רקע:

1. לפני שתי תביעות, שהדיון בהן אוחד בהמשך להחלטתי מיום 26/04/12, לתשלום דמי

חכירה שנתיים, שהנתבעת התחייבה לשלם לתובעת בהתאם להסכמים שנכרתו בין הצדדים.

התובעת היא מדינת ישראל המנהלת באמצעות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ומכח חוק רשות מקרקעי ישראל התש"ך – 1960, את קרקעות המדינת, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל.

הנתבעת הינה אגודה שיתופית רשומה ושמה, חזון – מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: "האגודה").

ההליכים עד היום

1. התביעה בת"א 12497-06-10 (להלן : "התביעה הראשונה"), הוגשה ביום 08/06/10

לתשלום סכום של 371,328 ₪, בגין חוב שנצבר לחובת הנתבעת, על פי הנטען, עקב אי-תשלום דמי חכירה שנתיים עבור מקרקעין שהנתבעת שכרה מאת התובעת. לתקופה שהחלה מיום 01/01/92 ועד 01/08/06 עומד חובה של האגודה על סכום של 825,977 ₪. התביעה הוגבלה לחוב שנצבר במשך שבע השנים האחרונות שקדמו להגשת התביעה, דהיינו לתקופה שבין 01/09/99 ועד 31/8/06, וזאת מחמת התיישנות התביעה בגין התקופה הקודמת, וע"כ סכום התביעה הועמד על 371,328 ₪.

1. כאן המקום להבהיר, כי קדמה לתביעה הראשונה, תביעה דומה אחרת, ת"א 6903/06,

שהוגשה ביום 06/12/06 (להלן: "התביעה הישנה"). בתביעה הישנה ניתנו מספר פסקי דין וסעדים זמנים, שלבסוף בוטלו בהסכמת הצדדים. ביום 27/04/2010 ניתן על-ידי פסק דין למחיקת התביעה הישנה זאת מאחר והתובעת לא הגישה את תצהיריה במועד שנקבע לכך. על פסק הדין בתביעה הישנה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי נצרת. ביום 21/12/10, לבקשת הצדדים נמחק הערעור בתיק הישן שהוגש לבית המשפט המחוזי בנצרת, אם כי הוסכם בין הצדדים, כי הנתבעת לא תעלה טענת התיישנות שחורגת מהטענה שנטענה בתביעה הישנה, וכי הנתבעת תעמוד רק על טענת ההתיישנות, בכל הקשור ל-7 השנים שקדמו למועד הגשת התביעה הישנה.

1. ביום 01/11/11 הגישה התובעת תביעה משלימה נגד הנתבעת, בתיק ת"א 1315-11-11

(להלן : "התביעה השנייה"), תביעה כספית נוספת על סך 291,877 ₪ בגין אי תשלום דמי חכירה שנתיים עבור אותם מקרקעין נשוא התביעה הראשונה, וזאת בגין התקופה מיום 01/09/06 ועד ליום 31/08/11. כאמור הדיון בשני התיקים אוחד.

1. ביום 24/03/14 שמעתי את הראיות מטעם התובעת, וביום 02/06/14 שמעתי את הראיות

מטעם הנתבעת. בסיום שמיעת עדי ההגנה ביקש ב"כ התובעת להגיש נסחים היסטוריים לגבי כל החלקות במושב חזון. בהחלטה מיום 02/06/14 נעתרתי לבקשה, וכן הוריתי על הגשת סיכומים בכתב.

רקע כללי

1. חָזוֹן הינו מושב הנמצא בתחום המועצה האזורית מרום הגליל. המושב הוקם בשנת 1969,

על-ידי חברי המושבים בגליל. המושב שוכן על מורדותיו הצפון-מערביים של הר חזון בחלקו הצפוני של הגליל התחתון, (להלן : "הנתבעת"). לנתבעת נקבע תקן של 75 נחלות, 18 מתוך 75 הנחלות נמצאות בנחלת מושבי הגליל שבעמק החולה, תחת ניהולו של מפרק. בין רמ"י לבין הנתבעת והסוכנות היהודית נחתם הסכם משבצת תלת-צדדי, לפיו השכיר רמ"י לנתבעת את מקרקעי המדינה ו/או רשות הפיתוח ו/או קרן קיימת לישראל. גודל השטח הכולל שהשכיר רמ"י לנתבעת עמד על 2,193 דונמים (להלן: "המשבצת"). בנוסף, מחזיקה הנתבעת ב-50 דונמים נוספים ואותם הגדיר רמ"י כשטח עודף, (להלן: "השטח העודף"). בתחילה, עם עליית הישוב לקרקע, נחתם הסכם המשבצת הראשון בין רמ"י לבין הנתבעת וזאת לתקופה של 3 שנים, ההסכם התחדש כל שלוש שנים (להלן : "ההסכם הראשון") . ההסכם הראשון התייחס לתקן שנקבע באשר לנתבעת לכל 75 הנחלות בשטח כולל של 2,193 דונמים שהוא כאמור שטח המשבצת. הסכם השכירות הינו לתקופה של שלוש שנים, וביום 04/05/94 נחתם שוב הסכם שכירות בין רמ"י לנתבעת, (להלן: "ההסכם האחרון"). ההסכם האחרון התייחס למשבצת וכלל את כל 75 הנחלות, זאת לתקופה שמיום 01/10/93 ועד ליום 30/09/96. ההסכם

האחרון צורף כנספח א' לתצהירו של מר וואסים עאמר, (מרכז הגבייה מטעם רמ"י). הסכם זה הינו למעשה ההסכם האחרון שנחתם בין הצדדים. מאז לא נחתם הסכם חכירה ארוך טווח, המסדיר את ההתקשרות החוזית לתקופה ארוכה יותר.

1. עיון בכרטסת מצב חשבון האגודה (הכרטסת מתייחסת לתקופה של עד אמצע שנת 2006),

(נספח ב', לתצהירו של וויסאם עאמר, שניתן בתביעה הישנה), מראה כי עד לסוף שנות ה-80 שילמה הנתבעת את דמי השכירות לרמ"י; לדוגמא ביום 01/06/89 עמד חובה של הנתבעת על סך 8,649.64 ₪. עוד עולה כי הנתבעת, או מי מחבריה, הפקידו כספים במשך השנים ועד לשנת 2006 כולל. הכספים הופקדו בחשבון רמ"י ונזקפו לזכות הנתבעת, הסכומים שהופקדו היוו רק חלק קטן מהחוב הכולל של הנתבעת לרמ"י.

1. דמי השכירות ששולמו על-ידי הנתבעת לרמ"י, חושבו, על-פי התוצאה המתקבלת

ממכפלת מספר הנחלות (75) בסכום התשלום שנקבע לכל נחלה, (הסכום שנקבע זהה לכל הנחלות באגודה). סכום התשלום נקבע על-פי ובהתאם להחלטת מועצת רמ"י, החלטה מספר 205, בה נדון בהמשך. ביום חתימת החוזה האחרון עמד גובה התשלום לכל נחלה על סכום של 272.82 ₪ בתוספת מע"מ בגובה 17%, לשנה. חישוב התשלום השנתי לרמ"י בגין כל הנחלות נערך על-פי סכום התשלום עבור כל נחלה, כפול 75 הנחלות. סכום התשלום השנתי הכולל של הנתבעת לרמ"י עמד על 23,939.95 ₪, סכום זה הינו בתוספת מע"מ, כולל את כל הנחלות באגודה ואותו יש לשלם לרמ"י כל שנה, על זה אין חולק.

1. כאמור מדובר בישוב שהוקם בסוף שנות ה-60 ותקן נחלות נקבע ל-75 נחלות. ודוק,

הישוב שהוקם בשנות ה-60 לא הוקם במצב בו ישנו "חלל" קנייני על כל שטח המשבצת. הדעת נותנת, וכך גם עולה מקובץ נסחי הרישום שהתקבל ביום 26/06/14 (להלן : "נסחי הרישום"), כי קרקעות המשבצת על כל 2,193 הדונמים, אינן בבעלות קניינית מלאה ורשומה של המדינה. חלק מאותם 2,193 דונמים נמצא בהליך הסדרה ארוך טווח, ולעניין זה יפים דבריו של המלומד ח. זנדברג,

"האופי היהודי של המדינה הזדקר בצורה בולטת יותר למול העובדה שרבים מבעלי הזכויות בשטחי ההסדר היו שייכים לקבוצת המיעוט הערבית. לניגוד זה אכן היתה השפעה רבה , במיוחד בשני העשורים הראשונים לכיום המדינה, על התמריץ השלטוני לקידום ההסדר. הוא גם השפיע על סדר העדיפות הגיאוגרפי להסדר[...]לא אחת המריץ האינטרס השלטוני השגת הסדרים מוסכמים שהיטיבו עם בעלי זכויות פרטיים." (ח. זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, עמוד 405, 2000), (להלן – "ח. זנברג").

1. מצב דברים זה בא לידי ביטוי בהסכם הישן עליו חתמו הצדדים. שטח המשבצת של

הנתבעת שגודלו כאמור 2,193 דונמים, אינו מקשה אחת, לא מהבחינה הפיזית וגם לא מהבחינה הקניינית, לא כל שטח המשבצת הינו בבעלות קניינית רשומה של המדינה, כך עולה במפורש מההסכם. ולא למיותר להבהיר ולהדגיש, חלק מהשטחים הינם בבעלות פרטית, רמ"י פועל במגוון הסכמים על-מנת להעבירם לבעלות המדינה, "לא אחת המריץ האינטרס השלטוני השגת הסדרים מוסכמים שהיטיבו עם בעלי זכויות פרטיים.". ח. זנברג עמ' 405. בסעיף 2. א להסכם השכירות האחרון אותו ערך רמ"י, דאג הלה לציין כי, "אין חוזה זה חל על שטחים[...], ולא על שטחים בתוך המשבצת שעוד לא הובררה הבעלות בהם עד היום מסיבה כלשהי." (ההדגשות שלי – ס"י). בהמשך, בסעיף 3 להסכם צוין, כי מטרת השכירות ניצול השטח לפעילות חקלאית, הקמת מבנים למטרה חקלאית, הקמת יחידות מגורים ומבני ציבור.

1. כאמור, מאז נחתם החוזה האחרון, שתוקפו נקבע לשלוש שנים, לא נחתם בין הצדדים

כל חוזה נוסף באשר לדמי השכירות אותם תשלם הנתבעת לרמ"י. הנתבעת, בצעד חד צדדי, הפסיקה לשלם את דמי השכירות באופן סדיר החל מתחילת שנות ה-90, מלבד תשלומים בסכומים קטנים , שלא היה בהם כדי למנוע את תפיחת החוב והגעתו לסכומים הנתבעים כעת. בין לבין, כאמור, 18 נחלות נמצאות כיום בניהול מפרק מושבי הגליל שבעמק החולה. על-כן, התשלום בגין נחלות אלו נגרע מתחשיב התשלום אותו אמורה הנתבעת לשלם לרמ"י. התחשיבים אותם ביצעה רמ"י בתביעה זו כללו את החוב המצטבר של 57 נחלות בלבד מתוך 75 הנחלות שבמשבצת חזון.

1. על אף התחייבותה לשלם דמי שכירות כפי המוסכם בחוזה עליו חתמו הצדדים, הנתבעת

לא שילמה לרמ"י את דמי השכירות שהיה עליה לשלם בהתאם למוסכם. עובדה זו עולה, באופן שאינו משתמע לשתי פנים מנספחים ג' ו-ד' לתצהירה (ת/1) של מנהלת מדור חוזים חקלאיים מטעם רמ"י, הגב' מרי פוקס, ומנספחים א' ו-ב' לתצהירו של מרכז הגביה מטעם רמ"י, מר וויסאם עאמר. מסמכים אלה כוללים פניה של נציג רמ"י לוועד האגודה במושב חזון מתאריך 18/05/06 (נספח ג' לתצהירו של מר וויסאם), המפרטת את גובה החוב של האגודה שעמד על סך 825,209.94 ₪ נכון ליום 21/05/06.

1. על אף שהסכם המשבצת לא חודש לאחר שתקופת ההסכם האחרון הסתיימה, הנתבעת

המשיכה וממשיכה עד היום, היא וחברי האגודה, להחזיק ולהשתמש במקרקעין נשוא הסכמי המשבצת על כל חלקיו, וזאת ללא שהנתבעת עומדת בתשלום דמי השכירות על-פי ההסכם עליו חתמה.

טענות הצדדים

טענות התובעת:

1. בכתב התביעה ובסיכומיה טענה התובעת, כי החל מיום 01/01/92 לא שילמה הנתבעת

כסדרם את דמי השכירות/החכירה בהם מחויבת על פי הסכמי המשבצת, לבד מסכומים קטנים. כתוצאה מכך הצטבר לחובתה חוב בסך 825,977 ₪, נכון ליום 01/08/06, כשסכום זה כולל הפרשי הצמדה וריבית כחוק. עקב קיומה של התיישנות דיונית, צמצמה התובעת את תביעתה בתיק הראשון לחוב שנצבר מיום 01/09/99 ועד ליום 31/08/06 ואשר עמד על סך 371,328 ₪, נכון ליום 01/08/06 כדלקמן:

א. בגין שטח הנחלות – סך של 355,605 ₪.

ב. בגין שטח עודף – סך כולל של 15,723 ₪

סכום זה התייחס ל- 57 נחלות בלבד, באשר לשאר 18 הנחלות, ציינה התובעת כי אין בתביעה זו כדי לפגוע בזכותה להגשת תביעה בכל דרך העומדת לרשותה כדי לגבות את יתרת החוב ממפרק נחלת מושבי הגליל.

בכתב התביעה בתיק השני טענה המדינה, כי בגין התקופה מיום 01/09/06 ועד 31/08/11 נצבר חוב נוסף בגין אי-תשלום דמי שכירות, אשר עמד נכון ליום הגשת התביעה השנייה, על סך 291,877 ₪.

1. התובעת, בהתבסס על סעיף 2(א) לחוזה השכירות, דוחה את דרישת הנתבעת לבצע קיזוז

מלא מתשלום דמי השכירות בגין, "שטחים בתוך המשבצת שעוד לא הובהרה הבעלות בהם עד היום, מסיבה כלשהיא", והנסמכת על חוות דעתו של המומחה מטעמה, וזאת כשהנתבעת מוסיפה להחזיק ולעשות שימוש במלוא מקרקעי המשבצת.

1. טענת הנתבעת לאפליה לפי החלטה 817, הינו טענת סרק, הנטענת מהפה אל החוץ ללא

כל תשתית עובדתית. הבסיס לתחולתו של פרק הפטור שבהחלטה 817, הינו היות הישוב ישוב קו עימות בגזרת לבנון. הנתבעת ממילא איננה ישוב קו עימות אלא ישוב באזור עדיפות א', ולפיכך אין רלוונטיות להחלטה זו ולבאות אחריה, ולא בכדי היא מוסיפה להיות מחויבת בתשלום דמי חכירה. ממילא, לפי החלטה 1228 והחלטה 1250, גם מושבים שכן נכללו והוכרו כיישובי קו עימות, לא זכו לפטור מתשלום דמי החכירה בקשר לשטחי המשבצות המוחזקות על ידם.

1. חוו"ד המומחה אותה הגישה הנתבעת, שגויה מיסודה, אין היא בגדר חוו"ד שמאית,

ואינה משקפת את ערך הקרקע. הנתבעת משלמת לרמ"י על פי כפולה של מספר הנחלות, סכום שהינו סמלי בלבד, ואין קשר בין גודל הנחלה לבין החיוב בדמי השכירות אותם גובה רמ"י.

1. עוד טוענת התובעת, פעמים רבות, לא קיימת חפיפה בין מועדי ביצוע עסקאות חליפין או

הסכמי שיתוף/חלוקת שימוש, אצל התובעת, לבין מועדי רישום הערת אזהרה או זכויות אצל רשם המקרקעין. עסקאות, יכולות להיות רשומות שנים רבות בספרי רמ"י בלבד והדבר אינו מוריד מתוקפן. עיכובים ברישום בלשכת המקרקעין נגרמים כתוצאה מעסקאות אשר תלויות אחת בשנייה, מאישורי מס שחסרים, אנשים שהולכים לעולמם, סכסוכי יורשים, עיכובים בירוקרטים, וכיו"ב.

מנסחי הרישום למדים, כי מדובר בתביעות כנגד עיזבונות ועשרות יורשים, המבוססות על עסקאות חליפין שקיימות שנים רבות ואשר היורשים מנסים להתנער ממחויבותם בת שנים.

1. הנתבעת מחזיקה במקרקעין ועושה בהם שימוש אך ורק מכוח הזכות שניתנה לה על-ידי

רמ"י, ואין כל מקור חוקי אחר לאותה חזקה ושימוש. הנתבעת לא הצביעה על בעלים פרטיים כל שהם, אשר טענו כי החזקה והשימוש המבוצעים על-ידיה אינם חוקיים, או שננקטו נגדה הליכים כלשהם בענין זה.

1. סכום התשלום הכולל, שאותו אמורה הנתבעת לשלם, אינו מחושב לפי מטר אלא לפי

נחלה, גודלה ושטחה של הנחלה, יכולים להשתנות מעת לעת ומנחלה לנחלה בהתאם להחלטות מועצת רמ"י. סכום זה לא ישתנה בין אם שטח הנחלה הוא 40 דונמים ובין אם שטח הנחלה 30 דונמים, בין אם שטח חלקה א' הוא 4 דונמים או 2 דונמים, ובין אם שטח חלקה א' יקטן בעקבות החלטת רמ"י מספר 1155 לגודל של כ-2.5 דונמים בלבד. התשלום אינו מבוצע עבור נחלה ספציפית, אלא מדובר רק במפתח לאופן ביצוע תחשיב התשלום הכולל המבוצע על-ידי האגודה בגין כל הנחלות יהא גודלה של שטח הנחלה אשר יהא.

1. הנתבעת מחזיקה בשטח עודף של כ-100 דונמים, אך בפועל מחויבת רק על 50 דונמים

מתוך ה-100 דונמים. משכך, על הנתבעת לשלם לה את מלוא החוב , מכוח חוזה המשבצת. הנתבעת עושה שימוש במקרקעין ציבוריים בלא לשלם תמורת שווי השימוש, עובדה המקימה לתובעת זכות תביעה גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

טענות הנתבעת:

1. הנתבעת העלתה שלל טענות אשר מחייבות, לשיטתה, דחיית התביעות בשני התיקים.

לטענתה הנחלות הינן "מוצר" מוחשי ומוגדר, שטח הנחלה מוגדר בצורה ברורה, וחישובי הנתבעת ביחד עם חוו"ד המומחה שברשותה, מלמדים, כי המוצר שקבלו הינו מוצר פגום באופן מהותי. הפגם המהותי הינו עצם העובדה כי חלקים משטח המשבצת הינם אדמות בבעלות פרטית, שחוזה השכירות אינו חל עליהם. ראוי להן לנחלות המושכרות, להיות נקיות מסיכונים של תביעות בעלים כאלה ואחרים.

שטחן של 66 חלקות א' מתוך 75 חלקות א' אותן הקצתה התובעת לנתבעת, נמצא בחלקות קרקע שהזכויות הקנייניות הרשומות עליהן הן בבעלות פרטית או בבעלות משותפת, וכאמור חלקות א' הן לב ליבן של הנחלות, והן נמצאות בשטחים אשר הסכם השכירות כלל לא חל עליהן. לטענת הנתבעת, מאחר והמוצר אותו סיפקה התובעת הינו מוצר פגום בפגם מהותי, ולאור חוו"ד המומחה, יש לקזז עבור כל תקופת התביעה סך כולל של 643,797 ₪, אשר על כן, יש לקזז את הסכום הנתבע במלואו.

1. הנתבעת טענה, באשר לפגם המצוי, לשיטתה, בחלקות א' של הנחלות, (בהמשך אפרט

את המושג נחלה וחלקה א'), כי חלק מאותו שטח נמצא בבעלות פרטית.

העבודה כי מדובר בקרקע פרטית ו/או קרקע בבעלות משותפת, חשפה את הנתבעת וחבריה לתביעות, ובנוסף פגעה באופן ממשי ביכולת השימוש של בעלי הנחלות בשטח הנחלה. לטענת הנתבעת היא ומרבית חבריה חשופים לתביעות מצד בעלי הקרקעות הפרטיים, הן תביעות פינוי והן תביעות לתשלום דמי שימוש ראויים, פיצויים, עשיית עושר, וכדומה. הפגם המהותי פוגע פגיעה אנושה באפשרויות ניצול זכויות הבניה ושימושים לא חקלאיים בשטחי א' של הנחלות, דבר המהווה פעמים רבות מקור הכנסה מרכזי למחזיקי הנחלות.

1. לטענת הנתבעת, התובעת פועלת בחוסר תום לב ובניסיון לעשיית עושר ולא במשפט.

התובעת מנועה ומושתקת מלהגיש תביעות אלו. לא בכדי נמנעה התובעת במשך שנים רבות, מלשלוח מכתב דרישה לתשלום אותו היא דורשת כעת באופן רטרואקטיבי.

1. המדינה הקצתה את הקרקע לאגודה כדי ליישב את הארץ, לפתח את המושב ולעבד את הקרקע. בנסיבות אלו, החלטת המדינה, לגבות דמי שכירות כלשהן מהנתבעת בגין

האדמות שנמסרו לה, אינה דבר מובן כלל וכלל. התמורה הכספית אותה דורשת התובעת, הינה תמורה זניחה ביחס לתמורה העיקרית והמרכזית ה"משולמת" לתובעת, בהתחשב בכך שהנתבעת פועלת להגשמת מטרותיה הלאומיות של התובעת.

1. הנתבעת היא זו שכביכול "עשתה טובה" לתובעת, כאשר חבריה הסכימו להקדיש את

חייהם ולהשקיע את מיטב שנותיהם, בעמל קשה של היאחזות באדמות הפריפריה והקמת הישוב. ביחס לתמורה העצומה אותה העניקה הנתבעת לתובעת, התשלום הינו אכן "סמלי", שמן הראוי היה שלא לבקשו מלכתחילה. אם בכל זאת מבוקש לגבות את התשלום הנ"ל, הרי יהיה זה אך ורק במצב בו התובעת מילאה אחר כל התחייבויותיה בצורה מלאה. בכל מצב אחר, דרישה לגביית התשלום הינה בלתי מוסרית בעליל, ואף נוגדת את ההסכם עצמו.

1. עוד טענה הנתבעת במסגרת הטענות המקדמיות אותן העלתה כי, התובעת נוהגת בחוסר

תום לב, מפלה את הנתבעת ופועלת בניגוד להחלטה מספר 817 של מועצת מקרקעי ישראל.

דיון והכרעה:

1. כפי שניתן להיווכח מסיכום טענות הצדדים, אין מחלוקת בסוגיות הבאות:

א. בתחילת ההתקשרות בין הנתבעת לבין רמ"י ולמשך כשני עשורים, שילמה הנתבעת את דמי השכירות לרמ"י.

ב. הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות לתקופה המצוינת בשתי התביעות.

ג. תביעה זו מתייחסת ל-57 נחלות בלבד מתוך 75 הנחלות בישוב.

ד. תקן הנחלות במושב חזון הינו 75 נחלות, גודל נחלה עומד על כ-30 דונמים לנחלה, שטח המשבצת 2,193 דונמים ובנוסף שטח עודף של מעל ל-50 דונמים נוספים.

ה. חלקים משטח המשבצת הינם שטחים בבעלות פרטית ו/או משותפת עם פרטים.

ו. הנתבעת החזיקה וממשיכה להחזיק בכל שטח המשבצת.

ז. רמ"י פועלת לביצוע עסקאות חליפין כדי להסדיר את הבעלות הפרטית ו/או המשותפת בתוך שטח המשבצת, כך ששטח המשבצת יהיה ללא בעלויות נוספות מלבד הבעלות של מדינת ישראל.

29. כפי שניתן להיווכח מסיכום טענות הצדדים, אין מחלוקת על חישוב גובה החוב כפי שהובא בכתב התביעה ובתצהירי התובעת, והטענות של הנתבעת נוגעות לקיזוז סכומים שונים, בין בדרך של מתן פטור מלא או חלקי, וזאת מאחר וב- 66 נחלות א' קיימת בעלות משותפת של המדינה עם אנשים פרטיים. לאותם פרטיים נתונות זכויות קנייניות באותן חלקות א' עליהן מתבקש תשלום דמי השכירות. ברי, ככל שתתקבל אחת הטענות שהעלתה הנתבעת, יהא צורך לערוך חישוב של יתרת החוב לאחר קיזוז הסכומים שיש להפחית בהסתמך על אותה טענה. ברם, ככל שטענות הנתבעת יידחו, לא יהא מקום להפחתת סכום כלשהו, ודין שתי התביעות להתקבל באופן מלא.

הראיות בתיק:

30. מטעם התובעת הוגשו תצהיר עדות ראשית של מר וויסאם עאמר - מרכז גביה במחוז צפון של רמ"י, ותצהיר עדות ראשית של הגברת מרי פוקס, מנהלת מדור חוזים חקלאיים ברמ"י. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות ראשית של מר אשר ארביב, בנו של יוסף ארביב בעל נחלה באגודה, תצהיר עדות ראשי של מר משה אבוקרט חבר האגודה, תצהיר עדות ראשית של מר אלון דבוש חבר האגודה ומי שהיה מזכיר האגודה במשך 10 שנים החל משנת 2003 ועד 2013, ושתי חוו"ד מומחה של השמאי דוד שקד.

המצהירים נחקרו על תצהיריהם. בנוסף, הוגשו נסחי רישום באשר לחלק מהחלקות. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

31. עניין לנו בחוזה שכירות תלת-צדדי, המתחדש מדי שלוש שנים. הצדדים לחוזה הם הנתבעת, רמ"י והסוכנות היהודית. זכויות הנתבעת, והזכויות של המחזיקים בנחלות, הן של ברי-רשות, וזאת מכוחו של חוזה עם הסוכנות היהודית, "בעל הנחלה...אינו צד ישיר לחוזה המשבצת...מעמדם של בעלי הנחלות במושב...הוא כ"בני רשות מכללא" של האגודה החקלאית." (ג. ויתקון דיני מקרקעי ישראל, כרך ב' עמ' 953, 2009). וראה גם סעיף 18 א. לחוזה השכירות,

"המישבת מוסרת בזה בהסכמת המשכיר את המשבצת, לשימושה של האגודה בתורת בת רשות בלבד...".

32. עומדת להכרעה השאלה האם הבעלות הפרטית ו/או המשותפת בחלק משטח המשבצת, בדגש על חלקות א' של הנחלות, פוטרת את האגודה מתשלום דמי השכירות כפי המופיע בחוזה האחרון עליו חתמו הצדדים. לצורך ברור הסוגיה, אבקש לשפוך אור על המושג נחלה, וזאת בקליפת האגוז ולצורך דיון והכרעה בסוגיה שלפניי. אם כן, מהי אותה נחלה ומה הגדרתה?

מושג הנחלה אינו חדש ומופיע עשרות פעמים במקורות:

"וְהָיָה כִּי תָבוֹא אֶל הָאָרֶץ אֲשֶׁר יְהוָה אֱלֹהֶיךָ נֹתֵן לְךָ נַחֲלָה וִירִשְׁתָּהּ וְיָשַׁבְתָּ בָּהּ." (דברים כו א)

נאמר מיד, הגדרת "הנחלה" לא נמצאת בדברי החקיקה שיצאו מלפני המחוקק. הנחלה הינו מושג חוזי, שהשתרש בממסגרת הרפורמה האגררית של חלוקה ורישום הקרקעות בארץ-ישראל עוד טרם הקמתה של מדינת ישראל, הדברים באו לידי ביטוי בתקופה העותומנית ומתאימים לעניין זה הדברים הבאים:

"במסלול זה, עבר מכלול מקרקעי המושאע תהליך של חלוקה ליחידות משנה עצמאיות, ובעקבותיו תהליך של חלוקת הזכויות ביחידות המשנה בין תובעים או קבוצות תובעים. תהליך זה הסתיים ב"לוח חלוקה" ("Schedule of Partition") , שבישר על שינוי נוסף בזכותו של התובע במושאע : לא עוד בעל חלק בלתי מסוים במכלול אלא בעלים מלא בחלק מסוים ממקרקעי המושאע, המוגדר כיחידת רישום סטנדרטית." (ח. זנדברג עמוד 250).

עקרונות אלו התמזגו ובאו לידי ביטוי במדיניות המוסדות המיישבים, ומובן כי מצאו את ביטוין בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, מיד עם ייסודה. החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בנושא "מדיניות הקרקע בישראל" קבעה, בין היתר, כדלקמן:

4.(א) קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע ע"י המרכז המשותף לתכנון ופיתוח חקלאי של משרד החקלאות (להלן – המרכז לתכנון). נחלות יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ יוחכרו הנחלות לקיבוץ.

החלטה מס' 9 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 05.07.1966 קבעה, בין היתר, כי "נחלה" תהא חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות, בהתייעצות עם רמ"י המרכז לתכנון, "המנהל הקים שני גופים, שמטרתם לזרז את רישומם של שינויים ביחידות רישום[...] הגוף הוותיק מבין השניים הוא "המרכז לתכנון ורישום המלאי הקרקעי באזורים כפריים", אשר הוקם ביוני 1977 והחל לפעול החל מספטמבר 1978. תפקידו של גוף זה הוא לרכז ביצוע מדידות והכנת תוכניות לשם רישום "משבצות חקלאיות" בניהול המנהל."). (ח. זנדברג עמוד 391).

33. בהחלטה מס' 279 של המועצה מיום 29/5/1984 הוסיפה מועצת מקרקעי ישראל וקבעה

כי נחלה תכלול חלקה א' אשר תיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק בנחלה ובני משפחתו, חלקה ב' שהינה שטח קרקע בנחלה, המשמש לחקלאות בלבד ומעובד על-ידי המחזיק בנחלה. כמו כן נקבע כי עשויות להיות לחוכר של נחלה זכויות בחלקה ג' שהינה שטח נחלה המעובד במשותף (ראו גם את החלטות מס'304, 530 ו-823).

34. מהחלטה מס' 427 של המועצה מיום 03/08/1989, שעניינה מסירת קרקע למטרת שימוש

שאינו חקלאי בנחלות, ניתן ללמוד ולהתחקות באשר לחלקה א' שהינה חלק מהנחלה. חלקה א' היא שטח רצוף של קרקע המהווה חלק משטח הנחלה, והיא מיועדת למגורים ולמבני משק של החוכר, וכן לעיבוד חקלאי. עוד עולה ונלמד מהחלטה מס 427, על גודלה של חלקה א' ; ישנן חלקות א' הקטנות מ- 1.6 דונם וישנן חלקות א' שגודלן בין 1.6 דונם ל-3 דונמים, ואף מעבר לכך. גודלה המקסימלי של חלקה א' – לא יעלה על מחצית מגודל הנחלה. בהחלטה מס' 755 של המועצה מיום 27/09/1996, שעניינה מסירת קרקע למטרת שימוש שאינו חקלאי בנחלות, נקבע כי, בנחלה ששטח חלקה א' שלה הינו עד 1.6 דונם לא תותר כל בניה לשימוש למפעל. כאמור, גודל שטח הנחלה נקבע על-ידי שר החקלאות, והוא משתנה ממקום למקום בהתאם לנסיבות. גם שטח חלקה א' של הנחלה אינו מוגדר לגודל מסוים, ושטח חלקה א' יכול להגיע עד למקסימום 50% משטח הנחלה.

35. סקרתי את עקרונות רמ"י באשר לחלקות א' בכלל הישובים החקלאים, מכאן אתחקה

לפרטי פרטים באשר לגודלה של חלקה א' במשבצת הספציפית של הנתבעת. על גודלה של חלקה א' בנחלותיה של הנתבעת, ניתן ללמוד מהתצהירים והעדויות של עדי הנתבעת, כפי שהוגשו לבית המשפט וכפי שהעידו בהליך זה.

מתצהירו של מר משה אבוקרט ניתן ללמוד כי גודלה של חלקה א' שלו עומד על כ-1.65 דונם. (נ/6 סעיף 3).

עד ההגנה אשר ארביב צין בעדותו כי גודל השטח בחלקה א' של אביו הינה כ-1.25 דונם,

"ש:אתה יכול להגיד לי מה השטח של הנחלה שמחזיק אביך?

ת: בערך 1,250 מטר.

[...]

ש: זאת אומרת, כשאמרת 1,250 מטר התכוונת לכל חלקה א' ?

ת: גם לאזור הלול וגם לאזור המגורים." (פרוטקול מיום 02/06/14 עמוד 20 שורות 1-8)

ובהמשך מתוך עדותו של עד ההגנה אלון דבוש:

"ש: אתה בעצמך מחזיק נחלה?

ת: כן.

ש: כחבר אגודה?

ת: כן.

ש: מה שטחה?

ת: בערך 2.5 דונמים.

ש: חלקה א'?

ת: כן." (פרוטקול מיום 02/06/14 עמוד 27 שורות 19-26)

ובהמשך:

"ש: העיד פה מר אבו קראט שחלקה א' שלו 1650 מטר, זאת אומרת שלא כל הנחלות בחלקה א' זהות בגודלן.

ת: נכון." (פרוטקול מיום 02/06/14 עמוד 29 שורות 20-22).

36. סבורני כי אין חולק שהתצהירים והעדויות מובילים למסקנה ברורה וחד-משמעית, גודלה של חלקה א' בנחלה, שונה מישוב לישוב. נכונים הדברים גם לשוני בגודלן של חלקות א' מנחלה לנחלה בתוך האגודה הנתבעת. מהראיות עולה באופן ברור, במושב חזון, ישנן נחלות שגודל חלקה א' הינו כ-1.65 דונם, וישנן נחלות שגודל חלקה א' כ-2.5 דונמים, כלומר הבדל של כ-50% בגודל חלקה א' באותו ישוב, ולמרות שוני זה, התשלום לרמ"י, זהה בעבור כל נחלה ונחלה באותה משבצת וכך גם באגודה הנתבעת. דבר זה תומך ומאשר את דברי התובעת, באשר להעדר יחסיות בין דמי השכירות שנקבעו לנחלה לבין גודלה של הנחלה וגודלה של חלקה א' בנחלה, וכי התשלום לו נדרשת הנתבעת הוא על-פי מספר הנחלות, כך נעשה באשר לכלל האגודות ונכונים הדברים גם לאגודה הנתבעת.

מהי "משבצת"?

37. הגדרת "משבצת" אף היא אינה נמצאת בדברי החקיקה שיצאו מלפני המחוקק. המושג

"משבצת" אף הוא מושג חוזי, שהשתרש במדיניותה האגררית של המדינה, במדיניות המוסדות המיישבים, ומובן כי מצא את ביטויו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, מיד עם ייסודה. המשבצת מתארת את המוחכר במונחים של שטח ומיקום.

בית המשפט הגדיר בעבר את מושג המשבצת, (בג"צ 3028/94 מהדרין בע"מ ואח' נ' שר האוצר ואח', פ"ד נא(3), 85), "משבצת חקלאית של יישוב, היא אגד של חלקות או נחלות המוחכרות במשותף לאגודה חקלאית במסגרת הסכם חכירה או שכירות למשבצת." ודוק, בית המשפט לא הגדיר את גודלן המשבצת או הנחלות או החלקות היוצרות את המשבצת.

שטח המשבצת נגזר ממספר הנחלות כפול תקן הנחלה, "למשבצת היישוב אין סטטוס עצמאי באשר הגדרתה נובעת מהגדרת הנחלה והסטאטוס המשפטי שיש לנחלה." (ג. ויתקון דיני מקרקעי ישראל, כרך ב' עמ' 906, 2009).

חוזה שכירות המשבצת ואי-חידושו:

38. בסיום תקופת חוזה השכירות האחרון ועל-פי המופיע בחוזה בסעיף 13 ב. לחוזה,

התחייבה הנתבעת כי תגיע לחדש את הסכם השכירות, זאת במידה ולא תפנה את השטח, כהאי לישנא:

"אם בתום תקופת השכירות תשארנה המישבת ו/או האגודה על המשבצת בהסכמת המשכיר, מתחייבת המישבת והאגודה להופיע במשרד המשכיר ללא דיחוי, לא יאוחר מ-1 באוקטובר אותה שנה, כדי לחתום על חוזה שכירות חדש ולהסדיר את תשלום דמי השכירות לפי התנאים שיהיו נהוגים אצל המשכיר אותה עת."

חוזה השכירות לא חודש, ולא מצאתי בכתבי בי דין של הנתבעת את ההסברים לכך. עם זאת המשיכה הנתבעת להחזיק בשטח המשבצת תוך שהיא מנצלת את המקרקעין לצורכי מגורים, חקלאות ובנית מבני ציבור עבור הקהילה בישוב, ועל כך אין חולק.

39. ראוי לציין כי גם מצידה של רמ"י לא הבחנתי בפעולות נחרצות לחידוש החוזה. הלכה

למעשה מדובר בהארכת החוזה על דרך ההתנהגות, הצדדים ה"משיכו" לקיים את החוזה גם לאחר שמועדו פג וזאת אני מסיק מהתנהגותם של הצדדים. יפים לענייננו זה דבריו של כבוד השופט י' דנציגר, (עא 1628/13 - חברת חלקה 184 גוש 6217 בעמ נ' אילנה ליליאן לוי, תק-על 2014(3), 7651(19/08/2014)),

"המקרה שלפנינו – במסגרתו ממשיך שוכר (או חוכר) להחזיק ולהשתמש בנכס במשך שנים רבות, על אף שתקופת השכירות או החכירה המקורית שנקבעה בחוזה הסתיימה זה מכבר ועל אף שחוזה חדש לא נחתם, והכל בהסכמת המשכיר (או המחכיר) – אינו ראשון מסוגו. בפסיקתו של בית משפט זה כבר נדונו בעבר מקרים בעלי נסיבות דומות, ונקבע בהם כי המשך ההחזקה והשימוש בנכס על-ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי." (ההדגשות שלי - ס"י).

וראה גם (עא 633/82 - אליהו לוקוב ו-3 אח' נ' צפורה מגדל ו-5 אח', פד מג(1), 397 (01/08/1985)):

"מעמדם המקורי של בני הזוג היה של חוכרי משנה, והוא עוגן בחוזה פורמלי. אין כל סיבה להניח כי המצב המשפטי השתנה רק משום שתקופת החוזה המקורי תמה, כאשר חוכר המשנה מוסיף לשבת על הקרקע כבימים ימימה, וכאשר החוכר הראשי (האגודה) ובעל הקרקע (המנהל) אינם מגלים כל סימן שיש להם התנגדות לכך, אלא להיפך ממשיכים להתייחס אליו בכל המישורים כמקודם. יש, איפא, לראות כאן הסכמה מכללא של הצדדים להמשכתו של היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי ועצם אי-חידוש החוזה הפורמלי איננו צריך לשנות מסקנה זו." (ההדגשות שלי – ס"י).

40. התנהגותם של שני הצדדים, מלמדת על רצונם להמשיך ולקיים את החוזה, מצד אחד מעוניית רמ"י כי חלקת ארץ זו תיושב ותפרח, ואדמתה תעובד תיחרש ותיזרע, ומצד שני לחברי הנתבעת אינטרס מובהק לממש את מטרותיהם האישיות, לבנות ישוב כפרי משגשג. על דרך זו יש לראות את המשך ההתקשרות בין הצדדים.

41. מהמקובץ עולה, כי למרות שבמועד 30/09/1996 פקע תוקפו של החוזה, התנהגות הצדדים מלמדת כי בחרו להאריך את החוזה על דרך ההתנהגות, ומשכך ניתן לראות בו חוזה על אשר חודש בהתנהגות, והצדדים נתנו הסכמתם מכללא, להמשיך את היחס המשפטי ביניהם, בהתאם לחוזה האחרון שנחתם ביניהם. בעניין זה, למרות שהצדדים חידשו את החוזה בהתנהגות, (הנתבעת לא פינתה את השטח, המשיכה לפתח את הישוב ולעבד את השטח החקלאי, ורמ"י מצדה לא דרשה לפנות את שטח המשבצת), הנתבעת לא דאגה להסדיר את דמי השכירות אל מול רמ"י ואף לא טרחה להלין בצורה מסודרת המגובה בפניות בכתב באשר לפגם זה או אחר במשבצת. כיום טוענת הנתבעת לפגם מהותי, וכפי שתיאר זאת ב"כ הנתבעת בסיכומיו, "אין חולק, כי לב ליבה של כל 'נחלה', הינו 'חלקה א' של הנחלה", ובהמשך טיעוניו הוסיף ב"כ הנתבעת כי אותה נחלה א' שסיפקה התובעת היא נחלה פגומה, "ה'מוצר' אותו סיפקה התובעת לנתבעת, הינו מוצר פגום, פגום מאוד – פגום בפגם מהותי.".

42. אין בידי לקבל טענה זו. התנהגות הנתבעת לאורך שנים רבות, אינה מלמדת כי היא רואה ב'מוצר' שהועבר לה "מוצר, פגום מאוד". באם הנתבעת ראתה פגם זה כה מהותי, הייתי מצפה למצוא ביטוי לכך, ביחס מותאם, כיאה לעוצמת הפגם הנטען. עד ההגנה מספר 3 מר אלון דבוש, מוסר בתצהירו (נ/7), כי בשנים 2003-2013 היה מזכיר האגודה הנתבעת. אין חולק כי מדובר בתקופה משמעותית החופפת ברובה את תקופת התביעה. עוד מוסר מר דבוש בתצהירו: "בעת ביצוע החפיפה[...]קיבלתי לידי להמשיך לטפל בבעיית הבעלויות הפרטיות בשטחי משבצת אגודת חזון, אשר העיקו מאוד על האגודה וחבריה." (נ/7 סעיף 6). בחקירתו הנגדית נשאל העד באשר לדרכי הטיפול בפגם המהותי, מתברר שאלה התמצו בהתנהלות הנתבעת אל מול רמ"י, אותה תיאר העד אלון דבוש במהלך חקירתו בהתייחסו לטיפול שערך עת נדרש לסייע למר אבו קראט:

"ש: הוא אמר שקיבל מכתב וזהו.

ת: כן, פנינו בטלפון עם ארביב שהיה פה קודם. ניסינו להסדיר את נושא הבעלויות אצלו או לפחות לקבל היתר לצימרים שביקש. בנוסף, הייתה לנו ישיבה במנהל בשנת 2008 שבמהלך הישיבה ביקשנו פתרון לנושא הבעלויות המשותפות ואפילו ביקשנו להקפיא את ההליך המשפטי הזה שמתקיים בגלל הנושא של הבעלויות במושב חזון.

ש: שאלתי לגבי מכתבים שכתבת, בקשות היתר שטיפלת בהן, שיש לך להראות לי?

ת: לא, מכתב לא." (מתוך פרוטוקל 02/06/14 עמוד 25).

ובהמשך:

"הישיבות שלי לא היו ישיבות פורמליות שנכתבו אבל ליוותי את החבר משה אבו קארט, הלכנו למנהל ונתקלנו באותו בעיה." (מתוך פרוטוקל 02/06/14 עמוד 30).

ובהמשך:

"ש: שאלתי לגבי מכתבים שכתבת, בקשות היתר שטיפלת בהן, שיש לך להראות לי?

ת: לא, מכתב לא." (מתוך פרוטוקל 02/06/14 עמוד 25)..

ובהמשך:

"ש : ואני מבין שגם לא הגשתם שום הליך משפטי בעניין הזה, נגד המנהל למשל?

ת: לא, הליך משפטי לא." (מתוך פרוטוקל 02/06/14 עמוד 25).

43. בסיכומו של דבר סבורני, כי לאור הדברים שהובאו ניתן לקבוע, כי גם אם נניח לצורך הדיון, שקיים פגם כלשהוא בחלקות א' של הנתבעת, כפי שסבורה הנתבעת, אין בכך ללמד כי פעלה אל מול התובעת בכדי להלין על הפגם כפי הנדרש, ונכון לראות בנתבעת כמי שבחרה לקבל על עצמה את תנאי ההסכם האחרון שנחתם בין הצדדים, ככתבו, כלשונו, וכרוחו, וללא עוררין כלל.

החלטה 205 ונפקותה לענייננו

44. התובעת, בפתח כתב התביעה, הפנתה ואף צרפה את החלטת מקרקעי ישראל 205, החלטה זו קובעת את אופן חישוב דמי החכירה למנהל.

ביום 15/08/78 התפרסמה החלטה מספר 205 של מועצת מקרקעי ישראל שעניינה דמי חכירה ודרכי חישובם, באשר לקרקע המוחכרת בתנאי נחלה, לנטיעת מטעים, למטעים לעבוד ולקטיפת פרי, לגדולי שלחין, לגדולים בחממות, לבריכות דגים, למוסדות חנוך, לגדולי בעל, לבעלי מקצוע במושבים, למרעה, לכוורות דבורים, ולמשקי עזר. בהחלטה זו נקבעו דמי החכירה המלאים לנחלה, וזאת בחלוקה לשלוש קבוצות, שם צוין מה הוא אחוז דמי החכירה שישולם למדינה בעבור כל נחלה. בהחלטה זו, בחלק בו מתייחסת ההחלטה לדמי החכירה לנחלה, אין כל התייחסות ו/או קביעה ו/או תחשיב, ממנו ניתן להסיק כי תשלום דמי החכירה לנחלה יהיו על-פי גודל הנחלה. לעומת זאת ובמסגרת אותה החלטה, נקבעו דמי חכירה לשטחים שלא הוחכרו במסגרת נחלה, לצורך עיבודי חקלאות אחרים, כגון: מטעים לעבוד ולקטיפת פרי, לגדולי שלחין, לגדולים בחממות, לבריכות דגים, למוסדות חנוך, לגדולי בעל, לבעלי מקצוע במושבים, למרעה, לכוורות דבורים, ולמשקי עזר – ביחס לכל אלה נקבע כי התשלום יבוצע על-פי גודל השטח המוחכר. ודוק, בשונה מהנחלה, שם דמי החכירה משולמים ללא התחשבות בגודל שטח הנחלה, בקביעת דמי חכירה למשקי עזר נקבעו דמי חכירה תוך התייחסות לגודל שטח משק העזר והחישוב הוא על-פי גודל משק העזר. החלטה זו עורכת הבחנה ברורה אמתי יחושבו דמי החכירה לפי גודל השטח ומתי בדרך אחרת. באם רצתה מועצת רמ"י לקבוע תשלום לפי גודל השטח גם בשטח המוחכר על דרך של נחלות, אין ספק שהייתה עושה זאת מפורשות. מועצת רמ"י בחרה לגבות דמי חכירה מהאגודות החקלאיות על-פי תחשיב המתבסס על מספר הנחלות ומיקומן, כך נעשה גם באשר לאגודה הנתבעת.

45. עדת התביעה הגב' פוקס התייחסה בחקירתה לדרך בה מחושבים דמי השכירות, העדה חזרה שוב ושוב וציינה כי תשלום דמי השכירות מבוצע לפי תקן הנחלות של האגודה וללא התחשבות בגודל שטחה של הנחלה, שיטת חישוב זו הינה שיטת החישוב המוחלת על כל האגודות:

"ת: אחלק את התשובה שלי לשתיים; החלק הראשון של התשובה מתייחס לאופן הגביה; אנו גובים עבור 75 יחידות ללא קשר לגודל השטח שמוחזק. בכל הישובים בארץ בכל המושבים והקיבוצים הגביה מבוצעת לפי התקן, אם זה 50 נחלות, אם זה 75 נחלות, אם זה 75 נחלות בגודל 20 דונם, או 30 דונם, 75 נחלות בגודל 60 דונם, הגביה אותה גביה, עבור 75 נחלות, ללא קשר לגודל השטח."

[...]

ש: אני מדבר על שנות התביעה. בשנות התביעה את לא יכולה לומר בוודאות שכל מה שנתתם לחזון במשבצת משהו שהוסדר ? אלא אם כן את יכולה לומר בוודאות, שהכל הוסדר.

ת: אני רוצה להציג מצב היפותטי, שיש 100 דונם במשבצת שהבעלות לגביהם לא הובררה. החיוב גם ככה לא ישתנה, החיוב עדיין יהיה לפי 75 נחלות.

ש: אבל ההסכם לא חל כשהבעלות לא הובררה. האם את עומדת על דעתך שלמרות שההסכם לא חל את רוצה לתבוע מכוחו?

ת: ההסכם מציין שהתשלום עבור 75 נחלות. לנחלה יש מחיר, ללא קשר לגודלה, יש מחיר ליחידה. נחלה בגודל 20,30,60 דונם מחויבת באותו תעריף. החיוב עבור מספר היחידות ולא לפי מספר הדונמים.

[...]

ש: וההסכם לא חל. מה לעשות. אתם ניסחתם את ההסכם לא אני. אתם קבעתם שהוא לא חל על שטחים שהבעלות בהם לא הובררה.

ת: אז אני חוזרת על המצג ההיפותטי שהצגתי לפני כן ואני אחמיר אותו ואומר שאם למושב היו חסרים 1000 דונם עדיין היה מחויב עבור 75 נחלות." (מתוך פרוטוקל 24/03/14 עמוד 11).

46. דבריה של הגב' פוקס ברורים ועדותה קוהרנטית, דבריה משתרגים ונשזרים במשולב עם החלטות מועצת רמ"י כפי שהובאו בהחלטה מספר 205. העדות וההחלטה אינם מותירים ספק כי התשלום לו נדרשה האגודה מחושב על-פי מספר הנחלות, בלא התחשבות בגודלה הפיזי של הנחלה. חיזוק לדבריה של הגב' פוקס, מוצאים אנו בעדותו של מזכיר הנתבעת במועד הרלוונטי, עד ההגנה מר אלון דבוש:

"ש: אני אומר לך שעבור כל המשבצת משלמת האגודה לפי מפתח של כפולה של מספר הנחלות, היום זה סדר גודל של בין 600-800 שקל לשנה, כפול מספר הנחלות, אתה מכיר את המנגנון הזה של התשלום?

ת: כן, אני יודע שזה מכפלת תעריף לנחלה כפול מספר נחלות.". (מתוך פרוטוקל 02/06/14 עמוד 28).

ובמקום נוסף,

"ש: יש תקן שמאושר ע"י משרד החקלאות, נכון ?

ת: כן.

ש: האם אתה יכול להראות לי איזשהי התחייבות לגבי גודל הנחלה ? התחייבות של מנהל מקרקעי ישראל.

ת: לא." (מתוך פרוטוקל 02/06/14 עמוד 29).

47. הנה אם כן, מקום בו ראתה מועצת רמ"י, לקבוע את דמי החכירה ביחס לגודל השטח, עשתה זאת במפורש. לעומת זאת, במקום בו ראתה המועצה כי "לבנת היסוד" היא הנחלה, וזאת ללא התחשבות בגודל הנחלה או בגודלה של חלקה א', היא עשתה כך וקבעה את דמי השכירות לנחלה, ודמי השכירות אותם תשלם האגודה, על-פי מספר הנחלות ולא על-פי גודלן של הנחלות. הפרשנות הראויה שיש ליתן להחלטה 205, הינה כי, דמי השכירות אותם גובה רמ"י, הינם לפי מספר הנחלות, ללא התחשבות בגודל שטח הנחלה על כל חלקיה, וללא התחשבות בגודלה של חלקה א' בנחלה.

החלטה 817 ונפקותה לענייננו:

48. כאמור, הנתבעת טענה בהגנתה, כי התובעת נוהגת כלפיה בהפליה ובחוסר תום לב, עת פועלת בניגוד להחלטה מספר 817 הקובעת מפורשות, לטענתה, כי אגודות מסוגה של הנתבעת, ישלמו דמי חכירה מופחתים.

בתאריך 10/02/1998 התפרסמה החלטת מועצת רמ"י שעניינה מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע. החלטה 817 מעניקה פטור מלא בהקצאת מקרקעין ביישובי קו עימות בגזרת לבנון למטרות בניה למגורים, תעשיה ומלאכה, מסחר ותיירות. אלא מאי? אין הישוב חזון נמצא בין יישובי קוו העימות. מעבר לכך, החלטה 817 הנ"ל אינה מתייחסת לנחלות, אלא לקרקע למגורים, תעשייה, מסחר ותיירות. החלטה 817 מעניקה את הפטור להתיישבות חדשה מתוך כוונה לעודד את הגעתם של מתיישבים חדשים למקומות הנכללים במסגרת יישובי קו העימות בגזרת לבנון . על-כן לא ניתן לבסס על החלטה 817 טענה של פטור לאגודה מתשלום חובותיה למ"י, גם לא פטור חלקי. היטיב לתאר זאת כבוד השופט ע. טאהא בפס"ד (ת"א (נצרת) 6184/06 - מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' שדה אליעזר - מושב עובדים של העובד הציוני להתיישנות חקלאית שיתופית בעמ, תק-של 2015(1), 95963(05/03/2015)),

"השימוש הדומיננטי הכרוך בהקצאת קרקע לנחלה הוא שימוש חקלאי, שאינו נמנה עם השימושים שהחלטה 817 העניקה בגינם פטור מתשלום דמי חכירה... תכלית ההחלטה 817 כפי שעולה מתצהירה של גב' רחל גיטרמן, היא תמרוץ האוכלוסייה להתיישב ולהקים מיזמי תעשייה, מסחר ותיירות חדשים באזורי עדיפות לאומית. מטעם זה ובהתחשב בשיקולים תקציביים, נקבע בהחלטה כי הפטור יינתן להקצאות חדשות ולמטרות הנמנות בה."

אשר-על-כן, החלטה מספר 817 של מועצת רמ"י אינה חלה על היישוב חזון, ודין טענה זו להידחות.

ה"פגם" בשטח הנחלות להן טוענת הנתבעת:

49. טענת ההגנה העיקרית של הנתבעת מופנית לעבר הבעלות המשותפת בחלק משטח המשבצת, ובמיוחד ובמודגש בחלקות א' של הנחלות. כפי שהדברים מצאו ביטוי בסעיף 259 לסיכומי הנתבעת :

"ה"מוצר" אותו סיפקה התובעת לנתבעת, הינו מוצר פגום, פגום מאוד – פגום בפגם מהותי."

הנתבעת, במסגרת הגנתה, טרחה והגישה חוות דעת מומחה – דוד שקד - לעניין מרכיב דמי החכירה לנחלה נ/8 (להלן : "חוות הדעת"), (להלן: "מומחה"). לא יהיה מיותר לציין כי למרות היותו של המומחה שמאי מקרקעין, אין מדובר בחוות דעת שמאות מקרקעין. חוות הדעת התייחסה והתמקדה, לפרטי פרטים, בבעלות המשותפת של חלקות א' של הנתבעת,

"התייחסותנו הנה לחלקות הבית (חלקות א' של הנחלה) לגביהן קיים רישום של בעלות משותפת ביחד עם בעלים פרטיים, ומכאן חוות דעתי זו."

המומחה אף ציין בפתח חוו"ד, כי רמ"י גובה את דמי החכירה בשלמות על כל החלקות של הנחלה, "ככלל, רמ"י גובה דמי חכירה לנחלות בשלמות ללא הפרדה וללא הבחנה לגבי מה מהחלקות." (חוו"ד המומחה).

לדברים אלו יש להוסיף את דברי ב"כ הנתבעת כפי שהובאו בסיכומי הנתבעת, סעיף 19,

"אין, חולק, כי לב ליבה של כל "נחלה", הינו "חלקה א" של הנחלה."

50. בחוו"ד המומחה, הצביע המומחה על העובדה כי 66 נחלות מתוך 75 נחלות הנתבעת, הן נחלות בהם הבעלות על הקרקע הינה בעלות משותפת עם בעלים אחרים וזאת בהתייחס לחלקות א' של הנחלות:

"בבחינת מספר חלקות הבית הנמצאות בתחום החלקות הנכללות בבעלות משותפת עם פרטיים, נמצא כי מדובר ב-66 נחלות."

על-פי חוו"ד המומחה והתחשיב אותו ביצע, עולה המסקנה, כי אין לגבות דמי חכירה מלאים מנחלות בהן הבעלות על הקרקע הינה בעלות משותפת. המומחהסבור, כי בנחלות בהן הבעלות היא בעלות משותפת, יש לקבוע דמי שכירות של 25% מדמי השכירות המלאים אותם קבעה רמ"י לנחלה של הנתבעת, זאת מאחר וחלקה א' מאוד דומיננטיות בתוך הנחלה, וכפי המופיע בחוו"ד המומחה:

"אנו חישבנו את דמי החכירה שיש לקזז מתוך מרכיב חלקת הבית בכלל הנחלה העומד להערכתנו על 75% שהינו מקובל באזור זה."

המומחה חזר ואישר דברים אלו בחקירתו הנגדית ביום 02/06/14 :

"ש: את ה-1000 שקל האלה אתה אומר שיש לייחס 75% מהם לחלקה א', ו-25% לחלקה ב'.

ת: אכן." (פרוטקול מיום 02/06/14 עמוד 33 שורות 27-28)

עוד ציין המומחה בחוו"ד, כי בשלוש נחלות המצב הינו שכל שטח הנחלה נמצא בבעלות פרטית:

"לא למותר לציין כי בשלוש נחלות מדובר בבעלות פרטית בלבד אף ללא שותפות עם המדינה, מפנה לחלקה 7 בגוש 15556."

בחקירתו הנגדית אישר המומחה, כי בתחשיב אותו ערך, בכל אחת מהנחלות בהן התגלתה בעלות משותפת נגרעו 75% מדמי השכירות. עוד אישר המומחה, כי גריעת 75% מדמי השכירות בנחלות בהן הבעלות משותפת, נעשתה ללא התייחסות לשאלה מה הגודל היחסי של השטח בו מחזיקה המדינה ומה השטח בבעלות פרטית:

"ש: כמה לקזז? הבעלות הפרטית בחלקה מסוימת לאו דווקא שווה לבעלות הפרטית בחלקה.

ת: לא נעשתה הבחנה בין השטחים לבעלות הפרטית בין חלקה א' לבין חלקי המנהל, אלא ברגע שהייתה חלקה בבעלות משותפת, אנחנו התייחסנו אליה כחלקה שעוד לא הוסדר בה נושא הרישום מבחינת המנהל ואותו הורדנו תחשיבית, הורדנו את מלוא ה-75%." (פרוטקול מיום 02/06/14 עמוד 34 שורות 4-7)

ובהמשך:

ש: זאת אומרת שגם בחלקה שבה למנהל יש שני שליש בעלות, קיזזת את כל ה-750 שקל?

ת: אמרתי זאת קודם, נכון. זו הנחת העבודה.

ש: אתה חושב שצריך לקזז את מלוא הסכום ?

ת: כן. זה כתוב." (פרוטוקול מיום 02/06/14 עמוד 34 שורות 12-15)

ובמקום נוסף:

"ש: 66 נחלות שבהן יש ולו מטר אחד של קרקע פרטית?

ת: בהן קיימת בעלות משותפת, אכן.

ש: לא משנה אם זה כמו שאמרנו, אם זה מטר?

ת: לא התייחסתי. המיפוי הזה רק מציין איפה יש בעלות משותפת, 66 נחלות.

ש: אבל את ה-66 נחלות בשלמות קיזזת את ה-750 ₪?

ת: כן, חלקה א'." (פרוטוקול מיום 02/06/14 מעמוד 34 שורה 27 עד עמוד 35 שורה1).

51. דברי המומחה מלמדים, כי בתחשיב אותו ערך, לא נעשתה כל הבחנה, או קיזוז, ביחס של גודל השטח בבעלות פרטית כחלק מהנחלה. במקום בו הבעלות לא הייתה בשלמותה בידי המדינה, שם נגרעו, ללא אבחנה, 75% מדמי השכירות. כך נהג גם במקרים בהם הבעלות המשותפת בטלה בשישים.

עוד אוסיף, הקיזוז עליו מצביע המומחה מתייחס ל-66 נחלות, בעוד שהתביעה מתייחסת ל-57 נחלות בלבד.

52. עדת התביעה הגב' פוקס, סתרה בעדותה את ה'פגם' לו טוענת הנתבעת. העדה פרסה את המורכבות בהעברת הבעלות ואת התמשכות התהליך זמן רב:

"ש: את מתכוונת לומר שייתכן שחלק מהחלקות הסדרתם באיזשהו אופן, חלק אולי לא, אבל הדברים לא מקבלים ביטוי בנסח הטאבו, עדיין רואים בעלויות משותפות.

ת: זה גם לוקח זמן עד שמסיימים את כל התהליך, גם פרצלציה, גם רישום, זה לא משהו מהיום למחר. אם אתה רוצה שאתן לך תשובה מדויקת על כל חלקה וחלקה, אני צריכה לקבל פירוט החלקות, נעשה בדיקה של כל חלקה, איזה תהליך עברה ומדוע כללנו את השטח במשבצת ואנחנו בהחלט לא רוצים להמתין לסוף תהליך ההסדר כדי לתת לחזון את השטחים אלא ברגע שיש הסכמה עם הבעלים הפרטיים לגבי החלק של כל אחד, נשמח לאפשר לחזון לקבל את השטח ולהשתמש בו כשטח משבצת לכל דבר."

53. ביום 26/06/2014 הגישה התובעת נסחי רישום המתייחסים לגושים 15555 חלקות 2-3, ולגוש 15556 חלקות 1-11 וחלקה 13. מנסחי רישום אלו ניתן ללמוד על הפעילות הרבה שמבצעת רמ"י על מנת להסדיר את רישום הבעלות בחלקות אלו. נסחי הרישום חושפים את משך הזמן והימשכותם של הליכי החליפין בהם מטפלת רמ"י. הליכי החליפין נעשים אל מול עשרות יורשים בהליך מורכב וארוך. ביום 20/03/13 ניתן פסק דין בת"א 595/09 קרן קיימת לישראל נ' עז' המנוח חייר ואח', פסק דין זה אישר את ההסכם אליו הגיעו הצדדים ב- 17/03/13, (פסק הדין צורף כנספח א' לסיכומי הנתבעת). ההסכם מתייחס לגושים 15555 ו-15556, וכל מטרתו לממש הסכמי חליפין מהעבר ולרשום את הבעלות כך שתשקף את הסכמי העבר בהם סוכם כי הבעלות בחלקות תועבר למדינה. ההסכם אותו גיבשו הצדדים מלמדנו כי נחתם הסכם חליפין בין הצדדים, המדינה פעלה במשך שנים רבות כדי להגיע למימוש הסכם החליפין ולרישום המדינה כבעלים, "כי היורשים מסכימים, כי כבוד בית המשפט ייתן לזכות צד א' צו מניעה קבוע[...]ותירשם עליהן, זכות הבעלות של קק"ל." (סעיף 3.5 להסכם).

54. נסחי הרישום, וההסכם שגיבשו הצדדים בפס"ד זה, עולים בד בבד עם עדותה הברורה והקוהרנטית של עדת התביעה הגב' פוקס. העדה חוזרת על דבריה במספר הזדמנויות ומציינת, כי חוזה המשבצת נחתם לאחר שנכרתו הסכמים עם הבעלים הפרטיים:

"ש: אנחנו ביצענו מיפוי של הבעלויות בגושים האלה וחלקות המשנה בתוכם

והגענו למסקנה כי 66 מתוך 75 הנחלות בחזון נמצאת בקרקע שאו בבעלות פרטית בלבד או בבעלות משותפת של המנהל עם אנשים פרטיים, זאת אומרת או בכלל פרטיים או פרטיים עם המנהל ביחד.

ת: לא ברור לי על מה הטענה הזו מבוססת. הטענה הזו לא נכונה. (פרוטוקול מיום 24/03/14 עמוד 7 שורות 7-10).

ובהמשך:

ת: בתחום הגושים שציינת יש חלקה אחת שהיא בבעלות משותפת, השטח של החלקה הוא 8.5 דונם שמתוכם חלקו של המנהל כ-3 דונם וישנה חלקה פרטית שהיא בניהול שלנו בשום אופן וכמובן שלא יכולה להיכלל במשבצת ואת התשובה הזו אני מוצאת במפת המשבצת שברשותי, שלמושב יש העתק ממנה." (פרוטוקול מיום 24/03/14 עמוד 7 שורות 16-19).

ובהמשך:

"ש: אני חוזר על השאלה. הפניתי לנוסח טאבו [כך במקור – ס"י] משנת 2003 של אותו גוש שעליו מדובר 15556, חלקה 3. תסכימי איתי ששלושת רבעי החלקה בבעלות פרטית.

ת: [...]הייתי צריכה להתכונן מראש לרשימת החלקות כי יכול להיות שנחתמו הסכמי שיתוף ועל סמך אותם הסכמים כללנו את אותו חלק מחלקה 3 במשבצת שהיה במשבצת ועודנו במשבצת. לא היה שינוי. לא בדקת אם נעשה איזשהו הליך או שאנחנו פשוט כללנו במשבצת חלקה שבבעלות משותפת, כי אנחנו לא כוללים במשבצת חלקה בבעלות משותפת אלא אולי היה הליך מקדים ולכן איפשרנו לצרף את השטח למשבצת ונמשיך על כל הסכם כזה שייחתם לכלול במשבצת חזון שטחים עד שנשלים את המכסה." (פרוטוקול מיום 24/03/14 עמוד 8 שורות 1-9).

55. הפעולות להסדרת הבעלות נלמדות כאמור מנסחי הרישום וממקורות נוספים. גם הנתבעת ערה לעניין ומאשרת, כי רמ"י פעלה ופועלת להסדיר את הבעלות והרישום. עמד על כך ב"כ הנתבעת במהלך החקירה הנגדית שערך לעדת התביעה הגב' פוקס:

"מאחר ואני יודע שלפחות ב-3-4 שנים האחרונות פתרתם חלק גדול מהבעיה, שאלתי לתקופה הרלוונטית לתביעה, מ-99 עד 2011. האם בכל אותה תקופה הטענה שלי שטענתי נכונה או לא? אולי עכשיו זה סודר." (פרוטוקול מיום 24/03/14 עמוד 7 שורות 20-22).

56. העד המומחה מר שקד, בחקירתו הנגדית, העיד כי לא בדק את מהות הערות האזהרה כפי המופיע ברישום, ולא פנה לרמ"י וביקש לבדוק זאת מולה. בעדותו אישר העד המומחה, כי על חלק מהחלקות רשומות הערות אזהרה בשלמות לטובת המדינה :

"ש: נסתכל על חלקה 11 למשל. בחוות הדעת הראשונה יש מיפוי, בגוש 15556, עמ' 10. פה יש בעלות פרטית של מוחמד חורי מוחמד הינו. יש פה הערות אזהרה לטובת הימנותא וקק"ל. בדקת את נושא הערות האזהרה?

ת: לא, אילו הייתי בודק הייתי רושם. ציינתי מה שמופיע בנסח וזהו.

ש: מפנה לעמ' 9, חלקה 5. מחמוד סאלח מחמוד אלשינו. אתה רואה שיש הערת אזהרה בשלמות על רשות פיתוח?

ת: אני רואה.

ש: בדקת את טיבה?

ת: לא, אילו בדקתי הייתי רושם.

ש: הלכת למנהל לשאול, אולי יש פה עסקת חליפין שרשות פיתוח מחזיקה בדין עם אותו מוחמד?

ת: לא הלכתי למנהל.

ש: זאת אומרת שבכל המקומות שבהם רשומה הערת אזהרה, זה כמעט בכל החלקות, הערת אזהרה לטובת רשות הפיתוח, מדינת ישראל, קק"ל.

ת: אם אני מבין נכון את הנסח לגבי חלקה 5, זאת אומרת שנרשמה הערת אזהרה לטובת רשות הפיתוח על כל הבעלות בחלקה.

ש: כפי שאמרנו העובדה שיש הערת אזהרה בשלמות על הבעלות של הינו לא משהו שבדקת על מה ולמה?

ת: כבר עניתי שלא. לא בדקתי מעבר לרשום הנסח.

ש: בעצם זו התשובה שלך לגבי כל החלקות שיש בהן את ההערות האלה?

ת: כן." (פרוטוקול מיום 02/06/14 מעמוד 34 שורה 16 ועד עמוד 35 שורה 14).

57. ממכלול הראיות אשר נסקרו לעיל, מתברר שהנתבעת המשיכה להחזיק ולפתח את המשבצת, וכמו-כן המשיכה וממשיכה לעבד את כל שטח המשבצת. עובדות אלו אינן תומכות בטענות הנתבעת, כי המוצר אותו קיבלה הוא "פגום, פגום מאוד", כפי שציין בא-כוחה. מכלול הראיות ופעילות הנתבעת בשטח מלמדים ומובילים למסקנה המתבקשת, הנתבעת מחזיקה במשבצת כברת-רשות, מנהלת אותה ופועלת בשטח באופן מלא וללא כל הפרעה, כל שטח המשבצת נמצא בחזקת הנתבעת ועומד לשימושה. הנתבעת או מי מנציגיה לא הציגו בדל ראיה כי מתנהל כנגדם הליך משפטי או כל בירור אחר המטיל ספק באשר להחזקתם בשטח המשבצת. מדובר בטענות היפוטטיות, שמולן, עומדות ראיות המוכיחות כי רמ"י פעלה ופועלת לרישום הזכויות הקנייניות לטובת המדינה. בתור בת-רשות, סמכות החזקת השטח ניתנה לנתבעת מתוקף הסכם המשבצת עליו חתמה עם רמ"י והמישבת, רמ"י היא היא "הערבה" הראשית, היא המטפלת בהקצאת השטח ובהסדרת הרישום והבעלות, וכך הוכח. מעדויות נציגי רמ"י הנשזרות ומשתרגות לכלל מארג ראייתי ברור וחד משמעי, עולה כי "המוצר" אותו הקצתה רמ"י לתובעת, לא רק שאינו פגום, אלא שמדובר בקרקע שרמ"י פועלת בדרכים רבות ולאורך זמן בכדי לרשום את הזכויות הקנייניות בהן על שם המדינה. תימוכין לדברים אלו מצאתי בעדותו של עד ההגנה אלון דבוש, מי שכאמור היה מזכיר הנתבעת במשך 10 שנים.

דברי מזכיר הישוב בתצהירו מדברים בעד עצמם:

"הליך הסדרת קרקעות המשבצת הינו הליך ארוך[...]." (ת/7 סעיף 16).

"בשנת 2011 או בסמוך לכך, הצליח המינהל להסדיר חלק גדול מהמשבצת[...]." (ת/7 סעיף 17).

גובה דמי השכירות ביחס לגודל חלקה א או גודל הנחלה

58. ב"כ הנתבעת סבור כי דמי השכירות המשולמים הם דמי שכירות לכל דבר ועניין וכי אין מדובר בדמי שכירות סמליים;

"בהקשר ובנסיבות של חוזה השכירות בו עסקינן, לא יעלה על הדעת, לכנות את דמי השכירות בתואר "סמליים", מכוח "השוואתם" לדמי שכירות שישלם אדם פרטי בשוק החופשי של 2015!."

"דמי שכירות", כך כונה התשלום עבור הנחלות המושכרות – לא "תשלום סמלי" ולא כל דבר דומה – כך נקבע בגוף חוזה השכירות עצמו!." (סעיפים 34 ו-87 לסיכומי הנתבעת).

גישה זו, הדוחה את עמדת רמ"י, כי מדובר בדמי שכירות סמליים, חוזרת על עצמה מספר פעמים.

59. לשיטתו של ב"כ הנתבעת, הנתבעת רואה בעיבוד הקרקע ופיתוחה חלק בלתי נפרד מהתמורה אותה היא משלמת למדינה. פיתוח הקרקע ועיבודה הם התמורה העיקרית וחלק עקרי מדמי השכירות המשולמים לרמ"י:

"מכל מקום מובן, כי התמורה הכספית הנ"ל, הינה זניחה ביחס לתמורה העיקרית והמרכזית ה"משולמת" למדינה (התובעת) – הגשמת מטרותיה הלאומיות כמפורט לעיל." (סעיף 85 לסיכומי הנתבעת).

דין דברים אלו להידחות. ב"כ הנתבעת מנסה בטעונו זה להפוך את הקערה על פיה. היתכן כי שוכר המקרקעין, המעבד אותם, ומנצל אותם הן לחקלאות, והן לצורך מגורים ונהנה מפירות המקרקעין יטען, כי עצם פיתוח/ניצול הקרקע ועיבודה הוא הוא התמורה שמשלם למשכיר? אין מקום לטענה זו.

60. דמי השכירות שקבעה רמ"י אינם דמי השכירות המשקפים את התמורה האמתית, לכך שותף גם העד המומחה אותו הביאה הנתבעת. בהתייחסותו לדמי השכירות של הנחלה ושיטת החישוב כפי שרמ"י מחייבת, השיב:

"ש: האם נכון שעבור הסכום הזה, שיטת החישוב הזו של כפל הנחלות, משלמת האגודה לא עבור החלקה א' וחלקה ב' אלא גם שטח המחנה, שטח מבני הציבור, השבילים, הדרכים וכל מה שנמצא בתוך המשבצת?

ת: האגודה משלמת לפי מפתח של מספר נחלות.

ש: מה היא מקבלת?

ת: היא מקבלת את זכויות השימוש בעיבודים חקלאיים, זכות המגורים בחלקת הבית בהתאם לקריטריונים שנקבעים בהחלטות אחרות של מועצת מקרקעי ישראל וזה הכל.

ש: מבני הציבור?

ת: מבני הציבור בנויים בתוך האגודה.

ש: זה לא חלק מהמשבצת?

ת: זה חלק מהמשבצת, זה חלק מהברוטו.

ש: זאת אומרת, אנו מסכימים על כך ש-1000 שקל זה סכום סמלי.

ת: לחלוטין." (פרוטוקול מיום 02/06/14 עמוד 36 שורות 7-19).

טיעוני ב"כ הנתבעת בהקשר זה ועדות המומחה מטעמו הם בבחינת תרתי דסתרי, וסבורני, כאמור, כי הניסיון להציג את תשלום דמי השכירות כתשלום המשקף נאמנה את דמי השכירות הראויים מוטעה מיסודו ויש לדחותו.

אי-תשלום דמי השכירות:

61. בסעיף 13 לכתב התביעה הראשון, טענה התובעת כי אי תשלום דמי השכירות, להם התחייבה הנתבעת בחוזה השכירות, מהווים הפרת חוזה כמשמעותה בחוק החוזים כללי, וחוק החוזים (תרופות).

בחוזה השכירות עליו חתמו הצדדים נקבעו דמי השכירות לכל המשבצת, הדברים באו לידי ביטוי בסעיף 6 א. לחוזה בהאי לישנא;

"המישבת מתחייבת לשלם למשכיר, כפוף לאמור בסעיף 18 (ג), דהיינו, ע"י תשלומי האגודה בלבד...סך הכל 23,939.95 ₪.".

ובנוסף, סעיף 18 ג.

"הצדדים מצהירים ומסכימים בזה, כי תמורת מסירת המשבצת על-ידי המישבת לשימוש האגודה, כאמור לעיל, מקבלת בזה האגודה על עצמה בהמחאה בהסכמת המשכיר הניתנת בזה, ולפי המחאת המישבת הנעשית בזה – לשלם למשכיר את כל הסכומים שיגיעו למשכיר מן המישבת בהתאם לסעיפים 6, 7, 9, 11, 13 לחוזה זה, ולקיים את כל ההתחייבויות האמורות בסעיפים אלה."

62. לרמ"י כאמור קמה הזכות החוזית לקבל את דמי השכירות מהנתבעת, וזו לא קיימה את התחייבותה.

דמי השכירות הנמוכים להם התחייבה הנתבעת, הינם דמי שכירות המשקפים את התשלום בעבור החכרת שטח המשבצת, תשלום זה אכן משקף את רצון הצדדים ביחס למטרה שלשמה הוחכר שטח המשבצת. עם זאת אין לראות בעיבוד הקרקע חלק מדמי השכירות בעבור החכרת שטח המשבצת. רצון הנתבעת לייחס את גובה דמי השכירות לגודל שטח המשבצת/הנחלה/חלקה א', אין לו על מה לסמוך, ודאי אם נזכיר את אשר הבאנו בגוף פסק הדין באשר להחלטת מועצת רמ"י מספר 205, עדותה של הגברת פוקס, ועדותו של מר אלון דבוש. עדותו של עד ההגנה מר אלון דבוש, מי שהיה במשך 10 שנים תמימות מזכיר האגודה, משקפת נאמנה את התייחסות האגודה הנתבעת באשר לצורך לשלם את דמי השכירות הסמליים:

"ש: ואני מניח ששילמתם לפחות את כל השנים אחורה על השטחים שכן קק"ל והמדינה בבעלותם הקרקע?

ת: בתקופה שלי לא שילמנו כלום.

ש: זאת אומרת לא שאתם לא שילמתם על השטחים הפרטיים שאמרתם שזה לא מגיע למנהל, אתה אומר שלא שילמת כלום גם על מה שאתה אומר שמגיע לך.

ת: בתקופה שלנו לא שולם כלום." (פרוטוקול מיום 02/06/14 עמוד 30 שורות 24-29).

דברים אלו מפי מי שהיה מזכיר הנתבעת, מוכיחים, כי, הנתבעת בחרה להפר את הההסכם עליו חתמה ולו התחייבה. הנתבעת הפרה תנאי יסודי בהסכם, זאת מבלי לבוא בדברים עם השותפים לדרך ולההסכם. הנתבעת פעלה לכפות הר כגיגית את רצונה תוך התעלמות מדרישות רמ"י, תוך התנערות מתשלום דמי השכירות הסמליים. הנתבעת פעלה כמי שרוצה לקבוע סדרי בראשית מחדש, תוך העדר כנות וחפץ לב כלפי שאר הצדדים להסכם. התנהלות הנתבעת עולה לכדי חוסר תום לב.

63. בהינתן כל אלה, ולאחר שנדחו כל טענות הנתבעת כפי שהובאו לעיל, לא נותר אלה לחייב את

הנתבעת בתשלום דמי השכירות בהתאם להסכם התלת צדדי.

סוף דבר:

64. לאו כל המקובץ , הנני פוסק כדלקמן:

(א) הנני מקבל את התביעה בת"א 12947-06-10, ומחייב את הנתבעת באותו תיק, לשלם לתובעת סכום של 371,328 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 08/06/10 ועד התשלום המלא בפועל.

(ב) הנני מקבל את התביעה בת"א 1315-11-11, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 291,877 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 01/11/11 ועד התשלום המלא בפועל.

(ג) בנוסף לסכומים הנ"ל, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו לתובעת, באמצעות בא-כוחה, תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כך, ישאו הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ח' שבט תשע"ו, 18 ינואר 2016, בהעדר הצדדים.