מבוא – העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת –

1. בין התובעים כרוכשים לבין הנתבעים כמוכרים, נחתם ביום 8/6/07 הסכם למכירת זכויותיהם של התובעים בבית צמוד קרקע במושב באר טוביה הבנוי על מגרש מספר 113 בשטח של כ – 992 בגוש 319 חלקה 65 ואשר הזכויות בו נרשמו במנהל מקרקעי ישראל (להלן:"הבית" ולהלן:"הסכם המכר").
2. אין חולק כי בהתאם לרישומי מנהל מקרקעי ישראל , עובר למכירה, שטח הבית הרשום היה 187.61 מ"ר.
3. אין חולק כי במסגרת הסכם המכר נקבעו על ידי הצדדים, תניות כדלקמן הרלוונטיות לתביעה בפני:

כך, בסעיף 6 להסכם הצהירו הנתבעים כדלקמן:

"המוכרים מצהירים כי לא ידוע להם על פגם נסתר בממכר וכי לא ביצעו בממכר ו/או במגרש כל עבודות בניה ללא היתר..."

בהואיל השביעי להסכם המכר הצהירו התובעים כי:

"הקונים ראו את הממכר וסביבתו, במצבם הנוכחי, בדקום ומצאום מתאימים לצורכיהם ומטרותיהם , בדקו את זכויות המוכרים בממכר, יודעים את ייעודו של הממכר, על פי בדיקה ברשויות התכנון והבניה ובמשרדי המועצה האיזורית באר טוביה, והביעו את רצונם לרכוש את הממכר במצבו הנוכחי הפיזי והמשפטי , וכי הם מוותרים על כל טענת ברירה מחמת מום או מחמת ראיה או מכל סיבה אחרת, מלבד מומים שהמוכרים ידעו עליהם ולא גילו אותם לקונים".

1. אין חולק כי לאחר העברת הזכויות בבית על שמם של התובעים, ביקשו התובעים להוסיף שטח בנוי על שטחו של הבית ומשכך, פנו והגישו תוכניות למנהל מקרקעי ישראל לשם קבלת אישור לבניה כאמור.
2. אין חולק כי לאחר הגשת התוכניות קיבלו התובעים מאת מנהל מקרקעי ישראל דרישה לתשלום סך של 123,789 ₪ וזאת, הואיל ומנהל מקרקעי ישראל חישב את שטח התוספת לבית ב – 51 מ"ר.

טענות הצדדים:

1. לטענת התובעים, בניגוד להצהרת הנתבעים ולפיה לא ביצעו כל בניה ללא היתר, הרי ששטח הבית כפי שנמכר להם בפועל היה 225 מ"ר – כלומר 37.39 מ"ר מעל השטח הרשום במנהל מקרקעי ישראל. בנסיבות אלו, לטענת התובעים, הרי שעל הנתבעים לשאת בתשלום החלק היחסי בתשלום אשר נדרש מהם על ידי מנהל מקרקעי ישראל, באופן שהתשלום בו ישאו יגלם את השטח העודף אשר הוסתר מהם על ידי הנתבעים. כבר בשלב זה יצויין כי במסגרת התביעה, העמידו התובעים את סכום ההפרש כאמור על סך 90,754 ₪. ואולם במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעם הופחת הסכום לסך של 54,079 ₪ .
2. הנתבעים מצידם טוענים, בהסתמך על ההואיל השביעי להסכם המכר(אשר הובא בסעיף 4 לעיל), כי הנתבעים מנועים מהעלאת כל טענה הנסבה על הממכר. זאת ועוד, לטענת הנתבעים, במועד בו מכרו את הזכויות בבית, שטח הבית הכולל עמד על 187.61 מ"ר ולכלל שטח זה ניתן היתר בנייה כדין. עוד טוענים הנתבעים כי לא בוצעה על ידם כל בניה נוספת אלא בהתאם להיתר הבניה אשר ניתן לממכר . הנתבעים מוסיפים וטוענים כי השטח הנוסף, כפי הנטען על ידי התובעים, נובע מבניה אשר בוצעה על ידי התובעים עצמם ומשכך, עליהם לשאת בתשלום בגינה. זאת אף זאת, לחילופין טוענים הנתבעים כי לא קיבלו כל דרישה מאת התובעים באשר לתשלום בזמן אמת וזאת, טרם ביצוע התשלום על ידי התובעים למנהל מקרקעי ישראל. בהקשר זה מוסיפים הנתבעים וטוענים כי התובעים פעלו ברשלנות עת לא הגישו כל השגה על שומת המנהל בגין דמי ההיוון אשר נדרש על ידי מנהל מקרקעי ישראל. לאור האמור, לטענת הנתבעים דין התביעה להידחות.
3. במסגרת דיונים אשר נערכו בפני, העידו מטעם התובעים – התובע 2, האדריכל מר רם ערמון והמודד מר חגי כספי ומטעם הנתבעים – הנתבע 2 ושמאי והמקרקעין והנדסאי הבניין שחר חורי.

השאלה במחלוקת :

1. המחלוקת בין הצדדים מתמצית בשאלה מה היה גודל הבית נשוא הסכם המכר במועד בו נמסר לתובעים- דהיינו – האם הוא, כטענת התובעים גדול מ – 187 מ"ר או שמא הוא – כטענת הנתבעים – בגודל של 187 מ"ר.
2. לאחר בחינת הראיות והעדויות מטעם הצדדים, הנני סבורה כי התובעים כשלו מהוכחת טענתם, דהיינו כי שטח הבית כפי שנמכר להם היה גדול משטח של 187 מ"ר ומשכך, כי דין תביעתם להדחות ולהלן יפורטו טעמי.

דיון והכרעה:

1. עיון בטענות התובעים מעלה כי – לטענתם – עת רכשו את הבית, ביקשו לבצע תוספת בנייה לבית ומשכך, פנו לשם הכנת תוכניות לקבלת היתר.

לטענתם, בהכנת התוכניות, התבססו בתחילה על היתר בניה משנת 1982 ועל תוכנית (גרמושקה) אשר היוותה חלק מהבקשה למתן אותו היתר – ואשר הוגשה, במסגרת חוות דעת מומחה הנתבעים וסומנה נ/2. תוכנית היתר זו הוגשה במסגרת בקשה לתוספת בנייה בשטח של 53.41 מ"ר אשר הוגשה על ידי הנתבעים בשנת 1982.

טרם אפרוט טענותיהם של התובעים באשר לתוכנית זו – אציין כי אין חולק שתוכנית הבקשה להיתר מבוססת על שני חלקים הרלוונטיים לעניינו – האחד תשריט ובו משורטטים החללים וכן, רשומות בו מידות אורך , רוחב ולעיתים גם חתכים של כל חלל והחלק השני – טבלת שטחים המרכזת בתוכה את השטחים הנובעים –ככלל – מתחשיב המידות כפי שהן מופיעות ברישום החללים.

אין חולק כי במסגרת תוכנית ההיתר, במסגרת טבלת השטחים המרכזת, נכתב כי שטח הבית הקיים (קודם לבקשה להיתר משנת 1982) היה 134.20 מ”ר ואילו התבקשה תוספת של 53.41 מ"ר- דהיינו – השטח הכולל לאחר התוספת אשר התבקשה בשנת 1982- לפי טבלת השטחים המרכזת - עמד על 187.61 מ"ר.

לטענת התובעים, עת ביקשו להכין תוכנית בתמיכה לבקשתם להיתר לתוספות הבניה אשר הם ביקשו להוסיף, הם כאמור, הסתמכו על אותה תוכנית היתר מקורית, הן עת הוסיפו על תוכנית זו את התוספות המבוקשות והן, עת הסתמכו על טבלאות ריכוז השטחים על מנת ללמוד מהם על מצב הבנוי הקיים, קודם לתוספות אשר בוצעו על ידם.

לאור האמור- כך לטענת התובעים- הם קבעו במסגרת התוכנית אשר הוכנה על ידם, את השטח הבנוי על 187 מ"ר ועל שטח בנוי זה הוסיפו את התוספות המבוקשות על ידם. אלא – שלטענתם – בדיעבד התברר להם כי השטח הבנוי גדול מהשטח המצויין בתוכנית ומשכך, הגישו תוכנית חדשה ובה רשמו כנקודת מוצא את השטח הבנוי האמיתי – דהיינו – 212.56 מ"ר.

מתוך טענת התובעים נמצאתי למדה כי התובעים טוענים שקיימת טעות בתוכנית ההיתר המקורית , באשר אין התאמה בין חישובי השטחים אליהם ניתן להגיע על ידי ביצוע מכפלות המידות המופיעות בתשריט, לבין ריכוז השטחים כפי שהם בטבלה המרכזת.

טרם אפרוט טענותיהם של התובעים ואתייחס אליהן אציין ואדגיש כי- במסגרת טיעוניהם מתמקדים התובעים בכך שהטעות הינה בטבלה המרכזת –דהיינו – נקודת המוצא לטיעון שלהם כפי שיובהר להלן- הינן כי מידות החללים הינם נכונות ומשכך, אין זאת אלא שהטבלה המרכזת הינה שגויה . דא עקא, שכפי שאראה להלן- מידות החללים אינן בבחינת אקסיומה ומשכך, טיעון התובעים המתעלם מהאפשרות שבמידות החללים נפלה טעות – לקוי מיסודו, ליקוי אשר מוביל גם לחוסר עקביות וקוהרנטיות בטענותיהם ועדויותיהם והכל כפי שיפורט להלן.

12. כך, ראשית באשר לטעות בתוכניות ההיתר משנת 1982 – כאמור גם לו קיבלתי טענת התובעים ולפיה קיימת טעות בתוכניות ההיתר, הרי שהיה על התובעים להוכיח כי הטעות הינה אמנם בטבלה המרכזת ולא במידות החללים. אלא , שעיון בחוות הדעת, כמו גם בתצהירים מטעם התובעים, מעלה כי התובעים והעדים מטעמם התעלמו מהאפשרות ולפיה מידות החללים שגויות ואין בפני כל ראייה ולפיה מאין דהוא מטעם התובעים בדק את התאמת המידות בתוכנית למידות בפועל.

בהקשר זה , העד מטעם התובעים אדריכל רם ערמון העיד מפורשות כי אינו מבצע מדידות בפועל, אלא שכל שביצע הוא מדידות על גבי התשריט – כך בתחילה וכך בהמשך.

יתרה מכך, התובעים צירפו חוות דעת מודד מטעמם מר חגי כספי – אשר אישר כי בחודש 12/07 הוא ביצע מדידה של הגודל החיצוני של הבית (הקונטור) והתוצאה אליה הגיע היא של 206.43 מ"ר וכן, כי ביצע מדידה נוספת ביום 15/7/11 של הגודל החיצוני של הבית והתוצאה אליה הגיע היא של 228.86 מ"ר.

חוות הדעת האמורה לוקה בשניים – ראשית, חוות הדעת הראשונה נערכה בחודש 12/07 דהיינו, שלושה חודשים לאחר מסירת החזקה לפי הסכם המכר ומשכך, אין בה בכדי להעיד על המצב במועד מסירת החזקה.

יתרה מכך, חוות הדעת מתייחסת למידות החיצוניות של המבנה בלבד ואין בה כל התייחסות למידות הפנימיות באופן שיכריע האם הן אמנם תואמות את המצב בשטח אם לאו.

בנסיבות אלו, הרי שהתובעים לא הוכיחו כי אמנם היתה טעות בטבלת ריכוז השטחים של היתר הבניה.

13. לאמור יש להוסיף כי המומחה מטעם הנתבעים, הציג במסגרת חוות דעתו תצלום אוויר מיום 30/3/07, דהיינו בסמוך למועד המכר וטרם מועד מסירת החזקה והשווה את המבנה כפי שהופיע בתצלום האוויר אל מול הבנוי בבית בפועל.

בדיקתו זו של מומחה הנתבעים העלתה כי קיימות תוספות מאוחרות לבנוי, אשר בוצעו על ידי התובעים ובכללן תוספות כדלקמן: בחזית הצפונית נאטמה כניסה ונפתח חלון באופן שהוסף שטח בגודל של 6.56 מ"ר, בחזית המערבית נפתחה וקורתה כניסה לבית מגורים בשטח של כ – 4.94 מ"ר, בחזית הדרומית הוסף ממ"ד בשטח של 10.98 מ"ר, הקיר הדרומי בולט דרומה מעבר לקיים ונוצרה תוספת שטח של 1.8 מ"ר והוסף חדר בפינה הדרום מערבית בגודל של 13.32 מ"ר – כלומר סך כל השטח שהוסף ללא היתר עומד על 37.6 מ"ר.

במסגרת חקירתו הנגדית, אישר התובע 2 את תוספות הבניה אשר בוצעו על ידו , כנטען על ידי מומחה הנתבעים ויתרה מכך, אישר – כמעט באופן גורף – את השטחים אשר הוספו על ידו במסגרת הבנוי כנטען על ידי מומחה הנתבעים .

כך, בעמוד 6 שורות 16 -19 הוא העיד כי ביצע תוספות בנייה ללא היתר וכי עד למועד זה אין לו היתר בנייה לתוספות אשר בוצעו על ידו:

"ש. היום 2012 עברו 5 שנים, עד היום אין לך היתר בניה לבית?

ת. עד היום אין לי היתר בניה.

ש. האם בצעת בניה בלי היתר?

ת. כן."

עוד העיד , התובע 2 , באשר לתוספות הבנייה אשר בנה ללא היתר ושטחן, בעמוד 6 שורות 20-30:

"ש. אני מציג בפניך תמונה של הבית, האם בנית חדר בפינה דרום מערבית בגודל 13 מ'?

ת. אני לא יכול להתחייב על המטרז', אבל זה חדר שאני הוספתי.

ש. כמה מטר?

ת. אני לא יודע בדיוק, בערך 10-12 מ"ר.

ש. האם בנית ממ"ד בפינה הדרום מזרחית בגודל של כ-11 מ"ר, אני מציג לך תמונה?

ת. לגבי המטרז' אני לא מוכן להתחייב, אבל בניתי ממ"ד בערך כ-11 מ"ר.

ש. האם בחזית המערבית של הבית פתחת וקירית כניסה לבית בשטח של כ-5 מ', אני מציג לך תמונה של הבית – נ/6 לחוו"ד של השמאי?

ת. כן.

ש. האם בחזית הצפונית של הבית אטמת כניסה ופתחת חלון, אני מפנה למוצג נ/7?

ת. כן. "

ובעמוד 8 שורות 4-5:

"ש. אני אומר לך שס"ה המטרים שאתה בנית היא יותר מ-36 מ'?

ת. אנו חלוקים על זה אני חושב שזה כ-30 מ'. "

עיננו הרואות- במסגרת חקירתו הנגדית אישר התובע 2 בנייה ללא היתר של כלל התוספות אשר פורטו במסגרת חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים וכן, אישר כמעט באופן זהה את שטחן.

שילוב האמור, בכל הנוגע לתוספות הבנייה אשר הוספו על ידי התובעים עם הטענה – הנטענת על ידם עצמם במסגרת התוכנית אשר הוגשה על ידם ולפיה, סך כל הבנוי עומד על 225 מ"ר – באופן שהשטח אשר התובעים מודים כי בנו יופחת מהשטח הכולל - מעלה כי השטח הראשוני עמד על 188 מ"ר – דהיינו, בהתאם לנטען על ידי הנתבעים (בסטייה קלה של כ – 0.5 מ"ר שהיא זניחה) והכל בהתאם למסקנה אליה הגיע מומחה הנתבעים במסגרת חוות דעתו.

אמור יש בו בכדי לשלול מניה וביה טענת התובעים ולפיה היתה אי התאמה בממכר עת רכשו אותו מהנתבעים ולתמוך בטענת הנתבעים ולפיה המקור להבדל נעוץ בבניות אשר בוצעו על ידי התובעים עצמם.

הנני מוצאת לציין כי לא נעלמה מעיני העובדה שמומחה הנתבעים לא בדק בתחילה האם – כטענת התובעים- הכפלת מידות החללים בתוכנית ההיתר המקורית מובילה לתוצאה השונה מהתוצאה בטבלת ריכוז השטחים ומשעשה כן, הגיע לכדי שתי תוצאות – האחת בדיון בפני והשנייה במסגרת מדידה אשר הוגשה על ידו לבית המשפט. יחד עם זאת, אינני מוצאת לייחס לנושא זה משמעות, בנסיבות בהן – כפי שפורט לעיל- ממילא אינני סבורה כי הוכח שמידות אלו הינן נכונות ויתרה מכך, בשים לב לכך שלאור מסקנתי בסעיף זה לעיל – הרי שספק באם הן נכונות.

14. לכל האמור- אשר די לו בכדי להשמיט הקרקע מטענות התובעים יש להוסיף חוסר קוהרנטיות בטיעונם של התובעים בכל הנוגע לשטח הבנוי הבסיסי אשר נמכר להם, כמו גם שטח אי ההתאמה הנטען על ידם. כך, בכתב התביעה טענו התובעים כי שטח הבית היה 225 מ"ר ולא 187.61 מ"ר – דהיינו כי קיים הפרש של 37.39 מ"ר . בתצהיר התובע 2 שינו התובעים את הטענה וטענו כי שטח הבית אשר נמכר היה 209.89 מ"ר ומשכך, ההפרש הינו 22.28 מ"ר ודרשו בהתאמה סך של 54,079 ₪. בבקשה המתוקנת להיתר כתב אדריכל התובעים כי השטח המקורי הוא 212.56 מ"ר . לכך, הוסף כי המודד מטעמם, כספי חגי, קובע בחוות דעתו כי בדצמבר 2007 שטח הבית עמד על 207 מ"ר. מן האמור נובע כי התובעים הציגו לא פחות מארבע גרסאות לאי ההתאמה אשר נטענת על ידם כלפי הנתבעים וברי כי חוסר הקוהרנטיות בגירסתם בנושא המהותי והמרכזי בדיון, יש בו בכדי להשליך באשר למהימנות אשר ניתן לייחס לטיעונם באופן כולל.

15. זאת ועוד, חקירתו הנגדית של האדריכל מטעם התובעים העלתה שתי תהייות נוספות אשר נותרו בלא פיתרונים –

כך, בעדותו מפרט האדריכל מטעם התובעים כי הוגשה על ידו בתחילה- ביום 14/1/08 - תוכנית לועדה המקומית במסגרתה נרשם כי השטח המקורי – טרם התוספת – עומד על 187.61 מ"ר (לפי היתר הבניה הקודם) ואילו השטח המוצע עמד על 38.07 מ"ר וכן, מקלט בשטח של 12.48 מ"ר במפלס קומת הקרקע.

עוד הוא מפרט כי לאחר מספר חודשים קיבל את תשובת הוועדה אשר לא היתה בה כל התייחסות לנושא השטחים ואולם, למרות זאת- אין חולק כי בתוכנית שניה אשר הוגשה על ידו לוועדה המקומית ביום 20/2/08 שונה השטח הקיים ונרשם כי השטח הקיים הינו בגודל של 212.56 מ"ר והשטח המוצע הינו בגודל 13.12 מ"ר וכן, מקלט בשטח של 12.48 מ"ר במפלס קומת הקרקע.

האמור מעלה כאמור שתי תהיות –

האחת – מה הוביל את האדריכל לבצע את השינוי בתוכניות אם איש לא הפנה תשומת ליבו לטעות בשטחים? אציין כי משנשאל האדריכל בהקשר לך לא היה בפיו כל מענה לתהייה האמורה.

והשנייה- גם אם נקבל הטענה ולפיה היתה טעות בשטח המוצא- מדוע היה בכך בכדי להשליך על השטח המוצע לבנייה- שהרי – התובעים בקשו להוסיף תוספת מסויימת אשר היא מעבר לבית הבנוי ומשכך, הידיעה כי שטח הבית הבנוי גדול יותר משסברו אין בה לכאורה בכדי להשפיע על התוספות אשר בהן הם מעוניינים.

במסגרת חקירתו הנגדית נשאל אדריכל התובעים על השינוי האמור ותשובתו היתה כי האופן שבו הוא חישב את התוספת היתה על ידי הפחתת שטח המוצא מהשטח הסופי- בנסיבות אלו, בתחילה הואיל ושטח המוצא היה קטן יותר- שטח התוספת היה גדול יותר ולאחר מכן, עת שטח המוצא היה גדול יותר שטח התוספת היה קטן יותר . הנני מוצאת כי הסברו של האדריכל הינו תמוה בהתחשב בהפרש השטחים ובשים לב לשטח התוספת המבוקשת. כך – אין חולק כי ההפרש בין שתי התוכניות בשטח המוצע הינו של 25 מ"ר. הנני סבורה כי הסברו זה של האדריכל היה מניח את הדעת לו היה מדובר בתוספת של מאות מטרים שאז אמנם לא ניתן להבחין בהבדל של 25 מ"ר ואולם- כאשר מתוכננת לכאורה- תוספת של חדר אחד בשטח של 13 מ"ר , לא נראה סביר שלא "קפצה" לעיניו של האדריכל העובדה שגודל השטח המתקבל בחישוב שלו עומד 34 מ"ר.

אינני מוצאת לקבוע מסמרות בכל הנוגע להשלכה של התהיות האמורות על גרסת התובעים באשר ממילא, כאמור הנני סבורה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכחת גרסתם ואולם, ברי כי גם בתהיות אלו יש בכדי להשליך מהימנותה.

16. למעלה מן הצורך אציין כי – אין חולק שהתובעים לא פנו בהליכי השגה באשר לקביעת מנהל מקרקעי ישראל בכל הנוגע לשומת השטחים הנוספים וכן, לא שיתפו את הנתבעים, בזמן אמת בקבלת שומה זו. בנסיבות אלו, הרי שהתובעים לא פעלו לשם הקטנת נזקם ואף לא איפשרו לנתבעים – ככל שאמנם חלה עליהם חובה כלשהי – לעשות כן. בנסיבות בהן קבעתי כי ממילא לא הוכחה אי התאמה הרי שאין באמור בכדי להשליך על תוצאת פסק הדין ואולם, לו סברתי כי הוכחה אי התאמה, הרי שהיה באמור בכדי להפחית משמעותית את גובה הפיצוי לו היו זכאים התובעים.

17. בשולי הדברים אציין כי לא נעלמה מעיני העובדה שהנתבע 2 הודה, במסגרת חקירתו הנגדית, כי בבית נערכה מדידה לצרכי ארנונה וכי לאחר אותה מדידה התשלום בגין הארנונה נעשה לפי גודל נכס של 210 מ"ר. יחד עם זאת, אינני סבורה כי יש בעובדה זו בכדי לשנות מסקנתי דלעיל וזאת, הן הואיל ועורך המדידה האמורה לא הובא בפני ומשכך, המדידה כשלעצמה מהווה עדות מפי השמועה והן, בנסיבות בהן העיד הנתבע – ועדותו לא נסתרה – כי ביצע התשלום האמור על דרך הפשרה ולא התעמת עם המדידה האמורה.

18. לאור האמור, הנני קובעת כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכחת גרסתם ויתרה מכך, הנני מוצאת כי מאזן ההסתברויות נוטה לכיוון גרסת הנתבעים ומשכך, הנני סבורה כי דין תביעתם של התובעים להידחות.

סוף דבר –

19. התביעה נדחית. התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים לרבות בגין שכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

20. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר.

ניתן היום, י"ב טבת תשע"ד, 15 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.