מבוא

1. לפניי תביעה לפינוי נכס מקרקעין ולסילוק יד ממנו. התובעים מנהלי הנכסים של הבעלים הרשומים המנוחים. חלק מהנתבעים טוענים כי מחזיקים בנכסים מכוח זכות דיירות מוגנת שרכשו מאת הבעלים המנוחים או מכוח בעלות לאחר שרכשו את חלקו בנכסים של אחד הבעלים הרשומים.

ההכרעה במחלוקת אינה פשוטה כלל ועיקר – זה מכבר הלכו הבעלים הרשומים של הנכסים לבית עולמם וגרסתם לא נשמעה כך שעל אודות ההתרחשויות בזמן ביצוע העסקאות הנטענות נשמעה גרסתם של חלק מהנתבעים בלבד, ומטבעה עדותם אינה בלתי תלויה.

2. המחלוקת דנן נסבה סביב שלוש תת-חלקות שמספרן בספרי המקרקעין 1, 2 ו-3 בנכס מקרקעין הידוע בתור חלקה 130 בגוש 10797 המצוי ברחוב אידר 20 בחיפה. תת-חלקות אלה תיקראנה להלן: תת-החלקות או הנכסים.

לנוכח רוחב היריעה יידונו להלן טענות הצדדים הרלוונטיות להכרעה במחלוקת בלבד.

הנפשות הפועלות

3. עמנואל הקיני ז"ל, שהלך לבית עולמו ביום 26.1.96, ואוריאל גניזדוביץ ז"ל, שנפטר ביום 13.8.06, היו אחים (להלן: המנוח הקיני והמנוח גניזדוביץ בהתאמה. שניהם ייקראו: המנוחים).

המנוחים היו בניהם של יעקב ורחל גניזדוביץ ז"ל. תחילה הלך האב לבית עולמו ואת רכושו ירשו רעייתו והמנוחים. עם פטירתה של האם ירשו המנוחים את כל הרכוש בחלקים שווים. מכוח הירושה הפכו אפוא לבעלים של תת-החלקות נושא המחלוקת.

4. התובע 1 עורך דין אשר בהחלטה מיום 3.1.01 מונה לשמש מנהל עיזבון המנוח הקיני בתיק פש"ר 601/00 של בית המשפט המחוזי בחיפה. התובע 2 עורך דין אשר בהחלטה מיום 13.8.06 מונה לשמש מנהל מיוחד לנכסי המנוח גניזדוביץ בתיק פש"ר 1013/06 המתנהל אף הוא בבית המשפט המחוזי בחיפה.

5. הנתבע 1 שכר לפי הנטען את תת-חלקה 3 וכיום הוא מתגורר יחד עם רעייתו גלית (הנתבעת 2) ובנותיהם בדירה שהוקמה בתת-חלקות 1 ו-2 (הנתבע 1 ייקרא להלן: סויסה).

הנתבע 3 אביו של סויסה ואשר לפי הנטען בכתב התביעה מתגורר בדירה שהוקמה בתת-חלקות 2 ו-3.

הנתבעים 4 ו-5 שכרו את תת-חלקות 1 ו-2. לאחר הגשת כתב התביעה הלכה הנתבעת 5 הלכה לבית עולמה ולפי הנטען הנתבע 4 (להלן: אבוחצירה) נטש את תת-החלקות ששכר ואינו מחזיק בהן כלל.

6. אין ראיה כי הנתבע 3 החזיק או מחזיק בנכס או בחלק ממנו, ולכן דין התובענה נגדו להידחות. מלבד העובדה שהנתבעת 5 צוינה כאחד השוכרים של תת-חלקות 1 ו-2 אין ראיה כי בשלב כלשהו החזיקה בהן בפועל. מטעם זה והיות שבמהלך המשפט נפטרה דין התובענה נגדה להידחות אף היא.

7. הנתבעת 2 מחזיקה בתת-חלקות או בחלק מהן מכוח זכות סויסה להחזיק בהן. לפיכך גורל התובענה נגדה כפוף לתוצאות ההליך נגד סויסה.

8. לנוכח האמור לעיל הרי שהמחלוקת האמִתית היא בין התובעים, הבאים בנעלי המנוחים, לבין סויסה ואבוחצירה בלבד, ומחלוקת זו תוכרע בהמשך.

הטענות בכתב התביעה

9. לפי הנטען בכתב התביעה, עם מינויים של התובע 1 לתפקיד מנהל עיזבון ושל התובע 2 לתפקיד מנהל מיוחד פעלו לבירור נכסי המנוחים והזכויות של המחזיקים השונים. עם פנייתם לנתבעים התברר להם שקיימים שני מסמכים הנחזים להיות חוזי שכירות מוגנת והנושאים תאריך 15.7.97 – לפי אחד מהם הושכרו לעליזה ולמאיר אבוחצירה חלקות משנה 1 ו-2 המכילות 'דירה + חצר (בעבר שתי חנויות)' לתקופה בת שנה החל מיום 1.1.97 וכלה ביום 31.12.97 למטרת 'מגורים'. הוסכם על דמי השכירות בסך 396 ₪ לחודש (לפי החוזה, שהוא חלק ממוצג ת/5, דמי השכירות הועמדו על סך 396 ₪ לשנה). לפי המסמך השני הושכרה לעמי סויסה חנות אחת ברחוב אידר 22 'גוש 10797 חלקה 3' המכילה 'חנות אחת + חצר' לתקופה בת שנה החל מיום 1.1.97 וכלה ביום 31.12.97 למטרת 'חנות' וכל זאת תמורת 240 ₪ לחודש (לפי החוזה סוכם על תשלום 240 ₪ ששולמה במלואה מראש. לא צוין אם התשלום בעבור חודש או שנה. כמו-כן אף כי כתוב 'חלקה 3' הכוונה הברורה היא לתת-חלקה 3).

10. עוד נאמר בכתב התביעה כי המנוח הקיני אינו חתום על חוזים אלה וכי מספר תעודת הזהות של המנוח גניזדוביץ, החתום לכאורה עליהם - שגוי.

11. לחוזים אלה צורף נספח ללא תאריך המוכתר 'תנאים מיוחדים', ולפיו מדובר בשכירות מוגנת ודמי השכירות הועמדו על סך 33 ₪ לחודש (בחוזה עם אבוחצירה) ועל סך 20 ₪ לחודש (בחוזה עם סויסה).

12. עוד נטען בכתב התביעה כי עו"ד אדם פיש ז"ל, מנהל העיזבון שמונה קודם לכן למנוח הקיני, פנה לסויסה ולאבוחצירה כדי לברר מה מקור זכויותיהם בנכסים ברם מכתבו לא זכה לתגובה. רק לאחר שמנהל העיזבון הנוכחי (התובע 1) פנה בשני מכתבים, זכה לתשובה מאת סויסה אשר הציע לרכוש את הזכויות בתת-חלקה 3 תמורת 8,000 דולר. בעקבות זאת הגיע התובע 1 לידי הסכמה עם הכונס הרשמי, ולפיה ימונה שמאי שיישום את הנכסים. בעקבות הסכמה זו מונה השמאי דן ברלינר.

13. בביקור שנערך ביום 15.5.07 התברר כי אבוחצירה נטש את תת-חלקות 1 ו-2 וכי בכל תת-החלקות נעשו שינויים מהותיים. כן התברר כי סויסה ובני ביתו נטשו את תת-חלקה 3 ועברו להתגורר בתת-חלקה 1, לה הוצמדו שלושת המחסנים והורחבה על חשבון הרכוש המשותף תוך הפיכתה לדירת מגורים אחת גדולה, שלה גינה רחבת ידיים וכניסה נפרדת.

כמו כן התברר כי תת-חלקות 2 ו-3 חוברו יחדיו והפכו לדירת מגורים אחת שבה מתגורר אביו של סויסה, הנתבע 3.

14. היות שהנתבעים לא אפשרו לשמאי להיכנס לתוך הנכסים לא ניתן היה לשום אותם. לפיכך פנו התובעים לבית המשפט של פשיטת הרגל בבקשה למתן הוראות (בש"א 9844/07 בתיק פש"ר 601/00). בית המשפט של פשיטת רגל הורה לנתבעים לאפשר כניסת השמאי לשם בדיקה ושומה. בחוות דעת שנתן השמאי פורטו השינויים שבוצעו בדירות.

15. בעלי הדין ניהלו משא ומתן, שעלה על שרטון. בעקבות זאת נתן בית המשפט של פשיטת הרגל אישור להגיש את התובענה דנן.

16. לפי הנטען בכתב התביעה אין לנתבעים כל זכות שבדין להחזיק בתת-החלקות והתנהגותם גורמת נזק שכן לא ניתן לממש את הנכסים ולפרוע את החובות הרובצים על עיזבונות המנוחים.

17. עוד נטען כי הנתבעים הפרו את חוזי השכירות המוגנת – ככל שהם אמִתיים – הפרה יסודית, הם מבוטלים אפוא ועליהם לסלק-ידם מתת-החלקות. כן הוסיפו כי קיימות עילות שונות מכוח דיני הגנת הדייר שכל אחת מהן מצדיקה להורות על פינוי תת-החלקות או על סילוק-יד הנתבעים מהן - נטישה; העברת הזכויות לאחר בניגוד לסעיף 5 לחוזים; ביצוע שינויים מהותיים בנכסים בניגוד לתנאי חד-משמעי בחוזים האוסר לעשות-כן; שינוי מטרת השכירות – מחנות לדירות מגורים, וזאת בניגוד לסעיף 4 לחוזים שלפיו התחייבו השוכרים להשתמש בנכסים אך ורק למטרת השכירות; אי-תשלום דמי שכירות (זה שנים שאין משלמים דמי שכירות); התנהגותם המתוארת לעיל היא בגדר הפרת חוזי השכירות, המקנה עילת פינוי לפי סעיף 19 לחוזה.

18. עוד הוסיפו התובעים כי המנוח גניזדוביץ חתם על החוזים בחוסר סמכות שכן לא קיבל הרשאה מאת המנוח הקיני, ובכל מקרה היות שחוזי השכירות נחתמו - ככל שנחתמו - לאחר פטירתו של האחרון, נטולת פעולתו כל תוקף.

19. התובעים עתרו אפוא להורות על פינוי הנתבעים מהנכסים או על סילוק-ידם מהם. כן ביקשו להתיר פיצול סעדים כדי לתבוע בהליך נפרד את חוב דמי השכירות בגין כל התקופה שבה אלה לא שולמו.

הטענות בכתב הגנה

20. בכתב ההגנה נטען כי המנוח גניזדוביץ היה מוסמך לטפל בענייני המנוח הקיני, ואכן טיפל בהם בהסכמתו ולאחר פטירתו עשה-כן בהסכמת אלמנתו. אין להטיל אפוא דופי בחוזי השכירות המוגנת אשר נחתמו בפני עו"ד יהודה כהן מחיפה.

21. לפי השתלשלות העניינים המתוארת בכתב ההגנה, ביום 26.11.89 שכרו אבוחצירה וסויסה את שלוש תת-החלקות מאת המנוח גניזדוביץ כדי להפכן לחנויות. באותה עת לא היו תת-החלקות מחוברות לרשתות המים והחשמל. מטעם זה ובשל התנגדות דיירי הבית המשותף לאכלוסן לא התאפשר להם במשך שנתיים תמימות להשתמש בהן. רק ביום 20.6.90 ראו פרי לעמלם כשקיבלו מעיריית חיפה (להלן: העירייה) טופס 4 שאפשר להם לחבר את הנכסים לרשתות המים והחשמל ולהתקין בהם קו טלפון.

22. עוד הוסיפו הנתבעים כי לנוכח ההשקעה הרבה שהשקיעו כדי להכשיר את הנכסים לשימוש סוכם כי יופחת סכום ההשקעה מחוב דמי השכירות, וכך הועמדו אלה על סך 33 ₪ (לפי החוזה עם אבוחצירה) ועל סך 10 ₪ (לפי החוזה עם סויסה).

23. לגרסתם, לאחר קבלת טופס אכלוס ניהלו בנכסים עסק לממכר פרחים בשם 'פרחי אידר', וכך גם נרשם ביום 30.7.92 במחלקת רישוי עסקים של העירייה.

24. במהלך שנת 1991 הגישו לעירייה בקשה לאיחוד שתי תת-חלקות ושני מחסנים כדי להפכם ליחידה אחת. הבקשה הוגשה בהסכמת המנוחים, שגם חתמו על הבקשה. לאחר דיון בבקשה וחרף התנגדות השכנים הרי בהסתמך על הסכמת המנוח גניזדוביץ, שתמך במהלך, ביום 10.11.91 חתם מהנדס העיר על אישור ללגליזציה של הנכסים. בפועל ביום 30.7.92 ניתן ההיתר על שם אבוחצירה.

25. עוד הוסיפו הנתבעים כי כל פעולות האיחוד והלגליזציה מומנו על ידם. יתרה מכך, בשל מחדלו של אביו המנוח של המנוחים, שלא ביצע פעולות ולא שילם תשלומים שהוטלו עליו בעת הבניה, הותנה מתן ההיתר בביצוע פעולות ותשלומים אלה, והם – סויסה ואבוחצירה – קיימו חיובים אלה.

לצורך ביצוע עבודות הבניה על כל היבטיו נאלצו לגייס כספים מבני משפחה וליטול הלוואות מגורמים שונים.

26. כן הוסיפו סויסה ואבוחצירה כי בשלב מסוים הציע להם המנוח גניזדוביץ לשלם דמי מפתח וכך לרכוש זכויות דיירות מוגנת בנכסים. הם קיבלו הצעה זו, גייסו את הכסף ובשנת 1997 חתמו עמו על חוזי שכירות מוגנת במשרד עו"ד יהודה כהן בחיפה ושילמו דמי מפתח – אבוחצירה שילם סך של 60,000 ₪ בעבור תת-חלקות 1 ו-2 וסויסה 30,000 ₪ בעבור תת-חלקה 3. בעת החתימה על החוזים פעל המנוח גניזדוביץ בשמו ובשם המנוח הקיני.

כמו-כן הפיכת תת-החלקות לדירת מגורים נעשה בהסכמת המנוח גניזדוביץ (בשמו ובשם המנוח הקיני) כפי שהדבר בא גם לידי ביטוי בתנאים המיוחדים של חוזי שכירות אלה.

27. עוד טענו הנתבעים כי מעולם לא קיבלו מכתב מעו"ד אדם פיש ז"ל, כנטען בכתב התביעה.

28. במהלך שנת 2004 ניהל סויסה משא ומתן עם המנוח גניזדוביץ במטרה לרכוש את זכויותיו בתת-חלקות. ביום 17.11.04 סוכם ביניהם כי סויסה ירכוש את מלוא הזכויות תמורת 30,000 דולר, וכנגד תשלום זה נרשמה לטובתו הערת אזהרה בספרי המקרקעין על חלקו של המנוח גניזדוביץ בנכסים. ביום 18.7.05 נחתם חוזה, ולפיו רכש סויסה את מלוא זכויות המנוח גניזדוביץ בנכסים, וכך הפך לבעלים של מחצית הזכויות בהם. ביום 19.7.05 דווחה העסקה לרשויות המס, ולאחר השגה שהגיש אושרה כמות שהיא.

29. חוזי השכירות כמו גם חוזה המכר משקפים את הסכמות הצדדים ומעגנים את זכויות סויסה ואבוחצירה בתת-החלקות, כשהתמורה שולמה לאורך השנים הן בכסף והן בביצוע עבודות והכשרת הנכסים והשבחתם.

30. לאחר שהתובע 1 יצר קשר עם סויסה הציע לרכוש את זכויות המנוח הקיני בתת-חלקה 3 (כיום דירת אבוחצירה) תמורת 8,000 דולר ברם הלה לא נענה להצעתו.

31. בנוגע לביקור התובע 1 והשמאי ציין סויסה כי נערך כשנתיים לאחר שרכש את הזכויות בנכסים וכשנה לאחר שקיבל מאת אבוחצירה ייפוי כוח כללי נוטריוני מיום 23.5.06 אשר הסמיך אותו לעשות בשמו כל פעולה בקשר אליהם. מכל מקום לא מנעו הוא או מי מבני ביתו את הכניסה לדירה ולא נהגו בגסות כלפי התובע 1. דווקא הנתבע 1 נהג כלפיהם בגסות ובחוסר נימוס.

32. לפי הנטען בכתב ההגנה לסויסה ולאבוחצירה זכויות בעלות על שלוש תת-החלקות, ולמצער על מחציתן כשבמחצית הנוספת מחזיקים מכוח זכויות דיירות מוגנת.

הנכסים

33. כאמור, המחלוקת נסבה סביב הזכות להחזיק בתת-החלקות. בהתאם לנסח רישום מוגדרת כל אחת מתת-חלקות אלה 'חנות', שלושתן מצויות בקומת הקרקע של בניין הרשום כבית משותף, שטח כל אחת מהן 25.40 מ"ר וצמוד להן מחסן (סה"כ שלושה מחסנים). לשלוש תת-החלקות צמוד שטח קרקע משותף.

34. במהלך השנים חלו שינויים משמעותיים בתת-החלקות לעומת מצבם לפני שסויסה ואבוחצירה קיבלו חזקה בהן. בעניין זה נשמעה עדותם של השניים, צורפו חוות דעת של שמאים מטעם בעלי הדין (השמאי יצחק חיט מטעם התובעים והשמאי דותן דרעי מטעם הנתבעים) ובהן תיאור מצב הנכסים בעת ביקורם והוגש תיעוד חלקי מהרשויות (העירייה ורשויות התכנון).

35. לפי עדות סויסה ואבוחצירה, בשנת 1989 שכרו מאת המנוח גניזדוביץ, שפעל בשמו ובשם אחיו - המנוח הקיני, שלוש תת-חלקות שנועדו לשמש חנויות. לפי עדות אבוחצירה בעת קבלת החזקה היה המקום 'חלל גדול' (עמוד 43 שורה 23) שלא היה מחובר לרשתות המים או החשמל.

36. מעיון בחוות דעת השמאים עולה כי במקור היו בקומת המסד של הבניין שלושה חללים (תת-חלקות 1, 2 ו-3) שבעת ביקורם היו לשתי דירות מגורים - דירה אחת הוקמה בתת-חלקות 2 ו-3 ודירה שנייה בתת-חלקה 1 והמחסנים הצמודים לכל שלוש תת-החלקות.

מחוות דעת השמאים גם עולה כי לדירה בתת-חלקות 2 ו-3 גישה דרך שביל מדרגות המוביל ממפלס רחוב אידר עד למפלס רצפת המסד וכי הגישה לדירה שהוקמה בתת-חלקה 1 נותרה דרך קומת המסד העליונה, אליה מגיעים דרך שביל המדרגות האמור.

חוות הדעת משקפות את המצב במועד עריכתן (2008 ו-2009).

37. אבוחצירה וסויסה הוסיפו כי בשנתיים הראשונות לאחר שכירת תת-החלקות לא ניתן היה להשתמש בהן, ורק לאחר שהשקיעו ממון רב עלה בידיהם לקבל ביום 20.6.90 טופס אכלוס (טופס 4), לחברן לרשתות המים והחשמל ולהתקין בהן קו טלפון וכך להפוך אותן לחנויות שבהן ניהלו עסק לממכר פרחים ועציצים תחת השם 'פרחי אידר'.

38. השניים גם פעלו לקבלת היתר בדיעבד (לגליזציה) של עבודות הבניה שביצעו במקום (מבקש ההיתר היה אבוחצירה בלבד). ואמנם, ביום 30.7.92 ניתן היתר בדיעבד, שלפיו אושר איחוד שתי חנויות והמחסנים (ראה נספח ח' 1 לתצהיר סויסה, נ/1).

39. באותו יום הגיש אבוחצירה בקשה למתן רישיון עסק לממכר פרחים (ראה נספח ו' לתצהיר סויסה, נ/1). בעניין זה ייאמר כי נספח ו' אינו היתר שניתן על ידי המחלקה לרישוי עסקים בעירייה, אלא אישור הגשת בקשה לרישיון עסק, שגורלה לא הוברר. מהעובדה שלא הוגש רישיון עסק כראיה ניתן להסיק שהבקשה לא נדונה כלל או נדחתה. מכל מקום לגרסת סויסה ואבוחצירה, נחל העסק לממכר פרחים כישלון חרוץ ונסגר כשנה לאחר פתיחתו.

40. מעדות סויסה עולה כי במהלך שנות התשעים המוקדמות של המאה שחלפה (ראה עדותו בעמוד 21 שורות 18 – 26) ביצעו הוא ואבוחצירה שיפוצים בתת-החלקות על ידי חיבור החנויות למחסנים הממוקמים תחתיהן והפיכתן לדירות מגורים. לגרסתם, שיפוצים ושינויים אלה בוצעו בידיעת המנוח גניזדוביץ, שהחזיק בייפוי כוח שקיבל מאחיו המנוח הקיני, ובהסכמתו המלאה.

41. הנכסים רשומים במחלקת הארנונה של העירייה בתור שני נכסים נפרדים המשמשים למגורים, ולפיו מיום 1.1.99 מחזיק סויסה בנכס מספר 1031207 ומיום 1.1.92 מחזיק אבוחצירה בנכס מספר 1031206.

עם זאת בספרי המקרקעין נותר רישום שלוש תת-חלקות המתוארות בתור חנויות ולהן הצמדות כפי שפורט לעיל (מחסנים וחצר).

42. על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי תת-חלקות 1, 2 ו-3, שהיו תחילה חללים בשטח 25.40 מ"ר ולהם הוצמדו שלושה מחסנים ושטח קרקע, שונו במרוצת השנים – תחילה לחנויות ובהמשך לשתי דירות מגורים, אשר הוקמו בלא נשמרה החלוקה המקורית בין שלוש תת-החלקות.

קיומן של שתי יחידות דיור כמו גם הרישום בעירייה תומכות לכאורה במסקנה כי מחזיקים בדירות אלה סויסה ובני משפחתו ואבוחצירה. כפי שיפורט להלן קביעה לכאורה זו נסתרה שכן ממכלול הראיות עולה כי אבוחצירה אינו מתגורר באחת הדירות, אלא סויסה בלבד מחזיק בנכסים כולם.

חוזי השכירות

43. כאמור, בכתב התביעה נטען כי סויסה ואבוחצירה הציגו שני חוזי שכירות מוגנת הנושאים תאריך 15.7.97 וכי הפרת חוזים אלה – ככל שהם נכרתו – מקנה עילה להורות על פינויים מהנכסים. סויסה ואבוחצירה מצדם טענו כי לחוזים אלה קדם חוזה שכירות מיום 26.11.89, ולפיו שכרו את תת-החלקות מאת המנוחים (באמצעות המנוח גניזדוביץ, שפעל בשמו ובמקומו של המנוח הקיני) בשכירות חופשית (אם כי בסיכומים טענו, ללא ביסוס עובדתי, כי מיום 25.11.89 היו הנ"ל דיירים מוגנים בנכסים.

44. גרסת סויסה ואבוחצירה, ולפיה נכרת חוזה שכירות ביום 26.11.89 מקבלת אישוש על ידי עיון בתיעוד שהוצג ואשר מקורו במוסדות העירייה – טופס אכלוס שניתן ביום 20.6.90 ומופנה לאבוחצירה; היתר בדיעבד לאיחוד שתי תת-חלקות נושא תאריך 30.7.92 והמופנה אף הוא לאבוחצירה; אישור בדבר הגשת בקשה לרישיון עסק הנושא אותו תאריך; אישור מחלקת הארנונה של העירייה בנוגע לזהות המחזיקים הרשומים בנכסים. כן תומכים במסקנה האמורה הנספח לחוזה, מוצג נ/3, שבו מאוזכר חוזה שכירות מיום 26.11.89 והאמור בסעיף 7 לתנאים המיוחדים שצורפו לחוזי שכירות מוגנת ('הסכם זה נערך היום לפי המצב שהיה קיים ביום 28.11.89 ולפי תצהיר שנתתי בזמנו.').

45. על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי לחוזי השכירות המוגנת קדם חוזה שכירות שנכרת ביום 26.11.89. קביעה זו נוגעת אך ורק לעובדת קיומו של חוזה שכירות קודם ברם אין לה נפקות בנוגע למהות חוזה זה.

46. כאמור, בסיכומי הטענות מטעם סויסה ואבוחצירה נטען כי בשנת 1989 שילמו הנ"ל דמי מפתח וכי המנוח הקיני היה צד לחוזה זה, כך שהחוזים משנת 1997 אך מעלים על הכתב מצב שהיה קיים זה שנים, כשהמנוח הקיני היה בין החיים (המנוח הקיני נפטר בשנת 1996). לפיכך על בית המשפט לקבוע שמשנת 1989 סויסה ואבוחצירה דיירים מוגנים בשלוש תת-החלקות.

47. אין כל ממש בטענה זו. בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי חוזה השכירות משנת 1989 היה לתשע שנים וכי התחייבו בו לשלם דמי שכירות ולבצע השקעות כדי לאפשר שימוש בתת-החלקות ולהפכן לחנות. עוד הוסיפו שם כי בעקבות החוזים משנת 1997 הפכו לדיירים מוגנים בתת-החלקות.

לא זו אף זו, בעדותם לפניי אישרו הנתבעים כי בשנת 1989 נכרת חוזה שכירות חופשית (ראה עמוד 25 שורה 17, עמוד 26 שורה 21, עמוד 27 שורה 27, עמוד 35 שורה 22) ורק לאחר מכן שילמו דמי מפתח ורכשו זכויות של דיירות מוגנת.

לפי מוצג נ/3, נספח לחוזה (מן הסתם נספח לחוזה מיום 26.11.89), הסכימו הצדדים כי לנוכח ההשקעות שהתחייבו השוכרים להשקיע בנכסים יועמדו דמי השכירות על סך 33 ₪ (בעבור תת-חלקות 1 ו-2 ששכר אבוחצירה) ועל סך 10 ₪ (בעבור תת-חלקה 3 ששכר סויסה). לא הוברר מה דמי השכירות המקוריים עליהם הסכימו הצדדים לחוזה.

48. בשים לב למועד כריתת חוזה השכירות החופשית לעומת מועד פטירתו של המנוח הקיני, סביר להניח כי חוזה זה נכרת בידיעתו ובהסכמתו. העובדה שרשויות התכנון דנו בבקשות אבוחצירה – שלא היה הבעלים של הנכסים – ואף נענו להן תומכת אף היא במסקנה, ולפיה חוזה השכירות החופשית נכרת בידיעת שני המנוחים ובהסכמתם. יתרה מכך, אין ראיה כי לפני פטירתו נקט המנוח הקיני פעולה כלשהי כדי להביא לפינוי תת-החלקות, עובדה התומכת אף היא במסקנה כי ידע על חוזה השכירות החופשית והסכים לו.

49. אמנם נכון, לפי סעיף 79 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 '..שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב' כך שהתחייבות להשכיר נכס מקרקעין לתקופה בת תשע שנים טעונה מסמך בכתב, ובמקרה דנן לא הוצג חוזה השכירות. ואולם מוצג נ/3, נספח לחוזה השכירות הנ"ל הוא בגדר ראשית ראיה לקיומו של חוזה שכירות בכתב.

50. אני קובעת אפוא כי ביום 26.11.89 נכרת חוזה שכירות חופשית, שלפיו השכירו המנוחים (באמצעות המנוח גניזדוביץ) את תת-החלקות לסויסה ולאבוחצירה. עוד אני קובעת כי הנ"ל הסכימו כי לנוכח ההשקעות שעתידים היו סויסה ואבוחצירה להשקיע יועמדו דמי השכירות החודשיים על סך 10 ₪ ועל סך של 33 ₪ בהתאמה. סיכום זה טומן בחובו את ההבנה כי השקעותיהם של סויסה ואבוחצירה יכסו חלק הארי של דמי השכירות העתידיים.

51. ביום 15.7.97 נחתמו במשרדו של עו"ד יהודה כהן מחיפה שני חוזי שכירות מוגנת. אחד בין הנתבעת 5 ואבוחצירה מצד אחד לבין המנוח גניזדוביץ מצד שני, ולפיו שכרו הנ"ל תת-חלקות 1 ו-2 לתקופה בת שנה החל מיום 1.1.97 וכלה ביום 31.12.97 למטרת 'מגורים' תמורת 396 ₪ לשנה. החוזה השני נחתם בין סויסה לבין המנוח גניזדוביץ, ולפיו שכר הלה את תת-חלקה 3 לתקופה בת שנה החל מיום 1.1.97 וכלה ביום 31.12.97 למטרת 'חנות' תמורת 240 ₪ לשנה.

52. בשני החוזים הללו צוין כי המנוח גניזדוביץ חתם בשמו ובשם המנוח הקיני. בחוזה עצמו לא צוין כי במועד החתימה המנוח הקיני לא היה בין החיים כבר. הדבר מצא ביטוי בנספחים לחוזים אלה שכותרתם 'תנאים מיוחדים'. בנספח 'תנאים מיוחדים', הזהה לשני החוזים, צוין כי 'המשכיר מאשר כי הנו הבעלים של המושכר ביחד עם אחיו הקיני עמנואל ו/או יורשיו והוא מוסמך היה לחתום בזמנו בשם אחיו המנוח מר עמנואל הקיני והוא מנהל את ענייני הבית, בידיעת גיסתו הגב' שרה הקיני אלמנת עמנואל הקיני המנוח, בידיעתה ובהסכמתה.'

53. לטענת התובעים, היות שהמנוח הקיני לא חתום על חוזים אלה ונוסף על כך נפלה שגגה ברישום מספר תעודת הזהות של המנוח גניזדוביץ, יש להעמיד בספק את אמיתותם. מטענות התובעים משתמע כי לדעתם החוזים זויפו או למצער ניתנים לביטול בשל פגם בכריתתם, שכן נכרתו תוך ניצול מצוקתו הכלכלית וחולשתו השכלית או הגופנית של המנוח גניזדוביץ. יתרה מכך למנוח גניזדוביץ לא קיבל הרשאה לפעול בשמו ובמקומו של המנוח הקיני, וייפוי-הכוח שהוצג - פגום.

עוד הוסיפו כי אפילו ייקבע שהחוזים תקפים וכי היה ייפוי-כוח בר-תוקף הרי שעם מות המנוח הקיני פג תוקפו ולכן כל פעולה שנעשתה בהסתמך עליו – בטלה.

54. טענות התובעים בדבר קיומם של פגמים שבעטיים יש להורות על ביטול החוזה (זיוף החוזים או חתימה עליהם תוך ניצול מצוקתו של המנוח גניזדוביץ) אינן אלא טענות בעלמא שאין להן ביסוס בחומר הראיות. הוגש מקור חוזי השכירות המוגנת ועל נסיבות חתימתם נשמעה לא רק עדותם של סויסה ואבוחצירה, אלא גם עדותו של עו"ד יהודה כהן, אשר אישר כי החוזים, לרבות נספח התנאים המיוחדים הנלווה, נחתמו בפניו וכי תוכנם משקף את אשר מסרו לו הצדדים.

55. עו"ד כהן נתן הסבר כיצד חרף הזמן שחלף נחרתו בזיכרונו פרטי עריכת חוזים אלה (לפי עדותו, התעניין במקור שמו של המנוח גניזדוביץ וניהל עמו שיחה בנושא). הסבר זה מניח את הדעת, מקובל עליי ומאשש את גרסתם של סויסה ואבוחצירה על אודות החתימה על המסמכים.

לא זו אף זו, מלבד העובדה שהמנוח גניזדוביץ התהלך לבוש בלויי סחבות והפגין מצוקה כלכלית אין ראיה כי נפגם בשל כך כושרו לטפל בענייניו או בענייני בני משפחתו.

56. אני קובעת אפוא כי חוזי השכירות המוגנת, לרבות הנספח 'תנאים מיוחדים', נערכו במשרדו של עו"ד יהודה כהן ונחתמו במועד הנקוב בהם (15.7.97).

אין בקביעה זו כדי להכריע בגורל ההליך. יש צורך לבחון אם המנוח גניזדוביץ היה מוסמך לבצע פעולה בשמו או במקומו של המנוח הקיני או יורשיו. אם התשובה על השאלה האמורה שלילית, אזי מתעוררת השאלה אם המנוח גניזדוביץ רשאי היה להשכיר חלק בלתי מסוים של הנכסים.

ייפוי-הכוח

57. באמתחתם סויסה ואבוחצירה העתק מסמך אשר הוכתר 'יפוי כח' (נספח ט"ו לתצהיר סויסה, מוצג נ/1) כתוב בכתב ידו של אלמוני וחתום לכאורה על ידי המנוח הקיני (להלן: המסמך). המסמך אינו נושא תאריך ולפי תוכנו הוסמך על פיו המנוח גניזדוביץ '..עשיית בשמי ובמקומי של כל הפעולות הבאות או חלק מהן: למכור ולהעביר, להחכיר או להעביר בכל דרך, בתמורה או ללא תמורה'. הא ותו לא.

58. המסמך שותק בכל הנוגע לסוג הנכסים שבנוגע להם מתיימר ייפוי-הכוח להקנות סמכויות. מדובר אפוא בשליחות ערטילאית אשר אינה מלמדת על קיומן של גמירת-דעת ומסוימות, שבלעדיהן אין חוזה. יתרה מכך, מועד החתימה על המסמך נותר עלום. לפיכך אפילו היה נעלה מכל ספק כי המנוח הקיני חתם על המסמך, לא ניתן היה לתת לו משקל רב שהרי הנסיבות שהובילו לעריכתו כמו גם מצבו הבריאותי של המנוח הקיני בעת חתימתו עליו נותרו עלומים אף הם, כך שלא ניתן להשלים את החסר על ידי ראיות חיצוניות למסמך.

59. אמנם נכון, לפי סעיף 3 לחוק השליחות תשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות) ניתן להקנות שליחות בהרשאה בכתב או בעל-פה או בהודעת השולח לצד השלישי או אף בהתנהגות השולח. ברם במקרה דנן אין טענה וממילא אין ראיה כי הוקנתה שליחות בעל-פה או בהתנהגות.

יתרה מכך, מדובר בהקניית שליחות לבצע פעולה במקרקעין, ופעולה מעין זו טעונה מסמך בכתב.

ראה בסוגיה בע"מ 9825/05 סמיר מוחמד חג' אחמד חמראן נ' סמיר מוחמד חמאדן חג' אחמד (לא פורסם) [28.10.09]; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (לא פורסם) [14.4.10].

60. זאת ועוד, מעיון במסמך עולה לכאורה כי המנוח הקיני חתם עליו פעמיים, פעם אחת בסמוך לכיתוב בכתב יד ופעם נוספת בתחתיתו כשמעליה דף ריק. יש לתהות מדוע חתם המנוח הקיני – ככל שחתם – על החלק ושמא היה כיתוב, שמאן דהו טרח למחקו.

61. נוסף על כך, הגם שהמסמך נמצא בידי סויסה ואבוחצירה, משמע ביקשוֹ מאת המנוח גניזדוביץ, לא הוצג המקור (אף כי נתבקש לעשות-כן). ערכו הראייתי שואף אפוא לאפס.

62. בנסיבות אלה לא ניתן לראות במסמך כתב הרשאה אשר הסמיך את המנוח גניזדוביץ להתחייב בשמו או במקומו של המנוח הקיני להשכיר את תת-החלקות בשכירות מוגנת.

63. ואולם, אפילו היה מוגש מקור המסמך ואפילו נקבע כי הקנה שליחות למנוח גניזדוביץ להשכיר את תת-החלקות בשכירות מוגנת ולחתום על חוזים בשמו או במקומו של המנוח הקיני, הרי שהשליחות תמה עם מותו (ראה סעיף 14 לחוק השליחות). פעולתו של המנוח גניזדוביץ משוללת אפוא כל תוקף.

היות שעם פטירתו עבר עיזבונו של המנוח הקיני ליורשיו הרי שכדי לבצע פעולה בקשר לנכסי אחיו נזקק המנוח גניזדוביץ לייפוי-כוח מאת היורשים. הצהרת המנוח גניזדוביץ, ולפיה הפעולה נעשית על דעת האלמנה אינה יכולה לבוא במקום ייפוי-כוח ואינה מקנה לו זכות לבצע פעולות בנכסים אלה.

64. אמנם נכון, בסעיף 7 לנספח 'תנאים מיוחדים' נרשם כי 'הסכם זה נערך היום לפי המצב שהיה קיים ביום 28.11.89 ולפי תצהיר שנתתי בזמנו' וסויסה ואבוחצירה סבורים כי אמירה זו 'מכשירה' את העסקה. אין הדבר כך.

ראשית, משבאה השליחות לקצה לא היה השלוח רשאי להתחייב בשמו או במקומו של השולח, כך שבנוגע למנוח הקיני אין להצהרה האמורה נפקות.

שנית, לפי אותה הצהרה קיבלו סויסה ואבוחצירה אותן זכויות שהיו להם ביום 28.11.89. כפי שנקבע לעיל, במועד זה החזיקו השניים בתת-החלקות מכוח חוזה שכירות חופשית. יוצא אפוא כי אפילו אפשר היה להקנות באמצעות ההצהרה האמורה זכויות למפרע, ניתן היה להקנות זכויות של שוכרים בשכירות חופשית בלבד.

65. התוצאה מכל האמור לעיל היא כי החוזים מיום 15.7.97 לא הקנו לסויסה או לאבוחצירה זכויות דיירות מוגנת על חלקו של המנוח הקיני. כפועל יוצא, יש להורות על סילוק-ידם מחלקו של המנוח הקיני, ללא צורך לבחון אם התקיימה עילת פינוי מכוח דיני הגנת הדייר.

66. נותרה להכרעה השאלה מה תוקף החוזים ביחסים בין המנוח גניזדוביץ לבין אבוחצירה וסויסה.

67. לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין 'מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.' כאמור, במועד הרלוונטי היה לכל אחד מהמנוחים מחצית הזכויות בתת-החלקות, כשלאיש מהם לא היה חלק מסוים בהן.

מכיוון שכך לא היה בכוחו של אחד הבעלים במשותף להשכיר חלק בלתי מסוים מהמקרקעין (וראה סעיף 78 לחוק המקרקעין 'על אף האמור בסעיף 13 ניתן להשכיר חלק מסוים של המקרקעין).

אם בשכירות חופשית ניתן להשכיר חלק מסוים של המקרקעין בלבד, לא כל שכן כשבשכירות מוגנת עסקינן.

68. ראוי להוסיף כי בחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) עוברת כחוט השני מגמת המחוקק לאפשר השכרת דירה או בית עסק בשלמותם או חלק מהם, כשלנוכח מהות הזכות המוענקת לדייר לצד הפגיעה בזכות הקניין של הבעלים ברי כי הכוונה לחלק מסוים מהדירה או מבית העסק.

69. אני קובעת אפוא כי חוזי השכירות המוגנת בין המנוח גנידוביץ לבין סויסה ואבוחצירה – אשר השכיר להם חלק בלתי מסוים מהמקרקעין – אינו בר-תוקף.

70. תוצאת הקביעה האמורה בנוגע לשני המנוחים מביאה למסקנה כי ניתן לסווג את זכותם של סויסה ושל אבוחצירה בתת-החלקות כזכות של שוכר בשכירות חופשית שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, שאז חלה הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 וכל צד רשאי לסיים את השכירות על ידי הודעה למשנהו. אפשרות נוספת היא לראותם כבני-רשות המחזיקים בנכסים לא להם מכוח חוסר מעש מצד המנוחים להביא לפינויים מהם. כן ניתן לראותם בתור מסיגי גבול הממשיכים להחזיק בנכסים ללא כל זכות שבדין תוך ניצול חוסר המעש מצדם של המנוחים או יורשיהם.

71. בין כך ובין כך, המסקנה אליה הגעתי מייתרת את הצורך לדון בקיומן של עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר. למעלה מן הצורך ייאמר כי לנוכח העובדה אשר אינה שנויה במחלוקת, ולפיה זה שנים חדלו סויסה ואבוחצירה מלשלם דמי שכירות, קמה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, שדי היה בה כדי להורות על פינוי מושכר לפי חוק הגנת הדייר.

72. מעבר לדרוש יצוין כי טענת סויסה ואבוחצירה, ולפיה נבצר מהם לשלם דמי שכירות מאחר שלא קיבלו דרישה מאת התובעים לעשות-כן, אינה יכולה לסייע להם. ראשית, קדמה לפניה של התובע 1 פנייתו של עו"ד אדם פיש ז"ל כך שהנתבעים ידעו אל-נכון למי לשלם את דמי השכירות. שנית, כונסי הנכסים באים בנעלי הבעלים ואינם בעלים חדשים כך שממילא לא היה צורך בדרישה. שלישית, הפניה הראשונה מצד התובע 1 אל הנתבעים נועדה לברר את מעמדם בתת-החלקות, בעקבותיה נוהל עמם משא ומתן למכירת הזכויות שנכשל (בין היתר משום שלא הגיעו לעמק השווה בנוגע למעמד הנתבעים בתת-החלקות).

מכל מקום אז כבר היה ידוע היטב לנתבעים כי התובעים מטפלים בנכסי המנוחים. חרף זאת לא נקטו פעולה כדי לתקן את ההפרה ולשלם דמי שכירות, ולכן אם בשל כך אבדו זכויותיהם (ככל שהיו להם זכויות של דיירים מוגנים, ונקבע ההפך) אין להם להלין אלא על עצמם בלבד.

73. נוסף על עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קמה לתובעים עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק – סויסה ואבוחצירה עשו בנכסים כבשלם – הגם שלפי חוזי השכירות שכר סויסה את תת-חלקה 3 ואבוחצירה את תת-חלקות 1 ו-2, בפועל העביר סויסה את תת-חלקה 3 לידי אבוחצירה, והאחרון העביר לסויסה את תת-חלקות 1 ו-2. לפי חוזי השכירות שכרו סויסה ואבוחצירה נכסים מסוימים והתחייבו שכל שינוי ייעשה בכתב בלבד. העברת נכס מאיש לרעהו היא בגדר הפרת חוזי השכירות המצדיקים להורות על פינוי המושכרים. למותר לציין כי מלבד אמירתם בעלמא של סויסה ואבוחצירה, אין ראיה בלתי תלויה שממנה ניתן להסיק כי שינוי זה היה בידיעת המנוחים או בהסכמתם.

לעומת זאת איני סבורה שהשינויים הפנימיים – למצער הפיכת החללים לחנות – היו בגדר הפרת חוזי השכירות. העובדה שניתנו טופס אכלוס והיתר בדיעבד לעבודות שבוצעו בנכסים, אישורים שלא ניתן לקבל ללא הסכמת הבעלים, תומכת במסקנה כי שינויים אלה בוצעו בהסכמה.

74. בסיכומיהם הודו הנתבעים באי-תשלום דמי שכירות ועתרו למתן סעד מן הצדק. לוּ נקבע כי הנתבעים או חלק מהם דיירים מוגנים לא היה בבקשה זו כדי לסייע להם. מעיון בכתב התביעה עולה כי סעד זה לא נתבקש, ולכן מנוע בית המשפט להעניק אותו.

ראה תקנה 44 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. כן ראה ע"א 9137/07 אוסיפובה נ' קלישטיין (לא פורסם) [30.12.08]; ע"א 7731/11 צוריאל אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ נ' אביטן (לא פורסם) [15.8.13] והאסמכתאות המאוזכרות שם.

75. בכך לא תמה הפרשה. בידי סויסה חוזה מכר הנושא תאריך 18.7.05, שלפיו קנה מאת המנוח גניזדוביץ את מלוא זכויותיו בתת-החלקות. אם אמנם כך פני הדברים הרי זכותו להחזיק בחלקו של המנוח גניזדוביץ מכוח בעלות, ואין נפקא מינה אם היה פגם בזכויות לדיירות מוגנת שרכש כביכול.

חוזה המכר

76. ביום 18.7.05 נחתם חוזה מכר בין המנוח גניזדוביץ לבין סויסה ובו הצהירו כי המנוח גניזדוביץ בעלים של מחצית הזכויות בתת-החלקות וכי משנת 1989 מחזיק בהן סויסה בתור דייר מוגן. לפי החוזה הסכים המנוח גניזדוביץ למכור לסויסה את מלוא זכויותיו בתת-חלקות תמורת 30,000 דולר, ששולם במלואו ביום 17.11.04 ובאותו מעמד גם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת סויסה.

77. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 17.11.04 נרשמה בספרי המקרקעין הערת אזהרה לטובת סויסה על זכויות המנוח גניזדוביץ בשלוש תת-החלקות.

78. כן יוזכר כי תחילה לא קיבלו שלטונות המס את השומה שהוגשה ודרשו מס רכישה על בסיס שווי נכס גבוה יותר. סויסה הגיש השגה בה טען בין היתר כי הנכס משמש דירת מגורים וכי לפני עסקת המכר היה דייר מוגן בו, ולנוכח טיעוניו נתקבלה ההשגה.

79. חוזה המכר מעורר לא מעט שאלות ותהיות.

ראשית, הערת האזהרה נרשמה למעלה מחצי שנה לפני חתימה על חוזה המכר בלא שניתן הסבר מדוע נעשה-כן ובלא שהוברר מכוח מה נרשמה ההערה.

שנית, בחוזה נרשם כי משנת 1989 היה סויסה דייר מוגן בתת-החלקות, אף כי לפי עדותו שלו רק בשנת 1997 הפך לדייר מוגן.

שלישית, בניגוד למצוין בחוזה לא רשום הנכס בלשכת רישום המקרקעין בתור דירה בת ארבעה חדרים, אלא רשומות שלוש תת-חלקות ששטח כל אחת מהן 25.40 מ"ר (וההצמדות המפורטות).

רביעית, אף כי בחוזה נאמר כי סויסה קנה את חלקו של המנוח גניזדוביץ בשלוש תת-החלקות וכך גם נרשמה הערת האזהרה (כאמור, כחצי שנה לפני החתימה על החוזה) עולה מעדות סויסה כי רכש את חלקו של המנוח גניזדוביץ בתת-חלקות 1 ו-2 בלבד וכי אין לו זכויות בתת-חלקה 3 (ראה עדותו בין היתר בעמוד 25 שורה 24).

מהאמור לעיל עולה כי החוזה אינו משקף את העובדות לאשורן.

חמישית, סויסה לא הוכיח כיצד שילם את התמורה החוזית. לפי המצוין בו לפני החתימה על החוזה שולמה מלוא התמורה. אמנם נכון, המנוח גניזדוביץ חתום על החוזה שבו הוצהר דבר התשלום (סעיף 5.2 לחוזה). ואולם היות שבענייניים מהותיים אין החוזה משקף את העובדות לאשורן (ובין היתר בתיאור הממכר ובהיקף העסקה) אין יסוד להניח כי דווקא בנושא התמורה משקף החוזה את המצב כהווייתו.

שישית, רישום הערת אזהרה אינו יכול לשמש יסוד לקביעה כי שולמה התמורה שהרי לא הוכח על סמך מה נרשמה ההערה ולבקשתו של מי וממילא אין לדעת אם במסמך ששימש בסיס לרישום נכללה קבלה על התשלום.

שביעית, לנוכח האי-דיוקים בחוזה המכר ראוי היה כי סויסה יזמן למתן עדות את עורכת הדין שערכה אותו כדי לשמוע מפיה פרטים חיוניים, כגון נסיבות החתימה, מי מסר את הנתונים שנרשמו בחוזה, נסיבות רישום הערת האזהרה. לעדות זו משנה חשיבות בשים לב לעובדה שבשל פטירתו, קולו של המנוח גניזדוביץ לא נשמע.

80. כאן המקום לציין כי הנטל להוכיח שנכרת חוזה וכי תוכנו משקף את הסכמת הצדדים מוטל על מי שמבקש להסתמך עליו, ובמקרה דנן – על סויסה.

אמנם נכון, ברגיל ההוכחה כי נחתם תשמש ראיה לכאורה לאמיתות תוכנו של החוזה. ואולם במקרה דנן תוכן החוזה מביא למסקנה כי אינו משקף את העובדות כהווייתן, ועדותו של סויסה אך חיזקה מסקנה זו.

על מי שמבקש להסתמך על חוזה המכיל פרטים מהותיים שאינם נכונים מוטל אפוא הנטל להוכיח כי חרף האי-דיוקים והפרטים הבלתי נכונים יש לתת תוקף לאותם חלקים ממנו המעידים על גמירת-דעת להתקשר בחוזה והם מסוימים דיים כדי לאפשר כריתת חוזה.

סויסה לא עמד בנטל זה.

ראשית, בנוגע להיקף העסקה – שלוש תת-חלקות או שתיים בלבד – מסר סויסה גרסאות שונות. בכתב התביעה ציין כי רכש את חלקו של המנוח גניזדוביץ בכל שלוש תת-החלקות ולפניי העיד כאמור דבר אחר. גם הערת האזהרה נרשמה בכל שלוש תת-החלקות אף כי לפי עדותו לפניי אין לכך יסוד.

יש לתמוה על הסתירות בגרסתו, שהרי ניתן לצפות כי רוכש נכס שערכו אינו מבוטל, לא כל שכן נכס מקרקעין שבו הוא מתגורר, ידע מהו הנכס שרכש. חוסר ידיעתו והסתירות בגרסתו מעמידים בספק את העסקה כולה.

שנית, היעדר הסבר מצדו של סויסה מדוע נרשם בחוזה כי קנה מהמנוח גניזדוביץ את מלוא חלקו בשלוש תת-החלקות אף כי לפי גרסתו כיום רכש את חלקו בתת-חלקות 1 ו-2 בלבד מעמיד אף הוא בספק את העסקה.

שלישית, כדי לעמוד בנטל המוטל עליו ולהוכיח כי אמנם רכש את תת-החלקות או חלקן היה על סויסה להוכיח את מקור הכספים ששימשו לתשלום התמורה וכיצד שולמה זו. ראוי לזכור כי החוזה נחתם למעלה מחצי שנה לאחר התשלום הנטען, ואם אלה פני הדברים מותר להניח שסויסה קיבל קבלה על תשלום סכום שאינו של מה בכך.

רביעית, בעדותם של סויסה ושל אבוחצירה נתגלו סתירות ואי-דיוקים רבים בנוגע לתשלומים השונים ומועדם. פעם העידו כי שילמו כספים בתחילת ההתקשרות החוזית בין הצדדים, פעם – כי שילמו כספים בנוכחות עו"ד כהן (אשר הכחיש זאת בעדותו), פעם העידו כי שילמו סכום מסוים ופעם – סכום אחר. כן התברר כי סויסה זקף תשלום ששילם בעבור נכס אחר (נכס ברחוב אידר 16) בעסקה שבוטלה על חשבון התשלומים בגין הנכסים ברחוב אידר 20. סתירות ואי-דיוקים אלה תומכים במסקנה כי אין אמת בגרסתם בכלל ובקשר לעסקת הרכישה בפרט.

חמישית, סויסה לא הוכיח מהו מקור הכספים ששימשו לתשלום תמורת הרכישה הנטענת, ואין די בגרסתו כי קיבל הלוואות מגורמים שונים. מן הראוי היה כי יציג מסמכים המעידים על נטילת הלוואות או למצער יביא לעדות את בני המשפחה או הידידים שהלוו לו כספים. הימנעותו מהבאת ראיות אלה פועלת בעוכריו.

שישית, מעדותם של סויסה ושל אבוחצירה עולה כי הראשון לא גילה לחברו כלל את סוד רכישת זכויות המנוח גניזדוביץ. לנוכח יחסי הרעות ששררו בין השניים והנפקות של הפעולה כלפי אבוחצירה, הטוען לזכויות בתת-חלקה 3, שתיקתו זו של סויסה תמוהה שבעתיים.

81. בנסיבות אלה לא ניתן לסמוך על הראיות שהביא סויסה כדי לקבוע כי חוזה המכר משקף את רצון הצדדים או כי יש להעדיף את עדותו לפניי יתר הראיות ועל בסיסה לקבוע כי חוזה המכר תקף בקשר לתת-חלקות 1 ו-2.

כידוע, עדות שמוסר בעל דין במשפט אינה בבחינת 'הודאת-בעל-דין' אלא ראיה ככל הראיות שמהימנותה ומשקלה מסורים לשיקול דעת בית המשפט, הרשאי לפסוק בניגוד לה תוך העדפת ראיות אחרות על פניה.

ראה בסוגיה בספרו של המלומד י' קדמי "על הראיות", חלק שלישי, הוצאת דיונון, תש"ע-2009, בעמוד 1382 והפסיקה המאוזכרת שם.

82. במקרה דנן לא ניתן לסמוך על גרסאותיו השונות של סויסה כשתוכן העדות לפניי אך מחזקת מסקנה זו.

סויסה לא הוכיח אפוא גמירת-דעת מצדו ומצד המנוח גניזדוביץ להתקשר בחוזה בכלל או בפרט לפי נוסח מתוקן שלפיו רכש תת-חלקות 1 ו-2 בלבד. סויסה אף לא הוכיח את דרישת המסוימות שבלעדיה אין חוזה.

המסקנה מכל האמור לעיל היא כי לא הכוח שנכרת חוזה מכר בין המנוח גניזדוביץ לבין סויסה.

זכויות אבוחצירה

83. נקבע לעיל שחוזה השכירות המוגנת בין אבוחצירה לבין המנוח הקיני אינו תקף כי נחתם לאחר פטירתו של המנוח הקיני כשהמנוח גניזדוביץ פעל בשמו ללא הרשאה. כן נקבע כי המנוח גניזדוביץ לא היה רשאי להשכיר חלק בלתי מסוים של הנכסים, ולכן גם החוזה עמו אינו תקף.

84. לוּ נקבע כי חוזה השכירות הנ"ל תקף אזי היה מקום לקבוע כי לא הוכחה זכותו בתת-חלקה 3. אף אם נכונה גרסתו, ואבוחצירה מחזיק בתת-חלקה זו, אין חולק כי לפי חוזי השכירות – החופשית והמוגנת – שכר הלה את תת-חלקות 1 ו-2. ישיבתו בתת-חלקה 3 היא אפוא בניגוד לחוזה ואין בה כדי להעניק לו זכויות כלשהן בה.

85. יתרה מכך, חרף הרישום במחלקת הארנונה בעירייה לא עמד אבוחצירה בנטל המוטל עליו ולא הוכיח חזקה בתת-חלקה 3. לגרסתו אף כי זה שנים בא בברית הנישואין ורעייתו וילדיו מתגוררים בקיבוץ כפר מסריק הוא מחלק את זמנו בין הקיבוץ לבין הדירה שהוקמה בתת-חלקה 3.

86. גרסתו זו נשמעה בפיהם של סויסה ואבוחצירה בלבד. אף כי אין מדובר בעדות יחידה של בעל דין, אין חולק כי לשניים עניין מובהק בתוצאות ההליך, ולכן מן הראוי היה כי יזומנו עדים נוספים, כגון רעייתו של אבוחצירה או דיירים בבית המשותף או חברי קיבוץ כפר מסריק המכירים את העובדות והיה בכוחם לאשש את גרסתם.

הימנעות אבוחצירה מזימון עדים חיוניים אלה פועלת בעוכריו, ואין אלא להסיק כי לוּ הוזמנו היה בעדותם כדי לתמוך בגרסת התובעים דווקא.

87. יתרה מכך, מחוות דעת השמאים (הן מטעם התובעים והן מטעם הנתבעים) עולה כי דירת מגורים אחת הוקמה מתת-חלקות 2 ו-3 ודירת מגורים נוספת בתת-חלקה 1 (כשלפי שמאי מטעם התובעים מחזיק סויסה בשתי הדירות). מכל מקום היות שתת-חלקה 3 היא חלק מדירה אחת (הדירה הגדולה יותר המוחזקת על ידי סויסה) לא יתכן כי אבוחצירה מחזיק בה, וממילא הרישום בעירייה אינו משקף את המצב לאשורו.

88. אבוחצירה לא הוכיח אפוא את גרסתו, ולפיה מחזיק בתת-חלקה 3. ככל שהחזיק בה, הרי נטש אותה.

89. אבוחצירה הודה בעדותו כי אינו מחזיק בתת-חלקות 1 ו-2 ואינו טוען לזכויות בן. יש לקבוע אפוא כי נטש תת-חלקות אלה, וככל שהיה דייר מוגן בהן הרי שעליו לפנותן.

זכויות סויסה

90. נקבע לעיל כי לא נכרת חוזה שכירות מוגנת בינו לבין המנוח הקיני, כי החוזה בינו לבין המנוח גניזדוביץ אינו בר-תוקף וכי גם אם היה כן הרי שהחוזה הופר. לפיכך ככל שזכויות סויסה מושתתות על זכות דיירות מוגנת, דין התובענה להתקבל ויש להורות על פינויו מהנכסים שבהם הוא מחזיק.

91. כן נקבע כי חוזה המכר אינו בר-תוקף. כפועל יוצא יש להורות על סילוק-ידם של סויסה ושל בני משפחתו, המחזיקים בנכסים מכוחו.

זכות הנתבעים לתשלום פיצוי כתנאי לפינוי הנכסים

92. אף כי הדבר לא נטען ייאמר כי אין הנתבעים או מי מהם זכאים לפיצוי כתנאי לפינוי תת-החלקות. אין חולק כי סויסה ואבוחצירה השקיעו סכומים נכבדים כדי להכשיר אותן לשימוש – תחילה כדי לשמש בתור חנות ובהמשך – בתור דירות מגורים.

93. נקבע לעיל שהנתבעים קיבלו לחזקתם שלושה חללים שבהם השקיעו ממון רב כדי להכשירם לשימוש. ואולם השקעותיהם הובאו בחשבון בעת שהופחתו דמי השכירות החופשיים (בגין תקופה בת תשע שנים) הפחתה ניכרת. במשך אף כי לא הוכיחו סויסה ואבוחצירה כי שילמו דמי מפתח נוספים (נוסף על ההשקעה בשיפוצים) למעלה משני עשורים ומחצה התגוררו בנכסים כשחלק מהזמן שילמו סכום בטל בשישים וחלק ממושך למדיי לא שילמו תמורה כלל.

ראוי לציין כי העובדה שחרף השקעתם חויבו סויסה ואבוחצירה לשלם דמי שכירות, גם אם בסכום זעום, תומכת במסקנה שההשקעה לא כיסתה את מלוא דמי השכירות.

94. לוּ קבעתי שחוזה המכר תקף אזי היה צריך לקבוע כי בתמורה שנקבעה (30,000 דולר בעבור דירה בת ארבעה חדרים בשכונת אחוזה בחיפה) ניתן ביטוי להשקעה הכספית שנדרשה כדי להפוך את תת-החלקות לדירת מגורים.

הימנעות עו"ד וולר ממתן עדות

95. לטענת הנתבעים הימנעותו של עו"ד וולר ממתן עדות תומכת במסקנה כי לא הוכחה תביעתו. אין לקבל טענה זו. לעו"ד וולר אין ידיעה אישית של מה שהתרחש ביחסים בין המנוחים לבין הנתבעים. לפיכך לוּ העיד היה זה מי פי השמועה או ממסקנות שהסיק מהמסמכים או מעדויות הנתבעים, ולשם כך לא נדרשה עדותו.

סוף דבר

96. על יסוד האמור לעיל אני מורה על סילוק-ידם של הנתבעים מאת הנכסים הידועים בתור חלקה 130, תת-חלקות 1, 2 ו-3 בגוש 10797 נושא תובענה זו.

הפינוי ייעשה תוך מאה שמונים יום מהיום. בתום תקופה זו יהיו רשאים התובעים לנקוט הליכי הוצאה לפועל לפינוי הנכסים.

הנתבעים לא התנגדו לפיצול סעדים, ולפיכך אני נעתרת לבקשה זו ומורה על פיצול סעדים.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים בסך כולל של 25,000 ₪.

ניתן היום, ב' אייר תשע"ה, 21 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.