1. בפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן יחסי שכירות שהתקיימו בין התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים") לבין הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת").

בין הצדדים נכרת ביום 6/9/09 הסכם שכירות על פיו השכירו התובעים מהנתבעת דירה בישוב כרכום (להלן: "הדירה"), לתקופה של 12 חודשים החל מ-1/9/09 ועד 31/8/10. דמי השכירות נקבעו על סך של 3,500 ₪ ל-6 חודשים ראשונים ו-3,800 ₪ ל-6 חודשים אחרונים.

2. לטענת התובעים, התקשרו בהסכם השכירות, עקב לחצים שהופעלו עליהם ע"י הנתבעת, לקבל החלטה מהירה. התובעים טענו כי למרות שהיתה להם דירה בת 3 חדרים בבעלותם, שכרו את הדירה שכן רצו דירה מרווחת וגדולה יותר.

לטענת התובעים, כיון שראו את הדירה צבועה כולה בצבע חדש ובמצב תקין, חתמו על ההסכם שהציגה בפניהם הנתבעת.

לטענת התובעים, כבר מנובמבר 2009 (חודשיים לאחר כניסתם לדירה), החלו לחדור לדירה מי גשמים, דרך התקרה והקירות, הקומה השנייה הוצפה במים, עובש הופיע בקירות וריח רע נדף מכל החדרים. לטענת התובעים, לאור מצב הדירה כאמור, נאלצו להשתמש בשני חדרים בלבד בקומה התחתונה, שכן הקומה העליונה היתה מוצפת במים והפכה בלתי ראויה לשימוש.

לטענת התובעים, למרות הבטחותיה, לא שלחה הנתבעת בעל מקצוע לתקן את הנזילות ותירצה זאת בתירוצים שונים, כגון האבל על מות אימה.

התובעים טענו, כי איש מקצוע שהזמינו לדירה, הודיע להם כי המדובר בנזק רב וכי עלות התיקון עלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ומשך התיקון כחודש.

התובעים צרפו חוות דעת מומחה מטעמם על פיה הדירה אינה ראויה למגורים בטרם יבוצעו התיקונים הנדרשים אשר הוערכו בסכום של 50,924 ₪.

התובעים הפנו למכתב מיום 21/3/10 אשר שלחו לנתבעת ובו ציינו, כי מדובר בהפרה בוטה של ההסכם וכי אם לא תתקן הנתבעת את הליקויים תוך 14 יום, יבוטל ההסכם. לטענת התובעים, גם מכתב זה לא הוביל לתיקון הליקויים בדירה והרטיבות והריח שנדף בה, גרמה לילדיהם לחלות באסטמה ואלרגיה.

התובעים טענו, כי דין הסכם השכירות להתבטל שכן ההסכם התבסס על מצג שווא והטעייה מצד הנתבעת, אשר לא גילתה להם את הליקויים בדירה. התובעים טענו, כי התקשרו בהסכם עקב הטעיית הנתבעת ולפיכך חל סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973. התובעים הוסיפו כי הנתבעת הוסיפה במכוון בהסכם השכירות תנאים מקפחים. לטענת התובעים, ביטלו את ההסכם במכתבם מיום 21/3/10 ולפיכך הינם זכאים להחזר מלוא דמי השכירות ועל בית המשפט לקבוע כי אין לנתבעת זכות לעשות שימוש ב-5 השיקים אשר בוטלו על ידם ביחס לחודשי השכירות מ-4/10 ועד סוף תקופת השכירות ובשיק הפיקדון שמסרו לה עפ"י ההסכם. כן טענו התובעים, כי הינם זכאים לסכום של 22,800 ₪ אשר נקבע בהסכם כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית של ההסכם, לפיצוי בסכום של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש ולהחזר ההוצאות שנדרשו להוציא לצורך חוות דעת המומחה.

יצוין כי התביעה הוגשה על סכום של 50,000 ₪ בלבד ובהתאם, שולמה אגרה. לפיכך, בכל מקרה, לא ניתן היה לפסוק יותר מ50,000 ₪ גם לו הייתה התביעה מתקבלת (וראה טענת הנתבעת בסיכומיה לעניין הרחבת החזית בעניין).

3. לטענת הנתבעת – דין התביעה להידחות ויש לקבל את תביעתה כמפורט: הנתבעת הכחישה כי הפעילה על התובעים לחץ לחתום על ההסכם. לטענת הנתבעת, התובעת אשר ראתה את אח הנתבעת צובע את הדירה פנתה אליו לצורך בירור אפשרות שכירתה. לטענת הנתבעת, רק לאחר שהתובעים בדקו את הדירה ואף גרו בה שבועיים קודם תחילת תקופת השכירות חתמו על ההסכם.

הנתבעת טענה, כי רק במהלך 2/10 פנו אליה התובעים לראשונה בטענה כי קיימים ליקויי רטיבות במושכר. מאחר והייתה בתקופת אבל על אימה, הודיעה להם אחותה כי תחזור אליהם בתום תקופת האבל. לטענת הנתבעת, המכתב מיום 21/3/10 לא הגיע לידיה ובתום חודש האבל, ביום 27/3/10, הגיעה לדירה לבדוק את תלונות התובעים. לטענת הנתבעת, באותו מועד, ביקשו התובעים לסיים את ההסכם מאחר ודירתם אמורה להתפנות ב-1/5/10. הנתבעת הסכימה לבקשתם בכפוף למציאת דייר חלופי ובנוסף ביקשה כי התובעים יאפשרו לה לתקן את הליקויים. הנתבעת טענה כי למרות פניותיה הטלפוניות לתובעים לצורך תיאום מועד להגעת בעל מקצוע לתיקון הליקויים, התעלמה התובעת מפנייתה.

לטענת הנתבעת, ביום 8/4/10 שבה ופנתה בהודעת טקסט וביקשה אישור התובעים להגיע עם בעל מקצוע לדירה. אולם, התובעת שלחה לה בתגובה הודעת טקסט על פיה בכוונתה לעזוב את המושכר תוך מס' ימים וכי השקים בגין דמי השכירות לחודשים הבאים בוטלו על ידה. לטענת הנתבעת, התובעת אף הודיעה לה שאת התיקונים תוכל לעשות רק לאחר עזיבתם את הדירה. לטענת הנתבעת, בשל הודעה זו, ביטלה את הגעת איש המקצוע והעדיפה לבצע את תיקון הליקויים לאחר עזיבת התובעים.

הנתבעת הפנתה למכתב מיום 13/4/10 בו הודיעה על נכונותה לבצע את תיקון הליקויים בכל עת. הנתבעת הוסיפה כי תמוהה טענת התובעים, כאילו גם בקומה העליונה זרם "נחל", כשהדבר לא הפריע להם להמשיך את חייהם בקומה הראשונה – דבר המצביע על כך שטענותיהם מוגזמות ומופרכות. הנתבעת ציינה כי גם מחוות הדעת שצרפו התובעים עולה כי המדובר בבלאי סביר בדירה ושבה והדגישה כי היא הביעה נכונות לתיקון את הליקויים.

הנתבעת הפנתה לכך שאחיה הגיע למושכר לבצע תיקונים במהלך 12/09 ולמרות זאת לא הלינו התובעים בפניו על הליקויים. הנתבעת טענה כי הליקויים הנוספים שהוזכרו בכתב התביעה, תוקנו כגון תיקונים שביצע אחיה הנוסף ב-10/09: בג'קוזי, בפיוז המזגן, בגוף חימום בדוד השמש, בתריס החשמלי, תיקון נזילה במקלחת והחלפת 2 רעפים.

כן הפנתה הנתבעת לתיקון שביצע אח אחר במזגן בדירה בחודש 12/09.

לטענת הנתבעת, למרות הודעת התובעים, הם לא פינו את המושכר ובחודש 7/10 נאלצה להגיש נגדם תביעה לפינוי מושכר. בטרם נידונה תביעת הפינוי, ובסיום תקופת השכירות ביום 31/8/10, פינו התובעים את המושכר.

הנתבעת טענה, כי לא הטעתה ולא הציגה מצגי שווא בפני התובעים, אלא הליקויים הנטענים, הם בלאי סביר ביחס לנכס שאינו חדש וכי היא לא יכלה לצפות את הליקויים. הנתבעת טענה כי לתובעים הייתה אפשרות לקרוא את הסכם השכירות והם לא אולצו לחתום עליו.

לטענת הנתבעת, התובעים הם שהפרו את ההסכם באי תשלום דמי השכירות ואי תשלום מלוא המיסים שחלו על המושכר.

הנתבעת תבעה מהתובעים את דמי השכירות בגין 5 החודשים לגביהם ביטלו את השיקים וכן את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין הפרת ההסכם. בנוסף תבעה הנתבעת פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 20,000 ₪ וכן עתרה לחייב את התובעים בדמי ארנונה ומיסים אשר טרם שולמו על ידי התובעים במועד הגשת תביעתה.

4. מטעם התובעים העידו התובעת וכן המומחה אשר חוות דעתו צורפה מטעמם. כן העיד מר דקל, השוכר הקודם של הדירה.

מטעם הנתבעת העידה הנתבעת וכן אחיה מר איציק קריספל. בנוסף הוגש בהסכמה תצהירו של אח נוסף, מר יגאל קריספל.

דיון

5. לא שוכנעתי כי הנתבעת הטעתה את התובעים, או הפעילה עליהם לחץ באופן שהטעה אותם, להתקשר בהסכם השכירות.

הטענה כאילו הנתבעת הפעילה לחץ על התובעים לצורך חתימת ההסכם התבררה כמתבססת על כך שהנתבעת סיפרה לתובעים שהדירה "מיועדת להשכרה מידית או עוברת למתווך" (ראה בחקירת התובעת, עמ' 5, שורה 7 וכן בחקירת הנתבעת אשר אישרה כי ככל שלא הייתה מוצאת שוכרים עד שטסה לחו"ל ביום 6/8, התעתדה להעביר למתווך את המפתח (עמ' 21, שורה 20-21 לפרוטוקול).

הודעת בעל דירה כי הוא מתעתד בזמן הקרוב למסור את הדירה לטיפול מתווך, אינה מהווה לחץ. לגיטימי כי בעל דירה אשר יודע כי בזמן הקרוב לא יתפנה לטיפול בהשכרת דירתו יודיע למתעניינים פוטנציאליים, כי אם הדירה לא תושכר עד תאריך מסוים, ימסור את הדירה לטיפול למתווך. לתובעים עמדה האפשרות לשקול האם ברצונם לחתום על הסכם השכירות ולחסוך דמי תיווך, או להתלבט, לבדוק אופציות נוספות, ולפנות לאחר מכן לברר את האפשרות להשכרה, דרך המתווך. אין המדובר בכפיה, או בלחץ חריג.

6. גם את טענת ההטעיה אינני מוצאת לקבל- אומנם כעולה מהרישא לסעיף 15 לחוק, הטעיה יכולה להיות גם על דרך אי גילוין של עובדות אשר "לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

יחד עם זאת, בפסיקה נקבע כי חובת הגילוי אינה אבסולוטית וכי במקרים מסוימים אף לא תחול חובת גילוי. כך לדוגמא ראה ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב, פד"י מ(4) 533:

"לא תתכן הטעיה במחדל כשה"מטעה" אינו יודע ואף לא היה צריך לדעת על טעותו של הצד השני... אין להטיל חובת גילוי על צד שאינו יודע ואף לא צריך לדעת על כך שהצד השני טועה או אינו מודע לפרט מסוים. כאשר הטעיה אינה בזדון ואף לא ברשלנות, אין סיבה לבוא בטרוניה אל "המטעה"... "מטעה" שלא יכול היה לדעת שהצד השני טועה, אינו מטעה בזדון ואף לא ברשלנות... מקובל עליי בקשר זה העולה מדברי פרופ' ג. שלו... כי צד לחוזה שאינו מגלה לצד השני פרט מסוים על סמך הנחה סבירה שהצד השני יכול לגלותה בכוחות עצמו, אינו נחשב כמי שמטעה אותו".

לאור האמור ובהתייחס לליקויים המפורטים בסעיפים 4.3 ו-4.4 לחוות הדעת שצרפו התובעים, ואף שברובם אף לא נזכרו בכתב התביעה (!!!), הרי מאחר שמדובר בליקויים גלויים לעין – מדרגות גבוהות, מעקה לא תקין, צנרת גז גלויה, מרצפות שוקעות- הרי שמבלי לזלזל בצורך לתקנם, אין המדובר בהטעיה. התובעים בחנו את המושכר לפני השכרתו ואף התגוררו במושכר כשבועיים לפני חתימת ההסכם (ראה עמ' 6, שורה 21 לפרוטוקול). למרות שהתובעים ראו ליקויים אלו, בחרו להתקשר בהסכם ואף הצהירו בהסכם השכירות, כי ראו את המושכר ומצאו אותו מתאים לצרכיהם, לפיכך וביחס לליקויים אלו, אין המדובר בהטעיה.

7. גם באשר לליקויי הרטיבות, לא שוכנעתי כי המדובר בהטעיה, או במצג שווא מטעם הנתבעת- חובת הגילוי חלה, כאשר חובה על צד להסכם לגלות עובדות לפי הדין, הנוהג או הנסיבות ובמקום שאי הגילוי עולה לכדי חוסר תום לב (ראה ע"א 338/85 שפיגלמן נ' פזניק, פ"ד מ"א 4, 471).

ביחס ליחסי שכירות, סבורתני כי משכיר סביר, לא אמור לגלות מראש אירועים שמקורם בתקלות חולפות, אף אם אירעו קודם לכן במושכר. זאת כל עוד המשכיר אינו יודע כי המדובר בפגם במבנה, או בליקויים שלא חלפו.

מעדות הנתבעת ומעדות השוכר הקודם – מר דקל, שוכנעתי כי הנתבעת לא ידעה כי מדובר בליקויים מהותיים במבנה וכי היא סברה שמדובר בבעיית רטיבות הנובעת מבלאי סביר, כגון אי ניקוי מרזבים, תזוזת רעפים וכיוב', אשר תיקון מקומי פותר. מר דקל העיד, כי אף שבעת שגר בדירה, נתקל בבעיות רטיבות, לא היה מדובר בבעיה בנפח ובהיקף שתיארו התובעים וכי הנתבעת אף הביאה אדם לבדיקה ואחד הדברים שהיה צריך לעשות הוא לנקות מרזבים. מר דקל הבהיר, כי בקומה השנייה (היא הקומה לגביה טענו התובעים כי לא יכלו כלל להשתמש מחמת הצפה), לא הייתה כלל רטיבות (אלא רק בחיבור בין שתי הקומות – דהיינו, תקרת הקומה הראשונה – ראה עמ' 17 שורה 2 ועמ' 18 שורות 14-16).

אומנם התובעים הציגו חוות דעת מומחה המתארת את דרך הטיפול בבעיית הרטיבות ועל פיה אין המדובר בבעיה שנגרמה כתוצאה מאי תחזוקה כגון אי ניקוי מרזבים, או בלאי סביר. יחד עם זאת, על מנת שתתקבל טענת התובעים להטעיה, היה עליהם להוכיח שהנתבעת ידעה על היקף בעיה זו ומהותה. כאמור, מעדות מר דקל, עלה כי לא היה מדובר בבעיה טראומטית, אלא בבעיה שולית עד כדי שלא היא הייתה הסיבה לעזיבתו את המושכר. גם מעדות הנתבעת, אשר מצאתי אותה מהימנה בעניין זה, שוכנעתי כי הנתבעת לא ידעה כי המדובר בבעיה חריפה אשר עתידה לחזור גם בחורף של שנת 2009.

בעניין זה ראה עדות הנתבעת, אשר ניכר ממנה כי עד היום הנתבעת עדיין משוכנעת כי המדובר בבעיות הנובעות מבלאי סביר: "אין בית שהוא חסין רטיבות קירות בגשם. זה לא קורה סתם. זה קורה אם לא מנקים מרזבים, או אם זזים רעפים". עמ' 22, שורה 52). אין בעדות זו כדי לקבוע כי אכן הסיבה לרטיבות הייתה כטענת הנתבעת. יחד עם זאת, יש בה כדי להעיד שהנתבעת לא ידעה שמדובר בבעיה מהותית שעתידה לחזור.

אדגיש, כי אין המדובר במכר של דירה, אלא בהשכרתה. מאחר שהמשכיר מחויב ממילא על פי הסכם שכירות לתקן ליקויים הנובעים מבלאי סביר, אינני סבורה כי חובה עליו לגלות מראש ליקויים, אשר, לפי ידיעתו בעת השכרת הדירה, עלולים להתרחש כתוצאה מבלאי סביר. בפסיקה הוכרו מקרים של הטעיה בהתייחס להסכם שכירות, כאשר דובר לדוגמא, בהשכרת נכס לצורך הפעלת עסק, כשהסתבר שלמשכיר היה ידוע שלא ניתן לקבל רישיון עסק, או כשלמשכיר היה ידוע כי לא ניתן לעשות שימוש בנכס בהעדר היתר. אין המדובר במקרה דנן בסיטואציה דומה, אלא מדובר בליקויים אשר לפי ידיעת המשכירה נבעו בעבר מבלאי סביר, או מהעדר טיפול שוטף הנדרש בנכס (וכך האמנתי כי סברה הנתבעת בעת השכרת הדירה לתובעים). לפיכך, לא חלה עליה כל חובה להודיע מראש לתובעים כי יתכן ובחורף תהיה בעיית רטיבות ודי בכך שהתחייבה לתקנה.

8. גם אילו הייתי מקבלת את טענת התובעים, כי מדובר היה בהטעיה, הרי שעפ"י סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970, ביטול חוזה יהיה בהודעה לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע על עילת הביטול. במקרה דנן, לטענת התובעים, החלו בעיות הרטיבות כבר בחודש נובמבר ולמרות זאת, הודעת הביטול נמסרה, גם לגרסתם, רק ביום 21/3/10, דהיינו 4 חודשים לאחר גילוי הבעיה.

בנוסף, התובעים אף המשיכו להתגורר בדירה עד תום תקופת ההסכם ופינו אותה רק ב-31/8/10. בכך למעשה, ויתרו התובעים על ברירת הביטול שעמדה לרשותם. בעניין זה ראה בספרם של המלומדים פרידמן וכהן " בעמ' 1133-1134:

"הנפגע יחשב כמי שאישר את החוזה עת ניצל במודע זכויות המוקנות לו עפ"י החוזה, לאחר שנודע לו הפגם או דבר ההפרה. זאת בנסיבות בהן יהא הדבר בלתי הוגן או בלתי נאות לאפשר ניצול זכויות אלו ואם זאת להמשיך ולטעון לאפשרות ביטול החוזה".

מאחר שלמרות טענת ההטעיה, לא הודיעו התובעים לנתבעת על ביטול ההסכם, במשך 4 חודשים ממועד גילוי הליקויים לטענתם, ומשהתובעים בחרו להמשיך ולגור במושכר, הסכימו בכך בפועל להמשך היחסים החוזיים ולא עומדת להם עוד הזכות לביטול החוזה מחמת הטעיה.

9. הפרת חוזה ע"י התובעים או ע"י הנתבעת- אין חולק כי בדירה אכן התגלו בעיות רטיבות. יחד עם זאת, עדות התובעת באשר להיקף הרטיבות, או השפעתה על חיי משפחתה בדירה, לא נמצאה מהימנה בעיני. כן לא הוכחה טענת התובעת כי בעיות הרטיבות החלו כבר ב-11/09. בהעדר ראיה לטענות אלו, אני מוצאת להעדיף עדות הנתבעת על פיה הפניה הראשונה מטעם התובעים הייתה בחודש 2/10. בהתאם לתצהיר איציק קריספל-אח התובעת אשר ביקר בדירה ב-12/09,לא הלינו התובעים בפניו באותו מועד על בעיית רטיבות או נזילות. בחקירתו הנגדית, לא נחקר העד על הצהרתו זו ולפיכך, לא נסתרה. אילו אכן היו התובעים סובלים מהנזילות הנטענות כבר חודש קודם לביקור האח, ברי כי היו מיידעים אותו בדבר הבעיה הנטענת.

גם חוות דעת המומחה שצרפו התובעים מתייחסת לליקויים שנצפו ע"י המומחה במועד הביקור- 8/4/10 ואין בהם להעיד, כי כבר 5 חודשים קודם לכן החלו הבעיות.

לאור האמור, שוכנעתי כי בעיות הרטיבות החלו בחודש 2/10.

10. גם באשר להיקף הליקויים, לא מצאתי ליתן אמון בעדות התובעת והרושם שהותירה עדותה, היה של הגזמה באשר להיקף הרטיבות. עפ"י סעיף 12-13 לתצהירה, טענה התובעת כי כל הקומה העליונה הייתה מוצפת במים באופן שמי הגשם אף חדרו לקומה הראשונה עד כדי פעמים של שטפון בדירה. בנוסף, בעדותה הופיעו גם תלונות אשר לא הופיעו בכתב התביעה ובתצהירה, כגון: בעיית ביוב ואינסטלציה "היו התפוצצויות והעלאה של ביוב ואינסטלציה" (עמ 8 שורות 3-5). גם בטענות חדשות אלו יש כדי להצביע על ניסיון להגזים בתיאור המצב. לו אכן היה המצב כפי שתיארה התובעת, לא סביר כי הייתה ממשיכה לגור בדירה, עם 3 ילדים קטנים. זאת ועוד, גם בחוות הדעת שצרפה התובעת, עולה כי אין המדובר בבעיות של "הצפה" ו"שטפון" (ראה סעיף 4.1 לחוות הדעת). חוות הדעת, מהבחינה הזו, תואמת אף את תיאור הנתבעת, עת לא הכחישה, כי כשהגיעה לדירה, הבחינה ברטיבות בקירות.

גם את הטענה כאילו לצורך תיקון הליקויים היו נדרשים התובעים לעזוב את הדירה לתקופה של כחודש, אינני מוצאת לקבל. המומחה אישר בחקירתו כי תיקון חדירת הרטיבות ואיטום הגג או החלפת לוחות הגבס אינם עורכים מספר חודשים וכי גם קילוף אריחי הקרמיקה בחדרי האמבטיה נמשך שבוע בלבד. למעשה, מעדות המומחה עלה במפורש, כי המדובר בתיקונים שמשכם שבוע, אלא מאחר שאמורים להתבצע על ידי כמה אנשי מקצוע, סבר שימשכו זמן ממושך:

ש. לפי מה שאתה אומר, כל התיקונים בסעיף 1-5 עמ' 3 למעלה לוקח שבוע.

ת. לא. בפרק הזה יש כמה בעלי מקצוע. גגן שעובד בלוח זמנים אחד, איש קרמיקה, שאולי כל אחד יעשה את העבודה שלו בשבוע. בפועל יודעים שזה לא יתבצע במקביל וזה לוקח הרבה יותר" (עמ' 12 שורה 17-20)

ובהמשך: "אם מביאים גגן שפותר רק את הרטיבות עם פיגום, אפשר בחמישה ימים, הוא מזהה את מקום הרטיבות ומתקן, אבל יש עבודות אחרות של קרמיקה ואח'".

יחד עם זאת ולמרות שהיקף הליקויים ומועד תחילתם שונה מזה שנטען ע"י התובעים, אין חולק כי בדירה התגלו בעיות רטיבות בקירות, בתקרות בקומת הכניסה ובקומה השנייה כמפורט בחוות הדעת שצרפו התובעים. בהתאם לאמור בסעיף 9 לתצהיר הנתבעת, פניית התובעים אליה בעניין הייתה במהלך חודש 2/10. למרות זאת, הגיעה הנתבעת לבדוק את טענות התובעים ולברר את אפשרות הטיפול בליקויים רק ביום 27/3/10 (ראה סעיף 12 לתצהירה) וזאת רק לאחר סיום חודש האבל על אימה. ככל שהיה מדובר בהשתהות בשל ימי השבעה ועוד ימים ספורים לאחר מכן עד 15 יום, סבורתני כי לא היה בכך כדי להוות הפרת המחויבות מצד הנתבעת. גם יחסים חוזיים אמורים להביא בחשבון נתונים אנושיים בלתי צפויים ובוודאי שלא היה צריך לצפות מהנתבעת שתטפל בבעיות הרטיבות במשך מי השבעה ,או בסמוך לאחריהם.

יחד עם זאת, במקרה דנן, המדובר בהשתהות של למעלה מחודש לאחר פניית התובעים וכשלושה שבועות לאחר תום שבוע האבל והשבוע שלאחריו. משמדובר בבעיות רטיבות בעיצומו של החורף ומשמדובר בשוכרים המטופלים בילדים קטנים המתגוררים בדירה שהרטיבות בה הולכת ומתפשטת, עקב העובדה שמדובר בימי החורף, סבורתני כי השתהות זו הייתה בלתי סבירה ועל הנתבעת היה לטפל בליקויים בדירה, ללא שהות מוגזמת זו.

בהתאם לסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 (להלן: "החוק"), חלה על המשכיר חובה, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות.

בהתאם לסעיף 9 (א) לחוק, ככל שהמשכיר לא תיקן את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, רשאי השוכר לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאותיו הסבירות. לחילופין רשאי שוכר להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה עפ"י החוזה.

לאור האמור, משלאור עלות התיקון הגבוהה בחרו התובעים שלא לבצע התיקונים, היה עליהם לשלם דמי שכירות( אם כי היו רשאים להפחיתם) וזאת למרות האיחור מצד הנתבעת בטיפול בליקויים.

בכל מקרה, התובעים אשר המשיכו לגור במושכר, עד תום תקופת ההסכם, לא היו רשאים להפסיק לחלוטין לשלם את מלוא דמי השכירות, שכן שוכר אינו רשאי שלא לשלם דמי שכירות עד שיתוקנו פגמים במושכר וראה ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני פד"י לח(2) 701, בעמ' 709-708:

"כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל.

הדוגמה שמקובל לתיתה היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת). אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף"

וכן ראה ת"א (חי) 1269/75 קידר נ' ח.ה.ב פס"מ תשל"ו (1) 116:

"אחד המקרים המיוחדים והיוצאים מן הכלל של התחייבויות בלתי תלויות זו בזו הן התחייבות המשכיר לתקן את המושכר והתחייבות השוכר לשלם שכר דירה".

לאור האמור, היה על התובעים לשלם את דמי השכירות לחמשת החודשים שנותרו והם הפרו את החוזה בכך שביטלו את השיקים.

יחד עם זאת כאמור, הואיל וגם הנתבעת הפרה את חובתה לתקן את הליקויים תוך זמן סביר והגעתה לדירה לצורך ביצוע התיקונים הייתה רק למעלה מחודש לאחר מכן, אין מקום לפסוק את הפיצוי המוסכם. הזכות לפיצוי מוסכם של כל אחד מהצדדים מתקזזת, עם זכותו של הצד האחר לאותו פיצוי ובנסיבות כאמור, אין לפסוק למי מהצדדים פיצוי מוסכם.

לאור האמור, אני דוחה את תביעות שני הצדדים לחיוב בפיצוי המוסכם.

11. שיעור דמי השכירות – כפי שפורט לעיל, התובעים לא היו רשאים לבטל את השיקים והיה עליהם להמשיך ולשלם את דמי השכירות. עוד אציין, כי החל מסוף מרץ 2010 ביקשה הנתבעת לבצע את התיקונים הנדרשים ואולם התובעים הם שסירבו לאפשר לה לבצע את התיקונים. ראה בעניין זה את הודעת הטקסט מטעם הנתבעת מיום 8/4/10 אשר צורפה לתצהיר הנתבעת.

בהודעה מיום 8/4/10 (התובעת אישרה בעדותה את תוכנה של ההודעה והכשירה אותה כראיה קבילה) נכתב:

"לאחר התייעצות עם העורך דין את יכולה לבוא שיתנו לך הצעת מחיר אך עניינים של צבע תעשי לאחר העזיבה. אני עם ילדים קטנים בבית ולאחר כל הריחות של הרטיבות הם לא צריכים לסבול גם צבע, גם כך הם עם אנלציות" (נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

וכן ראה פנייתה של הנתבעת מיום 13/4/10 (נספח ה' לתצהיר התובעים) והצהרתה כי היא מוכנה בכל עת לדאוג לתקינות המושכר:

"הנני מביעה במכתב זה את נכונותי להגיע בכל זמן כדי לתקן לטענתך את הליקויים המצויים בנכס".

מכאן שהנתבעת רצתה לבצע את התיקונים בדירה ואלו נמנעו ממנה ע"י התובעים. עוד אציין, כי גם מתצהירי אחי הנתבעת אשר לא נסתרו, עולה כי המדובר במשכירה אשר לא התכחשה לחובתה לבצע תיקונים במושכר וכי במהלך 10/09 בוצעו בדירה תיקונים בג'קוזי, בדוד השמש, בתריס , תיקון נזילה במקלחות ואף הוחלפו רעפים שבורים. גם כשהתקלקל המזגן, הגיע לתקנו אח נוסף של הנתבעת. לפיכך, כאמור, וגם אם באיחור של חודש, שוכנעתי כי הנתבעת חפצה, כפי שבעבר נהגה, לתקן את הליקויים במושכר והתובעים הם שמנעו ממנה לבצע התיקון.

בצד כל האמור, ביחס לחודש במהלכו לא ביקשה הנתבעת לבצע התיקונים ולא הגיעה כלל לראות את הליקויים, עמדה לתובעים כאמור האפשרות לנהוג עפ"י סעיף 9(א) (2) לחוק השכירות והשאילה הקובע כאמור, "לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מעת השוכר, רשאי השוכר:

...(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לפי שוויה לפי החוזה".

בהערת אגב אציין, כי כפי שפורט לעיל, בנסיבות, לא היו רשאים התובעים שלא לשלם בכלל

את דמי השכירות שכן במקרה דנן לא חל סעיף 15(א) לחוק (אשר רק בקיומו רשאי שוכר שלא לשלם בכלל את דמי השכירות), שכן כאמור לא נמנעה מהתובעים לחלוטין האפשרות להשתמש בדירה. קביעה זו (כי לא נמנעה מהתובעים לחלוטין היכולת להשתמש במושכר), נובעת הן גם מקביעתי העובדתית לעניין היקף הנזק והן מעצם העובדה שהתובעים המשיכו בפועל להתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות.

לפיכך, ביחס לחודש שקדם להגעת הנתבעת למושכר בסוף 3/10, חודש במהלכו השתהתה הנתבעת ולא הגיעה לתקן את הליקויים, עמדה לתובעים הזכות להפחית (אם כי לא לבטל), את דמי השכירות כאמור בסעיף 9(א)(2) לחוק.

באשר לתקופה שלאחר מכן ומאחר שאני מאמינה לנתבעת ומקבלת כעובדה את טענת הנתבעת כי התובעים הם שמנעו את ביצוע התיקונים בדירה, לא חל סעיף 9(א)(2) לחוק. זכות הפחתת דמי השכירות עפ"י החוק הינה כל עוד לא תוקן הפגם. ברי כי הסעיף לא חל במקרה שהשוכרים הם שמונעים את תיקון הפגם. הפחתת דמי השכירות גם לגבי התקופה בה מנעו התובעים עצמם את ביצוע התיקון, תביא למצב אבסורד בו יוכלו שוכרים למנוע מבעלי בתים לתקן ליקויים, ואח"כ יטענו להפחתה בדמי השכירות.

באשר לחודש 3/10, היה על התובעים לטעון ולהראות, באמצעות חוות דעת, או בהוכחה אחרת, בכמה פחתה שווי השכירות עקב הרטיבות, לעומת שוויה לפי ההסכם. אין המדובר בחוות דעת בהתייחס לעלות תיקון הנזקים, כפי שצרפו התובעים, אלא בהערכת שמאי, או נתונים ביחס לדמי השכירות, בדירה בעלת ליקויים.

ד"ר שלום לרנר דן בספרו "שכירות נכסים" בדרכים לקביעת גובה הפחתת דמי השכירות. המלומד מציין כי מבחינה עקרונית קיימות מספר דרכים לחישוב ההפחתה, ומזכיר את העיקריות שבהן (ראה עמ' 241-240 לספרו). השיטה המועדפת עליו בהתאם ללשון החוק הינה על פיה דמי השכירות המוסכמים יופחתו על פי היחס שבין דמי השכירות של מושכר תקין, לדמי השכירות של מושכר פגום.

הגם שהתובעים לא הוכיחו את שיעור ההפחתה המשקף את היחס כאמור, שוכנעתי, לאחר עיון בחוות דעת המומחה לעניין היקף הליקויים שנמצאו בדירה ביחס לבעיות הרטיבות הקשות, כי יש לקבוע את שיעור ההפחתה, לאותו חודש, על דרך האומדנה (ראה ע"א 355/80 אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע פד', ע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ נ. דניה חברה לפיתוח בע"מ פד' מ"ב (2) 793, וכן ראה ת"א 17301/03 די-וורולי סיאני הנדסה 1990 בע"מ נ' עצמון יניב ואח', שם את הפחית בימ"ש את דמי השכירות בשיעור 50% על דרך האומדנה ולא פטר את השוכר כליל מהחובה לשלם את דמי השכירות בתקופה בה הוגבל השימוש במושכר עקב בעיית רטיבות.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ובהתייחס למהות הליקויים כפי שהוכחו בפני, סבורתני כי יש להפחית דמי השכירות לחודש 3/10 בשיעור של 60%. לפיכך, בחודש זה היה על התובעים לשלם דמי שכירות בסכום של 1,520 ₪ בלבד.

ביחס לארבעת החודשים הנוספים, אשר בהם כאמור, שוכנעתי שהתובעים הם שמנעו מהנתבעת את יכולת התיקון, אין להם להלין אלא על עצמם ועליהם לשאת בדמי השכירות לתקופה זו במלואה.

12. באשר לחיובי ארנונה ומיסים- התובעים צרפו לתצהירם אישורים המעידים על תשלומי המיסים עד לסוף תקופת ההסכם. גם הנתבעת לא התכחשה לכך שבדיעבד אכן שולמו סכומים אלו, לפיכך אין מקום לפוסקם.

לאור כל האמור, אני מחייבת את התובעים (הנתבעים שכנגד), לשלם לנתבעת (התובעת שכנגד) סכום של 16,720 ₪ בלבד וזאת בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד אשר בנסיבות יעמדו על סכום כולל של 3,000 ₪.

סכומים אלו ישולמו לנתבעת תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ב, 2 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.