1. התובעת, כונסת נכסים מכח מינוי רשם הוצאה לפועל בתיק איחוד של הנתבע 1, ביקשה להורות על פירוק השיתוף של הנתבעים בבית מגוריהם. מדובר בקוטג' צמוד קרקע בשטח בנוי של 145 מ"ר על שטח מגרש של 630 מ"ר והמצוי ברח' השומר 8 בהוד השרון (להלן: "הנכס").

2. בדיון מקדמי נקבע, כי פירוק השיתוף בנכס יעשה בדרך של מכירה ונותרה להכרעה שאלה משפטית לעניין אופן המכירה, שבגינה הגישו הצדדים סיכומיהם בכתב.

רקע

3. כנגד הנתבע 1 נפתח ביום 30.9.01 תיק איחוד (מס' 17-99908-01-6) בלשכת ההוצל"פ בכפר סבא.

4. התובעת יצגה נושה בתיק הוצל"פ שנפתח כנגד הנתבע 1 ביום 15.2.05 בלשכת ההוצל"פ בתל אביב לביצוע פסק הדין ואשר אוחד אוטומטית לתיק האיחוד.

לאחר נקיטת הליכי גביה אותר הנכס והתובעת הגישה לתיק האיחוד בקשה למינויה ככונסת נכסים למכירתו.

5. ביום 27.5.07 ניתן ע"י רשמת ההוצל"פ, צו למינוי התובעת ככונסת נכסים על זכויות הנתבע 1 ולאחר דחיית התנגדויות הנתבעים, הורתה לכונסת להמשיך בהליכי הכינוס. הרשמת הסמיכה את התובעת בהחלטתה מיום 31.5.10 לפנות לביהמ"ש בתביעה לפירוק השיתוף בהתאם לסעיף 140א לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969.

6. החלטת רשמת ההוצאה לפועל התבססה על חוו"ד שמאית על פיה הוערך הנכס בשווי של 2,300,000 ₪ נכון לשנת 08', ואילו גובה יתרת ההלוואה לבנק משכן, הוא הנושה המובטח שלטובתו רשום משכון, הגיע נכון לינואר 06' לסך של 180,000 ₪.

7. הכונסת המציאה לתיק זה הודעת הנושה המובטח מיום 23.10.13 על פיה יתרת ההלוואה של הנתבעים עומדת (נכון לאותה עת ) ע"ס של 164,778 ₪ ובמסגרתה עמד על הבטחת זכויותיו במלואן כבעל שעבוד ראשון כתנאי למימוש הנכס.

טענות הצדדים

8. לטענת התובעת, אין חולק, כי זכויות הנתבעים אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין אלא רק במינהל מקרקעי ישראל. לכן ועפ"י פסיקת ביהמ"ש העליון לא חלה ההגנה שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שמצומצמת רק למקרה שבו הזכות במקרקעין הרשומה היא של בעלות או חכירה לדורות. הואיל ומגמת הפסיקה היא לצמצם את תחולת סעיף 33 לחוק הנ"ל, אין לחרוג ממגמה זו במקרה דנן ויש להורות על מכירת הנכס כפנוי.

9. ב"כ התובעת ביקשה אף לשלול ולצמצם את תחולתה של הלכת רע"א 8223/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ (10.10.10) (להלן: "הלכת כובשי") עליה הסתמכו הנתבעים.

לטענתה, יישומה של ההלכה הנ"ל, המתייחסת אמנם למקרה של תביעת פירוק שיתוף בין בני זוג שהוגשה ע"י כונס נכסים לשם פירעון חוב של אחד מהם, מעיד על צמצום גבולותיה מקום שמדובר בנסיבות דומות, במכר של זכויות, שטרם נרשמו. בהפנותה לפסיקה, טענה, כי בתיהמ"ש השלום, במקרים שצוטטו, נהגו על פי קו מנחה של בהימ"ש העליון המצמצם את תחולת הלכה זו וקבעו, כי דירה בהליכי מכר כפוי בנסיבות דומות, תמכר כפנויה.

10. כמו כן, יש לטענתה לדחות ניסיון של ב"כ הנתבעים להעלות סוגיה חדשה, לא רלבנטית באשר לזהות המתגוררים בנכס, ובוודאי יש לדחות ניסיון להפוך את בני משפחתם של הנתבעים לדיירים מוגנים ללא כל בסיס בדין.

11. ב"כ הנתבעים הדגיש בסיכומיו את העובדה שמימוש הנכס מתבקש לפירעון חובות לנושים רגילים של הנתבע 1 בעוד שלנתבעת 2 אין כל חוב כספי. בתנאים אלו מכר כפוי של נכס, שבו מתגוררים הנתבעים מזה 30 שנה יגרום נזק עצום ויהפוך את האחרונים לנטל על הקופה הציבורית לאחר שתשלל מהם קורת גג.

12. לטענת ב"כ הנתבעים, חל על המקרה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ומכוחו יש לראותם כדיירים מוגנים, שעה שזכויותיהם בנכס אמורות להמכר במסגרת הליכי כינוס. יתד למסקנה זו מוצא ב"כ הנתבעים בהלכת כובשי הנ"ל, שלדידו נסיבותיה העובדתיות דומות, וטוען כי למרות מגמת הצמצום של תחולת סעיף 33, קבע ביהמ"ש העליון כי סעיף זה יחול מקום שכונס נכסים מטעם נושה מגיש תביעת פירוק שיתוף. לכן, לטענתו גם אין ללמוד מפסיקת בתימ"ש השלום שצוטטו, דבר שיכול וסותר את הלכת ביהמ"ש העליון.

13. ב"כ הנתבעים דוחה את טענת התובעת כי אין הנתבעים בעלי זכות קניינית מלאה בנכס.

לטענתו ,לא רק שהנתבעים בעלי זכות לעריכת הסכם חכירה לדורות אלא שהם בעלי זכות לקבלת בעלות עפ"י הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, והעדר רישום זכויותיהם נעוץ בטעמי פרוצדורה בלבד. הנתבעים פנו למינהל על מנת להאריך את הסכם החכירה עם המינהל עוד בשנת 07' אולם לאור מינוי התובעת ככונסת נמנע הדבר.

זאת ועוד, עפ"י החלטה 1185 של מינהל מקרקעי ישראל תוצע לנתבעים הבעלות בתנאים המפורטים בה.

14. לחילופין, נטען ע"י ב"כ הנתבעים, כי אם ימצא ביהמ"ש כי הנתבעים אינם דיירים מוגנים, יש לקבוע כי הם זכאים לדיור חלוף קבוע, מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

דיון

15. לנוכח ההחלטה בדבר פירוק השיתוף בדרך של מכירה, המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה כאמור ,נוגעת לשאלת מכירת הדירה כפנויה או תפוסה.

לפיכך, במקרה נתון, יש להחיל את סעיף 40 א לחוק המקרקעין הקובע, כי:

"(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג קטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.

(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)".

ראינו אם כן, כי סעיף 40א מוציא מתחולה את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על שותף בדירה בנסיבות של מכר כנ"ל.

בהלכת כובשי קבע ביהמ"ש העליון, כי במקרה של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג לבקשת כונס נכסים שהתמנה לגביית חוב, לא יחול סעיף 40א' לחוק המקרקעין, השולל את הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

המסקנה היא אם כן, כי בנסיבות המיוחדות של פירוק שיתוף במסגרת תביעת כונס נכסים חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. ברם, אין במסקנה זו, לפטור את ביהמ"ש לבדוק את תחולתו של סעיף זה וההגנה מכוחו בתנאי המקרה, גם כשעסקינן בתביעתו של כונס נכסים.

16. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מורה, כי:

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 24 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

...

(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין."

הרקע ההיסטורי לחקיקת סעיף 33 הנ"ל, כמתואר בפסה"ד בעניין כובשי, נעוץ בימי הקמתה של המדינה הצעירה, עת התמודדה עם מחסור דיור של הבאים בשעריה. משכך, נקבע כי דייר המחזיק בנכס מכוח זכות בעלות או חכירה לדורות, שדירתו נמכרה במכר כפוי, בין היתר, במסגרת הליכי הוצאה לפועל, לא יפונה ויהפך לדייר מוגן של הבעלים החדש שרכש את הנכס.

למותר לציין כי בחלוף השנים השתנה המצב, מצב החירום בתחום הדיור חלף, ובתי המשפט קבעו כי יש להצר ולצמצם את גבולותיה של הדיירות המוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

גישת צמצום היקף תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לאור שינוי העיתים באה לידי ביטוי בע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997) בו קבעה כב' השופטת שטרסברג – כהן (בעמ' 120) כי:

"סבורתני כי כיום אין להגנה זו מקום והצדקה ודומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק כשהותיר הגנה זו בעינה בחוקקו את סעיף 86א' לפקודה ואת סעיף 38 לחוק ההוצל"פ. עם זאת, אני בדעה כי אכן ראוי לדאוג לחייב לקורת גג כאשר ביתו נמכר לפירעון חובותיו, תוך קביעת סייגים להגנה זו. נראה כי זו הייתה תכליתם של סעיפים אלה, אלא שתכלית זו הוחטאה על-ידי סעיפים 38(ד) לחוק ההוצל"פ ו-86א(ג) לפקודה, השוללים תחולת הסעיף על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם"

ובהמשך (עמ' 123):

"ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה לי כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א), ככוללים זכויות בלתי רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודה ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד."

ולסיכום, שישים גם לענייננו, נאמר שם:

"יש לפרש את סעיף 33 לחוק בצורה מצומצמת, שכן רק כך תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודה וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים. אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33 החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלותו ובהחזקתו של החייב, על חשבון נושהו. אין הצדקה להשאיר בידיו דירת פאר שלא ניתן לממש מתוכה את החוב. הגנה גורפת כזו פוגעת באינטרס קנייני לגיטימי של הנושים ומפרה איזון ראוי בין שני האינטרסים."

17. תמצית הלכת פרמינגר מורה כי מי שזכאי לזכות דיירות מוגנת בדירה הנמכרת במכר כפוי בהליכי פשיטת רגל או בהליכי הוצאה לפועל מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הינו חייב שזכויותיו בדירת המגורים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

קביעה חשובה נוספת בהלכת פרמינגר הינה, כי יש לפרש את המונח "זכות קניין במקרקעין" באופן דווקני, ובניגוד למקרים אחרים שבהם נאות בית המשפט להכיר בפעולות שלא הסתיימו ברישום, כאילו הסתיימה בהן עסקת המקרקעין, הרי לא כך בהקשר להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. לעניין סעיף זה נקבע, כי אין הצדקה להרחיב את הגנת הדיירות המוגנת ולהחילה על מי שזכויות הבעלות או החכירה שלו, אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין.

הנה כי כן, בית המשפט ראה את הרישום כקונסטיטוטיבי, תוך שצוין כי אם תפורש זכות הבעלות והחכירה לדורות שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ככוללים זכויות בלתי רשומות, הרי שתהא בכך הרחבה ניכרת של ההגנה הניתנת מכוחו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, וזאת תוך פגיעה בזכותם הקניינית- חוקתית של הנושים, ותוך הפרת האיזון בין הצדדים.

כאן המקום לציין, כי גם בפסה"ד בעניין כובשי ראו שופטי ביהמ"ש העליון לנגד עיניהם את עקרונות הלכת פרמינגר, ולא מצאו בדעת הרוב לשנותה.

(ראה דברי כב' הש' מלצר, שם בעמ' 38)

18. טוען ב"כ הנתבעים, בהסתמכו על ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג (4) 199 (1999), כי גם זכות חוזית כנ"ל עולה לכדי זכות קניינית מכוח זכות שביושר "תוצרת הארץ". היות והנתבעים, לשיטתם, עומדים בתנאי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל (החלטת המינהל 1185) בעניין הקניית הבעלות בנכסי מגורים לחוכרים המתגוררים בנכסים אלה, הרי שיש לראותם כבעלי נכס שבעלותם בו לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בעטיה של פרוצדורה ולא מנימוק מהותי.

זאת ועוד, זכותם של הנתבעים להארכת חוזה החכירה על הנכס- חכירה מהוונת שהסתיימה אך ורק ביום 31.3.08, נחסמה מכוח צו כינוס הנכסים. לכן מתקיים פה איפוא השתק עילה, שכן בעטיו של הכינוס עוכבה אפשרות הנתבעים להאריך את החכירה ולקבל בהמשך את זכויות הבעלות בנכס, זכויות שגם לשיטת הכונסת היו מעניקים לנתבעת 2 הגנה כדיירת מוגנת. לכן מושתקת הכונסת מלטעון בעניין אי זכאות הנתבעת 2 לדיירות מוגנת.

19. אני סבורה, כי דין טענות הנתבעים להידחות. הלכת פרמינגר הקובעת כי זכות דיירות מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תינתן אך ורק, ויודגש: אך ורק, למי שזכות הבעלות או זכות החכירה לדורות שלו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. אי לכך, גם אם לנתבעים זכות שביושר "תוצרת הארץ" על פי הלכת אהרונוב (ואיני קובעת מסמרות בסוגיה זו), אין בהלכת אהרונוב להרחיב את אשר הלכת פרמינגר באה בפירוש לצמצם.

גם דין טענתו של ב"כ הנתבעים להשתק משום סיכול זכותם של הנתבעים לרשום על שמם בלשכת רישום המקרקעין את זכויות הבעלות בנכס, מכוח צו מינוי כונסת הנכסים, להידחות.

בית המשפט העליון קבע, כי מכוח המדיניות שנקבעה בהלכת פרמינגר לעניין צמצום תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ולא להרחיב את זכות הדיירות המוגנת גם על מקרה בו הזכות טרם נרשמה, אך הבשילו התנאים לרישומה.

(ראה ברע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פלוני (31.7.06))

20. אכן, ההחלטה בדבר פינוי הנתבעים ובני משפחתם מביתם אינה קלה כלל ועיקר, ובמיוחד שעה שהתגוררו בו שנים רבות וראו בו את מבצרם. ויפים לעניין זה דבריו של כב' השופט א.א לוי ז"ל, בע"א 2000/01 בן בסט דוד נ' רהב עין דר,עו"ד ,פ"ד נט(1) 481,491 (2004) :

"אכן, ככלל נכסי מקרקעין במדינת ישראל הם בעלי ערכים כלכליים גבוהים, והפקעתם, לרבות בית מגורים, מידי החייב והעברתם לנושים, עשויה במקרים רבים לקדם את תהליך פירעון החובות כברת דרך של ממש. יחד עם זאת, הותרתו של החייב בלא כלום וללא קורת גג, יוצרת בעיה סוציאלית קשה אשר עלולה להוות נטל כבד על החברה. הבעיה מחריפה במקרים בהם לחייב בני משפחה וילדים התלויים בו, אשר להם אין יד ורגל בחובות אליהן נקלע ראש המשפחה. אך מעבר למשמעות הסוציאלית, הבית אינו רק קורת גג. לבית מגוריו של אדם יש ערך מיוחד היוצר זיקה חזקה בין הבית לבעליו. אדם משקיע בביתו מזמנו ומרצו, ובין קירותיו טמונים זיכרונות עליהם הוא מתרפק בשעות קשות כמו בשעת שמחה; לביתו של אדם יש קדושה בעיניו, הוא כבודו ומבצרו, בו הוא מפתח את אישיותו ואת זהותו, ובו הוא מוצא את חירותו ופרטיותו, ושם הוא חש אדון לעצמו."

יחד עם זאת, מול זכויות החייב, ובמידת חשיבות שאינה פחותה, עומדות זכויות הנושים והאינטרס הציבורי, ועל בית המשפט לאזן ביניהן. על מלאכת איזון זו עומד ביהמ"ש העליון בע"א 3553/00 אלוני נ' זנד טל מכוני תערובת בע"מ פ"ד נז (3) 580 ו-599 (2003):

"חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, החל על העניין שבפנינו, משקף איזון בין שתי תכליות עיקריות: האחת, גבייה מהירה ויעילה של החוב על-מנת לקדם לא רק את האינטרס של הזוכה הנושה אלא גם את טובת הציבור, כיבוד החוק והאמון בשלטון החוק. סמוכה לתכלית זו התכלית הכללית שעניינה ההגנה על זכותו החוקתית של הנושה לקניין. השנייה, הגנה על החייבים אשר לאור מצבם הכלכלי אינם יכולים לעמוד בתשלום החוב הפסוק, תוך מניעת הפיכתו של החייב לחסר יכולת ולנטל על החברה."

האיזון הנכון במקרה שלפני, תוך יישום הוראות הדין והפסיקה, מחייב תוצאה על פיה אין הנתבעים יכולים להנות מהגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

21. לאור האמור, אני קובעת, כי הדירה תמכר כפנויה.

הליכי המכר יבוצעו וימשכו בתיק האיחוד בפיקוח רשם ההוצאה לפועל אשר לפניו רשאים הנתבעים להעלות טיעוניהם לעניין היקף זכותם על פי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

אני פוסקת לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪.

ניתן היום, כ"ט סיוון תשע"ד, 27 יוני 2014, בהעדר הצדדים.