בפני | כב' השופטת עירית וינברג-נוטוביץ | |
המבקש | שלמה עמר ע"י ב"כ עו"ד דוד מנע ועו"ד שמואל כהן | |
נגד | ||
המשיב | מינהל מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עו"ד חגי לרון |
פסק דין |
בפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו המבקש זכאי להירשם כחוכר של חלקה 256 בגוש 8808 (לשעבר גוש 7818 חלקה 4) בשלמותה (בשטח של כ - 1 דונם) המצויה בישוב עין שריד הידועה גם כמגרש 2077 (להלן: "החלקה" או "המגרש").
המבקש, שהינו יורשם החוקי של הוריו המנוחים (יהודה ואללי עמר ז"ל), שרכשו את החלקה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), פנה למינהל בבקשה להירשם כבעלים של החלקה בשלמותה. המינהל סירב בטענה כי זכויותיו של המבקש מתפרשות על מחצית החלקה בלבד (כ- 500 מ"ר), ומכאן התובענה.
א.1. העסקאות בישוב עין שריד
לאחר שעמידר והמינהל החליטו למכור את המבנים והקרקע עליהם הם בנויים ואת הקרקע הצמודה למבנה, ערכה עמידר שמאות הן לקרקע והן לבנוי. השמאות בגין הקרקע הועברה לאישור המינהל, ומשאושרה, חתמו החוכרים על שני הסכמים נפרדים: האחד, הסכם עם עמידר בגין רכישת המבנה (או העברה משכירות לרכישה במקרים בהם רכשו החוכרים מבנה שהושכר להם קודם לכן), והשני, הסכם עם המינהל בגין חכירת הקרקע.
הסכמי החכירה שנחתמו עם החוכרים, היו בחלקם ביחס לחלקה בשלמותה ובחלקם ביחס לכמחצית החלקה, עליה מצוי המבנה. לרוב, נבע הדבר מקושי כלכלי של החוכר לרכוש זכויות חכירה בחלקה בשלמותה.
חוכרים שרכשו מלכתחילה מגרש בשטח של כדונם וביקשו לפצלו, נדרשו לשלם למינהל דמי פיצול בשיעור של 51% מערך הקרקע. בהחלטת המינהל מיום 8/8/2003 הופחתו דמי הפיצול והועמדו על 31%.
"א. בעלי חוזים "העברה משכר לחכר" בגין מגרש ראשון כאשר המגרש השני גם כן תפוס
"עפ"י ת.ב.ע צ"ש/199 המגרשים במקורם היו בגודל של כ- 1000 מ"ר ולגביהם נחתמו חוזים עם עמידר בצירוף תרשים המגרש, ואילו עפ"י ת.ב.ע החדשה צ"ש/9 -9/21 המגרש פוצל ל-2 מגרשים יחידים בני 500 מ"ר כ"א ובעלי הזכויות חתמו על חוזים עם חב' עמידר בגין המגרש הראשון בלבד. סוכם שהמחוז יכין עסקאות בגין המגרש השני הריק לבני משפחה מקרבה ראשונה אשר ישלמו 80% מערך הקרקע עפ"י שומה מעודכנת למועד העסקה כאשר יתרת 20% יהוו בסיס לחישוב דמי חכירה שנתיים כמקובל, ולהלן מספרי המגרשים: 2017, 2044, 2048, 2097, 2107, 2120, 2124, 2130, 2131, 2171, 2175, 2175, 2181, 2212, 2255."
ב. בעלי חוזי שכירות אשר מחוסר תקציב נשארים במצב חוזי קיים ואילו המגרש השני יוחכר לבני משפחה מקרבה ראשונה.
המצב הסטטוטורי הינו כמפורט בסעיף א לעיל ואילו החוזים הם חוזי השכירות המקוריים עם חב' "עמידר" כאשר מחוסר תקציב נמנעו האנשים מרכישת זכויות באמצעות "העברה משכר לחכר", משפחות אלה מבקשות לאפשר לבני המשפחה מקרבה ראשונה לרכוש זכויות בקרקע בגין המגרש השני הריק כאשר המצב החוזי לגבי המגרש הראשון הבנוי ישאר בעינו. סוכם שהמינהל יכין עסקות בגין המגרש השני הריק לבני משפחה מקרבה ראשונה אשר ישלמו 80% מערך הקרקע עפ"י שומה מעודכנת למועד העסקה ואילו יתרת 20% יהוו בסיס לחישוב דמי חכירה שנתיים כמקובל, ולהלן מספרי המגרשים: 2019, 2094, 2122, 2126, 2128, 2167, 2170, 2173, 2177, 2183, 2211."
עם זאת, לאור בקשת ועד הישוב, הסכים המינהל להכליל את המגרש של הורי המבקש בהסדר על פי פרוטוקול 85.
בעסקה זו ניתנה לחוכר אפשרות לרכוש את החלק השני של המגרש בפטור ממכרז. בעבור הקצאת החלק השני של המגרש נדרש החוכר לשלם דמי חכירה בשיעור 80% ובנוסף דמי חכירה שנתיים בשיעור 20% מהיתרה. לימים שונה תעריף דמי החכירה והוא עומד כיום על 91% מהערכת השמאי ביחס לערך הקרקע.
בעסקת פיצול נדרש החוכר לשלם 51% או 31% מערך הקרקע (בהתאם למועד הפיצול).
(ראה גם עדותה של הגב' רימון בעמ' 22-23 לפרוטוקול).
א.2. השתלשלות העניינים ביחס למגרש שנרכש על ידי הורי המבקש
התשלום בוצע בנפרד לעמידר בגין המבנה ולמינהל בגין הקרקע.
בחוזה החכירה לא מולאו הפרטים הנוגעים להגדרת המגרש או שטחו. הרשימה המצורפת לחוזה החכירה, המיועדת למילוי מפרט הנכס (לרבות שטחו), נותרה אף היא ריקה.
"אנו עמר יהודה ואללי מעין שריד ביצענו רכישה של הבית מעמידר כולל מס רכישה, ותשלום שומה.
אנו מבקשים לחתום חוזה עם המינהל על הקרקע והמגרש.
גודל המגרש הוא 987 מטר כמעט דונם".
"אני יהודה עמר רוצה לרכוש את מגרש 2077 הצמוד למגרש 2078.
לידיעתכם פניתי כבר מספר פעמים ולא נעניתי בתשובה.
לידיעתכם אני לא אסבול קיפוח בענין. כל שורת המגרשים במערב בקו 2077 נרכשו כמעט כולם.
אני דורש עכשיו לרכוש את המגרש עבור עמר יהודה כדי שאוכל לבנות."
"ביקשתי זה שנה לקנות את המגרש הסמוך לבית בו אני מתגורר. המגרש הוא בשטח של חצי דונם... ורק לאחר תקופה ארוכה נעניתי ונשלחה לי שומה בגובה של 47666.64 ₪, סכום גבוה מאוד ועליו אני מערער...
השטח הנ"ל אפילו משמש ושימש אותי כקרקע חקלאית החל משנת 1956.
בזמנו כאשר קניתי את הבית שאני מתגורר בו היום מחברת עמידר נאמר לי ע"י עמידר שהשטח שאני קונה הוא דונם 1 (אחד) וכוונתם הייתה שזה כולל את המגרש שפוצל היום... מכובדי היתכן? שבקשתי לרכישת המגרש היתה כבר לפני שנה והיום אני מקבל שומה גבוהה מאוד מעודכנת לימים אלה ממש? מדוע אדוני לא קיבלתי שומה צודקת בזמן בקשתי שהיא לפני שנה...
האם אדוני מוכן לבדוק אפשרות של טעות בחישוב השומה ולווודא שאכן השומה היא עבור מגרש של חצי דונם ולא דונם". (נספח ז' לתצהיר המינהל).
"לטענתך כי החזקת בשטח וכי שימש אותך לחקלאות אין כל תוקף, נהפוך הוא, החזקת בשטח ללא הסכמת בעליו" בהמשך המכתב הודע למר עמר כי עליו לחתום על מפרט כספי תוך 14 ימים שאם לא כן בכוונת המינהל לנקוט בצעדים לפינויו מהשטח הנוסף.
ביום 26/2/92 הכין המינהל טופס סיכום עסקה מותנה ביחס למגרש 2077 (ת/5, נספח ג' לתצהיר משלים מטעם המינהל), על גביו צוין כי העסקה מבוצעת בהתאם לפרוטוקול 85.
ביום 10/3/1992 פנה המינהל להורים וביקש להמציא פרטי בן משפחה על שמו מבוקש להכין את העסקה, לאור תנאי פרוטוקול 85 (נספח מג' לכתב התשובה).
"אני מחזיק חוזה של מינהל מקרקעי ישראל ישן ולא מפורט בו גודל השטח.
אני מבקש מכבודו להוציא חוזה תקין כמו כולם ובו יהיה רשום שטח המגרש שהוא 1 דונם...
יצוין, כי הסקיצה שצורפה התייחסה לגוש 7818 חלקה 2, בעוד המגרש המדובר מצוי בחלקה 4. בשמאות צוין כי השטח המוחכר הינו "בערך 500 מטר" בגוש 7818 חלקה 4.
לנוחיותך ולאימות טענותינו, הרינו מצרפים בזה:
עפ"י מזכר מיום 28/6/1998 שנכתב ע"י עדי לגב' מרים אלימלך, מר עמר יהודה פנה גם טלפונית למינהל בבקשה לערוך לו חוזה חכירה. כפי שנרשם במזכר, מר עמר "טוען שהמגרש "בחזקתו" ואין באפשרותו היום לעשות עסקה ולשלם כסף. לכשיהיה לו "כסף" הוא יעשה עסקה". (נספח לב' לתצהיר המינהל)
"מבדיקת המסמכים בתיק עולה כי חלקם מתייחסים להמרה משכר לחכר, וכי חוזה החכירה ע"ש עמר יהודה ואללו ז"ל אינו חתום ע"י המינהל.
שטח המגרש אינו מצויין בחוזה הנ"ל וכן אינו מצויין בהסכם המכר של חב' עמידר עם הרוכשים. לעומת זאת בשומה מ- 16.7.80 נרשם שטח המגרש כ- 500 מ"ר. אבקש הבהרתכם, האם אכן מדובר בהמרה משכר לחכר? האם נחתם חוזה חכירה ביחס לכל המגרש ששטחו כיום 968 מ"ר או ביחס ל- 500 מ"ר בלבד? האם ניתן לשלוח החוזה לממ"י?" (נספח יח' לתצהיר המינהל).
עמידר (גב' תרשיש מרים – רכזת נכסים) השיבה לפניה זו ביום 5/5/2008. בסעיף 2 למכתבה נטען: "השומה התייחסה למגרש בגודל 500 מ"ר וכך בוצעה המכירה" ובסעיף 6 צויין: "לאחר רישום הפרצלציה בתאריך 9.3.2005 הנכס עומד על חלקה 256 בשלמות ובשטח של 968 מ"ר" (נספח 7 לתובענה).
"מדובר בעסקת שכר חכר, בה רכשה משפ' עמר בית, ושטח של 500 ₪ (צ.ל. - מ"ר - ע.ו.נ.). הרכישה הנ"ל באה לידי ביטוי הן בשומה, והן במכתב מעודכן של חב' עמידר מיום 05.05.08. תוכל לראות מסמכים אלו בהדמייה.
כיום התיק בסבב מחלקות באיסוף חוו"ד להכנת עיסקה להקצאת יתרת השטח, בכפוף לאישור הנהלת המינהל, וועדת הפטור.
שיעור הגבייה הוא 91%." (נספח כא' לתצהיר המינהל)
למכתב זה השיב המינהל (מר אלי מורד) למבקש ביום 28/7/08, כי הוא דוחה את טענות המבקש, וכי הורי המבקש רכשו זכויות ביחידת דיור אחת שצמוד לה שטח קרקע של 500 מ"ר בלבד (נספח כג' לתצהיר המינהל).
"בעקבות פנייתו של המשתכן אלינו ועל סמך בדיקתנו מתבררים הפרטים הבאים:
במקור שטח החלקה היה 0.997 דמ' ונקראה א/5 (ראה מפה A). יתכן והייתה כוונה בשנת 1980 לחלק את החלקה ל-2 מגרשים בני כ- 500 מ"ר כ"א אך הדבר לא יצא לפועל מעולם. על סמך כוונה זו ניתן אישורכם ל- 500 מ"ר וכך נרשם בחוזה החכירה.
גם בפרצלציה האחרונה משנת 2005 שטח החלקה הינו 0.968 דמ' ולא 500 מ"ר כפי שהינכם טוענים (ראה מפה B).
גם בתוכנית מפורטת 4/199/03 נראית החלקה שלמה ולא מחולקת (ראה מפה C). יש לציין שבחוזה החכירה של השכן הצמוד מחלקה 255 ה"ה גליקו יוסף נרשמו 890 מ"ר בערך ובשטר שכירות נרשמו 973 מ"ר בשלמות. שתי החלקות זהות כמעט לחלוטין.
לאור האמור הננו סבורים שיש מקום לתיקון השטח הרשום בחוזה החכירה ולהתאימו למציאות וכפי שנרשם בלשכת הרישום".
לענין זה יובהר, כי השטח המופיע בהסכם החכירה של משפחת גליקו מיום 12/2/89 הינו 890 מ"ר המהווה את החלקה בשלמותה. בשטר השכירות שהוגש לפנקסי המקרקעין שנחתם ע"י המינהל ביום 8/1/06 (לאחר פרצלציה) נרשם שטח של 973 מ"ר (נספח 10 לתובענה).
המבקש השיב למינהל (גב' מירי קובליס) ביום 25/4/10, באמצעות עו"ד מטעמו (הפעם באמצעות עוה"ד דוד מנע), בבקשה נוספת לתיקון השטח, שמקורו על פי הנטען, בטעות ברישום השטח בשומה (נספח כז' לתצהיר המינהל).
בתשובת המינהל (גב' מירי קובליס) מיום 26/4/10 נמסר למבקש, באמצעות בא כוחו, כי עמדת המינהל מיום 12/4/10 נותרה בעינה (נספח כח' לתצהיר המינהל).
ב.1 טענות המבקש
דבריו נתמכו בעדות המבקש המבוססת על דברים שנאמרו לו ע"י מר נתן חזקיה שהיה מנהל מחוז מרכז במינהל, ובמכתבו של מר ראובן שבת, שהיה יו"ר ועד עין שריד.
אין לקבל את עדותה של הגב' הדסה רימון מטעם המינהל אשר העידה כי אינה מכירה את ההיסטוריה של הישוב ואינה בקיאה במסמכים, וכתוצאה מכך אף הופסקה עדותה פעמיים והיא נדרשה לשוב ולהמציא מסמכים.
החלקה שרכשו הורי המבקש רשומה בפנקסי המקרקעין בשלמותה (בשטח של 968 מ"ר). עפ"י המפה המצבית שצורפה להסכם החכירה שטח החלקה 987 מ"ר.
מכאן, שמבחינה תכנונית, נוכח סעיף 13 לחוק המקרקעין ובהתאם למפה המצבית, הועמד שטח המגרש על 987 מ"ר.
כך למשל, אף על פי שהשומה שנקבעה למשפחת שבת התייחסה לשטח של 480 מ"ר, ב"רשימה" המופיעה בחוזה החכירה של משפחת שבת מופיע שטח של 1,097 מ"ר לערך ובפועל קיבלה משפחת שבת כ- 1,000 מ"ר.
בדומה, גם למשפחת פיטוסי נערכה שומה על שטח של 500 מ"ר, בעוד הסכם החכירה נעשה ביחס לשטח של 957 מ"ר.
הסיבה לכך שהחלקה לא נרשמה ע"ש המבקש בשלמות נעוצה בעובדה שהמינהל לא טרח לעבור על ההסכם עם הורי המבקש, למלא את "הרשימה" בסוף ההסכם (עמ' 11 להסכם) וזו נותרה ריקה. אילו רצה המינהל לחלק את המגרש, ניתן היה לצפות שהדבר יקבל ביטוי ברשימה.
העובדה כי השומות של משפחות שבת ופיטוסי מתייחסות לשטח של 500 מ"ר, ואילו ב"רשימה" בחוזה החכירה שלהם מופיע שטח המגרש בשלמותו, מעידה כי המינהל נהג לרשום את המגרשים בשלמותם בהתאם ל"רשימה" ולא בהתאם לשומות.
ב.2. טענות המינהל
המבקש אינו יכול לערוך עסקת פיצול בקרקע בשטח של 968 מ"ר (בעלות של 51%), כאשר ברשותו רק 500 מ"ר והיתרה כלל לא הוקצאה לו, ולא שולמה על ידו.
מטרת חוזה החכירה להעביר זכויות למשתכנים בקרקע אליה מחובר מבנה המגורים.
יתרה מכך, הוריו של המבקש מחלו על טענותיהם וויתרו על הזכויות הנטענות והמוכחשות בתובענה, במהלך שנות ה-90 עת פעלו לרכישת החלק הנוסף. תובענת המבקש, שבא בנעלי הוריו, נעדרת עילה.
פרוטוקול 85 מלמד כי החכרת מחצית מהמגרש הייתה שכיחה בעין שריד, דבר אשר הצריך פתרון, במסגרתו הוחלט לאפשר עסקאות חכירה בגין המחצית השניה של המגרש לבני משפחה.
כמו כן, מטעם המינהל צורפו שומות המעידות אף הן על רכישת זכויות במחצית מגרש.
טענת המבקש כי כל חברי הישוב מלבדו חכרו מגרשים בשטח של כדונם, שגויה. המינהל הציג עסקאות של חברים אחרים שרכשו חצי דונם בלבד.
המינהל עמד על עמדתו זו באופן עקבי במשך כל השנים.
המבקש נמנע מלממש את אופציית ההקצאה, מפאת קושי כלכלי או הסתייגות מגובה השומה, כפי שנטען על ידו בעבר, ולא מפאת טענה מבוססת לפיה רכש לכאורה זכויות חכירה במגרש בשלמותו.
ב.3. העדים
מר אדמונד בוים מטעם עמידר זומן כעד מטעם המבקש, ללא תצהיר, והעיד ביום 8/12/11.
המבקש ביקש לזמן לעדות גם את מר ראובן שבת, אשר כיהן כיו"ר ועד הישוב עין שריד. מר שבת לא התייצב לדיון במועד שנקבע, מסיבות רפואיות והמבקש ויתר על עדותו לאחר שהוסכם על קבלת מכתבו ת/4 הנ"ל, כמוצג.
הגב' רימון החלה להעיד ביום 8/12/11, עדותה הופסקה לאחר שהובהר במהלכה כי קיימים מסמכים נוספים הנוגעים למחלוקת נשוא התובענה, אשר לא צורפו לתצהירה. העדה התבקשה להגיש תצהיר משלים, וזה הוגש על ידה ביום 22/1/12.
המשך עדותה של הגב' רימון נשמע ביום 17/4/12. בסיומה, נדרש המינהל להציג מסמכים נוספים, הנוגעים לעסקאות של משתכנים אחרים בישוב, אשר בשמם נקב המבקש במהלך הדיון (ששה משתכנים), לצורך השוואה בין העסקאות. מסמכים אלו הוגשו בהודעה מטעם המינהל ביום 3/6/12 כשפרטים רבים בהם (לרבות שמות החוכרים) מושחרים.
ביום 6/9/12 השלימה הגב' רימון את עדותה.
בדיון שהתקיים ביום 9/12/12 הגיש המינהל בשנית את המסמכים, הפעם בשלמותם, ללא השחרת שמות החוכרים.
דיון והכרעה:
המבקש, אשר בא בנעלי הוריו שנפטרו בטרם הוגשה התובענה, לא היה צד להליכי רכישת הנכס מול עמידר והמינהל, ו"נכנס לתמונה" רק בשלבים מאוחרים יותר.
בעדותו של המבקש, הסתמך על דברים שנאמרו לו, לטענתו, על ידי הוריו, ועל ידי אדם בשם נתן חזקיה, אשר היה לטענתו מנהל מחוז מרכז במינהל (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 24-26).
המבקש אינו יכול לעשות שימוש בדברים שנאמרו לו, לטענתו, על ידי הוריו, שכן הכלל הוא כי רק אמרת נפטר שהינה בניגוד לאינטרס רכושי שלו יכולה להוות חריג לעדות מפי השמועה (וראה: י. קדמי, על הראיות, מהדורת תש"ע- 2009, חלק שני, עמ' 573-576).
בהיות המבקש בעל השליטה בהגשת התביעה ובמועד הגשתה, לא הזדרז בהגשת התובענה, דבר שפגע בו עצמו ומנע ממנו להרים את הנטל המוטל עליו.
לא הוגש תצהיר של מר נתן חזקיה מטעם המבקש והוא לא זומן לעדות על ידו. אין לקבל את טענת המבקש כי מר חזקיה סירב לבוא להעיד בבית המשפט מאחר ועבד במינהל, שהרי למבקש הייתה אפשרות לזמנו ללא תצהיר, חרף סירובו והוא בחר לוותר על עדותו, על כל ההשלכות הנובעות מכך.
המבקש אף בחר לוותר על עדותו של מר ראובן שבת, שהיה יו"ר ועד עין שריד, והיה מעורב, לטענתו, בעסקאות שנעשו בישוב.
בנסיבות אלה יש להחיל את הכלל החל על אי הבאת עד רלבנטי ולקבוע כי אילו היו מובאים לעדות הייתה עדותם פוגעת במבקש (ראה: ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה(1) 736).
אומנם מרבית המסמכים שהיה על המבקש להגיש כמוצגים, מצויים בידי המינהל ובשליטתו, אך המבקש בחר להגיש את תביעתו בדרך של המרצת פתיחה ובכך נמנעה ממנו האפשרות לנקוט בהליכים מקדמיים של גילוי ועיון במסמכים.
למרות זאת, הוריתי למינהל להשלים ולהגיש מסמכים נוספים על מנת להגיע לחקר האמת, תוך הגמשת סדרי הדין, משהתברר מעדותה של העדה מטעם המינהל כי בידי המינהל מסמכים רלבנטיים, שלא צורפו על ידה. עדותה של הגב' הדסה רימון מטעם המינהל נדרשה כדי להציג את המסמכים שנמצאו בתיק המינהל והיה בכך כדי לסייע בהבנת העסקאות שנעשו בישוב עין שריד, הגם שעדה זו לא יכלה לשפוך אור על המקרה הספציפי שלפנינו, מאחר ולא הייתה מעורבת במכירת הקרקע להורי המבקש ובשלבים המוקדמים של התכתובות בין הצדדים.
לאחר שבחנתי את נסיבות כריתת החוזה, הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי המבקש להוכיח שהוריו רכשו מהמינהל זכויות בשטח של כדונם, אלא להיפך. הוכח שההורים רכשו זכויות בשטח של 500 מ"ר בלבד.
ד.1. לשון החוזה ונסיבות כריתתו
ניתן להתרשם שהמבקש ניסה לנצל מחדל זה של המינהל ולהבנות ממנו.
למעשה, המסמך היחיד המתייחס לשטח המוחכר הוא השומה שנחתמה על ידי המינהל ביום 14/7/80, עליה מבוסס חוזה החכירה, הקובעת את ערך הקרקע לפי שטח של 500 מ"ר בלבד.
אין מחלוקת, כי על בסיס שומה זו, שילמו הורי המבקש את דמי החכירה עבור הנכס, קרי: דמי החכירה שולמו על שטח של 500 מ"ר בלבד.
מלשון השומה ניתן ללמוד דווקא כי כוונת המינהל הייתה להחכיר למשפחת המבקש מחצית מהחלקה בלבד.
מסקנה זו נתמכת גם בעובדה שעלה בידי המינהל להוכיח, בניגוד לטענת המבקש, כי עריכת עסקאות על מחצית המגרש הייתה דבר שכיח בישוב עין שריד, אף על פי שהמגרשים הנ"ל היו בני כדונם (וראה: פרוטוקול 85 ופירוט העסקאות להלן), ובין היתר על מנת להקל על המשתכנים שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש את המגרש בשלמותו.
ד.2. המסכת העובדתית לאחר כריתת החוזה
בפניותיו הראשונות של אבי המבקש למינהל בשנת 1991 ביקש האב, בין בעצמו ובין באמצעות ועד עין שריד, לאפשר לו לרכוש את המגרש הצמוד, דהיינו המחצית השניה של המגרש.
בעניין זה מקבלת אני את עמדת המינהל לפיה אילו סבר אבי המבקש שכוונת הצדדים מלכתחילה הייתה להחכיר לו את המגרש כולו, לא היה מבקש לחכור חלק מהמגרש, לאחר שחתם על חוזה החכירה.
יתרה מכך, ממכתב אבי המבקש למינהל מיום 23.1.92 (נספח ז' לתצהיר עמידר) לא ניתן לדעת מי מטעם עמידר אמר את הדברים הנטענים לאבי המבקש, מתי ובאיזה הקשר.
הדברים האמורים במכתבו הנ"ל של האב נכתבו במסגרת השגה על גובה השומה שנקבעה, כאשר בסיום המכתב נכתב:- "האם אדוני מוכן לבדוק אפשרות של טעות בחישוב השומה ולוודא שאכן השומה היא עבור מגרש של חצי דונם ולא דונם". מדברים אלה משתמעת הודאה שבעבר נרכש שטח של חצי דונם ואף עתה השומה שנתבקשה הינה על חצי דונם ולכן, לטענתו השומה גבוהה מדי.
יש להניח כי אילו היה ממש בטענה שנרכש מלכתחילה שטח של דונם, היה אבי המבקש פועל למיצוי זכויותיו ולא היה ממהר לחתום על המפרט הכספי, המחייב אותו בתשלום עבור הקצאת שטח, שלטענתו כבר רכש.
את העובדה שלא שילם את המפרט הכספי הסביר אבי המבקש במכתבו מיום 2/3/94, לפיו נפל למחלה ארוכה וניתוח אשר מנעו ממנו לבצע את העסקה.
התשריט אינו מהווה חלק מחוזה החכירה ואין הפניה אליו בחוזה.
התשריט כולל גם את מגרשים 2076 ו- 2078 הצמודים אליו ואין מחלוקת כי אינם בבעלותו ו/או בחזקתו ו/או בשימושו של המבקש, וכל שניתן להבין ממנו כי הוא מציג את החלקה בה רכש המבקש זכויות.
כמו כן, המדובר בעדות מפי השמועה וככזו אינה קבילה מעבר להיותה בלתי מפורטת וכללית.
המדובר בעדות כבושה, אשר לא בא זכרה בתצהיר מטעם המבקש או במסמכים אחרים שצורפו לראיות הצדדים, ועל כן ערכה ומשקלה מועטים ביותר, אם בכלל.
ואולם, לאחר שמיעת הראיות וחשיפת מסמכי עסקאות עם משתכנים אחרים, יש לדחות את טענת האפליה כנטען במכתב, באשר הוכח כי משפחת גליקו קיבלה כ- 900 מ"ר היות ורכשה מלכתחילה 900 מ"ר ושילמה עבור 900 מ"ר, בניגוד להורי המבקש אשר רכשו ושילמו עבור 500 מ"ר בלבד.
נראה כי המבקש ניסה להיאחז ב"סיפורי שכנים" הגם שלא היה בידיו מידע מהימן ביחס לעסקאות שביצעו שכניו, והתברר כי אלה ערכו עסקאות שונות מהעסקה שהוא ביצע, וכתוצאה מכך נתפס לכלל טעות.
א. ראובן שבת הוא בן ממשיך של יוסף שבת אשר התקשר בהסכם חכירה עם המינהל. ראובן שבת עצמו לא התקשר עם המינהל בהסכם חכירה בתקופה הרלבנטית ובסמוך למועד בו נחתם הסכם החכירה עם הורי המבקש. המקור לידיעותיו הנטענות של ראובן שבת במכתבו, אינו ברור ולא צוין על מה הן נסמכות. ראובן שבת לא נחקר על האמור במכתבו (המבקש ויתר על עדותו).
ב. העובדות המפורטות במכתבו לפיו "מרבית התושבים שילמו פיצול ו- 51% זכויות ללא רכישה של 91%" עומדות בסתירה לראיות שהובאו ע"י המינהל.
קיימים במכתב אי דיוקים נוספים. הנטען כי "לא היה אפשרי למכור בשנת 1981 חצי מגרש משום שלא הייתה תוכנית כזו בתוקף" אינו מדויק. מהראיות שהוגשו התברר כי על מנת להקל על משתכנים נטולי יכולת כלכלית, נמכרו גם חצאי מגרשים, אף על פי שלא ניתן היה לבנות במחצית השנייה של המגרש. הדברים מצאו ביטוי בעסקאות משתכנים אחרים שהוצגו על ידי המינהל ובפרוטוקול 85.
ג. האמור במכתבו של שבת, סותר את האמור בפרוטוקול 85 ואת מכתבו של הועד מיום 24/5/91 (נספח ב' לתצהיר המשלים מטעם המינהל), בו פנה הועד למינהל בבקשה לכלול את משפחת עמר בסיכום עפ"י פרוטוקול 85 ולאפשר להם לרכוש את חלקו השני של המגרש עבור בן ממשיך.
יש להדגיש כי מכתב הועד מיום 24/5/91 נכתב כ- 7.5 שנים לפני מכתבו של ראובן שבת הנ"ל (ת/4).
ד.3. עמדת עמידר
על בסיס שומה זו, חתמו המשכנים על שני חוזים נפרדים: האחד, עם עמידר ביחס למבנה והשני, עם המינהל ביחס לקרקע.
ודוק: העסקה ביחס לקרקע נעשתה בין המינהל לבין המשתכנים בלבד, כאשר עמידר אינו מוסמך לקבל החלטות הנוגעות לקרקע, שאינה מצויה בבעלותו.
במכתבו הנ"ל מציין מר בוים מפורשות "ניתן אישורכם [של המינהל – ע.ו.נ.] ל- 500 מ"ר וכך נרשם בחוזה החכירה".
הגב' תרשיש, רכזת הנכסים בעמידר, התייחסה גם היא לרכישת הזכויות על ידי הורי המבקש עת כתבה "השומה התייחסה למגרש בגודל 500 מ"ר וכך בוצעה המכירה" (נספח 7 לתובענה).
כלומר, נציגי עמידר אינם חולקים על כי הורי המבקש שילמו בעד מחצית מהמגרש בלבד ועל פי התשלום בוצעה המכירה. (ראה גם עדותו של מר בוים בעמ' 7 לפרוטוקול שורות 11-13).
כשנשאל מר בוים:
"ש. לכן מה שאמרת גם במכתב תרשיש ומה שאתה אמרת שהעסקה בוצעה על 500 מטר, אתה עדיין סבור שהבנייה צריכה להתבצע ללא תוספת תשלום"
ת. לא התייחסתי לתשלום וגם לא לתנאים" (עמ' 7 שורות 8-10).
עוד השיב מר בוים כי לא היה ידוע לו כי "בישוב עין שריד היו אנשים שלא רכשו את כל הדונם אלא רק חצי, מטעמים כלכליים שלא הייתה להם אפשרות לרכוש את כל הדונם" (עמ' 7 שורות 15-17).
בהמשך, הוסיף כי אין הוא מעורה בחוזים שנחתמו עם משתכנים אחרים, לרבות עם השכן הצמוד, משפחת גליקו, לרבות לא לעניין השטח שנרכש והמחיר ששולם תמורתו (עמ' 7 שורה 23 עד עמ' 8 שורה 11).
המכתבים מטעם עמידר כלל לא התייחסו לשאלת התשלום עבור מחצית המגרש הנוסף, וברי כי עמידר אינה יכולה להעניק למבקש נכס המצוי בבעלותו של אחר.
משעמידר לא התייחסה לענין התשלום עבור המחצית השניה של המגרש, אין למעשה שוני בין עמדת עמידר לבין עמדת המינהל כי יש לאפשר למבקש, כבן ממשיך, לרכוש את המחצית השניה של המגרש בפטור ממכרז.
המחלוקת מתמקדת, אם כן, בענין התשלום עבור המחצית השניה, עליו המינהל אינו מוכן לוותר ובצדק.
ד.4. התב"ע החלה על הישוב
לטענת המבקש, מאחר ועפ"י התב"ע, לא ניתן היה לפצל את המגרשים שהיו בני כדונם כל אחד, וניתן היה לבנות יחידת דיור אחת בלבד על כל מגרש כזה, לא יכול היה המינהל למכור חלקים מתוך המגרשים.
עוד טוען המבקש, כי בכל התוכניות מופיע המגרש בשלמותו, וכך גם נותר בעת ביצוע הפרצלצליה ורישום החלקה בפנקסי המקרקעין.
בהתאם לסעיפים 78 ו-3 לחוק המקרקעין, יכול היה המינהל להחכיר חלק מחלקות המקרקעין.
ההסכם עם הורי המבקש נכרת לפני שבוצעה פרצלציה בנכס ולא ניתן היה לבצע את הרישום ומשכך העסקה הייתה עסקה חוזית ולא קניינית, וגם מטעם זה לא הייתה כל מניעה לעשות עסקה בחלק מן המגרש. "הלכה היא כי סעיף 13 לחוק המקרקעין אינו חל על התחייבות והוא שולל רק את תוקפה של עסקה המקנה זכויות קניין בחלק מסויים במקרקעין" (ע"א 3099/10 ראיף אבו שקרה נ' נכלה זכריא חדאד (פורסם בנבו, 09.10.2012)
אף הגב' הדסה רימון מטעם המינהל העידה כי ההקצאות הנעשות על ידי המינהל הן לא תמיד לפי התב"ע (עמ' 15 שורה 27 עד עמ' 16 שורה 2. ראה גם עדותה בעמ' 18 שורות 22-24).
יתרה מכך, הרציונל שעמד בבסיס החלטת המינהל להחכיר חלק מהמגרש הובהר במסגרת פרוטוקול 85, ונועד לאפשר גם לאלו שאין הממון בכיסם, לעמוד ברכישת מגרש ולפחות חלקו, כאשר במסגרת פרוטוקול 85 ניתנה אפשרות לבעלי מחצית הזכויות במגרש, לרכוש את חלקו הנוסף של המגרש. עמדת המינהל נועדה להקל על המשתכנים ולא להקשות עליהם.
ד.5 טענת האפליה
בחינה מדוקדקת של פרטי העסקאות, מאששת דווקא את טענות המינהל ביחס לעסקאות שבוצעו בישוב עין שריד.
בניגוד לטענת המבקש, קיימים משתכנים, אשר בדומה למשפחת המבקש ובסמוך למועד בו רכשו את הנכס שבבעלותם, רכשו אף הם שטח של כחצי דונם. משפחות אלו ביצעו בשלב מאוחר יותר ובשלב השני עסקת הקצאה (תמורת דמי חכירה חד פעמיים של 80% ודמי חכירה שנתיים עבור 20% מהיתרה), ולא פיצול.
(ראה: משפחות פחימה, אטיאס, אדרי).
(לגבי משפחת פחימה ר' נספח ד1 לתצהיר משלים מטעם המינהל בצרוף נספח 1 להודעת המינהל,
לגבי משפחת אטיאס ר' נספח ד4 לתצהיר משלים מטעם המינהל בצירוף נספח 4 להודעת המינהל
ומשפחת אדרי ר' נספח 9 להודעת המינהל בצרוף ת/8).
כמו כן, ניתן למצוא כי משפחות שרכשו מלכתחילה שטח של כדונם, ביצעו לימים עסקת פיצול (תמורת 51% או 31% - בהתאם למועד)
(ראה: משפחות גליקו, עמר סעדה, אסור)
(לגבי משפחת גליקו ר' נספחים לד + לה לתצהיר המינהל בצרוף נספח 7 להודעת המינהל,
לגבי משפחת עמר סעדה ר' נספח 5 להודעת המינהל
לגבי משפחת אסור ר' נספח 6 להודעת המינהל).
ואולם, בניגוד לטענת המבקש, לא ניתן למצוא אצל המשתכנים הנ"ל עסקת פיצול (תשלום של 51% או 31%) שנעשתה למשתכן שרכש מלכתחילה שטח של כחצי דונם, מבלי שקנה זכויות בחציו השני של המגרש.
ובמה דברים אמורים?
משפחת פיטוסי – משפחת פיטוסי רכשה ביום 16/11/80 מגרש בשטח 500 מ"ר, עפ"י שומה שנערכה להם ביום 16/7/80 ע"ס 1,050,000 ל"י.
נתוני הרכישה של משפחת פיטוסי דומים לאלו של משפחת המבקש, אשר רכשו מגרש בשטח 500 מ"ר ביום 20/1/81 עפ"י שומה מיום 14/7/80 בסך 900,000 ל"י.
חוזה החכירה של משפחת פיטוסי צורף ללא הרשימה.
בשונה מהמבקש, ביום 1/5/83 (בשלב שני) נערך למשפחת פיטוסי חוזה חכירה נוסף, במסגרתו הוקצה למשפחת פיטוסי שטח של 957 מ"ר (כל המגרש, למרות שכבר היה בעל זכויות במחצית), כנקוב בחוזה החכירה הנוסף וברשימה שצורפה אליו (היא הרשימה אליה התייחס המבקש ומקורה בחוזה הנוסף ולא בחוזה המקורי). בחוזה החכירה הנוסף נרשם כי החוכר ישלם דמי חכירה חד פעמיים בשיעור 80% מהערך היסודי של המגרש (סעיף 6 לחוזה).
לאחר שהיו בידי משפחת פיטוסי זכויות בחלקה בשלמותה, נערכה להם ביום 28/5/03 עסקת פיצול, עליה שולמו דמי חכירה בשיעור 31%, כפי תנאי עסקאות המינהל המפורטים לעיל.
משפחת שבת - אף על פי שהמבקש שב וחזר על טענתו כי משפחת שבת רכשה שטח בן כדונם, לא הביא המבקש כל ראיה המעידה על כך.
הן בחוזה החכירה והן בשומה שנערכו למשפחת שבת, מופיע שטח הנכס 480 מ"ר. עפ"י השומה מיום 14/7/80 הוערך שווי הנכס בסך 900,000 ל"י (בדומה להערכת השמאות בעסקת המבקש). אומנם עפ"י ה"רשימה" בחוזה של משפחת שבת מופיע שטח של 1,097 מ"ר, אך מאחר ובגוף ההסכם כתוב כי השטח הנמכר הוא 480 מ"ר, לא ברור למה מתייחס השטח המופיע ברשימה – האם הוא השטח המוחכר או שטח המגרש כולו מתוכו הוחכר 480 מ"ר. הגב' הדסה רימון מטעם המינהל כלל לא נחקרה על כך, ומשמעות הדברים נותרה לוטה בערפל.
המבקש לא הציג אישור זכויות של משפחת שבת המעיד על גודל השטח שבבעלותם. יתרה מכך, המבקש ויתר על חקירתו של ראובן שבת (בנו הממשיך של יוסף שבת שרכש את המגרש בשנות ה-80), והסתפק, כאמור, בהצגת מכתבו (ת/4), עליו לא נחקר.
לכן, לא ברור כיצד עותר המבקש לגזור מעניינה של משפחת שבת, שעה שלא הציג כל עסקה נוספת של משפחת שבת (הקצאה או פיצול), היכולה ללמד על אופן הטיפול של המינהל בעניינם.
לאור האמור, ברי, כי לא ניתן ללמוד על מדיניות המינהל ממקרה זה, ואין בעסקה של משפחת שבת כדי לתמוך בטענות המבקש.
ב. בנסיבות תיק זה, מצאתי לנכון שלא לעשות צו להוצאות, זאת בשל התנהלות המינהל מול המבקש עוד בטרם הגשת התובענה ובמהלך ניהול ההליך.
המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, ז' תשרי תשע"ד, 11 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
28/05/2012 | החלטה מתאריך 28/05/12 שניתנה ע"י עירית וינברג-נוטוביץ | עירית וינברג-נוטוביץ | לא זמין |
30/08/2012 | החלטה על בקשה של מבקש 1 כללית, לרבות הודעה בקשה לאשר העדה של עד שהוזמן 30/08/12 | עירית וינברג-נוטוביץ | צפייה |
05/09/2012 | החלטה על בקשה של מבקש 1 כללית, לרבות הודעה תשובה לתגובה 05/09/12 | עירית וינברג-נוטוביץ | צפייה |
11/09/2013 | הוראה למבקש 1 להגיש פרטי חשבון | עירית וינברג-נוטוביץ | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
מבקש 2 | שלמה עמר | דוד מנע |
משיב 1 | מנהל מקרקעי ישראל - | גלי בהרב-מיארה, איריס בורשטין, חגי לרון |
מבקש 1 | מדינת ישראל | איריס בורשטין |