א. התביעה וההליכים שבעקבותיה

1. עניינו של פסק דין זה בתביעה לאכיפת הסכם למכר זכויות חכירה לדורות במקרקעין ולסעד כספי נלווה. המדובר במגרש 222 במושב בית נקופה שעליו בנוי בית, הידוע כחלקה 28 בגוש 31291.

2. התובעים מנסחים את הסעדים שהם עותרים להם באופן הבא:

"מתבקש בית המשפט הנכבד לצוות על אכיפת החוזה האמור ולמנות את עו"ד משה באדר ככונס נכסים לביצוע כל הנדרש להעברת הזכויות בבית על שם הקונים/התובעים, כשהן נקיות מכל חוב ו/או זכות צד ג' כלשהי, שמכל מין וסוג.

כמו כן מבוקש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים גם את דמי השכירות, הקבועים בחוזים נספח ג', וזאת לגבי התקופה המתחילה ביום 1.7.10 ואילך.

לחלופין מתבקש בית המשפט הנכבד לקבוע ולהצהיר כי העולה מן הנ"ל הוא כי הנתבעים ניהלו מו"מ בחוסר תום לב ו/או יצרו מצגי שווא ו/או התרשלו כלפי התובעים ואשר על כן עליהם לשאת, ביחד ולחוד, בכל הנזקים, ההוצאות והתוצאות של מעשיהם ומחדליהם, לרבות בגין אובדן דמי השכירות, בגין דירת התובעים, שנמכרה" (סעיפים 7, 8 של כתב התביעה).

3. לטענת התובעים נקשר בינם לבין הנתבעים הסכם מחייב, אך לאחר מכן הנתבעים משכו ידיהם מן העסקה. התובעים טוענים כי "הנתבעים פשוט 'התאיידו' בסיפורי עיכוב שונים ומשונים כשמאחורי כל אותם סיפורים עומד 'הגילוי' שלפתע פתאום 'התגלה' לנתבעים, כי מכירת בית אחר/נוסף בפטור ממס שבח, שביצעו הנתבעים, בין לבין, עלולה לגרום להם לחיוב במס בגין מכירת הבית" (הציטוט הוא מסעיף 3 לכתב התביעה).

4. הנתבעים טוענים בכתב הגנתם כי בין הצדדים היה רק משא ומתן שלא השתכלל לידי הסכם מחייב, וכי לכן דין התביעה להידחות.

5. לאחר שהוגש גם כתב תשובה ונעשו נסיונות להביא את הצדדים לפשרה, התברר כי אין מנוס מקביעת לוח זמנים להגשת ראיות.

6. התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית של עו"ד משה באדר (שהוא אביה של התובעת 2 וחותנו של התובע 1) ושלושה תצהירים נוספים של שלושה תושבי בית נקופה. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שניהם.

7. בקדם המשפט שהתקיים ב-12.4.11 נרשם לגבי התצהירים הנ"ל כדלקמן:

"כולנו מתנגדים לכל ראיות בלתי קבילות ולכל שינויי חזית בכל התצהירים ובכל הנספחים ושומרים על כל הזכויות והטענות לגבי כל העניינים הראייתיים. אנו מבינים שהצהרה זו משריינת אותנו בהקשרים אלה תוך שככל שיישאר צורך ניתן יהיה להרחיב במסגרת הסיכומים. בהמשך לכך מודיעים באי כח הנתבעים כי אין צורך להזמין לדיון את העדים עדנה בן דור יוסף אבו ויפתח אלישיב. ב"כ התובעים מדגיש כי לטענתו תצהיריהם כשרים".

8. הצדדים התכתשו גם בעניינים הקשורים לבקשה לסעד זמני, אך בעניין זה גובשה הסכמה שייתרה את הצורך בדיון ובהכרעה שיפוטית (ראו פרוטוקול הדיון הנ"ל). מכל מקום, לגבי התביעה העיקרית לא הושגה פשרה.

9. שמיעת הראיות אמורה הייתה להתבצע במתווה השמיעה הרצופה הנוהג בבית המשפט המחוזי בירושלים. קשיים הקשורים בכך שהנתבעים הם תושבי חו"ל הביאו לסטיות מסוימות מן המתווה בטהרתו.

בסופו של דבר, בדיון שהתקיים ב-21.12.11 נחקרו עו"ד באדר והנתבע 2 על תצהיריהם ובדיון שהתקיים ב-27.2.12 נחקרה הנתבעת 1 על תצהירה.

10. בדיון שהתקיים ב-24.5.12 נשמעו סיכומי הפרקליטים, והוסכם כי תינתן לב"כ התובעים הזדמנות להשלים טיעון בכתב. משהוגש מה שהוגש בעקבות אותה הסכמה, הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק.

ב. תוצאה סופית ומה שביסודה

11. לאחר שקילת המכלול, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. לדעתי, התובעים אינם זכאים לסעד העיקרי וגם לא לסעד החלופי.

12. אני סבור שהתוצאה הנ"ל עולה בבירור מהשתלשלות העניינים, וכעומק השכנוע כך יוכל להיות הקיצור בהנמקה.

13. לתוצאה דלעיל איני מגיע מכוח עדות פלונית או אלמונית, אלא מתוך הפסיפס העולה בעיקר ממסמכים שונים שהוגשו. בעדויות השונות ניסה כל צד ליתן להשתלשלות העניינים "פרשנות" תואמת לאינטרסים שלו, אך בסופו של דבר מתקבלת תמונה המצדיקה דחיית התביעה.

14. בהמשך למה שצוין לעיל, אסתפק בהדגשת עניינים שונים, אשר לטעמי מצביעה בבירור על השתלשלות העניינים ועל מצב הדברים שאליו הגיעו הצדדים, שאין בהם להצדיק מתן הסעד העיקרי או הסעד החלופי הנכללים בכתב התביעה.

15. במקרה דנן לא רק שלא נחתם בין הצדדים מסמך המשקף גמירת דעת במועד מסוים לפרטים מהותיים לעסקה, באופן המביא להשתכללות חוזה, אלא שדווקא ברור היה שאין הסכמה לגבי כל הפרטים הנחוצים, שניתן לגזור ממנה התקשרות מחייבת. בהמשך לכך, מה שהתובעים עותרים לו אינו אכיפת חוזה תוך הסתייעות בהשלמת פרטים, אלא בעצם מתן תוקף להסכם שאינו ממלא אחר דרישות הדין, ובכלל זה סעיף 8 לחוק המקרקעין. אין לכך מקום.

16. לדעתי, לא נקשר בין התובעים לבין הנתבעים הסכם מחייב. מה שהתרחש בפועל היה משא ומתן מתקדם בין הצדדים, אשר במסגרתו הצדדים היו ערים לכך שנבחנים עדיין עניינים שונים, וכי רק לאחר השלמת בחינתם ורק אם תהיינה הסכמות ביניהם בקשר לאותם עניינים, אכן ייכרת הסכם מחייב ביניהם. בשלב שאליו הגיעו הצדדים לא הייתה גמירת דעת להתקשר בהסכם מחייב וגם לא הייתה המסוימות הדרושה כתנאי להשתכללות הסכם כזה.

17. התובעים טוענים כי בעקבות הפגישה מ-7.1.10 נותר להשלים רק את שאלת התשלומים ומועדם. בהמשך לכך לשיטתם די בטיוטה מ-7.1.10 ובמכתב הנתבע 2 שבו פורטו דרישותיו בהקשר זה כדי להוות הסכם מחייב (המדובר בנספח י"ד לתצהיר עו"ד באדר ונספח ב' לתצהיר הנתבע 2, שאינם זהים. בנספח י"ד הנ"ל קיימת תוספת בכתב יד בעברית שעניינה פירוט תשלומים ומועדי התשלום). דא עקא, שקיימת טיוטה נוספת, מיום 7.3.10 (שצורפה למכתב עו"ד באדר אל עו"ד סודאי, שהיה אז ב"כ הנתבעים – נספח י"ז לתצהיר עו"ד באדר), המשקפת מחלוקות נוספות בעניינים מהותיים בעלי משמעות, דוגמת מועד מסירת החזקה (הגם שמדובר כאן בנכס מושכר), תשלום 1.2 מיליון ש"ח ישירות לבנק למרות משכנתה של הנתבעים שנמוכה מ-600,000 ש"ח ועוד תנאים שלטעמי כולם גרועים לנתבעים מהתנאים שבטיוטת 7.1.10 (כמפורט בסעיף 11 לכתב ההגנה). במצב דברים זה אין לראות בטיוטה מ-7.1.10 כמלמדת על גמירת דעת וכמוה גם הטיוטה מ-7.3.10, שכוללת פרטים מהותיים שונים מאלה שבטיוטה הראשונה.

18. מעבר לכך שלא מתקיימות גמירת דעת ומסוימות בשל ההבדלים בין התנאים שבטיוטות מיום 7.1.10 ומ-7.3.10, הרי שגם אם אלך לשיטת התובעים לפיה נותר להשלים רק את פרטי התשלומים ומועדיהם, איני מקבל את טענת עו"ד באדר כי נספח י"ד משקף הסכמת הנתבעים למועדי התשלומים שהציע. לנוכח מכלול השתלשלות העניינים, יש לראות בסימוניו של הנתבע 2 השוואה של הצעתו להצעת עו"ד באדר ולא יותר מכך. גם התוספת בכתב יד שככל הנראה נכתבה ע"י עו"ד באדר בעברית, אינה משקפת הסכמה, אלא פירוט של הצעתו.

19. לנוכח העדר מחלוקת בדבר החשיבות שייחסו הנתבעים לסוגיית התשלומים ומועדיהם, הרי שדי בהעדר הסכמה לעניין זה כדי להוביל למסקנה כי המשא ומתן בין הצדדים לא הבשיל לטיוטות שיש בהן לשקף גמירת דעת ומסוימות ולא הביא לשכלולו של הסכם מחייב.

20. גם מנקודת מוצא נוחה לתובעים לפיה לאחר פגישת ינואר הסירו הנתבעים את השלט "למכירה", אמרו שהבית נמכר, חתמו על דף מש"ח ריק ומסרו יפוי כח מהנתבע 2 לנתבעת 1 למכירת הבית, הרי שבמקרה דנן אין באלה להעיד על גמירת דעת לכל הנחוץ ועל כך שאכן נכרת הסכם מחייב. לדעתי עניינים אלה מצביעים על שיתוף פעולה מצד הנתבעים וכוונה שלהם לקדם ההליכים מתוך תקווה שהעסקה תגיע לידי גמר, אך לא יותר מזה. כמו כן, יש להסביר התנהלות כזו מצד הנתבעים, גם על רקע היחסים שבין הצדדים (שמורכבים מיחסי שכנות ומיחסים מקצועיים שהיו בין הנתבעים לבין עו"ד באדר, שייצג גם אותם עד שלב מסוים) וגם על רקע שהותו של הנתבע 2 בחו"ל. נמצא, שאפילו תתקבל גירסת התובעים לגבי העניינים העובדתיים הנ"ל, לא יהיה בכך כדי להושיעם.

21. בנוסף למה שנאמר עד כה ובכלל, במקרה דנן גם אין מקום לכך שבנסיבות האמורות תבוא בכל זאת אכיפה (כפי שנעשה באורח נדיר במקרים דוגמת ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נו(1) 185 (1996) או ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, פס"ד מ-21.3.11). גם אין מקום לכך שיינתן הסעד החלופי שהתובעים עותרים לו. זאת ראשית בשל כך שבאותם מקרים דובר בהסכמות שאף ננקטו צעדים לביצוען בפועל, מה שאין כן במקרה דנן. כמו כן, התנהגות הנתבעים דידן בוודאי שאינה עולה לדרגת חוסר תום לב כזו המצדיקה כשלעצמה אכיפה של הסכם כנ"ל או חיוב כלשהו של הנתבעים. המצב בענייננו רחוק מכל אלה עד מאד.

22. התמונה המתקבלת במקרה דנן היא שהנתבעים דווקא שיתפו פעולה עם עו"ד באדר ומסרו לו (בין כב"כ התובעים ובין כרוכש פוטנציאלי) את כל המסמכים הרלבנטיים ולא החסירו ממנו דבר מה כל אימת שהיה זה רלבנטי.

23. גם בעניין מס השבח אין כדי להצביע על נסיגה בחוסר תום לב מעסקה שהגיעה לשלב הקרוב לגמר (מאחר ולטעמי לא נכרת הסכם, אין גם מקום להתייחס לעניין זה כאל טעות בכדאיות העסקה, הנדונה בסעיף 14 לחוק החוזים). שאלת המיסוי היא מרכיב משמעותי בעסקת מקרקעין, ולדעתי כשהנתבעים הציעו שני נכסים למכירה במקביל שאלה זו אף מתחדדת יותר. ברי כי שאלה זו רלבנטית לבחינה בטרם כריתת הסכם, וכאמור לא נכרת הסכם כזה, ואין לראות בהתחשבות הנתבעים בסוגיה כחוסר תום לב. במאמר מוסגר אוסיף, כי לנוכח העובדה שעד שלב מסוים שימש עו"ד באדר כבא כוחם של הנתבעים בשתי העסקאות הנ"ל, הרי שהיה עליו להדגיש עניין זה לפניהם בעצמו ומכל מקום, ברור כי הוא היה מודע לבעייתיות זו במהלך המשא ומתן.

24. למעלה מן הצורך אציין כי בעובדה שהתובעים מכרו את הדירה שהייתה להם בתל-אביב, אין ללמד על ההסתמכות שהם טוענים לה, אשר, מכל מקום, לא היה לה יסוד. ראשית – הדירה נמכרה לפני טיוטת 7.3.10 אשר בה הוכנסו כאמור שינויים לעומת טיוטת 7.1.10. שנית – לא ברורה טענת התובעים להפסד שכר דירה כשבהסכם למכירת דירתם בתל-אביב, הם התחייבו למסור את הדירה "נקיה מכל אדם וחפץ" במועד מוקדם למועד סיום הסכם השכירות בבית הנדון.

ג. סוף דבר

25. כאמור, התביעה נדחית.

26. לנוכח התוצאה הסופית ומכלול השתלשלות העניינים, ישלמו התובעים לנתבעים – עבור הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד – סכום כולל של 30,000 ש"ח. חיוב זה הוא בנוסף לחיובים ספציפיים שנקבעו במהלך הדיונים.

ניתן בהעדר הצדדים היום, ט' באלול תשע"ב, 27 באוגוסט 2012.