13.4.14

מבוא

1. פרשה זו נולדה בעקבות טענות ל"שקיעת מבנה", נזקים לדירות וליקויים בהן בבניין חדש שנבנה בין השנים 1997 – 1998 בבאר-שבע.

דר' אתיה גולדין (להלן: "גולדין" או "התובעת") רכשה דירה בת 4 חדרים בבניין, ברח' יוסף תקוע 5/3 בבאר שבע, תמורת סכום של 496,546 ₪, בחוזה מיום 29.6.97 (להלן: "חוזה הרכישה"; "הדירה"). היא הגישה את תביעתה במסגרת ת"א 1069/07, ועתרה הן לסעד של ביטול חוזה הרכישה והן לסעדים כספיים בסך 3,000,000 ₪.

תביעתה עומדת כיום (לאחר תיקון) כנגד שבעה נתבעים: היזם והקבלן הראשי, סולומון חברה לבנין ופיתוח בע"מ (להלן: "סולומון" או "הקבלן"), מספר יועצים וקבלני משנה – דוד דוד, יועץ לביסוס מבנים (להלן: "דוד"), אילן פולק, קבלן קידוחי ניסיון (להלן: "פולק"), אשנב חברה לבניין בע"מ, חברה לביצוע קידוחים ויציקת כלונסאות (להלן: "אשנב"), מיכאל סגל, מהנדס ומתכנן שלד (להלן: "סגל"), בנימין שושני, אדריכל (להלן: "שושני"), והוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע (להלן: "הוועדה המקומית").

סולומון, מצדה, הגישה תביעה נפרדת כנגד גולדין, שהיא מעין "תמונת ראי" של תביעת גולדין, בשאלת אכיפתו של חוזה הרכישה ועלויות כספיות שונות (ת"א 25710-06-10).

2. סולומון אף שלחה, בתיק תביעתה של גולדין, הודעה לצדדים שלישיים: דוד, אשנב, סגל, פולק, מדינת ישראל (להלן: המדינה"), מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ומבני תעשיה בע"מ (להלן: "מבני תעשיה").

הודעה זו אינה על הפרק עוד, שכן, בשלבים שונים של ההליכים, הושגו הסכמות בין סולומון לצדדים השלישיים, בין אם במישרין ובין אם במסגרת הליך גישור.

בעקבות הסכמות אלו התייתר גם הצורך לדון בתביעה ה"גדולה" שהגישה סולומון נגד דוד, אשנב, סגל, פולק, המדינה, המינהל ומבני תעשיה (ת"א 1075/07), כמו גם בהודעה לצדדים שלישיים שהגישה סולומון נגד דוד, אשנב, סגל ופולק בתביעה של אילן אביב (שבה הושגה זה מכבר פשרה בתביעה העיקרית), תיק שהועבר מבית המשפט המחוזי בבאר שבע ואוחד עם התיקים שלפניי (ת"א 1644/08) (נדרשת עדיין החלטה בסוגיית הוצאות משפט, ביחסים שבין סולומון לפולק, בכל ההליכים שהתנהלות ביניהם, כמפורט לעיל).

3. בהליך ההוכחות שהתקיים לפניי העידה התובעת, עו"ד משה אלמגור וחלק מהמומחים, שאת חוות הדעת שלהם הגישה לתיק בית המשפט: יורם גדעוני, דורין לופו, זאב קויפמן, אלכס גנישב, אבי אלון, מאיר צויגנהפט, אברהם אביגור, יצחק שלו, אליהו טלמון וחיים אלוש (שאר חוות הדעת, של מומחים שלא זומנו לעדות בידי התובעת, אינן יכולות להיחשב כראיה בתיק).

לאור ההסכמות לדחיית חלק מהתובענות ולאור הסכמי הגישור, ויתרו הנתבעים על חלק גדול מראיותיהם; העידו לפניי אלפרד סולומון (מטעם סולומון כמובן), פולק ושושני. רוב רובן של ראיות הנתבעים "נמשכו" מהתיק, ולא ניתן להסתמך עליהן.

כן העידו המומחים מטעם בית המשפט, אייל שנהב ודן אורמן.

4. נותר אפוא להכריע בתביעות ההדדיות שבין גולדין לסולומון (עם "ספיח" בשאלת הוצאות המשפט ביחסים שבין סולומון לפולק).

חלוקת אחריות בפרויקט בניה

5. בבית המשפט העליון התבררה לאחרונה פרשה דומה, במסגרת ע"א 6341/12 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ' בן צבי (27.1.14) (להלן: "פרשת יהלומית פרץ").

בית המשפט המחוזי קבע, באותה פרשה, כי הגורם להיווצרות הסדקים הוא ליקוי חמור ביסודות המבנה; קידוח היסודות נעשה בתוך קרקע מילוי, להבדיל מאשר בקרקע מקורית או בשכבת קירטון, וכתוצאה מכך, הביסוס של המבנה כולו היה רעוע.

בכל הנוגע לאחריות החברה הקבלנית כלפי הדיירים ביסס בית המשפט המחוזי את פסק דינו על הוראות החוזים שנעשו ביניהם, כמו גם על חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), וקבע כי אכן התקיימה "אי התאמה יסודית" של הממכר כמובנה בחוק המכר דירות, לנוכח הליקוי שמשליך על יציבותו ובטיחותו של המבנה.

בית המשפט המחוזי קבע שם, כי החברה הקבלנית התרשלה באופן שבו ביצעה את הקידוח ובכך הייתה הגורם האחראי המרכזי להתרחשויות המאוחרות יותר. באותו מקרה, החברה לא הוכיחה כי מי מטעמה בדק את החומר שיצא מהקרקע בעת החפירות לכלונסאות (על מנת לוודא שהכלונסאות יוחדרו לקירטון או לקרקע טבעית כמצוין בתוכנית) וכי נעשה פיקוח על קידוח הכלונסאות כנדרש. עוד נקבע כי החברה הקבלנית התרשלה בכך שהתוכניות של מהנדס הביסוס ויועץ הקרקע לא היו בידי העובדים באתר הבנייה; טיב הקדיחה לא נבדק; חפירת הכלונסאות נעשתה שלא על פי הנוהל המקובל בענף; והחברה המשיכה בעבודתה למרות שאותו מהנדס ביסוס ויועץ קרקע לא הגיע בפועל לאתר בשום שלב של הקידוח.

נקבע, כי אין להטיל אחריות על אותו מהנדס, שכן מעבר להגשת תוכנית הביסוס הראשונית – לא היה לו קשר לבניית המבנה, ויתרה מכך, כי לו החברה הקבלנית הייתה פועלת לפי הדו"ח שהוציא ואף מזמינה אותו לאתר או ממתינה לבואו בטרם החלה בביצוע הקידוחים, הנזקים שאירעו היו נמנעים.

לגבי מהנדס (בנין וקונסטרוקציה) אחר נקבע, כי תפקידו התמצה בתכנונו של שלד המבנה ובמתן פיקוח עליון, וכי הוא לא נשכר לבצע את העבודה של המהנדס האחראי לביצוע השלד ואף לא פעל בשטח כאחראי לביצוע השלד. על כן, נקבע כי אין להטיל עליו אחריות בשל כך שלא עמד על עומקו של כל כלונס וכלונס בשטח. עם זאת, מצא בית המשפט המחוזי כי יש להטיל עליו אחריות בשיעור של 10% משלא ערך כל פיקוח או בדיקה עם מהנדס הביצוע או מנהל העבודה כדי לוודא שהחברה הקבלנית ממלאת אחר דרישות תוכניתו באשר לעומק הכלונסאות, בנסיבות שבהן ברור היה כי עומקם של אלו הוא קריטי ומהותי ליציבות המבנה.

בית המשפט המחוזי פסק לדיירים באותו מקרה פיצוי בגין ירידת הערך של הדירות (שחושבה בהתאם לעלות הצפויה של התיקונים) ובגין עוגמת נפש. בית המשפט המחוזי קיבל את חוות דעת המומחה, שקבע כי לאחר ביצוע התיקונים לא תיגרם ירידת ערך לדירות ולכן פסק את עלות התיקונים בשיעור של 460,000 שקל (סכום כולל). כמו כן, נפסקו לכל אחד מן הדיירים פיצויים בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם בשיעור של 65,000 שקל.

בית המשפט העליון דחה את ערעורה של החברה הקבלנית על פסק הדין האמור.

נפסק, כי:

"לא יכול להיות ספק כי חברה שנוטלת על עצמה את התפקיד של הקמת מבנה היא הנושאת כלפי הדיירים באחריות לסיכונים הנובעים מן הפרויקט ושאותם יכלה לחזות. מסקנה זו נובעת קודם כל מן התפקיד של החברה בקידום הפרויקט. היא המתווה אותו, היא השוכרת את שירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים והיא הרוכשת את אמצעי הייצור האחרים הדרושים לצורך הקמת המבנה. היא גם המשווקת של הפרויקט וחותמת על הסכמי המכר מול הדיירים. בכל פעולותיה אלה היא צריכה להגדיר את תחומי האחריות ולוודא את הביצוע המתאים" (פסקה 37 לפסק הדין).

בית המשפט לא ראה לנכון להתערב בקביעה העובדתית, שלפיה מתכנן השלד לא שימש כאחראי על ביצוע השלד אלא כמתכנן השלד בלבד, ולפיכך, עקרונית, אין להטיל עליו אחריות, כמו גם בקביעה שאין להטיל אחריות על יועץ הקרקע, שחלקו הסתכם במסירת דו"ח ביסוס ראשוני.

גם הערעור על שיעור הפיצוי נדחה, תוך שנקבע כי רכיב הפיצוי בגין עגמת הנפש היה מתון ביותר.

6. בתביעה שלפניי, תביעת גולדין, כאמור לעיל, אין עוד מחלוקת "פנימית" בין החברה הקבלנית לבין אנשי המקצוע מטעמה.

גולדין היא זו שתובעת את החברה הקבלנית, את גורמי המקצוע שפעלו מטעמה ואת הוועדה המקומית; עליה מוטל הנטל להוכיח את אחריותו של כל נתבע ונתבע באופן ספציפי.

אסקור להלן את עיקר טענותיהם העדכניות של הצדדים, במחלוקות שנותרו להכרעה, הכל לפי העניין והצורך.

עיקר טענותיה של גולדין כנגד הנתבעים

7. התובעת טוענת כי קמה לה הזכות לבטל את חוזה הרכישה מחמת הפרתו על ידי סולומון, להשבת התמורה, תשלום הוצאות ופיצויים בגין הנזקים ועוגמת הנפש. לגרסתה, חוזה הרכישה הופר הן כתוצאה מהליקויים והפגמים שהופיעו בדירה והן כתוצאה משקיעת המבנה.

רשימת הליקויים לה טוענת התובעת הינה ארוכה: אי התאמות בין תכניות הבנייה לביצועים ביחידת הכניסה; במטבח; בחדר המגורים; במרפסת השמש; בחדר רחצה הורים; ליקויי בטיחות במטבח, חדר המגורים וחדר האמבטיה בכל הנוגע לשימוש בחלונות; עבודות חשמל רשלניות; סוג משטח תא מקלחת; הנישה למכונת כביסה אינה נוחה; ברזי מכונת כביסה בגובה לא תקין; קולט הביוב במקלחת הורים נמצא במקום לא תקין; ליקויים בעבודות טיח פנים, צבע וריצוף; מיקום נקודות הטלפון והחשמל לא תקניים; מנגנון התריס החשמלי בסלון לקוי; חיבור חשמל בקיר בחדר ממ"ד רופף; כיסוי לוח החשמל חסר; ליקויים בהתקנת מערכת המיזוג; החלפת דלתות חדרי השינה וחדרי השירות; ליקויים בחלונות האלומיניום; מעקה מרפסת הסלון אינו תקני; גודל הדירה שונה מהמפרט, ליקויים ברכוש המשותף ועוד.

לטענת גולדין, חלק מהליקויים נתגלו כבר במהלך בניית הדירה וחלק נתגלו לאחר קבלת החזקה בדירה, ביניהם סדקים רבים בקירות, שהתברר בדיעבד כי היו סימנים מקדימים של שקיעת האגף הדרומי של המבנה. לגרסתה, הליקויים והפגמים שנתגלו בדירה מהווים הפרה יסודית של חוזה הרכישה ולכן עומדת לה הזכות לבטלו ולדרוש השבה ופיצויים.

גולדין טוענת כי הצהרות סולומון והמצג שהציגה בעת חתימת חוזה הרכישה, שלפיהם הבניין נבנה על פי התקנים ולפי הכללים הנהוגים, מהווה מצג שווא רשלני. גולדין טוענת גם להפרת חובת הגילוי בכל הנוגע לפגמים שהפחיתו מערכה של הדירה וכמו כן להטעיה לגבי טיב הנכס, זאת בניגוד לחוק הגנת הצרכן.

8. גולדין מוסיפה וטוענת לאחריותו של דוד, יועץ הביסוס במבנה, שעקב מעשיו הרשלניים תוכננו ונוצקו יסודות קצרים מהנדרש כך שלא נוצרה תשתית ביסוס מתאימה למבנה.

באשר לאחריותו של פולק, קבלן קידוח הניסיון, טוענת גולדין שלא פעל על פי הנחיות דוד בביצוע שני קידוח ניסיון בעומק של 20 מטר.

אשנב, לגרסת גולדין, יצקה כלונסאות קצרים בניגוד למה שהיה קבוע בתכנית הביצוע.

סגל ושושני, לטענתה, לא פיקחו כראוי על הבנייה ולא ווידאו שעבודות הביצוע תואמות לתכנית ההיתר.

בכל הנוגע לוועדה המקומית גורסת גולדין כי היא הגורם המופקד על אכיפת דיני התכנון והבנייה והפיקוח על הבנייה, והיא לא פיקחה כראוי לפי החוק והנהלים ואפשרה בנייה בניגוד לדין ועל כן יש לחייבה בגין פיקוח רשלני על נזקים שנגרמו לה.

9. בכתב התביעה המתוקן מפנה התובעת, בכל הנוגע לשקיעת האגף הדרומי של הבניין, לחוות הדעת של המומחים שנשכרו על-ידי ועד הבית: דר' אברהם אביגור, יצחק שלו ובוריס נבו.

בנוסף, לשם הוכחת טענותיה של התובעת בדבר ליקויים ואי התאמות בדירה, הוגשו על ידה מספר רב של חוות דעת של מומחים ובעלי מקצוע, כמעט בכל תחום אפשרי: אדריכלות, הנדסה ובנייה, חלונות, בדיקת העמסה, סדקים בקירות, מערכת מיזוג אוויר, מערכת התברואה, חשמל ותאורה, אינסטלציה, אלומיניום, דלתות, נגרות, טיח ובטיחות.

בהתאם לאמור במסמכים אלה טענה התובעת כי הדירה אינה ראויה למגורים עד כדי סכנה, עקב חשש ליציבות המבנה. לפיכך יש לבטל את חוזה הרכישה.

לחלופין, טוענת התובעת, כי יש לפצותה בגין עלויות תיקון הדירה כנקוב בחוות דעתם של המומחים מטעמה, בתוספת ירידת ערך הדירה, ובתוספת דמי שימוש ראויים – דמי שכירות עבור הדירה מיום מסירתה לקבלן ועד לתשלום בפועל, וכן בתוספת תשלום דמי שכירות של הדירה החלופית שגרה בה מאז מסירת הדירה לקבלן.

כך או כך, טוענת התובעת כי יש לפצותה בגין הוצאות שהוציאה לעריכת חוות הדעת של המומחים מטעמה ובגין עוגמת הנפש.

עיקר טענותיה של סולומון

10. סולומון דוחה את טענות התובעת.

לגרסתה, גם בהנחה שחוזה הרכישה הופר, לא הייתה זו "הפרה יסודית", ועל כן אין התובעת יכולה לבטל כעת את החוזה. סולומון מוסיפה וטוענת כי עומדת לה הזכות לתקן את הליקויים, וכך אף נהגה, ומשכך יש לדחות את תביעת גולדין ולקבל את תביעת סולומון לאכיפת חוזה הרכישה ולהשלמת רישום הזכויות בדירה על שם גולדין.

לעניין הליקויים והפגמים שנתגלו במבנה ובדירות, סולומון אינה מכחישה את קיומם של אותם ליקויים שנגרמו כתוצאה משקיעת האגף הדרומי של המבנה. להיפך, לגרסתה היא לקחה על עצמה אחריות לעבודות התיקון וחיזוק המבנה עוד בטרם הוכרעה חלוקת האחריות לאירוע השקיעה. סולומון פנתה לגולדין יחד עם שאר דיירי המבנה וביקשה לאפשר לה ביצוע התיקונים בדירה אך התובעת סירבה למסור את הדירה לידיה. סולומון מוסיפה וטעונת כי פנתה לתובעת פעמים רבות אך התובעת עמדה על סירובה למסירת הדירה ומנעה את ביצוע התיקונים.

סולומון טוענת שכתוצאה מהתנהגות גולדין, מצבה של הדירה הלך והחמיר; במשך שנים סירבה התובעת לאפשר את ביצוע התיקונים, דבר שגרם לעלויות גבוהות יותר על מנת להביאה למצב של דירה ראויה למגורים. בהתעקשותה ובסירובה של גולדין, כך טוענת סולומון, היא גרמה הן להעצמת נזקיה, על אף שמוטלת עליה החובה לנסות ולהקטין אותם, והן להעצמת נזקיה של סולומון בהגדלת עלות ההוצאות לצורך שיפוץ ותיקון הדירה.

לעניין שקיעת המבנה, טוענת סולומון לאחריותו הישירה והבלעדית של פולק, וזאת כתוצאה מבדיקה רשלנית שנערכה על ידו ובסטייה מהוראותיו של דוד – ביצוע שני קידוחי ניסיון בעומק 20-10 מטר - כשבפועל נעשה קידוח אחד בלבד לעומק 8 מטר. לגרסת סולומון, לו היה פולק פועל על פי הנחיות דוד, השקיעה הייתה נמנעת (עם זאת, כאמור, "משכה" סולומון את תביעותיה כנגד פולק; סוגיית ההוצאות ביניהם עדיין טעונה הכרעה).

עמדתו של דוד

11. דוד הפנה להסכם הגישור ולמשמעויותיו, והצטרף לכל טענות סולומון אל מול התובעת.

דוד מדגיש, כי המומחה מטעם בית המשפט, דן אורמן, קבע שהדירה תוקנה, וכי מצבה כיום הוא מעל ומעבר למה שהייתה אמורה סולומון לספק לתובעת. לפיכך, לא נגרם לתובעת נזק כלשהו, אלא להיפך – הנכס רק השביח בעקבות התיקון.

עוד טוען דוד כי אין לפסוק לטובת התובעת עוגמת נפש או הוצאות, אלא יש לחייבה בהוצאות בגין ניהול הליכי סרק.

עמדתה של אשנב

12. באופן דומה, גם אשנב מצטרפת לסיכומי סולומון.

היא מדגישה, כי לאור "משיכת" ראיותיה מתיק בית המשפט, בהתאם להסכם הגישור, ולאור העובדה שגולדין ויתרה על חקירת עדי אשנב, יש לראותה כמוותרת על התביעה נגדה, שלא הוכחה.

גם היא טוענת שיש לחייב את גולדין בהוצאות משמעותיות.

עיקר טענותיו של פולק

13. פולק דוחה את כל טענותיה של גולדין כלפיו, ומציין כי התובעת לא הצליחה להוכיח את אחריותו לנזקים שנגרמו לדירה. לטענתו, חוות דעתם של המומחים מוכיחה ששקיעת המבנה התרחשה שלא באשמת מבצע קידוח הניסיון ואין להטיל עליו אחריות בגין שקיעת המבנה.

פולק דוחה את טענות סולומון, שאירוע השקיעה נגרם בשל עבודות ניסיון הקידוח שאותן ביצע, אלא לדבריו סיבת השקיעה הייתה נעוצה בעבודה המצויה באחריות אשנב. לגרסתו, עבודתו כללה ביצוע קידוחי ניסיון בלבד, לפי הנחיותיו של דוד, שקבע את מיקום הקידוחים ואת עומקם.

מכל מקום, פולק מציין את עובדת דחייתה (המוסכמת) של תביעות סולומון נגדו, וטוען כי אין באפשרות סולומון לבוא כעת ולטעון לאחריותו לשקיעת המבנה.

פולק טוען כי יש לחייב את התובעת בהוצאות משפט שלא יפחת מהסך של 3% מסכום התביעה עבור הוצאותיו והנזקים שנגרמו לו מהגשת התביעה. כאמור, הוא טוען שיש לחייב גם את סולומון בתשלום הוצאותיו, בגין תביעותיה מולו, ש"נמשכו".

עיקר טענותיו של סגל

14. סגל טוען כי התובעת לא הוכיחה את אחריותו לנזקים שנגרמו לדירה, ולא הצליחה להרים את נטל השכנוע המוטל על כתפיה בהוכחת התביעה בכלל ובהוכחת אחריותו לגרימת הנזק בפרט. בנוסף נטען, כי מחוות דעתם של מומחי בית המשפט והנתבעים האחרים לא יוחסה לו אחריות בגרימת הנזק, ואין קשר סיבתי עובדתי בין הנזקים הנטענים על ידי התובעת לבין העבודה שביצע.

יתרה מזאת, סגל טוען לחוסר יריבות בינו לבין התובעת וכי לא היה מקום לצרפו לתביעה. הדברים מקבלים משנה תוקף לאחר שסולומון עצמה השתכנעה שלא רובצת אחריות לפתחו, ובעצם ויתרה על כל ההליכים שנקטה נגדו.

סגל דוחה את טענת התובעת שמתייחסת למשיכת הראיות מטעמו ואת בקשתה לחייבו כנתבע שלא הגיש כתב הגנה. סגל מציין כי הוכחת אחריותו לגרימת הנזקים והליקויים מוטלת על התובעת עצמה, דבר שלא נעשה על ידה.

סגל טוען כי יש לדחות את טענות התובעת לפסיקת הוצאות, זאת מאחר שהתובעת בעצמה גרמה להוצאותיה שלא לצורך, הגישה מספר רב של חוות דעת באותו תחום, חלקן לא היה רלוונטי וחלקן מיותרות. היא ניהלה את ההליך השיפוטי בצורה מסורבלת ולא תקינה, תוך גרירת הצדדים לישיבות רבות והארכת זמן ניהול התיק בבית המשפט, דבר שגרם להוצאות נכבדות של הצדדים. לאור התנהגותה של התובעת טוען סגל שיש לשלול מהתובעת את הוצאותיה ולהטיל עליה הוצאות כבדות.

עיקר טענותיו של שושני

15. שושני טוען כי דין התביעה להידחות כנגדו מחמת חוסר עילה, שכן אין כל קשר סיבתי בין האירועים והנזקים שנטענו בכתב התביעה לבין מעשיו.

שושני מדגיש את העניין שהתביעה הוגשה כנגדו בהיותו צד לא רלוונטי לתביעה, וכי התובעת בחרה שלא לוותר על התביעה כנגדו והמשיכה לנהל אותה, למרות העדר כל ראיה לאחריותו, דבר שגרם לו הוצאות כבדות ומיותרות.

עוד מדגיש שושני כי כל המומחים שהעידו מטעם התובעת ציינו כי לא ביקרו בדירה לאחר ביצוע התיקונים בה וכן כי עדותו שלו הייתה ברורה, ונתנה תשובה לכל שאלה.

עיקר טענותיה של הוועדה המקומית

16. הוועדה המקומית מבקשת לדחות את התביעה נגדה, לאחר שלטענתה התביעה אינה מגלה כל עילת תביעה כנגדה. אף לא אחד מהנתבעים לא ייחס לוועדה המקומית אחריות לשקיעת המבנה או לנזקים כלשהם.

לטענת הוועדה המקומית, צירופה להליך היה מיותר ולא מוצדק; לוועדה אין כל אחריות לטיב או לכל מרכיב אחר המופיע בתניות שבחוזה הרכישה בין התובעת לבין החברה הקבלנית או לבין גורמים אחרים תוך כדי ביצוע הבנייה.

לפיכך, ככל שקיים פגם בתכנון או כל פגם אחר בבניה עצמה, האחריות לפגם מוטלת אך ורק על החברה הקבלנית, סולומון.

בנוסף לכך, אם מקור הנזק הינו בקידוח אשר סטה ממקומו או לא נחפר לעומק מספיק, אזי לוועדה המקומית אין את הכלים שבחוק או בפועל לבדוק, לבחון, לבקר או אף לפקח על עבודות מסוג זה שמקורן בביצוע לקוי, להבדיל מתכנון מוקדם שאותו יכלה הייתה הוועדה המקומית לבחון על פי התשריטים המוגשים לפי דין.

מכל מקום, התובעת לא הוכיחה את תביעתה כנגד הוועדה המקומית, ויש על כן לדחות את התביעה כנגדה ולחייב את התובעת בהוצאות.

דיון

ביטול חוזה הרכישה?

17. גולדין הציבה כסעד עיקרי בתביעתה את הסעד של ביטול חוזה הרכישה (והשבת כספי התמורה החוזית; רק בסיכומיה עתרה להשבה לפי "מחיר דירה של היום", אך דרישה זו מהווה הרחבת חזית אסורה); זהו לב ליבה של התביעה; התובעת לא הייתה מוכנה להסכין עם עובדת הישארותה בעלים של הדירה, חרף התיקונים שבוצעו בבניין ובדירה, ועמדה על סעד הביטול.

18. כידוע, הפרה יסודית של חוזה מקנה לצד שכנגד זכות לבטלו; כך גם במקרה של הפרה שאינה יסודית, שהצד המפר לא פועל לתקנה. עם זאת, הצד הזכאי לבטל את החוזה, עליו לעשות כן בתוך "זמן סביר", אחרת הוא מאבד את זכותו זו.

סעיפים 6 – 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות") קובעים:

"6. לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.

7. (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.

8. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

19. יש להפריד בין ליקויי בניה "רגילים", מינוריים יחסית, הניתנים לתיקון או לפיצוי מהירים יחסית ובעלות סבירה ביחס למחיר הדירה, לבין ליקוי מהותי, שלא לומר דרמטי, בדמות שקיעת אגף שלם בבניין, שקיעה שגורמת לסדקים משמעותיים בדירות, ולצורך לבצע תיקונים רחבי היקף.

בהתאם לרציונל, שבא לידי ביטוי בפרשת יהלומית פרץ הנ"ל, דומה שהיווצרותם של סדקים משמעותיים עקב שקיעת המבנה, בהמשך לבעיה ביסודות הבניין, מהווה הפרה יסודית של חוזה המכר של הדירה מצד הקבלן (כמו גם "אי התאמה יסודית", כמובנה בחוק המכר דירות) (באותה פרשה לא נתבע סעד של ביטול). רכישת דירה היא לעיתים העסקה המשמעותית ביותר שאדם עושה בחייו; לו היו אומרים לו שהבניין ישקע בשל יסודות רעועים, ובדירתו ייגרמו סדקים קשים, סביר לקבוע שלא היה רוכש דירה בבניין המדובר.

20. עם זאת, שעה שמדובר בהפרה יסודית, ומשבחר הצד הנפגע באפשרות של ביטול החוזה, עליו להודיע על כך לצד המפר. הטעם לכך הוא, כי הצד המפר זכאי לדעת אם החוזה בטל לאור הפרתו ולהסתמך על כך. כל עוד לא הופעלה זכות הביטול באמצעות מתן הודעת ביטול, החוזה שריר וקיים, והמפר רשאי לפעול לקיום התחייבויותיו לפי החוזה, לרבות ובפרט הפעלת זכותו (וחובתו) לתקן את הליקויים הטעונים תיקון (ראו, למשל: ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (18.12.02)).

בנוסף לחובה למסור הודעת ביטול, מוטל על הנפגע לעשות כן בתוך "זמן סביר", אחרת אובדת לו ברירת הביטול.

משכו של הזמן הסביר הוא תלוי נסיבות; לעיתים ימים ספורים ייחשבו כזמן בלתי סביר, ולעיתים מספר שנים ייחשבו כזמן סביר. כשם שסעד הביטול נועד להגן על האינטרסים של הנפגע (כמו גם להשיג מטרה כללית של העברת מסר בדבר חשיבות הערך של כיבוד הסכמים), כך נועדה דרישת הזמן הסביר להגן על האינטרסים והציפיות של המפר, שכן אין לחשוף אותו לחוסר ודאות לאורך זמן ממושך מדי (ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ (16.5.11)).

אכן, לעיתים אף תקופת המתנה של מספר שנים לא תחשב כבלתי סבירה, אם הנפגע נתן למפר הזדמנויות לתקן את ההפרה; הזכות לביטול אינה מתבטלת בחלוף הזמן הסביר, אלא הנפגע רשאי "לחדש" את ברירת הביטול על-ידי מתן ארכה נוספת לביצוע החוזה (ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' מרקור (1.10.13)).

כללם של דברים, הזמן הסביר להודעה על ביטולו של חוזה (הן בשל פגם בכריתתו והן בשל הפרתו) נגזר מנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, ממהות החוזה וטיבו, וכן מהתנהגותם של הצדדים באותו מקרה (ע"א 8012/12 רג'בי נ' טל בניה והשקעות קרני שומרון (11.3.14)).

21. סדר הזמנים והאירועים והתנהגות הצדדים הם, מטבע הדברים, בעלי חשיבות רבה לצורך הכרעה בסוגית ביטול חוזה הרכישה, קרי, בהנחה ששקיעת המבנה מהווה הפרת יסודית, האם מסרה גולדין הודעת ביטול, ואם כן, האם עשתה כן בתוך זמן סביר.

הגעתי למסקנה כי יש להשיב על כך בשלילה. אפרט.

ביום 29.6.97 נחתם כאמור חוזה הרכישה בין גולדין לבין סולומון.

ביום 27.6.99, שנתיים לאחר חתימת חוזה הרכישה, קיבלה גולדין את החזקה בדירה. לגולדין היו טענות בדבר "ליקויים בדירה... אשר עלולים לגרום לאי-נוחות בשימוש תקין של הדירה", כפי שנרשם בפרוטוקול המסירה. עם זאת, ברור היה שלא מדובר בליקויים שמנעו את קבלת החזקה או שגרמו לגולדין להודיע על ביטולו של חוזה הרכישה.

מיום 30.8.00 עד ליום 10.9.00 ביצעה סולומון סדרה של תיקונים בדירה, לדרישתה של גולדין.

מיד לאחר מכן, באוקטובר 2000, אירעה השקיעה במבנה, אשר גרמה לסדיקה נרחבת בדירות המבנה ולעיוותים של דלתות וחלונות (להלן: "אירוע השקיעה").

ביום 11.11.00 נודע דבר אירוע השקיעה לתובעת.

אין חולק, כי עקב אירוע השקיעה נוצר צורך לפנות את דיירי הדירות המצויות באגף הדרומי של המבנה, לשם ביצוע עבודות חיזוק יסודות המבנה, כמו גם תיקון ושיפוץ דירות הדיירים. סולומון לקחה אחריות לביצוע התיקונים הנדרשים, זאת תוך העמדת פתרון דיור חלופי לתקופת העבודות, על כל ההוצאות הכרוכות בכך. שלושה מומחים נשכרו בידי הדיירים, בשיתוף פעולה ובמימון סולומון: דר' אברהם אביגור, מר יצחק שלו ומר בוריס נבו.

בין ינואר למאי 2001 מסרו מומחים אלה את חוות הדעת שלהם. העתק מהן הגיע גם לידי התובעת.

המבנה, כמו גם כל הדירות (למעט דירת התובעת), תוקנו ושופצו בהתאם לחוות הדעת, ותחת פיקוח איש מקצוע מטעם הדיירים וסולומון. כל הדיירים (למעט התובעת) פונו, פוצו ושבו עם סיום העבודות לדירותיהם.

התובעת לא אפשרה את ביצועה התיקונים בדירתה באותו אופן. ב- 11.9.01 שלחה סולומון מכתב שנושא כותרת "סיכום פגישה מיום 10.9.2001" אשר ציין מצב העבודות בדירה וביקש לקבוע לוח זמנים להשלמת תכנון השינויים של גולדין. ב- 16.9.01 כתבה גולדין, שבעקבות ביקור בדירתה התוודעה לביצוע תיקונים ש"אינם מוסכמים בין הצדדים באופן רשמי" והודיעה לקבלן שאינה "מקבלת תיקונים אשר בוצעו כי לא תקניים ואשר לא התקבלו ע"י היועצים" שלה, ולאור זאת "אוסרת למר יעקב מרקוביץ שום פעולות תפקוד ופיקוח בדירתי". ב- 29.10.01 נערכה פגישה נוספת בין הצדדים במטרה לגבש הסכמה לעבודות ולתיקונים בדירה. סולומון ציינה את נכונותה "לעשות את כל השינויים והתוספות שביקשה הדיירת כגון: שינויים בארכיטקטורה לפי דוח מר גדעוני, שינוי באינסטלציה בהתאם לכך, שינוי חשמל עפ"י תוכנית שנקבל מהיועצים, הספקה והתקנת ארון מטבח לפי בחירתה וע"ח החברה, שיש וקרמיקה עפ"י הצעתנו הקודמת ולפי בדיקה שנעשתה ע"י הגב' במטבחי סאגא וכו', מיזוג אויר מיני מרכזי, שינוי ריצוף בדירה בגרניט פורצלן, לפי מה שנקבע קודם מהספקים שכבר נבדקו על ידיה כמו אלוני, זהבי והכל על חשבון החברה".

במעמד פגישה זו, גולדין מסרה לסולומון דוחות ומסמכים חדשים לעניין התיקונים בדירה וסוכם כי בתוך שבועיים תאשר גולדין כי מדובר בדוחות סופיים לעניין התיקונים בדירה. ב- 4.11.01 נשלח מכתב נוסף לגולדין בצירוף מכתבים קודמים וסיכום ישיבות קודמות לעניין תיקון הדירה. ב- 28.2.01 השיבה סולומון לגולדין כי "תוכנית הקונסטרוקציה המבוקשת נמסרה לכם בתאריך 20/6/01" וממועד זה לא נשמע מגולדין דבר לעניין התיקונים. ב- 3.3.02 נשלח לגולדין מטעם סולומון מכתב נוסף, שמפרט את רשימת העבודות לתיקון ושיפוץ הדירה. בסוף המכתב כתבה סולומון כי העבודות הופסקו על פי דרישתה של גולדין ושהם ממתינים להנחיותיה לעניין המשך ביצוע העבודות. מ- 3.3.02 נשלחו מכתבים נוספים מטעם סולומון לגולדין בבקשה לאפשר לה לבצע את התיקונים בדירה אך מכתבים אלו לא קיבלו מענה מגולדין (להתכתבות כולה, ראו: נ/1 – נ/17).

בסופו של דבר ניתקה גולדין את הקשר עם סולומון ולא אפשרה להיכנס לדירה ולבצע את התיקונים.

22. הדירה נותרה בשיממונה לאורך שנים. מצבה הלך והדרדר. גולדין הגישה את תביעתה בשנת 2007. למעשה, התביעה מהווה, לראשונה, "הודעת ביטול".

במסגרת ההליכים המקדמיים הגישה סולומון לבית המשפט בקשה, אשר בה עתרה לאפשר לה להיכנס לדירה, לשפצה ולהשכירה עד להכרעה במחלוקת, וזאת לאור סירובה המתמשך של גולדין לאפשר לסולומון לעשות כן.

ב- 19.5.09 ניתנה החלטה תחת ידו של כבוד השופט אורנשטיין (אז, רשם בית המשפט) שקבעה כדלקמן:

"במכלול האיזונים הגעתי לידי מסקנה שמן הראוי שלפני בית המשפט תהיה חוות דעת של גורם מטעמו, אשר תשקף את מצב הדירה כמות שהיא לעת הזו, ומבלי שהמומחה יידרש לחוות את דעתו באשר למהות הליקויים הנטענים, הגורם לאותם ליקויים, כמו גם עלויות התיקון... לאור האמור, ובכפוף להגשת חוות הדעת של מר שנהב, ניתן בזאת היתר לקבלן לשפץ את הדירה ולתקן את הליקויים על מנת להביאה לכשירות למגורים ולאחר מכן, להשכירה למרבה במחיר. דמי שכירות יופקדו בבית המשפט אשר יחליט בפסק הדין בגורלם".

סולומון פעלה על פי ההחלטה כאמור, נכנסה לדירה, שיפצה אותה, השכירה אותה ואת דמי השכירות הפקידה בידי בא-כוחה.

לאחר שהתיק עבר לטיפולו של כבוד השופט ברנר (אז, רשם בית המשפט), מינה הוא מומחה מטעמו, זאת לאחר סיום כל עבודות התיקונים והשיפוצים.

23. כאמור, הגעתי למסקנה, כי בנסיבות המתוארות לעיל, לא מסרה התובעת הודעת ביטול בתוך זמן סביר.

לפי שיטת התובעת עצמה והקו שהיא אימצה, אם רואים באירוע השקיעה הפרה יסודית, אזי הזמן הסביר לצורך מתן הודעת ביטול נמדד בימים (אם לא בשעות), בוודאי שלא בשנים; מבניין המט ליפול (ומהחוזה העומד בבסיסו) יש להימלט, לכאורה, באופן מיידי.

חרף זאת, התובעת לא עשתה כן; היא צפתה מנגד בדיירים האחרים ובקבלן שוכרים שלושה מומחים, דואגים לפינוי ולפיצוי הדיירים ולביצועה של עבודת תיקונים מקיפה ויסודית; היא עצמה, שהחלה במלאכת העסקת "צבא" של מומחים ואנשי מקצוע (כעשרים איש לערך) לבחינת כל תג ותו בכל מערכות הדירה עוד בשלב הבניה, המשיכה להעסיקם (לפחות את חלקם, או אחרים) בשנים שלאחר אירוע השקיעה, למעשה עד לשנת 2006. התנהלות זו של התובעת עצמה (בוודאי במקביל לפעולה הנמרצת של סולומון לתיקון נזקי השקיעה בבניין) מלמדת על כוונה לקיים את החוזה, ולא לבטלו, ומכל מקום אינה מקיימת את דרישת הזמן הסביר כאמור.

24. ייתכן שהייתי מגיע למסקנה שונה, לו היינו עוסקים במצב שבו התיקונים הנרחבים שביצעה סולומון לא היו פותרים את הבעיות (היותר מהותיות) שנוצרו במבנה ובדירה. אך לא כך הם פני הדברים, לאור חוות הדעת והעדויות של המומחים שהעידו לפניי. אפרט.

מומחים מטעם בית משפט

25. בתיק זה פעלו שני מומחים מטעם בית המשפט – האחד, מר אייל שנהב, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין (להלן: "שנהב"). חוות דעתו נערכה בטרם כניסת הקבלן לדירה, במטרה להראות את מצבה של הדירה ואת העבודות הנדרשות לביצוע כדי להביאה למצב תקין בו ניתן להתגורר בה. השני, מר דן אורמן, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין (להלן: "אורמן"). חוות דעתו נכתבה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והתיקון ומשקפת את המצב בו נמצאת הדירה; שניהם נחקרו לפניי.

הפסיקה הכירה במעמדו של "מומחה מטעם בית המשפט" כמעמד מיוחד; גם אם ברור ש"המילה האחרונה" היא מילתו של בית המשפט, עדיין, ככלל, הנטייה תהיה שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת בחוות דעתו.

בית המשפט העליון פסק, בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.88) (בפסקה 4 לפסק הדין) כי:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

בע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 568 - 569 (1998) נפסק, כי:

"בענייננו הוכנה, כזכור, חוות-הדעת על בסיס הסכמת הצדדים. הסכמה זו כמו מלמדת מעצמה, כי הצדדים נמנו וגמרו ביניהם שחוות-הדעת תהווה תשקיף נאמן של המציאות הנדונה כלפי בית-המשפט, עד שזה האחרון יוכל לראותה כמשקפת נאמנה את מסכת העובדות המוגמרות והמוסכמות על הצדדים.

בדבר כוחה המחייב של חוות-הדעת נקבע בפסיקה, כי: 'מינויו מטעם בית המשפט של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי, שיש לעודדו...כפועל יוצא ממינויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים, ובכך שכרם; מאידך גיסא, מוגבלת, כמובן, יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה... והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות-דעתו... עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונאליות של מסקנותיו' (ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי [2], בעמ' 189).

מתוך הדברים שהובאו לעיל עולה, כי חוות-דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך-כלל את מסכת העובדות הרלוונטית ואת המסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה".

26. בענייננו, המהנדס שנהב מונה כמומחה מטעם בית המשפט בטרם ביצוע תיקונים בדירה, ולאחר מספר שנים שבהן עמדה נטושה ומוזנחת. שנהב ביקר בדירה ביום 7.7.09 וערך חוות דעת ביום 26.7.09. על פי חוות הדעת, הדירה, במצבה באותה עת, לא הייתה ראויה למגורים, ונדרשו בה עבודות שיקום נרחבות, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת, לרבות: תיקוני סדקים בקירות, ביצוע בטון לצנרת חשמל, השלמת בניית בלוקים, איטום חדרי רחצה וקירות, התקנת דלתות חסרות ומשקופים, ארונות מטבח, עבודת אינסטלציה, חיבור חשמל, עבודת טיח, ריצוף וחיפוי, צבע, תיקון חלונות ותריסים ועוד.

סולומון ביצעה את התיקונים הנדרשים כולם, על חשבונה, בהשקעה כספית משמעותית. לאחר מכן נכנס לפעולה המומחה השני, אורמן, אשר ביקר בדירה ביום 30.11.10, וערך את חוות דעתו ביום 9.12.10.

המומחה עובר בפירוט רב, פריט אחר פריט, על כל חדר וכל מרכיב, ובודק גם את עמידתם בתקנים. מסקנתו הסופית הייתה:

"5.18.1 מבחינה אסתטית הדירה נבנתה ברמת גימור גבוהה מעל הסטנדרט המקובל ולא נמצאו ליקויים אסתטיים ויזואליים כלשהם.

5.18.2 הדירה בנויה באופן תקין ועומדת בדרישות התקנים הרלוונטיים כמפורטים לעיל.

5.18.3 על חב' סולומון לתקן את הטיח בנישת ממ"ד ולהתקין סטופר לדלת הממ"ד".

עדותו של המומחה לפניי הותירה רושם חיובי, מקצועי ואמין. לא מצאתי כל טעם או סיבה שלא לאמץ את קביעותיו ומסקנותיו ולתת להן את מלוא המשקל.

לסיכום מצבה של הדירה, אורמן העיד כי מדובר בדירה בסטנדרט גבוה מהרגיל וכי מדובר בבנייה איכותית שמעידה על השקעה מעבר לסטנדרט:

"אני יכול להגיד שהסטנדרט הוא לא רגיל הוא גבוה מהרגיל. עשו שם בניה מאוד איכותית עם תוספות כמו מזגנים מערכת מיזוג אוויר מרכזית. הקרמיקה. עשו עבודה יפה כשנכנסים רואים שזו לא דירה סטנדרטית. השקיעו מעבר לסטנדרט". [עמ' 81 לפרוטוקול]

ובהמשך:

הדירה שמורה. לא יודע כמה זמן התגוררו בה לפני שביקרתי. הדירה שמורה. סביר להניח שאותה דירה בבנין שנבנתה בסטנדרט המקורי 8 שנים קודם לעומת הדירה הזו אם יבוא קונה ברור שיקנה את הדירה הזו לפני הדירה הסטנדרטית".[עמ' 82 לפרוטוקול]

ברור, שמצבה של הדירה השתפר מהקצה אל הקצה, לעומת חוות דעתו של שנהב, וכי מדובר היום בדירה תקינה וכשירה למגורים. חוות דעת זו מאיינת כל ליקוי שנטען בעבר על ידי התובעת, בצדק או שלא בצדק.

27. גם באשר לאירוע השקיעה, לא רק שתוצאותיו ונזקיו תוקנו היטב וללא עקבות, אלא שבחלוף שנים כה ארוכות מאותו אירוע, ללא כל חזרה של אירוע דומה או אפילו קרוב לכך, אין עילה לבטל את חוזה הרכישה בגינו עתה (אם חלילה יחווה הבניין אירוע שקיעה נוסף, ניתן יהיה לפתוח את הדיון בהקשר זה מחדש).

הדברים עולים בבירור גם מעדותו של אחד מהמומחים שנשכרו בזמנם על ידי סולומון והדיירים, הקונסטרוקטור מר יצחק שלו, שזומן כעד מטעם התובעת עצמה. לדבריו:

"התכנון של התיקון כל התכנון גם של הבניין המקורי והשיקום נעשו על ידי יועצי הקבלן מיכאל סגל היה מהנדס יועץ ביסוס דוד שנתן את ההיבטים לנושא הביסוס. ליוונו את התכנון לאחר מכן את הביצוע. אנו לא תכננו בעצמנו. המומחים של הקבלן הציעו פתרונות שונים. הפתרונות עברו את העיון שלנו והאישור שלנו אחרי מספר סבבים. הם הוציאו תוכניות. היה פיקוח צמוד לבניין על-ידי מיכאל לינזון. מגמר הבניה עד היום יש מעקב אחרי שקיעות. זה בדיוק 10 שנים. בסוף 2001 נעשה התיקון. הדוח האחרון מ2011. הבניין יציב. להגיד אם הבניין ימשיך לשקוע או לא. לא נוכל לומר. הבניין יציב. בעשור האחרון הבניין יציב. השקיעות למעשה אפס" [עמ' 58-57 לפרוטוקול מיום 12.3.2012].

זכותו של הקבלן לבצע את התיקונים והשלכותיה

28. לצד חוקי החוזים ה"רגילים" חל בענייננו גם חוק המכר דירות. בסעיף 4 לחוק זה נקבע:

"4 (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.

(ג) לענין סעיף זה –

"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק".

סעיף 4ב(א) מסדיר את עניין "זכות התיקון" בידי הקבלן:

"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".

הסעיף יוצר משוואה מאוזנת בין הקבלן לבין הרוכש, אשר מחייבת את הרוכש לתת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, מחד גיסא, ומחייבת את הקבלן לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר מאידך גיסא.

בהתאם למפורט לעיל, גולדין כשלה בכך, ואילו סולומון ביצעה את המוטל עליה (תוך היזקקות לעזרת בית המשפט).

29. עיון בחוזה הרכישה מביא למסקנה דומה.

על פי האמור בסעיף 9 לחוזה הרכישה, נטלה סולומון על עצמה אחריות לליקויים שיתגלו במבנה ובדירות, אך תנאי נקבע לאחריות, והוא שהקונה "מתחייב לאפשר לעובדי המוכר ו/או מי מטעמו להיכנס לדירה בכל זמן סביר ולאחר קבלת הודעה ותיאום מראש".

לא זו אף זו; נקבע עוד, כי "אם הקונה לא יאפשר ביצוע התיקונים, לא יהיה המוכר חייב לבצע את התיקונים בדירה או לשפות את הקונה בגינם, ויראו את הקונה כמוותר על כל טענה או תביעה בקשר לליקויים אלו".

כאמור גם לעיל, התובעת לא אפשרה בפועל את ביצוע התיקונים, תוך החלפה תדירה של המומחים מטעמה, העלאת דרישות חדשות מעת לעת והצבת תנאים בלתי סבירים בפני הקבלן. מר אלפרד סולומון העיד בעניין זה:

"למרות שכל הדירות בבניין כבר היו גרים וכולם נכנסו, ישבנו הרבה פעמים, עשרות פעמים עם הגברת, עם בתה, עם המומחים, עם אחותה, במשרד של עוה"ד, לא פעם אחת הצענו, שלי זה היה המומחה האחרון, אמרנו שנביא את מכון התקנים שיבדוק, נחליף את כל הריצוף על פי בחירתך, תלכי כל ארון שאת רוצה, נעשה לך מיזוג אוויר על חשבוננו, כל שטח שלא נוח לך נחליף, ואז הופיע המהנדס שלי, את שלי חיברתי עם המהנדס הראשי שלנו שישבו ביחד כדי שיקבעו לוח זמנים, ואח"כ נאמר ששלי לא עובד יותר, ונגמר שלי כמו כל קודמיו" [עמ' 215 לפרוטוקול מיום 11.11.2012].

30. אני קובע שמי שלא עמדה בהוראות חוק המכר דירות ובהוראות חוזה הרכישה (מרגע אירוע השקיעה וגילוי הליקויים) היא התובעת, בכך שמנעה את ביצוע התיקונים במשך שנים ארוכות, עד שהקבלן נזקק לצו שיפוטי כדי להיכנס לדירה ולבצעם.

לאור הוראת חוזה הרכישה, איבדה התובעת את זכותה להעלות כל טענה או תביעה, ואין היא זכאית לפיצוי כלשהו (העולה על הפיצוי שקיבלו יתר הדיירים). די בטעם זה לבדו כדי להביא לדחייתה של רוב התביעה.

יתרה מכך, אלו פני הדברים אף לפי הוראות סעיפים 10 ו- 14(א) לחוק התרופות, הקובעים:

"10. הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.

...

14(א). אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו- 13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין".

המחוקק השתמש באמות מידה אובייקטיביות ("תוצאה מסתברת"; "אמצעים סבירים"), והעובדה שמדובר בתובעת חריגה או שונה, או בעלת אמות מידה או קריטריונים אינדיבידואליים-סובייקטיביים החורגים אולי מהנורמה, אינה מקנה לה זכויות מעבר למה שהדין הכללי מעניק לה.

31. יישומם של הוראות החוזה ושל הדין האמור מייתרים כמעט את כל הרכיבים הכספיים של התביעה, כפי שפורטו בכתב התביעה המתוקן:

א. "דירה ותיקון ליקויים" – 1,400,000 ₪: כאמור, חוזה הרכישה לא מבוטל, ולפיכך אין להשיב את התמורה החוזית. בנוסף, כל הליקויים תוקנו, כך שאין מקום לפיצוי כספי בגינם; כל המומחים מטעם התובעת, שהתייצבו למתן עדות ולפיכך חוות דעתם מהווה ראיה בתיק, בניגוד לאחרות (אלוש, גדעוני, לופו, גנישב, קויפמן, צויגנהפט, אלון) לא בדקו את הדירה לאחר התיקונים והשיפוצים, וגם מסיבה זו יש להעדיף את חוות הדעת המאוחרת והאובייקטיבית של אורמן.

אעיר במאמר מוסגר, כי מהבחינה הכלכלית נותרת התובעת עם דירה שהשביחה את ערכה באופן ניכר ביותר; התובעת יכולה כמובן או לשמור על הבעלות בה או למכרה בשוק החופשי, ברווח משמעותי לעומת מחיר הרכישה.

ב. "פיצויים בגין שכר טרחה" – 500,000 ₪;

ג. "חוות דעת מומחים" – 250,000 ₪: מדובר בשני סעיפים חופפים, שניהם מוגזמים ומופרכים. כאמור, התובעת שכרה לאורך השנים את שירותיהם של כ- 20 אנשי מקצוע ומומחים (אגב, שכרם של חלק מהם כבר שולם ממילא בידי סולומון). מדובר בהתנהלות מיותרת, ובהוצאת עתק, העולה למעשה, על פי הנטען, על מחיר רכישת הדירה! בשום אופן לא ניתן לראות בכך "תוצאה מסתברת", כמובנה בסעיף 10 לחוק התרופות, או עמידה בחובת הקטנת הנזק, כמובנה בסעיף 14 לאותו חוק. בעל דירה סביר היה מזמין את שירותיהם של חברה או של מומחה אחד, המתמחים בעריכת חוות דעת בנוגע לליקויי בניה, לשם עריכת חוות דעת אחת מקיפה, עם חוות דעת משלימה, למקרה שהראשונה הייתה נכתבת לפני אירוע השקיעה. אני קובע כי הוצאה סבירה בעניין זה (מחציתה בגין ליקויים "רגילים"; מחציתה בגין אירוע השקיעה) עולה כדי 40,000 ₪, נכון להיום, ומחייב את סולומון לשלמה לתובעת.

ד. "הוצאות החזקה בשתי דירות" – 200,000 ₪;

ה. "שכר דירה" – 350,000 ₪: גם כאן, מדובר בסכומים גבוהים ולא מוכחים. בכל מקרה, לאור התנהלות התובעת, כמפורט לעיל, אין כל הצדקה לתשלום כלשהו, מעבר לתקופה של ששה חודשים, היא התקופה של הפינוי וביצוע העבודות, שבגינה פוצו כל הדיירים בהתאם, ולשביעות רצונם. פיצוי כזה ניתן גם לתובעת בעבר (סעיף 63 לכתב התביעה המתוקן).

בנוסף, בניגוד לרצונה של התובעת ובזכות החלטתו של כב' השופט אורנשטיין, הוקטן הנזק בכך שהדירה שופצה והושכרה; הואיל והתובעת היא בעלת הדירה, היא זכאית לקבל את דמי השכירות שהופקדו בידי ב"כ סולומון. מהיום ואילך, עד תום תקופת השכירות החוזית, היא זכאית לקבל את דמי השכירות השוטפים.

ו. "עוגמת נפש" – 300,000 ₪: חלק גדול מעגמת הנפש היה נמנע, לו פעלה התובעת באופן סביר. עם זאת, הואיל ואירוע השקיעה היה בכל זאת ה"חטא הקדמון", ובשים לב גם לסכומים המקובלים בפסיקה (ראו לעיל הסכום שנפסק, "על הצד הנמוך", בפרשת יהלומית פרץ – 65,000 ₪), אני מחייב את סולומון לשלם לתובעת פיצוי של 100,000 ₪, נכון להיום, בגין אותו אירוע שקיעה ותוצאותיו.

כלומר – על סולומון לשלם לגולדין סך כולל של 140,000 ₪; היה והסכום לא ישולם בתוך 30 יום, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום עד ליום התשלום. זאת, כאמור, בנוסף לזכותה של גולדין לקבל את דמי השכירות.

באשר לתביעה שהגישה סולומון כנגד גולדין, במסגרתו של ת"א 25710-06-10, אזי הואיל ותביעת גולדין לביטול החוזה נדחית, יש לקבל את דרישת סולומון, ולתת את הסעד ההצהרתי, שלפיו גולדין היא בעליה של הדירה. אין לפסוק לטובת סולומון את הסעדים הכספיים שפורטו בתביעה, שלא הוכחו (הראיות לעניין זה נמשכו מהתיק והעדים - פנחס מאיר, אולג חבוייניצקי ואמיל ברגינר – לא העידו).

בהתחשב בתוצאה וביתר נסיבות העניין, והגם שמרבית תביעתה נדחתה, לא אחייב את גולדין לשלם לסולומון הוצאות משפט; כל אחד מהם יישא בהוצאותיו (ראו בהמשך הנמקה נוספת ורלוונטית לעניין הוצאות המשפט).

התביעה כנגד הנתבעים האחרים

32. ספק רב בעיניי אם יש טעם מעשי בבירור התביעה כנגד יתר הנתבעים, שהרי ממילא קבעתי שהיא זכאית לפיצוי כספי מצומצם ביותר, חיוב שהוטל על סולומון, ושבוודאי ישולם על ידה (כפוף כמובן לזכות הערעור).

מכל מקום, בכתב התביעה המקורי תבעה גולדין, מלבד את סולומון, רק את סגל ושושני; מקומם של יתר הנתבעים דהיום נפקד.

דומה, כי בדיון קדם המשפט מיום 16.5.09, ומהחלטת כב' השופט אורנשטיין מאותו יום, יכולה הייתה התובעת להבין, כי רצוי שתתבע גם את דוד, פולק ואשנב, אשר כנגדם נקטה סולומון הליכים, בדומה לסגל ושושני. לא ברור, עם זאת, מדוע החליטה לצרף גם את הוועדה המקומית.

כך או כך, נתבעים אלה נתבעים מכוח דיני הנזיקין, שהרי רק לסולומון היו יחסיים חוזיים ישירים מול גולדין.

הנטל של הבאת ראיות והוכחת אחריותו של כל נתבע ונתבע מוטל על התובעת. ייאמר מיד – היא לא עמדה בנטל זה כלל ועיקר, ואין נפקא מינה אם נתבע זה או אחר משך את ראיותיו ולא העיד את עדיו (הנתבעת גם מבלבלת בסיכומיה בין משיכת ראיות מהתיק לבין העדר כתב הגנה). לאורך כל סיכומיה של גולדין שזורות ראיות רבות, שכלל אינן מהוות חלק מהראיות שנותרו בתיק בית המשפט, בין אם ומדובר במומחים מטעמה שלא זומנו או שזומנו ולא התייצבו לעדות, ובין אם לאור העובדה שנמשכו מהתיק במהלך ההוכחות, לאור ההסדרים שהושגו בין הנתבעים, בינם לבין עצמם (מבלי שהתובעת מודיעה כי היא מבקשת לראות בראיות אלה כראיות חדשות מטעמה, תוך זימון עורכיהם לעדות); לא ניתן לעשות כן. על גולדין היה להפנות אך ורק לראיות קבילות, כאלה שנותרו בתיק, ושעורכיהן התייצבו לעדות ועמדו בחקירה נגדית. למעשה, שקלתי אם לפסול כליל את סיכומיה של גולדין בשל כך, אך החלטתי שלא לעשות זאת, אלא לנסות לדלות מתוכם את אותם פרטים מעטים שכן מגובים בראיות קבילות, שלא נמשכו מהתיק.

גולדין חזרה על אותה טעות גם בסיכומי התשובה שלה (אותם היא מכנה משום מה "סיכומים מסכמים") (אגב, מן הדין היה להוציא סיכומי תשובה אלה מהתיק כליל; הם מחזיקים 64 עמודים, בעוד שהסיכומים הראשונים, העיקריים, מחזיקים 24 עמודים בלבד; שוב, לפנים משורת הדין נמנעתי מלעשות כן).

למען הסדר, אני שב וקובע, בהמשך להחלטות ביניים קודמות בתיק (ובהתאם לדיני הראיות), כי ניתן היה להפנות בסיכומים ולהסתמך רק על תצהירים או חוות דעת של עדים שהוזמנו לדיון והעידו לפניי מטעם מי מהצדדים (התובעת עצמה, אייל שנהב, דן אורמן, חיים אלוש, יורם גדעוני, דורין לופו, אלכס גנישב, זאב קויפמן, מאיר צויגנהפט, אבי אלון, אברהם אביגור, יצחק שלו, אליהו טלמון, עו"ד משה אלמגור, אלפרד סולומון, אילן פולק ובנימין שושני).

33. בעמודים 12 – 18 לסיכומיה מפרטת התובעת את טענותיה כלפי נתבעים 2 – 7; הטענות המפורטות שם אינן מפנות ואינן מסתמכות על חוות דעת או על ראיות אחרות; טענה, השערה או מסקנה אינן יכולות להוות תחליף לראיות. פירוט מסוים מופיע, לראשונה ובניגוד לדין, בסיכומי התשובה, אך גם כך אין די בו.

התובעת גם לא מתמודדת (בדרך של זימון לעדות או הגשת חוות דעת אחרות) עם חוות הדעת המצויות בתיק 1644/08, אשר הוגשו עוד כשהתיק התנהל בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, בטרם עבר לבית המשפט כאן, ואוחד עם התביעות האחרות, לרבות תביעתה של גולדין. המומחים שמונו שם כדי לקבוע את סיבת השקיעה (מר תמרי ואינג' לובינסקי) לא העידו לפניי, ואיש לא זימן אותם; תביעתו של התובע שם, אילן אביב, הסתיימה בפשרה; ההודעה לצדדים שלישיים שם (דוד, אשנב, סגל, פולק) גם לא הגיעה לידי שמיעת הוכחות.

עם זאת, כב' השופט ברנר כבר החליט, בהחלטות מיום 24.12.09 ומיום 24.6.10 (בתום דיון שבו נכחה גם גולדין), כי מינויים של המומחים הללו נותר על כנו (גם אם לא כל בעלי הדין בתיקים המאוחדים היו בעלי דין בבאר שבע, וגם אם לא כל המחלוקות התבררו על ידם שם).

במצב דברים זה, דומני שמדובר בראיות שלפחות מטילות על התובעת נטל נוסף להוכיח כדבעי את טענותיה.

לפי חוות דעת אלה (לרבות התשובות לשאלות ההבהרה), הגורם לכשל הייתה אי חדירה מספקת של הכלונסאות אל שכבת הסלע, בהתאם להוראות הביסוס; כלומר, בעת ביצוע קידוח הכלונסאות לא הרגישו שלא חדרו אל שכבת הסלע לעומק של כשלושה מטרים, והפסיקו את הקידוח בתוך תחום המילוי או בקרקע הטבעית בלבד; לא נמצא כל פגם תכנוני או תקני; לו היו כל הכלונסאות, בזמן הביצוע, חודרים בתחתיתם כנדרש לתוך סלע רצוף, לא היה נגרם הכשל בביסוס.

המחלוקת אפוא התמקדה בשאלה, מי היה אמור לוודא שהכלונסאות יחדרו לעומק הנדרש – דוד, אשנב או סולומון (באמצעות המפקח מטעמה).

השאלה לא הוכרעה; צדדים אלה יישבו מחלוקת זו ביניהם בהליך גישור; התובעת לא תרמה דבר לקביעת האחריות בהקשר זה.

גם אחריות פולק, סגל, שושני והוועדה המקומית לא הוכחה על ידי התובעת; אפילו סולומון משכה את תביעותיה נגדם (למעט הוועדה המקומית, שלא נתבעה על ידה מלכתחילה).

34. אני דוחה אפוא את תביעתה של התובעת כנגד הנתבעים 2 – 7.

במצב דברים רגיל, מן הדין היה לחייב את התובעת בהוצאותיהם של נתבעים אלה. החלטתי, לפנים משורת הדין, שלא לעשות כן.

התובעת איננה אישה צעירה; למדתי מסיכומיה כי היא סובלת ממצב רפואי לא קל: נמצאת במעקב תמידי עקב מחלת סרטן, חולה במחלת הסוכרת, שמצריכה זריקות ובדיקות דם יומ-יומיות, וסובלת מלחץ דם גבוה. בנוסף, גם אם לא הוכיחה את אחריותם של הנתבעים, הביאה עניין לגיטימי לבירור. רוב הנתבעים (למעט הוועדה המקומית) ממילא נדרשו להליכים מורכבים בפרשה זו, שננקטו נגדם בידי סולומון, גם ללא תביעת גולדין.

ראוי, אפילו לפנים משורת הדין, לא לחייבה בהוצאותיהם, חרף דחיית התביעה נגדם (ראו והשוו: ע"א 119/05 חליפה נ' מדינת ישראל (2006), שם נפסק כי "שיקולים שונים משמשים את בית המשפט בקובעו הוצאות משפט... אחד משיקולים רבים אלו הוא השיקול האנושי 'לפנים משורת הדין'... " (פסקה 48)).

סולומון – פולק: הוצאות משפט

35. כאמור, סולומון הסכימה שכל תביעותיה כנגד פולק יידחו. לא הושגה הסכמה לעניין הוצאות המשפט, וצדדים אלה הגישו טיעוניהם בעניין.

יש לקחת בחשבון, ששום גורם מקצועי (אובייקטיבי) לא הטיל על פולק את האחריות לאירוע השקיעה.

פולק נגרר להליכים משפטיים ארוכים בידי סולומון בעיקר (צירופו על ידי גולדין הגיע בשלב מאוחר יותר, ותביעתה קטנה יותר מכלל תביעות סולומון).

נתתי דעתי לעובדה זו, אך גם לטיעון של סולומון, שלפיו, לאור ההסכמות שהגיעה עם נתבעים אחרים במסגרתו של הליך הגישור, לא היה עוד טעם וצורך בבירור היקף חבותו הנטענת של פולק, כך שלמעשה סוגיה זו לא זכתה לבירור עובדתי ומקצועי מעמיק.

בנוסף, יש לזכור כי נחסכו מפולק הליכי הוכחות ממושכים ומורכבים יותר, בתביעות ה"גדולות", ואף חלק נכבד מהליך ההוכחות בתביעת גולדין. לאור זאת, יש אמנם לקחת בחשבון את חסרון הכיס שנגרם לפולק ואת הסכמי שכר הטרחה שעליהם חתם, מחד גיסא, אך גם את סבירותם האובייקטיבית, בשים לב לאופן סיום ההליכים.

על סמך מכלול השיקולים אני מחייב את סולומון לשלם לפולק הוצאות בסכום כולל של 100,000 ₪; היה ולא ישולם סכום זה בתוך 30 יום, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום עד ליום התשלום בפועל.

סוף דבר

36. התוצאה הסופית האופרטיבית היא כמפורט בסעיפים 31, 34, 35 לעיל; התביעה בת"א 1069/07 נדחית ברובה; התביעה בת"א 25710-06-10 מתקבלת בחלקה.

כל צד מעוניין יוכל להגיש בקשה לחתימה על כל פסיקתא נדרשת, לפי הצורך.

ניתן היום, י"ג ניסן תשע"ד, 13 אפריל 2014, בהעדר הצדדים. המזכירות תואיל לשלוח עותק לצדדים.