כללי וטענות הצדדים

זו תביעה כספית ע"ס 1,000,0000 ₪ ובגין טענה להפרת חוזה.

התובעת , בזמנים הרלוונטיים, ראשית שנות ה2000 , התגוררה ביחידת דיור, הידועה כחלק מחלקות 495 ו-497 בגוש 6143 המצוי ברח' אלוף דוד 142 ר"ג , מדובר ביחידת דיור שהייתה חלק ממבנה דו משפחתי שנבנה על מגרש של 608 מ"ר , והחלקה שבשימוש וחזקת התובעת 304 מ"ר.

הנתבעת, חברת בניה, אשר ע"פ ת.ב.ע רג/904, אושר לה בנית שני מבנה מגורים בגוש 6143 חלקות 699 ,690 ,893 ,488 ,487, 781 וחלק מחלקה 497 , שהזכויות בה היו בבעלות התובעת.

לטענת התובעת, במהלך שנת 2002, פנתה אליה הנתבעת, בהצעה להעביר לידיה את זכויות הנתבעת, על פי חוזה שהיה לה עם מינהל מקרקעי ישראל, ברח' האלוף שדה 138, במגרש בשטח של 308 מ"ר, ובתמורה התובעת תתפנה ותמסור לחזקת הנתבעת את יחידת המגורים בה החזיקה ברח' האלוף דוד 142 ברמת גן .

ביום 28.7.02 נחתם בין הצדדים חוזה הכולל את כל התנאים וההתחייבויות של הצדדים ולפיהם התובעת התחייבה לפנות את יחידת המגורים ולמסור את החזקה לנתבעת כשהיא חופשיה ופנויה מכל מחזיק ולא יאוחר מ 1.8.02, בתמורה לפינוי, התחייבה הנתבעת להעביר לתובעת את זכויותיה במגרש על פי חוזה פיתוח בינה לבין מינהל מקרקעי ישראל מיום 24.9.00, כן התחייבה למסור במעמד מסירת החזקה, ייפוי כח בלתי חוזר אשר מייפה את כוחו של עו"ד אמיר דנוס, ב"כ התובעת, להעביר את הזכויות על שם התובעת .

התובעת התחייבה לשאת בכל ההוצאות והתשלומים הממשלתיים והעירונים לגבי יחידת המגורים עד ליום הפינוי ומסירת החזקה לנתבעת.

נטען כי במסגרת החוזה נקבע תנאי מתלה לכניסתו לתוקף, והוא אישור ממינהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות החלופיות לתובעת.

נטען כי ביום 31.7.02, מסרה התובעת לידי הנתבעת את החזקה ביחידת המגורים ובאמצעות ב"כ הנתבעת, עו"ד שליש, ומנגד מסרה הנתבעת ייפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות החלופיות לידי התובעת

נטען כי כבר ביום 2.8.02 פנה עו"ד דנוס למינהל מקרקעי ישראל לשם העברת הזכויות לידי התובעת, אולם ממ"י סרב, ולמיטב ידיעתה בשל חובות הנתבעת למינהל.

נטען כי התובעת וב"כ פנו מס' פעמים לנתבעת, כי שתסדיר את ענייניה מול המינהל, כדי שתוכל לקבל לידיה את הזכויות על פי החוזה.

נטען כי נודע לה, שהנתבעת שיכנה ביחידת המגורים עובדים זרים שעבדו באתרים שלה, משכך הגיעה ב 9/04 למשרדי ב"כ , עו"ד שליש שידאג לפינוי העובדים וכן הסדרת העברת הזכויות לידי התובעת , ושעד לסיום הטיפול ישיב לה את יחידת המגורים, נטען כי הלה התעלם מדרישותיה, ואף הזמין משטרה כדי שיפנו אותה ממשרדו.

נטען, כי רק לאחר 4 שנים, ב- 16.7.06, מילאה הנתבעת את חלקה בהסכם והסדירה את התחייבויותיה למינהל מקרקעי ישראל, ובכך אפשרה את העברת זכויות הנתבעת במגרש לידי התובעת.

נטען כי במשך אותן 4 שנים, עשתה הנתבעת שימוש ביחידת המגורים כבשלה, תוך רמיסת זכויותיה של התובעת.

נטען כי הופתעה לקבל פס"ד כנגדה מב"כ עירית רמת גן, בשל חובות ארנונה ומים שנצברו ביחידת המגורים, ולאחר שמסרה את החזקה לידיה של הנתבעת ב 31.7.02 , ושמסרה לב"כ הנתבעת את אישור העיריה כי יחידת המגורים נקיה מכל חוב ו/או שיעבוד. נטען כי עם קבלת ההודעה על מתן פס"ד פנתה לב"כ הנתבעת כי תסדיר את החוב באופן מיידי. נטען כי הנתבעת סרבה לשאת בחוב , והתובעת נאלצה לשאת בחוב ע"ס 17,308 ₪

נטען כי הנתבעת ידעה כבר מראשית ההתקשרות בין הצדדים כי אין בדעתה לקיים את החוזה, והיא אכן הפרה אותו, תוך הפרת חובת תו"ל, עשיית עושר ולא במשפט, הפרת אמות מידה מוסריות ומשפטיות, תוך שהיא גורמת לנזקים כספיים ואישיים גדולים.

נטען לנזק בגין ירידת ערך המגרש בסך 686,518 ₪ , חובות לעירית ר"ג בסך 17,307 ₪ ועוגמת נפש בסך 100,000 ₪ .

נטען כי התובעת נאלצה לשכור דירת מגורים בתקופה שבין 1.8.02 ועד 16.7.06 וכתוצאה מהעיכוב בהעברת המגרש לידי התובעת, ודורשת לחילופין להשיב לה את דמי השכירות עבור 47 חודשים בסך 254,265 ₪.

לאחר שהותר לתובעת לתקן את כתב התביעה, נטען בנוסף, לעשיית עושר ולא במשפט ע"י הנתבעת, מכוחו, התובעת זכאית לקבל מהנתבעת, חלק מפירות התעשרותה, כיוון שהייתה שלא כדין, ובשל הפרה זדונית ומכוונת של ההתחייבות כלפי התובעת. הנתבעת שהתדיינה עם המינהל, הצליחה להפחית את דרישת התשלום בגין הפרשי ערך הקרקע ב 1,264,495 ₪. התעשרותה זו של הנתבעת, נעשתה תוך הפרת החוזה עם התובעת, באופן בלתי צודק, והפרה קיצונית של חובת תו"ל כלפיה.

לטענת הנתבעת יש לדחות התביעה.

נטען כי לתובעת לא היו מעולם זכויות ביחידת הדיור, היא החזיקה בה מכח נישואיה לבן זוג שהוריו פלשו לדירה.

נטען כי הדירה הייתה על תוואי כביש לפי ת.ב.ע , והפינוי היה תנאי הוועדה המקומית למתן היתר בניה לנתבעת במגרש סמוך אחר, לגביו לתובעת לא היה כל נגיעה.

נטען כי הנתבעת מילאה אחר הוראות החוזה עם התובעת, והעבירה לה כמפורט בו , במעמד פינוי היחידה, את החזקה בשטח החלופי, מחצית המגרש ברח' האלוף 138 בשטח של 304 מ"ר גוש 6143 חלקה 434, בתמורה לפינוי דירתה, וכן בתמורה למתן יפוי כח בלתי חוזר אשר ניתן לב"כ, להעברת הזכויות בשטח החלופי ע"ש התובעת, וכי התובעת קיבלה את אותו מגרש חלופי, ביום שמסרה את מפתחות דירתה לנתבעת.

נטען כי כבר בעת חתימת ההסכם ידעו התובעת וב"כ, כי חוזה הפיתוח בקשר למגרש החילופי תקף רק עד 1.10.02 , דבר שצוין בסעיף 2 לחוזה הפיתוח בין המינהל והנתבעת , וכי על התובעת מוטלת החובה ממועד זה להאריך את חוזה הפיתוח עם המינהל.

נטען כי לא נגרמו נזקים לתובעת, לא בגין ירידת ערך השטח החלופי , מאחר והשטח הוערך בסמוך לחילוף המגרשים ע"י שמאי, ושמאותו צורפה כנספח ב' להסכם בין הצדדים.

נטען כי לא נגרם כל נזק כתוצאה משכירות , התובעת לא רצתה לבנות על השטח החלופי, ולא עשתה דבר כדי לבנות עליו, והבית ששכרה היה מרוחק ממקום המגרש החלופי, ובשל סיבות השמורות עם התובעת, וכי לפי חוזה השכירות, עולה כי נחתם ביום 24.2.02 , היינו עוד קודם להסכם עם הנתבעת. אין כל קשר בין השכירות ובין ההסכם עם הנתבעת, ומעת שמסרה התובעת לידיה את המפתחות לדירה, יכלה לעשות במגרש החלופי כל שימוש, כרצונה.

נטען כי הנתבעת לא מנעה מהתובעת בשום שלב למכור את השטח החלופי, ומועד מכירת המגרש החלופי היה נתון לשיקול דעת התובעת בלבד. ואין כל קשר בין המחיר בו נמכר המגרש, לבין התחייבויות הנתבעת על פי ההסכם עם התובעת.

נטען כי לא נגרמה לתובעת כל עוגמת נפש ולא זכאית לדבר בעניין.

נטען כי על פי ס' 4 להסכם, התחייבה הנתבעת להעביר לתובעת את החזקה בשטח החלופי וכן את הזכויות על פי חוזה הפיתוח. וכך עשתה , כן מסרה לעו"ד אמיר דנוס יפוי כח לצורך העברת זכויותיה, עפ"י חוזה הפיתוח לתובעת.

נטען כי התובעת לא המציאה אישור העיריה כי אין לה חובות ועל פי סעיף 7 להסכם.

נטען כי התובעת חתמה על ההסכם לאחר שב"כ אישר לה כי התמלא התנאי המתלה בסעיף 11, בדבר אישור המינהל להעברת הזכויות בשטח החילופי לתובעת. ולא ברור כיצד נטען כי רק ב-2.8.02 פנה ב"כ התובעת למינהל, כאשר ההסכם שנחתם ב 28.7.02 נחתם על בסיס מתן הסכמת המינהל להעברת הזכויות לתובעת.

נטען כי לא היו חובות של הנתבעת למינהל, וכי התובעת לא פעלה בזריזות הנדרשת להעברת הזכויות על שמה, טרם פג חוזה הפיתוח וכפי שהתחייבה לעשות. נטען כי לפנים משורת הדין, טיפלה הנתבעת בחידוש חוזה הפיתוח, ואחרי מאמצים רבים והשגה, שילמה סכום כסף, נמוך לאין שיעור מהנדרש, למינהל, ושלא היה עליה לשלם, ודורשת את קיזוזו ככל שייפסק כנגדה.

ביחס לחובות לעירית ר"ג, נטען כי על התובעת הייתה החובה ליידע את העיריה על המועד בו נמסרה החזקה בדירה , דבר שנמנעה לעשות, ואין לתובעת אלא להלין על עצמה, על כך שהפקירה זכויותיה, וגרמה לכך שיינתן פס"ד בהעדר הגנה, ומבלי ליידע את הנתבעת על ההליכים המשפטיים כנגדה.

דיון

ביום 10.7.11 ניתנה החלטה המתירה לתקן את כתב התביעה. כתב התביעה תוקן, ובהתאם הוגש כתב הגנה וכתב תשובה, נקבע כי טענת ההתיישנות תישקל בגמר הראיות.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית .

מטעם התובעת העידו עו"ד אמיר דנוס והתובעת בעצמה.

מטעם הנתבעת העידו מר שלום דגן – מנהל פרויקטים בנתבעת בזמנים הרלוונטיים, ועו"ד זבולון שליש, וניתן צו לסיכומים בכתב.

בסיכומיה ב"כ התובעת מציינת כי בהסכם שבין הצדדים חסרים פרטים אותם יש לפרש על פי אומד דעת הצדדים, ומתוך הנסיבות והתכלית האובייקטיבית, ובמיוחד בשל העובדה שהזכויות אותן התחייבה להעביר הנתבעת, לא היו זכויות קנייניות אלא זכויות על פי חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל.

טוענת כי יש לקבוע שבהעדר מועד בהסכם להעברת הזכויות החילופיות לתובעת, מועד העברת הזכויות יהיה בתוך 6 חודשים, שהוא "זמן סביר" בהתאם לסוג העסקה ונסיבות המקרה ובהתאם לפסיקה. וכי היה על הנתבעת להמציא את אישור המינהל להעברת הזכויות החלופיות לידי ב"כ התובעת, ולבצע את כל הפעולות הנדרשות לשם כך, לרבות הארכת חוזה הפיתוח, והסדרת החיוב ותשלום בקשר להפרשי ערך הקרקע.

נטען כי מאחר ומדובר במכר של זכות חוזית ולא זכות קניינית, אין תוקף משפטי להעברת החזקה הפיזית בשטח החלופי, מה גם שמדובר בזכויות אישיות שאינן ניתנות להעברה ללא אישור המינהל.

נטען כי יפוי הכח שניתן לב"כ התובעת , הינו סטנדרטי לעסקאות מקרקעין , ועל מנת שיעשה בו שימוש לשם רישום הזכויות החלופיות ע"ש התובעת במינהל, ולאחר שהנתבעת תמציא את האישורים שידרשו ממנה כ"יזם" בהתאם לנהלי המינהל , ובראש ובראשונה אישור המינהל להעברת הזכויות וכן אישור מס שבח ואישור עיריה.

נטען כי נוכח התנאי המתלה שבסעיף 11 לחוזה, בתקופת הביניים, היינו מיום חתימת החוזה ועד למועד קבלת אישור המינהל, הנתבעת מנועה מלעשות שימוש ביחידה המגורים או להרסה. המועד לקיום התנאי המתלה לכניסת החוזה לתוקף זהה למועד העברת הזכויות החלופיות, ב 2006.

נטען כי למרות שלא צוין בחוזה המועד להעברת הזכויות, כוונת הצדדים הייתה שהדבר ייעשה במהירות האפשרית על מנת שהתובעת תוכל לממש את זכותה, או ע"י מכירת המגרש או ע"י בניה עליו, אולם הנתבעת וב"כ לא שיתפו פעולה עם התובעת וב"כ, והתנהגה בחוסר תו"ל, דבר שבא לידי ביטוי גם בחקירתו של עו"ד שליש ב"כ הנתבעת.

נטען כי היה על הנתבעת לשלם למינהל את הפרשי ערך הקרקע ,תחת מחאה, באופן מיידי לצורך הארכת חוזה הפיתוח, ואח"כ להגיש השגה על גובה התשלום, וכי תשובותיו של עו"ד שליש בעניין מתחכמות.

נטען להטעיית ב"כ התובעת ביחס להעברת הזכויות, ולחוסר שיתוף פעולה לאחר הארכת חוזה הפיתוח, שגרם לעיכוב נוסף של 9 חודשים בהעברת הזכויות, על הנתבעת היה, בהתאם לחוזה, להגיש בקשה למינהל להעברת זכויותיה לתובעת, אולם הנתבעת בוחרת בחוסר תו"ל להתעלם ממחויבויותיה, ולהטיל על ב"כ התובעת לטפל בהעברת הזכויות, כאילו בהארכת חוזה הפיתוח יצאה ידי חובתה.

נטען לנזק ממוני של ירידת ערך הזכויות החלופיות, הוצאות דמי השכירות כטענה חלופית , וכן דמי שימוש ראויים, והשבה של חובות ארנונה ומים ששולמו , וכאשר החזקה ביחידת התובעת נמסרה לאחר שהייתה נקייה מכל חוב ושעבוד ,עוד ב- 2002 .

נטען כי התובעת זכאית לקבל מהנתבעת חלק מפירות התעשרותה כיוון שהייתה שלא כדין, הנתבעת התנגדה לדרישת המינהל, והצליחה להפחית את דרישת התשלום בגין הפרשי ערך הקרקע ב- 1,264,495 ₪, התעשרותה של הנתבעת, בהקשר זה- החיסכון , נעשה תוך הפרת החוזה עם התובעת, באופן בלתי צודק, והפרה קיצונית של חובת תו"ל.

נטען כי טרם חלפה תקופת התיישנות, נוכח מועד התגבשות עילת התביעה רק בשנת 2006, וכן לפי סעיף 6 ו-8 לחוק ההתיישנות. כח התביעה המהותי התגבש רק ב2006, כשלושה חודשים לאחר שהנתבעת העבירה לידי התובעת את הזכויות החלופיות , אז מכרה התובעת את זכויותיה והתגבשו נזקיה, בין היתר בשל ירידת ערך הזכויות החלופיות, בנוסף כל עוד לא הסירה הנתבעת את המכשול שמנע את מתן אישר המינהל לעסקה העברת הזכויות החלופיות, נגרמו לתובעת נזקים מתמשכים שכללו בין היתר הוצאות ושכירות , שפסקו רק ב2006 , ויש לחשב את תחילת תקופת ההתיישנות ממועד זה.

ביחס לטענת השיהוי נטען כי מדובר בטענה בעלמא , וכי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי התובעת ויתרה או מחלה על זכותה, ואף לא הוכיחה כי שינתה מצבה לרעה. התובעת פנתה לב"כ הנתבעת במשרדו להסדרת העניין וגורשה , וכן באמצעות ב"כ מכתב המתריע כי העיכוב בקבלת האישור להעברת הזכויות, עלול לגרום לתובעת לנזקים גדולים.

ב"כ הנתבעת בסיכומיו מציין כי הנתבעת הגישה התביעה כ 8 שנים לאחר מועד ההפרה החוזית הנטענת על ידה, בעילה חסרת שחר להפרת מועד העברת הזכויות, כאשר בחוזה כלל לא היה נקוב מועד מוגדר להתחייבות זו, אשר בוצעה והושלמה ע"י הנתבעת 4 שנים לפני הגשת התביעה, התובעת טוענת טענות המנוגדות להצהרות ב"כ שייצג אותה אותה עת, והעלימה בחוסר תו"ל עובדות מהותיות המצביעות על כך שכל נזק שנגרם לה במימוש זכויותיה נבע מסיבות אישיות וכלכליות שלה, או חוסר החלטיות שלה ולא ממחדל כלשהו של הנתבעת.

נטען כי הנתבעת מכרה את זכויותיה על פי הסכם הפיתוח, כאשר ידוע שמדובר בזכויות שהמועד לקיומן כבר חלף, והנתבעת היתה מצויה מול המינהל בעת חתימת החוזה במצב של הפרת חוזה פורמאלית, ולתובעת וב"כ היה ברור כי קיים הכרח לבצע תהליך מול המינהל של חידוש הסכם הפיתוח והשגת ארכה נוספת לבניה, כאשר הסכמה זו של המינהל נקבעה בהסכם כתנאי מתלה, ללא מועד מוגדר וקבוע מראש, וכאשר התובעת מפנה את דירתה לאלתר, נסיונה של התובעת לטעון כי כשם שהיא מסרה החזקה בדירה תוך 4 ימים מן ההסכם, כך הייתה צריכה לקבל, באותו מועד, את העברת הזכויות במינהל , הינו עורבא פרח, ומנוגד להוראות ההסכם.

ביחס לטענת ההתיישנות, נטען כי עילת התביעה נולדה ביום ההפרה הנטענת, לפי התביעה, היינו 31.7.02, וממועד זה מתחיל מירוץ ההתיישנות, התביעה הוגשה בחלוף 8 שנים מהיום בו נולדה עילת התביעה.

נטען כי כח התביעה היה קיים בידי התובעת מרגע ההפרה הנטענת על ידה, והמועד בו מכרה את זכויותיה איננו משנה דבר. ולא ייתכן כי המועד בו החליטה למכור, הוא שייקבע את תחילת מועד מרוץ ההתיישנות. נטען כי גם סעיף 8 לחוק ההתיישנות אינו רלוונטי, מאחר ולסיבות שהובילו לכך שהזכויות במינהל לא הועברו על שם התובעת אין חשיבות, באשר העובדות המהוות את עילת התביעה היו ידועות לתובעת.

נטען כי לא חלף ה"זמן הסביר" בנסיבות העניין לביצוע העברת הזכויות על שם התובעת , וגם מחקירתו של עו"ד דנוס עולה כי התובעת לא הייתה יכולה לבסס טענת הפרה לכאורית נגד הנתבעת, בטרם חלפה שנה ממועד העסקה. נטען כי במועד החתימה על החוזה קיבלה התובעת יפוי כח בלתי חוזר מהנתבעת לשם ביצוע העברת הזכויות על שמה , וביום 26.6.05 הוארך הסכם הפיתוח בין הנתבעת למינהל ונחתמה תוספת מס' 2 , ולפיכך לא יכולה להיות מחלוקת כי ממועד זה ואילך הייתה העברת הזכויות ע"ש התובעת תלויה בה עצמה ויכולה הייתה להתבצע על ידה באמצעות ייפוי הכח שבידה. ולו זו בלבד שלא פעלה כאמור , אלא עיכבה במודע את העברת הזכויות , עת לא מיהרה לקצר את הסדר פריסת התשלומים במס רכישה , שביקשה, ורק בתחילת 2006 הוציאה אישור מס רכישה.

נטען כי התובעת במשך שנתיים לא פנתה לנתבעת ודרשה את השלמת והארכת הסכם הפיתוח, וככל שהייתה דרישה כזו מצידה ניתן היה בנקל , במספר דרכים, לעמוד בה. אולם התנהלות התובעת וב"כ יצרה את הרושם הברור, שהתובעת וב"כ עוקבים אחר התקדמות הטיפול, וכי איננה מצויה בלחץ כלשהו להשלמתו, ונעדרת כל טרוניה כלפי הנתבעת, כך שהנתבעת המשיכה את ההתדיינות העניינית מול המינהל ביחס לדרישת תשלום הפרשי ערך הקרקע, מה שהתברר כמוצדק לחלוטין, ומה שמלמד כי לא חלף הזמן הסביר לקיום ההתחייבות.

נטען כי התובעת חוזרת ומבלבלת בין מועד מסירת החזקה ובין מועד העברת הזכויות על פי חוזה הפיתוח, ועו"ד שליש הבהיר בעניין. ואכן בשלב הביניים בו נמסרה החזקה במגרש, אך הזכויות החוזיות, טרם הועברו, לא יכול בעל החזקה שטרם נרשמו זכויותיו, לקבל אישור מהמינהל בדבר זכויותיו, ועלול להיתקל בקשיים לעניין שיעבוד המגרש וכו' , אך עדיין החזקה וזכות השימוש במגרש היא שלו באופן מוחלט , ואין לערבב בין שני המושגים.

נטען כי עו"ד שליש עדכן את עו"ד דנוס בדבר ההשגות של הנתבעת למינהל, ובקשר לדרישה הכספית, בקשר לשווי הקרקע, ואין לייחס לנתבעת חוסר תו"ל.

נטען כי טענות התובעת לנזקים נטענות בדיעבד, התברר כי התובעת לא פעלה כל התקופה שעד המכירה בפועל ב9/06 , לא למכירה של המגרש, ולא לבניה על המגרש, ולא הוכיחה שניסתה לעשות צעדים קונקרטיים בעניין. דעתה לא הייתה מגובשת ונתגבשה רק בעת המכירה בפועל , הדבר מלמד גם כי לא חלף הזמן הסביר מצד הנתבעת, לטיפול בהעברת הזכויות בנסיבות , לרבות מאמציה להפחתת דרישת התשלום , ומשכך לא נגרם לתובעת כל נזק.

נטען שהוכח כי לתובעת לא נשאר כסף עקב נושים של בעלה ולא בגלל הנתבעת, התובעת ניסתה להסתיר את האמור מביהמ"ש , ותובעת בגין נזקים שיצרה בעצמה, ואינם קשורים כלל לנתבעת.

לעניין חוב לעיריה, נטען כי התובעת לא העבירה את תביעת העיריה, לידיעת הנתבעת, ולא אפשרה לה להתגונן , ולו הייתה מיידעת אותה בעניין , הנתבעת משוכנעת כי ניתן היה לשכנע את העיריה לוותר על החוב, שכן לפי הוראות התב"ע היה צורך בסלילת כביש במקום.

נטען כי לא הוכחה כל הפרה של הנתבעת, הנתבעת פעלה בגדר הזמן הסביר בנסיבות העניין , והתובעת לא הוכיחה כל נזק שקיים קשר סיבתי בינו לבין ההפרה הנטענת.

לאחר עיון בחומר, הדיון וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, וכמפורט להלן, ואלו נימוקי:

לעניין התיישנות, אני דוחה את טענת הנתבעת שהתובענה התיישנה, או חל שיהוי בלתי סביר שבנסיבות מצדיק דחיית התביעה.

אכן מדובר בפרשה שתחילתה ההסכמית במחצית 2002 , ושקדם לה בוודאי שיח, לצורך גיבושה. וכאשר על ציר הזמן, בשנת 2006, לכל המאוחר, התובעת הפכה לצד נוסף לחוזה הפיתוח, ולבעלת זכויות שניתן לממש, והתביעה כאן הוגשה ב 2010, לא ראיתי לקבוע שכבר בשנת 2002, התגבשה עילת תביעה ובקשר להסכם נשוא הדיון , מה שגורם להתיישנות , לכל היותר, התביעה התגבשה, כפי שיפורט להלן, בשלהי שנת 2004 , וממועד זה אין התיישנות, כאשר בפועל שני הצדדים , וחרף קיומו של תנאי מתלה, שלא התקיים עד לאותו מועד, המשיכו לקיים את ההסכם גם לאחר מועד זה , ומבחינה זו ניתן לקבל גם את הטענה שנזק התגבש, במועד בו התנאי התקיים, לעניין העברת הזכויות בשנת 2006.

לא ראיתי מקום לקבוע שהתובעת מחלה על דרישותיה בעניין, אין בעובדה שהמתינה לקיום התנאי , להוות מחילה כאמור, כמו כן לא ראיתי שהנתבעת שינתה את מצבה לרעה , בשל שיהוי נטען.

מטרתה של הנתבעת בהסכם, הייתה לקבל את החזקה ביחידת המגורים, ולצורך פינויה ובקשר לפרוייקט אחר שעמד על הפרק באזור, עניין זה לא השתנה. בקשר לשטח החילופי, לא ראיתי שבשל שיהוי נטען, הנתבעת הוציאה כספים שלא הייתה אמורה להוציא, או נפגעה בטענה אחרת שיש לה.

לפי החומר שבפני עולה כי הנתבעת התחייבה להעביר לתובעת את הזכויות החילופיות , לפי הסכם הפיתוח, שבין הנתבעת למינהל מיום 24.9.00 , סעיף 4 להסכם מיום 28.7.02.

לפי סעיף 11 לאותו הסכם, תנאי מתלה לכניסת החוזה לתוקף, הוא אישור המינהל להעברת הזכויות החילופיות לתובעת.

בפועל רק ביום 5.6.06 נחתמה תוספת 3 להסכם הפיתוח , בו התובעת חתמה במשותף עם הנתבעת על התוספת מול המינהל, וזאת לאחר שביום 26.5.05 , נחתמה התוספת השניה להסכם הפיתוח שבין הנתבעת למינהל, וזאת לאחר שהנתבעת הסדירה את תשלום הפרש שווי הקרקע , בקשר למגרש, וכאשר הדרישה המקורית של המינהל בהקשר זה עמדה על סך 1,601,240 ₪ , ובסופו של יום , והשגה, הופחת לסך 336,745 ₪ .

בהיעדר מועד בהסכם מיום 28.7.02 להעברת הזכויות במינהל , שלמדנו כי מותנה בחתימת חוזה פיתוח מעודכן, אליו תצורף התובעת, וכפי שקרה , בסופו של יום, ולאחר שהנתבעת תסדיר את נושא הפרש שווי הקרקע, אזי, למעשה אין מחלוקת בין הצדדים, שהדבר צריך להתבצע תוך זמן סביר, מן ההתחייבות בעניין, כאשר הנתבעת מוסיפה תניה של צורך בדרישה קונקרטית וברורה בעניין זה, (ושלא היתה לשיטתה).

לשיטת התובעת, הזמן הסביר בנסיבות הנו 6 חודשים , לטענת הנתבעת , מדובר , לכל הפחות, בתקופה של שנה, ולפי עדות עו"ד דנוס, ב"כ התובעת.

בעניין זה ראשית יש לפנות ללשון ההסכם, ומששותק, לנסיבות, ואומד דעת הצדדים, ומקורות השלמה.

פרשנות חוזה – המסגרת הנורמטיבית

רבות נכתב באשר לדרך הפרשנות שיש ליתן לחוזה. והאם מלאכת הפרשנות צריכה להתחיל בלשון החוזה או בנסיבות בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 312 נפסק כי

"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "מקבילים" הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו... לאחר שהפרשן גיבש את אומד דעתם (המשותף) של הצדדים, הוא בוחן אם אומד דעת זה "משתמע" – כלומר, יש לו עיגון – מתוך החוזה".

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

בהצעת התיקון לחוק סעיף 25(א) לחוק החוזים(חלק כללי), התשל"ג-1973, שתוקן בשנת תשע"א-2011, נאמר:

"מטרת הצעת חוק זו היא לקבוע כללי פרשנות לחוזים אשר יגבירו באופן משמעותי את הוודאות המשפטית ויבטיחו היצמדות מירבית לתוכנו המילולי של החוזה ולהסכמות שהיו בין הצדדים עובר לכריתתו".

על היחס שבין הצעת החוק לסעיף 25 (א) המתוקן ולפסק הדין בעניין אפרופים ראה: רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ 2, (פורסם בנבו), שם נקבע כי נוכח התיקון. חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת גם של לשונו וגם של נסיבות העניין, כל זאת כפוף לחזקה פרשנית הניתנת לסתירה, שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון.

לטעמי הזמן הסביר, בנסיבות העניין שבפני, אכן צריך לעמוד על סדר גודל של 6 חודשים ועד שנה, וניתן למצוא לעניין תימוכין בעדויות הצדדים.

אין הכרח לקבוע אם מדובר ב 6 חודשים או שנה, הגם שלטעמי מדובר בשנה, שכן , בכל מקרה, אין חולק שגם תוך שנה מכריתת ההסכם וב- 7/03 לא ניתן אישור המינהל להעברת הזכויות החילופיות לתובעת, והדבר נעשה רק בשנת 2006, וכאשר המכשול העיקרי היה נושא התשלום עבור הפרש שווי הקרקע שהתארך עד 2005, וכמעט שנה נוספת מאז , ועד לאישור העברת הזכויות בשנת 2006.

מן החומר שבפני עולה שלפחות עד 9/2004, עת ביקרה התובעת במשרד ב"כ הנתבעת, ונתבקשה לעזוב את המקום, וכאשר לאחר מכן יוצא מכתב ב"כ מיום 21.9.04 , עניין העיכוב בביצוע העברת הזכויות, ועקב המחלוקת בקשר לשיעור התשלום בקשר להפרש שווי הקרקע לא היה , בעוצמה כפי שמצטיירת מכתבי הטענות והסעדים המתבקשים. העניין היה ידוע לשני הצדדים, ממועד חתימת הסכם, והיה ידוע שהדבר בטיפול הנתבעת.

למן הפגישה במשרד ב"כ הנתבעת בספטמבר 2004, ומכתב ב"כ הנתבעת בהמשך לה, מכתב מ- 21.9.04 , ברי שהתובעת מאבדת סבלנותה , ודורשת העברת הזכויות מיידית , אגב כל הכרוך בכך, ומשם הדבר בידיעתה הברורה של הנתבעת.

אני דוחה את טענות הנתבעת כי מתן יפוי כח בלתי חוזר, או דחיית פריסת תשלום מס רכישה, ובשל הנתבעת, היוו את הסיבה לעיכוב בהעברת הזכויות, בנסיבות העניין. עולה בבירור שמתן ייפוי הכח, כברגיל, בא להבטיח את הרישום והעברת הזכויות , ולאחר שבידי ב"כ התובעת יהיו כל האישורים הנדרשים, ואין בנתינתו, להטיל על התובעת חובה להסדיר אישור כלשהו, שאינו חל עליה, מלכתחילה, ובעיקרו הדברים באמורים בקשר להסדרת נושא הפרש שווי הקרקע, שהינו באחריותה הבלעדית של הנתבעת, מתחילה ועד סוף.

לטעמי, בחלוף המועד הסביר , שהינו לכל היותר שנה מכריתת ההסכם. ומשלהי 2004 הובהרה , די הצורך, לטעמי, דחיפות העניין , באותה פגישה ומכתב, וכאשר נושא הפרש שווי הקרקע סודר ע"י הנתבעת רק במאי 2005, ולעניין חתימה על תוספת 2 להסכם הפיתוח, כהליך מקדים והכרחי, לצירוף התובעת כצד נוסף , בהסכם הפיתוח, כפי שאכן קרה בהמשך.

כפועל יוצא, הנתבעת הפרה בעניין זה, את התחייבותה שבסעיף 4 להסכם, ולהעביר , בהיעדר קביעה אחרת , תוך זמן סביר את הזכויות במגרש החילופי על שם התובעת.

אותו עניין גם הווה גם תנאי מתלה לקיום ההסכם, ושלא התקיים.

תנאי מתלה- המסגרת הנורמטיבית

"סעיף 27(ב) לחוק החוזים קובע חזקה לפיה "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". חזקה זו הינה חזקה משפטית הניתנת לסתירה ועל כן, ככל שקיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם החוזה אכן תלוי בהתקיים תנאי מתלה, נדרש בית המשפט לפרש את החוזה ולהתחקות אחר כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מנוסח החוזה ומשאר נסיבות העניין (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 476-480 (2005) (להלן: שלו)).

[...]

מהי משמעותה של הקביעה כי בפנינו חוזה המותנה בתנאי מתלה?

סעיף 29 לחוק החוזים קובע כי:

29. בטלות החוזה או ההתנאה

היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה.

במקרה דנן אין ההסכם קוצב תקופה להתקיימות התנאי המתלה ומשכך חלה ברירת המחדל הקבועה בסעיף 29 לחוק החוזים ולפיה בהיעדר תקופה הקבועה בחוזה להתקיימות התנאי עליו להתקיים בתוך זמן סביר מיום כריתתו ואם לא התקיים – מתבטל החוזה.

השאלה האם חלף הזמן הסביר להתקיימותו של התנאי המתלה נבחנת על-פי הנסיבות הקונקרטיות של המקרה ובהתאם לתוכן החוזה, לכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מן האמור בו, וכן מהתנהגות הצדדים לאחר חתימתו (ראו: ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא א.א. ייזום ונהול נכסים בע"מ, פסקה 21 ([פורסם בנבו], 21.1.2007); שלו, 484-485)..."

ראה ע"א 4075/06 אפרים גליקמן נ' יצחקי איזביצקי [פורסם בנבו] –

מבחינה זו למעשה ההסכם שבין הצדדים הפך לכאורה למבוטל, ואולם בפועל, הצדדים המשיכו לראות בהסכם כמתקיים, מחייב, וכמסכימים להאריך את אותו זמן שחלף, ועד למועד התקיים התנאי ב- 2006, וכל אחד מסיבותיו שלו.

אין באמור לשנות את העובדה, שעל ציר הזמן , לפחות בשלהי 2004 , הנתבעת הייתה בגדר מפרת ההסכם בענין יסודי של העברת הזכויות.

איני מקבל שהנתבעת הייתה בגדר מפר 6 חודשים לאחר ההסכם, מחד, ואולם מאידך איני מקבל שבמשך ובמהלך ציר הזמן כולו, ישנן הצדקות לעיכוב בהעברת הזכויות הקשורות לתובעת, ולפחות כאמור משלהי 2004 , ועד למועד העברת הזכויות בפועל ב 5/06.

היוצא מכאן שבפני הפרת הסכם מצד הנתבעת, ואולם הפרה שמשכה קצר יותר, ותחילתה מאוחרת יותר מן הנטען ע"י התובעת.

משקבעתי שהנתבעת הפרה את ההסכם , וששני הצדדים החליטו לקיימו, כל אחד מטעמיו, חרף אותה הפרה, עולה שאלת הפיצוי, האם מגיע, באיזה שיעור , ובגין אלו עילות.

כאמור נתבע פיצוי בגין ירידת ערך הזכויות החילופיות( למועד המכר ב2006 ) , לחילופין פיצוי בגין שכירות, השבת תשלום חוב ארנונה פסוק , בקשר ליחידה שמסרה התובעת לנתבעת, וכן עוגמת נפש ועפ"י הכתב המתוקן. נדרש גם פיצוי הרתעתי , בשל התעשרות הנתבעת שלא כדין, על חשבון התובעת, ולעניין פחיתת התשלום , ששולם בסופו של דבר, ע"י הנתבעת למינהל , ובקשר לשיעור שווי הפרש ערך הקרקע , וכתנאי לעדכון חוזה הפיתוח, ובשל התנהלות חסרת תום לב , באופן קיצוני, שפגעה בתובעת.

עשיית עושר ולא במשפט:

סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, קובע כדלהלן :

"חובת ההשבה

(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.

(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת."

העילה כוללת שלושה יסודות: התעשרות – קבלה של טובת הנאה, שלא על פי זכות שבדין, שבאה מאדם אחר - המזכה (ראה: ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו את ג'ונס, פד מב(1) 221, 275 ורע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בעמ', פד מד(2) 309, 321). בית המשפט מבהיר בענין אדרס הנ"ל כי יש להורות על השבה, מקום שתחושת המצפון והיושר מחייבת השבה. אין מדובר ב"יושר" הסובייקטיבי של השופט, אלא אמת המבחן המדריכה אותנו היא תחושת הצדק וההגינות של הציבור הנאור בישראל.

ס' 2 קובע :

"בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.

פרופ' פרידמן בספרו דיני עשיית עושר ולא במשפט מהדורה שלישית כרך א עמ' 82:

"השיקולים בהחלת העיקרון הכללי כוללים את עוצמת זכותו של התובע, את אופי הפגיעה באינטרס שלו, את התנהגות הצדדים ואת טיב הפעילות שמכוחה זכה הנתבע ברווח.."

מהי התעשרות ?

"סעיף 1 לחוק עשיית עושר כולל במושג ההתעשרות " נכס, שירות או טובת הנאה אחרת" זוהי הגדרה רחבה הכוללת לא רק כספים , נכסים או שירותים שניתנו לנהנה אלא גם שיחרור מחוב שרבץ עליו או חיסכון בהוצאות . בדין האנגלי ניתן ,אמנם, למצוא דוגמאות בודדות לכך שחיסכון בהוצאות לא נחשב לרווח שניתן לתבוע את השבתו . פסיקה זו יש לדחות. אין ספק שהמונח "טובת הנאה אחרת" שבסעיף 1 לחוק עשיית עושר כולל חיסכון בהוצאות. יתרה מזאת, בדין האנגלו אמריקאי עצמו ניתן למצוא דוגמאות לא מעטות לכך שחיסכון בהוצאות נחשב ל"benefit", אשר בהתקיים שאר יסודות העילה ניתן לתבוע את השבתו" (עמ' 108-109 ס' 3.24)

אני סבור שבנסיבות שלפניי דין התביעה מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט, להידחות. הנתבעת אינה זוכה שבאה לה זכייה מן הנתבעת, למעשה הזכייה הנטענת הינה אותה הפחתת תשלום משמעותית בגין עדכון שווי הקרקע, שחלה ביחסי הנתבעת והמינהל (ולא התובעת), ולאחר השגה בעניין.

אמנם כפי שצויין לעיל, גם שחרור מחוב או חסכון בהוצאה, יכול להיחשב כטובת הנאה שקיבל זוכה, המחויבת בהשבה, אולם בנסיבות שבפניי, אין התובעת יכולה לבוא בגדר מזכה, ובכל מקרה ולגופו אין מדובר באותן נסיבות, שתחושת המצפון והיושר, מחייבת השבה, ועל פי תחושת הצדק וההגינות של הציבור הנאור בישראל.

לטעמי, הסעד המתאים בנסיבות העניין, הוא שיקול פיצוי, מכוח דיני החוזים, ולא מכוח עילת עשיית עושר, בפני עצמה או כתוספת. משכך, הדרישה בעניין זה נדחית.

לגופו, וביחס לנזקים בעין הנטענים, נראה שאכן הייתה ירידת ערך נומינלית , מסוימת בשווי הזכויות וכן ולחילופין , שהיו תשלומי שכירות הנובעים, בחלקם, מן העיכוב בהעברת הזכויות. לא ראיתי מקום לכימותם , כנדרש בתביעה, ויש לפסוק בענין לטעמי על דרך האומדנא, וכלהלן.

בכל מקרה אציין כי ככלל, הדרישות הכספיות ,לענין ריבית, לפי עלות אשראי ממוצעת במשק, אינה מקובלת עלי בנסיבות כאן , ולפיצוי שייפסק תתווסף הצמדה למדד בלבד.

ברגיל הפרה יסודית של התחייבות מן הסוג שנקבע כאן, מקנה פיצוי בשיעור של כ 10%, שמוגדר בדרך כלל כמוסכם, אין הוראה כזו בהסכם שבין הצדדים, לטעמי שיעור הפיצוי האמור הגם שאינו מופיע בהסכם, יכול לשמש מדד מסייע, לקביעת הפיצוי, הכולל המגיע ושיעורו, וכאשר בנסיבות כאן יש להפחיתו במידה מסוימת, נוכח העובדה, שהגם שמדובר בהפרה יסודית, מדובר בסופו של דבר בעניין, עם כל ההבנה למצוקת התובעת, שעוצמת הטיעון והדרישה בקשר אליו בתביעה, עולה בהרבה על מצב הדברים, בזמן קרות והתרחשות הדברים עצמם, ולאורך חלק בלבד מציר הזמן הנתבע. אומנם איני מקבל שמדובר בתביעה ודרישה מלאכותית ובדיעבד, ואולם הרושם הכולל הוא כאמור לעיל.

משכך, סכום פיצוי ראוי וכולל לטעמי צריך להיגזר , בנסיבות העניין, מסכום ההסכם ובשיעור של 8% מהשווי נומינלי של הקרקע החילופית בסך 1,327,480 ₪, דהיינו סך של 106,198 ₪. וכאשר לסכום

זה יש להוסיף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום 4/9/06.

בנוסף אני סבור שהתובעת זכאית להחזר הסך של 17,307 ₪ , ששולמו על ידה בגין חוב ארנונה פסוק, בקשר ליחידה שפינתה, וכאשר ברור שמדובר בחוב שהתגבש לאחר מסירת החזקה ביחידה לנתבעת,

ושימוש למגורי עובדיה שעשתה בה, אין בטענות הנתבעת בעניין ,בקשר לשינוי רישום שם המחזיק או מועד היידוע בעניין, להפחית מחובתה לשאת באותו תשלום שחל עליה, כמי שקיבלה חזקה במקום

ב 8/02, ומאז עשתה בו שימוש , והיה עליה לוודא ולעשות כל הנדרש , מלכתחילה ולא לשלול חבות או טיפולה בעניין , וביחס לחובות עיריה נדרשים, בקשר לאותה יחידה, שהפכו בסופו של יום, לחוב פסוק כנגד התובעת, שאין חולק, ביחסי הצדדים, שלא החזיקה ולא התגוררה במקום במועד הרלוונטי.

לא ראיתי מקום לקבוע פיצוי נוסף ובשל עוגמת נפש, והדרישה בעניין נדחית.

לסיכום

בית המשפט סבור שהתובעת בטענותיה האדירה נזקיה מכל מין וסוג, מה שהביא גם להקצנת טיעון של הצד שכנגד.

פני הדברים הנכונים ולמועד כריתת ההסכם, פחות מורכבים ועניינם ברת רשות ביחידת דיור, שקיבלה זכויות קנייניות טובות יותר בקרקע חילופית. העברת הזכויות המשפטיות בקרקע החילופית התעכבה , בסופו של יום , בשל הנתבעת, שייתכן ובחלק מן הזמן, סברה , ובצדק מסוים, שהעת בידה למיצוי הליך ההשגה , בעניין שווי הפרש ערך הקרקע , ואולם בוודאי שלא לאורך כל הדרך, והדברים השתנו למן שלהי 2004, וממועד זה, לא מצאתי הצדקה להמשך עיכוב השלמת העברת הזכויות ועד למועד שקרה בפועל.

הצדדים פרשו בפני ביהמ"ש יריעה נרחבת של טענות עובדתית ומשפטיות, הגם שנקבע בסופו של יום פיצוי שעיקרו על דרך אומדנא , ביהמ"ש סבור שהדבר אפשרי , כאשר מרכיבי הסכומים לחלקיהם, בפירוט רב, ולאורך ציר הזמן, הוצגו בפני ביהמ"ש, והצדדים טענו בהרחבה בעניין, כך, שבידי ביהמ"ש כלים מספיקים לפסיקה כאמור, ולאחר התייחסות מספקת של הצדדים.

סוף דבר

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת:

1. סך של 8% משווי נומינלי של הזכויות החילופיות, סך של 106,198 ₪, בצירוף הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום 4/9/06, ועד היום, ומהיום יישא הסכום הצמדה וריבית כחוק ועד לתשלום בפועל.

2. סך של 17,307 ₪ בצירוף הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה, ועד התשלום בפועל.

3. משהתביעה התקבלה בחלקה, אך בשיעור נמוך וקטן משמעותית מן הנתבע והנטען , אני

מחליט שכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ‏כ"ו חשון, תשע"זכ"ו חשוון תשע"ז, 27 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.