1. התובע הגיש תביעה לגמלת הבטחת הכנסה ביום 30.10.2005, והנתבע אישר תשלום גמלה לתובע בשיעור של 80% בשל בעלות בנכס מקרקעין. בעקבות הערכת שמאי שנעשתה לנכס הנ"ל בחודש 10/2009, נשללה זכאות התובע לגמלה כאמור ממועד האישור בטענה כי גובה ההכנסה הרעיונית מן הנכס שוללת את זכאות התובע לגמלת הבטחת הכנסה.

2. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה מהי ההכנסה הרעיונית שיש לייחס לתובע מדירת בנו עיסא ומקרקע עודפת שבנכס. שני הצדדים הגישו חוות דעת שמאי מטעמם, והתמקדו בסיכומיהם בשאלה איזו חוות דעת יש להעדיף.

נוסיף עוד כי בעקבות דברים שאמר התובע בעדותו לפנינו (ע' 13-14), חזר בו התובע מטענתו בכתב התביעה המתוקן (סעיף 6.ג) כי הוא הבעלים של שמינית בלבד מן הקרקע העודפת. בסיכומיו מאשר התובע כי הבעלות בקרקע העודפת היא לו ולאחיו בחלקים שווים, והוא הבעלים של מחצית מן הקרקע העודפת (סעיפים 9-10 לסיכומים).

2. התובע הגיש חוות דעת של השמאי מחמד קיימרי, והנתבע הגיש חוות דעת של השמאי יאיר תודה. שני השמאים נחקרו בחקירה נגדית על חוות הדעת. לפני שנפנה לדון בכל אחד מהנכסים ובאמור בחוות הדעת לגביהם, נדון בטענת התובע כי אין לקבל את חוות הדעת מטעם הנתבע משום שהשמאי מר יאיר תודה לא ביקר בנכס.

טענה זו דינה להידחות בוודאי כטענה גורפת. השמאי מטעם הנתבע, מר יאיר תודה, ציין בעדותו כי ערך את חוות דעתו על פי כ-50 תמונות של הנכס, ושוחח עם שני שמאים שביקרו בו בשנת 2009 ובשנת 2011 (ע' 18 ש' 17-24, וראו גם סעיף 3 לחוות הדעת, שם מפורטים שמות השמאים שביקרו בנכס). מכאן, שחוות הדעת ניתנה על סמך נתונים שמסרו אנשי מקצוע בתחום, מה גם שלא הוכח כי הנתונים שעליהם ביסס מר תודה את חוות דעתו הם שגויים.

3. דירת הבן עיסא

כאמור הונחו לפנינו 2 חוות דעת מטעם הצדדים. לגבי דירת הבן עיסא (להלן – הדירה) קבע השמאי מטעם התובע בחוות דעתו כי שווי הדירה בשנת 2004 היה 250,000 ₪, ובשנת 2009 – 260,000 ₪. סכומים אלה נקבעו לאחר שנלקח בחשבון פחת שנתי של 2% בגין גיל המבנה. כמו כן משווי הנכס שנקבע הופחתו 10% בשל בעלות משותפת, כך ששווי הנכס הינו בהתאמה: 225,000 ₪ ו-234,000 ₪.

בחוות הדעת מטעם הנתבע נקבע כי שווי הדירה היה בשנת 2004 308,000 ₪ ובשנת 2009 – 339,000 ₪.

השמאי מטעם התובע נתן בחוות דעתו משקל רב לשני גורמים, אשר לגישתו תרמו באופן משמעותי לקביעת ערך הנכס: האחד – הפחתה בגין הפחת הפיזי של הבניין בשיעור שנתי של 2% לשנה (סעיפים 8.6 ו-8.7 לחוות הדעת), ובעלות משותפת שבגינה הופחת ערך הנכס ב-10% (סעיף 8.8). גורמים אלה לא נלקחו בחשבון כגורמים עצמאיים בחוות דעת השמאי מטעם הנתבע.

4. בעלות משותפת: בסעיף 5 לתצהירו הצהיר התובע כי בשנת 1999, ולקראת נישואי בנו עיסא, פיצל את דירתו, באופן שהופרש חלק ממנה – 50 מ"ר - עבור דירה לבנו מוסא. בחוות הדעת מטעם הנתבע לא הובאה כלל בחשבון הבעלות המשותפת (ראו סעיף 8). נכתב בה כי הגישה לדירת הבן עיסא הינה באמצעות חדר מדרגות המצוי בעורף הבניין (סעיף 5.1.1), וכי הדירה הופרדה מדירת התובע ומשמשת דירה נפרדת עם כניסה נפרדת (ע' 4). כך נקבע גם בשומה מיום 23.11.2011 (סעיף 8.1 לחוות הדעת מטעם הנתבע). בעדותו אישר השמאי מר יאיר תודה את קביעתו זו, והדגיש כי מדובר בשתי דירות נפרדות (ע' 19 ש' 1-9).

מר קיימרי לא הסביר בחוות דעתו ובעדותו מדוע הוא סבור כי קיימת בעלות משותפת בנכס זה, מדוע יש בה כדי להפחית את ערך הנכס לצורך שומה לעניין גמלת הבטחת הכנסה, ומדוע יש להפחית 10% דווקא, ולא הפחתה בשיעור אחר. פסקי הדין שמר קיימרי מפנה אליהם בחוות דעתו עוסקים בנושאים שונים שאינם רלבנטיים לענייננו.

בנסיבות אלה קביעת השמאי מטעם התובע כי יש להפחית 10% מערך הנכס בגין בעלות משותפת אינה מוצדקת.

5. פחת: בחוות דעת השמאי מטעם התובע נכתב כי:

"הובאה ההפחתה בגין הפחת הפיזי בבניין. ההפחתה חושבה לפי גיל אפקטיבי של 10 שנים לשנת 2005 ו-15 שנים לשנת 2009 (גיל הנכס כפי שנמסר לי על ידי המזמין כ-45 שנה)".

בעדותו מר הבהיר מר קיימרי כי:

"2200 זה סכום מלא ברמה סטנדרטית שניתן לגור בה בלי הצורך לשיפוצים או תיקונים בתוך הבית. לאחר שלקחתי את סכום הזה כמלא לקחתי הפחתה צנועה של 100-150 דולר שזה 10 שנים פחת לקחתי, 20% ובשנת 2009 לקחתי 30% שזה 15 שנת פחת" (ע' 6 ש' 21-23).

מר קיימרי ציין בעדותו כי חישוב הפחת כפוף לשיקול הדעת של השמאי, כי הוא סבור שיש לחשב את הפחת בסך של 2% מיום הקמת המבנה, וכי שקל בעת חישוב הפחת גם את רמת הבניה (ע' 8), והוסיף:

"המילה היא רחבה. את יכולה להגדיר אותה איך שאת רוצה, פחת זה הגדרה מאוד רחבה, יש פחת פיזי, תכנוני, סביבתי. לא יכול להסביר לך למשל שהמטבח הזה לא תקין אז זה פחת וזהו. הפחת הוא הירידה בערך הנכס כתוצאה ממכלול נתונים ויכול להיות...

ש.לא בגלל גיל המבנה.

ת.יכול להיות בגלל מצב תכנוני, והסביבתי" (ע' 9 ש' 8-12, ההדגשות הוספו ד.פ.).

בחוות הדעת מטעם הנתבע לא הובא כלל פחת בחשבון, ולא היתה התחשבות בקביעת ערך הנכס במצבו התחזוקתי. מר תודה ציין בעדותו כי לא הובא לידיעתו שמדובר בנכס בעייתי, וכי אם כך היה, הדבר היה מובא לידיעתו (ע' 19 ש' 20-31). מדברי מר קיימרי עולה עוד כי מדובר במעין סעיף סל הנתון לשיקול דעת השמאי, ומובאים בו שיקולים הנשקלים גם במסגרת שיקולים אחרים כגון: המצב התכנוני וכו'.

אנו סבורים כי גובה הפחת שנקבע בחוות הדעת של התובע הינו גבוה למדי, עם זאת אין מקום להתעלם מגורם זה לחלוטין. מסקנתנו הינה, איפוא, כי יש לחשב את הפחת בשיעור של 0.5% בשנה, ולא כפי שחושב.

עם זאת גם בחוות הדעת השמאי נפלו פגמים, ואין בה פירוט מספיק כיצד חושב ערך הדירה. לפיכך אנו קובעים כי שווי הדירה הינו כאמור בחוות דעת השמאי מטעם התובע – 250,000 ₪ בשנת 2004 ו-260,000 ₪ בשנת 2009. לסכומים אלה יש להוסיף בשל הפחתת הפחת סך של בשיעור של 0.5% בלבד סך של 1,320 ₪ ו-1,313 ₪ בהתאמה.

6. קרקע עודפת

אין מחלוקת בין הצדדים כי שטח הקרקע העודפת במקרה זה הינו 424 מ"ר (סעיף 5.1.2 לחוות הדעת מטעם הנתבע, סעיף 10 לחוות הדעת מטעם התובע). מאחר שהתובע הינו בעלים של 50% משטח זה, הרי שהינו הבעלים בשטח של 212 מ"ר.

ככלל ניתן לראות בזכויות בנייה על גג דירת מגורים או בזכויות בניה בקרקע עודפת של דירת מגורים כהכנסה מנכס לעניין סעיף 9 לחוק הבטחת הכנסה, תשמ"א-1980 (להלן – חוק הבטחת הכנסה) אף אם אין מופקת ממנו הכנסה בפועל (עב"ל 31641-04—0 מוחמד קוזלי – המוסד לביטוח לאומי, ניתן ביום 6.3.2012). בעניין זה נפסק עוד כי:

"בסעיף 9 לחוק הוסמך שר העבודה והרווחה לקבוע בתקנות כללים בדבר חישוב הסכומים "שיראו אותם כהכנסה מנכס"... כללי חישוב אלה כפופים לעיקרון היסודי שרק לסכומים שיש ביכולתו של מבקש הגמלה להפיק הכוונה, ורק סכומים אלה יש להביא בחשבון ההכנסה מנכס, ותהא שיטת החישוב אשר תהא.... את תקנה 10 יש לפרש כאילו נאמר בתקנה: 'כהכנסה חודשית מנכס ייראו סכום השווה... אף אם אין מופקת ממנו הכנסה, ובלבד שיש ביכולתו של בעל הנכס להפיק את ההכנסה... ברור שחובת הראיה היא על הטוען לקיום היכולת, כלומר על המוסד..." (דב"ע מג/04-162 דהן – המוסד לביטוח לאומי, פד"ע ט"ו 351).

בחוות דעתו לא התייחס מר קיימרי אל הקרקע העודפת ככזו, אלא כאל חצר (ע' 10 ש' 21-22), ששוויה 0.15 משווי מ"ר מבונה. אין כל התייחסות בחוות הדעת לזכויות הבניה, ובחקירה הנגדית לא נתן מר קיימרי תשובה מספקת לשאלה מה הן זכויות הבניה בנכס (סעיפים 8 ו-9 לחוות הדעת, ע' 11 ש' 1-10). כמו כן ההערכה מתייחסת ל-1/8 משטח החצר, אף כי התובע אישר כי הוא הבעלים של מחצית משטח הקרקע העודפת. לנוכח כל אלה שווי הקרקע העודפת על פי הערכת השמאי מטעם התובע הינו בסך של 8,600 ₪ לשנת 2004, ו-9,700 ₪ לשנת 2009. התובע לא טען כלל כי אינו יכול לבנות על הקרקע העודפת או כל טענה אחרת בעניין זה.

בחוות דעתו של מר תודה מטעם הנתבע פורט המצב התכנוני של הנכס (סעיף 6), עוד צויין כי קיים היתר בניה לנכס מושא ההערכה (סעיף 6.2), כי בביקור בנכס ביום 23.1.2011 נראתה התחלת בניה חדשה על הקרקע הצמודה לבית התובע, וכי לא הוצגו תכניות כלשהן המתייחסות לבניה (סעיף 5.1.2). נציין כי התובע והשמאי מטעמו לא התייחסו להערה זו. שווי הקרקע נקבע לפי הערכת השמאי מטעם הנתבע בסך של 139,000 ₪ לשנת 2004, ובסך של 153,000 ש"ח לשנת 2009.

7. בחקירה הנגדית הדגיש מר תודה כי ניתן לבנות על הקרקע העודפת, וכי אין מדובר בחלוקה של מגרש אלא בחלק מהחלקה (ע' 16 ש' 21-22, ע' 22 ש' 24-28, ע' 21 ש' 22-23)). מר תודה הבהיר כיצד חישב את שווי הקרקע העודפת (ע' 17 ש' 20-31), והוסיף:

"למה ייחסת רק 30% מהערך לקרקע העודפת?

ת.כי הלכתי לפי בית הלל ולא בית שמאי. עשיתי הפחתה מאוד גבוהה, גם בגלל מושע, בהנחה שהתובע יצטרך להסתדר גם עם אחיו, וגם עשיתי הפחתות לאי זמינות עד שיעשו את כל ההכשרה של הבנייה, כאשר ההפחתות האלה לא היו צריכים להיות יותר מ 30,40 אחוז, כך שאני הפחתי הפחתה מאוד גדולה. מעבר לזה" (ע' 17 ש' 15-19).

לאור כל האמור לעיל יש להעדיף את חוות דעת השמאי מטעם הנתבע על פני זו של התובע בכל הנוגע לקרקע העודפת. כפי שצויין לעיל מר תודה הסביר היטב כיצד הגיע להערכת שווי הקרקע, וציין בין השאר כי התייחס במסגרת חישוביו גם לעובדה שהקרקע שייכת לשני אחים, ולאילוצים השונים הנובעים מעובדה זו.

סוף דבר –

שווי דירת הבן עיסא הינו כאמור בסעיף 5 לעיל;

שווי הקרקע העודפת הינו כאמור בחוות הדעת של מר יאיר תודה מטעם הנתבע.

על פי נתונים אלה תיבחן זכאות התובע לגמלת הבטחת הכנסה.

אין צו להוצאות.

ערעור על פסק-דין זה, ניתן להגיש תוך 30 יום מיום שיומצא לצדדים, לבית-הדין הארצי לעבודה.

ניתן היום, ד' חשון תשע"ד, 8 באוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.

"ההחלטה נחתמה בידי נציגי הציבור ועותק נמצא בתיק בבית הדין. לצדדים מופץ עותק בחתימה אלקטרונית של השופט לבדו".