1. עסקינן בתביעה לתשלום פיצויים בגין רשלנות מקצועית נטענת של הנתבע מס' 1 (להלן: הנתבע), עורך דין במקצועו.

2. העובדות הצריכות לעניינינו כפי שהוכחו לפניי הן כדלקמן:

2.1 התובע היה הבעלים של 800/61705 חלקים בלתי מסוימים בחלקה 34 בגוש 16564, הנמצאת בנצרת והמייצגים, לשיטתו, מגרש בשטח של 800 מטר עליו בנויה סככה אשר שימשה כמחסן (להלן: "המגרש").

2.2 התובע ניהל משא ומתן עם מר ראמי נואף בזיע (להלן:"הקונה") לשם מכירת המגרש ולמטרה זו פנו השניים לנתבע.

2.3 ביום 27/11/06, חתמו התובע והקונה על חוזה מכר (צורף כנספח א' לכתב התביעה - ראה הסכמת הצדדים בעמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-2 כי כל הנספחים לכתב התביעה ייחשבו כנספחים לתצהיר התובע - להלן: "חוזה המכר"), אשר נערך על ידי הנתבע לאחר שסוכם כי הנתבע ייצג את שני הצדדים לחוזה המכר.

יוער כי עותק מלא של החוזה לא הוצג לפניי.

2.4 ביום 27/11/06 חתם התובע על יפוי כח בלתי חוזר לנתבע ועורכי דין ממשרדו (הוצג וסומן ת/4 - להלן: "יפוי הכוח"). יפוי הכוח הוכן לכאורה לחתימה ביום 9/11/06 והתאריך בו תוקן בכתב יד.

2.5 ביום 17/1/07 הוגשה לרשויות מס שבח הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין (ראה: נספח ב' לתביעה) בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").

בהתאם להצהרה זו, המגרש כולל קרקע עם קראוון, גדר ובטון, מחסנים ושירותים בשתי קומות בשטח של כ-50 מ"ר ונמכר ביום 27/11/06 תמורת סך של 185,000 דולר המהווה סכום בשקלים חדשים של 795,500 ₪ (לפי 1 דולר ארה"ב 4.3 ₪).

על ההצהרה חתמה ביום 27/11/06 בשם המוכר עו"ד ג'ודא עספור, בתו של הנתבע, וחתימתה אומתה על ידי הנתבע. להצהרה צורפה שומה עצמית אשר נחתמה אף היא על ידי עו"ד ג. עספור, בתו של הנתבע, ביום 27/11/06 (ראה: נספח ב/1 לתביעה).

בהתאם לשומה העצמית שווי המכירה - 795,500 ₪; שווי הרכישה ביום 6/10/79 הוא 20 ₪; והניכויים: מס רכוש בסך קרן של 13,277 ₪; תוספת מס על סך של 1.044 ₪; ו"השקעות והוצאות בנייה כעולה מחוו"ד מצורפת (לא כולל מע"מ)" בסך של 443,260 ₪ נכון לשנת 2006. בהתאמה, יתרת המס לתשלום הועמדה על סך של 91,995 ₪.

להצהרה צורפו על פי האמור בה - המחאות בגין מס שבח על סך של 120,000 ₪; בגין מס מכירה על סך של 19,887 ₪ (2.5%); ובגין מס רכישה על סך של 39,775 ₪ (5%).

2.6 בהתאם לחוו"ד של מר חוארי חוסאם, הנדסאי בניין, מיום 4/12/06 - השקעות התובע במגרש עומדות נכון לשנת 2006, על סך של 443,260 ₪ לא כולל מע"מ, על פי כתב כמויות מפורט (הוצג וסומן ת/5 – להלן: "חוות הדעת" ו-"המומחה", בהתאמה).

2.7 ביום 16/1/08 הודיע הנתבע לגב' ערין מהאלי (להלן: "הגב' מהאלי") ממס שבח על הסכמה להסדר (ראה: נספח ד' לתביעה - להלן "מכתב ההסכמה"). מפאת חשיבות הדברים נביא את המכתב כלשונו:

"... הנדון: הנישום זוהיר רמדאן ת.ז 021366273

חלקה 34 גוש 16564

סימוכין: שומה מס' 107005134.

"הנני להודיע לך על הסכמת מרשי להצעת ההסדר אשר גובשה ביננו זאת לצורך חישוב מס השבח והנני מסכים לגובה השומה בסך 1,400,000 ₪ וכן לגובה חישוב מס השבח בהתחשב בשווי הרכישה, הוצאות מס רכוש, הוצאות השבחת הנכס בסך של 176,700 ₪.

נא לראות במכתבי זה הסכמה להסדר."

2.8 ביום 5/3/08 הגיש הנתבע השגה לרשויות המס (ראה: נספח ה' לתביעה - להלן "ההשגה"), במסגרתה טען כי:

"1. השומה מופרזת ביותר

2. מנהל מס השבח טעה עת לא קיבל את השומה העצמית.

3. מנהל מס השבח טעה עת לא לקח בחשבון את ההשקעות של המוכר.

4. הוצאות השבחת הנכס עולים על 180,000 שקל חדש.

5. חישוב מס השבח מוטעה ולא הוענקו לצדדי העיסקה הניכוים והזיכויים המגיעים להם.

6. נא לזמן אותי לדיון בהשגה."

מהשגה זו עולה, בין היתר, כי ביום 22/1/08 נערכה שומה על ידי רשויות מס שבח (שומה זו לא הוצגה לפניי) לפיה הועמד מס השבח על סך של 566,651 ₪ (נתון זה עולה בקנה אחד עם המפורט ב-נ/2 ונספח ו' לתביעה - ואדרש לכך להלן); מס מכירה על סך של 36,893 ₪; ומס רכישה על סך של 70,000 ₪.

2.9 ביום 11/6/08 הגיש הנתבע לרשויות מס שבח בקשה לתיקון שומה על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (ראה: נספח ו' לכתב התביעה - להלן "הבקשה לתיקון שומה") במסגרתה נטען כי:

"א. מוגשת בזה בקשה לתיקון השומה בעקבות טעות בהזנת המחשב.

ב. כמו כן יש לקחת בחשבון הוצאות השבחת הנכס כפי שסוכם, העולים על 180,000 ₪.

ג. יש להדגיש ש.... הגיש השגה לתיקון השומה עוד מיום 3/3/08 ולוטה העתק מההשגה".

גם בבקשה זו נזכרת שומת מנהל מס שבח מיום 22/1/08 לפיה סכום המס לתשלום הוא 566,651 ₪ (השומה כאמור לא הוצגה לפניי); בעוד סכום המס לפי הבקשה שאינו שנוי במחלוקת עומד על 120,000 ₪.

2.10 בהתאם לנספח להחלטה בהשגה מיום 25/8/08 (הוצג וסומן נ/2 - להלן "השומה הסופית"):

תאריך העסקה - 27/11/06; תאריך חובת הצהרה - 27/12/06; תאריך הצהרה - 17/1/07; מועד רכישה - 6/10/79; שווי מקרקעין - 1,400,000 ₪; שווי רכישה: 20 ₪; הפחתות – 176,700 ₪ מיום 1/8/89; 2,073 ₪ מיום 15/6/87; 1,219 ₪ מיום 15/6/88; 9,075 ₪ מיום 15/6/92; 911 ₪ מיום 15/6/93; 35,000 ₪ מיום 27/11/06 ו-1.04 ₪ מיום 6/10/79. בהתאמה - סכום המס - 330,589.5 ₪.

עוד עולה ממסמך זה (נ/2) כי תחילה הועמד סכום המס על סך של 566,651 ₪ (וראה גם נספח ח' לכתב התביעה; וכי התובע שילם בבנק הדואר סכום של 120,000 ₪ בשישה תשלומים בסך של 20,000 ₪ כל אחד במועדים הבאים: 10/5/07, 10/6/07, 10/7/07, 10/8/07, 10/9/07, 10/10/07 ועל כן, נותר לתשלום סך של 253,399 ₪ עד ליום 15/9/08.

השומה הסופית נשלחה לנתבע.

2.11 בין לבין, השתתף התובע בפגישות אצל רשויות מס שבח לרבות אצל המפקחת הגב' מאהל (ואתייחס לכך להלן) וכן אצל מר סמי ג'ארוס, סגן מנהל מס שבח נצרת (להלן: "מר ג'ארוס" - ראה למשל: תשובות לשאלון מיום 6/4/11 - הוצג וסומן נ/4).

2.12 התובע לא שילם את סכום המס על פי השומה הסופית במועד.

2.13 ביום 21/1/09 הוטלו עיקולים אצל הרשם לציוד הנדסי, משרד התחבורה ורשם המקרקעין על זכויות התובע בארבעה כלי רכב (ציוד צמ"א) וארבעה נכסי מקרקעין: חלקה 6/4 בגוש 16528, חלקה 20 בגוש 12200, חלקה 49 בגוש 16525 וחלקה 60 בגוש 11533 בגין חוב לאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין בסך של 66,410 ₪ (ראה: נספח א' לתצהיר הנתבעת - הוצג וסומן נ/4 - וביחד להלן: "העיקולים").

2.14 ביום 3/2/09, כתב התובע לנתבע את המכתב הבא (הוצג וסומן נ/1 - התרגום הוגש בהסכמה - ראה הודעה מיום 19/6/13):

"לכבוד מר נביל עספור

הנדון: צו עיקול

אחי נביל

נא לדאוג לנושא העיקולים אשר קיבלתי ושתביא לי הקשיים דחוף מאוד.

(-)
זוהיר בדיע רמאדן".

עוד המציא לנתבע 11 המחאות מעותדות על סך של 11,800 ₪ כל אחת, החל מיום 28/2/09 ועד ליום 30/12/09 (הוצג וסומן - נ/3); וראה גם עמוד 11 לפרוטוקול שורות 16-17).

2.15 ביום 9/3/09 אושרו שתי בקשות של התובע להסדרת חובותיו לרשויות מס שבח תמורת תשלום סכום כולל של 250,000 ₪: האחת, תשלום סך של 68,992 ₪ בחמש המחאות דחויות החל מיום 30/4/10 ועד ליום 30/8/10: שלוש המחאות על סך של 15,084 ₪ כל אחת; ושתי המחאות על סך של 11,871 ₪ כל אחת (ראה: נספח ז' לכתב התביעה). והשנייה, באמצעות תשלום סכום של 181,008 ₪ ב-12 המחאות דחויות החל מיום 30/4/09 ועד ליום 30/3/10 על סך של 15,084 ₪ כל אחת (ראה: נספח ז1 לכתב התביעה). עותק ההמחאות לא הוצג.

2.16 נכון ליום 29/4/10 נותר התובע חב לרשויות מס שבח סך של 38,487 ₪ לאחר ביצוע תשלומים בסכום כולל של 336,174 ₪ (ראה: נספח ח' לכתב התביעה). אישור עדכני לא הומצא.

3. חמש טענות בפי התובע בכל הקשור להתנהלות הנתבע:

3.1 הנתבע הבהיר לתובע עובר לחתימת חוזה המכר כי מס השבח בו יחוייב בגין חוזה המכר יעמוד על סכום של כ-92,000 ₪ ועל בסיס זה התקשר התובע בחוזה המכר.

3.2 התובע לא חתם על ההצהרה למס שבח ועל השומה העצמית אלא עורכת דין ממשרדו של הנתבע (בתו).

3.3 הנתבע התחייב בשמו, ללא ידיעתו וללא הסכמתו - לשווי מכירה של 1,400,000 ₪, הגבוה בכמעט כפליים משווי המכירה המוצהר.

3.4 הנתבע הגיש על דעת עצמו, ללא רשות התובע וללא הסכמתו, לרשויות המס השגה ובקשה לתיקון שומה.

3.5 הנתבע לא עידכן את התובע בדבר ההסדרים אליהם הגיע בשמו עם רשויות מס שבח וכפועל יוצא ננקטו כנגדו הליכי הגבייה והוטלו עיקולים על נכסיו. עקב כך נגרמו לו נזק כספי, עוגמת נפש ושמו הטוב נפגע.

4. מערכת היחסים שבין התובע לבין הנתבע עשויה להצמיח אחריות - הן במישור החוזי, המהווה את הבסיס העיקרי לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו (ראה: ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446; ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ת.א. (ת"א) 1927/99, ילין נ' כהן (2009), על האסמכתאות המצוינות בו) והן במישור הנזיקי.

אין תמה בדבר קיומה של חובת זהירות מושגית בין עורך דין לבין לקוחו, מה גם שעסקינן בחובת זהירות מוגברת כאמור ב-ע"א 37/86, לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446:

"... חובותיו של עורך דין כלפי לקוחו רחבות הן. נדרשת ממנו מידה רבה של מיומנות וזהירות בטפלו בענייני הלקוח, בין אם הוא פועל רק למענו ובין אם הוא פועל למען יותר מלקוח אחד באותו עניין. עליו להיות עירני וקשוב לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". (ראה גם ע"א 229/85, בן-נון נ. הרצוג, פד"י מ"ב(1) 785".

(וראה גם: ע"א 7485/10, פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד פפר (2012), על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"א 2625/02, נחום נ' דורנבאום (2004); ע"א (חיפה) 887/08, כהן נ' פרוכט (2009); ע"א 153/04, רובינוביץ נ' רוזנבוים (2006); ע"א 1227/91, עו"ד יחיאל נ' כהן (1994); ת.א. (חיפה) 690/04, נגלר נ' י. ר. טסלר ייזום תכנון ובניה בע"מ (2008); ע"א 751/89, מוסהפור נ' עו"ד שוחט, מו(4) 529; ת.א. (ת"א) 3154/99, ד.א. אורבן בע"מ נ' עירד (2003); ע"א 4612/95, מתתיהו נ' שטיל (1997); ת.א. (מחוזי ת"א) 2069/07, מיכלובסקי נ' מורד (2011); ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ע"א (מחוזי חיפה) 38084-12-09, עו"ד ברקוביץ נ' גבריאלי (2009)).

אחד ממקורותיה של חובת הנאמנות של עורך דין כלפי לקוחו הוא סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין התשכ"א-1961 (להלן: "חוק לשכת עוה"ד") וכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986 (להלן: "כללי האתיקה"). כאמור ב-על"ע 7/73, עו"ד פלוני נ' הועדה המחוזי של לשכת עוה"ד, פ"ד כח(1) 679:

"... החוק קובע את חובת הנאמנות והמסירות של עורך דין ללקוחו הוא רק שלד שיש לקרום עליו בשר ולהלבישו עור וגידים כדי לתת לו דמות ראויה; ואולי אפשר לומר עליו שהוא מעין נוסחה מתמטית, שעל בתי הדין של הלשכה לפענחה ולמלאה תוכן ממשי לפי נסיבות החיים והמקרים, מעניין לעניין וממקרה למקרה, אשר ביחד עם כללי האתיקה המקצועית של הלשכה יהוו קודקס מפורט של התנהגות לאנשי המקצוע...

'אמונה' פירושה אמת ויושר, ו'מסירות' פירושה חריצות ושקידה, דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך-הדין...".

וכמצוטט בהסכמה מעניין "פלוני" זה ב-ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011):

"... היחס שבין עורך דין ללקוחו מיוסד על אמון בלי מצרים. הלקוח הוא לרוב הדיוט בענייני המקצוע והוא סומך על עורך הדין כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כישרונו ויכולתו" .

(וראה גם: על"ע 9013/05, הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין נ' עו"ד יורם (2006); ע"א 751/89, מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529; ד"ר י. שנהב ור. לויתן "אחריותו המקצועית של עורך דין ניהול סיכונים וביטוח חבות", הפרקליט, לב 177; כבוד השופט עדי אזר ז"ל "רשלנות מקצועית של עורך הדין", הפרקליט, מה(ב) 279; ג. קלינג "אתיקה בעריכת דין", עמודים 444-443).

אמנם לא כל הפרת חובה חקוקה מצביעה על רשלנות, שכן "לעניין איבחונה של רשלנות אין די בכך שעורך הדין הפר את כללי האתיקה כי איננו דנים בדין משמעתי אלא בדיני נזיקין" (ראה: ע"א 751/89, מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529; ע"א 145/80, ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113; ע"א 4612/95, מתתיהו נ' שטיל (1997)).

יחד עם זאת, כללי האתיקה מהווים תנאי מכללא בהסכם שבין עורך דין לבין לקוחו כמו גם אינדיקציה לרמת ההתנהגות הצפויה מעורך דין סביר. לשון אחר: ה"אם השתמש הפרקליט במשלח ידו במיומנות ונקט מידת זהירות שאדם סביר, נבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש ונוקט באותן נסיבות" (ראה: ע"א 751/89, מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529; וראה גם: ע"א 37/86, לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446; ע"א 2625/02, נחום נ' דורנבאום (2004)).

כך גם מתן ייפוי הכוח יוצר שליחות עליה חל חוק השליחות התשכ"ה-1965 והמזכה את השולח הן בתרופות הניתנות בשל הפרת חוזה והן בתרופות על פי פקודת הנזיקין (ראה למשל: ת.א. (חיפה) 10165/96, י.ד. נ' לוטן (2006) ובערעור- ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ת.א. (חיפה) 690/04, נגלר נ' י.ר. טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (2008); ע"א 6645/00, 6783/00, עו"ד ערד נ' אבן (2002)).

יוער כי בשים לב להעדר השוני בתרופות (ראה: ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011)), כמו גם להעדר ההבדל באשר לסטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש בין יחסים חוזיים לנזיקיים (ראה: ע"א 37/86, לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4), 446; ת.א. (מחוזי ת"א) 2635/06, שיפריס נ' עיני (2011)) - עיקר הדיון בבחינת אחריותו של הנתבע יתמקד בפן הנזיקי של התנהגותו ובשאלה האם חדל כלפי התובע. אם וככל שיקבע כי הנתבע לא עמד באותו סטנדרט של מיומנות וזהירות הנדרש מעורך דין כלפי לקוחו - יראוהו הן כמפר החוזה למתן שירותים והן כמעוול ברשלנות כלפיהם (וראה גם: ת.א. (חיפה) 10165/96, י. ד. נ' לוטן (2006); ע"א 2625/02, נחום נ' דורנבאום (2004); ע"א 153/04, רובינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים (2006)).

5. בד בבד יש לזכור כי החובה המוטלת על עורך הדין אינה להשגת התוצאה אלא לעשיית המאמץ הדרוש לשם כך (ראה: ת.א. (חיפה) 907/05, מרקו נ' איילון חברה לביטוח בע"מ (2010), על האסמכתאות הנזכרות דשם; ת.א. (ת"א) 62868/06, בוגדנוב נ' וייסברג (2008); ע"א (ת"א) 1549/05, משעל נ' דרורי (2008), על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"א (חיפה) 4507/99, פושנר נ' הדר (2000); ת.א. (י-ם) 2278/00, אפלבוים נ' עו"ד רובין (2005); ת.א. (ת"א) 2069-07 מיכלובסקי נ' מורד (2011)).

יתירה מכך, טעות בשיקול דעת אינה עולה כדי התרשלות. חובתו של עורך הדין אינה שלא לטעות, שהרי כאמור ב-ע"א 4707/90, מיורקס נ' חב' ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ (1993):

"...עורך-דין - כמוהו כרופא - עשוי לשגות, אך לא כל טעות בשיקול דעת תחייבו ברשלנות. ובלשונו של השופט חיים כהן בע"א 735/75...:

"גם עורך דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך דין לא כל שכן. החובה המוטלת על סניגור כלפי לקוחו אינה שלא לטעות בשיקול-דעתו: החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו..." [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.].

וכן ב-ע"א 37/86, לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446:

"עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בעניני לקוחו ביעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. כמובן שמידתם של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כשלון של עורך דין יתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהם רחבים למדי, מכירים עדיין בכך שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עו"ד ברשלנות ...".

זאת ועוד. יש להיזהר מבחינת הדברים "בחוכמה שלאחר מעשה" - האם השיקולים ששקל עורך הדין רלבנטיים המה, האם העמיד נגד עיניו את העובדות והמצב המשפטי וכיוצא בזה. מכאן, גם אם מסתבר בדיעבד כי שגגה יצאה תחת ידיו, לא יראו בכך רשלנות (וראה: רע"א 417/05, אברהם נ' עו"ד קדם (2005); ע"א 2590/90, ניסים נ' דניאלי (1994); ע"א 735/75, רויטמן נ' אדרת, פ"ד ל(3) 75; ע"א (חיפה) 4507/99, פושנר נ' הדר (2000); ע"א 989/03, חטר ישי נ' חיננזון, פ"ד נט(4) 796; ע"א 9022/08, מגורי נ' קמר (2010); ע"א (ת"א) 1549/05, משעל נ' דרורי (2008), על האסמכתאות הנזכרות דשם; ע"א (חיפה) 887/08, כהן נ' פרוכט (2009); ע"א (ת"א) 1729/06, עו"ד אובניק נ' בנק ירושלים בע"מ (2008), על האסמכתאות הנזכרות שם; ע"א (ת"א) 2278/09, קפלן נ' סלומון (2011)).

6. על התובע רובץ נטל השכנוע להוכיח את רשלנות הנתבע בטיפול בתביעתו במידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, היינו מאזן ההסתברויות (ראה: ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, סא(3) 18; ת.א. (מרכז) 5661-08-08, דור אלון אנרגיה בישראל (1988) בע"מ נ' חברת עבד אל חמוד נטור בקלנסווה בע"מ (2008); י. קדמי "על הראיות", תש"ע-2009, חלק רביעי עמוד 1720).

בהצטיידנו בעקרונות אלה, נבחן להלן את טענות התובע.

הנתבע הבהיר לתובע בטרם חתימת החוזה כי מס השבח יעמוד על סכום של כ-92,000 ₪ :

7. לטענת התובע, קודם לחתימת חוזה המכר הנתבע ערך לבקשתו חישוב משוער של מס השבח "ורק אחר שהובהר לי ע"י הנתבע כי מס השבח יהא על סך של כ-92,000 ₪ וכן מס המכירה כנ"ל נתתי את ברכתי לביצוע העסקה וחתמתי על חוזה המכר" (ראה: סעיף 9 לתצהירו - ת/1).

וייאמר מיד - אין בידי לקבל טענה זו.

7.1 עדותו של התובע לעניין זה היא 'עדות יחידה' של בעל דין, כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א-1971 (להלן: "פקודת הראיות"), ביחס אליה אנו מצווים בזהירות יתירה בטרם אימוצה (ראה: ת.א. (חיפה) 719/96, דיאב נ' בנק ערבי ישראלי בע"מ (2002); ע"א 295/89, רוזנברג נ' מלאכי, פ"ד מו(1) 733; ע"א 761/79, פינקל נ' הדר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לה(2) 48; ת.א. (ת"א) 2879/99, כהן נ' כהן (2011); ת.א. (חיפה) 1130/05, אבו סבית נ' כלל חברה לביטוח בע"מ-ת"א (2008); ת.א. (ת"א) 1710/05, הלר נ' כהן (2009); ע"א 1548/96, בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו (2000); ת.א. (ת"א) 1950/01, בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' קרליץ (2008); ת.א. (באר שבע) 7162/99, אלן נ' ביטוח ישיר (2003); ת.א. (חיפה) 961/02, פיאד נ' סאלח (2003); ע"א (חיפה) 4367/07, ש.א.ח.פ הנדסה בע"מ נ' אלדין (2008), על האסמכתאות המצוינות דשם; והשווה: ע"פ 10357/06, טאהר אבו דיב נ' מ"י (2007), על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"פ 4844/09, מסעאד נ' מדינת ישראל (2010) ; ע"פ 7653/11, ידען נ' מ"י (2012) ת.א. (חיפה) 857/07, חכמה נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ (2012)).

אמנם יש וניתן להסתפק במתן אמון מלא בעדות בעל הדין (והשווה: ע"א (מרכז) 2708-08-07, נאות ארז לבנין והשקעות בע"מ נ' מימון (2007); רע"א 33/07, רושקנסקי נ' תעבורה מיכל מלט בע"מ (2007) - אך לא זה המקרה דכאן.

7.2 התובע עצמו מתייחס לחישוב שערך הנתבע כ-"חישוב משוער" (ראה: סעיף 9 ל-ת/1) וזאת להבדיל מחישוב סופי ומחייב מטעם רשויות המס.

זאת ועוד. התובע טען רק כי "הובהר" לו על ידי הנתבע, או הנתבע "אמר לי" כי זה סכום המס (ראה: סעיפים 9 ו-18 לתצהירו - הוצג וסומן ת/1) וזאת להבדיל מטענה כי הנתבע התחייב לפניו שזהו סכום המס הסופי בו יחוייב על ידי רשויות מס שבח.

7.3 בעדות התובע, גם בעניין דא, נפלו סתירות.

כך למשל - התובע, אשר טען בלהט כי הנתבע הודיע לו כי סכום מס השבח יעמוד על סך של 92,000 ₪ (וראה גם: סעיף 18 ל-ת/1), טען לפתע בעדותו כי הנתבע אמר לו שמדובר בסכום של 112,000 ₪ (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 13-17):

"ש. כשנערך המסמך הזה ב/1 ושאלתי על השומה ב-27/11/06 אמר לך הנתבע מה זה שומה עצמית.

ת. בטח. אני שאלתי אותו כמה אני צריך לשלם מיסים וכמה נשאר לי מהעסקה והוא אמר שאני צריך לשלם 112,000 ₪. שומה עצמית היא מגדרת לי כמה אני צריך לשלם לאמת לאמיתה".

מעבר לכך, הנתבע הודה כי הסכום ששולם על ידו למס שבח בשלב זה היה 120,000 ₪ (ראה: תשובות לשאלות מס' 17 ו-19 לשאלון - נ/4), הגם שבחקירתו הנגדית טען "יכול להיות" (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 20-23):

"ש. האם זה נכון שסכום השומה העצמית שולם על ידך ב-6 תשלומים של 20,000 ₪ בשנת 2007.

ת. יכול להיות".

התובע לא טען בשום שלב, כנגד הנתבע הכיצד זה סכום המס עלה בכ-30% מהסכום שלכאורה הוצג לפניו ערב חתימת חוזה המכר.

יתירה מכך. בתשובה לשאלת בית המשפט הופיעה גרסה נוספת: "הוא אמר לי שזה 10%-12% מס" (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורה 17).

מכאן, גם גובה ה-"סכום הסופי לתשלום" שכביכול הוצג לתובע על ידי הנתבע בטרם חתימת חוזה המכר משתנה בגרסאותיו.

7.4 מכאן, לא הוכח לפניי כי התובע אמר או הבהיר לנתבע ערב הרכישה כי הסכום הסופי בו יחוייב במס שבח הוא כ-92,000 ₪.

יתירה מכך. לא הוכח כי הנתבע אמר זאת לתובע עם עריכת השומה העצמית.

7.5 אין תמה כי על עורך הדין העורך שומה העצמית להבהיר ללקוחו כי המדובר בשומה עצמית בניסיון להפחית את חבות המס והיא כפופה לבחינת רשויות המס, אשר עשויות בתורן שלא לקבלה.

ברם, בכל הקשור להבהרה כי המדובר באומדן בלבד שאינו מחייב את מס השבח - מקבלת אני את גרסתו של הנתבע, המתיישבת הן עם גרסתו המקורית של התובע כי הנתבע רק אמר לו את הסכום המשוער, הן עם תשובתו הראשונית של התובע כי הנתבע הסביר לו מהי שומה עצמית - "בטח" (הגם שמענה זה סוייג על ידי התובע מאוחר יותר - ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 15-18); והן עם התרשמותי מן התובע.

7.6 זאת ועוד. טענה כי התובע לא הבין כי שומה עצמית אינה סופית או כי הבין שהנתבע התחייב בשם רשויות המס לתשלום סכום מס כזה או אחר - אינה מתיישבת גם עם נתוני התובע. התובע הוא איש עסקים, מנהל ובעלים של חברה שמגלגל סכומי כסף נכבדים (ראה למשל: עמוד 9 לפרוטוקול שורות 3-4), אשר כפי שהודה, כבר ביצע עסקאות מקרקעין בעבר, לרבות שתי עסקאות בהן יוצג על ידי הנתבע (ראה: תשובה לשאלה מס' 1 בשאלון - נ/4; עמוד 9 לפרוטוקול שורות 15-16, 19-20).

מנגד, מעדות התובע עלה כי בעסקה קודמת "הוא [הנתבע - ב.ש.] עשה לי החשבון ושילמתי בדיוק כמה שהוא עשה את החשבון" (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורות 24-35). התובע לא הציג נתונים ביחס לעסקה קודמת זו. התובע אף לא ציין האם גם באותן עסקאות סכום המס היה בשיעור 10%-12% או סכום אחר ואף לא זכר את הסכום. מכאן, לכל היותר, התובע האמין, נוכח ניסיון העבר כי "החישוב המשוער", כלשונו, שערך עבורו הנתבע יהיה דומה לסכום הסופי. הא ותו לא.

7.7 תימוכין נוספים ניתן למצוא בכך שהתובע מודה כי הוא הגיע עם הנתבע לפגישות אצל רשויות מס השבח, לרבות אצל סגן מנהל מס שבח מר ג'ארוס, המוכר לו אישית ואצל המפקחת הגב' מאהלי.

התובע הודה כי ידע שמתנהל שיח ודברים בין נציגי שלטונות מיסוי מקרקעין לבין הנתבע, ואף נכח בחלק מן הפגישות. עוד הודה התובע כי הוא זומן לשתי פגישות אצל רשויות מיסוי המקרקעין, בנוכחות הגב' מאהלי. התובע הוסיף והודה כי במהלך אחת הפגישות, הם שוחחו עם רואה החשבון שלו, מר ג'רייסי (לעיל ולהלן: "רואה החשבון"), ובתום הישיבה הוא התבקש להביא חוו"ד מהנדס בניין בדבר גובה ההשקעות במגרש.

התובע הוסיף והודה כי נפגש גם עם מר ס. ג'ארוס, סגן מנהל מס שבח נצרת, אך בשל היכרות מוקדמת בין השניים, מר ג'ארוס לא היה מוכן לטפל בעניינו והפנה אותו לגב' מאהלי (ראה: תשובות לשאלות 18 ו-23) ואמר "שישמור עליו" (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 25-31; עמוד 15 לפרוטוקול שורות 1-2). אולם לשיטתו, בנוכחותו לא דובר על גובה המס וכל אותה עת הוא היה סבור כי מדובר בעניינים פרוצדורליים גרידא, ומטרת הפגישות היתה למצוא את המסלול הנכון על מנת להעמיד את גובה המס על סך 91,995 ₪, כפי שמסר לו הנתבע בטרם חתימת חוזה המכר ובהתאם לשומה העצמית שהוגשה על ידי הנתבע, ובכלל נאמר לו על ידי הנתבע כי "לגב' מאהלי יש עניין לסייע בהקטנת המס" (ראה: תשובות לשאלות 5,6 - הוצג וסומן נ/4; וראה גם: סעיפים 34, 35 ל-ת/1; וראה גם עמוד 11 לפרוטוקול שורה 27 עד עמוד 13 לפרוטוקול שורה 14).

אין בידי לקבל את טענת התובע כי אמנם בישיבות אלה, דובר על סכומים אך הוא לא הבין הדברים מאחר והמדובר בשפה מקצועית שאינה מוכרת לו. לא זו ההתרשמות שהותירה עדות התובע לפניי. מה עוד שבאותה נשימה התובע מודה כי הנתבע ציין בפגישה כי הוא שכח להכניס "את "הפריסה" לשומה העצמית, אולם הם דיברו בשפה מקצועית שלא היתה מובנת לי" (ראה: תשובה לשאלה 7 בשאלון).

זאת ועוד. לפי גירסה אחת של התובע יתכן ונכח בפגישה אחת לבד עם הגב' מאהלי ללא הנתבע (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 16-24), הגם שמאוחר יותר טען כי נזכר שהנתבע היה עימו (ראה: עמוד 13 לפרוטוקול שורות 7-8).

כך גם אין בידי לקבל כי התובע חשב שתפקידה של הגב' מאהלי לסייע לו לקבל את השומה העצמית. אם כך היו פני הדברים, מדוע נדרשו לפחות שתי ישיבות? והרי כל שהיה על הגב' מאהלי לעשות הוא לאשר את השומה העצמית.

7.8 לא זו אף זו. גם אם הייתי מקבלת את טענתו של הנתבע כי הוא לא הבין על מה מדברים (שהיא כשלעצמה סותרת את טענתו כי לא דובר על שווי המכירה), הרי שדי בעובדה שהתובע נאלץ לעזוב את עיסוקיו הרבים ולהתייצב לפחות פעמיים יחד עם הנתבע אצל רשויות המס, כדי להדליק אצלו 'נורות אדומות'.

הייתי מצפה שלפחות בשלב הזה, יברר התובע עם הנתבע מדוע זה לאחר שהוא שילם את סכום השומה העצמית (ולעניין זה ראה גם להלן) - נדרש הוא לפגישות אלה, שהרי לשיטתו, לפי הבהרת התובע השומה העצמית צריכה להיות סופית.

התובע אף לא טוען כי הוא קיים שיחה מעין זו עם הנתבע. לשיטתו, הוא נדהם כעבור כשנתיים משקיבל את העיקולים. לשון אחר: כל אותה עת התובע כלל לא שאל את הנתבע על כך, קל וחומר פנה אליו בטרוניה כלשהיא. אין זאת אלא תימוכין נוספים לכך שהתובע ידע היטב כי השומה העצמית היא אומדן גרידא בניסיון להפחית את שומת המס.

משכך, דין טענה זו להידחות.

7.9 יתירה מזאת. גם אם הייתי מקבלת את טענת התובע כי הנתבע אמר לו שהסכום הסופי לתשלום הוא סכום השומה העצמית (ולא היא), הרי שיש לזכור כי השומה העצמית נערכת על בסיס הנתונים שמציג הלקוח. מכאן, אם וככל שנפלה טעות בנתון זה או אחר שהציג התובע לפני הנתבע עובר לעריכת האומדן, הרי שמטבע הדברים אומדן זה יהיה חסר ערך (וראה גם בסיכומי התובע - עמוד 27 לפרוטוקול שורות 5-7).

במקרה דא הוצג כי עלויות בנייה והשקעות במבנה ופיתוח עומדות על סך של 443,260 ₪ נכון לשנת 2006 לא כולל מע"מ.

על בסיס נתון זה, לו יתקבל על ידי רשויות מס שבח, ניתן להפחית את סכום המס בו יחוייב הנתבע על ידי רשויות מס שבח. אם וככל שנתון זה אינו נכון או אין בידי התובע קבלות בדבר השקעות אלה (כפי שאן הוכח במקרה זה - ראה: הודאת התובע בכך - תשובה לשאלה 12 בשאלון - נ/4; וכן בעמוד 9 לפרוטוקול שורה 15; ושורות 25-26; עמוד 12 לפרוטוקול שורות 6-8) או רשויות המס לא תקבלנה את מלוא ההוצאות, הרי שיש בכך כדי להשליך באופן משמעותי על סכום המס בו יחוייב התובע.

מטעם זה, שומת מס שבח עצמית הכוללת הפחתות מעין אלה תלויה בראש ובראשונה בבסיס הנתונים שמציג הלקוח לעורך הדין. ודוק: התובע לא טען כי הנתבע חדל מלבש ממנו את מכלול הנתונים הנדרשים (וראה גם להלן).

לעניין זה יש לזכור כי האומדן - מתייחס, בין היתר, לעבודות עפר, יסודות, קירות ועמודים, צינורות, שוחות ועוד. על כן, נדרש בסיס נתונים אשר התובע או מי מטעמו, אשר ביצעו את הבנייה הנטענת, יכלו למוסרו למומחה. לשון אחר: המדובר באומדן על סמך נתונים שחלקם לא ניתן לצפייה בעין בשלב זה וממילא המומחה מתבסס על נתונים שהתובע או מי מטעמו המציאו לו בעת עריכת האומדן. כתב הכמויות המפורט הכלול בחוות הדעת, מעיד שלא ניתן היה לערוך את חוות הדעת ללא שיתוף פעולה הדוק מצד התובע. עוד יוער, כי המדובר באומדן משנת 2006, כאשר לשיטת התובע הבנייה בוצעה כ-18 שנה קודם לכן (ולעניין זה ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורה 14).

יובהר כי אמנם חוות הדעת נושאת תאריך 4/12/06 והשומה העצמית לכאורה נערכה ונחתמה ביום 27/11/06, אך השומה העצמית הוגשה למס שבח רק ביום 17/1/07, קרי: לאחר קבלת חוות הדעת. מכאן, בין אם חוות הדעת הוכנה ולא נשלחה טרם 4/12/06 ובין אם היא נשלחה רק במועד זה - נהיר כי הצדדים היו ערים לסכום אליו הגיע המומחה.

התובע לא זימן לעדות את המומחה אשר ערך את חוות הדעת ואשר היה בכוחו לשפוך אור על נסיבות עריכתה כמו גם הפער שבין המועד הרשום על חוות הדעת (4/12/06) לבין מועד האומדן (7/1/07) וכשל זה יפעל לחובתו.

7.10 בכתב התביעה אין כל טענה ביחס לחוות הדעת או למומחה או לנתונים שבבסיס השומה. בתצהירו (ת/1) טען התובע כי במהלך אחת הפגישות עם הגב' מאהלי הוא התבקש להמציא קבלות ולאחר ששוחח במהלך הפגישה עם רואה החשבון שלו, הוא התבקש להביא את חוות הדעת (ראה: סעיף 35 לתצהירו - ת/1).

טענה זו תומכת בשניים: האחד, כי התובע הבין היטב את תוכן השיחות. ודוק: הוא שוחח עם רואה החשבון ולא הנתבע; והשני, כי התובע היה מעורב בעריכת חוות הדעת (וראה לעניין זה גם להלן).

ברם, בחקירתו הנגדית טען התובע לפתע כי הוא כלל לא מכיר את המומחה או את חוות הדעת או את סכום ההשקעות המצויין בה ובשומה העצמית (ראה: עמוד 8 לפרוטוקול שורה 22 עד עמוד 9 לפרוטוקול שורה 10):

"ש. מפנה לנספח ג' – חישוב מס שבח – האם זה נראה לך נכון או לא.

ת. לא. לא היתה לנו הערכה בכלל לגבי מה שבנוי במגרש הזה.

ש. תגיד מה זה הסכום 443,260 ₪

ת. זה הוצאות מס רכוש. סכום זה ערין ביקשה לאחר שנה וחצי. אני לא מכיר את הסכום.

ש. אתה מכיר מישהו שקוראים חוסאם הווארי?

ת. לא.

ש. זה הנדסאי בניין שאתה הבאת, האם זה נכון שהמסמך נערך לבקשתך על ידי הווארי המצאת המסמך לנתבע.

...

ש. אתה מכיר את ההנדסאי?

ת. לא".

גרסה חדשה זו של התובע, לראשונה בחקירתו הנגדית, כי אינו מכיר את חוות הדעת או המומחה ואף לא את סכום ההשקעות במגרש - 443,260 ₪ פוגעת בו פעמיים:

פעם אחת - במישור האמינות. התובע טען "אני לא מכיר את הסכום" (ראה: עמוד 18 לפרוטוקול שורות 24-25) ובאותה נשימה מאשר הוא כי היה חותם על השומה העצמית הכוללת רכיב זה - "בוודאי שכן" (ראה: עמוד 9 שורות 24-30); ובד בבד מכחיש כי סכום זה בכלל הושקע בבנייה במגרש (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורות 11-14):

"ש. האם מה שכתוב במסמך (ב/1) זה - זה נכון. ליד הסכום 443,260 כתוב השקעות והוצאות בנייה כעולה מחוות דעת מצורפת לא כולל מע"מ. האם לא הושקעו בבנייה במקום זה הוצאות בסכום של 443,260 ₪.

ת. לא היו חשבוניות איך אני יכול להיות . זו היתה בנייה לפני 18 שנה".

כך גם, התובע שטען תחילה כי כלל לא הבין על מה דברו הנתבע וגב' מאהלי ומתי היו הפגישות, זוכר לפתע כי גב' מהאלי ביקשה את חוות הדעת כעבור שנה וחצי (ראה: עמוד 8 לפרוטוקול שורה 25).

ניסיון זה של התובע לטעון לחוסר הבנה ובצר לו להעדר זיכרון, אינו מתיישב עם היותו איש עסקים, בעל חברות המגיש דו"חות למס הכנסה ויש לו רואה חשבון אשר עובד עימו (ראה: עמוד 12 שורות 9-10) כמו גם עם התרשמותי מהתובע כמי שמבין היטב את הדברים.

לעניין זה יוער כי עדות התובע רצופה תשובות בנוסח "לא זוכר", אשר בשים לב להקשרן לא עוררו אמון רב.

פעם שנייה - התובע הודה כי שווי הרכישה של המגרש 50,000-60,000 ₪ (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורה 12). סכום זה תואם לערך לשווי הרכישה המשוערך בשומה העצמית ומעיד כלשעצמו על התמצאות התובע. התובע מודה כי אין לו קבלות בגין ההשקעות במגרש ולפי אחת מגרסאותיו, כאמור, שווי ההשקעות המבוקש בשומה העצמית (443,260 ₪) רק חלקו נכון (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורות 22-23): "ש. הסכום הזה שנכתב פה אין לך מושג מהו? ת. לא יודע. לא יודע מי כתב אותו. הושקע חלק איני יודע כמה מתוך זה נכון או לא נכון". כפועל יוצא מכך, כי גם אם שווי המכירה לא היה משתנה (ואדרש לכך גם להלן) ונותר בסכום של 795,500 ₪, הרי שסכום המס לתשלום היה גבוה פי כמה.

כך או כך, אין בידי לקבל את טענת התובע כי הוא לא מכיר את סכום ההשקעות או את חוות הדעת וגרסתו החדשה אך פגמה באמינותו.

זאת מעבר לכך, שאין לנתבע (להבדיל מהתובע) כל אינטרס לבקש חוות דעת ולשלם עבורה ו/או להמציא כלאחר יד סכום השקעות (מדויק) לניכוי ולכללו בשומה עצמית, ביודעו היטב כי ידרש להוכיח ניכוי מבוקש זה.

ויודגש - גם אם הייתי מקבלת את שיטת התובע כי חוות הדעת הוכנה לאחר מכן, לשיטתו שנה וחצי מאוחר יותר (ולא היא) - הרי ששיטה זו אך מדגישה כי המדובר בחוות דעת שהוכנה לבקשת התובע לאחר שהתובע הודיע לנתבע את הסכום המוערך על ידו כהשקעות במגרש. עובדה המגבירה גם את מודעות התובע לכך שכל הוצאה אשר תוכר על ידי רשויות מס שבח, תפחית את חבותו במס.

7.11 לעניין זה יוער כי גם אם התובע היה מוכיח כי נפלה שגגה בחישוב מס השבח (ולא היא), הרי לכל היותר המדובר בטעות בשיקול הדעת גרידא לאחר שעשה כמיטב יכולתו על פי הנתונים שנמסרו לו.

7.12 כך גם אין בידי לקבל את טענת התובע כי אם היה חושב שסכום המס גבוה יותר הוא לא היה מתקשר בעסקה.

התובע חדל מלפרט עד איזו חבות מס היתה העסקה כדאית לו. אמנם בעדותו טען כי: "היה אומר 200,000 ₪ לא הייתי מוכר או הייתי מוכר רק ב-100,000 ₪ סטיה של 5-10" (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורה 20), אך לא הובאה כל ראייה על כך. מה עוד שמצינו שמלכתחילה שולם סכום של 120,000 ₪ ולא 100,000 ₪.

מכל מקום, תשובה זו מעידה כי התובע ידע כי המדובר בהערכה בלבד עם אפשרות "סטיה", כלשונו, לעומת הסכום הסופי, הגם שלשיטתו נמוכה.

כך גם התובע לא פירט את נסיבות מכירת המגרש ובכלל זה את הסיבה בגינה מצא לנכון למכור את המגרש. לדוגמא - האם היה כורח מסוים אישי או אחר או חוב שהיה עליו לממן או מחמת שרצה לרכוש נכס אחר או כל טעם אחר. היעדר פירוט זה פועל לחובתו.

מכאן, במקרה דא התובע גם לא הוכיח כי נגרם לו נזק, לרבות בגין "אובדן הזדמנויות חלופות", ובכלל זה לא הוכיח את תיחום הנזק ואת כימותו. קולעים לענייננו דברי כבוד הש. מ. נאור ב-ע"א 153/04, רובינוביץ נ' רוזנבוים (2006):

"... אף אם אניח, בעקבות דברי חברי, כי המערערת עברה את המכשול של תיחום הנזק, דהיינו הוכחת עצם קיומה של חלופה אחרת (כגון - שב ואל תעשה), אין בתיק הערכאה הראשונה שמץ ראיה בדבר שיעור הפיצויים, דהיינו הוכחת שוויין של החלופות שאבדו. במילים אחרות, אפילו נניח לטובת המערערת כי איבדה את האפשרות לבחור בחלופה אחרת (שאינה עסקת המכר), היה עליה להניח תשתית, שתאפשר להעריך את הפיצוי במידת ודאות סבירה, קרי בכמה גבוה, אם בכלל, שווי החלופה האחרת, שאבדה, מן החלופה של עסקת המכר. אכן, לא נדרש "דיוק מתמטי" בהוכחת הפיצויים, אך "נתונים סבירים" - יש להביא. במקרה זה לא הובאו נתונים שניתן היה באופן סביר להביאם. המערערת השליכה יהבה בהבאת הראיות אך ורק על הדרישה שהמשיב יפצה אותה על ההפרש בין השומה הנכונה לבין השומה השגויה שערך.

11. ... המערערת כלל לא עברה את משוכת ההוכחה הראייתית בכדי להגיע לשלב האומדן השיפוטי".

7.13 יתירה מכך. התובע חדל מלזמן לעדות את הקונה אשר היה ביכולתו לשפוך אור על נסיבות כריתת חוזה המכר והמשא ומתן לקראת כריתתו, לרבות שווי המכירה המוצהר והתאמתו לשווי המכירה בפועל, האם סוגיית המיסוי עלתה במהלך המשא ומתן, האם התובע הודיע לו כי לא יחתום על חוזה המכר לפני שיברר את סוגיות מס השבח עם עורך דינו, אופן ביצוע התשלומים על פי חוזה המכר וכיו"ב וכשל זה, יפעל לחובתו. חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראייה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, היתה פועלת לחובת הנמנע (ראה למשל: ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1), 736; ע"א 55/89, קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 602; בע"מ 2468/11, פלוני נ' פלונית (2011); ע"א 465/88, הבנק למימון ולמסחר בע"מ נ' סלימה, פ"ד מה(4) 651; ע"א 2275/90, לימה חברה ישראלית לתעשיות נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605; ע"א 795/99, פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד(3) 107; ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (2004); רע"א 3961/10, המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (2012); י. קדמי, "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, עמוד 1865).

כך גם הקונה יכול היה לשפוך אור על מהלך הדברים לאחר חתימת חוזה המכר. לעניין דא יש לשים לב כי ההשגה מיום 5/3/08 הוגשה גם בשם הקונה אשר חויב במס רכישה כמעט כפול מסכום המס המקורי כנגזרת משווי המכירה החדש (70,000 ₪ לעומת 39,775 ₪). לא נטען, וממילא לא הוכח, כי גם הקונה בא בטרוניה לנתבע בגין שינוי זה בשווי המכירה וכפועל יוצא בשווי המס בו חויב. ודוק: דווקא הקונה שילם במועד את מס הרכישה המהווה אחוז מסוים (5%) מסכום המכירה וככזה הוא סכום ידוע וקבוע מראש.

נתון זה מעיד כי הצדדים לעסקה היו ערים לבעייתיות ולמצער, לסמכות רשויות המס שלא להכיר בתמורה המוצהרת וכנגזרת מכך, לחייב בסכומי מס השונים מן הסכומים ששולמו על ידם בעת ההצהרה.

הוכח כי התובע והקונה הם ביחסי מסחר ובקשר רציף (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 2-4). עובדה המעידה על העדר מניעה לזימון הקונה לעדות מזה ועל ידיעת עמדת הקונה באשר להתפתחויות מזה.

עוד יש לזכור כי בהתאם לחוזה המכר על המוכר להעביר את הבעלות במגרש על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (ראה: סעיף 6 לחוזה המכר). פעולה שמטבע הדברים מתעכבת עד להמצאת אישור מס שבח. המדובר בתקופה של שנתיים ימים וסביר כי הקונה יבקש לדעת מדוע המגרש לא נרשם על שמו ומה העיכוב שחל אצל רשויות מס שבח. על כן, הקונה יכול היה לשפוך אור על ההסברים שקיבל מהתובע או שמא מהנתבע בשמו.

7.14 לא אסיים פרק זה בטרם אתייחס לשתי טענות שהעלה הנתבע.

אכן, כטענת הנתבע, במועד הרלבנטי היה על המוכר להגיש שומה עצמית תוך 50 יום ולשלם בד בבד את המס המגיע ממנו על פי השומה העצמית אם ברצונו להסתמך עליה (ראה: סעיפים 73, 78 ו-90א לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחם בטרם תיקון תשע"ד).

אין מחלוקת כי התובע לא שילם את סכום המס הנקוב בשומה העצמית תוך 50 יום ממועד חתימת חוזה המכר. ברם, בראש ובראשונה זו חובת עורך הדין להודיע ללקוח באופן מפורש וחד-משמעי על חובתו זו ואם וככל שהלקוח מסרב לבצע את התשלום במועד להחתימו על אישור שהדברים הוסברו לו והוא לוקח את הסיכון על עצמו או, לכל הפחות, לתעד את הדברים שנאמרו בין השניים. לא נטען, וכפועל יוצא לא הוכח, כי הדבר בוצע. מכאן, מוטב היה שטענה זו לא נטענה על ידי הנתבע.

לעניין זה, יוער כי הן בסוגיה זו והן בסוגיות שאדון להלן, שני הצדדים בחרו להמציא רק חלקי מסמכים - כך למשל אין לפניי את מלוא השומות וכך למשל אין לפניי את מלוא תיקו של הנתבע (ואדרש לכך גם להלן) ואף לא הומצא עותק שלם של החוזה.

ובאשר לשווי החוזי המוצהר -

הנתבע טען כי הודיע למוכר שלשיטתו הסכום לא סביר; כי המוכר קיבל מהתובע סכום של 200,000 ₪ בטרם חתימת חוזה המכר; וכי למיטב הבנתו הסכום לא כלל את כל התמורה (ראה סעיפים 8 ו-32 לתצהירו - הוצג וסומן נ/4 וכן ת/3). התובע מצידו הכחיש טענה זו נמרצות.

עדותו זו של הנתבע, לרבות ביחס לעסקאות נוספות כביכול המעידות כי השווי המוצהר נמוך מהסביר, לא נתמכה במסמכים נוספים, הגם שלא היתה כל מניעה לעשות כן וכשל זה יפעל לחובתו.

הנתבע מבקש להסתמך על סעיף 7.2 להסכם בטענה כי הוסף על מנת להסביר את השווי החוזי המוצהר המופחת (ראה: עמוד 14 לפרוטוקול שורות 1-9), וזו לשונו:

"7.2 הקונה מתחייב למסור למוכר את הפח בסככה בלבד והוא מתחייב להרשות למוכר להכנס למגרש הנ"ל ולפרק את הפר [צ"ל - פח - ב.ש.] בכל עת שיבקש ממנו המוכר זאת, אולם הפירוק ונטילת הפח של הסככה יהיו על חשבון המוכר בלבד".

אכן סעיף זה סובל פרשנות מעין זו, הגם שבד בבד יש בכך כדי להכשיל את הרצון להפחית את מלוא ההשקעות במגרש במסגרת השומה העצמית.

מכל מקום, ניתן היה בנקל להביא את הטיוטה הראשונה של חוזה המכר על מנת להוכיח כי אכן סעיף זה הוסף בטיוטא מאוחרת יותר כמו גם לזמן את הקונה. ברם, גם הנתבע בחר שלא לעשות כן וכשל זה יפעל לחובתו.

יש לזכור כי מדובר בטענת תרמית אותה יש להוכיח ברצינות הראויה (והשווה: ע"א 292/64, כהן נ' אשד, פ"ד יט(1) 414; ע"א (חיפה) 4911/07, קליין נ' עיזבון המנוח זאב הראל ז"ל (2008); ת.א. (ירושלים) 8439/06, ימית א. בטחון (1998) בע"מ נ' התחנה  המרכזית ירושלים ניהול 1966 בע"מ (2008); ת.א. (ת"א) 1823/03, מנור נ' כ"ץ (2007); ת.א. (תל-אביב-יפו) 1194/93, אהרן נ' בית עריף - מושב עובדים (1997); ע"א (ירושלים) 1137/96, אדיב נ' מעברי (1997); ה"פ 202/03, האפוטרופוס הכללי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (2005); ע.א. 475/81, זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589; ע.א. 6465/93, כהן נ' לנגרמן (1995); רע"א 9713/07, חיר נ' סופיה (2008); ת.א. (מרכז) 22341-09-10, פבוש נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (2012)).

מכאן, גם אם היה מוכח כדבעי כי הנתבע העיר את תשומת לב הצדדים באשר לסכום החוזי (ולא היא) - הרי מעבר לעובדה שהנתבע אינו שמאי מקרקעין בהשכלתו, הנתבע לא הוכיח כי הסכום החוזי לא היה הסכום ששולם בפועל.

אמנם, הוכח כי בין התובע לבין הקונה וחברות שבבעלות שני הצדדים נוהלו עסקים שונים והוכח כי היו העברות כספים עוד בטרם חתימת חוזה המכר.

ברם, מן המסמך היחיד שהוצג לפניי (ת/3) המכותר "תשלומים לג'י.אר. בדיע הנדסה", שהיא חברה בבעלות הקונה (ראה: עמוד 18 לפרוטוקול שורות 4-8), לא ניתן לאמר באופן חד-משמעי כי סכומים אלו שולמו על חשבון רכישת המגרש נשוא התביעה מעבר לסכום החוזי המוצהר ולא בגין עסקה אחרת שבין התובע לבין החברה שבבעלות הקונה. ודוק: על פניו התשלומים מבוצעים לידי חברה בבעלות הקונה ולא להיפך. הגם שבאותה נשימה, התובע מודה כי הוא לא דיווח לנתבע על סכומים שהקונה שילם לו במסגרת עסקיהם האחרים מאחר ואין הוא חייב לעשות כן (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 2-6) ואילו ביחס לסכומים אלה בחר התובע כן לדווח לנתבע.

מכאן, לא הוכח ברמה הדרושה כי התמורה ששולמה בפועל גבוהה מן הסכום החוזי המוצהר אך בד בבד, יש בכל אלה כדי ליצור תמונה בעייתית של התנהלות התובע בכל הקשור לעסקה זו.

ב"כ התובע מוסיף וטוען לסעיף 98(ג2) לחוק מיסוי המקרקעין, אך גם לא הוכח לפניי כי הנתבע ידע בפועל כי סכום התמורה החוזי אינו הסכום ששולם בפועל. התובע הכחיש זאת בעוד הנתבע בחקירתו הנגדית כבר טען כי אנשי מס שבח הם שאמרו שהמחיר אינו ריאלי (ראה: עמוד 17 לפרוטוקול שורות 20-11):

"ש. מפנה לסעיף 34 לתצהירך - התמורה בגין המקרקעין שנמכרו היא גבוהה יותר מזו שמצוינת בחוזה.

ת. התמורה שהוצהר עליה היא היתה לא רצינית כפי שאמרו לי במס שבח ולא רק לי אמרו אלא גם ללקוח.

ש. בסעיף 34 אתה כותב שהיו הסכמות קודמות לפני 27/11.

ת. הסכמות קודמות בינו לבין הרוכש.

ש. אני שואל אותך האם זה נכון שהסכום שצוין בחוזה אינו מתאים לדעתך לתמורה ששולמה בפועל.

ת. גם לדעתי אבל כך נאמר לי במס שבח. אמרתי להם את זה ולכן הלקוח שלך אמרתי לו שזה מחיר פחות מריאלי".

ובהמשך (עמוד 18 לפרוטוקול שורות 13-31):

"ש. מפנה לסעיף 34 לתצהירך ולמרות הניסוח המאוד מתחכם – למה כוונתך. אבקש לדעת אם אתה ביום 27/11/06 ידעת שהתמורה ששולמה היא גבוהה יותר מהסכום שצוין בחוזה.

ת. זה אני לא יודע. אני לא אמרתי את זה. כתוב פה ששולמו כספים לא אמרתי יותר או פחות.

ש. למה התכוונת כשאתה אומר שלפי הסכמות קודמות בינו הכוונה למוכר לבין בזיע זה הקונה שולמו סכומים שונים מזה שנקבו בהסכם למה התכוונתם.

ת. סכומים שונים. יש 20,000 יש 50,000 זה סכומים שונים.

ש. יש לנו עיסקה של 185,000 דולר שזה קרוב ל-800,000 ₪ כשאמרת סכומים שונים (בתצהירך מ-2012) אמרת שישנן הסכמות על סכומים שונים למה התכוונת.

ת. סכומים שונים יש 50,000, 150,000 זה סכומים שונים (מפנה ל-ת/3.

...

ש. אם כך אתה חושב שהוא קיבל 200,000 ₪ לפני החתימה כשהחתמת את החוזה ידעת שבנוסף לתמורה של 185,000 דולר שולמו עוד 200,000 ₪.

ת. לא אמרתי זאת. אני מציין עובדות וזה הכל.

...

ש. האם לאור ת/3 והסכם המכר לא חשבת באותו רגע של נוב' 06 שמדובר בתמורה גבוהה יותר.

ת. לא. מה שאמרו לי רשמתי. זה הכל. אני אמרתי להם וזה מופיע בהסכם איך אתם אומרים שהמחיר כך ונאמר לי שכאילו יש השקעות בסכומים גבוהים שזה בלתי סביר, אז ביקשו ממני לתקן את ההסכם בסעיף מסוים ולרשום שהוא יקבל בחזרה את הסככה ולמה ביקשו לעשות זאת כדי לנסות לשכנע את מס שבח (מפנה לסעיף 7.2 בהסכם). ...".

מכל מקום, גם אם הייתי קובעת שכך הם פני הדברים - והדבר, כאמור, לא הוכח לפניי - הרי שהעבירה היא של שני הצדדים גם יחד. כך או כך, המדובר במישור הפלילי או שמא המשמעתי - וזאת מבלי שאקבע מסמרות לעניין דא - ולא במישור האזרחי שהוא ורק הוא מונח לפניי.

7.15 לפיכך, אני קובעת כי התובע כשל מלהוכיח שהנתבע התחייב לפניו או הציג לפניו מצג לפיו סכום המס הסופי בגין חוזה המכר יעמוד על סך של כ-92,000 ₪.

8. אי חתימת התובע על ההצהרה והשומה.

הוכח כי התובע לא חתם על ההצהרה והשומה העצמית אשר נחתמו על ידי עו"ד ג. עספור ממשרד התובע על פי יפוי הכוח (ת/4).

ברם, התובע הודה כי אם היה נדרש לחתום על מסמכים אלה הוא היה עושה כן ואין לו כל בעיה עם הנתונים הכלולים בהם (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורות 24-30).

יתירה מכך. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי השומה העצמית לא נתקבלה עקב אי חתימת הנתבע עליה. על כן, גם אם הייתי רואה בכך מחדל (ולא היא) - לא נגרם לתובע כל נזק עקב כך.

9. הנתבע התחייב בשמו של התובע, ללא ידיעתו וללא הסכמתו, לשווי מכירה של 1,400,000 ₪.

מכתב ההסכמה מיום 16/1/08 אינו מופנה, ולו על דרך העתק, לתובע. כך גם הנתבע כשל מלהמציא, כאמור, את מלוא תיקו של התובע אצלו. לא אכחד כי דעתי אינה נוחה מהתנהלות זו.

יחד עם זאת, אין די בכך, בנסיבות שהוכחו לפניי, כדי להוכיח כי אכן עת הודיע הנתבע לרשויות מס שבח על הסכמת מרשו (התובע) להצעת הפשרה שהושגה - חרג הנתבע מההרשאה שניתנה לו על ידי התובע ו/או כי התובע לא ידע וממילא לא הסכים לכך.

9.1 התובע הודה, כאמור, כי נכח במהלך לפחות שתי ישיבות אצל רשויות מס שבח. במסגרת הישיבות במס שבח הגיעו הצדדים לידי הסכמות, היא ההסכמה נשוא המכתב מיום 16/1/08.

ודוק: דווקא העובדה כי לשיטת התובע המכתב לא נכתב כמקשה אחת ושווי המכירה הוסף בכתב יד בישיבה עם הגב' מאהלי לאחר שהמכתב הודפס במשרד הנתבע ועימו הלך הלה לגב' מאהלי, ניהל משא ומתן והוסיף בכתב יד את הסכום המוסכם (ראה: חקירת הנתבע בעמוד 22 לפרוטוקול שורות 22-26) - תומכת במסקנה זו.

כאמור, אין בידי לקבל כי התובע לא ידע או לא הבין את האמור בישיבות אלה ולעניין זה מבכרת אני את גרסת הנתבע כי (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 22-25):

"ש. הוא הולך לשלם פי 4 ואתה לא מוציא לו מכתב.

ת. אני לא צריך להוציא מכתב הוא היה איתי אצל המעריכה במס שבח כדי לנסות להפחית כמה שניתן את השומה שהיתה בתחילה 1,600,000 1,700,000 ואנו היינו אצלה יותר מפעמיים שלוש והלכנו גם לסגן המנהל כי התובע ביקש ממני שהוא מכיר אותו כדי לנסות ללחוץ על המעריכה שהיא תפחית מהשומה".

עדות זו נתמכת בהודאת התובע כי מר ג'ארוס הוא חברו והלך אליו על מנת שיסייע, ומר ג'ארוס הפנה אותו למפקחת (ראה: עמוד 20 לפרוטוקול שורות 2-5):

"... היא התקשרה אלי והודיע לנו לבוא אליה לפגישה. והלכנו אליה. הייתי פעם אחת אולי לבד. אמרתי שמעריכים את החלקה והמס יותר גבוה אז הוא בא איתי פעמיים-שלוש אליה ופעם אחת גם למר סאמי זה היה בשנת 2007 תחילת 2008".

יתירה מכך, גם אם הייתי מקבלת את עדות התובע כי הוא לא הבין את האמור בישיבות מאחר ומדובר ב-"שפה מקצועית" (ולא היא) - הרי שהיה על התובע לבקש מן הנתבע להסביר לו את הדברים. התובע לא טען, וממילא לא הוכיח, כי כך עשה.

ויודגש - אין בידי, כאמור, לקבל את הטענה שהתובע סבר כי מטרת כל הפגישות הללו, לרבות עירוב סגן מנהל מס שבח המוכר לו אישית, הייתה אך ורק על מנת לאשר את אותו אומדן מקורי הבא לידי ביטוי בשומה העצמית.

מנגד, יש בכך כדי להראות כי הנתבע פעל נמרצות וללא לאות על מנת להפחית את השומה באופן שתהיה קרובה במידת האפשר לשומה העצמית, שהיא מבחינת התובע השומה המיטבית.

9.2 זאת ועוד. במכתב הסכמה זה מועלית על הכתב הסכמה הבנויה משני ראשים:

האחד, העלאת שווי המכירה; והשנייה, הכרה בשווי רכישה, הוצאות מס רכוש והוצאות השבחת הנכס בסך של 176,700 ₪.

באשר לחלק הראשון - אין תמה כי הסכמה זו (1,400,000 ₪) גבוהה באופן משמעותי משווי התמורה המוצהר (795,500 ₪). אך לכאורה נמוכה משווי מכירה של 1,700,000 ₪ כגרסת הנתבע (ראה: סעיף 16 ל-ת/2); וכן עמודג 19 לפרוטוקול שורות 23-24).

באשר לחלק השני - התובע, מטבע הדברים, לא בא בטרוניה בקשר לכך. התובע הודה כאמור כי לא היו בידיו קבלות באשר להוצאות השבחת המגרש הנטענות על ידו ובחקירתו הנגדית אף טען כאמור לפתע שסכום ההשקעות שניכויו מבוקש גבוה מהסכום שהושקע (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורה 14, 23) ואף הרחיק וטען כי כמעט לא היו השקעות: "ואמרתי לה שיש השקעות מינימליות שזה סככה..." (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורה 6).

מצינו כי חוות הדעת עליה ביקש התובע להתבסס בשומה העצמית מהווה הערכה בלבד על בסיס נתונים שככל הנראה סופקו למומחה (הנדסאי הבניין) על ידי התובע או מי מטעמו בערכים של שנת 2006 למרות שהבנייה בוצעה כ-18 שנה קודם לכן ובחוות הדעת אף לא בוצעה כל הפחתה.

בהצטיידנו בנתונים אלה, נהיר כי הסכמת התובע או הסכמת הנתבע בשם התובע להסדר הולך כברת דרך נכבדה לקראת התובע.

9.3 אמנם מן הראוי היה כי בנסיבות אלה הנתבע יחתים את התובע על אישור או, לכל הפחות, יבצע תרשומת בדבר שיחתו עם התובע, אך אלה לא הוצגו לפניי. אף לא נטען כי בוצעה תרשומת. כאמור, הנתבע חדל מלהגיש את תיק העסקה שניהל במשרדו עבור התובע.

יחד עם זאת, הוכח כי התובע והנתבע היו ביחסים טובים, היו ביניהם קשרי עבודה קודמים והנתבע אף נכח בישיבות במס שבח במסגרתן היה מעורב, לרבות על דרך פנייה לרואה החשבון שלו במהלכן. על רקע זה ניתן להבין את העדרה של תרשומת זו.

9.4 לפיכך, לא מצאתי כי הסכמת הנתבע בשם התובע להסדר המוצע הייתה שלא בידיעת ושלא בהסכמת התובע ו/או תוך חריגה מהרשאה. לעניין זה יוער כי על פי יפוי הכוח (הוצג וסומן ת/4) הנתבע הוסמך לנקוט בכל פעולה גם מול רשויות מס שבח ולהתחייב בשמו של התובע ועל כן, בכל מקרה, אין המדובר בחריגה מהרשאה.

9.5 תימוכין נוספים למסקנה אליה הגעתי ניתן למצוא בהתנהלותו של התובע לאחר מכתב ההסכמה.

בהתאם למסמך שהוצג וסומן נ/1 (מכתב התובע לנתבע מיום 3/2/09) - גם לאחר הטלת העיקולים בחודש ינואר 2009 התובע מכנה את הנתבע "אחי נביל" ומבקשו לדאוג לנושא העיקולים ואך אומר כי אי טיפול בנושא יגרום לו "קשיים".

מסמך זה תומך הן ביחסים הקרובים ששררו בין השניים והן בעובדה שגם בשלב זה התובע סמך על הנתבע כי יטפל בהסרת העיקולים. אין במכתב זה (נ/1) כל טענה כנגד סכום החוב או כנגד פעולות הנתבע עד כה או כל טענה אחרת. בכלל זה גם אין במכתב זה כל טענה הכיצד סכום המס שונה מהאומדן ערב חתימת חוזה המכר או מהשומה העצמית.

יתירה מכך, גם בשלב זה התובע לא נוקט בהליכים הנתונים לו על פי חוק מיסוי מקרקעין נוכח העוול שכביכול נעשה לו.

אין גם כל ניסיון לבקש ארכת מועד בפרט לאור הטענות הקשות של התובע כנגד הנתבע היום מזה ולאור יחסיו הטובים הנטענים עם סגן מנהל מס שבח ואחרים מזה (לדבריו יש לו חברים שם והוא מבקר שם פעם בשבועיים - ראה למשל: עמוד 13 לפרוטוקול שורות 5-6).

כל שעושה התובע בשלב זה הוא לפנות לנתבע בבקשה להסיר את העיקולים ומאוחר יותר, לשיטתו, בנו נשלח להסדיר הנושא ועשה כן ביום 9/3/09 (כפי שהעיד גם בנו).

מכתב זה (נ/1) כמו גם ההמחאות שנמסרו לנתבע (אשר הוצגו וסומנו נ/3) מחזקים את העובדה כי הנתבע טיפל בנושא הסרת העיקולים לפחות בשלב הראשוני. סכום ההמחאות שמסר התובע לנתבע (נ/3) מתיישב גם עם חלק מגובה ההמחאות שניתנו במסגרת ההסדר עם מס שבח מיום 9/3/09 תוך סתירת טענת התובע.

ודוק: התובע הכחיש תחילה שפנה לנתבע על מנת שהלה יסדיר עבורו את החוב נשוא השומה הסופית ואף טען שאינו זוכר אם נתן לו המחאות להסדרת חוב מס שבח (ראה: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 8-18).

לעניין זה יש לזכור כי העיקולים שהוטלו הם עיקולים ברישום בלבד וכי במסגרת העיקולים נתפס סכום כולל של 39,404 ₪ בלבד, שהועבר ממשרדי ממשלה אחרים לכיסוי החוב במס שבח.

אם וככל שהדבר נפל על התובע 'כרעם ביום בהיר' ומבחינתו מדובר בסכום דמיוני ובחבות מס שאם וככל שהוא היה יודע מלכתחילה הוא לא היה נכנס לעסקה - הייתי מצפה כי ינקוט בכל הליך אפשרי על מנת להסיר או לצמצם את רוע הגזירה. הדברים אמורים במיוחד משנתפס סכום יחסית זעום למרות מכלול העיקולים. התובע לא עשה כן.

יוער כי התובע אמנם טען באורח כללי סתמי כי פעל גם להפחתת גובה החוב אך הטענה נטענה ללא פירוט ואף לא הובאה כל ראייה לכך. מנגד, בנו אשר לשיטת התובע, טיפל עבורו מול רשויות המס, לאחר הטלת העיקולים - הצהיר כי טיפל רק בהסדר התשלומים והסרת העיקולים (ראה: סעיף 13 ל-ת/2).

ודוק: המדובר בהסדר נדיב מאוד בפריסת תשלומים על פני למעלה משנה (ראה נספחים ז' ו-ז1 לתביעה).

9.6 משכך, אין בידי לקבל את טענת התובע כי לא ידע ולא אישר את מכתב ההסכמה מיום 16/1/08.

9.7 לא זו אף זו. גם אם הייתי מוצאת שמכתב ההסכמה אינו משקף את שסוכם בישיבות בנוכחות הנתבע והתובע לא הסכים להצעת ההסדר (ולא היא) - עדיין היה על התובע להוכיח את הנזק שנגרם לו עקב כך.

ויובהר - לעניין זה אין די בהוכחת תשלום המס בסופו של יום אלא שומה על התובע להוכיח כי אם וככל שהנתבע לא היה מסכים בשמו להסדר, השומה העצמית היתה עומדת על כנה ולמצער, סכום המס אותו היה עליו לשלם בסופו של יום היה קטן יותר מן הסכום ששילם בפועל. התובע כשל בכך.

למעלה מכך, על פי הנתונים שלפניי, אם וככל שהנתבע לא היה מסכים להסדר הפשרה מיום 22/1/08 לפיה חבות המס עומדת על סך של 566,651 ₪, עשויה היתה לעמוד על כנה.

אמנם בשלב זה היתה בידי התובע פתוחה הדרך להגיש השגה וערר בניסיון להפחית את השומה, אך לא הוכח לפניי כי השגה/ערר אלו היו מתקבלים וכאמור, גם בחודש ינואר 2009 יכול היה התובע לפחות לנסות ולנקוט בהליכים ולבקש ארכת מועד, אך הוא בחר שלא לעשות כן.

כך או כך, שומה היה על התובע להציג נתונים באשר לעסקאות דומות שיסתרו שווי מכירה נטען זה. התובע לא עשה כן, ואף לא תמך טענותיו בחוות דעת של שמאי מקרקעין.

כך גם בכל הקשור להוצאות השבחת המגרש. חוות הדעת שלפניי אשר הוצגה לרשויות מס שבח אך מעידה, כאמור, על הקושי בהכרה בהוצאות השבחת המגרש והפחתת הסכום בהתאמה. מה עוד, שכאמור, בחקירתו הנגדית התובע אף הגדיל עשות וטען כי אינו מכיר את חוות הדעת או את עורכה ובכלל אין לו כמעט השקעות במגרש (ראה: עמוד 8 לפרוטוקול שורות 26-29; עמוד 9 לפרוטוקול שורות 9-10; ושורות 17-23; עמוד 12 לפרוטוקול שורות 5-6).

משכך, התובע לא הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכיח כי אילולא מכתב ההסכמה, הוא היה משלם את סכום השומה העצמית או כל סכום אחר הקטן מן הסכום אשר שולם על ידו בפועל.

9.8 יש לזכור כי שומה על התובע להוכיח הן את היקף ומידת הנזק שנגרם לו והן את שיעור הפיצויים לו הוא זכאי בגין הנזק שנגרם לו במידת ודאות סבירה. על התובע מוטלת החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים מהם ניתן להסיק את הפיצוי ובהעדר הוכחת נתונים אלה, אין כל מקום לפיצוי על דרך האומדנא. (ראה: 355/80, אנסימוב נ' מלון טירת בת שבע, פ"ד לה(2) 800); והשווה: ע"א 153/04, רובינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים (2006); ת.א. (חיפה) 622/99, באומרט נ' מ"י (2008); ע"א (ת"א) 2797/06, קליל תעשיות בע"מ נ' מתד תעשיות בע"מ (2008); ע"א (חיפה) 155/08, עדירן פיורה נ' הואזה בע"מ (2009) והאסמכתאות המצוינות דשם; ע"א 8588/06, דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (2010); ע"א (ת"א) 3004/07, ניסקו עיצובים 2001 בע"מ נ' א.ט. לסרי תעשיות 1992 בע"מ (2011), על האסמכתאות הנזכרות בו).

במקרה דא, לא היתה כל מניעה להביא נתונים מדוייקים ומשכשל התובע בכך אין מקום להכשיר כשל זה על דרך האומדנא ואין מקום לפסוק לו פיצוי.

9.9 זאת ועוד. כאמור, נפרשה לפניי תמונה חלקית בלבד. כפועל יוצא מכך, התובע גם כשל מלהוכיח כי אכן השומה הסופית נערכה על יסוד מכתב ההסכמה מיום 16/1/08. כך למשל: בשומה הסופית נכללת הפחתה נוספת, מעבר למכתב ההסכמה, בסך של 35,000 ₪ כמפורט לעיל.

מכאן, אף אם היה מוכח נזק (ולא היא) - היה על התובע להוסיף ולהוכיח את הקשר הסיבתי שבין מכתב ההסכמה לבין השומה הסופית.

10. הנתבע הגיש על דעת עצמו ללא רשות התובע ותוך חריגה מהרשאה השגה למנהל מס שבח ובקשה לתיקון שומה.

10.1 בכל הקשור להשגה -

לא ברורה טענת התובע. כל שנטען בהשגה הוא כי מנהל מס השבח טעה עת לא קיבל את השומה העצמית והלא זו בדיוק טענת התובע.

לפיכך, עצם הגשת ההשגה, אינה מעידה על מחדל כלשהוא מצד הנתבע אלא להיפך - כי הלה פעל על מנת להפחית את גובה החיוב.

השאלה היחידה היא איך ההשגה מתיישבת עם מכתב ההסכמה מיום 16/1/08.

לשיטת הנתבע, המדובר היה בטקטיקה על מנת להשלים את ההסדר.

כפי שציינתי לא אחת, הצדדים חדלו מלפרוס לפניי את התמונה המלאה. מכל מקום, הוכח כי ביום 22/1/08 יצאה שומה אשר העמידה את שווי המס לתשלום על סך של 566,651.77 ₪. משכך, כל עוד לא נחתם הסכם פשרה, שומה היה על הנתבע להגיש השגה על מנת לשמור על זכויותיו של התובע ובמסגרת זו לטעון למקסימום, קרי: גם הותרת שווי המכירה על כנו.

אם נשלב את העובדה שמכתב ההסכמה הוא מיום 16/1/08 והשומה היא מיום 22/1/08 - הרי משחדלו הרשויות לחתום על הסכם פשרה עם התובע או הנתבע בשמו - חייב היה הנתבע להגיש השגה זו במטרה לשמור על מועדים ולא מצאתי כי נפלה בהליך זה שגגה.

הרשאה כאמור קיימת בכל מקרה מכח יפוי הכח (הוצג וסומן - ת/3).

10.2 שונה הדבר בכל הקשור לבקשה לתיקון שומה מיום 26/5/08.

עצם הנקיטה בהליך זה ובשלב זה כלל אינה נהירה ועל פניו, אין היא תואמת גם את הפרוצדורה הנקובה בחוק מיסוי מקרקעין.

ברם, בשים לב לנימוקי הבקשה, המהווים חזרה על הטענות בהשגה (הנתבע הודיע לרשויות מס שבח בשם התובע כי הוא משיג על השומה אך מסכים להסדר המוצע) - אין בעצם הגשת הבקשה כדי לשנות את מצב הדברים.

מטעם זה, גם אם הייתי רואה בעצם הגשת הבקשה משום מחדל - לא הוכח כי היה בבקשה זו כדי לשנות את מצב הדברים באופן אשר גרם לתובע נזק. ממילא לא הוכח קשר בין נזק תיאורטי זה לבין עצם הגשת הבקשה.

מנגד, הבקשה מעידה כי הנתבע טרח ופעל עבור התובע בניסיון לצמצם את חבות המס הן על דרך פגישות והן על דרך משלוח מסמכים ובקשות אשר לשיטתו היוו טקטיקה מכוונת במטרה לזרז את רשויות המס לפעול בעניינו של התובע ולאשר את ההסדר.

11. הנתבע לא עידכן את התובע בדבר ההסדרים אליהם הגיע בשמו.

11.1 הוכח כי התובע היה מעורב בנסיונות הנתבע להקטין את חיובו במס שבח, לרבות על דרך נוכחות בפגישות אצל רשויות מס שבח - אצל סגן מנהל מס שבח ואצל המפקחת אשר טיפלה בתיקו.

מכאן, אין בידי, כאמור, לקבל את טענת הנתבע כי לא ידע ולא עודכן בדבר הטיפול בתיק ו/או ההסדרים אליהם הגיע הנתבע בשמו ואני מבכרת לעניין דא את גרסת הנתבע כי התובע, לאחר שהבין בפגישות אלה את "רוע הגזירה" הורה לו לעשות ככל יכולתו על מנת להפחית את השומה ואת חבות המס בעקבותיה (ראה למשל: סעיף 20 לתצהירו - נ/4).

11.2 כך גם, אמנם השומה הסופית נשלחה למשרד הנתבע, אך בשים לב למעורבותו הפעילה של הנתבע בהליכים כפי שהוכחה לפניי - אין בידי לקבל כי הנתבע לא ידע על דרישת התשלום.

תימוכין לכך ניתן למצוא בשניים:

האחד, מכתב הנתבע מיום 3/2/09 (נ/1). אין במכתב זה גם כל טרוניה כלפי הנתבע על כי לא עדכן את התובע בדבר קבלת השומה הסופית ומועד התשלום. בקשתו היחידה היא הסרת העיקולים.

עוד הוכח כי בניגוד לעדות התובע, הוא מסר לנתבע המחאות לשם הסדרת ביצוע התשלומים על דרך המחאות מעותדות. פעולה זו מעידה הן על אמונו של התובע בנתבע, גם בשלב זה; והן על אי יכולתו לבצע תשלום אחד כנדרש בשומה הסופית. התובע, הער לכך הכחיש כאמור תחילה כי העביר העניין לטיפול הנתבע ומסר לו המחאות, טענה שנסתרה בראיות שלפניי.

והשני, הנתבע הודה כי הוא חברו של ס. מנהל מס שבח, מר ג'אריס, ויש לו חברים נוספים שם והוא מבקר שם מידי שבועיים (ראה למשל: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 23-26; עמוד 13 לפרוטוקול שורות 5-6). הודאה זו במשולב עם מעורבותו הפעילה בהליך כפי שהוכח לפניי - אינה מתיישבת גם עם אי ידיעת ההתפתחויות בעניין דא כמו גם עם קיומה של השומה הסופית עד להטלת העיקולים.

11.3 למעלה מן הדרוש אציין כי גם אם הייתי מוצאת שהנתבע לא עידכן את התובע במשך שנתיים ימים ולמצער מאוגוסט 2008 ואילך (ולא היא) - היה על התובע להוכיח כי אי עדכון זה או אחר גרם לו נזק ואת גובה הנזק. פעולות בהן, כאמור, כשל.

במסגרת זו, הנתבע גם כשל בהוכחת הפרשי ההצמדה, ריבית וקנסות בגין התקופה שמיום 25/8/08 ועד לחודש ינואר 2009 להבדיל מסכומים בהם חוייב כפועל יוצא של הסדר התשלומים. (כאמור, הוצג רק תחשיב ליום 29/4/10 - נספח ח' לתביעה). מנגד, הוכח כאמור כי התובע לא שילם את סכום המס במלואו, גם לא בחודש ינואר 2009, עת לשיטתו (שלא התקבלה על ידי) - נודע לו על החוב.

על התובע רובץ, כאמור, נטל ההוכחה של כל רכיבי התביעה ובכלל זה גובה הנזק (ראה למשל: 355/80, אנסימוב נ' מלון טירת בת שבע, פ"ד לה(2) 800); והשווה: ע"א 153/04, רובינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים (2006)).

התובע לא עמד בנטל זה. אמנם לעיתים בית המשפט יפסוק נזק גם בהעדר הוכחה של כל מרכיבי הנזק, אך זאת רק במקרים חריגים בהם קיים קושי אובייקטיבי להוכיח בדייקנות את מידת הנזק. לא זה המקרה שלפנינו בו המדובר בנתונים ברורים שצריכים להיות בחזקת התובע. אין מקום לשלוח את בית המשפט לחשב את הנזק על דרך האומדנה במקרה דא אך ורק על מנת להכשיר את מחדל התובע מלפרטו ולהוכיחו במדויק.

מה עוד שעל פי המסמכים שלפניי סכום ההסדר (250,000 ₪) לא עולה על יתרת הסכום לתשלום בשומה הסופית (253,399 ₪).

הוא הדין ביחס לעלויות מימון עודפות וריביות.

כך גם, בפרט בנסיבות, אין מקום לפסיקת נזק לא ממוני.

ודוק: העיקולים היו ברישום בלבד, נתפס סכום רק במשרדי ממשלה אחרים ומהלך כחודשיים ניהל התובע ו/או בנו משא ומתן במטרה להגיע להסדר תשלומים התואם את רצונו, קרי: לא אצה לו הדרך.

11.4 זאת ועוד. גם אם התובע היה עובר את כל המשוכות הללו (ולא היא) - היה מקום בנסיבות להטיל אשם תורם משמעותי על התובע המחויב על פי חוזה המכר להמציא אישור מס שבח לקונה ושומה היה עליו לברר את ההתפתחות בעניין דא. כפי שאכן עשה.

12. סוף דבר

12.1 דין התביעה להידחות.

12.2 יחד עם זאת, בנסיבות ונוכח התנהלות הצדדים כפי שנפרשה לפניי - לא מצאתי לחייב את התובע בהוצאות.

לצדדים נתונה זכות ערעור.

המזכירות תמציא עותק לצדדים גם בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, ו' חשון תשע"ד, 10 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.