1. ערעור וערעור שכנגד על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל- אביב יפו (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה") בתיקים מס' 2007-02-106 ו– 2008-04-093 (שני עררים שאוחדו) מיום 15.4.2010 (להלן: "ההחלטה"), בו נתנה הועדה פטור מארנונה למערער בגין 13 החנויות שבבעלותו הנמצאות ב"כיכר אתרים" בת"א (להלן: "החנויות" או "הנכסים"), החל מיום 1.1.2008.
2. עיקרי העובדות:

ביום 26.7.2006 הגיש המערער, המתגורר בחו"ל, השגה למשיב לביטול חיובים בארנונה, בשל היות 13 החנויות שבבעלותו "לא בשימוש". בהשגה לא ציין בגין אלו שנים הוא מבקש לבטל את החיובים. המשיב דחה את ההשגה ביום 3.9.2006 כיוון שלאור התרשמות פקח המשיב מביקורו במקום אין הנכס עומד בדרישות הפטור לפי סע' 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], התשכ"ד–1964 (להלן: "פקודת העיריות" או "הפקודה"), וכי החנויות היו סגורות בעת הביקור.

ביום 25.2.2007 הגיש המערער ערר על ההחלטה הנ"ל.

ביום 15.5.2008 התקיים דיון הוכחות בערר שבו הודיע ב"כ המערער כי הוא מבקש לתקן את הערר כך שתתווסף טענה חדשה שנודעה לו רק עתה, כי פולש בשם שמואלי אייל, המשיב 2 בערעור שכנגד, (להלן: "הפולש") מחזיק בנכס מזה כ- 5 שנים, ולפיכך יש להטיל את חיובי הארנונה על הפולש ולא עליו. ועדת הערר איפשרה למערער לתקן את עררו כמבוקש על ידו ואף אישרה הוספת הפולש כמשיב נוסף בערר.

עוד לפני ישיבה זו, ביום 28.2.08 הגיש המשיב השגה למשיב בגין חיובי הארנונה החדשים לשנת 2008, בה טען לביטול החיובים מאחר שהחנויות בלתי ניתנות לשימוש. המשיב דחה השגתו של המערער, ולפיכך הגיש המערער ביום 17.4.08 ערר על כך לועדת הערר, שמספרו 2008-04-093 , בו הוסיף את טענת הפלישה (בנוסף לטענה כי הנכס אינו ראוי לשימוש). הדיון בערר זה אוחד ע"י ועדת הערר יחד עם הערר שהוגש בשנת 2007.

בהחלטתה מיום 15.4.2010, דחתה ועדת הערר את טענת המערער לפטור מהטעם של היות הנכס לא בשימוש, וקיבלה חלקית טענתו באשר לפטור בשל החזקת הנכס ע"י הפולש. את הפטור החילה הועדה על המערער החל מיום 1.1.2008, ובגין כל 13 החנויות שבבעלות המערער.

על החלטה זו הערעור והערעור שכנגד.

עיקרי המחלוקת בין הצדדים

1. לשיטת המערער מגיע לו פטור מארנונה החל מינואר 2003, שכן כבר מראשית שנת 2003 הנכסים נטושים, ואינם ראויים לשימוש. לחילופין טען המערער כי יש להעניק לו את הפטור החל מינואר 2006, שהיא השנה שבה הגיש השגתו הראשונה למשיב, ובה טען לפטור מכוח סע' 330 לפקודת העיריות בשל היות הנכס לא בשימוש ולא ראוי לשימוש.
2. המשיב טען כי צדקה ועדת הערר בקביעתה כי המערער לא הוכיח שהחנויות אינן בשימוש ולא ראויות לשימוש, שכן השמאי מטעם המערער התייחס רק למצבה הכללי של כיכר אתרים, ולא לחנויות הספציפיות של המערער, שנמצאות בכיכר. בערעור שכנגד טענתו העיקרית של המשיב היא ששגתה ועדת הערר כשהחילה את הפטור על כל 13 החנויות שבבעלות המערער, בעוד שמחומר הראיות בתיק עולה כי הפולש מתגורר בחנות אחת בלבד.

דיון

1. הוועדה קבעה בהחלטתה, כי חוות הדעת השמאית איננה יכולה להועיל למערער מאחר שהיא מתייחסת רק לכיכר אתרים באופן כללי, אך לא ל- 13 החנויות הספציפיות בגינן המחלוקות. אינני מקבלת קביעה זו. מעיון בחוות דעת השמאי מטעם המערער, אלי סידאוי (להלן: "השמאי") נספח ט' לערעור, עולה כי הועדה לא דייקה. בעמ' 6 לחוות הדעת התייחס השמאי לחנויות הספציפיות וציין:

"החנויות נטושות ואינן מאוכלסות שנם (צ.ל. - שנים) רבות, חלק מהוויטרינות מנופצות וחלק מהמנעולים הוחלפו על ידי גורמים עברייניים".

(ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש).

גם ממצבו המוזנח הכללי של כל הקומפלקס בכיכר אתרים, כפי שמפורט בחוות הדעת של השמאי בהרחבה, שנמשך מזה שנים רבות, ניתן להסיק שלא ניתן להשתמש בחנויות למטרתן המסחרית:

"כיום הכיכר עומדת נטושה כמעט לגמרי, מתפוררת ומוזנחת, כאשר מרבית החנויות נטושות.

...

להבדיל מקניונים, אין לכיכר חברת אחזקה ובעצם אין אף גורם שמנהל ומתחזק אותה.

גם חומרי הבניה בעלי האיכות הנמוכה מהם נבנתה הכיכר כמו גם הקירבה לים, תורמים לבלאי המואץ של הכיכר.

"נכון ליום ביקורי בשטח, הפסג'ים במתחם מטונפים, צחנה וריח שתן שמצטבר כבר 30 שנה קיים במקום ולא ברור כיצד ניתן להעלים את הריח הנ"ל".

(עמ' 5 לחוות הדעת).

המשיב לא טרח להביא חוות דעת שמאית נגדית על מנת לנסות להפריך את חוו"ד שמאי המערער, מה גם שעובדות אלה הן נחלת הכל, ואין תושב תל אביב או אדם שעבר באזור ולא ראה את ההזנחה והצחנה שבמקום, וזאת ללא צורך במומחיות מיוחדת. המשיב אף לא הצביע על שימושים אחרים חוקיים שניתן לעשות בנכס במצב הנתון. שימוש למגורים בחנויות אלה ממילא מנוגד לחוק. עפ"י פסיקת ביהמ"ש העליון ב– בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה (להלן: "פס"ד המגרש המוצלח") לצורך מתן הפטור לפי סע' 330 לפקודת העיריות, רק שימוש חוקי כלשהו בא בחשבון לצורך בחינת השאלה האם ניתן להשתמש בנכס, לשם החלת הפטור מארנונה לנכס שאיננו ראוי לשימוש:

"כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין" (סע' 23 לפסה"ד).

לפיכך אינני מקבלת טענת המשיב כי עצם השימוש של הפולש בנכס שולל את מתן הפטור. השימוש שמבצע הפולש בחנויות הוא שימוש למגורים. שימוש כזה בנכס שייעודו החוקי הוא למסחר, מנוגד לדיני התכנון והבנייה, ולפיכך איננו רלוונטי לצורך שלילת הזכאות לפטור של המערער לפי הפקודה.

גם ב- "דוח ממצאי ביקורת חוץ" של המשיב, המתעד ביקור שערך במקום הפקח חוקר השומה מטעם המשיב, רוני וקנין, (להלן: "הפקח") מיום 12.3.08 (נספח ב' ל"תגובה המקדמית לערעור שכנגד") צויין המצב המוזנח של החנויות:

"נמצאו ללא ויטרינות. חסומות בלוחות פח".

"ניתן לראות מחוץ ליחידות שבחלקם חלונות שבורים. מוזנחות. לכלוך זרוק בחלק מהיחידות. חלקם סגורים בקירות גבס".

"תיאור הפסאג' שבו נמצאים היחידות: מוזנח ריח צחנה. חלק מהרצפות שבורות ועקומות"...

מהתמונות שצירף החוקר וקנין לדוח אכן ניתן להתרשם מחלק מהממצאים.

וקנין חזר על חלק ממצאיו בעדותו לפני ועדת הערר :

"החנויות שנמצאות ממול החנויות של העורר סגורות אבל יש בחלק הצפוני חנויות פתוחות.

בחלק הזה של הפסאג' המצב מוזנח אבל לא כזה גרוע, יש שתן וצואה".

(מוצג 17 לתיק מוצגי הערר מטעם המשיב, עמ' 2).

לצורך הבהרה מחוו"ד השמאי עולה כי למתחם חלק נוסף - צפוני והחנויות של המערער אינן מצויות בחלק הצפוני.

עוד ראוי לציין כי נקבע בפס"ד המגרש המוצלח כי לצורך מתן הפטור לפי סע' 330 לפקודה אין צורך לבחון האם לא קיימת כדאיות כלכלית לשפץ המבנה על מנת להפכו לראוי לשימוש, ןדי בכך שהוכח כי לפי מצבו הנוכחי "אי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו" כלשון סע' 330 לפקודה:

26. הגענו לכלל מסקנה כי לצורך סעיף 330 ולעניין התנאי שבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש, ואין כל מקום להמשיך ולבדוק כתנאי למתן הפטור האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום והאפשרויות השונות העומדות בפניו. לכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן. המבחן הראוי להכרעה בשאלה מהו בניין ש"ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" הוא מבחן פיסי אובייקטיבי וכדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין. (סע' 26 לפסה"ד).

לא זו אף זו, מוסכם על הצדדים כי כיום נמצא במקום פולש, אם כי יש מחלוקת לגבי היקף פלישתו במקום. כך או כך עצם העובדה שפולש השתלט על חלק מהנכס ועושה בו שימוש לא חוקי למגורים ולא למסחר מהווה אף הוא חיזוק ראייתי לכך שאי אפשר לעשות בנכס שימוש מסחרי, והמקום מוזנח ונטוש.

באשר לטענת המשיב כי מהראיות עולה שהפולש פלש לחנות אחת בלבד ולא ל– 13 חנויות, יש לומר כי משהוכח שכל 13 החנויות שבמתחם אינן ראויות לשימוש, הרי שממילא המערער זכאי לפטור בגין כל חנויותיו בגין היותן בלתי ראויות לשימוש מסחרי מכוח סע' 330 לפקודה, ואין צורך לדון בהיקף הפטור בשל היותן מוחזקות ע"י פולש, שכן על קיום פולש הודיע המערער רק בדיון במאי 2008.

1. אשר לסוגיה של מועד תחילת הפטור, טען המערער כי יש להעניק לו פטור מחיובי הארנונה רטרואקטיבית החל מינואר 2003 מאחר שממועד זה מחזיק במקום הפולש, ולחילופין טען כי יש לפוטרו החל מינואר 2006 מאחר שבשנה זו הגיש המערער את השגתו למשיב ובה טען לפטור מכוח סע' 330 לפקודה בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש. המערער תלה יהבו על סע' 3(ג) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו - 1976 (להלן: "חוק הערר") הקובע:

"(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה".

מעיון בסעיף זה עולה כי הוא איננו יכול להועיל למערער. כל שקובע סעיף זה הוא כי המגבלה של 90 הימים להגשת השגה למנהל הארנונה, איננה מונעת מהמערער מלטעון בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, כי הוא אינו מחזיק בנכס. בסיפא לסעיף הנ"ל נקבע כי על טענה זאת, שתועלה רק ברשות בית המשפט, יחולו כל המגבלות החלות עליה מכוח החוקים האחרים חוץ מהמגבלות שקבועות בחוק זה (חוק הערר), ובלשון הסעיף – "כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה". דהיינו שתמשיך לחול בעניינו המגבלה של סעיף 330 לפקודת העיריות כי הפטור מארנונה יחול רק החל מהמועד שבו הודיע המחזיק לעירייה על כך שהנכס הפך לבלתי ראוי לשימוש. סע' 330 לפקודה, שכותרתו "בניין שנהרס או שניזוק" קובע:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

כך גם עולה מסעיף 325 לפקודה:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלים או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

אותו רציונל עולה גם מסעיף 326 לפקודה, המתייחס למוכר ומשכיר.

כבר בהשגה שהגיש המערער למשיב ביום 15.7.06 (ושנתקבלה אצל המשיב ביום 26.7.2006) הודיע המערער למשיב כי לא ניתן להשתמש בחנויות ולא ניתן להשכיר אותן. דא עקא, פרט לטענה סתמית זו של המערער בהשגתו, לא הרים המערער את נטל הראיה המוטל עליו להוכיח שכבר בעת הזו החנויות לא היו ראויות לשימוש. שמאי המערער בחוות דעתו התייחס רק למצב החנויות כפי שנתגלה לעיניו בביקורו במקום ב- 2008. מאידך, מדוח הביקורת שערך פקח המשיב במקום ביום 7.8.2006, בעקבות פנייתו של ב"כ המערער, ציין הפקח כבר אז כי:

"כל היחידות שבנדון שמתייחסות לשלש עשרה חנויות עומדות על תילן והן לא הרוסות – רצ"ב צילומים של היחידות שצולמו מבחוץ... בשעת הבקורת לא היו ברשות עו"ד חסטר אליהו שמייצג את בעל הנכס, מפתחות הכניסה ליחידות שבנדון ולכן לא ניתן היה לראות את פנים היחידות".

הפקח תיאר את היחידות מבחוץ וציין כי אינן הרוסות, וב"כ המערער שהזמין את הפקח למקום לא דאג להשיג את המפתחות על מנת להציג לפני הפקח את החנויות מבפנים על מנת שהפקח יוכל לאשר לצורך קבלת הפטור, כי החנויות בלתי ניתנות לשימוש. לא זו אף זו, גם מהתמונות שצירף הפקח לדוח הביקורת הנ"ל, נראה כי החנויות נראות, לפחות מבחוץ, במצב סביר, כך שאין להתערב במסקנת הוועדה כי המערער לא עמד בנטל הראיה המוטל עליו להוכיח כי עוד בשנת 2006 החנויות לא היו ראויות לשימוש.

לעומת זאת, מדוח הביקורת שביצע במקום הפקח בשנת 2008, שצוטט לעיל, ניתן להסיק כי החנויות לא היו ראויות לשימוש מסחרי, וזה גם הרושם העולה מהתמונות שצירף הפקח לדוח הביקורת. ממצאים אלו תואמים גם את חוות דעת השמאי מטעם המערער, כך שניתן לקבוע כי המערער עמד בנטל הראיה המוטל עליו במשפט אזרחי להוכיח כי החנויות בלתי ראויות לשימוש מסחרי, בשנת 2008.

1. אשר לרציונל להטלת ארנונה נאמר בע"ש 1275/90 קרפרי חולון בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חולון:

"ארנונה נגבית על ידי הרשות המקומית כדי לממן את פעולותיה בקשר לשירותים שונים שהיא מגישה. בהתאם לכך ארנונה ראויה שתוטל על נכסים המצויים בתחום הרשות ואשר נהנים משירותים אלה... מטרתה של הארנונה היא למסות את אותם נכסים ה"נהנים" מן השירותים שהרשות המקומית מגישה להם. (ההדגשה במקור).

ראו עוד: ה. רוסטוביץ ומ. וקנין פ.גלעד, נ. לב ארנונה עירונית, ספר ראשון, מהדורה חמישית (ת"א – 2001), עמ' 200).

בהינתן היות החנויות נטושות ובלתי ניתנות לשימוש מסחרי, המתחם שומם והמשיב עצמו אינו נותן להן שירותים, נשלל אחד הרציונאלים המרכזיים להטלת הארנונה. אף בכך יש בכדי לחזק את המסקנה כי עקרונית יש מקום ליתן למערער את הפטור מארנונה לפי סע' 330 לפקודה,

1. בשאלת המועד להחלת הפטור, שגתה ועדת הערר שהחילה את הפטור מיום 1.1.2008, ואני מקבלת בעיקרון את טענת המשיב בערעור שכנגד כי יש להחיל את הפטור רק החל מיום מתן ההודעה ע"י המערער. פניית ב"כ המערער למשיב בהשגתו השנייה היתה מיום 28.2.08 (שנתקבלה אצל המשיב ביום 2.3.2008) בה טען כי יש לבטל את חיובי הארנונה שהוצאו לו בגין שנת 2008, מאחר שלא ניתן להשתמש בחנויות ולא ניתן להשכיר אותן, וביקור הפקח ב- 12.3.08, התבצע רק בעקבות פניה זו. לגבי 2006 כאמור לא הוכח מצב החנויות והמערער לא הרים את הנטל שהיה מוטל עליו. משכך, ובהתאם לסע' 330 לפקודה יש ליתן את הפטור רק החל מיום הודעת המערער למשיב על מצב הנכס.
2. לעניין טענת המשיב שהועלתה בדיון לפניי כי ישנם עסקים פעילים בכיכר אתרים (ראו: פרוט' מיום 25.9.2011, עמ' 9, ש' 10-11, ש' 17, וכן בפרוט' מיום 5.7.2011, עמ' 6, ש' 13, ש' 22). לא די באמירות בעלמא על מנת להפריך את חוו"ד השמאי ואת דוח הביקורת של הפקח ואת התמונות שצילם פקח המשיב בביקורו, אין די בטענה סתמית מבלי לפרטה במדויק ומבלי להוכיחה בראיות של ממש.

סיכום

1. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני מקבלת את הערעורים באופן חלקי ואני קובעת כי המערער פטור מארנונה על החנויות שבנדון, החל מיום 28.2.08 .

המשיב 1 יישא בהוצאות המערער בסך 20,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984.

ניתן היום, ו' חשון תשע"ג, 22 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.