לפניי תביעה בנוגע להסכם מכר של דירה המצויה ברח' עקיבא 14 בחיפה (גוש 10869 חלקה 156 - להלן: "הדירה").

רקע כללי מוסכם –

1. התובעים, ה"ה יעל ואבי פולק (להלן: "התובעת", "התובע", ו-"התובעים" בהתאמה), חתמו ביום 4/2/2009 על הסכם מכר לרכישת הדירה מבעליה, הנתבעת 1, יולין השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "החוזה" ו-"החברה"), כנגד 360,000 ₪ (להלן: "התמורה החוזית"). הנתבע 2, עו"ד יואל גולדברג (להלן: "הנתבע"), המייצג את החברה, הכין את החוזה בשם שני הצדדים.
2. במסגרת החוזה, וכפי שיפורט להלן, נקבע כי בכפוף לתשלום מלוא התמורה החוזית ובכפוף ל-"קבלת אישורי המסים", תעביר החברה את הזכויות בדירה על שם התובעים, עד ליום 31/8/2009 (כלומר לאחר יותר מששה חודשים). מועד זה יכונה להלן: "התאריך הקובע". בפועל, תנאי זה לא התקיים, היות ולחברה היו טענות והשגות לגבי חיובי מס השבח והארנונה שרבצו על הדירה (ולאור המחלוקות ואי התשלום מצד החברה - סרבו רשויות המס ועיריית חיפה להנפיק את האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שם התובעים).
3. בחלוף כמה חודשים מהתאריך הקובע, פנו התובעים לעו"ד שמחה גורמן (להלן: "עו"ד גורמן") והחל מחודש דצמבר 2009 מתנהלת חלופת מכתבים בין עו"ד גורמן לבין הנתבע בדרישה לסיום הליכי הרישום.
4. בחודש יוני 2010, היות והרישום עדיין לא בוצע ולא נקבע מועד חד-משמעי לסיום ההליך, הוגשה התובענה הנוכחית, אשר כללה עתירה לשני סעדים – (א) סעד של אכיפה, במובן של צו עשה לרישום הזכויות, ו-(ב) סעד של פיצויים, בדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה בסך של 36,000 ₪ (10% מהתמורה החוזית).
5. בחודש יולי 2010 מכרו התובעים את הדירה לצד שלישי, משפחת ברדוגו (להלן: "משפחת ברדוגו", למרות שבאותה העת הזכויות עדיין לא נרשמו על שמם של התובעים.
6. במהלך ניהול התיק, התקיימו ארבע ישיבות קדם-משפט ונקבעו מספר רב של תזכורות לצורך פיקוח על הליך הרישום – וכך, "בשעה טובה", הזכויות בדירה נרשמו ע"ש התובעים ביום 6/2/2012, כשנתיים וחצי לאחר התאריך הקובע (ומיד לאחר הרישום על שם התובעים בוצע רישום על שם משפחת ברדוגו).

טענות הצדדים בתמצית –

1. לטענת התובעים החברה והנתבע (להלן ביחד: "הנתבעים") הפרו את התחייבויותיהם מכוח החוזה בהפרה יסודית, המזכה אותם בפיצוי המוסכם, בשל האיחור ברישום. בכל הנוגע לנתבע, טוענים התובעים עוד כי בהתאם לחוזה הוא מונה כנאמן על יתרת כספי התמורה החוזית, אשר היו צריכים לשמש לכיסוי החובות שרבצו על הנכס, וכי הוא הפר את חובת הנאמנות וחובת הזהירות כלפיהם, מאחר ולא פתח חשבון נאמנות מיוחד אלא העביר את הכספים ישירות לחשבון החברה, במועד קבלתם מהתובעים.
2. לטענת הנתבעים נמסר לתובעים מבעוד מועד כי החברה צפויה להגיש השגות על שומת מס השבח ועל חיובי הארנונה וכי הדבר יארך זמן. לטענתם, הוסכם מראש שהעברת הזכויות תתבצע רק לאחר קבלת אישורי המיסים - ולכן אין לראות בעיכוב שנגרם בפועל ברישום זכויות התובעים כהפרה של החוזה, לא כל שכן הפרה יסודית. בנוסף, לטענת החברה העיכובים האחרונים בהשלמת העברת הזכויות על פי החוזה נגרמו בשל התנהלות התובעים דווקא, וללא קשר לחברה. בנוסף, לטענת הנתבע לתובעים אין כל עילת תביעה אישית כנגדו.

המסכת הראייתית –

1. מטעם התביעה העידו בפניי התובעת (לגבי תצהירה ת/1), ועו"ד יעקב יהודה סלומון (להלן: "עו"ד סלומון"), אשר ייצג את התובעים בשלב מסוים לאחר עו"ד גורמן. מטעם ההגנה העיד הנתבע בעצמו (לגבי תצהירו נ/8). כן הוגשו על ידי הצדדים מסמכים שונים לרבות תכתובות, נסחים מלשכת רישום המקרקעין בקשר לדירה, מסמכים הנוגעים להליכים שנוהלו על ידי התובעים בפני המפקחת על הבתים המשותפים (כנגד שכנה בבניין של הדירה) ועוד.

דיון והכרעה –

1. לאחר שבחנתי את התשתית הראייתית ושקלתי את טענות הצדדים, מסקנתי היא כי דין התביעה להידחות - מחמת הנימוקים שיפורטו להלן.

סעד האכיפה -

1. היות והרישום הושלם במהלך ניהול התיק (לאחר הפעלת "לחץ" מצד בהמ"ש) – הדיון בסעד האכיפה אינו רלבנטי עוד. בכוונתי להדרש לנושא זה בסוף פסק הדין בעת פסיקת ההוצאות, אך אין צורך ליתן סעד בהקשר זה. משכך, אין אף צורך להידרש לטענת העדר הסמכות העניינית שהועלתה מטעם הנתבעים לגבי סעד זה.

הדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם -

1. לצורך המשך הדיון, אין מנוס אלא להביא כלשונם את הסעיפים הרלבנטיים בחוזה, כדלקמן -

סעיף 3(ב):

"המוכרת מתחייבת להעביר את כל זכויותיה בדירה על שם הקונה, בכפוף ומיד לאחר קבלת מלוא סכום התמורה על פי הסכם זה וקבלת אישורי המיסים, כשהיא חופשיה מכל שעבוד, משכנתא וזכויות צד שלישי כלשהו ולא יאוחר מיום 31.8.09".

סעיף 4(א)(3):

"יתרת התמורה [תועבר] תוך 60 יום ובתנאי כי המוכרת תציג בפני הקונה אישור על תשלום מס השבח ו/או פטור ממס שבח בגין עיסקה זו. במידה ואישור כנ"ל טרם הוצג יופקד הסכם [צ"ל הסכום] הנ"ל אצל עוה"ד יואל גולדברג, אשר יעבירו למוכרת רק לאחר תשלום מס השבח במידה ויחול, עפ"י קביעת שלטונות מס שבח".

סעיף 5:

"המוכרת מתחייבת להמציא לקונה אישור רשויות מס שבח להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה, וכן אישור עירית חיפה להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה, עד לא יאוחר מיום 31.8.09".

סעיף 6(ג):

"כל זכויות המוכרת בדירה יועברו על שם הקונה אך ורק לאחר תשלום מלוא התמורה כמפורט בסעיף 4 לעיל והמצאת אישורי המיסים, וזאת מיד לאחר מכן".

סעיף 12:

"(א) מוסכם כי בגין כל יום איחור בתשלום ...

(ב) מוסכם בזאת כי איחור מצד הקונה ... וכן איחרו [כך במקור] מצד המוכרת של 14 יום או יותר ברישום הזכויות בדירה על שם הקונה, יחשבו כהפרה יסודית של הסכם זה.

(ג) צד שיפר הסכם זה הפרה יסודית ישלם למשנהו כפיצויים מוסכמים וקבועים מראש בשיעור של 10% מן התמורה המוסכמת ....

(ד) ....

(ה) הצדדים מסכימים כי ביצוע רישום הזכויות .... יבוצע עד ליום 31.8.09."

1. מסקירת הסעיפים הנ"ל, עולות המסקנות הבאות לגבי חובותיה של החברה: בסעיף 5 - נקבע שאישורי המיסים יהיו עד יום 31/8/2009; בסעיף 12(ה) - נקבע שרישום הזכויות יהיה עד יום 31/8/2009; בסעיף 3(ב) - נקבע שרישום הזכויות יהיה עד יום 31/8/2009, בכפוף לקבלת אישורי המיסים; ובסעיף 6(ג) - נקבע שרישום הזכויות יהיה רק אחרי קבלת אישורי המיסים.
2. משמע, שבעוד שבשני סעיפים ההתייחסות לתאריך הקובע הינה כאל תאריך "אבסולוטי", שההתחייבות לגביו אינה תלויה בתנאי זה או אחר, אזי שבשני סעיפים אחרים נקבע שהעברת הזכויות תלויה באישורי המיסים ותתבצע רק לאחר קבלת אישורי המיסים.

האם החברה הפרה את החוזה הפרה יסודית?

1. כאמור, אין מחלוקת כי רישום זכויות התובעים בוצע בפועל באיחור של כשנתיים וחצי יחסית לתאריך הקובע. טענת התובעים הינה כי המדובר בהפרה יסודית, כיון שהוסכם שהתאריך הקובע הינו המועד המוחלט להשלמת הרישום. טענת הנתבעים הינה כי היתה הסכמה לפיה התאריך הקובע אינו מוחלט וכי היה מוסכם מראש שהמועד ידחה עד לקבלת אישורי המיסים.
2. מכאן שבפנינו מחלוקת פרשנית לגבי כוונת החוזה.
3. כידוע, השלב הראשון במציאת פתרון למחלוקת בנוגע לפרשנות חוזה חייב להיות בחינת לשון החוזה עצמו וההלכה הינה שכאשר לשון ההסכם ברורה וחד משמעית – יש להעניק ללשון זו משקל מכריע במסקנה לגבי פרשנות ההסכם (ע"א 5656/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.2008); ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו-סכסון בע"מ (13.2.2008)). אלא מאי? שבמקרה דכאן, כפי שהוסבר מעלה, קריאה קפדנית של הוראות ההסכם אינה מסייעת בהכרעה, שכן קיימים שני סעיפים המתיישבים עם גרסת התביעה ושני סעיפים התומכים בגרסת ההגנה. דומה כי ניסוח שכזה אינו מיטבי ואף רשלני - ולא למותר להזכיר כי הנתבע הוא שניסח את החוזה ואף ייצג את שני הצדדים. עם זאת, המסקנה בדבר הניסוח הרשלני אינה גורעת מהמסקנה האחרת לפיה לשון החוזה אינה ברורה ואינה יכולה לפתור את הבעיה הפרשנית.
4. ניתן היה בשלב הזה של הדיון לשאול אם יש מקום להכריע במחלוקת הפרשנית לאור הכלל הידוע לפיו "הפרשנות תהא כנגד המנסח", היות והנתבע בשם החברה הוא שניסח את החוזה (ע"א 4688/02 כהן נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נט(5) 25 (2005)). אלא שכאשר ניתן להתחקות אחר כוונת הצדדים על בסיס העדויות (כפי שיפורט בהמשך), אין מקום לעשות שימוש בכלל כגון "הפרשנות כנגד המנסח" (וראו כי הפסיקה קבעה לא פעם שמטרתו העיקרית של בהמ"ש כ"פרשן" של חוזים הינה לעמוד על אומד דעתם של הצדדים - ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (12.7.2006); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' מדינת ישראל (11.5.2006); ע"א 4268/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)).
5. מכאן, שיש להכריע במחלוקת העובדתית לגבי כוונת הצדדים ולגבי ההסכמות שהיו עובר לכריתת החוזה, לאור העדויות שנשמעו – ובמקרה זה מצאתי שיש להעדיף את גרסת ההגנה על פני גרסת התביעה, מחמת כמה טעמים מצטברים.
6. ראשית, יש לראות כי הנתבע טען שבמפגשים שבין הצדדים לפני חתימת החוזה נכחו התובע וקרוב של התובעים בשם פרנקל (להלן: "פרנקל"), אשר סייע להם וייצג אותם במהלך המשא והמתן. הנתבע מוסיף וטוען כי בחלק מהמפגשים התובעת כלל לא היתה וכי הוא הסביר לתובע ולפרנקל שקיימת מחלוקת מהותית בין החברה לבין העיריה לגבי דרישת העיריה לתשלום ארנונה בסך של כ-120,000 ₪ וכי קיימת גם מחלוקת בין החברה לבין נציגי מס שבח לגבי האופן הראוי לשום את הדירה. הנתבע טוען כי הוא אמר במהלך הפגישה לפני החוזה שהחברה מתכוונת לנהל מאבק והליכים משפטיים לגבי חיובי המיסים כאמור וכי הוסכם שהרישום יתבצע רק לאחר שהמחלוקות כאמור תוכרענה. בחקירתו טען הנתבע כי ההסכמה דלעיל היתה הסיבה לכך שבחוזה צוין שהעברת הזכויות תהא "בכפוף לאישורי מיסים" – ניסוח שאינו מקובל בדרך כלל והוכנס לחוזה בשל אותן הסכמות.
7. עדותו של הנתבע בהקשר זה היתה אמינה וסדורה, ולעומת זאת, גרסת התביעה בהקשר זה לקתה בחוסרים משמעותיים.
8. תחילה – הרי שעדותה של התובעת (לגבי סוגיה זו ובכלל) לא הותירה רושם מהימן. בתחילת העדות היא טענה כי היא נכחה בכל הפגישות עובר לכריתת החוזה והייתה מעורבת בתהליך באופן מלא, אך בהמשך הגרסה היתה "מרוככת" יותר והיא מסרה שלפי "מיטב זיכרונה" היא היתה בכל הפגישות וכי "לא זכור לה" שבעלה הלך לחלק מהפגישות לבד (עמ' 9, שורה 29). ובשלב מאוחר יותר של החקירה הנגדית היא אף הסכימה שיתכן שהיו כמה פגישות במשרדו של הנתבע בהן היא לא נכחה (עמ' 10, שורה 1). לכן, עדותו של הנתבע לגבי דברים שנאמרו והוסכמו במהלך פגישות בהן התובעת לא נכחה – לא נסתרה.
9. בנוסף – משקל מיוחד יש לתת לכך שהתובע לא העיד. לא שמעתי כל הסבר לכך שהוא לא העיד וקשה שלא ליתן לדבר את מלוא המשקל הראייתי במקרה זה – במיוחד שעה שכבר בכתב ההגנה צויין שהיו הסכמות עם התובע (ולא התובעת) ועם פרנקל ואף בתצהיר הנתבע צויין שהיו פגישות והבנות עם התובע ופרנקל (סעיף 5 לתצהיר). אין צורך להכביר מילים באשר למשמעות הראייתית של אי הבאתו של עד, קל וחומר במצב בו המדובר בתובע עצמו ובמצב בו נותרנו עם עדותה היחידה של בעלת דין מטעם התביעה.
10. לגבי פרנקל – עולה כמובן השאלה מדוע הוא לא זומן למתן עדות – אך לגביו, יתכן וניתן להפנות את השאלה הן כלפי התביעה והן כלפי ההגנה, שהרי גם הנתבעים היו יכולים לזמן את פרנקל כעד מטעמם להוכחת הסכמות הצדדים עובר לכריתת החוזה. לכן, לא אתן להעדרו משקל ראייתי מיוחד לחובת התביעה – אך אעיר לגביו שתי הערות.
11. ההערה הראשונה היא שהוכחה מעורבותו הדומיננטית במשא והמתן עובר לכריתת החוזה וחוסר מהימנותה של התובעת בא לידי ביטוי, בין היתר, בכך שהיא ניסתה "להתנער" מפרנקל ולמזער את מעורבותו. יש לראות לדוגמא שבמהלך החקירה טענה התובעת שפרנקל לא היה מעורב בניסוח החוזה, אך לאחר שהנתבע הציג בפניה טיוטה של החוזה ועליה הערות בכתב ידו של פרנקל, אשר הועברה אליו, היא שינתה את גרסתה והודתה שפרנקל אכן שלח "כמה דברים". לאחר שהבינה את הקושי שבתשובתה לנוכח עמדתה הקודמת – הוסיפה ואמרה שהערותיו של פרנקל לגבי הטיוטה נשלחו על דעתו בלבד ללא אישור (עמ' 9 שורות 21-27), אך דומה היה כי דברים אלו נאמרו בבחינת "אילתור" על גבי דוכן העדים, ולא אוכל לקבלם.
12. ההערה השניה הינה שהוכח שלאחר תקופה ארוכה בה פרנקל היה נציגם של התובעים, הם הסתכסכו איתו ופנו נגדו ואף הוכח כי בשלב מסוים הם התכוונו להגיש תביעה גם נגדו לגבי המחלוקת שבתיק זה. סכסוך זה מסביר מדוע התובעת ניסתה בעדותה "להתנתק" מפרנקל ומדוע התובעים לא זימנו אותו למתן עדות.
13. סיכום האמור עד כה מראה שאני מבכרת את גרסת הנתבע לפיה ההסכמה לפני חתימת החוזה היתה שהרישום יתבצע רק לאחר קבלת אישורי המיסים, על פני גרסת התובעת לפיה ההסכמה היתה שהרישום יתבצע עד התאריך הקובע. אני שבה ומדגישה כי הניסוח של החוזה רשלני והייתי מצפה לניסוח ברור יותר, אך עם זאת – ההכרעה העובדתית הינה שבמחלוקת הפרשנית יש לקבל את גרסת ההגנה – ולו מחמת דיני נטלי הוכחה.
14. שנית, התנהלות הצדדים לאחר שחלף התאריך הקובע תומכת אף היא במובן מסויים בטענת ההגנה. הוכח כי היתה פגישה במהלך שנת 2010, במסגרתה סוכם שיש להמתין עוד עד קבלת אישורי המיסים וההעברה של הזכויות – וראו כי התובעת אישרה שהיא אינה זוכרת אם היא היתה באותה פגישה, ביום 7/10/2010 (עמ' 12 שורה 9) וכאשר הוצג בפני התובעת מכתב שכתב פרנקל בהמשך לאותה פגישה, מכתב בו ניתנת ארכה לחברה לביצוע העברת הזכויות בדירה, היא מסרה שלא ידוע לה על המכתב והיא לא הייתה מאשרת זאת (עמ' 12 שורות 22-24). בהמשך, כפי שאוזכר לעיל, החלה חלופת מכתבים בין עו"ד גורמן לבין הנתבע ובמסגרתה דורש עו"ד גורמן מהנתבע לזרז את השלמת ההליכים ומדגיש שלתובעים נגרם נזק עקב האיחור ברישום. עם זאת, יש לראות כי אין במי מהמכתבים טענה לפיה האיחור מהווה הפרה יסודית, אין דרישה לגבי הפיצוי המוסכם ואין טענה לפיה היה צריך להשלים את הרישום עד התאריך הקובע. נדמה לי שיש לכך חשיבות, ולא בכדי נוסחו המכתבים כפי שנוסחו.
15. שלישית, ובהמשך לאמור מעלה, אפנה עוד לכך שהוכח שבמהלך כל שנת 2010 (החל בינואר ועד נובמבר) הנתבע ייצג את התובעים במסגרת סכסוך שהיה להם עם אחת השכנות בבניין בו נמצאת הדירה. הסכסוך התברר בפני המפקחת על רישום המקרקעין, והנתבע המשיך את הטיפול בעניינם של התובעים (ללא קבלת כל תשלום) אף בחודש נובמבר 2010 (עת הגיש את הסיכומים מטעמם), הגם שהתביעה הנוכחית הוגשה ביוני 2010. אם התובעים היו סבורים שהנתבע אישית הפר את ההסכמות עמם (ואזכיר כי זו טענתם) – לא ברור מדוע הם מבקשים ממנו שיטפל עבורם, ועוד בחינם, בסכסוך למול אותה השכנה. נושא זה מחזק עוד את הרושם שנוצר, לפיו התובעים אכן הסכימו לפני כריתת החוזה שהעברת הזכויות תמתין עד קבלת אישורי המיסים ובהתחלה, לא היו להם טענות כלפי הנתבעים – אף לאחר חלוף התאריך הקובע. רק לאחר שההליכים התמשכו עוד ועוד, ולאחר שיחסיהם של התובעים עם פרנקל עלו על שרטון, שינו התובעים את גישתם – וטענו בדיעבד שההסכמה היתה להשלמת הרישום עד התאריך הובע וכי מעולם לא היתה הסכמה על דחיה, או על ארכה, או על עיכוב.
16. סיכום ביניים שני – לאור האמור עד כה עולה שאם התביעה היתה מוגשת בטענה לרשלנות בניסוח החוזה או בטענה לרשלנות שעניינה קצב ניהול ההשגות למול העיריה או רשויות המס, אולי היה מקום לקבל אותה. אלא שהתביעה אינה נוגע לנזק שנגרם עקב אותה רשלנות ואניה נוגעת לסבירות פועלם של הנתבעים. התביעה סבה אך ורק סביב הדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם עקב הפרת הסעיף בחוזה הקובע שאיחור בן למעלה מ-14 יום מצד החברה בהעברת הזכויות מהווה הפרה יסודית. שוכנעתי כי כוונת הצדדים לא היתה לראות כהפרה יסודית איחור של 14 יום ביחס לתאריך הקובע, אלא איחור של 14 יום לאחר שיהיו בידי החברה אישורי המיסים. אני מסכימה עם עו"ד סלומון אשר העריך שעיכוב של שנתיים וחצי עד העברת הזכויות הינו בלתי סביר – אך אין עסקינן בהערכת סבירות אלא רק בשאלה אם הוכחה ההפרה היסודית שבסעיף 12(ב) לחוזה. לשיטתי, התובעים לא הרימו את הנטל המוטל על שכמם להוכיח שאכן המדובר בהפרה יסודית המזכה אותם בפיצוי המוסכם.

עילת התביעה כנגד הנתבע -

1. אזכיר כי בכל הנוגע לנתבע טענו התובעים כי הוא הפר כלפיהם את חובת הנאמנות וחובת הזהירות שעה שכספי יתרת התמורה הופקדו על ידו בחשבון החברה, ולא בחשבון נאמנות ייעודי. בשל כך, לשיטת התובעים, נגרמו להם נזקים, הנובעים מהעובדה כי חל עיכוב בהנפקת האישורים מטעם מס שבח ועיריית חיפה וכי הזכויות בדירה לא נרשמו על שמם וזאת כאשר בפועל מלוא התמורה כבר הועברה לחברה.
2. לשיטת הנתבע החוזה כלל לא חייבו להפקיד את יתרת התמורה בחשבון נאמנות ייעודי וחשבון החברה אליו הופקדו הכספים הוא ממילא חשבון שלנתבע זכות חתימה בלעדית ושליטה מלאה בו. עוד טוען הנתבע כי הוא משמש כנאמן על כל כספי החברה, ומכאן שלא נגרם לתובעים כל נזק הנובע מסוג החשבון אליו הופקדו הכספים, שכן מייד עם הסדרת המחלוקת בין הנתבעת לבין העירייה ורשויות מס שבח, הוא שילם את חובות המס שרבצו על הדירה, ולא נגרם עיכוב כלשהוא בשל הפקדת הכספים בחשבון החברה.
3. בהקשר זה יש לראות כי הוראות החוזה אינן מחייבות לשלם את המיסים מתוך חשבון הנאמנות, אלא רק קובעות שהכספים לא יעברו לחברה עד לאחר רישום הזכויות. לכן, טענת התובעים לפיה נגרם להם נזק עקב כך שהכספים נמצאו בנאמנות בחשבון אחד ולא אחר, אינה רלבנטית. כל עוד הכספים הועברו בפועל לידי החברה רק לאחר השלמת הרישום – לא הופרו הוראות החוזה.
4. מעבר לכך, אזכיר שוב כי אין עסקינן בתביעה שעניינה נזק שנגרם עקב האיחור ברישום אלא בדרישה אחת ויחידה – קבלת הפיצוי המוסכם עקב האיחור ברישום במשל למעלה מ-14 יום. במצב דברים זה, אף אם הייתי מגיעה למסקנה שהיתה הפרה – הרי היא הפרה של החברה ולא של הנתבע אישית. הנתבע לא היה צד לחוזה והוא אינו יכול להחשב כמי שמפר את החוזה (אף אם היתה הפרה, "רגילה" או יסודית). לנתבע חובת אמון כלפי התובעים, כמי שאמון על הרישום, ויתכן והוא הפר את אותה חובת אמון – ועם זאת, הפרת אמון שכזו אינה מקנה את הזכאות לקבלת הפיצוי המוסכם מצד הנתבע. אפנה בהקשר זה לפסק דינה של כב' השופטת פריאל בת"א (שלום-חיפה) 16746/07 ידין נ' חברת נ.נ. ליובין בניה וקבלנות בע"מ (16/2/2011), אשר בו נדון מקרה דומה למקרה בפנינו, שם נקבע בסעיפים 35-36, לאמור:

"... כבר נאמר לעיל כי עורכי הדין אינם צד לחוזה המכר והעובדה שהוא מטיל עליהם חיוב לטובת התובעים אינו מקנה לאחרונים זכות לתבוע מהם חיובים שלא הוטלו עליהם במפורש ...

התניה החוזית הקובעת פיצוי מוסכם ומוערך מראש נועדה לקבוע מנגנון פיצוי בין הצדדים לחוזה – החברה והתובעים – למקרה של הפרתו היסודית של החוזה על ידי אחד מהם. בעוד שבין הצדדים לחוזה הוטלו חיובים שונים הרי שכלפי עורכי הדין הוענקו לתובעים זכויות בנוגע לרישום בית משותף ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ללא שהוקנתה להם זכות לדרוש את הפיצוי המוסכם".

סיכום –

1. לאור כל האמור מעלה, לא הוכחה הפרתו של סעיף 12(ב) לחוזה ויש לדחות את הדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם. לגבי הדרישה לקבלת סעד האכיפה – הרי שהיא התקבלה בפועל במהלך הדיונים.
2. למרות התוצאה - מצאתי בנסיבות לחייב את החברה לשלם לתובעים הוצאות משפט חלקיות בשל שהגשת התביעה היתה מוצדקת ואני סבורה כי רק הגשתה הביאה לכך שהרישום הושלם במועד שהושלם. נכון הוא כי בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי "ברגע שיהיו אישורי המיסים – אין מניעה מבחינתם להעביר את הזכויות", אך לא ניתן להסתפק בכך. אני סבורה שלתובעים לא היתה ברירה אלא להגיש את התביעה ולא ברור מתי הזכויות היו עוברות לולא הלחץ שהופעל במהלך הדיונים.
3. בהקשר זה אעיר עוד כמה הערות –
4. ראשית, יש לראות כי מהמסמכים שבתיק עולה שההשגה למס שבח הוגש רק ביום 10/1/2010, כלומר – הרבה אחרי התאריך הקובע. הנתבע בתצהירו לא פירט מה בדיוק היה לוח הזמנים בנוגע למאבקים מול מס שבח ומול העיריה, והעדר הסבר זה מחייב את המסקנה שהמאמצים לא היו מירביים. למה לא הוצג כל הסבר לכך שההשגה הוגשה רק בינואר 2010 בעוד שהחוזה נחתם בפברואר 2009? מדוע הנתבעים לא הציגו כל ראיות בהקשר זה?
5. שנית, ובדומה לאמור לעיל, יש לראות כי במהלך הדיון ביום 23/6/2011 טען הנתבע כי ההשגה לגבי הארנונה הוגשה רק ביום 1/8/2009, כחודש לפני התאריך הקובע. מדוע לא הוגשה קודם?
6. שלישית, יש לראות כי במכתביו של הנתבע לעו"ד גורמן אין פירוט לגבי ההתקדמות בתהליכים למול הרשויות, בכל מכתב רק נטען כי "זה יושלם בהקדם", ללא נתונים, ללא עדכונים (למעט הודעה לגבי דיון אחד במס שבח).
7. לשיטתי, דווקא בשל שאני מקבלת את עמדת הנתבע לפיה החובה להעביר את הזכויות היתה כפופה לקבלת אישורי המס, ודווקא בשל שהחברה היתה חייבת להשלים את חיוביה בשקידה סבירה, ובשל שהיתה חייבת לפעול ללא לאות על מנת לעמוד בחובותיה – אזי שהתנהלות החברה לא הותירה לתובעים ברירה אלא להגיש את התביעה. יש לפצותם בגין ההוצאות שהוציאו בכל הנוגע לדרישה לקבלת סעד האכיפה, שהתקבל במהלך ההליך, הגם שדרישתם לסעד הכספי נדחית.
8. לכן, יש לחייב את החברה בהוצאות התובעים בכל הנוגע להגשת התביעה – וזאת בסך 8,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין שכ"ט עו"ד ובהשבת 480 ₪ בגין מחצית מאגרת בהמ"ש ששילמו התובעים. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, ח' ניסן תשע"ג, 19 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.