1. לפניי תביעות כספיות הדדיות בעילה חוזית בגין הפרות של הסכם הלוואה והסכם מכר דירה בהם נקשרו הצדדים.

רקע:

1. שתי תביעות הוגשו בגין הפרה של שני הסכמים שנחתמו באותו מועד. האחת, תביעה כספית בסך של 106,000 ₪ בת.א. 57464/08/10 לפיצוי מוסכם בגין הפרה של הסכם מכר דירה שבבעלות התובעים (להלן-"המוכרים"; "אוחנה") לנתבעים (להלן-"הקונים"; "גוזלן") המצויה ברח' רמב"ם 50/1 בית שמש וידועה גם כגוש 5208 חלקה 10 תת חלקה 1 (להלן-"הדירה")(הסכם המכר צורף כנספח 1 לתביעת אוחנה, להלן-"הסכם המכר"). התביעה האחרת בת.א. 19671/06/10 הוגשה ע"י גוזלן להחזר הלוואה בסך של 54,000 ש"ח שנתנו לאוחנה ופיצוי מוסכם בסך 5,400 ₪ בגין הפרה של הסכם הלוואה משלא נפרעה ההלוואה (הסכם ההלוואה צורף כנספח א' לתביעת גוזלן , להלן-"הסכם ההלוואה"). תביעת גוזלן הוגשה בסדר דין מקוצר ובהתאם להסכמות הצדדים ניתנה לאוחנה רשות להגן והדיון בתביעות אוחד.

טענות המוכרים:

1. ביום 2.2.10 חתמו הצדדים על זיכרון דברים למכירת הדירה בתמורה בסך של 595,000 ₪ (נספח 2 לתביעת אוחנה, להלן-"זיכרון הדברים") והוסכם כי מלוא התמורה תשולם תוך 37 יום ממועד החתימה עליו. בהתאם לכך חיפשו המוכרים אחר דירה אחרת לרכישה ואילו הקונים עיכבו את החתימה על הסכם המכר מפאת קשיי מימון. לפנים משורת הדין הסכימו המוכרים לדחות את מועד החתימה ולשנות תנאים בהסכם.

1. ביום 3.3.10 חתמו המוכרים על הצעה לרכישה (להלן-"הצעת רכישה") של דירה אחרת (להלן-"דירה אחרת") ושילמו מקדמה ע"ס 40,000 ₪ בשיק דחוי ליום 9.3.10 לחברת אביסרור, זאת בהסתמך על ההתחייבות של הקונים לשלם 10% מהתמורה עבור הדירה במעמד החתימה על הסכם המכר. אלא מאי, במועד החתימה על הסכם המכר סרבו הקונים לשלם 10% מהתמורה והוסכם שישלמו 5,000 ₪ בלבד וסך של 54,000 ₪ יינתן להם כהלוואה מהקונים. בהתאם להסכמות, נחתם באותו מעמד הסכם ההלוואה.
2. המוכרים טענו כנגד אי דיווח ע"י הקונים במועד לרשויות המס על העיסקה ואי המצאת מסמכי הבנק הממשכן לחתימתם במועד. הקונים אחרו בתשלום התשלום השני אותו היה עליהם לשלם עד יום 30.4.10 . התשלום לא שולם גם בימי הפיגור שהוסכם כי אינם בגדר הפרה יסודית קרי, עד יום 7.5.10 כי אם שולם רק ביום 9.5.10 . בכך היה משום הפרה יסודית של הסכם המכר (כאמור בסעיף 22.6 ). בנסבות אלו ובהתאם לסעיף 39 להסכם המכר, קיזזו המוכרים מחיובם להחזר ההלוואה את הפיצוי המוסכם שהגיע להם לפי הסכם המכר בגין האיחור בתשלום כאמור.
3. טוענים המוכרים כי בידיעתם על הפרה צפויה של הסכם המכר באי עמידה במועדי התשלום הם פעלו להקטנת נזקם בביטול הצעת הרכישה לדירה האחרת . בהודעת הביטול הם נמקו את הביטול בסירוב של הבנק לאשר להם משכנתא ובכך נמנע חיובם בפיצוי לחברת אביסרור. עם זאת נגרם להם נזקם מביטול הרכישה מחמת עלייה במחירי הדירות ממועד הביטול עד מועד הגשת התביעה בשיעור של כ-15% המגיע לסך של 150,000 עד 200,000 ₪ . בנוסף נגרמו להם הוצאות בסך של 10,000 ₪ בגין טרחתם בעניין הצעת הרכישה וביטולה עקב מחדלי הקונים כאמור. נזקם הכולל מביטול הצעה הרכישה מוערך בסך של 160,000 ₪.
4. המוכרים הוסיפו וטענו כי משהופר הסכם המכר, קמה להם הזכות לחדש את ניהול תביעה שהתבררה בין הצדדים בת.א 6203/05 לפני שנחתם הסכם המכר והוצאותיו בנדון הוערכו בסך של 50,000 ₪ כולל הוצאות לייצוג משפטי.
5. החזקה בדירה נמסרה לקונים כבר ביום 18.4.10 בהתנהגות בעורמה של הקונים שקבלו מפתח לדירה בחודש מרץ רק על מנת להציג את הדירה בפני קרוביהם. המפתח לא הושב למוכרים והקונים עשו שימוש בדירה. מכאן התביעה לפיצוי בסך של 2,500 ₪ בגין נזקם באי השכרת הדירה.
6. הפיצוי הכולל המגיע למוכרים הוא 218,500 ₪ ממנו הם קיזזו את סכום ההלוואה בסך של 54,000 ₪. התביעה הועמדה לצרכי אגרה על סך של 106,000 ₪.

טענות הקונים:

1. הקונים טוענים כי אין רלוונטיות לטענות המוכרים בעניין זיכרון הדברים משנחתם הסכם מכר המחייב את הצדדים. עיכוב בחתימה על הסכם המכר לא היה באחריותם כי אם בשל היעדר רישום זכויות המוכרים כחוכרים במנהל שכן הוברר להם כי זכותם פקעה כבר ביום 30.3.03. משהסדירו המוכרים את החכירה במנהל מקרקעי ישראל היה בידיהם לחתום על הסכם המכר. הדיווח על העסקה נעשה במועד והוכחשה הטענה בדבר עיכוב במסירת מסמכי הבנק לחתימת המוכרים. עיכוב באישור המשכנתא נוצר בשל חריגות בניה בדירה שבגינם נדרשה שמאות מתוקנת, ואין להלין על כך כנגדם.
2. התמורה לרכישת הדירה צריכה היתה להינתן ממשכנתא שאושרה לקונים אשר היה בידיהם לקבל אותה תוך זמן קצר ממועד החתימה על הסכם המכר. עם זאת, המוכרים בקשו לקבל 10% מהתמורה במעמד החתימה לצורך ביצוע תשלום עבור הדירה האחרת, הציעו הקונים לשלם במעמד החתימה על הסכם המכר סך של 5,000 ₪. בנוסף הוצע והוסכם כי הם יתנו למוכרים הלוואה בסך של 54,000 ₪ שתוחזר להם כנגד התשלום האחרון עבור הדירה. בהתאם לכך נחתמו הסכמי המכר וההלוואה והועבר למוכרים במועד החתימה עליהם סך של 59,000 ₪.
3. לעניין האיחור בהעברת התמורה טענו הקונים כי לא היה איחור בהעבירם את התשלום ביום ו', ה- 7.5.10 שהוא היום האחרון במניין 7 ימי פיגור בתשלום שלא ייחשבו כהפרה יסודית כאמור בסעיף 40 להסכם המכר. סניף הבנק היה סגר באותו מועד ורק לאור מאמציהם טופלה פנייתם בנדון למניעת עיכוב בהעברת התשלום. משלא עסקינן ביום עסקים , אין גם בהעברת התשלום , ככל שהיה עובר רק ביום ראשון, משום הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 48 להסכם). זאת ועוד, ביום 1.5.10 נפטר בצרפת אביו של הקונה והוא שב לארץ עם ארונו רק ביום 10.5.10 לקבורתו. לפיכך ובהתאם לסעיף 40 להסכם לא עסקינן בהפרה יסודית כי אם בעיכוב בתשלום מחמת מכוח עליון ו/או סיבה שאינה תלויה בקונים.
4. אשר לביטול הסכם הרכישה טענו הקונים כי לא הוצגו הסכם הרכישה או אסמכתא על ביצוע התשלום הנקוב בשיק (נספח 3 לתביעת אוחנה). לא היה גם צורך לבטל את הסכם הרכישה משטרם הגיע מועד התשלום עבור הדירה ולא היה בסיס להנחה השגויה על הפרה צפויה מצד הקונים. הוכחשה עלייה של מחירי הדירות וכן נטען כי משלא בוטל הסכם המכר ובוצעה העסקה אין למוכרים זכות לחדש הליכים שהתנהלו ביניהם בעבר בהיותם שכנים . בנוסף טענו הקונים כי נכנסו לדירה מספר פעמים בידיעה ובהסכמה של המוכרים ומבלי שקבלו חזקה. לפיכך דחו את הדרישה לסעד כספי.
5. בסוגיית הקיזוז טענו הקונים כי זכות הקיזוז עליה הוסכם בסעיף 39 להסכם המכר מותנית בהפרה של הסכם המכר וביטולו . לפיכך, לא קמה למוכרים זכות קיזוז. חשוב מכך, זכות הקיזוז היא מכספי התמורה בגין מכר הדירה ולא מכספי ההלוואה לגביה נכרת הסכם הלוואה. נוכח זאת, על המוכרים להשיב להם את כספי ההלוואה בסך של 54,000 ₪ וכיש לחייבם בפיצוי מוסכם על פי הסכם ההלוואה בסך של 5,400 ₪ לגביהם הוגשה תביעתם נגד הלווים- אוחנה.

דיון והכרעה:

הפרת הסכם המכר:

1. סעיף 22 להסכם המכר קובע את מועדי תשלום התמורה לרכישת הדירה ולפיו במעמד חתימת ההסכם ישולם סך של 5,000 ₪ (להלן- "התשלום הראשון"). עד יום 30.04.10 ישולם סך של 227,706.35 ₪ (להלן- "התשלום השני") והיתרה בסך של 362,293.65 ₪ (להלן- "התשלום השלישי") תשולם תוך 3 ימי עסקים מיום המצאת נסח רישום נקי ללא הערות, למעט הערות לטובת הקונים. בד בבד עם החתימה על הסכם המכר נחתם הסכם הלוואה לפיו הלוו הקונים למוכרים סך של 54,000 ₪.
2. לעניין איחור בביצוע התחייבויות לפי הסכם המכר נקבע בסעיף 40 להסכם: "פיגור של עד 7 ימים בקיום כל אחת מההתחייבויות הכלולות בהסכם זה לא יהווה הפרה יסודית והוראות הסעיף 37 לא יחולו. פיגור בקיום כל אחת מההתחייבויות הנ"ל הנובע משביתה ו/או מכוח עליון ו/או מסיבה שאינה תלויה בצדדים לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם והוראות הסעיף לא יחולו". סעיף 48 להסכם קובע: "היה קיומו של חיוב על פי הסכם זה ביום שבת או חג ו/או ביום בו אין מתנהלים עסקים בבנקים בישראל, יידחה קיומה של התחייבות ליום העסקים הראשון שלאחריו".

1. אין חולק כי התשלום השני הועבר בפועל למוכרים לפי ערך של יום 09.05.10 שעה שהקונים מודים כי אף שניתנה הוראה על העברת התשלום כבר ביום 7.5.10 , היא נרשמה בבנק והביאה לסילוק המשכנתא של המוכרים על הדירה רק ביום 9.5.10 (סעיף 15 לסיכומי הקונים; סעיף 31 לסיכומי המוכרים ). היינו, באיחור של 9 ימים מהמועד שנקבע בהסכם לתשלום. ברי כי איחור זה מהווה הפרה של הסכם המכר ויש להידרש לשאלה אם עסקינן בהפרה יסודית המקימה זכות לפיצוי מוסכם בגינה.
2. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן- "חוק התרופות") מבחין בין הפרה יסודית מוסכמת ובין הפרה יסודית מסתברת. מקום בו הצדדים עצמם קבעו בחוזה מה ייחשב להפרה יסודית, בית המשפט בוחן את הסכמת הצדדים. בסעיף 42 להסכם המכר נקבעו הסעיפים מהותיים ויסודיים להסכם שהפרת מי מהם תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם , בכלל זה סעיף 22 לעניין מועדי תשלום התמורה וההסכמה לפיה איחור העולה על 7 ימים ייחשב להפרה יסודית של ההסכם (סעיף 22.6).

1. אין בידי לקבל את טענתם של הקונים לפיה האיחור נגרם מחמת כוח עליון או סיבה שאינה תלויה בהם שאינו נחשב כהפרה יסודית (סיפא של סעיף 40) עקב פטירתו של אביו המנוח של הקונה בצרפת. דבר הפטירה נודע לקונים כבר ביום 01.05.10 ואין בצורך של הקונה להסדיר את הקבורה בארץ משום סיבה שאינה תלויה בו כי אם דבר הפטירה בלבד כאמור. מה גם, שביני לביני, ממועד הפטירה של אביו ועד מועד הקבורה ביום 9.5.10 עבר די זמן לקונה העברת התשלום השני בין בעצמו ובין באמצעות מי מטעמו כפי שיובא להלן כי כך נהגו. אוסיף כי כבר ביום 01.05.10 היו התובעים בהפרה של ההסכם שכן היה עליהם להעביר את תשלום השני עד יום 30.04.10.
2. הקונים הפקידו בטרם נסיעתם לצרפת להבאת ארונו של המנוח לארץ, ייפוי כוח בידי בתם יערה גוזלן על מנת שתטפל בהעברת התשלום השני (סעיפים 10-12 לתצהיר הקונים). יערה גזלן העידה כי הבנק היה צריך להעביר את הכספים עוד ביום 3.5.10 אך הבנק לא עשה כן (עמ' 4 שורות 5-8). לאחר ששוחחה עם הוריה , הקונים, ככל הנראה ביום 06.05.10, יום לפני המועד האחרון לתשלום כדבריה, הם הנחו אותה לשוחח עם באת כוחם (עמ' 5 שורות 3-20). לדידה, בשיחתה עם פקידת הבנק נאמר לה על קושי בעניין השמאות לדירה וכי חל עיכוב בנדון בשל שהייתו של השמאי בחו"ל. לא נסתרה גרסתה של העדה יערה כי ביום שישי , 7.5.10, התקשרה אליה פקידת הבנק והודיעה לה כי הגיעה לסניף הבנק למרות שהסניף סגור ביום ו' על מנת לבצע את ההעברה של התשלום השני (ראו גם נספח ה' לתצהיר הקונים). עם זאת, הוכח כי הכספים הועברו בפועל למוכרים רק ביום ראשון 9.05.10 בהיעדר פעילות בנקאית בסניף בנק מזרחי טפחות בבית שמש בימים שישי וכן בשבת שאינו יום עסקים. גרסתם של הקונים והעדה יערן לפיה היה עיכוב בהעברה מהבנק עקב בעיה בשמאות לדירה, לא נתמכה במסמך מהבנק ונציג הבנק לא הוזמן להעיד מטעם הקונים. לפיכך, לא הוכח כי השמאות עיכבה את העברת התשלום ולא הוכחה גם אחריותם של המוכרים לקושי לכאורה בשמאות.
3. הנסבות המצערות של שטירות אביו של הקונה אין בהם כאמור משום כוח עליון לאי העברת התשלום למשך מספר ימים והיה על הקונים , מי מהם או מי מטעמם לדאוג לזירוז פעולות הבנק להעברת הכספים בידיעת הקונים כי הם בגדרה של הפרה , גם אם זו טרם הגיע לכלל הפרה יסודית למשך 7 ימי הפיגור בתשלום.
4. דין טענתם של הקונים לפיה המועד הרלוונטי לבחינת קיומה של הפרה יסודית הוא המועד בו בוצעה בפועל העברת הכספים ולא המועד בו זוכה החשבון של המוכרים בבנק. הסכמות הצדדים לעניין מועדי התשלום תכליתם להבטיח כי בכל מועד נקוב ומוסכם יהיו הכספים בידי המוכרים קרי, זיכוי בפועל של חשבון הבנק שלהם . הפרשנות של הקונים להסכם אינה מתיישבת עם לשונו בנוגע לביצוע תשלום ולא ביצוע העברה ואינה מתיישבת כאמור עם תכלית התשלום.
5. סעיף 48 להסכם המכר קובע: "היה קיומו של חיוב על פי הסכם זה ביום שבת או חג ו/או ביום בו אין מתנהלים עסקים בבנקים בישראל, יידחה קיומה של התחייבות ליום העסקים הראשון שלאחריו". טוענים הקונים כי יום שישי הוא יום בו "אין מתנהלים עסקים בבנקים בישראל" ולפיכך נידחה לפי ההסכם מועד התשלום ליום ראשון, 9.5.10. המוכרים דוחים את הטענה וטוענים כי על פי הגדרה של בנק ישראל , יום שישי אינו נחשב ליום שבתון כי אם יום עסקים רגיל שצריך לבוא במניין הימים לביצוע ההסכם.
6. הוכח מראיות המוכרים כי לפי הוראותיו של המפקח על הבנקים בעניין ניהול בנקאי תקין - יום עסקים בתאגידים בנקאיים, יום שישי בשבוע הוא יום עסקים: "יום עסקים- כל יום למעט שבת, ימי שבתון, שני ימי ראש השנה, ערב יום כיפור ויום כיפור, ראשון של סוכות ושמיני עצרת, פורים, ראשון ושביעי של פסח, יום העצמאות, חג השבועות ותשעה באב או יום אחר שקבע המפקח בהתאם לסעיף 7" (נספח 17 לתצהירו של אוחנה). הקונים, גם לא הוכיחו כי יום שישי מוגדר כיום שאינו יום עסקים על פי הנחיות המפקח על הבנקים , כאמור בסיפא של ההוראה. סעיף 48 להסכם המכר מחריג "יום בו אין מתנהלים בנקים בישראל" ולא יום בו לא מתנהל בנק או מתנהלים חלק מהבנקים בישראל. לפיכך, הפרשנות של ההסכם צריך שתהיה לפי הגדרה של ימי עסקים של הבנקים על פי הוראות המפקח על הבנקים ולא לימי עסקים של סניף זה או אחר ממנו יעבירו הקונים את התשלום. מה גם, שלא היה בידי המוכרים לידע במועד החתימה על הסכם המכר מאיזה בנק או סניף בנק יעבירו הקונים את התשלום. גם לפיכך, אין לקבוע כי המוכרים הסכימו לפיגור נוסף בתשלום, מעבר ל- 7 ימי פיגור עליהם הוסכם כאמור בהיותם נתונים להחלטה חד צדדית של הקונים בנדון. דומה הדבר לשעות פתיחה וסגירה של כל סניף בנק שאינו יכול להשליך על מועד התשלום בדחייתו, בהיות אותם ימים ימי עסקים בבנק.
7. הקונה, רחל גוזלן העידה כי ידעה שהמועד האחרון לשבעת 'ימי החסד' לתשלום נופל ביום שישי וכי ביום זה סגור סניף הבנק ממנו ביקשו להעביר את הכספים למוכרים (עמ' 22 שורות 27-28; עמ' 23 שורות 4-7). בנסבות אלו ולאור הידיעה של הקונים כי היום האחרון לתשלום בגדרו האיחור לא יהווה הפרה יסודית הוא יום שישי בו לא יהא בידם לשלם למוכרים את התשלום בבנק, היה עליהם לדאוג להעברת התשלום מוקדם יותר ולהפקדתו לחשבון של המוכרים עד יום 07.05.10.
8. נוכח האמור, מששולם התשלום השני למוכרים רק ביום 09.05.10, הפרו הקונים הפרה יסודית של הסכם המכר באיחור בהעברת התשלום למוכרים.
9. טוענים המוכרים כי הקונים אחרו גם בתשלום השלישי מהמועד שנקבע בהסכם המכר ששולם להם רק ביום 18.05.10 . איחור, שהוא פועל יוצא מהאיחור בתשלום השני. כנגד זאת טוענים הקונים כי התשלום בוצע תוך 3 ימים ממועד הצגת נסח 'נקי' כמצוות ההסכם.

1. סעיף 22.2 להסכם המכר קבע לעניין התשלום השלישי כי ישולם תוך "3 ימי עסקים מיום המצאת נסח רישום נקי לידי הרוכש...". הוכח ואין חולק כי נסח רישום ללא הערות כלשהן למעט לטובת הקונים הועבר לקונים רק ביום 16.5.10 וכעבור יומיים בלבד, כבר ביום 18.5.10, שולם התשלום השלישי. בהסכם לא נקבעו מועד התשלום השלישי או מועד המצאת נסח נקי כי אם הותנה התשלום השלישי , תוך 3 ימים ממועד המצאת הנסח כאמור. בנסבות אלו בהתחשב במועד ביצוע התשלום השלישי ובהיעדר ראיה לעיכוב בהוצאת נסח נקי מחמת הקונים, אני קובעת לא היה איחור בביצוע התשלום השלישי.

פיצוי מוסכם:

1. סעיף 37 להסכם המכר קובע פיצוי מוסכם בסך של 60,000 ₪ שיוטל על צד שהפר הפרה יסודית של ההסכם.
2. סעיף 15 (א) לחוק התרופות קובע: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". על פי הוראה זו, בית המשפט יפסוק את הפיצוי המוסכם אף אם לא הוכח כי נגרם נזק לתובע (ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' ישראל ויהודית פישל, פ''ד מ(4) 319). עם זאת כאמור בסיפא של סעיף 15 (א) לחוק התרופות, בידי בית המשפט הסמכות להפחית מהפיצוי המוסכם . הפעלת הסמכות להפחתה, תעשה רק במקרים נדירים בהם לא נמצא יחס סביר ולו בדוחק, בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ''ד מו(5) 257, להלן-"פרשת חשל"). בחינת הפיצוי המוסכם צריכה להיעשות באופן דו שלבי : " בשלב הראשון על בית המשפט לקבוע אם קיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע ובין הנזק אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה; רק אם קבע בית המשפט , כי יחס סביר כאמור לא נתקיים , נתונה לו הסמכות-בשלב השני – לקבוע , באיזה שיעור יש מקום להפחית את הפיצוי הקבוע בהסכם שלפניו".
3. בבוא בית המשפט לבחון אם יש להפחית את הפיצוי המוסכם עליו לבחון "האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל" (ג' שלו י' אדר , "דיני חוזים-התרופות" (2009), 496 (להלן- "שלו"); ע"א 53/86‏ ‎ ‎עמיחי סולל‎ ‎נ' מתתיהו צוקרמן ,פ''ד מ"ב (2) 625 , להלן-"פרשת סולל"). העילה להתערבות היא העדר יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק הצפוי (ע"א 126/84‏ ‎ ‎דוד יצחקי‎ ‎נ' משה שור, פ''ד ל"ח(3) 620) ויש לקבוע "מהו אותו שיעור, שגם אם הוא חורג במידת מה מגדר הצפיות הסבירה, הרי אף על פי כן אין בו משום סטייה בוטה וחריפה ממבחן זה" (שלו, עמ' 499).
4. בפרשת סולל נקבע : " הוראת סעיף 9 לחוזה הקובעת פיצוי אחיד ושווה בסך 000, 100 דולר (שהוא כשליש מערך העסקה כולה) בגין כל הפרה של התחייבות המשיב לגרום לכך שבנו יחתום על הסכם המכר - יהא זה איחור בן יום או איחור משמעותי- נקבעה בלא שהצדדים נתנו דעתם לשאלת היחס בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי מן ההפרה, שבגינה נקבע הפיצוי. פיצוי בסכום קבוע שנקבע בגין נזקי הפרות שונות - גדולות כקטנות - אינו עומד בתנאי של סבירות היחס בין הפיצוי לנזק שנקבע בסעיף 15(א) סיפא" (עמ' 634. ראו עוד: ע"א 1/84 ברדה נ' סטרוד ואח' , פד"י מב(1) 661, 669 ; ע"א 4481/90 ישראל אהרון נ' פרץ גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3)427 ). בדומה לכך מצינו בע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב ארי , פ"ד ל"ה(1) 309 שקבע: "לא דומה איחור קל של ימים אחדים בהעברת הבעלות על המגרש לאיחור ממושך של חודשים ארוכים, ולא כל שכן להפרה טוטאלית של אי-העברת הבעלות כלל".
5. בענייננו, קבעו הצדדים פיצוי מוסכם על סך של 60,000 ₪ שהוא שיעור העולה במעט על 10% מהתמורה עבור הדירה , ללא הבחנה בהסכם בין איחור קל לאיחור ארוך ומשמעותי. אמנם נקבע בהסכם כי פיגור של עד 7 ימים לא ייחשב להפרה יסודית אך עם זאת לא נקבעה הבחנה בעניין איחור מעבר לאותם ימי פיגור , באיחור בביצוע תשלום ביום השמיני או שמא ביום השלושים או מועד מאוחר מזה. ערה אני לכך כי בעניין הפרה יסודית של ההסכם באיחור במסירת החזקה בדירה לקונים, שם נקבע פיצוי מוסכם לפי מספר ימי האיחור ולכל יום איחור יושלם פיצוי של 100 ₪ (סעיף 17 להסכם המכר) ולא כבעניינו של איחור בתשלום לגביו שתק ההסכם בעניין אורך תקופת האיחור.
6. בהסכם נקבע כי פיצוי מוסכם יינתן במקרה של הפרה יסודית קרי, לאחר חלוף שבעה ימים ממועד התשלום. עם זאת, בנסבות בהן עסקינן באיחור של יום עסקים אחד במניין ימי האיחור שכן שבת אינה יום עסקים בבנקים, פיצוי מוסכם על סך 60,000 ₪ אינו סביר. אין לומר כי מתקשר סביר בהסכם מכר דירה היה סובר בעת כריתת ההסכם כי סך של 60,000 ₪ הוא סכום התואם את שיעור הנזק שעלול להיגרם לו אם יחול עיכוב בן יום בתשלום השני מעבר לימי הפיגור עליהם הוסכם.
7. בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו]13.12.06 (להלן-"פרשת קניונים") הובאו השיקולים לבחינת שאלת הפחתת הפיצוי המוסכם שנמנו בספרה של ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, עמ' 597-594. בכללם, גבול ההפחתה שצריך שתיעשה תוך שמירה על יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מהפרת החוזה בשעת כריתתו; חומרת ההפרה לגביה יבחן שיעור הנזק הצפוי ושיעור הפיצוי המוסכם . בנוסף תיבחן התמורה החוזית והיחס בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי. לעניין שיעור ההפחתה מהפיצוי המוסכם נאמר: "...יש לבחון את סוג העסקה הנדונה, את תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה". לכך מתווספת בחינת קיומה של "תניה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה" (פסקה ח' בפסק הדין מפי כב' השופט א' רובינשטיין).
8. פיצוי מוסכם בשיעור של מעט מעל מ-10% ממחיר העסקה עשוי להיות פיצוי סביר ככל שהאיחור הוא לתקופה משמעותית לפי טיב העסקה. לא כך בעניינינו, שעה שהאיחור הוא בן יום עסקים אחד וסעיף הפיצוי המוסכם נקבע כתניה גורפת לכל הפרה יסודית של ההסכם. זאת בעת שההפרה היסודית נקבעה גם היא כתניה גורפת הכוללת את מרבית התחייבויות הקונה בהסכם (סעיף 42 להסכם . ראו בעניין זה בע"א 158/80 מנחם שלום נ' מנחם מוטה , פ"ד ל"ו(4) 793, 811 ). בכל האמור יש כדי לחזק את קביעתי שהפיצוי לא סביר בעליל ונקבע ללא כל יחס לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של הפרת הסכם המכר. יובהר כי לפי הסכם ההלוואה אליו אדרש להלן, פרעונה כרוך בתשלום מלוא התמורה עבור הדירה. לפיכך ,פועל יוצא מהאיחור של הקונים בתשלום השני, שהביא גם לעיכוב בהשלמת עסקת המכר, הוא דחייה בהחזר ההלוואה. גם בכך יש כדי להשליך על שיעור הנזק שניתן היה לראותו מראש שלא סביר שיהא בסך של 60,000 ₪.
9. לאור האמור נדרשתי לבחינת ההפחתה מהפיצוי המוסכם ושיעורה . במסגרת השיקולים, נתתי מעמד בכורה לשאלת חומרת ההפרה היסודית. לא השתכנעתי כי עסקינן בעניינינו בהפרה חמורה נוכח תקופת האיחור הקצרה ובשעה שמאמצי הקונים ,ששהו בחו"ל עקב פטירת האב, עלו יפה בהחשת העברת התשלום , גם אם שולם באיחור. מנגד יש להתחשב בטיבה של ההתקשרות בהיותה עסקת מכר דירה וסכומה ובגובה הסכום שעוכבה העברתו גם לאחר 'ימי החסד' שנתנו לקונים לפי ההסכם.
10. לאחר ששקלתי את הדברים אני מורה על הפחתה של הפיצוי המוסכם בחיוב הקונים בפיצוי למוכרים בסך של 15,000₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום 7.5.10 ועד היום (על שיערוך פיצוי מוסכם ראו פרשת קניונים, שם ).

ביטול הצעת הרכישה של אוחנה:

1. טוענים המוכרים כי התכוונו לרכוש דירה אחרת ויידעו את הקונים על כך. בהסתמך על זיכרון הדברים הם חתמו על הצעה לרכישת דירה מחברת אביסרור (להלן-"אביסרור") ושילמו בגינה מקדמה על סך של 40,000 ₪ (סעיף 21 לתצהירו של אוחנה). לנוכח ספק מבוסס לדידם, בנוגע לעמידה של הקונים בתנאי הסכם המכר בדומה לאי עמידה בזיכרון הדברים שנחתם קודם להסכם, הם בקשו לדחות בחודש ימים את מועד פירעון השיק שניתן כמקדמה להצעת הרכישה (סעיפים 29-30 לתצהיר). אביסרור הסכימה להשיב להם את השיק בתמורה לתשלום במזומן בסך של 20,000 ₪ (סעיף 33 לתצהיר). הודעה על ביטול הצעת הרכישה נשלחה מפאת חששם להפרה הסכם המכר ע"י הקונים (סעיף 53 לתצהירו של אוחנה; ההודעה צורפה כנספח 14 לתצהיר , להלן-"הודעת הביטול") ועל מנת להקטין את נזקם. הנימוק בהודעת הביטול בהיעדר אישור למשכנתא הובא על מנת שלא יחויבו בפיצוי לאביסרור בגין הביטול (סעיף 157 לסיכומי הנתבעים).
2. עיון בהודעת הביטול המודפסת מלמד כי התאריך בלבד נירשם בכתב יד 28.4.10 (ומטבע הדברים גם החתימה), קרי, יומיים לפני מועד התשלום השני שנקבע בהסכם המכר. יתירה מכך, עיון בהודעת הביטול מלמד כי נשלחה הודעה מוקדמת לה על ביטול הצעת הרכישה שהמוכרים לא גילו את אוזנו של בית המשפט לגביה, כי אם בחקירה הנגדית של המוכר. שכן, בהודעת הביטול נאמר "לאחר שליחת מכתבי לביטול הרכישה בפקס למר אלי זהבי נאמר שהמכתב הועבר לצורך אישורו..." (עמ' 47 שורות 29-31, עמ' 48 שורות 1-3). מר אוחנה לא ידע לומר מה היה מועד משלוח הודעת הביטול הראשונה שלא הוצגה על ידו אך מעיון בהודעת הביטול אני למדה כי המוכרים מלינים על סחבת מצד חברת אביסרור בהשבת מקדמה בסך של 20,000 ₪ למרות ביטול ההצעה ופניות חוזרות ונשנות של המוכרים לאביסרור להשבה. מכאן עולה כי הצעת הרכישה בוטלה הרבה לפני שהגיע מועד ביצוע התשלום השני של הקונים למוכרים . בנסבות אלו, לא השתכנעתי כי הצעת הרכישה בוטלה מחשש להפרה צפויה של הסכם המכר . מה גם, שעמדו לקונים 7 ימי פיגור שאינם בגדרה של הפרה יסודית כך שאין למוכרים להטיל את האחריות לביטול הצעת הרכישה שעה שהסכימו למתן ימי הפיגור בהסכם המכר. מה גם, שבסופו של יום הוכח כי החשש אותו 'ניבאו' המוכרים לא היה מבוסס שכן ההפרה היתה בת יום אחד בלבד וכמובא להלן, לא הוכח כי האיחור היה מהותי להצעת הרכישה.
3. מכל האמור עולה כי הצעת הרכישה בוטלה קודם למועד שנקבע בהסכם המכר להעברת התשלום השני ומבלי שהוכח שהיה בידי המוכרים לידע כבר אז על הפרה צפויה מה גם שההפרה היסודית לא היתה בפועל לפרק זמן ארוך כי אם ליום אחד בלבד כאמור.
4. יוטעם כי המוכרים לא חתמו על הסכם רכישה לדירה אחרת כי אם על הצעה לרכישה בלבד (עמ' 45 שורות 33-34) ולא הוכח בראיותיהם על מועדי תשלום עליהם הוסכם עם חברת אביסרור ועל הסכומים (ראו נספח לטיוטת הסכם אביסרור , נספח 6ב. לתצהירו של אוחנה). אוסיף כי בטיוטת הסכם הרכישה עם אביסרור נקבע כי איחור של 15 יום בתשלום, לא ייחשב כהפרה יסודית (סעיף 18 א.1. להסכם ) ואילו הקונים, שלמו למוכרים את התשלום השני כבר בחלוף 9 ימים מהמועד שנקבע בהסכם המכר . בנסבות אלו, אילו לא בטלו אוחנה את הצעת הרכישה לא היו בגדר בהפרה יסודית שלה מחמת האיחור של גוזלן בתשלום השני. מה גם, שבתקופה ממועד הצעת הרכישה ועד הביטול היו בידי המוכרים כספי ההלוואה בסך של 54,000 ₪ לפי בקשתם מגוזלן לצורך תשלום לאביסרור, בעוד הם נדרשו לשלם מקדמה לאביסרור בסך של 20,000 ₪.
5. בנסבות אלו, הקונים אינם אחראים לביטול הצעת הרכישה ע"י המוכרים ובתוצאות הביטול. למעלה מן הצורך אוסיף כי גם לאחר ששולם למוכרים התשלום השני לא חתמו המוכרים על הסכם לרכישת דירה אחרת ובכך יש כדי להעלות תהייה בנוגע לביטול הצעת הרכישה , אם היא אינה מחמת טעמים ושיקולים אחרים של המוכרים ולא מחמת הפרה של הסכם המכר (עמ' 50 שורה 19). משלא רכשו המוכרים דירה אחרת ואף לא הוגשה חוות דעת של שמאי מטעם לא הוכח נזקם מחמת עלייה של מחירי הדירות כנטען על ידם. נוכח האמור, נדחית התביעה של אוחנה לפיצוי בגין ביטול הצעת הרכישה של הדירה האחרת.

מסירת חזקה מוקדמת בדירה:

1. טוענים המוכרים כי החזקה בדירה נמסרה לקונים בעורמה מצדם כבר ביום 18.04.10. אין חולק כי מפתח הדירה נמסר לקונים בהסכמה וכניסתם לדירה היתה על כן בהרשאה של המוכרים. אין באי החזרת המפתח למוכרים , גם אם מחמת התרשלות של הקונים, כדי ללמד על קבלת חזקה בדירה ושימוש של הקונים בה. הנטל מוטל על המוכרים להוכיח שימוש ולא עשו כן בהצגת חשבונות מים , חשמל וכו' ואף לא בראיות אחרות המלמדות על הימצאות ושימוש ברציפות של הקונים או מי מטעמם בדירה ממועד קבלת המפתח ואילך. מעדותו של מר אוחנה עולה כי הוא ביקש חזרה את מפתח הדירה אך לא טען או הלין באוזני הקונים על חזקה ושימוש שלהם בדירה או על מניעה מהשכרתה עקב השימוש והוא אף לא שלח לקונים דרישה לסילוק יד מהדירה. כדברי מר אוחנה: "אם עשה בזה שימוש אני לא יודע" (עמ' 49 שורות 23-25). לפיכך, ככל שביקשו המוכרים להשכיר את הדירה לצד ג', לא היתה מניעה מכך שעה שהקונים לא תפסו בה חזקה. לפיכך נדחית התביעה לפיצוי בגין חזקה מוקדמת של הקונים בדירה. בנוסף, לא הוכח שיעור נזקם של המוכרים משלא הוגשה חוות דעת של שמאי על שווי דמי השכירות לדירה.
2. טענת המוכרים על איחור בהגשת דיווח לרשויות לא הוכחה ולא הוכח נזקם של המוכרים מחמת הדיווח הנטען. משלא בוטל הסכם המכר , אין למוכרים זכות לפיצוי בגין הוצאותיהם מחידוש הליך שהתנהל ביניהם ושיעור הוצאות צפויות בגינו, לא הוכח. מנגד, הוכח כי היה עיכוב בחתימה על הסכם המכר מחמת אי הסדרת רישום זכויותיהם של המוכרים כחוכרים ברשות מקרקעי ישראל . משהוארך הסכם החכירה, רק אז היה בידי הצדדים לחתום על הסכם המכר (עמ' 43 שורות 1-13) וכך עשו.

הפרת הסכם ההלוואה:

1. על פי הסכם ההלוואה, עם קבלת התשלום שלישי היה על אוחנה להשיב לגוזלן את ההלוואה בסך של 56,000 ₪. אוחנה, לא השיבו את הכספים כי אם בצעו קיזוז מהפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר.

1. גוזלן בסיכומיהם , קישרו בין הסכם המכר להסכם ההלוואה וטענו כי ככל שייקבע שהם לא הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, אז לא קמה לאוחנה זכות קיזוז של הפיצוי המוסכם מההלוואה. מעדויות בעלי הדין הוכח כי הושגה הסכמה לחתום על הסכם המכר והסכם ההלוואה על מנת שיהיה בידי הקונים לקבל משכנתא ובה בעת, יהיה בידי המוכרים לקבל סכום שיספיק להם לתשלום מקדמה לדירה אחרת אותה בקשו לרכוש (עדותה של הגב' גוזלן עמ' 12 שורות 12-13, 27-33, עמ' 13 שורה 7-13, עדותו של מר גוזלן עמ' 30 שורות 1-3, עדותו של מר אוחנה עמ' 44 שורות 10-11). הצדדים קשרו בין עסקת המכר להלוואה כפי שעולה מהרישא להסכם ההלוואה בה נאמר על הסכם המכר ("והואיל" הראשון) ובדבר התנאים להחזר ההלוואה שנכרכו בתנאי הסכם המכר בנוגע למועד החזר ההלוואה והתשלום השלישי לפי הסכם המכר.

1. סעיף 53 (א) לחוק החוזים (חלק כללי ) תשל"ג-1973 קובע בעניין הקיזוז: " חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם,ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים". עסקינן באותם צדדים ובעסקה אחת לפי התנהגות הצדדים ואומד דעתם כמובא לעיל וכפי שעולה מהסכם ההלוואה (ע"א 664/76 רמט בע"מ נ' פיוניר קונקריט (ישראל) בע"מ, פ"ד לב(1), 188 ; ע.א. 377/82 התעשיה האווירית לישראל בע"מ נ' צור-גת חב' לפיתוח וגידור בע"מ , פ"ד מ"ב (2)725 ). משהוכח כי היתה הפרה יסודית של הסכם המכר קמה למוכרים זכות קיזוז של הפיצוי המוסכם ואין לקונים זכות לפיצוי מוסכם לפי הסכם ההלוואה.

1. נוכח זאת, המוכרים יחזירו לקונים את ההלוואה בסך של 54,000 ₪ לאחר קיזוז ממנה של הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 38 לפסק הדין ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 18.5.10, המועד שנקבע להחזר ההלוואה על פי מועד התשלום השלישי לרכישת הדירה ועד מועד התשלום בפועל.
2. לאור התוצאה אליה הגעתי בשתי התביעות, איני עושה צו להוצאות למי מהצדדים.

עותק יישלח לצדדים.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ה, 16 יולי 2015, בהעדר הצדדים.

חתימה