תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לטענת התובעים (הקונים) בשל רשלנות מקצועית של הנתבע, שערך הסכם מכר מקרקעין עבור שני הצדדים לעסקה.
בסופו של יום, העסקה בוטלה בהסכם פשרה שהושג בין הצדדים להסכם, במסגרתו השיבו המוכרים לתובעים את הסכומים ששילמו האחרונים על חשבון התמורה, בניכוי פיצויים בסך של 50,000 ₪ שנותרו בידי המוכרים.

התביעה היא בגין נזקי הביטול.

העניין כולו על קצה המזלג

1. התובעים (הקונים) חתמו על הסכם מיום 17.4.08 (ת/3, ההסכם), לרכישת דירה ברחוב המגל 5 בגן יבנה (הדירה) מאהוד וענבל גבאי (גבאי או המוכרים).
   הנתבע (עורך הדין) ייצג את שני הצדדים לעסקה.
   
2. התמורה המוסכמת כפי שהציגו הצדדים לעורך הדין ולפיה ערך האחרון את ההסכם, הינה 950,000 ₪. בדיעבד הסתבר, כי קודם לכן ערכו הצדדים זכרון דברים מיום 11.4.08 (ת/1), שבו הוסכם על תמורה בסך של 1,220,000 ₪. התשלום הנוסף בסך של 270,000 ₪ שולם ע"י הקונים למוכרים לאחר החתימה על ההסכם (ת/26, ת/27).
   הכל ללא ידיעתו של עורך הדין (עמ' 10 ש' 23).
   הסכם המכר ערוך מבלי להתחשב בסכומים אלה "שמחוץ להסכם", ותיאור מצב התשלומים לפי ההסכם המובא להלן, אינו מתייחס להם.
   
3. כשנחתם ההסכם, רבצה משכנתא על זכויות המוכרים בדירה. המוכרים אמורים היו להציג אישור על סילוק המשכנתא או גרירתה או מכתב כוונות מהבנק בנוגע לסילוק המשכנתא, כתנאי לביצוע התשלום השלישי בסך של 130,000 ₪ (עד אז שולמו לפי ההסכם שני תשלומים בסך כולל של 250,000 ש"ח). לאחר שהמוכרים טענו, כי אין ביכולתם להציג אישור כאמור לפני התשלום השלישי, ערך עורך הדין תוספת להסכם שעליה חתמו הצדדים, לפיה תנאי ההסכם שונו באופן שקיומו של התנאי האמור נדחה כתנאי לביצוע התשלום הרביעי בסך של 470,000 ₪ (תוספת להסכם מיום 20.8.08, נ/11).
   
4. בסמוך לאחר המועד שנקבע לביצוע התשלום הרביעי, נפגש התובע עם המוכר, ביום שישי בשבוע, שלא בידיעתו של עורך הדין. בפגישה זו הציג המוכר לקונה מכתב כוונות מהבנק. התובע, מנגד, מסר למוכר שתי המחאות ללא ציון שם הנפרע, וביקש ממנו לרשום אותן לפקודת הבנק למשכנתאות. אלא שהמוכר רשם את שמו כמוטב באחת ההמחאות (ההמחאה המשמעותית, על סך של כ- 447,000 ש"ח), ולא את הבנק למשכנתאות. כשנודע על כך לתובע, הגיע יחד עם גיסו לביתם של המוכרים בנסיון להחזיר את ההמחאות. בסופו של דבר, נחתם באותו יום פרוטוקול המתקן את ההסכם (הפרוטוקול מיום 31.10.08, נ/42). הכל ללא מעורבות וללא ידיעתו של עורך הדין.
   
5. ביום ראשון שלאחר מכן (2.11.08) הגיעו הקונים למשרדו של עורך הדין, שהנחה אותם לבטל את ההמחאות הנ"ל ושלא לבצע פעולות נוספות מול המוכרים שלא באמצעותו. חרף זאת, למחרת היום, נפגש שוב התובע עם המוכר, ללא ידיעתו של עורך הדין, וחתם על תיקון שני להסכם המכר, שנוסח ע"י המוכר. למחרת, הוסיפה גם התובעת את חתימתה על התיקון השני להסכם המכר, לפי דרישתו של המוכר שהגיע לביתם (הפרוטוקול מיום 3.11.08, ת/9, נ/43).
   
6. הקונים עדכנו את עורך הדין בהתפתחויות וזה, הפנה אותם לעורכת דין מלי שאול (עו"ד שאול או עורכת הדין), על מנת שתנקוט בהליכים כנגד המוכרים. עורכת הדין שלחה למוכרים מכתב לפיו הם נדרשים להחזיר את שתי ההמחאות ולהודיע שהם מסכימים לביצועו של הסכם המכר בנוסחו המקורי. הקונה הגיש תלונה במשטרה כנגד המוכר על סחיטה באיומים.
   
7. בעקבות השתלשלות האירועים המתוארת לעיל, ולאחר שמשא ומתן שהתנהל בין עורכי הדין של הצדדים ובין הצדדים עצמם לא עלה יפה, הגישו הקונים, באמצעות עו"ד שאול, תובענה מיום 29.1.09 לאכיפת הסכם המכר, לבית המשפט המחוזי (ה"פ 188660-01-09, ת/17). זו נמחקה בהמלצת בית המשפט, שבאה לפי הראיות, בשל אי-החוקיות או ההשלכות שיכולות להיות לתשלומים שבוצעו "מחוץ להסכם" (ת/19). בסופו של דבר, הגיעו הצדדים להסכם פשרה (שלא במסגרת הליכים משפטיים) ולפיו הסכם המכר בוטל. הקונים קיבלו בחזרה את הכספים ששילמו למוכרים, למעט סך של 50,000 ₪, שנקבע בהסכם הפשרה שייוותר כפיצוי בידי המוכרים (הסכם מיום 2.6.09, ת/20).
8. לטענת התובעים, עורך הדין התרשל בכך שבעת עריכת ההסכם על תנאיו, לא הבטיח את זכויותיהם כנדרש נוכח המשכנתא שרבצה על הדירה; ובעת שערך את התוספת להסכם ודחה את קבלת מכתב הכוונות מהתשלום השלישי לתשלום הרביעי, הרע עוד יותר את מצבם והגדיל את הסיכון לו נחשפו. יתר על כן, בהתרשלותו גרם לכך שנאלצו לשלם שכר טרחה נוסף לעורכת הדין שייצגה אותם בהליכים כנגד המוכרים (50,000 ₪) ועוד סך של 50,000 ₪ למוכרים במסגרת הסכם הפשרה; וגרם לכך, שכיום עליהם לשלם מחיר גבוה יותר עבור דירה בעלת מאפיינים דומים בשל העליה במחירי הנדל"ן (הפסד של 300,000 ₪). בנוסף, תבעו פיצוי בסך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש; והחזר שכר טרחה ששולם לעורך הדין בסך של 8,297 ₪ בעבור הטיפול בנסיון להביא לפתרון מוסכם בין הצדדים

תמצית טענות הצדדים

1. לטענת הקונים, עורך הדין לא ביצע את כל הבדיקות הדרושות בטרם ערך את הסכם המכר. עורך הדין לא אימת את הפרטים שנמסרו לו על ידי המוכרים ונכתבו בהסכם המכר; לא דאג לכך שיהא בידו אישור זכויות מהחברה המשכנת; לא דאג לכך שיהא בידו מכתב כוונות מהבנק, המפרט את גובה המשכנתא הרובצת על הנכס.
   
2. בנוסף, התרשל עורך הדין בביצוע העסקה כדלקמן: לא דיווח בזמן על העסקה לחברה המשכנת; אישר לקונים להעביר למוכרים את התשלום השלישי עבור הנכס, מבלי שהמוכרים הסירו או גררו את המשכנתא ומבלי שהציגו מכתב כוונות מהבנק, בניגוד לאמור בהסכם המכר, ומבלי שדאג לבטחונות חלופיים שיבטיחו את זכויות הקונים; אישר לקונים להעביר את התשלום השלישי למוכרים, למרות שהמשכנתא שרבצה באותה עת על הנכס הייתה בסכום גבוה יותר מהיתרה שנותרה לתשלום, כך שהתמורה שנותרה לתשלום לא הבטיחה את סילוק המשכנתא; לא דאג לכך שכל תשלום למוכרים יבוצע במשרדו, בנוכחותו ובאישורו, כדי שיוכל לוודא שכל התנאים לביצוע התשלום התקיימו. זאת, בפרט בכל הנוגע לתשלום הרביעי, לאחר שהתברר לעורך הדין כי המוכרים לא עמדו בתנאים הקבועים בהסכם לביצוע התשלום השלישי, וקיומם של תנאים אלה נדחה לתשלום הרביעי.
   
3. הקונים טוענים גם, כי עורך הדין גרם להם להוצאות נוספות, בכך שגבה מהם כספים נוספים עבור טיפולו בסכסוך שהתגלע בינם לבין המוכרים, ובכך שהפנה אותם לעורכת הדין, אשר גבתה מהם שכר טרחה מופרז לטיפול בעניינם. לבסוף טוענים הקונים, כי עורך הדין גרם ברשלנותו לכך שבהסכם הפשרה אליו הגיעו עם המוכרים נאלצו לשלם למוכרים 50,000 ש"ח.
   
4. לטענת עורך הדין, לא הייתה כל רשלנות במעשיו. לחלופין, אם טעה בהתנהלותו, המדובר בטעות בשיקול דעת ולא ברשלנות. גם אם הייתה רשלנות - לא נגרם נזק עקב אותה רשלנות. וגם אם נגרם נזק כאמור, הרי שמעשיהם של הקונים ניתקו את הקשר הסיבתי בין רשלנותו של עורך הדין לבין הנזק, או שיש בהתנהלותם אשם תורם בשיעור של 100%.

הראיות

1. מטעם התובעים הוגש תצהיר כל אחד מהתובעים ותצהיר בנם וכן, תצהירה של עוה"ד שאול. מטעם הנתבע הוגש תצהירו שלו.
   המצהירים נחקרו בחקירה נגדית והצדדים סיכמו בכתב.

הפן העובדתי

1. במועד חתימת ההסכם לא היה בידי עורך הדין אישור זכויות מהחברה המשכנת. כל שהיה באותה עת הוא אישור טלפוני של מזכירה במשרד עורכי הדין המייצג את החברה המשכנת, לפיו יש אישור זכויות, אך זה טרם נחתם. כך צוין בסעיף 4 להסכם המכר: "... אישור זכויות אמנם הוכן, והתקבל על כך אישור בעל פה מאת המזכירה קרן ממשרד עו"ד טרייסטר-שפסלס, המייצג את החברה המשכנת, אולם האישור לא נחתם, והוסכם בין הצדדים שהדבר לא יהווה מניעה לביצוע התשלום הראשון, אולם התשלום השני מותנה בהמצאתו בפועל".
   
2. במבוא להסכם נקבע, כי זכויות המוכרים בדירה נקיות "למעט משכנתא לטובת בנק ירושלים שהיתרה לסילוקה מסתכמת במועד חתימת החוזה בכ- 660,000 ₪, והמוכר מתחייב להמציא אישור על יתרת המשכנתא תוך 10 ימי עסקים מיום חתימת החוזה".
   
3. אישור הזכויות של החברה המשכנת, מיום 17.4.08, הגיע למשרדו של עורך הדין עשרה ימים לאחר חתימת ההסכם, ביום 27.4.08 (ס' 62 לתצהיר הנתבע; חתימת הפקס על אישור הזכויות, הוא נ/6). לפי אישור הזכויות, רובצת על הדירה משכנתא לטובת בנק ירושלים בסך של 689,000 ₪ (ולא 660,000 כפי שנכתב במבוא להסכם).
   לדברי עורך הדין, היתרה לסילוק המשכנתא (660,000 ₪) נמסרה למזכירתו על ידי מזכירה ממשרד עורכי הדין המייצג את החברה המשכנת (ס' 50 לתצהיר הנתבע).
   
4. ביום 25.4.08 קיבל עורך הדין תדפיס מבנק ירושלים, לפיו נכון ליום 23.4.08 יתרת סילוק המשכנתא שנטלו המוכרים גבוהה יותר, ועומדת על 674,910 ₪ (נ/7).
   
5. כעולה מעיון במסמכים, הפער בין יתרת הסילוק המופיעה באישור הזכויות של החברה המשכנת (נ/6) (689,000 ₪) לבין יתרת הסילוק (קרן) המופיעה בתדפיס שהתקבל מבנק ירושלים (נ/7) (666,000 ₪), נובע מכך שלפי אישור הזכויות, בנוסף להלוואה בסך 666,000 ₪ שנטלו המוכרים מהבנק, נטלו המוכרים בחודש ינואר 2008 הלוואה נוספת מבנק ירושלים, בסך של 23,000 ₪.
   
6. הקונים שילמו למוכרים את התשלום הראשון (בסך 70,000 ₪) במועד חתימת ההסכם (ס' 4(א)(1) להסכם; ת/28), ואת התשלום השני (בסך 180,000 ₪) ביום 24.6.08 לאחר שהתקבל אישור הזכויות מהחברה המשכנת (ס' 4(א)(2) להסכם; ת/29).
   
7. לפי ס' 4(א)(3) להסכם, התשלום השלישי, בסך 130,000 ₪, צריך היה להיות משולם עד ליום 23.8.08, אך הוא הותנה בכך "שעד 5 ימים לפני המועד האמור, המציא המוכר לקונה אישור זכויות חדש, המראה, שרישום המשכנתא סולק וכי אין כל שעבודים לחובת המוכר (בפועל, יגרור המוכר את המשכנתא עד לאותו מועד או יקפיא את המשכנתא או ימציא מכתב כוונות מאת הבנק לעניין סילוק רישום המשכנתא)".
   
8. לקראת ביצוע התשלום השלישי הודיעו המוכרים לקונים, כי הם אינם יכולים לגרור את המשכנתא לדירה החדשה שרכשו או לקבל מכתב כוונות מהבנק, אלא לאחר שיקבלו את התשלום של 130,000 ₪ (סעיף 22 לתצהיר התובע. סעיף 70 לתצהיר עורך הדין).
   
9. הצדדים נפגשו ביום 20.8.08 במשרדו של עורך הדין. מצד הקונים נכחה התובעת בלבד. בתום הפגישה חתמו על תוספת להסכם (נ/11). לפי התוספת, התשלום השלישי, בסך 130,000 ₪, ישולם למוכרים גם מבלי שעמדו בתנאי הקבוע בסעיף 4(א)(3) להסכם, ובס' 4 לתוספת נכתב, כי "מובהר ומוסכם ששאר הסכומים שנותרו לתשלום לא ישולמו אלא לאחר שיומצא מכתב כוונות מאת בנק ירושלים לעניין סילוק המשכנתא, וזאת עד יום 17.10.08, ולפיו, אם ישלמו הקונים סך של 470,000 ₪ ביום 23.10.08 וכן סך של 100,000 ₪ כנגד מסירת החזקה בדירה, תסולק המשכנתא".
   
10. לטענת התובע, בשבוע שהחל ביום 23.10.08 ניסה לשוחח עם עורך הדין, אך לא עלה בידו להשיגו. "הוא לא דיבר איתי כל השבוע. גם כשרציתי לדעת, את עו"ד קרייטר היה קשה מאד לתפוס. בד"כ פקידות עונות ורק אחרי זה אפשר לתפוס אותו" (ע' 17 ש' 25-26). לטענת עורך הדין, התובע לא התקשר אליו כלל במהלך השבוע שלאחר 23.10.08 (ע' 43 ש' 3-4). כך או כך, אין חולק שהתובע ועורך הדין לא שוחחו ביניהם בין יום 23.10.08 ליום 31.10.08.
    
11. השתלשלות העניינים שמפורטת להלן, היא מתצהירו של הקונה, שניתן בתמיכה לה"פ שהוגשה לבית המשפט המחוזי לאכיפת הסכם המכר (מוצג ת/18). הקונה אישר בח"נ, כי הדברים המפורטים בתצהירו אמת הם ["ש: האם מה שכתוב בתצהיר ת/18 שחתמת בפני עו"ד מלי שאול, האם מה שכתוב בו נכון? ת: כן, אמור להיות נכון" (ע' 13 ש' 13-14. וכן ע' 13 ש' 20-21]. כך מצוין שם:

"ההפרה הראשונה מצד המוכרים

12. במשך שבוע ימים לערך לאחר ה- 23.10.08 ניסיתי לתפוס את גבאי בטלפון כדי לשלם לו את התשלום כנגד האישור אולם לא תפסתי אותו משום מה, אשתו סיפרה לי שהוא לחוץ בעבודה, כך עד ליום שישי בבוקר ה- 31.10.08 אז תפסתי את גבאי ושאלתי אותו מה קורה והאם יש בידיו כבר מכתב הכוונות והוא השיב לי שכן. יש בידיו מכתב כוונות וביקש ממני שאגיע אליו הביתה לגן יבנה ואביא 2 שיקים בסך כולל של 470,000 ₪. מאחר וממשרדו של עו"ד קרייטר לא היתה תשובה והוא גבאי למרות שבקשתי שהפגישה תהיה אצל עו"ד, דרש כי הפגישה תתקיים באותו הבוקר אצלו בדירה ללא עו"ד בנימוק, שאנו כבר מפרים חוזה ומה גם, ביום א' - ראשית החודש, כבר לא ישלם את התשלום השוטף של המשכנתא. ...

הטעיה מכוונת מצד המוכרים וקבלת שיקים בעורמה

13. כשנפגשנו בדירה, אמר לי גבאי שהוא שלח לעוה"ד קרייטר כבר ביום 23.10.08 את מכתב הכוונות והוא תמה על כך שעוה"ד לא אמר לי, מסתבר בדיעבד, כי לא היה אמת בדבריו שכן בררתי את העניין עם עו"ד קרייטר ו/או מי ממשרדו, נאמר לי מהם, כי לא קיבלו לידם כל מכתב כוונות. בפועל, אני הוא זה שפקססתי ביום ה- 2.11.08 את מכתב הכוונות לעו"ד קרייטר. מכל מקום, גבאי לא הודיע לי שיש בידיו מכתב כוונות עד לאותו היום בו הצלחתי לתפוס אותו וזאת כאמור לאחר ניסיונות חוזרים ונשנים.

14. כך באותו בוקר הצליח גבאי להטעות אותי שבעצם אני הוא זה שמפר חוזה וכי מוטב שאמסור לידיו שיקים כבר באותו מעמד, על סך כולל של 470,000 ₪, לפי תנאי החוזה. הוא ציין בפני שהשיקים יירשמו לטובת בנק למשכנתאות והוא יפקיד אותם שם אולם, בפועל זה לא היה כך. גבאי הסביר לי שאני צריך למסור לו שני שיקים ע"ס כולל של 470,000 ₪ בחלוקה לפי דרישות הבנק, כך ששיק אחד יירשם על סך של 447,465.48 ₪ (להלן: השיק הגדול) ושיק שני ע"ס של 22,534.52 ₪ (להלן: השיק הקטן) ובסה"כ כאמור 470,000 ₪. גבאי שאל אותי אם אני מסוגל לרשום במקום המיועד על השיקים את כל הפרטים באופן שאצליח להכליל את כל פרטי המוטב לרבות מספר הלוואה וכן, את הסכומים במילים, מאחר ולא הייתי בטוח שאצליח לעשות כן ומימי לא רשמתי שיקים בסכומים כאלה גדולים, הואיל גבאי ומילא בעצמו את השיקים. ביקשתי צילומים של השיקים, גבאי עלה לקומה העליונה בדירה וירד עם מסמך מקופל ואמר לי 'קח, הכל בפנים'. בשל הלחץ בזמן שהייתי להגיע לעבודה ומטר הטלפונים שקיבלתי מהעבודה והאמון שנתתי בגבאי, לקחתי את הדף המקופל אך לא הסתכלתי והאמנתי כי צילום השיקים בידיי, מסתבר שבפועל, קיבלתי מידי גבאי רק את מכתב הכוונות ללא צילום השיקים.

15. גבאי רשם כאמור, את סכומי שני השיקים כשאני חתמתי עליהם ובדרך לא דרך, הצליח להטעות אותי לחשוב ולהאמין שבאמת השיקים נרשמו לטובת הבנק, לסילוק ההלוואה הרובצת לחובתו, אולם בפועל, נסתבר ממנו, כי את השיק הקטן רשם לטובת הבנק ואילו השיק הגדול רשם לפקודתו. הענין התבהר לי ממר גבאי עצמו, כשהוא התקשר אלי כשעה בערך לאחר שנפרדו דרכינו. גבאי התקשר אלי והודיע לי שאת השיק הקטן הפקיד לבנק ואילו את השיק הגדול הפקיד לחשבונו האישי, בתירוץ שהוא לא היה יכול להפקיד לזכות חשבון ההלוואה מאחר והסכום הרשום בו לא היה מדויק על פי הדרישה והחלוקה של הבנק, כך שהיה צריך לרשום שיקים אחרים ובחלוקה שונה, ומפאת חוסר הזמן, החליט והפקיד את השיק הגדול בחשבונו הפרטי, תוך שהוא מבטיח לי, שלאחר שיהיה כיסוי הוא ידאג להפקיד את השיק בעצמו בבנק למשכנתאות. כששאלתי אותו איך הוא יכול לעשות דבר כזה כיוון שהשיקים נרשמו לפקודת הבנק והם משורטטים 'למוטב בלבד' השיב לי, שהוא יכול לעשות 'קומבינות' ולמעשה השיק היה פתוח כך שלדברי גבאי רשם את השיק לפקודתו והכל בצורה חוקית.

16. באותם רגעים חשכו עיניי הרגשתי שעולמי חרב עליי, הייתי בהלם ומזועזע מכל העניין. דרשתי להגיע לבנק באותו הרגע יחד עם גבאי כדי לרשום שיקים חלופיים בחלוקה המדויקת כפי שדורש הבנק, אך גבאי דחה אותי על הסף ואמר שהיום יום שישי ויש לו קניות לערוך וכי אין לו זמן להתעסק עם השטויות האלה. וממילא אנחנו הקונים מאחרים בתשלום ו'בהפרה' ע"פ תנאי החוזה. גבאי הציב לי עובדה שאגיע אליו הביתה בשעה שלוש של אותו היום והוא יחתום שהוא יחזיר לי את השיק.

17. כך בדרך של הטעיה ו/או מרמה הצליח גבאי להכשיל אותי ולקבל ממני שני שיקים בסך כולל של 470,000 ₪ כשאת השיק הגדול - מאות אלפי שקלים!!! רשם לפקודתו מבלי שידעתי ו/או הסכמתי לכך. וזה בניגוד גמור לתנאי החוזה!!!".

1. במכתב הכוונות מיום 23.10.08 (נ/13) נכתב, כי היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואות המובטחות במשכנתא על הדירה נכון ליום 23.10.08 היא 720,330 ₪. (להזכיר, לפי תדפיס הבנק מיום 25.4.08 נכון ליום 23.4.08, נ/7, יתרת סילוק המשכנתא עומדת על 674,910 ₪).
2. בחקירתו שב הקונה ואישר את גרסתו בס' 12-13 לתצהיר בה"פ, דהיינו: כי ביקש מהמוכר שהפגישה תתקיים במשרדו של עורך הדין, על מנת שזה יוכל לבדוק את מכתב הכוונות, אך ויתר על כך נוכח התעקשותו של המוכר:

"ש: אמרת לגבאי לפני שאתה משלם 470, בוא נקבע פגישה במשרד, תראה לו את מכתב הכוונות, אם יגיד לשלם, תשלם ואם לא שלא תשלם.

ת: הצעתי לו את זה, לגבאי. הוא אמר שאנו באיחור ויום ראשון אנו באיחור, וזה הפרה. השיקים נמסרו לפקודת בנק ירושלים, זה שהסב למשהו אחר, אני לא נתתי שיקים לפקודתו. זה ברור שאם אותו גבאי לא היה נוכל, נקרא לזה ככה, העסקה היתה מתקדמת ..."
(ע' 17 ש' 27-32. ראה גם ע' 18 ש' 21-26).

1. גם מתצהיר העדות הראשית של הקונה עולה, כי היה ער לכך, שמכתב הכוונות צריך להישלח לעורך הדין ולקבל את אישורו בטרם התשלום ("אישורים אלה היו אמורים להיות מוגשים אל בא כוחנו, עו"ד קרייטר, ורק לאחר קבלתם היה עו"ד קרייטר צריך לאשר לנו ביצוע התשלומים". ס' 31 לתצהיר הקונה). לדבריו, המוכר הראה לו שהוא שלח לעורך הדין בפקסימיליה את מכתב הכוונות (ע' 18 ש' 25), אך הואיל ולא עלה בידו לשוחח עם עורך הדין, הניח כי עורך הדין עסוק וסבר כי די בכך שיראה את מכתב הכוונות ביום ראשון (ע' 19 ש' 25).
   
2. לאחר שהקונה נתן למוכר את שתי ההמחאות, וגילה כי את ההמחאה הגדולה מבין השתיים רשם המוכר לפקודתו, ולא לפקודת הבנק למשכנתאות, ולאחר ששוחח עם המוכר טלפונית והלה אמר לו להגיע לביתו בשעה 15:00, הגיע הקונה לביתו של המוכר בשעה היעודה כשהוא מלווה בגיסו.
   
3. לפי גרסת הקונים, בפגישה זו דרש המוכר מהקונה לדחות את מועד מסירת החזקה בדירה בחודשיים (מ- 31.12.08 ל- 28.2.09), ולחתום על פרוטוקול לשינוי מועד מסירת החזקה. המוכר נאות להחזיר לקונה את ההמחאה שנרשמה על ידו לפקודתו, אך התנה זאת בכך שהקונה יסכים לדחיית מועד מסירת החזקה בדירה (ת/18, ס' 19). הקונה לא רצה לדחות את מועד כניסתו לדירה, שכן מועד פינוי דירת הקונים נקבע אף הוא ליום 31.12.08. המוכר איים על הקונה, כי אם לא יאות לדחות את מסירת החזקה בחודשיים, הוא לא יפנה את הדירה עד יוני 2009. לדברי הקונה: "נכנסתי למלכוד שמצד אחד מכרתי את הדירה שלי ואת הכספים שקיבלתי מהקונה שלי העברתי לגבאי, חששתי שאם לא אסכים לתנאיו לא אזכה לקבל את הדירה, גם לא את הכסף חזרה ובלית ברירה תוך תקווה שהעניינים יסתדרו והרצון שלי לקיים את החוזה, חתמתי על הפרוטוקול" (ת/18, ס' 20). בנסיבות אלה נחתם בין הקונה למוכר הפרוטוקול הראשון מיום 31.10.08 (הוא נ/42).
   
4. כך תיאר הקונה את הלך רוחו כאשר הסכים לחתום על הפרוטוקול מיום 31.10.08: "ניסיתי בכל דרך וללא הצלחה לדחות את מועד החתימה כדי שאחתום בפני עו"ד והוא לחץ עלי שאם לא אחתום, אני לא אזכה להיכנס לדירה וכי, הוא לא יפנה לי אותה ולא ימכור לי אותה, כשאני אשאר בלי דירה שהכסף שנתתי לו עבור התמורה כולל השיקים בסך 470,000 ₪ ובסה"כ 1,220,000 ₪ בידיו!" (ס' 24 לת/18). עוד ציין, כי חתם על הפרוטוקול מיום 31.10.08 למרות שגיסו, שהיה בפגישה עם המוכר, ניסה להניא אותו מלחתום עליו, ובתגובה סולק מביתו של המוכר (ס' 27 שם).
   
5. ביום ראשון, 2.11.08, העביר הקונה את מכתב הכוונות בפקסימיליה לעורך הדין, ולאחר מכן התקשר אליו ועדכן אותו באירועי סוף השבוע. כלשונו: "התקשרתי אליו וסיפרתי לו את פרטי אירועי יום השישי והוא כעס עליי מן הסיבה שחתמתי על פרוטוקולים ו/או מסמכים בניגוד גמור לאמור ולתניות החוזה. זאת, מבלי שאדם מקצועי ו/או הוא יסדוק את העניין" (ס' 31 לת/18). עורך הדין הנחה את הקונה לבטל את ההמחאות שנתן (ראה עדות התובעת בע' 36 ש' 24-27 וכן נ/15).
   
6. לאחר שהקונה הבין, שהמוכר לא החזיר לו את סכום ההמחאה הגדולה בהעברה בנקאית לחשבונו, ביטל את ההמחאות שנתן למוכר. בעקבות זאת, התקשר אליו המוכר והודיע לו שיעביר את ההמחאות לשוק האפור או לעולם התחתון (ס' 33-34 לת/18).
   
7. באותו יום נפגשו הקונים עם עורך הדין במשרדו. המוכר הגיע אף הוא לפגישה, אך עורך הדין סירב לקבלו לפגישה, והוא התבטא כלפי עורך הדין באופן בוטה ובלתי ראוי. בפגישה אמר עורך הדין לקונים, שלא להיפגש עוד עם המוכר שלא בנוכחותו ["ש: עו"ד קרייטר אמר לך לא להיפגש עם גבאי? ת: אמר משהו כזה, משהו דומה. לא שלא להיפגש איתו יתר, אלא לא לנסות להיפגש איתו, כן, רק שהוא בתמונה איתו, כן" (ע' 23 ש' 7-8 לח"נ של התובע)].
   
8. חרף זאת, למחרת, 3.11.08, כאשר התקשר המוכר לקונה והציע לו להיפגש בביתו כדי לקדם את העניין, הלך הקונה לביתו של המוכר בשעת לילה מאוחרת, יחד עם גיסו. עורך הדין לא ידע על הפגישה ולא עודכן עליה. בפגישה זו דרש המוכר מהקונה לחתום על פרוטוקול נוסף המתקן את ההסכם והתובע אכן חתם עליו (הפרוטוקול מיום 3.11.08). גיסו של הקונה ביקש להיכנס למטבח כדי לראות על מה מבקש המוכר להחתים את הקונה, אך סולק משם על ידי המוכר. גיסו של הקונה התעקש להיכנס למטבח, ובתגובה לכך הזמין המוכר משטרה.
   
9. כך מתאר זאת הקונה בס' 40 לתצהיר בה"פ:

"הגעתי לדירתו של גבאי יחד עם גיסי וגבאי הורה לי לגשת למטבח, שם דרש שאחתום על מסמך נוסף הוא הפרוטוקול השני - ה"הסכם העוקף השני". למרות שגיסי התעקש להיכנס למטבח כדי לראות על מה מחתים אותי גבאי, הוא סילק אותו וכך נותרתי אני עמו במטבח כשאני מפוחד כולי ותחת לחץ. גבאי הבטיח שיחזיר לי את השיקים, לאחר שאני ואשתי נחתום על הפרוטוקול בו הציב תנאים לפיהם, אני אעביר את הכסף לבנק למשכנתאות, גבאי ידחה את סילוק המשכנתאות ל- 15.8.08 [צ"ל 15.8.09 - י.ב], והדבר לא יהווה הפרה של החוזה. לבטחון התחייבויותיו של גבאי, הוא יפקיד בידי שיק ביטחון שלו ע"ס 150,000 ₪. השבתי לגבאי שאני לא אחתום על שום מסמך ללא ייעוץ ומאחורי גבו של עו"ד קרייטר. אז הגיב גבאי ואמר לי 'האם עו"ד קרייטר יהיה אחראי לכל מה שיקרה לך אם לא תחתום?' והוא הוסיף ואמר, שמחר הוא ידאג לקחת את השיקים שלי מהבנק שלו והוא יתחיל 'לפעול' אם לא אחתום כך שכדאי לי לחתום ולא רק זאת, אלא שאדאג שאשתי תהיה בבית למחרת בבוקר ותרד לחתום בזמן שהוא יגיע".

1. לדברי הקונה, גיסו הציע לו שלא להיפגש כלל עם המוכר: "בגלל שגבאי לא רצה להיפגש איתו [עם הגיס - י.ב], כי ראה שהוא מתעקש איתו על הרבה דברים, הוא הציע לי לא להגיע אליו בכלל" (ע' 27 ש' 14-15).
   
2. הפרוטוקול מיום 3.11.08 קובע, כי לאחר שהקונים ישלמו למוכרים את מלוא תמורת הדירה, בהמחאות לפקודת בנק ירושלים (לפי הפרוטוקול מיום 31.10.08, התשלום האחרון יבוצע ביום 28.2.09), תיוותר משכנתא בסך 150,000 ₪ על הדירה, אשר תסולק או תיגרר על ידי המוכרים לדירה אחרת עד ליום 15.8.09 (ס' (ד) לפרוטוקול הנ"ל). עוד נקבע, כי הקונים מסכימים לכך שהעברת הבעלות על הדירה תעוכב עד לסילוק המשכנתא או גרירתה (סעיף (ה) שם), וכי הקונים יפצו את המוכרים "עבור ביטול השיקים, האיחור ועגמת הנפש", בסכום שלא נקבע בפרוטוקול (סעיף (ו) שם).
   
3. למחרת, 4.11.08, הגיע המוכר לדירתם של הקונים, ודרש מהתובעת לרדת ולחתום על הפרוטוקול מיום 3.11.08. כשהתובעת סירבה, איים עליה המוכר כי יתן את ההמחאות שקיבל מהקונה לשוק האפור. בעקבות איומיו של המוכר, נכנעה התובעת לדרישתו וחתמה אף היא על הפרוטוקול מיום 3.11.08 (ס' 42 לת/18. ח"נ של התובעת, ע' 37 ש' 21-22).
   
4. ביום 4.11.08 עדכנו הקונים את עורך הדין בהתפתחויות שחלו מאז הפגישה במשרדו מיום 2.11.08. בו ביום שלח עורך הדין לקונים מכתב "התראה בדבר הסרת אחריות מקצועית" (נ/15), בו הוא מלין על כך, שהקונים המשיכו לקיים מגעים עם המוכרים ללא כל מעורבות מצדו, ומודיע להם כי הוא מסיר מעצמו כל אחריות מקצועית לכל הנזקים שייגרמו לקונים.
   
5. ביום 5.11.08 פנו הקונים לעורך הדין וביקשו ממנו לטפל במחלוקת שהתגלעה בינם לבין המוכרים. עורך הדין הסביר להם כי לא יוכל לשלוח מכתב התראה למוכרים, שכן הוא ייצג את שני הצדדים לעסקה, הפנה את הקונים לעו"ד שאול וניסח, על פי העובדות שמסרו לו הקונים, את מכתב ההתראה, על מנת שהדבר יסייע בידה של עורכת הדין (ס' 96 לתצהיר הנתבע). מכתב ההתראה בחתימתה של עורכת הדין נשלח למוכרים ביום 5.11.08 (ת/10. נ/16). באותו יום הגיש גם הקונה תלונה במשטרה כנגד המוכר על סחיטה באיומים.
   
6. הקונים ועורך הדין חתמו גם ביום 5.11.08 על הסכם עם עורך הדין, ולפיו עורך הדין מוכן לטפל בעניין במגמה להביא לפתרון מוסכם בין הצדדים, ובשלב זה של הטיפול ישלמו הקונים לעורך הדין 2,500 ₪ + מע"מ, כאשר בהמשך ישלמו שכר טרחה נוסף, בהתאם לעבודה שתידרש (נ/40).
   
7. ביום 9.11.08 פנה בא כוחם של המוכרים, עו"ד חיים זיכרמן, לעורך הדין, והלין על כך שהקונים מפרים את הסכם המכר, כפי שתוקן בפרוטוקולים מיום 20.8.08, 31.10.08 ו- 3.11.08 (נ/17). בתשובתו לעו"ד זיכרמן הפנה אותו עורך הדין למכתבה של עו"ד שאול מיום 5.11.08, וביקש לדעת כיצד יש בכוונתם של המוכרים לסלק את המשכנתא, העומדת על 720,000 ₪, כאשר יתרת התשלום בגין הדירה עומדת על 570,000 ₪ בלבד (נ/18). ביום 13.11.08 פנתה עו"ד שאול למשטרה, ודרשה לדעת מה עלה בגורל תלונת הקונה על סחיטה באיומים (נ/20). ביום 16.11.08 כתב עו"ד זיכרמן לעורכת הדין, כי הקונים ממשיכים להפר את ההסכמים בין הצדדים, בכך שאינם מעבירים את יתרת התשלום עבור הדירה, והציע להיפגש במשרדו של עורך הדין כדי לנסות לסיים את המחלוקת ברוח טובה (נ/21).
   
8. בעקבות זאת, סיכמו הצדדים להיפגש במשרדו של עורך הדין ביום 24.11.08. ביום 23.11.08, יום לפני הפגישה, כתבו הקונים לעורך הדין, כי לטענתם נפלו טעויות מקצועיות בדרך טיפולו בעניינם, וכי הם אינם רואים סיבה לתשלום שכר טרחה נוסף עבור טיפולו בעניין (נ/25). בפגישה שהתקיימה באותו יום בין הקונים לעורך הדין סוכם, כי הקונים ישלמו לעורך הדין שכ"ט בסך 2,000 ₪ + מע"מ לפני הישיבה שנקבעה למחרת היום בין המוכרים ועורך דינם, ו- 4,000 ₪ + מע"מ נוספים אם יגיעו הצדדים להסכם. זאת, לאחר שעורך הדין דרש מהקונים 10,000 ₪ + מע"מ עבור טיפולו בעניין ו- 10,000 ₪ נוספים היה והצדדים יגיעו להסכם (ת/16).
   
9. הפגישה שהתקיימה במשרדו של עורך הדין ביום 24.11.08 לא הניבה את התוצאות המיוחלות. ביום 30.11.08 פנה עורך הדין למוכרים, לקונים ולבאי כוחם, העמיד אותם על הסיכונים שיש לכל אחד מהצדדים אם המחלוקת ביניהם תימשך, והציע לסיים את הסכסוך ביניהם בדרכי שלום (נ/29).
   
10. בעקבות זאת, המשיכו הצדדים לנהל ביניהם משא ומתן לפשרה, הן באמצעות באי כוחם והן במישרין. עורך הדין מחה על כך, שהקונים מוסיפים לנהל משא ומן ישיר עם המוכרים, ובכך פוגעים במשא ומתן המתנהל בין עורכי הדין (נ/35).
    
11. ביום 17.12.08 הודיע בא כוחם של המוכרים לעורך הדין על ביטול ההסכם ועל חילוט פיצויים מוסכמים בסך 95,000 ₪ מתוך הכספים שקיבלו מהקונים (נ/36).
    
12. ביום 29.1.09 הגישו הקונים, באמצעות עורכת הדין, המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי במחוז המרכז, בה ביקשו שבית המשפט יצהיר כי הסכם המכר מיום 17.4.08 תקף, כי הפרוטוקולים מיום 31.10.08 ו-3.11.08 בטלים מחמת הטעיה, כפיה ועושק, וכי הקונים זכאים לפיצוי מוסכם לפי ההסכם (ה"פ 18660-01-09, ת/17).
    
13. ביום 21.5.09 התקיים דיון בהמרצת הפתיחה בפני כב' השופט בנימין ארנון. בית המשפט הציע לקונים למחוק את תביעתם ולשקול הגשת תביעה כספית להשבת הכספים. בעקבות המלצת בית המשפט, התביעה נמחקה ללא צו להוצאות (ת/19).
    
14. עו"ד שאול הבהירה בעדותה שהייתה מהימנה ועולה בקנה אחד עם כלל הראיות, כי בדיון בהמרצת הפתיחה ביקש ממנה כב' השופט ארנון, להסביר לקונים את השלכות התביעה שהגישו. לדבריה, הבינה שבית המשפט מתכוון לסכום העודף (270,000 ₪) שהקונים שילמו למוכרים "מתחת לשולחן", ואמרה לקונים שקיימת אפשרות שהשופט יפנה את העניין לרשות המסים (ע' 31 ש' 1-13. ראו גם ח"נ של התובע בעמ' 26 ש' 1-12).
    
15. ביום 2.6.09 חתמו הצדדים על הסכם פשרה (ת/20). לפי הסכם הפשרה, הסכם המכר בין הצדדים יבוטל, והמוכרים ישיבו לקונים את הכספים שקיבלו מהם, בקיזוז 50,000 ₪ כפיצוי מוסכם מופחת.
    
16. הקונים שילמו לעורכת הדין עבור טיפולה בעניינם שכר טרחה בסך מצטבר של כ- 50,000₪ (ת/21).

דיון והכרעה

1. תחילה יש לדון בשאלה אם עורך הדין התרשל בטיפולו בעניינם של הקונים. אם התשובה לשאלה זו חיובית, יש לבחון אם התרשלותו של עורך הדין גרמה נזק לקונים, ואם אכן כך - מה הסעד המגיע להם.
   
2. לאחר שבחנתי את הראיות בתיק ושמעתי את עדותם של הקונים, של עורך הדין ושל עורכת הדין, אני קובעת כי עורך הדין התרשל בטיפולו בעניינם של הקונים בכך שלא וידא שהמוכרים ימציאו מכתב כוונות מהבנק למשכנתאות עוד בטרם נחתם ההסכם; בכך שלא דאג להבטיח את זכויות הקונים בבטוחות חלופיות לפני ביצוע התשלום השלישי, לאחר שהתברר לו כי אין בידי המוכרים לסלק או לגרור את המשכנתא או להמציא מכתב כוונות מהבנק, שהיו תנאי לתשלום השלישי בסך 130,000 ₪; ובכך שלא דאג לכתוב במפורש בתוספת להסכם מיום 20.8.08, כי על התשלום הרביעי להתבצע במשרדו של עורך הדין.
3. יחד עם זאת, הגעתי למסקנה שאין קשר סיבתי בין רשלנותו של עורך הדין לבין נזקיהם של הקונים. נזקים אלה נגרמו לתובעים על ידי המוכר, אשר בדרכי תחבולה גרם לקונים לחתום על הפרוטוקולים מיום 31.10.08 ו- 3.11.08 (כגרסתם) או בשל כך שהם התנהלו מול המוכר, חתמו על הפרוטוקולים הנ"ל ושילמו לו חלק נכבד מכספי התמורה, מאחורי גבו של עורך הדין, מבלי ששיתפו אותו בכך ולעתים, בניגוד לעצתו ולהנחייתו.
   

רשלנות עורך הדין

1. הלכה פסוקה היא, כי עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפולו בעניינו של לקוח (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990)). אחריות עורך הדין כלפי לקוחו היא חוזית ונזיקית כאחד. עורך הדין מתחייב כלפי לקוחו, כי ייתן לו את שירותיו בתמורה לשכר טרחה, וקיימת הסכמה מכללא בין הצדדים, שלעורך הדין יש את הכישורים, הידע והמיומנות הדרושים לשם כך. חובתו של עורך הדין מעוגנת גם בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, הקובע כי "במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ומסירות". עורך הדין חב גם חובת זהירות כלפי לקוחו, מכוח דיני הרשלנות. השיקולים הנשקלים בבוא בית המשפט לקבוע אם עורך הדין הפרת את התחייבותו החוזית כלפי לקוחו או נהג ברשלנות - דומים (ע"א 2008/07 לוטן נ' דוד ירמייב ז"ל (2011)).

שלב עריכת ההסכם וחתימתו - העדר בדיקה נאותה ומכתב כוונות

1. אין חולק, שביום 17.4.08, כאשר ניסח עורך הדין את ההסכם בין הצדדים, לא היה בידו אישור הזכויות של החברה המשכנת (נ/6). כאשר כתב עורך דין בפרק המבוא להסכם, כי המשכנתא הרובצת על הדירה "מסתכמת במועד חתימת החוזה בכ- 660,000 ₪" הוא הסתמך על דבריה של המזכירה במשרד עורך הדין המייצג את החברה המשכנת. בתדפיס שקיבל עורך הדין מהבנק למשכנתאות ביום 25.4.08 (נ/7) נכתב כי רובצת על הדירה משכנתא בסך (קרן) של 666,000 ₪, אשר נכון ליום הוצאת התדפיס עומדת על סך של 674,910 ₪. באישור הזכויות, שהגיע למשרדו של עורך הדין ביום 27.4.08 נכתב, כי על הדירה רובצת משכנתא בסך כולל של 689,000 ₪, בגין הלוואה שנטלו המוכרים מהבנק בחודש מאי 2006 (666,000 ₪) והלוואה נוספת מחודש ינואר 2008 (23,000 ₪). במכתב הכוונות של הבנק, שהוצא כחצי שנה לאחר מכן, נכתב כי היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואות בגינן נרשמה המשכנתא על הדירה עומדת על 720,330 ₪, וכוללת עמלת פרעון מוקדם בסך של 23,214 ₪.
   
2. ככלל, בעריכת הסכם מכר מקרקעין, אין להסתפק באישור זכויות המציין את סכום ההלוואה בגינה נרשמה משכנתא על הנכס, או בתדפיס בנקאי המציין מהי יתרת ההלוואה לסילוק המשכנתא. יש לשאוף לכך, שקודם לחתימת ההסכם, ובפרט כאשר נקבעים בהסכם תנאי התשלום עבור הנכס, יהיה בידי עורך הדין מכתב כוונות מהבנק, הקובע באופן ברור מהי היתרה לתשלום, אשר לאחריה יסולק השעבוד מהנכס. אם הצדדים מבקשים מעורך הדין, שלא להמתין למכתב כוונות מהבנק, שומה עליו להניח בפניהם מסמך בכתב, המפרט את הסיכונים הכרוכים בביצוע עסקת מקרקעין כאשר רובצת משכנתא על הנכס, מבלי שהוצג מכתב כוונות מהבנק הממשכן (ראה ת.א (נתניה) 5717/02 ע.מ. חלפים בע"מ נ' עו"ד דורית דורון (כב' השופט א' שוורץ) מיום 26.10.06, ס' 33; ת.א (רחובות) 3362/04 מנחם נ' בקר (כב' השופטת ר' שמולביץ) מיום 14.5.09, ס' 6).
   
3. כדי לדעת מהי יתרת ההלוואה שעל המוכר להחזיר לבנק על מנת שזה יסלק את המשכנתא הרובצת על הנכס, אין די בתדפיס מחשבון ההלוואה או באישור הזכויות. במכתב הכוונות מחשב הבנק את היתרה הריאלית לסילוק ההלוואה, הכוללת ריביות פיגורים וקנסות למיניהם, ורק בו יש כדי להוות אמת מידה ברורה לסכום שעל המוכר לשלם לבנק כדי להביא לסילוק המשכנתא.
   כך, במקרה דנא, תדפיס היתרה מהבנק מראה מהי היתרה העדכנית של ההלוואה המובטחת במשכנתא, אך אין בו התייחסות להלוואה נוספת שנטלו המוכרים בחודש ינואר 2008 (בסך 23,000 ₪), המובטחת אף היא במשכנתא על הדירה. הלוואה זו מופיעה רק באישור הזכויות, ולא בתדפיס מהבנק. לעומת זאת, באישור הזכויות אין, כמובן, התייחסות ליתרה הריאלית לסילוק ההלוואה, שכן הערכים המופיעים בו הם נומינליים.
   
4. עורך הדין טען בעדותו: "אני מסכים כללית, שצריך שיהיו כל המסמכים לפני, אבל שבאים אנשים לחתום על חוזה בלחץ לקיים עסקה ויש חשש שמישהו יתחרט אם נדחה לפגישה נוספת, אני מסתפק בפחות מהמקסימום, זה לא אומר שאני מתעלם ממה שצריך שיהיה" (ע' 39 ש' 30-32). אף אם אכן כך, במצב דברים זה היה על עורך הדין להבהיר בכתב לצדדים, ובפרט לקונים, אשר הסיכון שבאי-סילוק המשכנתא של המוכרים רובץ עליהם, מהו הסיכון הטמון בעריכת הסכם מכר ללא מכתב כוונות מהבנק.
   
5. אני קובעת, אפוא, כי עורך הדין התרשל בכך שלא דאג למכתב כוונות מהבנק בטרם ניסח את ההסכם ולמצער (לפי גרסתו), התרשל בכך שלא דאג להחתים את הצדדים על מסמך בכתב, המבהיר לקונים את הסיכון בחתימה על הסכם מכר מבלי שיש בידם מכתב כוונות מהבנק.

התוספת להסכם - העדר בטוחות להפרש שבין יתרת המשכנתא לבין יתרת התמורה לתשלום

1. כאמור לעיל, סעיף 4(א)(3) להסכם קובע, כי התשלום השלישי עבור הדירה, בסך 130,000 ₪, יועבר למוכרים בתנאי שקודם למועד זה ימציאו המוכרים לקונים אישור על סילוק המשכנתא או גרירתה, או מכתב כוונות מהבנק לעניין סילוק המשכנתא. המוכרים טענו, כי הם אינם יכולים להמציא אישורים אלה, וכי עליהם להעביר את התשלום בסך 130,000 ₪ לאדם ממנו רכשו את הדירה אליה הם מתכוונים לעבור.
   
2. לדברי עורך הדין, האדם שמכר את הדירה למוכרים לא הסכים לרישום הערת אזהרה על גרירת המשכנתא לדירתו, כי הסכומים שקיבל עד אותה עת מהמוכרים היו נמוכים מסכום המשכנתא שהיה צריך לרשום על דירתו. "לכן, היה צריך להוסיף עוד 130,000 ₪ כדי לאפשר את גרירת המשכנתא" (ע' 41 ש' 24-28). עורך הדין הודה בעדותו, כי חשף את הקונים לסיכון מסוים עקב שינוי תנאי התשלום השלישי: "חשפתי אותו לכ- 100,000 ₪" (ע' 41 ש' 31).
   
3. במועד ביצוע התשלום השלישי, עמדה היתרה לתשלום עבור הדירה על סך של 700,000 ₪ (התשלום השלישי - 130,000 ₪; התשלום הרביעי - 470,000 ₪ והתשלום האחרון - 100,000 ₪). התשלום האחרון נועד להבטיח, שהמוכרים ישלמו את כל התשלומים המוטלים עליהם (מס שבח, מסי עירייה וכו'. ראו ס' 4(ב) להסכם). התשלומים השלישי והרביעי (בסך מצטבר של 600,000 ₪) לא כיסו, אפוא, את כל יתרת ההלוואה המובטחת במשכנתא (שעמדה, לפי התדפיס מהבנק, על 674,910 ₪, ולפי אישור הזכויות על סך נומינלי של 689,000 ₪).
   
4. בנסיבות אלה, בהגיע המועד לביצוע התשלום השלישי (20.8.08), דחיית המועד בו על המוכרים לעמוד בתנאים הקבועים בסעיף 4(א)(3) להסכם למועד ביצוע התשלום הרביעי הביאה לכך שכנגד משכנתא בסך של 674,910 ₪ או 689,000 ₪, היתרה שנותר לקונים לשלם למוכרים עומדת על 470,000 ₪ בלבד. כאמור, התשלום האחרון, בסך 100,000 ₪, אמור היה להבטיח שהמוכרים יעמדו בכל התשלומים האחרים שמוטל עליהם לשלם לפי ההסכם, ולא לסילוק המשכנתא. בנסיבות אלה, כאשר דחיית התנאי לביצוע התשלום השלישי העמידה את הקונים בחשיפה של כ- 200,000 ₪, היה על עורך הדין לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 17 להסכם, ולהורות למוכרים להמציא ערובות אחרות לביצוע התחייבותם לפי ההסכם.
   
5. ס' 17 להסכם קובע בעניין זה:

"17. עו"ד קרייטר - וכן כל עורך דין במשרדו - רשאים להורות לצד מן הצדדים, בכל עת, להפקיד בידיהם ערובות לביצוע התחייבויותיו של אותו צד על פי החוזה, לרבות הפקדת כספים בפועל או שטרי בטחון או ערבויות בנקאיות וכן להמציא ערבים, הכל פי שיקול דעתם, ומשהורו כן, יהיה על הצד שהורו לו כן לקיים את ההוראה, והפרתה תחשב להפרת חוזה".

1. עורך הדין היטיב להסביר בעדותו, שכאשר לקוח פונה לבנק ומבקש מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, אשר ייכתב בו כי הסכום כנגדו יסכים הבנק לסלק את המשכנתא נמוך יותר מיתרת ההלוואה בפועל, אז "הבנק דורש מבעל הדירה ערבויות אחרות או תשלומים שהבנק יוכל לגבות את ההפרש במקום אחר" (ע' 45 ש' 27-28). הוא הדין כאשר מדובר בקונים של דירה, אשר נותרים חשופים לכך שהמשכנתא תמשיך לרבוץ על הדירה שקנו, לאחר ששילמו את מלוא מחיר הדירה. במצב דברים זה, על עורך הדין לעשות מאמץ כדי להבטיח שתינתן לקונים בטוחה חלופית. אם המוכרים אינם מוכנים להמציא חלופה כזו והצדדים מתעקשים להמשיך בעסקה, על עורך הדין להחתימם על מסמך בכתב המבהיר להם את הסיכונים הכרוכים בכך.
   
2. עורך הדין טען בעניין זה: "גבאי אמר אין לי ערבויות ולא צריך. שקלתי את העניין ואמרתי לגב' לוי תשמעי אפשר לחייב אותו להביא ערבים, ערבויות, אבל בינתיים העסקה נתקעת עם גרירת משכנתא. אני לא חשבתי, חשבתי שהערבות העיקרית שיש כאן זה שאדון גבאי לא מקבל 570 אלף בשביל העסקה שבה רכש דירה. הוא חשוף ל- 100 אבל לא יקבל 570, אני צריך ערבויות בשביל זה? זאת הערבות החזקה ביותר שקיימת" (ע' 46 ש' 16-20). איני מקבלת טענה זו. העובדה שהמוכרים רכשו דירה אחרת, ושהיה להם תמריץ לסלק את המשכנתא על דירתם כדי לקבל מהקונים את היתרה שנותרה לתשלום בסך 570,000 ₪, אינה "הערבות החזקה ביותר שקיימת". למעשה, אין מדובר בערבות כלל, אלא בהגיונם של דברים, אשר לעתים מתנהלים כשורה ולעתים לא.
   
3. אני קובעת, אפוא, שעורך הדין התרשל בכך שלא פעל כדי לקבל מהמוכרים בטוחה חלופית לזו שנקבעה בסעיף 4(א)(3) להסכם ולא העמיד את הקונים באופן חד משמעי ובמפורש על הסיכונים הכרוכים בהעדרה של בטוחה שכזו.

התוספת להסכם - העדר תניה בכתב בדבר ביצוע התשלומים במשרדו של עורך הדין

1. סעיף 4(ו) להסכם קובע:

"4(ו) התשלומים בעד הדירה, למעט התשלום האחרון, יבוצעו במקום כפי שיוסכם עליו בין הצדדים מדי פעם בפעם, ואם לא תהיה הסכמה או אם לא תתאפשר פגישה לצורך התשלום, יופקד התשלום במשרדו של עורך הדין המטפל בעסקה, בשעות המשרד המקובלות אצלו. התשלום האחרון ישולם במהלך פגישה שיקיימו הצדדים במשרד עורך הדין כאמור בסעיף 9 להלן".

1. ההסכם קובע, אפוא, במפורש, כי התשלומים יבוצעו במקום עליו יסכימו הצדדים, וכי רק התשלום האחרון יבוצע במשרדו של עורך הדין. למרות זאת, טען עורך הדין בעדותו: "למרות אזהרות שאני מזהיר בחתימת החוזה, ששום דבר לא נעשה שלא בפיקוחי, דווקא בנושא זה אני פדנט, להסביר את הוראות החוזה ולהזהיר בחתימת חוזה, שלא עושים שום צעד בלי עו"ד קרייטר, בוודאי לא תשלומים אחד כלפי השני" (ע' 43 ש' 6-8). וכן: "בכל עסקה, גם בעסקה הזאת, הודעתי לצדדים במפורשות, במועד חתימת החוזה, שלא עושים שום תשלום שלא בנוכחותי" (ע' 44 ש' 15-16). כשנשאל היכן הדברים כתובים בחוזה אמר עורך הדין: "בחוזה לא כתוב, אני לא כותב בחוזים. זה נוהג מקדמת דנא" (ע' 44 ש' 18).
   
2. בת.א (ראשל"צ) 3725/05 אבן צור נ' עו"ד קלמוביץ (ס' 22 לפסק הדין מיום 31.3.08) קבעתי, כי בנסיבות שבהן יש להבטיח שימוש בכספי התמורה להסרת המשכנתא, ההוראה בדבר ביצוע התשלומים במשרדו של עורך הדין צריכה להיעשות בכתב וכי אין די בהנחיות שנותן עורך הדין בעל-פה בעניין זה (כך גם בכל מצב שבו נדרשת בחינה מקצועית של קיום תנאים או מסמכים כתנאי לתשלום). זאת, על מנת להעמיד את הצדדים על חשיבותו של התנאי. כך גם תימנע אי בהירות עובדתית בשאלה אם נאמרו הדברים.
   
3. בנסיבות המקרה דנא, כאשר התנאים לביצועו של התשלום השלישי, בסך 130,000 ₪, נדחו לביצוע התשלום הרביעי והגדול ביותר לפי ההסכם, בסך 470,000 ₪, שומה היה על עורך הדין לכתוב בתוספת להסכם מיום 20.8.08, כי על התשלום הרביעי להתבצע במשרדו של עורך הדין ובפיקוחו. זאת כדי להבטיח את קיומם של התנאים המאפשרים את ביצוע התשלום, קרי - סילוק המשכנתא, גרירתה או קבלת מכתב כוונות מתאים מהבנק. לא כך נעשה ובכך התרשל עורך הדין. יחד עם זאת, כפי יבואר להלן, התובע ידע והבין שהתשלום צריך להתבצע במשרדו של עורך הדין. על כן, לא נוצר כל נזק כתוצאה מהתרשלות זו.

הקשר הסיבתי והנזק

1. חרף כל האמור לעיל, נזקי הקונים לא נגרמו כתוצאה מרשלנותו של עורך הדין. נזקי הקונים נגרמו כתוצאה מכך שהקונה נפגש, ללא ידיעתו של עורך הדין, עם המוכר ביום 31.10.08, ונתן לו המחאה פתוחה על סך של כ- 450,000 ₪. צעד זה הפך את הקונים לעושי דברו של המוכר, וגרם להם להסכים לשנות פעמיים את ההסכם, ביום 31.10.08 וביום 3.11.08, גם הפעם מבלי שעדכנו בכך את עורך הדין ומבלי שנזקקו לעצתו.
   
2. מהראיות עולה, כי למוכר הייתה השפעה רבה על הקונים מלכתחילה. בהמשך, לאחר שהקונה נתן למוכר ביום 31.10.08 המחאה ריקה על סך של כ- 450,000 ₪, והלה רשם אותה בעורמה לפקודתו, הפכו הקונים ל"חומר ביד המוכר", ועשו כל שהורה להם לעשות.
   לפי גרסתם, חלק מהתנהלותם נבעה מכך שאויימו ע"י המוכר. ייתכן שכך נהגו גם מחמת התשלומים שבוצעו "מחוץ להסכם". אלה הגדילו את הסיכון שבו היו נתונים במקרה שתיכשל העסקה בשלב זה, לאחר ששילמו כספים רבים.
   
3. אפרט הדברים. הקונה העיד כי הסכים לשלם למוכרים 270,000 ₪ "מתחת לשולחן" כי "זה היה הנחיות של גבאי" (ע' 11 ש' 10). בפגישתם מיום 31.10.08, כאשר המוכר טען כי העביר את מכתב הכוונות בפקסימיליה לעורך הדין, ושהקונים מצויים כבר בהפרה של ההסכם - הקונה קיבל את דברי המוכר כפשוטם והאמין לו (ע' 16 ש' 28-29). המוכר הוא זה שניסח את הפרוטוקול מיום 31.10.08 (ע' 14 ש' 26-27). הקונה הסכים לדחות את מועד מסירת החזקה בדירה בחודשיים, כי "זה היה התנאי שלו" (ע' 20 ש' 9). כאשר הגיע המוכר לביתם של הקונים ביום 4.11.08 ודרש שגם הקונה תחתום על הפרוטוקול מיום 3.11.08, חתמה עליו הקונה כי היא "תמימה ולא מבינה בדברים האלה ומה שביקש עשתה" (ע' 24 ש' 26-27).
4. בעדותו אמר הקונה, שלא סיפר לעורך הדין על הפגישה עם המוכר, שנקבעה ליום שישי, 31.10.08 (ע' 14 ש' 16-17), משום שלא הצליח לתפוס את עורך הדין. הקונה ידע, שמכתב הכוונות מהבנק צריך להישלח לעורך הדין, ושעורך הדין צריך היה לאשר את ביצוע התשלום (ס' 31 לתצהירו). כאשר נשאל הקונה בח"נ מדוע לא התקשר לעורך הדין ביום שישי כדי לבדוק אם מכתב הכוונות עונה על הדרישה - שתק תחילה (ע' 17 ש' 1). לאחר מכן אמר, כי מכיוון שלא הצליח לתפוס את עורך הדין בטלפון, הסתפק בכך שהוא יראה את מכתב הכוונות ביום ראשון (ע' 19 ש' 25). הקונה ביקש מהמוכר, שהפגישה תהיה במשרדו של עורך הדין, אך נכנע ללחציו והסכים שתתקיים בביתו של המוכר, בו ביום, ללא עורך הדין (ס' 12 לת/18. ע' 17 ש' 27-32. ע' 18 ש' 21-26). גם לאחר שהקונה גילה שהמוכר הטעה אותו, ורשם את ההמחאה שנתן לו לפקודתו ולא לפקודת הבנק למשכנתאות, לא יצר קשר עם עורך הדין. במקום זאת, הלך לביתו של המוכר וחתם על הפרוטוקול מיום 31.10.08, שבו הסכים לדחות את קבלת החזקה בדירה בחודשיים (למרות שהיה עליו לפנות את דירתו במועד מסירת החזקה המקורי). בטרם חתם הקונה על הפרוטוקול מיום 31.10.08, ביקש מהמוכר לחתום עליו בפני עורך הדין, אך המוכר סירב והקונה נכנע שוב ללחציו (ס' 24 לת/17).
   
5. לאחר שביום ראשון, 2.11.08, הראה הקונה לעורך הדין את מכתב הכוונות, ועורך הדין הנחה אותו לבטל את ההמחאות שנתן למוכר (ע' 36 ש' 24-27), ולא להיפגש עם המוכר אלא בנוכחות עורך הדין (ע' 23 ש' 7-8), נכנע הקונה פעם נוספת ללחציו של המוכר. למחרת, 3.11.08, הלך שוב לביתו של המוכר וחתם על הפרוטוקול מיום 3.11.08. תחילה סירב הקונה לחתום על הפרוטוקול מבלי להתייעץ עם עורך הדין, אך לאחר שהמוכר איים עליו שיתן את ההמחאות שקיבל מהקונה לשוק האפור, נכנע וחתם (ת/17, סעיף 40). למחרת, 4.11.08, הוסיפה הקונה את חתימתה על הפרוטוקול מיום 3.11.08, גם זאת מבלי לדווח לעורך הדין ומבלי להיוועץ בו (ע' 37 ש' 21-22).
   
6. הקונה הודה שאת התשלום השני עבור הדירה ביצע במשרדו של עורך הדין, כי זה מה שעורך הדין ביקש (ע' 18 ש' 1-3). הוא הדין לגבי התשלום השלישי, לגביו אמר הקונה כי הבין שהוא צריך להתבצע במשרדו של עורך הדין, כי "הבנתי שהוא צריך להגיע גבאי, הבנתי שהוא צריך להביא מסמכים מסוימים שרק במסמכים האלה יכול לקבל את הכסף" (ע' 18 ש' 9-10). בשים לב לכך, שגם התשלום הרביעי אמור היה להתבצע רק לאחר שהמוכרים יציגו מסמכים מסוימים (אישור על סילוק או גרירת המשכנתא או מכתב כוונות), טענת הקונה, כי חשב שיש הבדל בין התשלום השלישי לרביעי, שכן הוא חשב שהוא מאחר בתשלום הרביעי - אינה משכנעת (ע' 18 ש' 11-12). בנוסף, הקונה הודה בעדותו במפורש, כי "עד 31/10 לא עשיתי שום דבר בלי הוראה של קרייטר. ב-31/10 קרייטר לא ענה" (ע' 19 ש' 19). הקונה הודה גם בעדותו, כי הסיבה לכך שנלחץ לתת את ההמחאות למוכר היא שהוא נלחץ מכך שחשב שהוא בהפרה של ההסכם, ולא רצה להישאר עם 500,000 ₪ בחשבון הבנק שלו, כספים שקיבל ממי שרכשו את דירת הקונים: "באותו תאריך קיבלתי את הסכום של 500 אלף מהקונה שרציתי להעביר את הכסף לא רציתי שיהיה אצלי בחשבון סכומים כאלה, במיוחד לא להיות בהפרה" (ע' 22 ש' 5-6).
   
7. מהראיות עולה, אפוא, כי הגם שעורך הדין התרשל בכך שלא כתב במפורש בפרוטוקול מיום 20.8.08, שעל הצדדים לבצע את התשלום הרביעי במשרדו, הקונה ידע היטב שעליו לשלוח את מכתב הכוונות לעורך הדין ולקבל את אישורו לפני ביצוע התשלום; הקונה ניסה לשוחח ביום שישי, 31.10.08, עם עורך הדין ולשאול אותו כיצד לנהוג; הקונה ניסה לדחות את הפגישה עם המוכרים מיום שישי ולקיימה בנוכחות עורך הדין; הקונה ניסה לדחות את החתימה על הפרוטוקול מיום 31.10.08 ולאחר מכן על הפרוטוקול מיום 3.11.08, על מנת שהדבר ייעשה בנוכחות עורך הדין.
   
8. בנסיבות אלה, אין קשר סיבתי בין התרשלותו של עורך הדין לבין העובדה שהקונה מסר למוכר את התשלום הרביעי שלא במשרדו של עורך הדין ומבלי שעורך הדין בדק את מכתב הכוונות. הקונה נתן למוכר את שתי ההמחאות מן הטעם שהמוכר הלחיץ אותו, ואמר לו כי הוא מצוי בהפרה של ההסכם, ולא הסכים לדחות את הפגישה על מנת שתיערך במשרדו של עורך הדין. זוהי נקודת השבר האמיתית במהלך חייה והתנהלותה של העסקה. לאחר מכן, עשה המוכר שימוש בהמחאה על סך של כ- 450,000 ₪, שרשם לפקודתו, כ"בת-ערובה", ולחץ על הקונה להסכים לשינויים נוספים בהסכם לטובתו בשני הפרוטוקולים שנחתמו והרעו את מצבם המשפטי של התובעים. כל זאת, ללא ידיעתו של עורך הדין ואף בניגוד גמור לעצתו, ואין לייחס לעורך הדין אחריות בשל כך.
   
9. בדומה, לא עלה בידי התובעים להבהיר באיזה אופן היו הנזקים נמנעים אילולא התרשל הנתבע כמפורט לעיל, ולא עלה בידם להוכיח במאזן ההסתברויות, שנזקיהם אמנם היו נמנעים.
   
10. שכר הטרחה ששילמו הקונים לעורך הדין עבור הטיפול במשבר שנוצר נוכח התנהלותם האמורה הוא סביר, ואינו קשור לשכר הטרחה שקיבל עורך הדין עבור ייצוגם של הקונים בהסכם. הצורך בטיפול המשפטי של עורך הדין נבע, כאמור, מהתנהלותם של הקונים, שאינה באחריותו של עורך הדין.
    
11. הוא הדין בטענת הקונים בנוגע לשכר הטרחה ששילמו לעו"ד שאול. עורכת הדין טיפלה בעניינם של הקונים במסירות וביעילות. המרצת הפתיחה שהגישה בדרישה לאכיפת ההסכם נוסחה אף היא כדבעי. העובדה, שהקונים הסכימו לשלם למוכרים 270,000 ₪ מבלי לדווח על כך לרשויות המס, הביאה לכך שבית המשפט רמז כי מוטב להם להסתפק בתביעה כספית, שכן ידיהם אינן נקיות בפנותם לבית המשפט. בעניין זה אין לקונים אלא להלין על עצמם. אין חולק, שעורך הדין לא ידע כלל על הסכום העודף ששולם למוכרים, שלא כדין, לפי זכרון הדברים.
    
12. הפיצויים ששילמו הקונים למוכרים, בסך 50,000 ₪, אף הם תולדה ישירה של הפרוטוקולים שתיקנו את ההסכם, מיום 31.10.08 ומיום 3.11.08, ששינו את מצבם המשפטי של הקונים לרעה, ללא ידיעתו ובניגוד לעצתו של עורך הדין. הסכם הפשרה אליו הגיעו הקונים בסיועה של עורכת הדין היה סביר בנסיבות העניין. המוכרים החזיקו בידיהם הן את הדירה והן 650,000 ₪ שהקונים שילמו להם, אשר 270,000 ₪ מתוכם שולמו "מתחת לשולחן", והיו להם טענות להפרת ההסכם מצד הקונים, המבוססות על הפרוטוקולים מיום 31.10.08 ומיום 3.11.08.
    
13. באשר לתביעה בגין ההפסד שנגרם עקב עליית מחירי הדירות מעם החתימה על ההסכם ועד לביטולו - בהעדר קשר סיבתי בין התרשלות עורך הדין לבין ביטול ההסכם ולהסכם הפשרה שעליו חתמו הצדדים לעסקה, נדחית גם התביעה ראש נזק זה. למותר לציין, כי הנזק כשלעצמו לא הוכח, טעם המצדיק לבדו דחיית תביעה זו לפיצויים (לא הוגשה חוו"ד שמאית ואין די במסמכים שצורפו לתצהיר התובעים ת/23).
    
14. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

אשר על כן, התביעה נדחית.
בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו לרבות שכ"ט עו"ד.

המזכירות תדוור לצדדים

ניתן היום, א' תמוזא' תמוז תשע"ד, 29 יוני 2014, בהעדר הצדדים.