" או "הנכס").

2. יצוין בנקודה זו כי שטח בקומת הקרקע, אשר בחלקו נמצא מתחת לאולם, מושכר על ידי הנתבעת לבית דפוס (להלן: "בית הדפוס"). למעט בית הדפוס שהושכר לצד ג', הנכס כולו של הנתבעת הושכר לתובעת, ומשכך "המושכר" כאמור מכונה גם "הנכס".

יוער עוד למען הסדר, כי אף שהשטח שאותו שכרה התובעת בקומת הקרקע מכונה בהסכם השכירות "האולם" – "האולם" כפי שהצדדים מכנים אותו בתיק זה ושהוא בלב המחלוקת שביניהם מהווה שטח של כ- 700 מ"ר בחלקה הצפוני של קומה א' של המבנה; ועל כן, שטח זה יכונה כך גם במסגרת פסק הדין (להלן: "האולם"). השטח המבונה של המושכר כולו הוא כ- 3,741 מ"ר.

תקופת השכירות נקבעה לשמונה שנים, עם אופציה לתובעת להאריך את תקופת השכירות למשך 5 שנים נוספות (סעיף 3 להסכם). מטרת השכירות, כמפורט בהסכם, היא "תכנון, עיצוב, אחסנה, יבוא, יצור, הפצה, הצגה, שיווק, מכירה, צילום של מוצרי עיצוב, משרדים או סטודיו" (סעיף 4.1 להסכם).

3. לטענת התובעת, לאחר ששכרה את המושכר ואף השקיעה סכומי עתק להכשרתו, למעלה ממיליון דולר, גילתה לתדהמתה כי רצפת האולם פגומה ואינה כשירה לשמש למטרת השכירות – כאולם תצוגה ומכירות; ולמעשה גם לא לכל שימוש מסחרי אחר. כך משהתברר כי הרצפה אינה ערוכה לשאת בעומס הנדרש.

עוד בעניין זה, התובעת מציינת כי בהסכם פורטו כלל השימושים האפשריים במושכר; והכוונה היא שבכל חלק ממנו תוכל התובעת לעשות שימוש לכל אחת מהמטרות שנזכרו, על פי בחירתה – וכזאת בוודאי לא ניתן באולם, בהינתן מצב הרצפה.

התובעת מוסיפה וטוענת כי הרצפה מחוררת ויש בה "בורות" למכביר. ועובדה היא שעקב מצב הרצפה, שחלקים ממנה אף נפלו על עובדי בית הדפוס שמתחת לאולם – החל מראשית דצמבר 2008 אסרה הנתבעת על התובעת לעשות שימוש כלשהו באולם עד לתיקון הליקויים ברצפה.

ויצוין כבר בנקודה זו – כי קיימת מחלוקת בין הצדדים, שהיא בליבת הסכסוך, מי מביניהם נושא באחריות להכשרת הרצפה לייעודו הנטען של האולם.

4. לעמדת התובעת, הנתבעת ידעה ולמצער היה עליה לדעת, עובר להתקשרות בין הצדדים, כי הרצפה אינה תקינה ואינה יכולה לשמש למטרות השכירות. כך, בין היתר, משום שידעה ומכל מקום היתה צריכה לדעת, כי עמודי תמיכה שהיו מתחת לאולם הוסרו במסגרת הכשרת קומת הקרקע לבית הדפוס. נטען כי הנתבעת הסתירה מן התובעת את הכשלים ברצפת האולם – הן שזו אינה עומדת בעומס הנדרש לפעילות התובעת באולם, והן החורים הקיימים ברצפה – ומשכך הטעתה את התובעת ואף הפרה באופן יסודי את ההסכם.

התובעת מוסיפה וטוענת, כי מכל מקום התנהלותה של הנתבעת לוקה בחוסר תום לב קיצוני, והיא נמצאת מפרה את חובתה מכוח הדין כמשכירה. כך משהיא ממאנת לתקן את הרצפה הפגומה על מנת שניתן יהיה לעשות בה שימוש למטרת השכירות.

התובעת מפנה לכך כי בשנים 2010-2007 התנהל משא ומתן בינה לבין הנתבעת בהתייחס לתיקון רצפת האולם. לטענתה, במהלך המשא ומתן ואף שלא חלה עליה החובה לעשות כן, הסכימה להשתתף בחלק מן התשלום שיידרש לחיזוק הרצפה; אלא שדרישת הנתבעת כי התובעת תוותר על זכותה לתבוע את הנזקים שלטענת האחרונה נגרמו לה על ידי הנתבעת עד למועד שבו יבוצע התיקון, גרמה לפיצוץ המשא ומתן בסופו של יום.

5. סמוך לאחר מכן הוגשה התביעה דנן, שבה מתבקש בית המשפט לאכוף על הנתבעת את תיקון רצפת האולם. ומשמע, כטענת התובעת, להכשיר את הרצפה באופן שתוכל לעמוד בעומס שימושי של 500 ק"ג למ"ר, כעולה מחוות דעתו של ד"ר שלו; כך שעה שהעומס שבו היא יכולה לשאת כיום אינו עולה על 250 ק"ג למ"ר, וכאשר לנוכח משקל פילוס וריצוף רצפת האולם – כך נטען – העומס השימושי הפנוי הנותר הוא אפסי. כן טוענת התובעת לנזקים שבגינם היא עותרת לפיצוי כספי בסך של כ- 8.5 מיליון ש"ח, נכון למועד הגשת התביעה. בהקשר זה מציינת התובעת, כי לאחר משא ומתן שהתקיים בין הצדדים שלא צלח, בלית ברירה ובכדי להקטין את נזקה פתחה בשלהי שנת 2009 אולם תצוגה ומכירות חלופי ומינימליסטי. היא עשתה כן בחנות "אקסקלוסיב" ברחוב הירקון בתל אביב (להלן: "אקסקלוסיב " או "החנות") – כאשר התובעת ובעלי החנות מתחלקים בחלקים שווים בתמורת המכר של כל פריט של התובעת שנמכר בחנות.

יצוין כי לטענת התובעת, בחודש אוגוסט 2011 הופסקה ההתקשרות בינה לבין אקסקלוסיב; ולאחר מועד זה בוצעו בחנות רק מכירות בודדות של מוצרי התובעת, שנבעו ממלאי שעוד נותר שם.

את עיקר נזקיה מעריכה התובעת על בסיס הרווח החודשי שלה מן המכירות בחנות; ובהתייחס לתקופה מעת שהיתה לדבריה משלימה את הקמת אולם התצוגה בנכס אלמלא הרצפה הפגומה, ועד אשר שכרה את אולם התצוגה החלופי בחנות. כך בכתב התביעה, בעוד שבסיכום טיעוניה התובעת עותרת לפיצויים כאמור לתקופה שעד למועד פסק הדין. כן היא טוענת לאובדן רווחים נוספים, שאף בגינם היא עותרת לפיצוי, בשל אי יכולתה להציג ולמכור את יצירותיה הגדולות בהיעדר אולם תצוגה מתאים.

6. הנתבעת מצידה טוענת כי בעת שהתובעת שכרה את הנכס, היה ידוע לה כי הוא במצב מוזנח וירוד וטעון שיפוץ יסודי. עם זאת ודווקא על רקע מצבו של הנכס, הצהירה התובעת בהסכם השכירות כי ראתה ובדקה את המושכר, את מצבו התכנוני, המשפטי והפיזי, ומצאה אותם מתאימים לצרכיה ולמטרת השכירות. לנוכח מצג זה, התובעת אינה יכולה להישמע בטרוניה כלפי הנתבעת בהתייחס למצב רצפת האולם. לטענת הנתבעת ניתן לעשות באולם מגוון של שימושים המנויים בהסכם, והתובעת אף עשתה בו שימוש לצורך צילומי סטודיו של מוצריה; ומאידך גיסא לא היתה כל מניעה שהתובעת תעשה שימוש בחלקים אחרים של המושכר לצרכי תצוגה; ומכל מקום, ככל שחפצה התובעת להגדיל את העומס השימושי של הרצפה, היא זו שמוטל עליה לשאת בעלות הכרוכה בכך.

עוד טרם שנחתם הסכם השכירות, משום מצב הנכס ולאחר בדיקה יסודית שערכה, הציעה התובעת לנתבעת כי בתמורה להנחה משמעותית בדמי השכירות, היא תבצע על חשבונה חלק מעבודות השיפוץ הדרושות ותשביח אותו באופן שאף הנתבעת תהנה ממנו בעתיד. בהתאם, הסכם השכירות כולל נספח מקיף ומפורט לעניין העבודות שיבוצעו במושכר, וחלוקת העבודות בין המשכיר (הנתבעת) לשוכר (התובעת); ולעניין העבודות בקומה א' שבחלק משטחה נמצא האולם, הובהר במפורש כי למעט שיפוצים ספציפיים שאותם נטלה הנתבעת על עצמה, יבוצעו "כל שאר העבודות" על ידי התובעת ועל חשבונה – ובכלל זה, התאמת רצפת האולם לצרכיה. יוער בהקשר זה, כי בפירוט הנספחים להסכם השכירות (סעיף 1.1 להסכם) וכן בהסכם גופו יש התייחסות לנספח ה/1 שכונה "תכניות עבודות ההכשרה של המשכיר" ולנספח ה/2 שכונה "תכניות ומפרט טכני לעבודות השוכר"; ואולם אין חולק כי בפועל צורף להסכם אך נספח ה/2, כרשום בראש המסמך, וכי זה מתייחס הן לעבודות המשכיר והן לעבודות השוכר – הוא הנספח הנזכר לעיל (להלן: "נספח העבודות").

על רקע ההסכמות כאמור, עבור קומה א' של הנכס והאולם בכלל זה, אמנם קיבלה התובעת הנחה משמעותית. דמי השכירות בקומה א' נקבעו בשיעור של כשליש מדמי השכירות של קומת הקרקע, וזאת בתמורה לקבלת התובעת את הנכס במצבו והשיפורים שהתחייבה לבצע.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי הציגה בפני התובעת את כל המידע שהיה ברשותה, לרבות הנכס עצמו, ולא הסתירה מהתובעת דבר; וכי לא היתה לה כל ידיעה לעניין כושר ההעמסה של רצפת האולם, וככל הידוע לה לא הוסרו כל עמודי תמך מהשטח שמתחתיו, ובוודאי שלא על ידי הנתבעת. עם זאת ואף שעל פי הסכם השכירות לא חלה עליה כל חובה או אחריות להגדלת העומס השימושי של הרצפה – מתוך רצון טוב היתה הנתבעת נכונה להשתתף בעלות תכנון הגדלת העומס השימושי; אלא שהתובעת עמדה איתן על דעתה כי על פי הסכם השכירות אף ביצוע הגדלת כושר ההעמסה של הרצפה הוא באחריות הנתבעת. תוך שהיא דבקה בעמדתה, פעמיים הודיעה התובעת על כוונתה להגדיל את כושר ההעמסה של הרצפה בעצמה ולתבוע את העלות מאת הנתבעת. הנתבעת לא התנגדה להגדלת העומס השימושי על ידי התובעת, בתנאי שהאחרונה תישא בעלות הכרוכה בכך, ותציג לאישורה של הנתבעת את התכנית טרם תחילת העבודות. אלא שהתובעת, חרף הצהרותיה, לא עשתה דבר.

7. אשר ל"בורות" ברצפה, כפי שהם מכונים על ידי התובעת, הנתבעת מבהירה כי בדיעבד הסתבר כי במספר מקומות ברצפת האולם קיימים פתחים ששימשו בעבר לארובות המאפייה ובשום מקרה אין המדובר ב"בורות". הפתחים נסתמו על ידי הבעלים הקודם של המאפייה באמצעות טיח שלא היה חזק דיו ופיסות ממנו צנחו לקומת הקרקע. משבעל בית הדפוס התלונן על כך בסוף נובמבר 2008, הנתבעת פנתה מיד לתובעת וכמתחייב מן המצב הורתה לה להפסיק להשתמש בשטח האולם עד לפתרון הבעיה; ואף פטרה מיוזמתה את התובעת מתשלום שכר דירה עבור האולם למשך התקופה שהשימוש נמנע ממנה. לטענת הנתבעת, התובעת ביקשה בלא בסיס ושלא כדין "לתפוס טרמפ" על בעיית הפתחים כדי לשדרג את המושכר ששכרה, על ידי כך שדרשה ועודנה דורשת מאת הנתבעת להגדיל על חשבונה את העומס השימושי של האולם. כך, בעוד שלטענת הנתבעת אין כל קשר בין הפתחים כאמור שברצפת האולם לבין כושר ההעמסה של הרצפה.

עם זאת מציינת הנתבעת כי סיום תהליך סגירת הפתחים התעכב בתיאום עם התובעת, כתוצאה ממגעים שהתנהלו בין הצדדים בניסיון לפתור את המחלוקות שביניהם. לגרסת הנתבעת, המגעים שבין הצדדים אמנם הניבו טיוטת תוספת להסכם השכירות – שבעיקרה הסכמת הנתבעת, לפנים משורת הדין, להשתתף בעלות הגדלת העומס השימושי של רצפת האולם (ראו: מוצג 13 למוצגי הנתבעת). אלא בעוד שהתובעת טוענת בראייה שבדיעבד כי הנתבעת השלתה אותה לסבור כי המשא ומתן הארוך עשוי להסתיים בהצלחה, הנתבעת מצידה טוענת כי התובעת היא שחזרה בה מן הסיכום עימה וניסתה "לסחוט" מן הנתבעת הטבות כספיות נוספות. או אז, משנואשה הנתבעת מהאפשרות להגיע להסכמה עם התובעת, פעלה הנתבעת לסתום את הפתחים שברצפה – פעולה שקודם לכן המתינה על מנת לבצעה במסגרת של שדרוג כללי של הרצפה כחלק מההסכמה שנראה היה שנסתמנה בין הצדדים. בפועל תהליך סגירת הפתחים הסתיים ביום 3.6.2010, כפי שהודע על כך למחרת לתובעת (המכתב צורף כמוצג 14 למוצגי הנתבעת).

בהתייחס לנזקים שהתובעת טוענת להם, הנתבעת מטעימה כי אלה מופרכים ונעדרים כל ביסוס. כך, גם אם ייקבע כי הגדלת העומס השימושי של רצפת האולם הוא באחריותה שלה – בניגוד לעמדתה. מכל מקום, לטענתה, שומה היה על התובעת להקטין את נזקיה – בין על ידי הגדלת העומס השימושי של הרצפה בעצמה, ובכל מקרה על חשבונה, תוך שהיא שומרת על זכויותיה להגיש תביעה מתאימה בניסיון להיפרע מהנתבעת; בין על ידי שימוש בחלק אחר של המושכר כאולם תצוגה; ובין על ידי שכירת אולם תצוגה המתאים לדרישותיה במקום אחר ובעוד מועד, כאשר עם אקסקלוסיב התקשרה רק בשלב מאוחר ובפי התובעת גם טענות כנגד שטח החנות ותנאי ההתקשרות עם הבעלים שם.

8. לבסוף טוענת הנתבעת כי התובעת היא שהפרה את הסכם השכירות, שעה שבחרה בשלב מסוים להפסיק ולשלם את דמי השכירות בגין המושכר כולו, במשך חודשיים ימים – מרץ ואפריל 2009 – בטענת קיזוז בגין נזקים שלשיטתה נגרמו לה. אמנם חוב זה שולם בסופו של יום, אך באיחור; ומשכך עותרת הנתבעת לתשלום ריבית פיגורים בגינו כקבוע בהסכם. הנתבעת טוענת לחוב נוסף של התובעת, בגין עבודות מסוימות שבוצעו במושכר לבקשת האחרונה וסוכם שזו תישא או תשתתף בתשלום בגינן; אך היא מיאנה לעשות כן חרף דרישות חוזרות ונשנות. על רקע האמור ולאחר שהתובעת מצידה הגישה את התביעה דנן, הודיעה הנתבעת על ביטול ההסכם ודרשה מן התובעת את פינוי הנכס, אך זו המשיכה וממשיכה להחזיק בו (ראו תכתובת מיולי-אוגוסט 2010, מוצגים 21-19 למוצגי הנתבעת). עניינה של התביעה שכנגד, שהוגשה בסמוך לאחר מכן, הוא חובה הנטען של התובעת, לרבות כפל דמי שכירות מכוח הוראות ההסכם בגין אי פינוי התובעת את המושכר חרף הודעת הביטול של הנתבעת – ובסך הכל 105,977 ש"ח; וכן עותרת הנתבעת להורות על פינוי התובעת מהמושכר.

התובעת מצידה מכחישה את החובות הנטענים, ודוחה מכל וכל את נסיונה של הנתבעת לפנותה מהמושכר בלא שקמה לה כל זכות לעשות כן.

אקדים ואומר כי הרושם הברור הוא כי התביעה שכנגד לא הוגשה אלא כמשקל שכנגד לתביעה העיקרית; ואתייחס לדברים בסופו של דיון, לאחר הכרעה בתביעה העיקרית.

דיון

9. מטעם התובעת העידו מנהלה, מר אלבי צרפתי (להלן: "צרפתי"); רו"ח בועז אמיר, המומחה הכלכלי מטעם התובעת, שחיווה דעתו לעניין הרווח שנמנע מן התובעת כתוצאה מחוסר יכולתה לעשות שימוש באולם (להלן: "רו"ח אמיר"; חוות הדעת מיום 23.5.12 סומנה ת/1, להלן: "חוו"ד אמיר").

כן נשמעה מטעם התובעת עדותו של ד"ר דורון שלו, מומחה בתחום הנדסה אזרחית (לעיל ולהלן: "ד"ר שלו"). יצוין כי בשלהי שנת 2007 פנה צרפתי לד"ר שלו, על מנת לבצע בדיקה הנדסית ומתן חוות דעת לגבי תסבולת רצפת האולם. בדצמבר 2007 מסר ד"ר שלו את חוות דעתו (להלן: "חוו"ד שלו", מוצג יג למוצגי התובעת). כן הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו של ד"ר שלו.

מטעם התובעת העיד גם המהנדס מר יובל אכברט (להלן: "אכברט"). המהנדס אכברט שותף במשרד למתן שרותי תכנון וקונסטרוקציה, הנותן שרותים גם לקבוצת פישמן (להלן: "משרד אכברט"). בנובמבר 2005 הוכן על ידי המשרד "סקר הנדסי" לנכס, לבקשת הנתבעת (להלן: "הסקר ההנדסי", מוצג ג' למוצגי התובעת).

10. מטעם הנתבעת העיד מר שלמה שכטר, מי שבתקופה הרלוונטית שימש כמהנדס וכאחראי מטעם הנתבעת על פרויקט שיפוץ הנכס, וכיום משמש כבעל תפקיד באחת החברות בקבוצת פישמן שאין לה נגיעה להליך דנן (להלן: "שכטר"). כן העיד המהנדס אלדד בוקשפן, שנתן חוות דעת הנדסית [להלן: "המהנדס בוקשפן" או "בוקשפן"; חוות הדעת מיום 5.9.10 (על גבי הכריכה נרשם בטעות אוגוסט 2010) סומנה נ/5, להלן: "חוו"ד בוקשפן"].

עוד מטעם הנתבעת העידו מר דני וינר, מי שבעת הרלוונטית שימש כמהנדס שכיר במשרד אכברט וכיום שותף במשרד, והוא שערך למעשה את הסקר ההנדסי (להלן: "וינר"); מר בני כלסי, מי שבעת הרלוונטית וגם כיום משמש כמנהל הנכסים של קבוצת פישמן בעלת השליטה בנתבעת (להלן: "כלסי"); וכן מר עודד האושנר, מהנדס ושמאי מקרקעין שנתן חוות דעת שמאית לעניין דמי השכירות הראויים בשטח האולם, נכון למועד חתימת ההסכם (להלן: "השמאי האושנר" או "האושנר"; חוות הדעת סומנה נ/10, להלן: "חוו"ד האושנר").

ראשית דבר, מן הראוי לברר את מצב רצפת האולם ותסבולת העומס שלה, ואפנה לכך כעת.

מצב רצפת האולם

11. כפי שצוין, התובעת קובלת על כי העומס שהרצפה יכולה לשאת הוא נמוך ואינו מתאים לשימוש באולם לתצוגה ומכירות; פעילות שנטען שכרוכה בהתקהלויות, ארועים, וריבוי משתתפים. קיימת תמימות דעים בין המומחים שהעידו בתיק זה – ד"ר שלו מטעם התובעת והמהנדס בוקשפן מטעם הנתבעת – כי כושר ההעמסה שרצפת האולם יכולה לשאת, כשהיא "במערומיה", עומד על 250 ק"ג למ"ר; ואיש מהצדדים אינו חולק על כך (ראו גם מכתב אכברט מיום 26.4.07 – מוצג י"א למוצגי התובעת, בהסתמך על בדיקת העמסה שביצעה חברת איזוטופ – מוצג ו' למוצגי התובעת).

יוער בנקודה זו, כי אף שהמומחים ועדים אחרים נקטו מינוחים שונים, מעת לעת, בהתייחס לכושר ההעמסה של הרצפה, ולעיתים אף נתפסו לעירוב מינוחים – הוברר כי זה כולל הן משקל של חומר ל"יישור" הרצפה שאינה מפולסת, הן משקל חומר שיידרש לחיפוי הרצפה, כאשר מובן כי קיימים חומרי פילוס ובעיקר חומרי חיפוי שהם במשקלים שונים. חומרים אלה "נוטלים" חלק מכושר ההעמסה של הרצפה שהוא כאמור 250 ק"ג למ"ר, והיתרה מהווה את העומס השימושי שהרצפה – לאחר שחופתה – יכולה לשאת.

היטיב להבהיר את הדברים באופן ציורי, המהנדס שכטר:

"אני רוצה להבהיר שבכל מטר מרובע של הרצפה הזאת, אפשר להניח משקולת של 250 ק"ג כשהרצפה הזו עירומה. אפשר לפרוש על הרצפה משקולות על כל מטר במשקל של 250 ק"ג. ככל שנעשים שימושים קבועים אז אפשר יהיה להשתמש ביתרה לצרכים אחרים".

(עמ' 75 לפרוטוקול שורות 9-5).

12. אין חולק – לא המומחים ולא מי מן העדים האחרים מטעם הצדדים – כי כדי שניתן יהיה לעשות שימוש באולם לצרכי תצוגה ומכירות, לא די בכושר העמסה של 250 ק"ג למ"ר כפי שהרצפה במצבה יכולה לשאת. נדרש לחזקה כדי שתוכל לשאת בכושר העמסה גדול יותר – 500 ק"ג למ"ר, לטענת התובעת, שכן זהו העומס המותר לאולמות תצוגה על פי התקן הישראלי. כך גם ד"ר שלו בחוות דעתו, אם כי יוער כי משנשאל בהקשר זה, אישר שאמנם יש להגדיל את תסבולת הרצפה כדי לאפשר לה לשאת בעומס מוגדל, אך לא זכר לומר באיזה שיעור (עמ' 63 לפרוטוקול ש' 22-18); ואילו המהנדס בוקשפן בחוות דעתו (נ/9) התייחס להגדלת העומס ל- 400 ק"ג למ"ר. כך או אחרת, אין זה משנה, כאשר המחלוקת היא בשאלה מי מהצדדים נושא באחריות להתאמת הרצפה לשמש כאולם תצוגה, ועניין זה יידון בהמשך. אלא שהתובעת טוענת כי במצבה של הרצפה, מבחינת כושר ההעמסה שלה, לא ניתן לעשות באולם שימוש לאיזה ממטרות השכירות – גם אם לא כאולם תצוגה ומכירות. ואם אמנם כך, אזי אין זה מתקבל על הדעת שהנתבעת השכירה לתובעת שטח במושכר – הוא שטח האולם – שלא ניתן לעשות בו שימוש כלל; ובעשותה כן, על פניו היא נמצאת מפרה את ההסכם ונושאת באחריות למצב, לרבות תיקון הליקוי. בטענתה זו סומכת התובעת על חוו"ד שלו, המומחה ההנדסי מטעמה, שבה נאמר:

"במצבה הנוכחי של הרצפה היא אינה כשירה לשאת בעומס כולל של למעלה מ- 250 ק"ג/מ"ר בנוסף למשקלה העצמי. לצורך המחשה – 250 ק"ג/מ"ר הינו עומס הנובע מריצוף סטנדרטי ועל כן המשמעות הינה אי יכולת להשתמש בתקרה (רצפת האולם – ע'ב') לשום מטרה. בריצוף דק יותר או ציפוי קרמיקה ניתן להשתמש ברצפה זו למגורים בלבד – 150 ק"ג/מ"ר".

ואולם במהלך חקירתו של ד"ר שלו הוברר על ידו כי הערכותיו הן בגדר השערה בלבד, ומכל מקום הסכים כי קיימים סוגי ריצוף קלים השוקלים משמעותית פחות מריצוף סטנדרטי; וכן הסכים כי ניתן לעשות שימוש באולם גם למטרות מאלה המנויות במטרות השכירות – כגון צילום (עמ' 63 לפרוטוקול, ש' 15-6). ויוער כי בפועל אף עשתה התובעת שימוש כזה באולם, מעת לעת, במהלך השנים 2010-2007 (עדות צרפתי בעמ' 24 לפרוטוקול, ש' 21-8). ועוד בהקשר זה – המהנדס בוקשפן מטעם הנתבעת הבהיר בחוות דעתו (מ/9) כי ניתן לפלס את רצפת האולם ולרצפה בריצוף קל שיותיר עומס שימושי של למעלה מ- 200 ק"ג למ"ר, תוך שציין כי עומס שימושי של 200 ק"ג למ"ר הינו עומס תקין ונפוץ הקיים באלפי מבנים ברחבי הארץ ומאפשר מגוון של שימושים. וכך סיכם את הדברים בחוות דעתו:

"את הרצפה אפשר לרצף ולפלס על נקלה בחומרים ובשיטות מקובלים אשר משקלם העצמי פחות מ- 50 ק"ג/מ"ר, ולעשות בה שימוש למגוון צרכים. כך למשל ניתן להשתמש באולם לצורך תכנון, ייבוא, שיווק ומכירה של מוצרי עיצוב, משרדים או סטודיו – כולם שימושים שאינם דורשים עומס שימושי של מעל ל- 200 ק"ג/מ"ר".

הנה כי כן – הטענה כי לא ניתן לעשות באולם שימוש כלשהו לאיזה ממטרות השכירות, לנוכח כושר ההעמסה הקיים של הרצפה, אינה משקפת את המצב לאמיתו.

13. טרם שאפנה לבירור הסוגיה שבמוקד הדיון, האחריות לרצפת האולם, יוער כי בסיכום טיעוניה הפנתה התובעת לתקן ישראלי 412 שצורף לתיק מוצגיה ועניינו עומסים במבנים (להלן: "תקן 412" או "התקן הישראלי", מוצג יב למוצגי התובעת); ממנו היא מבקשת להסיק כי רצפת האולם בכל מקרה אינה עומדת בעומס המינימלי הנדרש. ואולם טענותיה של התובעת בנדון הן בגדר הרחבת חזית וכבר בשל כך אין לקבלן. לא רק זאת, אלא שתקן 412 מתייחס לשורה ארוכה של יעודים, ועומסים שונים לצד כל אחד מהם – ולא ניתן ללמוד ממנו כי רוב השימושים שבגדר מטרות השכירות שפורטו בהסכם אינם אפשריים באולם. יותר מכך – תקן 412 נכתב ונערך עשרות שנים לאחר שהנכס הוקם; ולא נטען, ממילא לא הוכח, כי חרף האמור התקן חל עליו. לטענת הנתבעת, בעת שנבנה הנכס אף טרם נקבע תקן כלשהו לעומסים מותרים לבניה, וככל הנראה אף טרם נוסד מכון התקנים. כך או אחרת, בעיתוי וכפי שהועלתה הטענה מצד התובעת בדבר אי התאמה לתקן הישראלי, אין מקום לשעות לה בנסיבות תיק זה.

האחריות לרצפת האולם

14. ליבת הסכסוך בין הצדדים נעוצה כאמור בשאלה, מי מהם נושא באחריות לרצפת האולם. יוזכר כי טענת התובעת, בתמצית, היא כי האולם נועד לשמש לתצוגה ומכירה בעוד שהתברר כי העומס שהרצפה יכולה לשאת הוא נמוך ואינו מתאים למטרה זו – דבר שלא היה ידוע לתובעת טרם התקשרותה בהסכם השכירות, ולטענתה אף הוסתר ממנה על ידי הנתבעת. יותר מכך – התובעת טוענת כי לא ניתן לעשות שימוש באולם לאיזה ממטרות השכירות, משום חוסר הסיבולת של הרצפה לשאת בעומס הנדרש; ואולם טענה זו דחיתי זה מכבר. האולם, לטענת התובעת, היה אמור להיות גולת הכותרת של הנכס, ובנסיבות כאמור הוא עומד בשיממונו. התובעת גורסת כי על פי הוראות ההסכם והדין, האחריות להכשיר את רצפת האולם כך שתהלום את מטרות השכירות היא על הנתבעת. יוזכר עוד כי התובעת קבלה גם על קיומם של פתחים ברצפה שלא טופלו כיאות על ידי הנתבעת (שבינתיים תוקנו – ראו: סעיף 22 להלן), ואף בהקשר זה טענה התובעת להסתרת מצב הדברים על ידי הנתבעת – ובין היתר אי גילוי דבר הסרת עמודי תמך בשטח בית הדפוס שמתחת לאולם. מכאן, עתירתה של התובעת לפיצויי קיום.

הנתבעת מצידה טוענת, בתמצית הדברים, כי התובעת שכרה את הנכס לאחר שבדקה ומצאה אותו מתאים למטרותיה, ובהתאם גם הצהירה בהסכם השכירות. היא היתה מודעת למצבו הפיזי המוזנח והירוד, ואף לכך שתידרש להשקיע סכומים ניכרים על מנת להשמישו. לא דובר על כך שדווקא השטח בקומה א' שהוא נושא המחלוקת ולצרכי הדיון הוגדר "האולם", נועד לשמש כאולם תצוגה ומכירות. אף לא דובר כלל על עומסים בהתייחס לרצפת האולם – ובכל מקרה בעת ההתקשרות לא היתה לנתבעת כל ידיעה, לא לעניין תסבולת הרצפה הקיימת ולא לעניין העומסים הדרושים לתובעת. עוד מטעימה הנתבעת כי אין מדובר בכשל או בפגם; וכי מבחינת חלוקת העבודות שנקבעה בין הצדדים, עניין הכשרת רצפת האולם לעומסים הנדרשים לאולם תצוגה הוא באחריותה הבלעדית של התובעת, והיא בלבד זו שצריכה לשאת בהוצאות הכרוכות בכך. עוד גורסת הנתבעת, כי אין יסוד לטענה שהוסרו עמודי תמיכה מתחת לאולם, ואף לא לטענה שהנתבעת הסתירה מידע מן התובעת. כך גם באשר לפתחים ברצפה, שקיומם היה גלוי וידוע. כך או אחרת, אין כל קשר סיבתי בין קיומם של הפתחים לבין העומס השימושי של הרצפה, שהוא הוא העניין האמיתי שעליו מלינה התובעת ושבעטיו היא טוענת לנזקים.

לגופה של המחלוקת בין הצדדים – מי מהם נושא באחריות להכשרת רצפת האולם באופן שתענה על צרכיה של התובעת, וחפצה לייעד את האולם לשטח תצוגה ומכירה – אקדים ואומר כי שוכנעתי כי אין בתביעה ממש לנוכח הוראות ההסכם והדין, והנסיבות כפי שנתבררו לפניי. ואפרט.

15. התובעת מבקשת מבית המשפט שיקבע כי לפתחה של הנתבעת רובצת החובה לבצע עבודות במושכר על מנת להכשיר את הרצפה לעומס שימושי של 500 ק"ג למ"ר, (כאשר הוברר כי העומס השימושי הקיים הוא 250 ק"ג למ"ר) – וזאת מכוח הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים. בית המשפט נדרש אפוא לעסוק בפרשנות ההסכם, במטרה להתחקות אחר הקצאת הסיכונים שערכו הצדדים בעת ההתקשרות בנוגע לעומס השימושי של רצפת האולם.

מלאכת הפרשנות החוזית מעסיקה את הערכאות השונות של בתי המשפט ואף את האקדמיה מזה שנים רבות, כך במיוחד מעת שנקבעה "הלכת אפרופים" [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 265 (1995)], ורב הדיו שנשפך בנושא. עיקר הכתיבה הוא בשאלת היחס הראוי בין משקל לשון ההסכם למשקלן של הנסיבות החיצוניות לו, ובשאלה אם המהלך הפרשני הוא מהלך חד שלבי או דו שלבי [לסקירה רחבה ראו: ע"א 3894/11 דלק-חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6/6/2013), להלן: "עניין דלק"]. בחודש ינואר 2011 תוקן סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 כאשר מאחורי התיקון עמדה כוונה ליצור יתר ודאות במשפט לנוכח הלכת אפרופים [ס"ח 2273 (26/1/2011)] – ואולם דומה כי הנוסח החדש לא תרם להבהרת המצב המשפטי [ראו גם: ע"א 516/12 לופטהנזה נתיבי אוויר גרמניים נ' התאחדות סוכני נסיעות תיירות בישראל (13/4/2014), סעיף כט לפסק הדין]; ושאלה היא אם בכלל נדרשה הבהרה כאמור. מכל מקום, בענייננו הסכם השכירות שותק בכל הנוגע לסוגיית העומס השימושי של רצפת האולם – ועל כן לשון ההסכם עשויה לכאורה לתמוך הן בעמדת התובעת והן בעמדת הנתבעת בנדון. במצב דברים זה יש להתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהוא נלמד מן הנסיבות החיצוניות:

"במצב זה מלאכת הפרשנות אינה מסתכמת בבחינת הלשון: 'בפירושו של חוזה אין אנו מעסיקים עצמנו במחקר לשוני גרידא, וידענו כי הפירוש מכוון עצמו לאומד דעתם של הצדדים' (ע"א 5795/90 סקלי נ' דורען, פ"ד מו(5) 811, 818 (1992)). בבוא הפרשן לעמוד על אומד דעתם של הצדדים לחוזה, הוא 'מנסה לאתר את רצונם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים עת שכרתו את החוזה ביניהם, כפי שהוא משתקף ב'סיפור' שהם מספרים, מתחילתו בשלב המשא-ומתן והרקע שקדם לו ועד לסופו' (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל (11.5.2006), פסקה 9 לפסק-דינו של השופט ריבלין; ראו גם באסמכתאות המובאות שם)." (ההדגשה שלי- ע.ב.) [בעמ 8974/12 פלונית נ' פלוני, פסקה 7 (26/1/2014)].

16. ההוראות הרלוונטיות בהסכם, לעניין חלוקת העבודות בין הצדדים מצויות בנספח העבודות כהגדרתו לעיל, המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם השכירות. בסעיף 3 לנספח נקבע איזה עבודות בקומה א' – ושטח האולם בכלל זה – יבוצעו על ידי המשכיר, וכן נקבע כי כל יתר העבודות בקומה זו יבוצעו על ידי השוכר:

"עבודות בקומה א': ביצוע ע"י המשכיר: חידוש 2 חדרי מדרגות קיימים בחזית מערבית (פירוט בהמשך), שיקום חזיתות חיצוניות, טיפול באיטום גגות, סגירת פתחים קיימים במעטפת המבנה, פירוק קירות גבס מסביב לפתח ברצפה ויציקת הפתח הרצפה (כך במקור – ע'ב'), חידוש הכנות בלבד לביוב וניקוז למיקום קיים של תאי השירותים. כל שאר העבודות שיבוצעו במעטפת קומה א', לרבות עבודות בטון, מסגרות, נגרות, עבודות טיח, צבע, בנייה, אלמנטים מתועשים, מהלכי מדרגות נוספים וכיו"ב יבוצעו ע"י השוכר ועל חשבונו". (ההדגשה שלי – ע'ב').

הנסיבות הרלוונטיות לפרשנות – בניין ישן; התובעת עצמה כינתה אותו "בלתי שמיש" ו-"מוזנח"; הוא לא נבנה על ידי הנתבעת אלא נרכש על ידה עשרות שנים לאחר מכן; וכוונתם הברורה של הצדדים כפי שניתן לה ביטוי בהסכם ובנספח העבודות, היתה שהתובעת תשקיע כסף רב בהתאמת המושכר לצרכיה. יוסף לכך שעובדה היא כי דמי השכירות שנקבע שישולמו בגין קומה א' במבנה, והאולם בכללה, נמוכים בהרבה ממחיר השוק, כעולה מחוות דעתו של השמאי האושנר; הם אף נמוכים בהרבה מדמי השכירות שנקבעו לחלקים אחרים במושכר, שליש מגובה דמי השכירות שנקבע בגין קומת הקרקע. בחקירתו הבהיר השמאי האושנר כי גם אם מגלמים את הוצאות חיזוק רצפת האולם על ידי התובעת בהתאם להערכת ד"ר שלו, עדיין דמי השכירות שעליהם הוסכם הם בשיעור של כמחצית מדמי השכירות הראויים. ובלשון פרופ' האושנר "זה ממש מתנה" (עמ' 71 לפרוטוקול 1.1.13 ש' 29-26; וראו גם בעמ' 70). ואין זאת אלא, כטענת הנתבעת, שהתובעת קיבלה הנחה משמעותית ודמי השכירות תומחרו כך לנוכח הקצאת הסיכונים ביחס למצבו של הנכס וחלוקת העבודות כפי שקבעו ביניהם הצדדים.

17. יצוין בנקודה זו כי התובעת מפנה להוראת סעיף 8.7 לנספח העבודות הקובע לאמור: "סגירת פתח ברצפת קומה א' ויציקת רצפת בטון – ע"י המשכיר ועל חשבונו". ממנו היא מבקשת להסיק כי חרף האמור בסעיף 3 לנספח העבודות, שצוטט לעיל, הנתבעת היא שהיתה אמורה להכשיר את רצפת האולם לייעודה.

לעניין טענה לסתירה אפשרית בין סעיף 8.7 לנספח העבודות לבין סעיף 3 לנספח זה – ההלכה היא כי:

"בחינתו של טקסט וחילוץ כוונת הצדדים צריכה להיעשות מתוך הרמוניה ותוך זיקה בין כל חלקי הטקסט" [ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו-ישראל בע"מ, פסקה 18 (8/11/2009)].

"כידוע, לא ניתן לדלות את כוונתם של הצדדים... מתוך תניה בודדת ובמנותק מהקשרם של הדברים ומתכליתו הכלכלית של ההסכם. על כוונת הצדדים לומדים מתוך ההסכם כמכלול אחד שלם הבא להגשים את תכלית העיסקה" [ע"א 5300/92 בנק לאומי לישראל נ' "אורות" מושב עובדים של עולי אמריקה להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נא(5) 273, 284 (1997)].

כאשר הופנה כלסי לסעיף 8.7 כאמור, הבהיר כי עניינה של הוראה זו הוא בסגירת פתח אחד גדול שהיה ברצפת קומה א', וכי כוונת הסעיף היא לטיפול בפתח זה בלבד (עמ' 103 לפרוטוקול ש' 27-19; וכן עמ' 105 ש' 19-14). דבריו מקובלים עליי ומיישבים בין האמור בסעיף 8.7 לבין הוראת סעיף 3 לנספח העבודות.

18. ודוק: לא נעלם מעיניי כי במהלך המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, טרם שהתקשרו בהסכם השכירות, מסרה הנתבעת לידי התובעת את הסקר ההנדסי שבוצע על ידי משרד אכברט (מוצג ג' למוצגי התובעת); ובהקשר זה מלינה התובעת כי חרף העובדה שמדובר בסקר הנדסי מפורט של המושכר, אין בו כל אזכור של הכשל הנטען ברצפת האולם מבחינת העומס הנמוך שהיא יכולה לשאת, וגם לא נזכרו בו החורים שהיו ברצפה. ומכאן מבקשת התובעת להסיק כי הנתבעת הסתירה ממנה את הליקויים; ולדבריה, היא הסתמכה על הסקר ההנדסי שעה שהתקשרה בהסכם השכירות, על כל המשתמע מכך.

אין בידי לקבל את טענותיה אלה של התובעת. הסקר ההנדסי שנערך על ידי וינר ממשרד אכברט, הוא כללי ואין בו משום מצג שלפיו הוא נועד ליתן פירוט מלא על מצב המושכר. זאת ועוד, הסקר נערך לצרכיה של הנתבעת למעלה משנה לפני ההתקשרות בהסכם וללא קשר אליו. ומכל מקום, הוא אינו מתייחס כלל לאולם כשלעצמו, הוא לא צורף כנספח להסכם השכירות, ואין כל יסוד למשמעויות שהתובעת מבקשת לייחס לו (עדות וינר בעמ' 89 ש' 18-7).

19. ועוד טענה התובעת, כפי שכבר נזכר, כי הנתבעת הסתירה ממנה שהסירה בעבר עמודים שהיו מתחת לאולם ותמכו בו; תוך שהתובעת מבקשת לקשור בין ההסרה כנטען לבין כושר ההעמסה של הרצפה. אלא שמן העדויות עולה כי עמודים שהוסרו בעבר הוחלפו בתמיכות. יותר מכך וזה העיקר – עמודים אלה לא היו כלל מתחת לרצפת האולם אלא בחלק אחר של המבנה, באזור המרוחק מן האולם; ומכל מקום התובעת לא הוכיחה אחרת.

אמנם בתצהיר תשובות לשאלון, השיב מר ערן פרי מטעם הנתבעת כי "לאחר בירור שערכתי לאחרונה נמסר לי על ידי מר וינר ממשרדו של המהנדס אכברט כי קיימות אינדיקציות לכך שבמועד בלתי ידוע בעבר הרחוק הוסרו תמיכות תחת רצפת האולם ובוצע חיזוק" (מוצג ת/4 שאלה י"ג). ואולם לא ניתן להתעלם מכך, שמר פרי הסתמך בתשובתו על מה שלדבריו שמע מאת וינר; ואילו וינר כאשר נחקר בעניין זה השיב באופן ברור כי ככל שידוע לו, לא הוסרו עמודי תמיכה מתחת לרצפת האולם אלא באזור אחר במבנה, וכי נראה שמר פרי נתפס לאי הבנה (עמ' 89 ש' 22-16). אף שכטר, במענה לשאלה שהופנתה אליו, השיב שמר פרי נתפס לכלל טעות, וכי ידוע לשכטר בוודאות כי העמודים שהוסרו לא היו מתחת לאולם אלא באזור אחר לגמרי (עמ' 77 לפרוטוקול ש' 15-5).

בהינתן כל האמור ובהיעדר כל תימוכין אחרים לטענת התובעת, לא הוכח כי הוסרו עמודים מתחת לאולם; ויוער כי בכל מקרה התובעת לא הציגה כל ראייה הקושרת בין הסרת העמודים כנטען – גם לו זו הוכחה, ולא היא – לבין כושר ההעמסה של הרצפה.

20. אין ולא יכול להיות חולק כי אף ללא קשר לעומס השימושי של הרצפה, התובעת לא יכולה היתה לעשות כל שימוש במושכר קודם שיבוצעו בו עבודות בהיקף נרחב למדי. זאת ועוד – ניכר מהסכם השכירות כי הצדדים השקיעו מחשבה רבה בחלוקת ההוצאות ביניהם בכל הנוגע לאותן עבודות שהיה צריך לבצע כאמור. ובתוך כך הצדדים פירטו במסגרת נספח העבודות את אותן עבודות ספציפיות ששומה היה על הנתבעת לבצע בקומה א' של המושכר, כאשר כל שאר העבודות במעטפת קומה א' נקבע כי יבוצעו על ידי התובעת ועל חשבונה – ורצפת האולם באה בכלל זה. במסגרת התובענה דנן טוענת התובעת כי התאמת הרצפה לעומס השימושי הדרוש לה היווה "פרט מהותי ביותר" להתקשרות – ואולם אם כך הוא, ניתן היה לצפות כי עניין זה יקבל ביטוי בהסכם השכירות באופן שהעבודות להגדלת העומס השימושי של הרצפה היו נמנות עם יתר העבודות שהוסכם כי יבוצעו על חשבונה של הנתבעת. והדברים מדברים בעד עצמם. זאת ועוד. שוכנעתי מן העדויות, כי קודם להתקשרות הצדדים בהסכם השכירות, התובעת לא יידעה איש מאנשי הנתבעת בדבר כוונתה לייעד את שטח האולם על מנת שישמש לתצוגה ומכירות (עדות כלסי בעמ' 101 לפרוטוקול ש' 16-14, וכן סעיף 14 לתצהירו; עדות שכטר בעמ' 82 לפרוטוקול ש' 27-11 וכן סעיף 7 לתצהירו; עדות וינר בעמ' 95 לפרוטוקול ש' 25-24 וכן סעיף 10 לתצהירו).

יוזכר, אגב כך, כי בהסכם השכירות כינו הצדדים את קומת הקרקע "אולם", וגם בכך יש משום תמיכה לגרסת הנתבעת שלפיה באותה עת לא דובר על כוונה לייעד שטח בקומה א' דווקא על מנת שישמש כאולם תצוגה ומכירות. יצוין כי אף מעדותו של צרפתי התרשמתי כי קודם לחתימת ההסכם לא הבהיר לאיש מטעם הנתבעת על הכוונה לעשות שימוש באולם – כהגדרתו בפסק הדין (ולא כהגדרתו בהסכם) – לתצוגה ומכירות. ויושם לב שגם בסיכומים מטעם התובעת היא מבססת את טענתה בהקשר זה אך על סברות והשערות והיקשים, ולא נמצא לאלה בסיס (ראו: סעיפים 20-17 לסיכומי התובעת).

מן הראוי להזכיר בהקשר זה את האבחנה הקיימת בפסיקה בין הסכם "שעמלו עליו שבועות וחודשים" לבין הסכם סטנדרטי [כלשונו של כבוד המשנה לנשיא מ' חשין בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות–אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, פסקה 18 לפסק דינו (2006)]. בענייננו, הסכם השכירות אינו טופס סטנדרטי אשר "נשלף מן המדף" לצורך ההתקשרות בין הצדדים – אלא הסכם שנוסח על ידי הצדדים באופן מיוחד לצורך ההתקשרות ביניהם ובמחשבה תחילה בנושא עבודות התאמת המושכר לצרכי התובעת (ראו והשוו: דברי כבוד המשנה לנשיא מ' נאור בעניין דלק). יצוין בנקודה זו, כי עסקינן בהסכם ארוך ומפורט; קדם לו משא ומתן ממושך של כשישה חודשים; ולכל אחד מהצדדים היה ליווי מקצועי של עורך דין. בהינתן כל האמור, יש להניח כי הצדדים הקפידו על ניסוחו של ההסכם – ואילו ראתה התובעת חשיבות לייעד את השטח בקומה א' לאולם תצוגה ומכירות, או שייחסה חשיבות לכושר ההעמסה של הרצפה בשטח זה ואף חפצה כי הנתבעת תישא באחריות לכך, נושא זה בוודאי לא היה "נשמט" מן ההסכם.

21. כפי שצוין, התובעת טוענת כי רצפת האולם סבלה מכשל נוסף, כלשונה, פרט לכושר העמסה נמוך – חורים הקיימים ברצפת האולם. יותר מכך, נטען כי אלה הוסתרו ממנה. ואמנם יובהר כי היו פתחים ברצפת האולם, אלה ככל הנראה שימשו למעבר ארובות או צנרת של המכונות שבהן עשתה בזמנו המאפייה שימוש במושכר, חלקם נאטמו בעבר הרחוק וחלקם היו קיימים בעת שהתובעת שכרה את הנכס. ואולם מן העדויות כולם ברי כי התובעת ידעה על אודות אלה וגם אלה – ודבר לא הוסתר ולא נסתר ממנה. הפתחים היו גלויים לעין כל, ניתן היה לראותם בעין ולא נדרשה הכשרה מקצועית לצורך זה. הדברים אמורים גם בנוגע לאותם פתחים שנאטמו זה מכבר, אשר כפי שהעיד כלסי הם נסגרו "באטימה שהיתה גלויה לעין כי זה נראה כמו תלולית מעל מישור הרצפה" (עדות כלסי בעמ' 100 לפרוטוקול ש' 19-17; ובעמ' 111, ש' 26-19; וראו גם עדות שכטר בעמ' 73 ש' 5-1); וכך במיוחד, שעה שבמהלך המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים וארך כשישה חודשים עד לחתימת ההסכם, צרפתי ביקר בנכס באופן תדיר ואף העיר הערות על הבניה. כפי שהעיד שכטר:

"בזמן שאלבי (צרפתי – ע'ב') היה בתמונה הוא היה יותר משותף אלא אפילו המוביל, הוא היה בשטח הרבה יותר מאיתנו".

(עמ' 72 ש' 28-27; וראו גם עדות כלסי בעמ' 100 ש' 24-23 ועמ' 106 ש' 11-9).

התרשמתי אפוא שאין כל ממש בטענת התובעת כי לא היתה מודעת לקיומם של הפתחים, גם לאותם פתחים שנאטמו זה מכבר, שכן הדבר ניכר על פני השטח. ממילא אלה לא הוסתרו ממנה.

22. ועוד בהקשר לפתחים – התובעת הקדישה מקום נכבד בטיעוניה לארוע נפילת אדם בקומה א' לאחד ה"בורות" שנפער לפתע ברצפת האולם, ארוע שנטען שאירע בחודש נובמבר 2008 ורק בנס הצליח אותו אדם להיתפס בקצות הבור וחולץ על ידי עובדי התובעת (סעיף 73 לתצהיר צרפתי). אלא שנתברר כי צרפתי שהעיד ביחס לנפילה כאמור לא היה נוכח במקום בקרות הארוע (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 24-22). אמנם עדי הנתבעת אישרו בעדותם כי צרפתי יידע אותם בזמנו על קרות הארוע – ואולם דבריו היו ונותרו בגדר שמועה, משלא הובאה כל אסמכתא או עדות ישירה באשר לארוע ופרטי המקרה. עם זאת יצוין, כי בסמוך לאותו מועד פנה גם בית הדפוס לנתבעת וקבל על נפילת פיסות טיח מתקרת בית הדפוס – היא רצפת האולם (המכתבים מוצגים 2 ו-3 למוצגי הנתבעת). ואין חולק שבעקבות הדיווח של התובעת ופניית בית הדפוס, ביום 1.12.08 הורתה הנתבעת לתובעת על סגירת האולם עד לבדיקת הנושא וכי פנתה לקונסטרוקטור על מנת שיכין תכנית לאטום מחדש את הפתחים (המכתב מיום 1.12.08 שמוען לתובעת צורף כמוצג 4 למוצגי הנתבעת). בד בבד פטרה הנתבעת את התובעת מתשלום שכר דירה עבור האולם החל ממועד זה.

לטענת הנתבעת, אף שהתובעת היא שנושאת באחריות לעבודות הנוגעות לרצפת האולם – פרט לפתח אחד משמעותי שאותו התחייבה לאטום (סעיף 8.7 לנספח העבודות) – היתה הנתבעת נכונה לבצע את איטום הפתחים. אלא שהתובעת ביקשה לנצל נכונות זו ולקשור בין עבודות איטום הפתחים לבין הגדלת כושר ההעמסה של רצפת האולם, חרף העובדה שאין קשר בין זה לזה; ומשכך, גם סירבה התובעת לשתף פעולה עם הנתבעת, תוך שעמדה על דרישתה כאמור (ראו: מכתב מיום 31.12.08 מאת הנתבעת לתובעת ותשובת צרפתי על גביו, מוצג 8 למוצגי הנתבעת). במצב דברים זה ומתוך ניסיון להגיע לפתרון מוסכם, ניהלו הצדדים משא ומתן ארוך – שתואר בתמצית בפרק העובדות – שלא צלח בסופו של יום, כאשר כל צד מטיל על משנהו את האשם לכשלון המשא ומתן. יוער, בהקשר זה, כי משהוברר שאין התובעת נושאת באחריות לעניין כושר ההעמסה של הרצפה ולחיזוקה כפי שביקשה התובעת – אין התובעת יכולה לבוא בטרוניה עם הנתבעת, שעה שתנאי לנכונותה של זו לבצע את העבודה על חשבונה שלה (למעט השתתפות מצד התובעת) היתה הסכמת התובעת שבכך יסתכמו טענותיה בנדון. מכל מקום, בנקודת זמן זו פנתה הנתבעת באופן חד צדדי לביצוע סגירת הפתחים, וביום 3.6.10 דיווחה לתובעת על השלמת העבודות, וכן כי החל מאותו מועד תשוב ותחויב התובעת בשכר דירה גם עבור האולם (מכתב מיום 4.6.10, מוצג 14 למוצגי התובעת).

המסקנה המתבקשת מהשתלשלות הארועים היא, שהעיכוב שחל באיטום הפתחים נבע מעמידתה של התובעת על כך שיש לקשור בין סגירת הפתחים לבין הגדלת כושר ההעמסה של הרצפה, ועל כך שהנתבעת היא שנושאת באחריות לחיזוקה. לפיכך ומשכשל המשא ומתן, גם בעניין זה אין התובעת יכולה להישמע בטרוניה כלפי הנתבעת.

23. כל זאת ועוד. במסגרת הסכם השכירות התחייבה התובעת כי בדקה את המושכר ומצאה אותו מתאים לצרכיה. כך במבוא להסכם נאמר:

"השוכר בדק את המקרקעין וסביבתם, את מצבם הפיסי והתכנוני ומצא אותם מתאימים לצרכיו ולמטרת השכירות כמפורט להלן מכל בחינה".

ובהמשך, בסעיף 2.2.2 להסכם מצהירה התובעת:

"(השוכר–ע'ב') ראה ובדק את המושכר והמבנה והמקרקעין, במצבם בעת חתימת הסכם זה, ואת סביבת המבנה והמקרקעין, את מצבם התכנוני והמשפטי ואת מצבם הפיסי ומצא אותם לשביעות רצונו ומתאים למטרת השכירות".

סעיף זה, שנהוג לכנותו "סעיף אי ההתאמה" יוצר חלוקה ברורה בין הצדדים של הסיכונים באשר למצבו הפיזי של המושכר; כאשר על פי סעיף זה נטלה התובעת על עצמה את הסיכון לאי התאמה כלשהי של המושכר לצרכיה – ובכלל זה העומס השימושי של הרצפה [ראו פרשנות בית המשפט לסעיף אי התאמה דומה: ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ, פ"ד לד(1) 701; ע"א 2112/94 א. לוי השקעות ובנין בע"מ נ' עיריית חיפה, פסקה 5 (14/8/1996)]. צד שנטל על עצמו סיכון כלשהו בעת ההתקשרות בהסכם, לא יוכל להתנער ממנו לאחר מכן כאשר הסיכון מתממש:

"בע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994) (להלן: עניין ארואסטי) (צוטט בהסכמה בע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ, פסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט א' גרוניס (14.12.2006)), אומצה תאוריית הסיכון שהציע פרופ' פרידמן בהקשר זה ולפיה 'טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או שראוי, על פי הנסיבות, לייחס לאותו צד נטילת סיכון כזו. אם צד נטל על עצמו סיכון מסויים, אזי אין הוא יכול להתנער ממנו אחר כך (ד' פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט י"ד (תשמ"ט) 459)' (עניין ארואסטי, 527; פרידמן וכהן, 725-730)." [ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 12 (14/8/2008)].

ויוזכר: מדובר במבנה מלפני קום המדינה. הנתבעת לא לקחה חלק בבניית המושכר אלא רכשה אותו שנים רבות לאחר שנבנה. בנסיבות אלה נראה כי לא קיימים פערי המידע הנפוצים בין משכיר לשוכר בנוגע לתכונותיו של המושכר, וגם משכך אין לסטות מהקצאת הסיכונים שעליה הסכימו הצדדים כאמור בסעיף אי ההתאמה.

24. סיכומו של דבר לעניין האחריות – הוברר כי בעת שהצדדים התקשרו בהסכם, לנתבעת לא היתה כל ידיעה כי התובעת מייעדת את האולם, כהגדרתו לעיל, לשמש כחלל לתצוגה ומכירות. אף לא שוכנעתי כי באותה עת התובעת אמנם ייעדה את האולם לשימוש זה. התובעת שכרה את המושכר תוך שהיא מודעת היטב למצבו המוזנח ולהיותו "בלתי שמיש", כלשונה, וכי היא תידרש להשקיע בו ממון רב כדי להכשירו למטרותיה. כך במיוחד קומה א' של המבנה, שם שוכן האולם, ובהתאם דמי השכירות שנדרשו בגין חלל זה נמוכים בהרבה ממחיר השוק. בכל מקרה הנתבעת לא התחייבה לכושר העמסה כזה או אחר של רצפת האולם, ולא היתה כל דרישה או ציפיה ממנה ליטול על עצמה אחריות בנושא זה. הסכם השכירות מתייחס לשטחים ואין עניינו בעומסים. העובדה שמטרות השכירות כוללות מגוון רחב של שימושים, אין פירושה שבכל חלק מהמושכר המשתרע על פני קרוב ל- 4000 מ"ר – מבנה בן שתי קומות, ומבנה נוסף המכונה הילטון – ניתן יהיה לעשות כל אחד מהשימושים הללו; ואם חפצה של התובעת להכשיר את שטח האולם לאולם תצוגה ומכירות והדבר דורש הגדלת כושר העמסה – על פי החלוקה שבין הצדדים כקבוע בנספח העבודות, התובעת היא זו ששומה עליה לשאת בנטל הכספי הכרוך בכך. ויצוין כי דרישת הנתבעת בהקשר זה מתמצית בכך שתכנית ביצוע העבודות תובא לאישורה, כקבוע בהסכם; היא גם הביעה נכונות לבצע את העבודות בתנאי שהתובעת תישא בתשלום עבורן.

הנזקים הנטענים

25. לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, הדיון בנזקים הנטענים ובפיצויי קיום הנתבעים אינו נחוץ עוד, והוא למעלה מן הנדרש. מטרתה של תרופה זו היא העמדת הנפגע מבחינה כספית במצב שבו היה אילו קוים ההסכם ואלמלא ההפרה הנטענת. הנטל על הנפגע להוכיח הן את שיעור הנזק הנטען, הן סיבתיות (קשר סיבתי עובדתי בין ההפרה לבין הנזק) והן צפיות (קשר סיבתי משפטי) [(ראו: ע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב(2) 793, 799 (1988); ע"א 11173/02 אלוניאל בע"מ נ' זאב בר בנין ופיתוח (1994) בע"מ, פסקה 7 (3.4.2006)]. אמנם הפסיקה הכירה בכך שקביעת שיעור פיצויים בגין אובדן רווחים כורכת עימה גם השערות לגבי מציאות שלא התקיימה; אך עם זאת נקבע כי גם במקרים אלה על הנפגע להוכיח את הנזקים שנטען שנגרמו לו ברמה של "ודאות סבירה" [ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 31 והאסמכתאות שם (23.6.2013)].

לטעמי, התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה. זאת לנוכח כשלים לא מעטים בחוות דעת המומחה, רו"ח אמיר, שחיווה דעתו בנדון מטעם התובעת. כך, בין היתר – רו"ח אמיר לא לקח בחשבון הפסד הרווחים את ההוצאות שהיה על התובעת לשאת בהן כדי להכשיר את האולם, וההסבר שניתן על ידו אינו מסבר את ההגיון הכלכלי; כן התעלם מהכנסות ממכירות של התובעת בישראל בתקופה הרלוונטית, פרט למכירות בחנות שהן בלבד נלקחו בחשבון לצורך הפחתה מהנזקים שלכאורה נגרמו לתובעת; ועוד עשה רו"ח אמיר שימוש בכלים סטטיסטיים לצורך הערכותיו תוך שהודה שאין לו כל ידע והכשרה בתחום זה, ולא שלל אפשרות ששגה בעשותו כן; גם השימוש שעשה במכירות תחת קורת הגג של אקסקלוסיב, כאמת מידה יחידה להכנסות של התובעת אילו יכולה היתה לעשות שימוש באולם כפי שחפצה, הוא בעייתי. כך שעה שנתברר כי קיימים משתנים רבים המיוחדים לחנות זו, ולא ניתן לגזור מהם לעניין פוטנציאל המכירות של התובעת במקום אחר. וזאת יש לומר – במסגרת אקסקלוסיב עלו מכירותיה של התובעת באופן משמעותי על מכירותיה באופן עצמאי בשנים קודמות, ולא מן הנמנע כי לו היתה מכשירה את האולם (ויצוין שלצורך הכשרתו היה בכוונתה להשקיע מליוני שקלים) ועושה בו שימוש כפי שהתכוונה, אזי התוצאות העסקיות שלה היו פחותות בהרבה, ואולי אף לא היתה מרוויחה כלל. התובעת מפנה בהקשר זה לעובדה שהנתבעת לא הגישה חוות דעת כלכלית נגדית מטעמה, אך אין בכך כדי לפטור את התובעת מהוכחת נזקיה הנטענים; והיא לא עמדה בנטל זה ברמה הנדרשת.

הדברים אמורים ביתר שאת לעניין אובדן רווחים נוספים שהתובעת טוענת להם עקב היעדר האולם ושחוו"ד אמיר אינה מתייחסת אליהם. טענה זו נשענת כל כולה על ספקולציות והשערות מצידה של התובעת, בלא עיגון בעובדות. קיימת אף טענה נכבדה של הקטנת הנזק ואולם הדיון בה מתייתר, מקל וחומר, ומשלא הוכחו הנזקים הנטענים; שהרי כבר לעניין זה ההתייחסות דלעיל היא למעלה מן הצורך, לנוכח התוצאה שאליה הגעתי בסוגיית האחריות.

התביעה שכנגד

26. התביעה שכנגד עניינה, כפי שכבר נזכר, בחוב נטען של התובעת, בסכום כולל של 105,977 ש"ח, ובדרישת הנתבעת כי התובעת תפנה את המושכר.

חלקו האחד של החוב עניינו בעבודות בסכום מצטבר של 19,645 ש"ח, שנטען שביצעה הנתבעת ואף שהוסכם שהתובעת תישא בתשלום עבורן היא לא עשתה כן. חלק אחר של החוב הנטען הוא בגין ריבית עקב תשלום באיחור של דמי שכירות עבור חודשים אפריל ומאי 2009. חובות אלה נכון למועד הגשת התביעה שכנגד עומדים, לטענת הנתבעת, על סך 60,098 ש"ח. משלא שילמה התובעת את חובה, הודיעה לה הנתבעת על ביטול ההסכם במכתב מיום 18.8.10 ודרשה מאיתה לפנות את המושכר (להלן: "מכתב הדרישה", מוצג ל' למוצגי התובעת). יושם לב כי הדרישה מאוחרת למועד הגשת התביעה על ידי התובעת. משמיאנה התובעת לפנות את המושכר, הוגשה התביעה שכנגד, שבמסגרתה עותרת הנתבעת גם לחייב את התובעת בכפל דמי שכירות בסך 45,879 ש"ח נכון למועד הגשת התביעה שכנגד. כך שעה שבהתאם להוראות סעיפים 20.1 ו- 21.1 להסכם – אי פינוי המושכר עם ביטול הסכם השכירות מזכה את הנתבעת, לטענתה, בכפל דמי שכירות. במצב דברים זה גם מתבקש בית המשפט להורות לתובעת לפנות את המושכר לאלתר.

הקדמתי זה מכבר וציינתי כי הרושם שהותירה התביעה שכנגד הוא כי זו לא הוגשה אלא כמשקל שכנגד לתביעה שיזמה התובעת. דינה להידחות, ואפנה כעת להתייחס לכל אחד מרכיבי התביעה שכנגד.

27. עבודות שנטען שהנתבעת ביצעה עבור התובעת, וכי האחרונה לא שילמה עבורן – אלה פורטו במכתב דרישה מיום 4.2.08 מאת הנתבעת לתובעת (מוצג 16 למוצגי הנתבעת): א. התקנת שתי דלתות אש בקומת הקרקע של המבנה – 5,400 ש"ח; ב. השתתפות התובעת במחצית עלות שינוי תוואי צנרת המים בחצר המושכר – 7,500 ש"ח; ג. תשלום בגין הזנת חשמל עודפת למושכר, מעבר לגודל החיבור שנקבע בהסכם השכירות – 6,745 ש"ח; ובסך הכל 19,645 ש"ח. אלא שהנתבעת לא הוכיחה שקמה חובתה של התובעת לשאת באיזה מהתשלומים כאמור.

בנוגע לדלתות אש – לכאורה על פי הסכם השכירות, היה על הנתבעת להתקינן על חשבונה (סעיף 11.6 לנספח העבודות). התובעת מצידה דחתה בזמן אמת את דרישת התשלום בגין פריט זה (ראו כיתוב על גבי מכתב הדרישה). עובדה היא גם שבמשך למעלה משנתיים וחצי, עד להגשת התביעה שכנגד, לא שבה הנתבעת לדרוש תשלום זה. אף לא הוצג כל חשבון או אישור בדבר ביצוע התשלום על ידה.

בגין עבודות צנרת המים – עבודות אלה, לכאורה שומה על הנתבעת לשאת בתשלום בגינן (סעיף 12 לנספח העבודות). גם דרישת תשלום זו נדחתה על ידי התובעת מיד עם קבלתה (ראו כיתוב על גבי מכתב הדרישה). ועובדה היא שעד להגשת התביעה שכנגד, אף תשלום זה לא שבה הנתבעת ודרשה מאת התובעת. ולבסוף, לא הוצג כל חשבון המעיד על עלות שינוי התוואי.

אשר לחוב הנטען בגין הזנת החשמל – התובעת הסכימה בזמנו כי תשלום זה חל עליה (6,745 ש"ח), אלא שזה קוזז על ידה אל מול התחייבות הנתבעת להשתתף במחצית עלות התכנון של ד"ר שלו – מחצית מסך 22,000 ש"ח בצרוף מע"מ (ראו: מוצג י"ד למוצגי התובעת). כלסי בעדותו אישר את הסכמת הנתבעת להשתתף במחצית התשלום כאמור. כן אישר כלסי כי חרף הסכמתה של הנתבעת, התשלום לא בוצע על ידה (עמ' 114 לפרוטוקול ש' 17-13). ויוער, כי אין המדובר ב"קיזוז מדמי שכירות", שנטען על ידי הנתבעת כי נאסר בהסכם.

הנה כי כן, אין יסוד על סמך חומר הראיות לחייב את התובעת לשאת בתשלום שהנתבעת עותרת לו בגין העבודות, 19,645 ש"ח, כולו או חלקו.

28. בהתייחס לחוב הנתבע בגין תשלומי ריבית בשל איחור בתשלום דמי שכירות עבור חודשים מרץ ואפריל 2009, שיצוין כי אין מחלוקת ששולמו זה מכבר בתוספת הפרשי הצמדה – לטענת התובעת גם לדרישה זו אין מקום. זאת משום שקיימת לה "יתרת זכות" גדולה בגובה דמי השכירות ששילמה כל השנים בגין האולם "הבלתי שמיש", כלשונה. כך או אחרת, הנתבעת לא פירטה את חשבון הריבית הנטענת ודי בכך כדי לדחות דרישה זו.

איני נדרשת לטענת התובעת בדבר "יתרת זכות" העומדת לרשותה בגין תשלומי דמי שכירות ששילמה עבור האולם; ואולם יוער כי נראה שאין יסוד לטענה זו, בנסיבות כפי שנתבררו והמסקנות שאליהן הגעתי במסגרת תביעתה של התובעת. ויוזכר בהקשר זה, כי התקופה שבה נאסר על התובעת לעשות שימוש באולם ועד לאיטום הפתחים ברצפה – הופטרה התובעת מתשלום בגין האולם.

עם זאת תמימת דעים אני עם התובעת, כי אין מקום לחייבה בתשלום הריבית הנטענת. כך לנוכח המחלוקות שהיו בין הצדדים במשך השנים, והמשא ומתן הממושך שהתנהל ביניהם מתוך נסיון למצוא פתרון משותף – אף שזה לא צלח; ולנוכח הסכום שבו מדובר, שעה שלא הוכח שיעורו ודרישת תשלום זו לא נתמכה בכל חישוב או חשבון.

29. בנסיבות שפורטו, ממילא אין יסוד לדרישה לתשלום כפל דמי שכירות, מה גם שחוזה יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב. לא היה יסוד שבדין לדרישה שהפנתה הנתבעת לתובעת לפינוי המושכר במסגרת מכתב הדרישה; וממילא גם התביעה שכנגד אינה מגלה עילה לביטול הסכם השכירות ולפינוי השוכרת – היא התובעת.

סוף דבר

30. התביעה נדחית וכן נדחית התביעה שכנגד.

אני מחייבת את התובעת בתשלום הוצאות לנתבעת בסך 50,000 ש"ח. בפסיקת ההוצאות לקחתי בחשבון, מצד אחד, את העובדה שהתביעה שכנגד נדחתה אף היא; ומצד שני את היקף הסכומים הנתבעים והפערים שביניהם.

ניתן היום, 23 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.