בפני | כב' השופט אינאס סלאמה, סגן נשיא | |
התובעים | 1.ריאד סעד 2.רבאב פוואז אלסעד 3.מהא פוואז אלסעד 4.עבלה שפיק אגבאריה 5.מוחמד אגבאריה 6.ג'ואד אגבאריה 7.מוחמד פרסאן אגבאריה 8.מוחמד אגבאריה 9.עז-א-דין אלסעד 10.עבד אלוהאב אגבאריה 11.מנוור אגבאריה 12.עבדאלנאסר פווזי אגבאריה 13.מוחמד עבד אלוהאב אלסעד (המנוח) | |
נגד | ||
הנתבע | פנחס סויסה |
פסק דין |
התביעה הראשונה (ת"א 18893-06-10) עניינה פינוי/סילוק ידו של הנתבע משני מחסנים בהם מחזיק במבנה הנ"ל והתביעה השנייה (ת"א 11359-04-11) עניינה תשלום דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות בגין אחד המחסנים.
יצוין, כי במהלך ניהול התיק, הודיע ב"כ התובעים כי התובע מס' 1 (להלן: "ריאד") איתר הסכם בכתב לגבי אחד המחסנים, כך שלמעשה אין חולק בדבר מעמדו של הנתבע כדייר מוגן ביחס למחסן זה. בנוסף, מסיכומי התובעים עולה, גם אם הדבר לא נאמר במפורש, כי התביעה הראשונה צומצמה על ידם למחסן אחד בלבד – זה שלטענתם מוחזק על ידי הנתבע שלא בדיירות מוגנת, כך שבעצם המחלוקת בסופו של יום מתייחסת למחסן אחד בלבד הן לגבי פינויו והן לתשלום דמי שימוש ראויים.
התביעה הראשונה (פינוי)
עוד נטען, כי התובעים 7,8 קיבלו זכויותיהם במבנה מאביהם המנוח תופיק עבד אלוהאב ונרשמה לטובתם הערת אזהרה כמפורט בנסח הרישום הנ"ל. התובעים 5,6, 9 -12, הינם בעלי זכויות קנייניות במבנה כמפורט בנסח הרישום הנ"ל. התובע 13 הינו עיזבון המנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד והוא מיוצג בתביעה זו ע"י אלמנתו הגב' הודא אלשנטי.
בתביעה מצוין עוד, כי למנוח פואז היה שותף (בזמנים הרלוונטיים) שהינו אחיו סעד בן חסן סעד (אגבאריה) אשר נפטר ביום 19/8/97 (להלן "המנוח סעד") ואשר היה רשום כבעלים של חלקים מסוימים במבנה. מנוח זה היה פסול דין ואחיו (המנוח פואז) היה אפוטרופסו עד לשנת 1984 ולאחר מכן מונה לו אפוטרופוס אחר שהינו אחיינו.
התובעת מס' 4 הינה מי שרכשה את זכויותיהם של התובעים 5 – 13 במבנה וכן של חסן פאייז חסן סעד אגבאריה ופארוק חסן סעד אגבאריה. נטען, כי תובעים 5 – 13 נכללו בתביעה זו לגבי התקופה שבין 1/1/98 עד לתאריך הסכם הרכישה ביום 3/10/09.
בהתכתבות שנוהלה בין ב"כ הצדדים עובר להגשת התביעה, ולאחר שהנתבע נדרש לפנות את שני המחסנים וכן לשלם את דמי השכירות ו/או דמי שימוש ראויים בעבורם, טען הנתבע כי שילם לריאד דמי שכירות עד לשנת 1998 וכי דמי השכירות המוסכמים עבור שני המחסנים הינם סך של 3,600 ₪ לשנה. הנתבע גם צירף המחאה בסך 25,200 ₪ בגין דמי שכירות שני המחסנים ביחס לשבע השנים האחרונות (המחאה זו הוחזרה לנתבע משלא הסכים כי תהווה תשלום על חשבון בלבד. עוד נטען, כי הנתבע נדרש להציג את כל המסמכים על פיהם טוען כי מעמדו דייר מוגן וכן להציג אישורים בדבר תשלום מיסים לעירייה, אך הלה לא שעה לדרישה זו.
התובעים טוענים, כי הנתבע התעלם מזכויותיהם של יתר השותפים במבנה, מנצל לרעה את שהות התובעים 1 – 3 בחו"ל, מסרב לשתף פעולה עם התובעת 4, מתעלם מזכויותיה במבנה ואינו נעתר לדרישתה לתשלום דמי השכירות ו/או דמי השימוש הראויים.
עוד נטען, כי נגד הנתבע הוגשה לבית הדין לשכירות תביעה לתשלום דמי השכירות בתיק ש' 42859-03-10 (להלן: "התביעה בבית הדין לשכירות").
הנתבע טוען, שהמנוח פואז פעל על פי סמכויות שהיו בידו ושגם אם יוכח שלא כך היו פני הדברים, הרי שבהתאם לחוק רשאים הוא ואחר כך בנו, ריאד, להשכיר לנתבע את המחסנים הנ"ל וזאת בהיותם עונים להגדרת בעל בית על פי חוק הגנת הדייר.
עוד נטען, כי משבחרו התובעים להגיש נגד הנתבע את התביעה בבית הדין לשכירות, יש בכך משום הודאה כי הנתבע הוא דייר מוגן והתובעים מושתקים מלטעון ההפך מכך (הנתבע סבור שאי קבלת ההמחאה על ידי התובעים, תוך התנאה כי תהווה תשלום על חשבון, נעשה בחוסר תום לב ולצורך הגשת התביעה בדנן וכי אין התובעים זכאים לתשלום דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות מעבר לסך של 300 ₪ לחודש אשר הנתבע העביר לידיהם).
לעניין המיסים טוען הנתבע, כי לגבי המחסן הראשון שילם ומשלם הנתבע את כל מיסי העירייה המגיעים ממנו לרשויות המקומיות ואילו לגבי המחסן השני, הרי שלפי ההסכם בינו לבין ריאד, מיסים אלו חלים על בעל הבית וכאמור לעיל (הנתבע מבהיר, כי מאחר והמחסן היה הרוס ומוזנח ובכדי להקטין את נזקיו פנה ריאד אל הנתבע והסכים עמו כי זה האחרון ישכור את המחסן כדייר מוגן, ישקם אותו ויחזיקו סגור משך כל שעות היום מבלי שלט המעיד למי הוא שייך וכי כל היטלי הארנונה ישולמו לעירייה ע"י ריאד).
התביעה השנייה (דמי שימוש)
בכל הקשור לגובה דמי השכירות, נטען, כי אלה בדיוק בגובה הסכומים אותם שילם הנתבע בהיותו דייר מוגן ובהיות התשלום מוסכם. לחילופין, נטען, כי גובה דמי השכירות החופשיים הם לכל היותר 15 ₪ למטר כאמור בחוות דעתו של השמאי אריה סודית (להלן "שמאי הנתבע") המצורפת לכתב ההגנה.
עדויות הצדדים
מטעם הנתבע העידו הנתבע עצמו ושמאי הנתבע, מר אריה סודית (לגבי חוות דעתו מיום 9/1/11). הנתבע גם הגיש תצהיר של עד מטעמו, מר יוסף כהן, אלא שהוא ויתר על העדתו ומשכך הוריתי שלא אתייחס לתצהיר זה.
מלבד העדים הנ"ל, הובאו לעדות שני נציגים של עיריית חיפה; הגב' מירב מאיר ממחלקת חיובי ארנונה, באמצעותה הוגשה תעודת עובד ציבור (ת/1), ומר מיכאל קיסלב.
דיון והכרעה
תביעת הפינוי
נוכח טענות אלו של הנתבע, מוטל תחילה על התובעים הנטל להוכיח את זכויותיהם במבנה/מקרקעין, שכן תביעת הפינוי שואבת את כוחה מזכויותיהם של התובעים שבלעדיהן אין.
בכגון דא, אין להסכים למצב, בו אדם שנכנס למקרקעין מכח הרשאה של פלוני, יעלה בשלב מאוחר יותר טענה שאותו פלוני שהכניס אותו לנכס, אינו בעל הזכויות בו. הנתבע טוען כי המנוח פואז ובנו ריאד פעלו על סמך הסמכויות שהיו להם והיו רשאים להשכיר לו את המחסנים. אם כך, לא תשמע טענה מצידו של הנתבע כי על התובעים או מי מהם (וכאשר זכויותיהם; בין אם זכויות בעלות ובין אם מכח הסכם רכישה שעל פיו נרשמו הערות אזהרה, עולות מהמסמכים שהונחו בפניי) להוכיח את בעלותם במחסנים. לכל הפחות, כאשר ריאד הוא אחד התובעים (כמו גם שתי אחיותיו מכח היותם יורשי המנוח פואז) הרי כל טענה של הנתבע בעניין זה, דינה להידחות.
הנתבע לא הוכיח קיומו של הסכם שכירות בכתב לגבי המחסן השני. מעבר לעובדה שהסכם כזה אינו בנמצא, הרי שעדותו של הנתבע בעניין זה לא הותירה עליי רושם אמין ולא מצאתי לסמוך עליה. כך למשל, העלה הנתבע מספר גרסאות לגבי המועד בו נחתם כביכול ההסכם. תחילה טען שהיה זה בשנת 1995, לאחר מכן שינה זאת לשנת 1998 (לאור טענת ריאד כי בשנת 1995 כלל לא היה בארץ) ובהמשך אף העיד "95' לא זוכר וגם 98'...יכול להיות שכן...אני זוכר שזה היה מתי שהוא היה פה" (עמ' 64 לפרוט' הדיון).
כך גם טענתו בדיון, כאילו ריאד החתים אותו על הסכם השכירות מבלי שנתן לו עד היום עותק מההסכם, אינה מתיישבת עם טענתו המוקדמת בתצהיר לפיה "עברו שנים רבות ואני לא מצליח למצוא העתק של החוזה" (טענה ממנה משתמע שכביכול ההסכם היה ברשותו ושכיום אינו מצליח למוצאו).
כך, טענתו בדיון כאילו לא הרחיב ולא הגדיל את המחסן אינה מתיישבת עם טענתו בתצהיר לפיה בשנת 1998 קיבל מריאד (כשזה היה בארץ) רשות להרחיב את המחסן.
הנתבע לא הציג כל ראיה להסכם בינו לבין ריאד לפיו יהפוך לדייר מוגן במחסן ו/או שהשקעותיו הנטענות תחשבנה כתשלום דמי מפתח, וממילא גם לא הוצגו ראיות כלשהן לגבי השיפוץ ו/או שיעור דמי השכירות הנטענים. בהעדר כל הוכחה ולאור התרשמותי מצאתי לדחות גרסתו של הנתבע, לעניין השיפוץ ולעניין ההסכמות להן טוען עם ריאד.
בהקשר זה, טוען הנתבע, בין היתר, כי איש מבין הטוענים כיום לבעלות על המבנה לא פנה אליו בדרישה כלשהי משך השנים, כי עד לשלב מסוים שילם לריאד דמי שכירות ושהסיבה בגינה הפסיק לעשות כן הייתה עזיבתו של זה האחרון לחו"ל מבלי להשאיר הנחיות ו/או איש קשר מטעמו לגביית דמי השכירות ו/או לטיפול בעניינים אחרים הקשורים למבנה.
דא עקא, טענות אלו של הנתבע, אין בהן כדי להקנות לו זכויות של דיירות מוגנת במחסן בבחינת יש מאין. גם אם נפלו פגמים בהתנהלות ריאד ו/או שאר התובעים לגבי ענייני המבנה כמו גם בנושא גביית דמי השכירות, וכבר עתה ייאמר כי אכן נפלו פגמים, עדיין אין בכך כדי לגרוע מעצם קיומה של עילת פינוי כנגד הנתבע מקום בו הודיעו התובעים על כוונתם זו (יש בכך, עם זאת, כדי להשפיע על התביעה הכספית, כפי שיפורט בהמשך).
אכן, בנסיבות העניין ולנוכח טענות התובעים, לא ברור מדוע הוגשה התביעה דווקא בבית הדין לשכירות, ואולם עצם פעולה זו של התובעים, גם היא אין בה כדי ליצור לנתבע זכויות במחסן בבחינת יש מאין. מה גם, שעניין זה בא על "תיקונו" בעצם הגשת התביעה הכספית ביחס למחסן השני "הלא מוגן" (היא התביעה השנייה) ואיחודה עם תביעת הפינוי בדנן.
כך גם באשר לטענות הנתבע לפיהן מי שיזם את הגשת התביעה דנן, כמו גם תביעות נוספות נגד דיירים אחרים במבנה, הוא העד מחמוד ובנוגע להתנהלותו של עד זה באשר לסיבות להגשת תביעות אלה (כנטען בסעיפים 89 – 97 לסיכומי הנתבע). טענות אלה, פשיטא, אינן רלוונטיות לשאלת מעמדו של הנתבע במחסן.
ריאד מאשר, אפוא, שבזמנו היה אמנם הסכם לגבי המחסן, אלא שלדידו הסכם זה היה בע"פ, לשכירות חופשית בלבד, ובמועד אחר לגמרי מזה הנטען ע"י הנתבע (ריאד טען, כי מבחינה כרונולוגית המחסן "השני הוא דווקא הראשון").
התביעה הכספית
בכגון דא, אין חולק, שהנתבע מחזיק ומשתמש במחסן, כך שעליו לשלם דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים.
כפי שפורט לעיל, לכל היותר החזיק הנתבע במחסן בתנאי שכירות חופשית, שפסקה זה מכבר. בנסיבות אלה, ברי, כי חלה עליו חובת תשלום דמי שכירות חופשיים/ראויים ביחס לתקופה הנ"ל. בעניין זה, הגישו הצדדים חוות דעת שמאיות, כל צד בתמיכה לגרסתו הוא. שמאי התובעים טוען לחישוב דמי השכירות לפי 15$ למ"ר בעוד שמאי הנתבע טוען לחישוב לפי 15 ₪ למ"ר.
אני קובע, כממצא, שמדובר במחסן ולא בבית מלאכה ו/או חנות. לא מצאתי כל סיבה ו/או הצדקה להתייחס למקום כבית מלאכה ו/או חנות כאמור. הסברי שמאי התובעים בעניין זה (שמצידו נסמך על דברי "מזמין השומה", מבלי ביקור בתוך המחסן עצמו) וגם עדותו של מחמוד, אין בהם לשנות מקביעה זו שעולה בקנה אחד גם עם התמונות שהוגשו לתיק.
לאחר שנתתי דעתי לחוות הדעת של שני השמאים ובשים לב להתרשמותי הכללית מעדותם, ועל דרך ההיקש מההסכמים השונים שהגישו הצדדים בנוגע לחלקים אחרים של המבנה ולנכסים אחרים מהאזור, ובשים לב לאופי השכירות של הנתבע, לאופי ומהות השימוש ולתיאור המושכר כפי שעולה מחוות דעת שמאי הנתבע, מצאתי על דרך האומדנה להעמיד את דמי השכירות החודשיים על סך של 20 ₪ למ"ר, קרי-תוספת של כ- 30% להערכת שמאי הנתבע.
מצאתי לקבל את טענת התובעים. אכן, בחוות דעתו, בהתייחסו לשטח המחסן השני, קבע שמאי הנתבע כי "שטח מדוד הינו כ – 58 מ"ר" (עמוד 5 לחוות הדעת). מעדותו של עד זה עולה, כי ביקר גם בתוך המחסן וביצע מדידה בפועל של שטחו. עוד עולה מעדותו, כי השטח האמור כולל את השטח המורחב של המחסן וכלשונו "במחסן השני מבחוץ נראה שבוצעה תוספת הרחבה שלה מחלל הפנים. כנראה שהיה קיר שהופרד...החלל הפנים של המחסן השני שהוא כ – 58 מ' נראה שהוא הורחב" (עמוד 52 לפרוט' הדיון).
בעניין זה האחרון, מצאתי שהתנהלות ריאד ו/או שאר התובעים אינה מצדיקה פסיקת ריבית לזכותם. טענת הנתבע לפיה לא היה לו למי לפנות על מנת להסדיר עניינים אלה ואחרים הקשורים במחסן (כמו למשל עניין תשלום דמי השכירות), למצער בכל הנוגע לתקופה משנת 1998 ועד שנת 2010, התבררה כנכונה. ריאד אישר בעדותו, כי בזמן שהותו בארה"ב לא השאיר נציג כלשהו מטעמו שישמש כאיש קשר בינו לבין הדיירים והסבריו בעניין זה ("אם היתה להם בעיה הם יכלו ללכת לפתוח חשבון"; "שיחפש אותי וידאג לזה"), רחוקים מלשכנע.
התובעים אינם יכולים לשבת ב"חיבוק ידיים" במשך שנים ולדרוש בשלב מאוחר יותר תשלומי ריבית (להבדיל מהצמדה) בנוסף לקרן החוב.
בקובעי זאת, לא התעלמתי מהאמור בסעיף 22 לתביעה הראשונה ו/או סעיף 25 לתביעה השנייה, שם נטען, בין השאר, לאי תשלום מסי עירייה, אלא שלצד טענה זו לא באה דרישה לסעד בעניין. מכל מקום, דרישת התובעים בדנן הינה כללית ביותר ולא הונחו בפניי כלים ו/או ראיות כלשהן בכדי לקבוע דבר מה בעניין זה (בכל הנוגע למחסן השני).
סוף דבר
לעניין דמי השכירות, התביעה מתקבלת בחלקה; אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים, באמצעות בא כוחם, את הסך של 97,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 10/12/06 (אמצע התקופה) ובניכוי החלק היחסי (כערכו היום) של הסכומים ששילם הנתבע במהלך ניהול המשפט, ככל שאלה מתייחסים למחסן נשוא תיק זה.
בנוסף ישא הנתבע בהוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.
סכומים אלה ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
מודעת זכות ערעור לבית משפט המחוזי בתוך 45 יום מיום קבלת פסק הדין.
המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לצדדים כמקובל.
ניתן היום, ב' ניסן תשע"ג, 13 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
19/07/2010 | החלטה מתאריך 19/07/10 שניתנה ע"י אינאס סלאמה | אינאס סלאמה | לא זמין |
20/12/2010 | הוראה לבא כוח תובעים להגיש חוות דעת | אינאס סלאמה | לא זמין |
10/04/2011 | החלטה על בקשה של תובע 1 איחוד תיקים 10/04/11 | אינאס סלאמה | לא זמין |
10/04/2011 | החלטה על בקשה של תובע 1 שינוי מועד דיון 10/04/11 | אינאס סלאמה | לא זמין |
13/03/2013 | פסק דין מתאריך 13/03/13 שניתנה ע"י אינאס סלאמה | אינאס סלאמה | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
תובע 1 | ריאד סעד | ווליד עסליה |
תובע 2 | רבאב פוואז אלסעד | ווליד עסליה |
תובע 3 | מהא פוואז אלסעד | ווליד עסליה |
תובע 4 | עבלה שפיק אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 5 | מוחמד אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 6 | ג'ואד אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 7 | מוחמד פרסאן אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 8 | מוחמד אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 9 | עז-א-דין אלסעד | ווליד עסליה |
תובע 10 | עבד אלוהאב אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 11 | מנוור אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 12 | עבדאלנאסר פווזי אגבאריה | ווליד עסליה |
תובע 13 | מוחמד עבד אלוהאב אלסעד (המנוח) | ווליד עסליה |
נתבע 1 | פנחס סויסה | יחזקאל חרלף |