פסק-דין

התובעת השכירה לנתבע חנות בשכירות מוגנת. לטענת התובעת, הפר הנתבע את חוזה השכירות בכך שבנה תוספת בנייה לחנות. לטענת התובעת, על הנתבע לפנות המושכר, להרוס את תוספת הבנייה ולשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השימוש בתוספת הבנייה.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובעת הוקמה על פי דין לטפל, בין היתר, במקרקעין הרשומים על שמה.

2. הנתבע אזרח ישראלי תושב העיר לוד.

מערכת היחסים בין הצדדים:

3. ביום 18.9.1977 השכירה התובעת לנתבע בשכירות מוגנת חנות ששטחה 18 מ"ר הנמצאת ברחוב ל"ח 18 בלוד, והידועה כגוש 3962 חלקה 39. מטרת השכירות הרשומה בחוזה "חנות ירקות". התובעת חתמה עם התובע על חוזה השכירות לאחר שהדיירת המוגנת הקודמת של החנות, גב' ברדוגו אושרה, חתמה על תצהיר דייר יוצא, והנתבע חתם על תצהיר דייר נכנס. בהתאם לתשריט המצוי בתיק הנכס (מסמך מס' 1, אם כי קיימים שני מסמכים המסומנים במס' 1), מידות החנות הינן 4 מ' X 4.5 מ'.

4. החלקה עברה הליך הסדר, ולאחר ההסדר מספר החלקה הוא 97 במקום 39. ביום 21.7.03 נרשמו המקרקעין על שם רשות הפיתוח

5. בסעיף 6(ד) לחוזה השכירות התחייב הנתבע:

"לא לשנות את המושכר ו/או הבנין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם, לא להתקין או לא להסיר כל אינסטלציה לחשמל או למים או מכל סוג אחר כל חלק הימנה ... ובכלל לא לפגוע במאומה במושכר בכל צורה שהיא, בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר ..."

ובסעיף 11 לחוזה השכירות הסכימו הצדדים כי הוראות הסעיפים הנקובים בו, וביניהן הוראות סעיף 6 לחוזה הינן:

"תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בסעיפים אלה, מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתובע מיד את פינוי המושכר בלי צורך בהודעה או בהתראה איזו שהיא ..."

טענות הצדדים:

6. ביום 1.6.08 ערך מודד מטעם התובעת תשריט של המקרקעין. מתשריט זה עולה כי בנוסף לחנות מחזיק הנתבע בשני חדרים נוספים ששטחם הכולל הוא כ-17 מ"ר, הנמצאים ממערב לחנות וצמודים אליה, הבנויים בחלקה 29 בגוש 3962 (להלן-"תוספת הבנייה"). חלקה 29 נמצאת בבעלות התובעת. טוענת התובעת שעקב בניית תוספת הבנייה הפר הנתבעת את חוזה השכירות, ולכן עליו לפנות את המושכר ואת תוספת הבנייה, להרוס את תוספת הבנייה ולשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השימוש בתוספת בנייה בסך 440 ₪ לחודש לתקופה של 7 שנים שקדמו להגשת התביעה, ובסך הכל את הסך 36,960 ₪.

7. טוען הנתבע שיש לדחות את תביעת התובעת מהסיבות כדלקמן:

1. הוא מחזיק בתוספת הבנייה בידיעתה ובהרשאתה של התובעת במשך שנים רבות, ועל כן הוא בעל רשות בלתי הדירה להשתמש בתוספת הבנייה;
2. התובעת לא הוכיחה שעמידר היא שלוחתה של התובעת או של מינהל מקרקעי ישראל;
3. התובעת לא הוכיחה את זיהוי המקרקעין;
4. התובעת השתהתה בהגשת התביעה;
5. סעד ההריסה של תוספת הבנייה הוא בסמכות ביהמ"ש המחוזי;
6. אם בית המשפט ידחה את טענות הנתבע, עותר הוא לסעד מן הצדק.

העדויות:

8. מטעם התובעת העיד מר יואש זלינגר, אשר נחקר חקירה שכנגד. התובעת הגישה חוות של שמאי מקרקעין, אשר לא נדרש להיחקר על חוות דעתו.

9. מטעם הנתבע העיד בנו של הנתבע, מר אבו חמד מחמוד, אשר נחקר חקירה שכנגד. מעדותו עולה כי הוא זה המשתמש בפועל במושכר מטעמו של הנתבע, וכי בנו את תוספת הבנייה בחודש אוגוסט 2006.

דיון ומסקנות:

זיהוי המקרקעין:

10. נספח ב' לתצהיר מר זלינגר היא פנייתו של המודד מיום 10.3.08 לחב' עמידר בה נכתב כדלקמן:

"בהמשך להזמנת עבודה להכנת תשריט 3962/39 נמצא כי החלקה בוטל. היום החלקה חדשה הינה 3952/97."

ואכן התובעת צירפה נסח רישום לפיו הבעלות בגוש 3962 חלקה 97 רשומה על שם רשות הפיתוח החל מיום 21.7.03 לאחר הסדר זכויות במקרקעין.

11. מר זלינגר צירף לתצהירו את נספח י', שהוא תרשים המציין את החנות עם שמה של גב' אושרה ברדוגו, שהעבירה את זכויות הדיירות המוגנת שלה בחנות. מתרשים זה עולה שהחנות מסומנת כיחידה מס' 2, כפי המסומן במוצג ת/1, שהוא מפת מדידה של החנות ונכסים נוספים הנמצאים בחלקה 97 ובחלקה 29.

12. העובדה שתוספת הבנייה מצויה בחלקה 29 מופיעה בתשריט המקרקעין, נספח ד' לתצהיר מר זלינגר, אשר הוגש לבית המשפט וסומן ת/1. מר זלינגר צירף לתצהירו את נסח הרישום של גוש 3962 חלקה 29, וגם הבעלות בחלקה זו נרשמה על שם רשות הפיתוח ביום 21.7.03 לאחר הסדר מקרקעין.

13. מר זלינגר נחקר בבית המשפט על עניין זה, וזיהוי המקרקעין עולה גם מחקירתו בבית המשפט.

14. לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענת הנתבע שהתובעת לא הוכיחה את זיהוי המקרקעין, ויש לקבוע שהתובעת אכן הוכיחה את זיהוי המקרקעין.

עמידר סוכן התובעת:

15. טוען הנתבע שהתובעת לא הוכיחה שחב' עמידר היא סוכן שלה.

16. סבור אני שיש לדחות טענה זו של הנתבע מהסיבות כדלקמן:

1. בסעיף 2 לתצהירו מיום 11.9.12 הצהיר מר זלינגר שחב' עמידר היא שלוחתו של מינהל מקרקעי ישראל, המנהל על פי דין את המקרקעין של רשות הפיתוח. מר זלינגר לא נחקר חקירה נגדית על חלק זה של תצהירו;
2. כבר בחוזה שנחתם בין הצדדים בשנת 1977 חתם הנתבע שהמשכיר הוא "רשות הפיתוח ו/או מדינת ישראל בהתאם לחוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950,לחוק יסוד: מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 ולחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 ו/או האפוטרופוס לנכסי נפקדים ו/או האפוטרופוס לנכסי גרמנים על ידי סוכנם עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ". הנתבע אינו יכול להתכחש עתה לעובדה שהסכים אודותיה בעת כריתת החוזה;
3. בסעיף 16 לחוזה השכירות הסכימו הצדדים כי "המונח עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ סוכן מוסמך של מינהל מקרקעי ישראל לניהול נכסי רשות הפיתוח יכלול כל אדם ..." גם בסעיף זה הודה הנתבע שחב' עמידר היא סוכן מוסמך של מינהל מקרקעי ישראל, שעל פי דין מנהל את נכסי רשות הפיתוח. גם להוראה זו בחוזה אין יכול הנתבע להתכחש.

תיק הנכס:

17. טוען הנתבע שמר זלינגר אינו יודע את העובדות מידיעה אישית, אלא רק מתיק הנכס, ועל כן אין לקבל עדותו.

18. סבור אני שיש לדחות את טענתו זו של הנתבע מהסיבות כדלקמן:

1. תיק החנות המתנהל בחב' עמידר הוגש לבית המשפט. כבר בתיק אז' (רמלה) 4591/06 רשות הפיתוח נ. וויסאם טאהן (פורסם בנבו, 2.8.11) קבעתי שתיק הנכס בעמידר מהווה רשומה מוסדית;
2. העד מטעם הנתבע מודה שאכן אביו שכר את החנות בשכירות מוגנת וכי הוא בנה את תוספת הבנייה בחודש אוגוסט 2006 ללא הסכמת התובעת.

בר רשות ושיהוי:

19. טוען הנתבע כי הוא מחזיק בתוספת הבנייה בידיעתה וברשותה של התובעת, ולכן הוא בעל רשות בלתי הדירה להחזיק בתוספת הבנייה ולהשתמש בה. על טענות אלו מבסס הנתבע גם את טענת השיהוי בהגשת התביעה.

20. מר אבו חמד מחמוד הצהיר בתצהירו שהתובעת הרסה מבנים מאחורי המושכר, והדבר היווה מקור משיכה לפולשים ולפורצים. הוא פנה מספר פעמים לתובעת על מנת שתאטום את ההריסות, אך ללא הועיל. על מעשיו לאחר מכן הוא מצהיר בסעיף 10 לתצהירו כדלקמן:

"רק לאחר שהנכס הפך להיות מטרד ושיבש את מהלך חיינו ועסקנו, נאלצנו לאכלס את הנכס, לא לפני שהשקענו בו את מיטב כספנו והפכנו אותו לראוי לשימוש.

מצ"ב העתק מחשבוניות שנמצאו ברשותי מסומן כנספח ב' "

מעיון בנספח ב' לתצהירו של מר אבו חמד מחמוד עולה שהעבודות בוצעו בחודש אוגוסט 2006. סבור אני שבנייה שנבנתה בחודש אוגוסט 2006 אינה יכולה להצביע על מתן רשות בלתי הדירה שניתנה לתובעת. לכך יש להוסיף שתביעה זו הוגשה בתיק אז' 1798/08, תביעה שנמחקה מחוסר מעש עקב כך שהצדדים ניהלו מו"מ לפשרה והזניחו את ניהול התביעה. רק לאחר שהמו"מ לא צלח, הגישה התובעת את תביעתה מחדש.

21. לא מצאתי בתצהיר העדות הראשית של מר אבו חמד מחמוד ובעדותו בבית המשפט כל הסבר מדוע לא אטם את המבנה שלטענתו שימש את הפורצים והעבריינים, ובחר לספח את תוספת הבנייה לחנות ולהשתמש בה.

22. על כן, דוחה אני את טענת הנתבע שהוא בעל רשות בלתי הדירה להשתמש בתוספת הבנייה ואת טענת הנתבע שהתובעת השתהתה בהגשת התביעה.

סעד הפינוי וההריסה:

23. סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 קובע כי כאשר קיימת בחוזה השכירות הוראה שהפרת תנאי מסוים מהווה עילת פינוי, אזי המשכיר רשאי לתבוע את פינוי הדייר המוגן.

24. בסעיף 6(ד) לחוזה השכירות התחייב הנתבע:

"לא לשנות את המושכר ו/או הבנין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם, לא להתקין או לא להסיר כל אינסטלציה לחשמל או למים או מכל סוג אחר כל חלק הימנה ... ובכלל לא לפגוע במאומה במושכר בכל צורה שהיא, בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר ..."

ובסעיף 11 לחוזה השכירות הסכימו הצדדים כי הוראות הסעיפים הנקובים בו, וביניהן הוראות סעיף 6 לחוזה הינן:

"תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בסעיפים אלה, מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתובע מיד את פינוי המושכר בלי צורך בהודעה או בהתראה איזו שהיא ..."

25. בתצהירו מאשר מר אבו חמד מחמוד שבנה בחודש אוגוסט 2006 את תוספת הבנייה ללא הסכמת התובעת. כן עולה מהתשריט שצירף מר זלינגר לתצהירו שהנתבע אכן בנה את תוספת הבנייה.

26. טוען הנתבע שאת סעד ההריסה מוסמך ליתן אך ורק בית המשפט המחוזי, שכן סעד זה נמצא בתחום סמכותו.

סבור אני שיש לדחות את טענתו זו של הנתבע. הפסיקה הבחינה בין סעד עיקרי לבין סעד טפל, וקבעה שעל מנת לא לפצל דיונים שלא לצורך, סמכות בית המשפט נקבעת על פי הסעד העיקרי (ע"א 145/58 חיים קלקודה נ. אגד, פ"ד יג 260). הסעד העיקרי לו עתרה תובעת הוא סעד הפינוי. מאחר וסעד ההריסה טפל לסעד הפינוי, ממילא מוסמך בית משפט השלום לתיתו, למרות שאם היה סעד זה עומד בפני עצמו, היה בית המשפט המחוזי מוסמך לתיתו.

27. לאור כל האמור לעיל, הוכיחה התובעת את עילת הפינוי, וזכאית היא לקבל את סעד הפינוי ואת סעד ההריסה להם עתרה.

סעד מן הצדק:

השיקולים למתן סעד מן הצדק:

28. הפסיקה קבעה שיקולים למתן סעד מן הצדק, כפי שיפורט להלן.

29. ב-רע"א 359/88 הרי שטרנפלד נ. עזבון המנוח באובן חסון ז"ל (פורסם בנבו, 18.1.1994) קבע ביהמ"ש העליון כדלקמן:

1. כאשר אי תשלום דמי שכירות הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש, יזכה הדייר לסעד מן הצדק. אך כאשר אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת , הנטייה תהיה שלא להעניק את הסעד;
2. על המבקש את הסעד מן הצדק לטעון את הנסיבות בשלהן ראוי לתת לדייר את הסעד מן הצדק.

סבור אני שעיקרון זה יפה גם כאשר לא מדובר בתשלום דמי שכירות אלא גם כאשר קיימות הפרות אחרות של חוזה השכירות.

30. בתיק אז' (שלום ת"א) 97018/01 סזר ליברמן נ. אוריינט קולור מעבדה לצילום צבעוני בע"מ (פורסם בנבו, 14.11.03) קבע ביהמ"ש כי השיקולים למתן סעד מן הצדק הינם, בין היתר, כדלקמן:

1. לאור הוראות סעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו לפיה אין פוגעים בקניינו של אדם, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, תוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. שיקול זה פועל לרעת הנתבעים ולא לטובתם.
2. הנטייה של בית המשפט היא להקל במתן סעד מן הצדק במושכר שהוא דירה יותר מאשר לגבי מושכר שהוא בית עסק. שיקול זה כפוף לאמור בפסה"ד של ביהמ"ש העליון ב-רע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ. טובה אלברטל ואח' (פורסם בנבו) אליו אתייחס להלן;
3. יש לשקול את מהות ההפרה. ככל שמדובר בהפרה כתוצאה משגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי, יזכה הדייר לסעד מן הצדק. אך כאשר מדובר בהפרה מתוכננת, שיטתית הולכת ומתמשכת, הנטייה תהיה שלא להעניק את הסעד;
4. התנהגות הצדדים, ובמיוחד התנהגות הדייר משמשת שיקול חשוב בין השיקולים ששוקל בית המשפט בבואו לשקול מתן סעד מן הצדק.

31. ב-ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ. זלדה ביירלס, פ"ד לח(2) 159 פסק ביהמ"ש העליון כדלקמן:

1) סעד מן הצדק אינו סעד של רחמים, ולא הרי זה כהרי זה.

2) מי שמבקש ליהנות מהגנתו של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, מפני פינוי וגם מדמי שכירות נמוכים, חייב לדקדק עם עצמו. עליו לדעת, שאם יפר התחייבות, המקימה עילת פינוי נגדו, התוצאה הרגילה תהיה צו פינוי;

3) בבקשה למתן סעד מן הצדק אין לתת משקל רב לעובדה, שהדייר שילם דמי מפתח או תחליף דמי מפתח, בעיקר כשהדבר קרה שנים רבות לפני מתן צו הפינוי;

4) ניצול רכושו של בעל בית ללא הסכמתו הוא, כשלעצמו, מעשה, הפוגע בבעל הבית, אפילו קשה או אף בלתי אפשרי להעריך פגיעה כזו בכסף.

32. בסעיף 9 לפס"ד אביסריס ציינה כב' השופטת ארבל כי:  

"לצד השימוש שעשו בתי המשפט בסעיף 132 לחוק, הזהירה הפסיקה מנטייה מופרזת לקולא לטובת הדייר "שמא יהיה הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל" (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז(2) 1320, 1325 (1962)). הדברים מקבלים משנה תוקף לאור מגמת הפרשנות המצמצמת לחוק כפי שהוסברה לעיל (ראו סעיף 7 להחלטה זו). בעניין זה נאמר:

"מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק" (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 163 (1984)).

33. ובאשר לשיקולי ביהמ"ש באשר לסעד מן הצדק כתבה כב' השופטת ארבל בסעיף 9 לפס"ד אביסריס כדלקמן:

"במסגרת השיקולים אותם יש לשקול בבחינת שאלת מתן סעד מן הצדק (ראו למשל: ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פ"ד כח(2) 549 (1974)) קבעה הפסיקה כי יש לשקול את התוצאה הנובעת מפינוי הדיירים מול מידתה וחומרתה של ההפרה (ע"א 255/57 בוקי נ' דיאמנד, פ"ד יג 1009, 1014 (1959) (להלן: עניין בוקי)). נכון הדבר, כי בעניינו התוצאה הנובעת מפינוי המבקש היא קשה נוכח היות הדירה דירת מגוריו שלו ושל משפחתו, להבדיל מבית עסק, ואולם ראויים בהקשר זה הדברים הבאים:

"אמנם, בפינוי דירת מגורים נוהגים בתי המשפט, מטבע הדברים, בהגנת הדייר כמו במקרי פינוי בשל חוב משכנתא וכיוצא בזה, ברגישות מובנת, בעדינות. ואולם, אדם אחראי לתוצאות מעשיו, ואין בידי דייר מוגן לעשות בנכס הזולת כבתוך שלו בלא שייחשף לסנקציות הרלבנטיות" (רע"א 272/05 הרשקוביץ נ' חוריה (טרם פורסם, 13.305)).

גם הקשיים הרבים הצפויים למבקש, בהתחשב במצבו הכלכלי-בריאותי-חברתי הקשה, לא מהווים עילה מספקת להענקת סעד מן הצדק, שהרי אחרת היה מתרחב השימוש בסעד זה עד בלי די, ומרוקן מתוכנה את הוראת החוק בנוגע לפינוי הדייר המוגן מביתו (ראו: עניין קוגן בעמ' 498).

           הפרותיו של המבקש, הגם שלא נעשו בכוונת זדון או בחוסר תום לב, מבטאות התנהגות העולה כדי זלזול במשיבים ובהסכם השכירות עליו חתמו. הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שמדובר בהפרה רביעית מצד המבקש המביאה אותו בבחינת "טובל ושרץ בידו" שאינו ראוי לסעד שביושר (עניין בוקי בעמ' 1014).

           אף העובדה שהתנהגות המשיבים מלמדת כי ההפרות לא הסבו להם נזק ממשי אין בה להצדיק מתן סעד מן הצדק:

"מעולם לא שמעתי כי רווחתו של בעל הבית שוללת ממנו זכות שהיינו נותנים לו אילו היה מצבו דחוק. "ודל לא תהדר בריבו" נאמר אצלנו, משמע שכולם, עני כעשיר, שווים לפני כס המשפט. מבחינה מעשית, אין אני רואה כיצד יוכיח בעל בית שלא מרוב עושר התמהמה למשוך את דמי-השכירות המופקדים לזכותו או - אם משכם, כפי שיעשה כל בעל בית, אם בכך תלויה זכותו לפסק-פינוי ממשי - שמשך אותם למטרה חיונית ולא, חלילה, לשם נסיעה לחופש או לרכישת חפצי מותרות. אך אפילו אפשר היה להנהיג means test כזה, סבורני שאין יסוד לכך, לא בחוק, לא בכללי הצדק ובוודאי לא בתבונה הכלכלית. היו מקרים שבהם ראינו במצוקת בעל הבית טעם לומר שזכאי הוא - לפחות - לכך שדיירו הכפוי עליו יקפיד בקיום התחייבויותיו כדייר. אך מכאן אין להסיק שבעל בית, שאינו במצוקה, מאבד זכות מינימלית זאת" (השופט ויתקון בעניין קוגן בעמ' 496).

ברי, כי ההכרעה בדבר הפרת החוזה על ידי מי מן הצדדים השלכותיה אינה נגזרת משאלת מצבו הכלכלי ורווחתו של הצד השני לחוזה. כך גם בעניינו: שאלת רווחתם של המשיבים אין לה מקום בבחינת ההפרות שנעשו מצד המבקש ופינויו מהדירה."

34. בסעיף 19 לפסה"ד ב-ע"א (מחוזי ת"א) 3780/07 עזבון המנוח שמעון אסולין ז"ל ואח' נ. טל נכסים בע"מ (פורסם בנבו) נכתב כדלקמן:

"המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוי לא אחת בפסיקתנו (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2)625) רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר. ובודאי כך משהפכה זכות הקניין לזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ואולם, כל עוד חוק הגנת הדייר קיים עלי ספר החוקים, הוראותיו מחייבות, וגם ההגנה מן הצדק לא פסה. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. בית משפט העליון הנחה כי יש להעניק סעד זה בצמצום (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום, פ"ד לד(2)208, ונאמר לא אחת כי "מבית-משפט זה צריך... לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק" (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2)159)."

35. הלכה היא שיש להתייחס לבקשה למתן סעד מן הצדק בבית עסק ביתר חומרה מאשר בדירת מגורים. בבחינת הזכות למתן סעד מן הצדק, יש להתחשב בהתנהגות הצדדים, ובעיקר התנהגות הדייר. ראה לענין זה ע"א 88/81 וודאד אלסחורי ואח' נ' יוסף מזרחי, פ"ד לז(3) 309, 314.

החלת הכללים שנקבעו בפסיקה:

36. מסקירת מערכת היחסים בין התובעת לבין הנתבע, מהראיות שהציגו הצדדים ומתיק הנכס עולה כדלקמן:

1. הנתבע ידע שהתובעת אוסרת עליו לבנות תוספות בנייה ללא רשותה, והתחייב על כך בכתב;
2. הנתבע בנה תוספות בנייה למושכר בשטח שכמעט הכפיל את שטח המושכר, ובכך פגע פגיעה של ממש בזכות הקניין של התובעת;
3. הנתבע באמצעות בנו הפר את חוזה השכירות בכך שבנה את תוספות הבנייה ללא היתר, תוך שהוא עושה זאת בהפרה מתוכננת;
4. הנתבע לא הביאה בפני בית המשפט כל ראיה אודות נסיבותיו האישיות, על מנת שבית המשפט ישקול אותם בדונו בטענתו ליתן לו סעד מן הצדק;
5. הבנייה המסיבית אותה בנה הנתבע במקרקעין מחייבת השגחה ופיקוח מתמידים מצד התובעת על מנת לבדוק מידי פעם בפעם האם הנתבע אינו בונה תוספות בנייה בניגוד להוראות החוזה. בכך יש הכבדה יתירה על התובעת;
6. הגישה המצמצמת של בית המשפט העליון במתן סעד מן הצדק מחייבת את דחיית טענת הנתבעים לסעד מן הצדק.

37. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבע לסעד מן הצדק.

הסעד הכספי:

38. התובעת הגישה את חוות דעתו של שמאי המקרקעין יעקב אודות דמי השימוש הראויים בגין השימוש בתוספת הבנייה. בהתאם לשמאות זו, דמי השימוש הראויים בתוספת הבנייה היא 440 ₪ בתוספת מע"מ. התובעת תבעה דמי בגין השימוש בתוספת הבנייה דמי שימוש ראויים בסך 440 ₪ לכל חודש, אך לא תבעה את סכום המע"מ על דמי השימוש הראויים.

39. ב"כ הנתבעת תקף בסיכומיו של חוות דעתו של השמאי. השמאי לא נחקר חקירה שכנגד על חוות דעתו, והנתבע לא הגיש שמאות נגדית. בהעדר תשתית ראייתית מטעם הנתבעת בצורת חקירה נגדית או שמאות נגדית, אין לקבל את טענותיו כנגד השמאות מטעם התובעת.

40. הנתבע בנה את תוספת הבנייה בחוש אוגוסט 2006, ולכן יש לחייבו לשלם דמי שימוש ראויים החל מחודש זה. מאז הקמת תוספת הבנייה ועד להגשת התביעה חלפו 46 חודשים. על כן זכאית התובעת לקבל מהנתבע דמי שימוש ראויים בסך 20240 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (13.6.10) ועד ליום התשלום בפועל.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן:

1. על הנתבע וכל הבאים מכוחו לפנות את החנות המסומנת ביחידה מס' 2 במוצג ת/1 המווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין, ואת תוספת הבנייה שנבנתה ליחידה מס' 2, המצויים בגוש 3962 חלקה 97 וחלקה 29, לסלק ידיהם מהם ולמסרם לתובעת או לבא כוחה. על הנתבע והבאים מכוחה לבצע האמור בסעיף זה בתוך 30 יום;
2. על הנתבע וכל הבאים מכוחה להרוס על חשבון הנתבע את תוספת הבנייה שבנה הנתבעת בגוש 3962 חלקה 29, שהיא החדר הפנימי בשטח כ-17 מ"ר. לאחר ביצוע ההריסה על הנתבע והבאים מכוחו לפנות את ההריסות לאתר פינוי פסולת מורשה. על הנתבע והבאים מכוחה לבצע את האמור בסעיף זה בתוך 30 יום, ולאחר מכן תהיה התובעת רשאית לבצע את ההריסה בכוחות עצמה על חשבון הנתבע;
3. לשלם לתובעת כדלקמן:
   1. את הסך 20,240 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (13.6.10) ועד ליום התשלום בפועל;
   2. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
   3. שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ח' אדר תשע"ג, 18 פברואר 2013, בהעדר הצדדים.