א. רקע כללי ודיוני:

1. בפניי תביעה ותביעה שכנגד, שהוגשה תוך כדי צירוף נתבעים נוספים.
2. מקור המחלוקות השונות בין הצדדים, עסקת מכר שנחתמה ביום 2/1/1996, בצירוף נספח א' לחוזה, שנחתם ביום 1/2/96.
3. חוזה המכר נחתם בין חברת האחים קרטין השקעות בנכסים בע"מ (להלן: התובעת או הנתבעת שכנגד), לבין בני הזוג מיארה (להלן: התובעים שכנגד או הנתבעים). הנכס נשוא החוזה הינו חנות במרכז מסחרי ביבנה, אשר הוגדר בתור חנות מספר 37 (להלן: החנות). המרכז המסחרי הוקם על ידי התובעת בשנים שקדמו לחתימת החוזה והתובעים שכנגד אף שכרו את החנות מהתובעת, במשך מספר שנים, בטרם נערך חוזה המכר בין הצדדים.
4. התמורה בעבור החנות הועמדה על סך של 55,000$ (בצירוף מע"מ). התובעת התחייבה , בכפוף למילוי ההתחייבויות של הנתבעים, להעביר את זכויות החכירה בנכס, הרשומות במנהל, על שם הנתבעים, בתוך שנתיים ממועד חתימת החוזה. כמו כן, התובעת התחייבה להעביר את המסמכים הקשורים אליה, למנהל, בתוך בחודשיים, מתשלום התמורה (סעיף 7 (א) לנספח א'). הוסכם כי עד לביצוע תשלום התמורה, יישאו התובעים שכנגד בתשלום שכר דירה כשיעורו "הנוכחי" (דאז), על פי חוזה השכירות שבין הצדדים (ס' 9 לנספח א').
5. אין מחלוקת שהחנות מוחזקת בפועל על ידי הנתבעים, מאז (ובעצם עוד קודם לכן , בתקופת השכירות), ועד היום. אין מחלוקת שמרבית התמורה המוסכמת לרכישת החנות שולמה בסמוך לאחר חתימת החוזה, עוד בשנת 1996. אין מחלוקת שיתרת התמורה בסך 8,226 $ (כפי שטענה התובעת אז), או בסך " 25,500" ₪ (כפי שטענו הנתבעים אז) לא שולמה, מאז ועד היום. אין גם מחלוקת שזכויות החכירה בחנות טרם הועברו על שם הנתבעים, עד היום.
6. הצדדים (בעצמם וכן באמצעות באי כוחם), ניהלו דין ודברים, כולל התכתבויות רבות, אשר תחילתם, כ-6 חודשים לאחר חתימת החוזה (6/96), ואשר נמשכו, לסירוגין, ולא הסתיימו, גם לאחר הגשת התביעה. התכתבויות אלה, מתפרשות (לסירוגין) על פני תקופה של כ-14 שנה!
7. ביום 15/6/10 תביעה זו הוגשה , כתביעה "בסדר דין מהיר", לתשלום יתרת התמורה בגין החנות, בסך נטען של 42,270 ₪ (כולל הפרשי הצמדה, נכון למועד הגשת התביעה). בכתב התביעה שכנגד (שהוגש ביום 1/9/10), התובעים שכנגד העלו טענת התיישנות כלפי החוב הנטען, נשוא תביעת התובעת וכן הם פרטו טענות הגנה, לגופן . בתביעתם שכנגד, הם תבעו תשלום בסך של "200,000 ₪", בגין "נזק ממוני ונזק לא ממוני" שנגרם להם, כתוצאה מהתנהלותה של התובעת, אשר לא דאגה במשך שנים לבצע את העברת הזכויות בנכס על שמם, שעה שעקב כך, "נמנע" מהם למכור את הנכס ונגרמה להם עגמת נפש.
8. הפער בין עמדות הצדדים התגלה בדיון הראשון שהתנהל פני כב' הרשמת צ. גרדשטיין פפקין. הנתבעים עמדו על בקשתם לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות והתובעת עמדה על בקשתה, לתיקון כתב התביעה. בהחלטתה של כב' הרשמת, בסוף הדיון ביום 17/2/11, היא נעתרה לבקשת התובעת להגשת כתב תביעה מתוקן, בהוספת סעד של פינוי וחיוב כספי נוסף, בגין שבע שנות עבר של שכירות (תוך כדי חיוב התובעת בהוצאות).
9. בכתב התביעה המתוקן (שהוגש ביום 13/3/2011), עתרה התובעת לסילוק ידם של התובעים שכנגד מהחנות, וכן לתשלום סך כולל של 230,273 ₪. סכום זה התבסס על חישוב של תשלום דמי שכירות לתקופה של 7 שנים עברו, נכון ליום הגשת התביעה (לפי 432$ לחודש) – בסך של 154,389 ₪, וכן לתשלום יתרת התמורה בגין החנות – בסך נטען של 75,884 ₪.
10. בכתב ההגנה המתוקן חזרו הנתבעים על טענותיהם, כולל טענות ההתיישנות, השיהוי ועוד. בכתב התביעה המתוקן שכנגד (מ- 23/10/11), הוספו מספר נתבעים שכנגד (בנוסף לתובעת בעצמה). המדובר ב- ה"ה שמואל ויחזקאל קרטין, וכן בעו"ד מאיר כהן. התובעים שכנגד חזרו על עתירתם לפסיקת פיצוי בגין נזק ממוני, בשיעור של 200,000 ₪ וכן בגין נזק לא ממוני שנגרם להם על ידי הנתבעים שכנגד בסך של 100,000 ₪, קרי סך כולל של 300,000 ₪ .
11. כן, בתביעה שכנגד התבקש סעד של מתן צו עשה, המצווה על התובעת ועל הנתבעים שכנגד הנוספים, באופן אישי, להעביר את הזכויות בחנות על שם התובעים שכנגד. בכתבי ההגנה/תשובה לתביעה שכנגד, פרטו התובעת והנתבעים הנוספים שכנגד את טענות הגנתם, כולל טענות כי בהעדר תשלום יתרת התמורה, טרם התגבשה חובת הנתבעת שכנגד להעברת הזכויות, וכן נטענו טענות התיישנות, מטעמם.
12. הצדדים ניהלו הליכים מקדמיים, לצד הליכי גישור, במשך תקופה לא מבוטלת. המגעים ביניהם נמשכו, אף אחרי שמיעת ההוכחות, אולם, הם לא הגיעו לידי כל הסכמות.
13. הוגשו תצהירי העדות והעדים העידו. מטעם התובעת והנתבעים 1-3 שכנגד, העידו ה"ה שמואל ויחזקאל קרטין. מטעם הנתבעים/התובעים שכנגד, העידו סיגלית מיארה וחותנה, מר עופר מיארה. כן, העידו מטעמם שני רוכשי חנויות במרכז המסחרי, מר מרדכי יונה ומר יעקב לנצויצקי. כן, העיד הנתבע שכנגד 4, עו"ד מאיר כהן.
14. בסיום ישיבת ההוכחות הצדדים ויתרו על הגשת סיכומיהם וניתנה להם שהות להגשת פסיקה רלבנטית אודות המחלוקות המשפטיות (כולל סוגיית ההתיישנות). כן, הם בקשו ארכה על מנת להגיע להסכמות (בעקבות המלצות והערות בית המשפט). במסגרת הודעות מאוחרות ניתנו מספר אורכות לצדדים עד להודעתם האחרונה (ר' בקשה 26), כי המשא ומתן לא נשא פרי ו"אין מנוס" ממתן פסק דין.

ב. המחלוקת כפי שהיא עולה מהמסמכים וההתכתבויות:

1. עסקינן במחלוקת אודות חוזה מכר/התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, משנת 1996, שטרם הושלמה ברישום במנהל, עד היום. הנני סבורה כי בנסיבות שכאלה, מסמכים שנערכו בזמן אמת, הינם עדיפים מבחינה ראייתית על פני כל זיכרון עמום וחלקי של מי מהעדים הרלבנטיים, המנסים לשחזר בדיעבד, מזיכרונם, גרסה עובדתית אודות אירועים שאירעו בשנת 1996, לפני מעל 15 שנה, ובשנים שלאחר מכן.
2. להלן השתלשלות האירועים הרלבנטיים, העולה מהמסמכים בכתב, כולל ההתכתבויות ופניות, בין הצדדים , אשר אינן שנויות במחלוקת:
3. כחצי שנה לאחר חתימת חוזה המכר, ביום 6/6/1996, התובעת פנתה לנתבעים אודות יתרת התמורה בסך של 8,226 $. התובעת הגדירה את הסכום בתור ה- "פקדון המצוי בידי הנתבעים". התובעת דרשה את הפקדת אותה יתרה, בידי בא כוחה דאז שטיפל בהעברת רישום הזכויות מהתובעת לנתבעים על פי ההסכם. הנתבעים נדרשו לשלם דמי שכירות בגין חודשים ,1-2/1996, בלבד.
4. ביום 7/8/1996 הנתבעים השיבו בכתב וטענו כי בשיחה טלפונית מיום 25/2/96 (מועד הסמוך למועד הנטען של תשלום מרבית התמורה המוסכמת), סוכם שהסך של 25,500 ₪ יישאר בידי הקונים, כ"ערבון", עד לגמר התחייבויות המוכר. הנתבעים הוסיפו וטענו כי אין בכוונתם לשלם הצמדות או ריבית על היתרה האמורה. הנתבעים ציינו כי אינם מקבלים את ה- "סחבת", אשר מונעת את העברת החנות על שמם, כולל בגין אי תשלום חובות, דוגמת, חוב לעירייה על סך 13,361 ₪.

1. תקו ודממה. אין התכתבויות למשך כשנתיים וחצי.
2. ביום 3/1/1999, התובעת פנתה שוב לנתבעים, באמצעות בא כוחה (הנתבע שכנגד 4) וטענה ל-"הפרת החוזה". התובעת דרשה את תשלום יתרת התמורה בגין החנות בסך של 41,941 ₪, ותשלום נוסף, בסך של 87,769 ₪ בגין דמי שכירות. צוין במכתב, כי אם לא ייעשה הדבר, בתוך 10 ימים, התובעת "שומרת על זכותה לבטל את החוזה."
3. ביום 10/1/1999,הנתבעים השיבו לתובעת וטענו שככל שהתובעת לא פעלה על-פי התחייבותה להעברת החנות על שמם, ולא הציגה אישורים מגופים רלבנטיים, הם רואים במעשי התובעת, משום הפרה יסודית של החוזה, אשר גרמה להם נזקים כספיים.
4. תקו ודממה. אין התכתבויות למשך יותר מ-8 שנים נוספות. לא ננקט כל הליך משפטי על ידי מי מהצדדים.
5. ביום 5/3/07, התובעת פונה אל הנתבעים, בדרישה מחודשת, "להסדיר את כל החובות וההתחייבויות" הקשורים לחוזה וביניהם, חובות ארנונה, דמי חכירה שנתיים, דמי הסכמה ויתרת התשלום. אין זכר לדרישות וטענות ה"עבר", של מי מהצדדים והמגעים בין הצדדים מתחדשים, כל זאת, על מנת לקדם את הליכי רישום הזכויות במנהל על שם התובעים.
6. בשנים 2007-2008, התובעת ניהלה התכתבויות עם המנהל, על מנת לקדם את העברת הזכויות לנתבעים והיא עדכנה את הנתבעים, אודות האמור. כך, לדוגמא, ביום 22/7/07, המנהל העביר לתובעת מכתב בקשר למתן אישור על רישום זכויות בנכס. ממכתב זה עולה כי נכון לאותו מועד, קיים עיקול של מס רכוש. כן, צוין שעד לאותו מועד, "לא הוגשה למנהל בקשה להעברת הזכויות בנכס".
7. ביום 19/11/07, הודע לתובעת על-ידי המנהל, כי לאחר בדיקת התיק, החנות נשוא התביעה טרם הועברה לשם התובעים שכנגד. צוין כי לאחר בדיקת התיק, העברת הזכויות לא תבוצע עד לסילוק החוב. כן, צוין כי לשם השלמת העברת הזכויות, יש להמציא אישורי מיסים, כולל אישור עדכני, מטעם העיריה. הוסף כי העברת הזכויות, כרוכה בתשלומי דמי הסכמה.
8. ביום 27/1/08, התובעת המציאה לנתבעים ייפוי כוח, לקבלת מידע מהמנהל אודות התיק (נ/2). ביום 20/5/08 נשלח לתובעת מכתב מאת המנהל, לו צורף שובר לתשלום דמי ההסכמה, על סך 16,544 ₪. צוין כי עם קבלת הקבלה של התשלום, תושלם העברת הזכויות, בכפוף להמצאת אישורי המיסים החסרים. ביום 27/7/08 שולמו דמי ההסכמה.
9. ביום 3/8/08, התובעת פנתה מחדש לנתבעים אודות יתרת חוב, שהיא העמידה ,הפעם, על סך של 80,611 ₪. סך של 69,172 ₪ בעבור יתרת התמורה בגין החנות, והיתרה בגין חוב ישן נטען, של "דמי ניקיון".
10. ביום 2/9/08 המנהל אישר שדמי ההסכמה שולמו והתובעת התבקשה להחזיר לידי המנהל את החוזה המשולש (שנשלח אל התובעת ב-5/2007), בצירוף חתימתה וחתימות הנתבעים.
11. זכויות החכירה/החוזה המשולש, טרם נרשמו במנהל, על שם הנתבעים, עד היום הזה.
12. תזכורות נוספות של התובעת, אודות מכתב הדרישה הנ"ל מיום 3/8/08, נשלחו אל הנתבעים ביום 16/9/08 וביום 24/9/08. בפנייה אחרונה זו, מיום 24/9/08, התובעת הודיעה מחדש על "ביטול החוזה", אולם, 10 חודשים מאוחר יותר, ביום 26/7/09 התובעת פנתה שוב לנתבעים, בדרישה לתשלום יתרת התמורה החוזית בסך של 69,524 ₪ (כמוכן, הנתבעים נדרשו שוב לסלק את החוב הנטען הישן, בגין דמי ניקיון וגינון).
13. ביום 16/8/09 הנתבעים השיבו (באמצעות בא כוחם) וחזרו על תלונותיהם, שעל אף שחלפו כ-13 שנה מיום חתימת החוזה, טרם נרשמו זכויותיהם במנהל ובלשכת רישום המקרקעין, על אף התחייבויות של התובעת. בגין האמור, טרם הועברה יתרת התמורה. הם ציינו כי כל עוד הם לא יקבלו אישור על רישום הזכויות במנהל, לא תועבר יתרת החוב, בסך 26,895 ₪, שנותרה בידיהם.
14. ביום 1/12/09, השיבה התובעת (באמצעות בא כוחה) לתגובה הנ"ל, וציינה כי העמדת יתרת התמורה על סך של 26,985 ₪, אינה מקובלת, אם כי (לפנים משורת הדין), התובעת תסכים לתשלום בסך של 30,500 ₪, ולא פחות מכך.
15. ביום 2/12/09 הנתבעים השיבו, באמצעות בא כוחם כי ניתן להגיע להסכמה לתשלום יתרת תמורה מוסכמת (בסך של 30,500), וזאת בתנאי שהסכום המוסכם יוחזק בידי באי הכוח הצדדים, יחדיו, בנאמנות, עד להעברת הזכויות על שם התובעים שכנגד, ולאחר ביצוע האמור, התשלום יועבר על ידם לתובעת.
16. ביום 14/10/10 (כארבעה חודשים לאחר הגשת כתב התביעה המקורי שהוגש כאמור כתביעה בסדר דין מהיר, על-סך 42,270 ₪), פנתה התובעת אל ב"כ הנתבעים דאז בהודעה נוספת/"מחודשת" של ביטול החוזה, בגין העדר תשלום יתרת התמורה.
17. במכתב התגובה של התובעים שכנגד, מיום 17/10/10 (באמצעות בא כוחם דאז), הוא השֹיג על עיתוי הפנייה, שנשלחה לאחר שנפתח הליך משפטי זה מכבר, שהינו תלוי ועומד. כן, הוא העלה השׂגות נוספות אודות הפרת הסכם המכר על-ידי התובעת, בגין אי המצאת המסמכים הרלבנטיים, להעברת הזכויות בחנות על שמם.
18. הפירוט הנ"ל מלמד שבמהלך השנים, שֹררו שתי תקופות של "נתק" בין הצדדים. תקופת הנתק הראשונה, בין תשובת הנתבעים מיום 7/8/1996, לפנייה המחודשת של התובעת אליהם, ביום 3/1/1999. תקופת הנתק הארוכה יותר, שארכה כ-8 שנים, ממועד תשובת הנתבעים ביום 10/1/1999 ועד לפניית התובעת אליהם מחדש ביום 5/3/07.
19. באותם המועדים שהצדדים ניהלו התכתבויות, התובעת דרשה תשלומים שונים, כולל יתרת התמורה והתובעים שכנגד הלינו על סחבת ועל כך שהתובעת אינה מסלקת את חובותיה ואינה ממציאה האישורים הנדרשים ואינה דואגת להעברת הזכויות במנהל. התובעים שכנגד טענו בתשובתם הראשונה מ- 8/96 , כי הוסכם טלפונית (ביום 25/2/96), שיתרת התמורה תהווה מעין פיקדון בידיהם, ותשולם כנגד השלמת התחייבויות התובעת בפועל , להעברת הזכויות בחנות על שמם. מחלוקת משנית התפתחה, באשר לגובה היתרה לתשלום, זאת לאור המחלוקת העולה מההתכתבויות, אודות דרך הצמדת יתרת החוב (אם בכלל), עד לתשלום.

ג. הטענות ההדדיות להתיישנות:

1. טענת ההתיישנות הועלתה על ידי כל אחד מהצדדים בתיק, להדיפת התביעה והתביעה שכנגד.
2. להלן ההוראות הרלוונטיות של חוק ההתיישנות בעניינו :

"בפרק הגדרות (ס'1):

"תובענה" - הליך אזרחי לפני בית-משפט;

"מקרקעין" - קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת-הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור-קבע וכל זכות או טובת-הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה.

2. תביעה לקיים זכות כל שהיא נתונה להתיישנות, ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזדקק בית המשפט לתובענה, אך אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה.

....

4. בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה-שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות.

5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא -

• 1. בשאינו מקרקעין - שבע שנים;
  2. במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה.

6. תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה.

......

8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.

9. הודה הנתבע, בכתב או בפני בית-משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה. בסעיף זה, "הודאה" - למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות."

1. הצדדים הנם חלוקים, באם יש לסווג את התביעות ו/או את הסעדים שהתבקשו, כ"תובענה כספית, שאינה במקרקעין" או יש לסווגם, כ"תובענה במקרקעין". התשובה באשר לסיווג, משפיעה על תקופת ההתיישנות. אין מחלוקת שכל סעד שאין להגדירו כ"תובענה במקרקעין" מתיישן כעבור 7 שנים, מיום היווצרות העילה ובכפוף לאמור בהוראות ס' 9 של החוק (דלעיל).
2. הפסיקה העבר, דנה לא פעם, בשאלות של הגדרת סיווגה של התביעה כתובענה ב"מקרקעין", אם לאו. בית המשפט מצא להבהיר כי תובענה שמטרתה לאכוף התחייבות במקרקעין ולהכיר בזכויות שנרכשו מכח ההסכם הינה "תובענה במקרקעין" כמשמעה בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות(ר' ע"א 87/74 מוריס סמואלס נטלי סמואלס ואח' [פורסם המאגרים]; ע"א 7261/97 אילנה ושלמה שרבני נ' חברת האחים שבירו בע"מ [פורסם במאגרים].
3. בע"א 9382/02 בולוס ובניו נ' בנק דיסקונט למשכנתאות [פורסם במאגרים] (להלן: פסק דין בולוס), ציין בית המשפט העליון כדלקמן:

"מושכלות ראשונים הם, כי דיני ההתיישנות נועדו להשיג איזון ראוי בין אינטרסים לגיטימיים של המזיק ושל הניזוק, תוך שמירה על האינטרס הציבורי הכללי.. אכן, דיני ההתיישנות -באים ליצור איזון עדין בין האינטרס של המזיק הפוטנציאלי לבין האינטרס של הניזוק הפוטנציאלי, תוך שמירה על אינטרס הציבור כולו. הגינות כלפי המזיק משמעותה מחייבת להגיע לזמן, שבו יוכל המזיק לשחרר עצמו מסכנתה של תביעה. אין לדרוש ממנו שמירת ראיות לזמן בלתי-מוגבל, מה גם שבמשך הזמן הדברים אובדים ונשכחים. הגינות כלפי הניזוק משמעה אפשרות הניתנת לו להכין את תביעתו כראוי, ולתבוע על נזקו. האינטרס הציבור הוא, שזמנו המוגבל של בית המשפט יוקדש לטיפול בבעיות ההווה, וכי בתי המשפט לא יעסקו בעניינים שאבד עליהם הכלח" (השופט ברק בע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י לח(4) 554, 558-9 (1984); השוו גם ע"א 220/84 אגיוף נ' קיבוץ גבת - אגודה שיתופית, פד"י מ(1) 528, 531 (1986) (להלן - ענין אגיוף); זלמן יהודאי דיני התיישנות בישראל א 9 (1991) (להלן - יהודאי).

(בעניין איזון האינטרסים העומד ברקע מוסד ההתיישנות ראה גם ע"א 4126/05 חג'אזי נ' עמותת ועד ספרדים ( 20.6.08 השופט רובינשטיין); רע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד (2.4.08 , השופטת חיות).

ההתיישנות באופייה היא דיונית ולא מהותית, ואינה מאיינת את זכותו המהותית של התובע. היא נתפסת כמחסום דיוני בפני תביעה, ונחזית כמגבלה בלתי נמנעת, החוסמת את גישת התובע לערכאות מטעמים שונים הקשורים באיזון שבין אינטרסים שונים של בעלי הדין והציבור (ע"א 6805/99 תלמוד תורה והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פד"י נז(5) 433, 445-6 (2003) (להלן - פרשת ישיבת עץ חיים)). כיום, ההתייחסות להתיישנות כמגבלה דיונית בלתי נמנעת קיבלה משמעות נוספת, נוכח ההכרה בזכות הגישה של בעל דין לערכאות, שהיא זכות בעלת אופי חוקתי. הגבלתה של זכות הגישה לערכאות על-ידי ההתיישנות הדיונית קיבלה, אפוא, מימד נוסף במתח הקיים בין האינטרס הציבורי להביא למימוש זכות תביעה של בעל הדין תוך פרק זמן סביר, כדי למנוע מעמסה לא ראויה על כתפי המערכת הציבורית, לבין עניינו של התובע לממש את זכותו לפנות לערכאות השיפוט, ולהביא את עניינו להכרעה (להשפעתה של ההתיישנות על זכות הגישה של בעל דין לערכאות ראו ע"א 2242/03 אברהם נ' רשאד 18.7.05) (השופטת ביניש), פסקה 13). במסגרת מורכבת זו של זכויות ואינטרסים המתמודדים ביניהם, שיקלל המחוקק שיקלול שונה בין תביעות שעניינן זכויות במקרקעין לבין תביעות בשאינם מקרקעין, על-פי עוצמת הזכויות שבעלי הדין מבקשים לאכוף בתביעותיהם לבתי המשפט. ככל שהזכות הנתבעת חזקה יותר במידרג הזכויות המוכרות בדין, כך הוארכה תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בגינה, כדי לאפשר לתובע לממשה.

שיטת המשפט בישראל הכירה בזכות הקנין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), נתן ביטוי לעוצמתה של זכות הקנין במקרקעין בהוראות שונות, ובין היתר על-ידי דרישת הכתב בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין (סעיף 8), ובהוראות הרישום של זכויות במקרקעין במירשם. הזכות במקרקעין קנתה לה מעמד מיוחד בין הזכויות הרכושיות של האדם. משכך, אך טבעי הוא כי יכולת מימוש הזכות במקרקעין תשתרע על פני תקופת התיישנות ארוכה יותר מזכות רכושית בעלת עוצמה פחותה ממנה"

(ראה שם סעיפים 28 -30, ההדגשות שלי – ע.מ. לפסיקה נוספת קודמת בסוגיה, ראה גם, ע"א 216/66 עיריית תל אביב – יפו נ' חג' מחמד אבו דאיה, פ"ד כ(4) 522, 529-528; ע"א 87/74 סמואלס נ' סמואלס פ"ד כט(1) 309; ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה פ"ד כג(2) 221, 223).

1. בפסק דין נוסף שעסקה בסוגיה זו, ע"א 3521/10 , עיריית חיפה נ' גסר, בית המשפט העליון אימץ את לשון "מבחן הסעד", בדומה לבחינת שאלת הסמכות העניינית בהליך אזרחי. נקבע שהכלל הקובע הוא מבחן הסעד ולא מבחן העילה. בית המשפט ציין שבעבר הפסיקה השתמשה במינוח "תוכן התביעה", לצורך סיווג התביעה לעניין סעיף 5 לחוק ההתיישנות (בהפניה לפסק דין בולוס הנ"ל). כבוד השופט הנדל הוסיף והבהיר בעניין זה:

"..... ברם, בחינת המקרים והדוגמאות שהובאו מובילה למסקנה שקשה לשער מקרה שיהיה שוני בתוצאה בעקבות יישום שני המבחנים. כך או כך, החשוב לענייננו הוא כאמור הנפסק בעניין חוסיין, לפיו תביעה לאכיפת זכות במקרקעין נופלת בגדרה של תובענה במקרקעין. על פי הפסיקה לעניין קביעת ההתיישנות במקרקעין שאינם מוסדרים אין זה מעלה או מוריד אם עסקינן בתביעה קניינית או ....קשה לשער מקרה שיהיה שוני בתוצאה בעקבות יישום שני המבחנים."

1. בבואנו ליישם את הכללים הנ"ל של הפסיקה, נוכח השיקולים השונים אשר הולידו קביעת הוראות דין שונות באשר לתקופת ההתיישנות ונוכח ההגדרה הרחבה של המונח "מקרקעין", שבחוק ההתיישנות הרי שהסעד המבוקש בהתביעה שכנגד, למתן "צו עשה" כנגד התובעת ולהורות שעליה לדאוג לרישום הזכויות של הנתבעים הינה תביעה במקרקעין, שלא התיישנה. על פניו, דין זהה חל על הסעד המבוקש של התובעים, לפינוי הנכס, ככל שאף סעד הפינוי, במהותו, הינו תביעה שבמקרקעין. יודגש, הדיון עתה אינו באם מי מהצדדים הוכיח כי הנו זכאי לסעד המבוקש, אלא התייחסות לסיווג הסעדים, על מנת לבחון את טענות ההתיישנות שהועלו, כולל קביעת מועד תחילת ההתיישנות הקבוע בדין לגביהם.
2. באשר לסעד הכספי לדמי שכירות/שימוש ולתשלום יתרת התמורה, שבתביעת התובעת וכן, בכל הקשור לסעד הכספי לפיצוי, שבתביעה שכנגד (הן כנגד התובעת והן כנגד הנתבעים הנוספים שכנגד), הרי שאין להגדיר סעדים אלה, גם על פי הגדרה "רחבה", כ-"תביעה במקרקעין". המדובר בסעדים כספיים, במהותם, המתבססים על עילות נטענות של הפרת התחייבויות חוזיות. סעדים אלה אינם קשורים ואינם כלולים בד' האמות של המחלוקת הקשורה ב-"זכות במקרקעין", כולל המחלוקת אודות מי מהצדדים בעל זכות החזקה, בחנות. העובדה שסעדים אלה נתבעו, בהפניה כזו או אחרת, להוראות שבחוזה המכר, אינה הופכת את רכיבי תביעה אלה, ל"תביעה במקרקעין". המסקנה הינה, שעל פי סיווג רכיבי התביעה הנ"ל, המדובר בסעדים כספיים שאינן מקרקעין ותקופת ההתיישנות לגביהן, הנו שבע שנים. 
3. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. בפסק דין בולוס, נושא זה גם זכה להתייחסות מפורטת ובית המשפט הבהיר:

"כבר נפסק שהמושג "עילת תובענה" שעם מועד התגבשותה מתחיל מירוץ ההתיישנות, אינו בעל משמעות אחידה. תוכנו משתנה בהתאם לתכלית והקשר הדברים בהם הוא עולה (ע"א 217/86 שכטר נ' אבמץ בע"מ, פד"י מד(2) 846, 858 (1990); ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פד"י נז(5) 166 (2003), פסקה 8 לפסק דיני (להלן - פרשת זיסר). המבחן המקובל לגיבוש עילת תביעה לצורך התיישנות הוא מועד קיומה של עילת תביעה קונקרטית בידי התובע, המקיימת בידיו מערכת עובדות חיוניות הנדרשות לביסוס תביעתו, שניתן להוכיחן ולזכות בסעד המבוקש (ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פד"י לח(3) 673, 684 (1984). כן ראו: פרשת זיסר, שם, בפסקה 8; ע"א 9245/99 וינברג נ' אריאן, פד"י נח(4) 769, פסקה 18 (2004); רע"א 7810/06 מוסקוביץ נ' עזבון חמדאללה (לא פורסם, 17.6.07) (השופט רובינשטיין); ע"א 2462/97 הפועלים ליסינג בע"מ נ' טיפול שורש, ניהולים ושירותים למרפאות שיניים (ישראל מספר 1) בע"מ, פד"י נד(1) 529, 541 (2000) (להלן - ענין הפועלים ליסינג בע"מ). כך הגדיר השופט אור את מועד היווצרות עילת התביעה לצורך מנין תקופת ההתיישנות בע"א 3319/94 פפר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה, פד"י נא(2) 581, 594 (1997):

"אכן המבחן ... הוא רחב. הוא כולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי. אך אלה אינם ממצים את מובנו של מונח זה. מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים, אשר מהווים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות. אכן, במוקד מבחן זה עומד קיומו של כוח התביעה בידיו של התובע. משעה שכח זה נמצא בידיו של התובע, יכול מירוץ ההתיישנות להתחיל" (הדגשה שלי).

(לענין מועד לידתה של עילת תביעה לצורך חישוב תחילת מירוץ ההתיישנות ראו גם ע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עיריית פתח-תקווה (לא פורסם, 16.2.06), פסקה 29 לפסק דינו של המישנה לנשיא חשין)."

1. בית המשפט סיכם כי :

"עילת התביעה נוצרת במועד שבו, אילו הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט, והיה מוכיח את עובדותיה המהותיות, היה עשוי לזכות בפסק דין. בעת שנמצא לראשונה "כוח התביעה" בידיו של התובע, שממנו ואילך הוא בעל יכולת ממשית לגבש את עילת תביעתו ואת סעדיו, ולממשם הלכה למעשה, מתחילה לרוץ תקופת ההתיישנות."

1. במילים אחרות, מועד "הולדת התביעה" לספירת תחילת תקופת ההתיישנות, כמפורט בסעיף 6 לחוק , הינו המועד של קיומה של עילת תביעה קונקרטית, במובן זה שמתקיימות כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש, הינו.
2. לוּ הייתי מקבלת את טענות התובעת שלא הוסכם מעולם על שינוי בתנאי החוזה, הרי, פשיטא הדבר לקבוע, כי תחילת מרוץ ההתיישנות לסעד הכספי לחוב בגין יתרת התמורה בעבור רכישת החנות וכן, לדמי שכירות חודשיים, הינו יום 7/8/1996, המועד שבו הנתבעים הודיעו בכתב לתובעת שהם דוחים את בקשת התובעת להעברת יתרת התמורה בנאמנות, לידי ב"כ התובעת, כמבוקש בפנייתה אליהם, מיום 6/6/1996, בנדון.
3. באשר לעילת התביעה של התובעים שכנגד, לפיצוי ממוני ולא ממוני, בגין אי העברת הזכויות, הרי שאין מחלוקת שבסעיף 7(א) לנספח להסכם שנחתם ביום 1/2/1996 נקבע שהתובעת התחייבת מצדה, להעביר את כל המסמכים הקשורים אליה למינהל, תוך חודשיים מקבלת התשלום". כן, התובעת קבלה על עצמה בחוזה המכר, להעביר את הזכויות במנהל, בפועל, , עד תחילת 1998.
4. על-פי לוח הזמנים הנ"ל, הזכות של התובעת לתבוע את הסעדים הכספיים שבתביעתה התיישנה ב-8/03 והזכות של התובעים שכנגד לתבוע את הסעדים הכספיים שנטענו בתביעה שכנגד, התיישנה בתחילת 2005, כל אחד מהם, כעבור 7 שנים ממועד הולדתו.
5. התובעים שכנגד, טענו שהנתבעים 2 ו-3 שכנגד, פעלו בחוסר תום לב, כלפיהם, שעה שהם נמנעו מלגלות לתובעים שכנגד, אודות קיום עיקולים המשפיעים על מימוש ההסכם ויכולת העברת הזכויות, על שם התובעים שכנגד. לטענתם, חוסר תום הלב האמור, מקים עילה אישית, כנגד נתבעים אלה, אשר פעלו בחוסר תום לב מול התובעים שכנגד, בשם התובעת, במשא ומתן שנוהל , לכריתת הסכם המכר, בשנת 1996.
6. במהלך שמיעת ההוכחות הוברר באפן חד משמעי (כולל הודאת בעל דין), כי התובעים שכנגד ידעו בפועל, הן בעת ניהול המו"מ לכריתת החוזה והן מיד, לאחר חתימת החוזה, ועוד בטרם שולמה מרבית התמורה על ידם, כי קיימים קשיים ואילוצים, כולל חובות ועיקולים המונעים, נכון לאותו מועד רישום העברת הזכויות והעלולים להכביד ולהאריך את המועד העתידי, של רישום הזכויות. נתונים אלה היו, לטענתם, הבסיס להסכמה החדשה שהושגה ביו הצדדים, לתשלום מרבית התמורה בלבד ולהותרת יתרת התמורה בידיהם, עד להמצאת כל האישורים הנדרשים ולהעברת הזכויות, בפועל.
7. עילת התביעה הנגדית הנטענת, כנגד הנתבעים 2 ו-3 שכנגד, שצורפו כנתבעים מכוח הטענה שיש להטיל עליהם אחריות אישית למצגים, מעשים או מחדלים של התובעת (מ-1996), נטענה לראשונה, בעת הגשת התביעה שכנגד המתוקנת, ביום 23/10/11. תביעה זו כנגדם, אינה תביעה במקרקעין (על-פי מכלול המבחנים שפורטו דלעיל). לא הוכחו כל נסיבות, אשר יש בהם כדי להאריך את תחילת תקופת ההתיישנות (סעיף 8 לחוק ההתיישנות). העילה הנטענת נולדה בעת חתימת החוזה, והעובדות הנטענות כנגד נתבעים אלה היו ידועות לנתבעים במועד כריתת ההסכם, מיד בסמוך לאחר מכן ולכל המאוחר ב-8/96. המועד המאוחר יותר שנקבע בחוזה, להעברת הזכויות , תחילת 1998, אינו רלבנטי באשר לעילה האישית שנטענה כנגדם, אולם גם אם הייתי קובעת כך, לא היה באמור כדי לשנות את העובדה שטענות אלה נטענו לראשונה כנגד הנתבעים 2 ו-3 שכנגד, כמעט 15 שנה לאחר המועד האמור והתיישנו.
8. באשר לנתבע 4 שכנגד, נטען גם על ידו, מתחילת הדרך, כי מדובר בטענות שמעולם לא הועלו על ידי התובעים שכנגד, במשך כל שנות המגעים שבין הצדדים. הטענות המועלות, לראשונה, בתביעה שכנגד המתוקנת. התובעים שכנגד, טענו כנגדו, שהוא ביצע כלפיהם רשלנות מקצועית, שבאה לידי ביטוי באי רישום העברת הזכויות. כן, נטענו כנגדו טענות אודות חוסר תום לב בעת ניהול המשא ומתן, שעה שהנתבע 4 "שתק", בעת חתימת החוזה (בשנת 1996) ולא הסביר לתובעים שכנגד את ה-"משמעות" של העיקולים.
9. טענות התובעים שכנגד לזכאות לפיצוי כספי, מכוח טענותיהם אודות "מי אמר למי, מה, ומתי, בשנת 1996", בעת ניהול המו"מ לכריתת החוזה, כדין הטענות הדומות, שנטענו כנגד הנתבעים 2 ו-3, שפורטו דלעיל, ודינם לעניין התיישנות, דומה. סעד הפיצוי שנתבע מהנתבע 4, אינה תביעה במקרקעין (על פי המבחנים שפורטו דלעיל) ותקופת ההתיישנות בגינה חלפה, זה מכבר.
10. באשר לעתירת התובעים שכנגד לצו המורה לנתבע 4 "לבצע את רישום החכירה" במנהל, גופא, הרי שהנתבע 4 לא התכחש לתפקיד שהוא נטל על עצמו, לטפל, כעורך דין, בהעברת הזכויות בפועל, כל זאת בכפוף לקבלת מלוא המסמכים הנדרשים מטעם שני הצדדים. הוא גם לא טען שהתחייבות זו שלו, התיישנה, כל עוד טרם הושלם הטיפול שלו בביצוע הרישום בפועל. בעדותו הוא העיד שהוא פעל במהלך השנים לרישום זכויות הרוכשים . כן הוא טען שכ-95% מרוכשי הזכויות במתחם, נרשמו על ידו כבר בפועל, כחוכרים במנהל, בחוזה משולש. לדבריו, פעולה זו של רישום זכויות הנתבעים בחנות, יכולה להתבצע ולא ידוע לו על מניעה, מלבד המחלוקת בין הצדדים לחוזה המכר, אודות תשלום יתרת התמורה.
11. התוצאה של כל המפורט לעיל הינה שפרט לסעד המהווה תביעה במקרקעין, אשר נתבע בתביעה שכנגד, למתן צו עשה כנגד התובעת המצווה עליה להשלים את העברת זכויות החכירה, עברה וחלפה תקופת ההתיישנות הקבועה בדין, בכל הקשור ליתר הסעדים הכספיים שנתבעו, במועד הגשת התביעה והתביעה שכנגד, אולם, לקביעה זו קיים סייג נוסף, בכל הקשור לעילה ולסעד שנתבע בתביעת התובעים, לתשלום יתרת התמורה, כפי שאפרט עתה.
12. העילה והסעד המבוקשים, לחייב את הנתבעים לשלם את יתרת התמורה לא התיישנו מכח העובדה שחל עליהם הוראות סעיף 9 לחוק ההתיישנות . הנתבעים הודו בכתב, בקיום הזכות של התובעת לתשלום זה. במכתב של בא כוחם, מיום 16/8/09 . המכתב כולל הודאה בכתב של חוב הנתבעים. הנתבעים הודיעו לתובעת שכל עוד הם לא יקבלו לידיהם אישור על רישום הזכויות במינהל על שמם , לא תועבר יתרת החוב, בסך "26,895 ₪", אשר נותרה בידיהם . מכתב הודאה זה, לא כלל כל טענת התיישנות נלווית, אודות החוב. ביום 2/12/09 הנתבעים אישרו, שוב, באמצעות בא כוחם, כי ניתן להגיע להסכמה לתשלום יתרת תמורה מוסכמת בסך של 30,500, וזאת בתנאי שהסכום המוסכם יוחזק בידי באי הכוח הצדדים, יחדיו, בנאמנות, עד להעברת הזכויות על שם התובעים שכנגד ולאחר ביצוע האמור התשלום יועבר על ידם לתובעת.
13. מכתבים אלה עונים, כאמור, על תנאי סעיף 9 לחוק ההתיישנות ומהווים הודאת בעל דין, בחוב הנטען , לצד הצגת עמדתם באשר לאופן תשלומו. מרוץ תקופת ההתיישנות באשר למחלוקת זו, אודות החוב האמור, "קמה לתחייה" , באותו מועד ולא התיישנה מחדש, במועד הגשת תביעה זו.
14. בטרם אחתום את סוגיית ההתיישנות, אוסיף ואבהיר כי טענת ההתיישנות של הנתבעים באשר לחוב שלהם בגין יתרת התמורה (אשר דחיתי, כמפורט זה עתה), ממילא לא מונעת מהתובעת להישען עליה (הטענה לאי תשלום מלוא התמורה), כטענת הגנה, להדיפת התביעה הכספית כנגדה (שקבעתי כי התיישנה ממילא) וכן, להדיפת התביעה שבמקרקעין, כנגדה, שבתביעה שכנגד. אין במחסום דיוני, המונע העתרות לתביעה לחייב את הנתבעים בתשלום החוב, מחמת "התיישנות", כדי להוות מחסום המונעת מהתובעת לטעון, להגנתה, שכל עוד לא שולמה מלוא יתרת התמורה, אין זה מחובתה להעביר את הזכויות.
15. לאור כל האמור, עלינו לגשת לדון לגופם, בסעדים אשר נתבעו ולא התיישנו, קרי - תביעת התובעת ליתרת תשלום התמורה כולל טענתה כי אי התשלום, מזכה אותה בזכות לביטול חוזה הרכישה ולתבוע פינוי וטענת הנתבעים, מנגד, כי יש ליתן צו המורה לנתבעת להעביר את הזכויות וכי המועד לביצוע התשלום ייכנס לתוקף, רק עם ולאחר רישום זכויות החכירה על שמם, במנהל.

ד. הכרעת המחלוקת:

1. אין מחלוקת שעל פי הוראות החוזה, היה על התובעים שכנגד להעביר את מלוא התמורה עם חתימת ההסכם, והיה על התובעת לפעול בתוך פרק זמן של שנתיים, להעביר את זכויות החכירה בנכס על שמם של התובעים שכנגד.
2. הנני סבורה שאין ולא יכולה להיות מחלוקת שהצדדים הסכימו לשנות את הוראות החוזה בכל הקשור ליתרת התמורה המוסכמת, שטרם שולמה, כל זאת עוד בשנת 1996.
3. היאחזות התובעת בהוראות החוזה" אינה עומדת במבחן המציאות ואינה מתקבלת על הדעת, שעה שהיא עצמה כתבה במכתבה מיום 6/6/1996 כי יתרת התמורה, בסך של 8,226 $, מוחזקת על ידי הנתבעים בתור "פיקדון". התובעת דרשה אז את העברת כספי הפיקדון, לידי בא כוחה, שטיפל בהעברת הזכויות על שמם, בליווי הצהרתה שהכספים לא ישוחררו על ידי ב"כ לידי התובעת, עד להמצאת כל האישורים להעברה, מטעמה. כמו כן, הנתבעים נדרשו, כבר אז, לשלם דמי שכירות בגין חודשים 1-2/1996, אותם החודשים שמלפני מועד תשלום מרבית התמורה, בלבד. (מיותר לציין שאם בפי התובעת היום טענה לאותם דמי השכירות, טענה שכזו התיישנה זה מכבר.)
4. עוד בטרם נתייחס לתשובת הנתבעים מ-8/96, עיננו רואות שהתובעת אשרה בכתב ידה, את ההסכמה שהיא נתנה, לשינוי תנאי החוזה, בכל הקשור לתשלום יתרת התמורה.
5. בתשובת הנתבעים מיום 7/8/1996, שבה הם טענו כי סוכם בשיחה טלפונית מיום 25/2/96 (מועד הסמוך למועד הנטען של תשלום מרבית התמורה המוסכמת), שהסכום של 25,500 ₪ יישאר כ"ערבון" עד גמר התחייבויות המוכר וטענה זו לא הוכחשה.
6. ההתכתבויות המתחדשות לסירוגין במהלך השנים הינן וריאציות שונות של האשמות הדדיות להפרת החוזה, מבלי שדבר מתקדם. חולפות יותר מ-8 שנים נוספות של דממה, ואפס מעשה.
7. איני שוללת את טענת התובעת, שהיא לא לא "צפתה" עיכובים טכניים ו/או חוקיים ארוכים, שלא יהיו בשליטתה, בשעה שהיא התחייבה לבצע את העברת זכויות החכירה , אולם בשעה שהיא קבלה על עצמה למכור ולהעביר זכויות במנהל, היא כן ידעה היטב איזה אחריות והתחייבות היא נוטלת על עצמה, כלפי רוכשי הזכויות. מה הנתבעים אשמים בכל האמור ומדוע התובעת סבורה שהם אמורים להשלים עם מצב זה, עד "אין קץ" ?
8. התובעת הלינה, בנוסף, על "הסחבת, הבירוקרטיה וחוסר הסדר", השׂוררים במנהל מקרקעי ישראל. לטענתה, "רק בסוף שנת 2007 הוּדע לה כי העברת הזכויות בנכס כרוכה בתשלום דמי הסכמה". שוב נשאלת השאלה, למה התובעת סבורה כי מדובר בטענות רלוואנטיות למחלוקת שבין הצדדים ומדוע התובעת סבורה שהנתבעים אמורים להשלים עם מצב זה, עד "אין קץ" ?
9. על-פי חומר הראיות, רק בשנים 2007-2008, התנהלו מגעים של ממש מטעם התובעת, מול המהל, תוך כדי העברת עדכונים לנתבעים, על מנת לקדם ולהשלים את העברת הזכויות.
10. על אף הדרישות המשתנות והמתחלפות ובחלקן סותרות זו את זו, שהומצאו לסירוגין לנתבעים, על ידי התובעת, הנתבעים נותרו נאמנים לעמדתם, כפי שהוצגה עוד בשנת 1996, שיתרת התמורה תשולם כנגד רישום זכויות החכירה שלהם, במנהל. בכל אותם השנים הנתבעים לא תבעו נזקים ולא תבעו אכיפה, בבית המשפט, אלא התנו את העברת התשלום לתובעת, בביצוע הרישום בפועל.
11. לאחר תקופה כה ארוכה של העדר טיפול וביצוע, ניתן להבין את היאחזותם של הנתבעים בהסדר מוסכם זה. מבחן ההסתברות מוביל למסקנה שאכן כך סוכם, עוד בשנת 1996, בתקופה שלאחר חתימת החוזה, ואין בהעלאת דרישות מאוחרות יותר של התובעת, לדמי שכירות ואין ב"התראות" ו/או ב"הודעות" על ביטול החוזה, במכתבים מאוחרים יותר, כדי להעלות או להוריד ככל שאין ולא היה בידי התובעת כוח, לשנות באופן חד צדדי, את הסכמת הצדדים המאוחרת (לחתימת החוזה) שהושגה, בכל הקשור למועד תשלום יתרת התמורה, על דעת עצמה.
12. הנני סבורה שהתובעת בעצמה הינה מודעת לכך ומודעות זו , מחד, לצד העדר שביעות רצונה מן ההסדר, מאידך, הם אשר הולידו את דרישותיה המשתנות והסותרות.
13. אין מחלוקת שבפנייתה של התובעת לתובעים שכנגד מיום 3/8/2008 (בה התובעת פירטה דרישות כספיות שונות בסך כולל של 80,611 ₪) התובעת התנתה את המצאת החוזים המשולשים החתומים, להעברת הנכס על שם התובעים שכנגד, בביצוע תחילה של תשלום ה"חובות" הנטענים. במסגרת הסכום הכולל הנטען לא הוזכר ולא נטען לכל חוב בגין דמי שכירות. כמו כן, לא הוזכרו ההודעות הקודמות של התובעת ל"ביטול" ההסכם.
14. רק לאחר השמעת טענת ההתיישנות והגשת התביעה שכנגד לסעד כספי/פיצוי ולמתן צו עשה, "נזכרה" התובעת בטענותיה לדמי השכירות ונשלחה שוב, מחדש, הודעת "ביטול". הנתבעים לא נמנעו מלהציג את העובדות, כולל הודאתם שאכן טרם שולמה יתרת התמורה, לצד טענת ההתיישנות שהם העלו.
15. מקובלת עלי טענת הנתבעים, שלאור ההסכמה שהושגה בין הצדדים, עוד בשנת 1996, כי יתרת התמורה תהווה פיקדון ותשולם בעת וכנגד מילוי התחייבויות התובעת ורישום זכויותיהם במנהל, הנתבעים לא תבעו את התובעת בעבר לפיצוי וטענות כספיות שלהם בנדון התיישנו, אבל הם גם לא הפרו את ההסכמות שבין הצדדים, אודות תשלום יתרת התמורה.
16. מאחר והנתבעים לא הפרו את ההסכמה שבין הצדדים, התובעת אינה זכאית ל"ביטול" ההסכם ואינה זכאית לדרוש עתה השבת ה-"חזקה" וגם אינה זכאית לדרוש דמי שכירות (עילה כספית שקבעתי ממילה שהיא התיישנה).
17. אמנם, הוצגו עמדות שונות של הצדדים ב-1996, אודות שיטת ההצמדה של יתרת החוב, אולם מחלוקת זו, הסתיימה, במכתבי הצדדים מחודש 12/09, בשעה שהסכום הועמד באותו מועד, בהסכמה, על סך 30,500 ₪. הנתבעים התנגדו (בשנת 1996), להפקדת ה"פיקדון" בידי ב"כ התובעת, אולם, בשנת 2009, הם הסכימו לקדם את העניין, בתנאי שיתרת התמורה תופקד בנאמנות, בידי עורכי הדין מטעם שני הצדדים, וזאת עד לרישום הזכויות בהחנות, על שמם.
18. גם לאחר שמיעת הראיות, לא הוברר דיו, באם בידי התובעת להשלים את רישום העסקה וזכויות הנתבעים, אם לאו. הנתבעים משוכנעים כי קיימים עדיין מחסומים משפטיים בעוד עדי התובעת והנתבע 4 העידו שאין מניעה והסיבה היחידה שטרם בוצע שינוי הזכויות במנהל, הינה סרבנותם של הנתבעים לשלם לתובעת את יתרת התמורה.
19. בנסיבות המתוארות, לאחר שנים כה רבות, הצדק עם התובעים שכנגד, וניתן בזה צו המצהיר ומורה לתובעת לקיים את התחייבותה להשלמת רישום זכויות הנתבעים במנהל ועליה לפעול ללא דיחוי, לביצוע האמור. על הצדדים לשתף פעולה ולבצעו את כל הנדרש, מכל אחד מהם, בנדון. בכפוף לאמור, מוטל על הנתבע 4 לפעול מחדש, להשלמת הרישום האמור, בספרי המנהל.
20. כן, ניתן בזה צו המצהיר ומורה שעל הנתבעים לשלם לידי התובעת את יתרת תמורה, בסך של 30,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה (לשמירת ערכם הריאלי), ממדד 12/09 ועד למדד שיהיה בתוקף, ביום התשלום בפועל. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מיום רישום זכויות הנתבעים בחנות, בספרי המנהל .
21. בהמשך להסכמת הנתבעים (משנת 2009) להפקדת סכום זה, המיועד לתובעת, בידי ב"כ שני הצדדים, התובעת הינה זכאית לדרוש את ביצוע האמור בפועל, על מנת להבטיח את העברת הכספים לידיה על ידי ב"כ הצדדים, לאחר ביצוע רישום הזכויות, אולם בהעדר השלמת הרישום בתוך 6 חודשים מיום ההפקדה, יוחזרו הכספים המופקדים על ידי ב"כ הצדדים, לידי הנתבעים (וזאת מבלי לגרוע מעצם החבות של הנתבעים לשלם יתרת חוב זה כמפורט בס' 61 לעיל).
22. הנני דוחה את התביעה הכספית כנגד הנתבעים שכנגד 2-4, מפאת התיישנות, והנני אף מוצאת לציין שטענתיו של הנתבע 4, שהפניית התביעה שכנגד גם כנגדו, באופן אישי, נועדה "להפעיל לחץ", על התובעת לוותר על טענותיה, על אף העדר יריבות של ממש בינו לבין התובעים שכנגד, יש להם, על פניו, על מה לסמוך.

ה. סוף-דבר:

1. לאור כל האמור, הנני כן מורה כאמור בסעיפים 62-65 דלעיל.

למען הסר ספק, יתר פרטי התביעות והסעדים המבוקשים, נדחים.

1. התובעים שכנגד יישאו בהוצאות הנתבע כנגד 4, עו"ד מאיר כהן, בסך כולל של 10,000 ₪ וכן בהוצאות של הנתבעים שכנגד 2 ו-3 (יחדיו), בסך של 10,000 ₪.
2. התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך כולל של 10,000 ₪. בהעדר תשלום בפועל, הנתבעים זכאים לקזז הוצאות פסוקות אלה, מיתרת התמורה שהינם חבים לתובעת, אשר פורטה דלעיל.
3. סכומי ההוצאות שנפסקו בסעיפים 67 ו-68, יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

להמצאה לב"כ כל הצדדים וסגירה.

ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ה, 17 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.