רקע -עובדות היסוד שאינן שנויות במחלוקת

ביום 15.11.01 אישר מינהל מקרקעי ישראל (להלן:- "המינהל") את הקצאת המקרקעין הידועים כמגרשים 106-107, שהינם חלק מחלקות 52 ו- 58 בגוש 15249 (להלן:-"המקרקעין") בפטור ממכרז.

ביום 13.5.02 נחתם חוזה פיתוח בין המנהל ובין חברת ט.א. חשמל (להלן-" החייבת") לגבי המגרשים נשוא התביעה. המגרשים הוקצו בפטור ממכרז לאחר קבלת משרד התמ"ת והחלטת וועדת האיתורים. בהתאם להסכם הפיתוח היה על החייבת להשלים את בניית מפעל המקרקעין לכל המאוחר עד ליום 15.8.04.

ביום 4.5.04 הגישה החייבת בקשה להארכת הסכם הפיתוח ולאחר קבלת המלצת וועדת האיתורים, הסכם הפיתוח הוארך בשנתיים נוספות, עד ליום 15.11.06 (להלן-"הארכה ראשונה").

משנקלעה החייבת לקשיים מונה כונס נכסים, עו"ד אסלן, וזה פנה למינהל בשנת 2006 וביקש להאריך את חוזה הפיתוח בשנתיים נוספות, לצורך השלמת העברת הזכויות תוך התחייבות שצד ג' אשר ירכוש את הזכויות יתחייב בתנאי הסכם המכר להחל בבנייה מיד בסמוך לאישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל (ראה נספח ד' לתצהיר העדה כרמלית).

חוזה הפיתוח הוארך שנית עד ליום 15.11.08 ( להלן :"הארכה שניה").

בשלב זה התנהל מו"מ בין הכונס למבקשים להעברת הזכויות הנ"ל למבקשים.

בשנת 2006 הודיע המינהל לעו"ד אסלן, מי שהיה הכונס ולאחר מכן בא כוחם של המבקשים כי עליו לפנות לתמ"ת לצורך אישור העברת הזכויות במקרקעין למבקשים.

בסוף שנת 2006 פנו המבקשים לתמ"ת לראשונה ובמאי 2007 הוגשה ע"י המבקשים בקשה לקבלת קרקע בפטור ממכרז. בבקשתם התחייבו המבקשים להקים על הקרקע מפעל לעבודות מתכת בשטח של 2,402 מ"ר.

לאחר קבלת ההמלצה ממשרד התמ"ת הושלמה העברת הזכויות ביום 25.10.07, וביום 1.11.07 נחתם חוזה הפיתוח עם המבקשים. נקבע בחוזה הפיתןח כי על המבקשים להשלים את בניית המפעל עד ליום 15.11.08.

בתאריך 25.5.08 ביקשו המבקשים ארכה נוספת בת שנתיים להשלמת הבנייה בנכס.

בתאריך 14.7.08 אושרה למבקשים ארכה לסיום הבנייה לשנה אחת בלבד .

בעקבות כך נחתמה תוספת להסכם הפיתוח לפיה, הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1.9.09 (להלן : "הארכה שלישית").

לאחר שפקע הסכם הפיתוח -בתאריך 29.11.09 שלחו המבקשים בקשה נוספת להארכת תקופת הפיתוח בשנתיים נוספות.

בתאריך 17.3.10 התכנסה וועדת התיאום שדנה בבקשת ההארכה הנוספת שהוגשה על ידי המבקשים וזו החליטה לא להאריך את חוזה הפיתוח. כן החליטה כי יש לשווק את המקרקעין נשוא ההליך במכרז פומבי, זאת מאחר שעל פי הודעת ראש העיר הפך אזור התעשייה הנדון לאזור תעסוקה (מסחר) ולא הייתה מניעה ממשית להשלים את הבניה במועד.

בתאריך 25.4.10 נשלחה על ידי המבקשים בקשה נוספת להארכת חוזה הפיתוח לשנתיים נוספות וזאת בין היתר מהנימוק שהוצאת ההיתר התעכבה בשל מחלוקת עם העירייה בנוגע להוצאות הפיתוח.

בהתאם למכתב שנשלח לב"כ המבקשים ביום 3.5.10 נשלחה הודעה מטעם המנהל על ביטול ההקצאה ביום 4.5.10 .

טענות המבקשים

לטענת המבקשים הם רכשו את זכויות החייבת במקרקעין כדין בהתאם לחוזה הרכישה.

לטענתם, טרם רכישת המגרש הם בדקו את תשלומי החייבת בהתאם לחוזה הפיתוח וההקצאה המקורי ומצאו כי היא שילמה את הוצאות הפיתוח לרשות המקומית וזאת בהתאם להודעת משרד התמ"ת .

לטענתם, ראש ההוצל"פ אישר את המכירה במסגרת כינוס הנכסים ומיד פנו הם לבצע את ההליכים שנדרשו מהם על מנת לקבל את הסכמת המשיבים להקצאת מקרקעין בהתאם לחוזה הרכישה.

לטענתם, רק ביום 12.3.07 קיבלו הם את המלצת הרשות המקומית, עירית טבריה, לרכישת המגרשים.

כן נטען כי המלצת משרד התעשייה והמסחר התקבלה רק ביום 16.9.07 ורק בעקבותיה יכלו המבקשים לפנות למנהל על מנת לחתום על המסמכים בעניין חוזה הפיתוח.

כן נטען כי ביום 25.5.08 פנה עו"ד אסלן למשרד התמ"ת בבקשה להאריך את המועד להשלמת הבנייה תוך מתן הסבר כי נוכח העובדות והמועדים לא יוכלו המבקשים לעמוד במועדים שנקבעו בתוספות לחוזה הפיתוח.

ביום 26.10.08 חתמו על תוספת מס' 4 לחוזה הפיתוח לפיו הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1.9.09.

לטענת המבקשים, הם פנו, לאחר קבלת הסכמות המינהל , לרשות המקומית לשם קבלת מידע באשר לזכויות הבנייה על המקרקעין וכן קיבלו גיליון דרישות אשר רק לאחר השלמתן יוכלו הם לקבל את היתר הבנייה המיוחל. לצורך כך, שכרו המבקשים את שירותיו של האדריכל ברם פיין שפעל מטעמם להשגת האישורים הנדרשים ועמידה בדרישות של הוועדה לתכנון ובנייה והכל במטרה לקבל את היתר הבנייה.

בנוסף, טענו כי בחודש נובמבר 2009 פנו באמצעות בא כוחם למשרד התעשייה לשם הארכת חוזה הפיתוח ותקופת הפיתוח עת היו בסיומם של ההליכים לקבלת היתר.

עוד נטען כי המבקשים פנו מס' פעמים למנהל לשם קבלת חוות דעתו באשר לדרישת הרשות המקומית לכפל תשלום של הוצאת הפיתוח אך הם לא נענו והודע להם כי המגרשים יצאו בעתיד למכרז פומבי, תוך התעלמות בוטה ממה שעשו המבקשים על מנת לקדם את הבנייה על המקרקעין.

לטענתם, המשיבים התעלמו מהעובדה כי המגרשים נשוא בקשה זו היו משועבדים במשכנתא לטובת בנק פועלים וכי גם המשיבים עצמם היו מנועים מלפעול במקרקעין והיו מנועים מלעשות דיספוזיציה בנכס בכל תקופת הזמן ממועד מינוי כונס הנכסים עד לאישור המכר ועל כן אין לקחת בחשבון את התקופה הנ"ל כאילו תקופה זו עמדה למבקשים להשלמת ההליכים הנדרשים מהם.

הסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה:

1. להצהיר כי המבקשים הינם בעלי זכות חכירה לדורות של המקרקעין וכי הם זכאים לכך שזכותם תוארך במסגרת תוספת לחוזה פיתוח כדין בצירוף מועדים סבירים וכי זכותם זו הינה קיימת להם כדין.

2. להצהיר כי למבקשת קיימת זכות לקבל הארכה לתקופת פיתוח בהתאם לחוזה הפיתוח וזאת לתקופה נוספת של לפחות שנתיים נוספות לשם השלמת הבנייה .

3. לקבוע כי אין מקום לדרישת משרד התמ"ת לשלם פעם נוספת את הוצאות הפיתוח.

4. להצהיר כי ככל שהוחתמו המבקשים על תוספות לחוזה הפיתוח ביחד עם מועדים שאינם רלוונטיים למבקשים הרי שמועדים אלה אינם יכולים לדור בכפיפה אחת עם מועד החתימה כל התוספות לחוזה הפיתוח והם בטלים מחמת הטעיה ו/או התנהגות בתום לב של המשיבים.

5. להורות כי למשיבים אין כל זכות / רשות להעביר את המגרשים למכירה במסגרת מכרז פומבי ו/או לבצע כל דיספוזיציה בנכס עד להחלטת בית המשפט בתובענה כשהם אינם עולים בקנה אחד עם ההשקעה שביצעו המבקשים על המקרקעין לרבות השלמת כל דרישות הוועדה לתכנון ובנייה והוצאותיהם הרבות.

טענות המשיבים בכתב תשובתם

לטענת המשיבים, הקצאת מקרקעין לתעשייה בפטור ממכרז מגלמת בתוכה הטבות כספיות משמעותיות ביותר ובכללן : עצם מתן פטור ממכרז לקרקע לתעשייה, דמי חכירה מופחתים, סבסוד הוצאות הפיתוח שנועדו לעודד הקמת אזורי תעשייה ועידוד מקומות עבודה באזורים בעלי עדיפות לאומית תוך פרק זמן סביר. הטבות אלה רק מדגישות את הצורך לשמירה על המועדים שנקבעו בהקצאה וכי יש למנוע ככל הניתן שימוש לרעה בהטבות אלה באופן שלאחר קבלת ההטבות לא יקוימו ההתחייבות.

לטענתם, אישור העסקה עם החייבת שבכינוס היה בתאריך 15.11.01 וניתנו לה ולכונס ארכות שונות לבקשתה עד לתאריך 1.9.09 – בסך הכל 8 שנים.

כן נטען כי חוזה הפיתוח פקע ב-9.09 משתמה תקופת הפיתוח ולאחר שמבקשים לא בנו על המקרקעין היה עליהם להשיבם למנהל שכן פקעו זכויות בר הרשות שניתנו להם. המבקשים הגישו בקשת הארכה מועד רק חודשיים מאוחר יותר.

לטענתם, אין חולק כי הם לא החלו לבנות במקרקעין ואף טרם הוצא היתר בנייה ועל כן אין להם זכויות כלשהן במקרקעין שכן בחוזה הפיתוח נקבע כי : "המינהל מעמיד את המגרש לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד" ( עמוד 2 לחוזה הפיתוח).

כן נטען כי המינהל היה רשאי לבטל את הסכם הפיתוח לאחר שהמבקשים לא החלו לבנות על המקרקעין ולא עמדו במועדים הקבועים בחוזה הפיתוח שכל אחד מהם מהווה מועד מחייב ויסודי.

לטענת המנהל , ס' 12 לחוזה הפיתוח קובע כי המועדים השונים שעל היזם לעמוד בהם בתקופת הפיתוח הינם מועדים מחייבים ויסודיים וכי אי עמידה במועדים אלה תהווה הפרה יסודית של ההסכם ותקנה למינהל זכות לבטל את החוזה לאלתר ( ס' 12 + ס' 5 לחוזה) .

כן נטען כי בפועל אזור התעשייה בטבריה הפך להיות אזור מסחרי והמינהל ביטל הקצאות נוספות שנעשו בהן לא מומשה מטרת ההקצאה .

לטענת המנהל, תקופת הפיתוח הוארכה לתקופה של 5 שנים נוספות שכן בעוד שלפי חוזה הפיתוח המקורי היה על היזם להשלים בניית המפעל עד ליום 15.8.04 הוארכה תקופת הפיתוח ליום 1.9.09.

כן נטען כי המועדים שנקבעו הנם סבירים וכי שעה שחתמו המבקשים על תוספות להסכם הפיתוח, עליהם לפעול ביתר שאת לממש את מטרת ההקצאה במסגרת הארכה שניתנה להם משלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם.

באשר להוצאות ששולמו נטען כי בעקבות ביטול ההקצאה יוחזרו חלק מהתשלומים ששולמו למינהל בהתאם לכללי המינהל ולחוזה הפיתוח ולהוראות משרד התמ"ת, בניכוי הסכומים שנקבעו בחוזה הפיתוח. בנוגע להוצאות אחרות שנגרמו למבקשים ששולמו לצדדים שלישיים הרי שבעניין זה אין להם להלין על עצמם שלא פעלו למימוש מטרת ההקצאה במועדים שהוקצבו לכך על פי ההסכם.

עוד נטען כי המבקשים רכשו את זכויותיה של החייבת ט.א חשמל, המבקשים לא יכולים היו לרכוש זכויות נוספות מעבר לאלה שהיו לחייבת. החייבת לא חתמה על חוזה פיתוח מהוון אלא על חוזה פיתוח שתוקפו הוארך מעת לעת. הארכות שניתנו בעקבות בקשת המבקשים ולצורך העברת הזכויות.

בעניין הוצאות הפיתוח נטען כי על המבקשים היה להעלות טענותיהם כנגד עיריית טבריה ולא כלפי המשיבים בנוסף, חובות אלה אינם עילה לאי מימוש מטרת ההקצאה משך שנתיים.

מכל הטעמים הללו דין התביעה להידחות.

דיון

השאלה שעומדת לדיון במקרה דנן הנה -האם פעל המינהל כדין שעה שביטל את החוזה והאם היה עליו ליתן ארכות נוספות להשלמת בניית המפעל טרם ביטול הסכם הפיתוח?

הסכם הפיתוח העומד ביסוד ההתקשרות בין הצדדים נחתם ביום 13.5.02. אישור ההקצאה נשוא ההליך בפטור ממכרז ניתן ביום 15.11.01.

תקופת הפיתוח שנקבעה במבוא להסכם הנה "36 חודשים, החל מיום אישור העסקה וכלה ביום 15.11.04" ( ראה מבוא עמוד 1 להסכם הפיתוח).

במבוא להסכם הפיתוח נקבע כי המינהל מוכן להעמיד את המקרקעין לרשות המבקשת "לתקופת הפיתוח בלבד", וזאת רק לשם בניית המבנים למטרת ההקצאה. בנוסף, נקבע כי המינהל יהיה מוכן להעמיד את המקרקעין לרשות המבקשת בתנאי מוקדם ורק לאחר שהמבקשת תפתח את המקרקעין ותבנה עליהם את המבנים, תוך תקופת הפיתוח, כדי שישמשו למטרת ההקצאה. ( ראה מבוא להסכם הפיתוח עמ' 2 ) .

אי עמידת המבקשים במועד להשלמת הבנייה הקבוע בהסכם הפיתוח

בס' 12 להסכם הפיתוח נקבע כך :

"12 . הפרת החוזה וביטולו

(א) הוסכם בזה בין הצדדים כי המועדים הנקובים בחוזה וכן התנאים הנקובים בסעיפים 4,5 ו-11 של החוזה הנם תנאים עיקריים ויסודיים של החוזה שהפרתם או הפרת איזה מהם, תחשב להפרה יסודית של החוזה ".

על פי ס' 5 להסכם הפיתוח על המבקשים לעמוד במועדים ואי התחלת הבנייה במועד מקנה למינהל זכות על פי ס' 12 להסכם לבטל את החוזה לאלתר.

יודגש, למבקשים לא הוענקו מעולם זכויות חכירה, לא נחתם עימם חוזה חכירה והמבקשים הנם לכל היותר במעמד של ברי רשות , על כן יש לדחות את הטענה שהועלתה בסיכומי המבקשים כי כל כוונת הצדדים בחוזה הייתה להעברת חוזה הפיתוח לחוזה חכירה וכעבור 3 שנות פיתוח יש להתייחס אליו כחוזה חכירה ויש לדחות את הסעד שמתבקש בתביעה זו כי בית המשפט יצהיר כי המבקשים הנם בעלי זכות חכירה בנכס.

בהסכם הפיתוח נקבע :

"והואיל והמינהל יהיה מוכן להחכיר ליוזם את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המגרש וייבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי שישמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שיימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה "(עמוד 2 לחוזה הפיתוח) .

התוצאה בפועל הנה שתקופת הפיתוח במקרקעין הוארכה לתקופה של 5 שנים נוספות מעבר לתקופת הפיתוח בעוד שלפי חוזה הפיתוח המקורי המועד להשלמת בניית המפעל הוא עד ליום 15.8.04 הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1.9.09 .

במסגרת סעיף 5 לתנאי הסכם הפיתוח הוגדרו התחייבויות המבקשת בקשר לתכנון, בנייה ורישום, לרבות הגשת אישור תכניות הבניה, ביצוען של התוכניות, סיום יציקת יסודות המבנה, סיום בניית שלד המבנה, סיום בניית המבנה לצורך הפעלתו עד לסיום תקופת הפיתוח ועוד. יודגש כבר כעת כי סעיפים 4, 5 ו-11 להסכם הפיתוח מוגדרים על פי סעיף 12 להסכם כ"תנאים עיקריים ויסודיים של החוזה שהפרתם, או הפרת איזה מהם, תחשב להפרה יסודית של החוזה", בגינם רשאי המינהל לבטל את החוזה באופן מידי ולשלוח למבקשת הודעה על ביטולו.

זכותו של צד הנפגע מהפרת חוזה לבטל את החוזה קבועה בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן - חוק התרופות). בעניין זה קיימת הבחנה מהותית בין הפרה יסודית, המזכה את הנפגע באפשרות לבטל את החוזה מיד לאחר ההפרה, לבין הפרה לא יסודית, המחייבת מתן ארכה לתיקונה. במקרה דנן מדובר בהפרה שבחוזה הפיתוח הוסכם כי תיחשב להפרה יסודית על כן זכאי היה המינהל לבטל את החוזה אף בלא מתן ארכה.

על אף האמור, לא כך נהג המינהל , אלא נתן 3 אורכות בנוגע למקרקעין הנ"ל, מהן שתיים בתקופת היות המבקשים בעלי החוזה עם המינהל.

בס' 5(ד) להסכם הפיתוח נקבע כך: "הסכם זה מותנה בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות מהמוכר לקונה ו/או בהארכת תקופת הפיתוח".

בס' 5(ד) הנ"ל נקבע גם כי הקונים הבינו ויודעים היטב את טיב הממכר ואת מצבו המשפטי והתכנוני. מכאן שהמבקשים ידעו כי הם רוכשים זכויות פיתוח המוגבלות בזמן.

סבורני כי המבקשים ידעו היטב (במיוחד לאור כי עו"ד אסלן אשר שימש ככונס נכסים ומכר למבקשים את המקרקעין שימש גם כבא כוחם עד לשנת 2009 וחזקה כי הסביר למבקשים את טיב הנכס והזכויות שהם רוכשים -זכויות פיתוח מוגבלות בזמן), כי יש חשיבות מכרעת להשלמת בניית מפעל תעשייתי עד לתום תקופת הפיתוח . עניין זה הותנה במפורש בחוזה הפיתוח. בענייננו המינהל אף העניק למבקשים ארכה נוספת בת שנה למילוי התחייבויותיהם (ב-2008 אישר המנהל את בקשת המבקשים לארכה בת שנתיים באופן חלקי בלבד) ועל כן שומה עליהם היה לעשות את מירב המאמצים על מנת להשלים בניית המפעל ולממש את מטרת ההקצאה משלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם.

חרף הוראות הסכם הפיתוח, לא ביצעה המבקשת את התחייבויותיה במשך שנים רבות (למעשה כחמש שנים מהמועד שמנה ההסכם לסיום תקופת הבנייה) על אף ארכות שניתנו.

על כן בדין נתקבלה החלטת המינהל שלא להאריך פעם נוספת את המועד להשלמת הבנייה.

הטענה כי לוח הזמנים שנקבע אינו סביר

לטענת המבקשים, סד הזמנים שנקבע להם אינו מעשי וכי הייתה להם תקופה של שנתיים בלבד ממועד בו חתמו על חוזה הפיתוח עם המינהל בשנת 2007 בעוד שתקופת הפיתוח הנה 3 שנים.

יש לדחות טענה זו שכן, המבקשים חתמו על חוזה לרכישת המגרש כבר בשנת 2006 .

העובדה שהועברו זכויותיהם רק בשנת 2007 (שכן הבקשה להעברת הזכויות הוגשה לתמ"ת רק בשנת 2007 – ראה נספחים 3 ו-5 לתע"צ מטעם התמ"ת) מעידה כי לא פעלו בדחיפות הנדרשת על מנת לעמוד בזמנים שהוקצו להם.

ככל שהמבקשים טוענים כי תקופת הפיתוח שנקבעה בהסכם אינה מספקת היה עליהם להודיע כי אינם מוכנים לחתום על הסכם הפיתוח. כמו כן המבקשים חתמו על התוספות להסכם הפיתוח שהאריכו את התקופה מפעם לפעם על פי בקשת המבקשים או כונס הנכסים.

כבר נקבע בפסיקה כי הסכמתם המפורשת של הצדדים במסגרת הסכם הפיתוח כי "תקופת הפיתוח" תימנה למפרע מיום אישור ההקצאה על ידי המינהל, אינה מאפשרת למבקשים להתנער מאוחר יותר מהסכמתם ולטעון כי מדובר בתקופת פיתוח בלתי סבירה ובלתי מספקת, ויש לראותם כמחויבים לסד הזמנים לו הסכימו (ראה והשווה ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, [פורסם בנבו]) (להלן: "פרשת קנדרה")).

במקרה נוסף שנידון בע"א 753/88 יחזקאל טל ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, [פורסם בנבו]) (להלן: "עניין יחזקאל טל"), נחתם הסכם בין המינהל לבין המערערים, במסגרתו מסר המינהל למערערים את השימוש במגרש מסוים לתקופה של 36 חודשים, על מנת לבצע עליו את כל פעולות הפיתוח הדרושות ולבנות עליו מבנה, עד לתאריך יעד מסוים. כן התחייב המינהל לחתום עם המערערים על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים, לאחר מילוי כל תנאי החוזה.

באותו מקרה, בדומה לענייננו, המערערים לא סיימו את בנית המבנים תוך המועד הנקוב בחוזה, ולמעשה כלל לא החלו בבניה, מאחר ולא קבלו את האשורים הדרושים לכך מאת רשויות התכנון (כפי שבמקרה דנן לא קיבלו את היתרי בנייה בשל אי תשלום הוצאות פיתוח עקב מחלוקת עם עירית טבריה)) בית המשפט העליון דחה את טענתם של המערערים לפיה, לא בהם האשמה לכך שלא קבלו אשורים כנדרש. כן קבע ביהמ"ש העליון כי בהתנהגותם הפרו המערערים את החוזה הפרה יסודית, בעקבותיה היה המנהל זכאי לבטל את החוזה.

וכך קבעה כב' השופטת נתניהו באותו עניין:

"דעת הצדדים המשתמעת בפרוש מהחוזה היא כי החובה לקבל את כל ההיתרים הדרושים הוטלה על המערערים וכי אם לא יעמדו בהתחייבותם במועד הנקוב מכל סיבה שהיא כי אז זכותו של המנהל לבטל את החוזה. פירוש זה מתיישב גם עם תכליתו המסחרית של החוזה כפי שהוסברה בע"א 72/78 הנ"ל".

לאור האמור, בהתחשב בכך שהמבקשים לא קיימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, חרף העובדה כי לאורך מערכת היחסים הלך המנהל לקראת המבקשים כברת דרך לא קצרה ולפחות פעמיים העניק המינהל ארכה לביצוע התחייבויותיהם, קמה למינהל שכות לבטל את ההסכם, וזאת אף אם הסיבה שמנעה מהמבקשים לעמוד בהתחייבויותיהם אינה תלויה בהם ולא נבעה מרשלנותם (ראה והשווה ה"פ ( נצ') 97/08 פאן פקטורי נ' מינהל מקרקעי ישראל , פורסם במאגר משפטי נבו) .

לכך יש להוסיף את העובדה כי עסקינן בהקצאת מקרקעין בפטור ממכרז ביחס למקרקעין שהם רכוש הציבור - הקצאה אשר על פי הפסיקה צריכה להיעשות בצמצום וכחריג בלבד (עע"מ 8412/07 חברת מלון ומלון סוויטות אפ.אס.אר. בירושלים בע"מ נ' שימי הורן ואח', [פורסם בנבו]) - הקצאה זו נעשתה מתוך מטרה ברורה לעודד ולחזק אזורי עדיפות לאומית מכוח תקנה 25(5) לתקנות חובת המכרזים התשנ"ג -1993, שכן עצם הקצאת המקרקעין בפטור ממכרז מגלמת בתוכה הטבות כלכליות משמעותיות ביותר ובהן סבסוד של הוצאות הפיתוח, הקצאת מקרקעין במחיר נמוך משמעותית משווי השוק שלו ועוד . מטרת ההקצאה הינה ליצור מקומות עבודה זמינים בסד זמנים קצר וזאת על מנת לחזק ולעודד ישובים בפריפריה.

למרות שהמקרקעין הוקצו עוד בשנת 2001 בפטור ממכרז לכתלית הנ"ל, הרי שעד היום טרם הוחל בבניית המפעל התעשייתי שאמור היה לממש אותה תכלית.

אשר על כן, משבחרו המבקשים לא להשלים את בניית המפעל תוך המועדים שנקצבו להם בהסכם הפיתוח ובתוספות לו, חרף העובדה שהמקרקעין הוקצו להם ללא מכרז, על כל ההטבות הטמונות בכך, אין להם להלין אלא על עצמם.

טענת המבקשים בעניין תשלום כפול של הוצאות הפיתוח

לשיטת המבקשים הם נתקלו בקשיים בירוקרטים אל מול הרשות המקומית שהוציאה דרישה נוספת לתשלום הוצאות הפיתוח כתנאי להוצאת היתר בנייה דבר שעיכב באופן משמעותי את בניית המפעל שכן לטענתם הוצאות אלה שולמו על ידי החייבת.

( ראה העתק דרישת הוצאות הפיתוח ואגרות כנספחים ז' ו-ח לתצהיר אריק נמימי ת/1) .

איני מקבל את הטענה שהועלתה בסיכומי המבקשים (בס' 45 בעמוד 10) לפיה, המשיבים התעלמו מבקשות חוזרות ונשנות של המבקשים להבהרה באשר להוצאות הפיתוח ששולמו והם נדרשים לתשלום כפול כאשר בבסיס הדרישה להבהרה עמדה זכותם לקבלת הסבר מניח את הדעת על מה שולמו הוצאות הפיתוח טרם נענו.

בס' 28 לתצהיר הגב' כרמלית , מטעם המנהל (נ/5) הצהירה כך :

"אציין כי גם הפנייה בכתב למינהל ו/או למשרד התמ"ת בנושא הוצאות הפיתוח והמחלוקת עם העירייה נעשו רק שפקע חוזה הפיתוח . עוד אציין כי על פניו ההוצאות שדרשה העירייה אינם הוצאות פיתוח, אלא אגרות בנייה ולכן לא הייתה כל מניעה לקדם הוצאת היתר בנייה.

כמו כן , לא הייתה מניעה לשלם – האגרות תחת מחאה ולהשלים את הבירור מול עיריית טבריה במקביל להוצאת היתר והשלמת הבנייה". ( הדגשה בקו שלי י.א).

אכן שוכנעתי מעדותה, שלא נסתרה, כי העיכובים נבעו מקשיים וממחלוקת אל מול הרשות המקומית ולא כתוצאה מרשלנות של המינהל.

כמו כן, ככל שנכחו המבקשים לדעת כי מדובר במחלוקת מהותית שמונעת מהם הוצאת היתרי בנייה יכלו לשלם את הסכומים השנויים במחלוקת תחת מחאה ובד בבד להגיש עתירה מנהלית נ' הרשות המקומית להחזר תשלום הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי החייבת שהמבקשים באו בנעליה. הינה כי כן, עמדה לרשותם דרך ישימה לקיום ההתחייבות לפי חוזה הפיתוח אך הם נמנעו מללכת בה והפרו את ההסכם.

נוכח המפורט אני דוחה את טענות המבקשים.

הטענה שהעיכובים בבנייה נבעו משום שהמועדים הפנימיים בחוזה הפיתוח לא היו מעודכנים

טענה זו , לפיה התאריכים בחוזה שגויים נטענה רק בעמ' 10 לפרוטוקול, בעדותו של מר נמימי ואינה מוזכרת כלל בתצהירו.

המבקשים לא הציגו כל מכתב שבו פנו למינהל והתריעו בפניו שלכאורה המועדים הפנימיים מונעים מהם להגיש תוכניות בנייה {כך למשל עו"ד אסלן שהיה כאמור גם כונס הנכסים וגם ייצג את המבקשים מול המינהל , ביקש ארכה של שנתיים להסכם הפיתוח במכתב מיום 25.5.08 (נספח י לתצהיר כרמלית אבינערי ) וכלל לא טען באותו מכתב טענה זו}.

התאריך שאליו יש להתייחס בחוזה הנו מועד השלמת הבנייה -11/2008 .

ראה לעניין זה את עדותה של הגב' כרמלית בעמוד 21 שורות 11-12 :

"אתה מחדד את מה שאמרתי , הדבר היחיד שאנו מקפידים להאריך את מועד השלמת הבנייה , לא מתייחסים למועדים הפנימיים".

לאור האמור יש לדחות גם טענה זו שלא הוכחה ונטענה בעלמא.

טענת האפליה ועיקרון השוויון

טענה נוספת שנטענה על ידי המבקשים היא כי המנהל כפוף לכללי המינהל התקינים וביניהם החובה לנהוג בהגינות , בצדק ובתום לב , דבר שלא נעשה במקרה דנן.

בסיכומיהם טענו המבקשים כי הוכח כי הם נפלו בין הכיסאות, עת המנהל חתם עמם על תוספות לחוזה פיתוח בידיעה כי אינם יכולים לעמוד במועדים שנקבעו להם ותיקון זה נעשה רק בתוספת הרביעית להסכם הפיתוח קרי ביום 26.10.08 ועל כן רק מכאן יש להתחיל את ציר הזמן של המבקשים עד למועד פקיעתו של ההסכם קרי ביום 1.9.09.

המשיבים טוענים מנגד, כי הם פעלו בהתאם לחובות המוטלות עליהם באופן שתקופת הפיתוח הוארכה בפועל מתקופה של 3 שנים לשמונה שנים, וכי וועדת ההתאמות שהחליטה לא להאריך את תקופת הפיתוח נהגה כך גם לגבי מגרשים סמוכים. על כן, מתוקף חובת השוויון אין מקום להפלות את המבקשים לטובה על חשבון בעלי חוזי פיתוח במגרשים אחרים בהן לא ניתנו ארכות לחוזה הפיתוח רק בשל ההליך המשפטי בו נהגו המבקשים {ראה עדותה של הגב' כרמלית אבינערי שאישרה בעדותה כי בסמיכות זמנים להחלטה בעניינם של המבקשים ביטלו המשיבים הקצאה ליזמים נוספים אשר לא עמדו במועדם להשלמת הבנייה (בעמוד 24 שורות 28-30)}.

טענת האפליה לא הוכחה ונטענה בעלמא ללא ביסוס עובדתי.

נוכח עדותה של העדה כרמלית שוכנעתי כי במתן הארכות המנהל נהג בהתאם לכללי מינהל תקין ובשוויון בין המבקשים ובין יזמים נוספים כדוגמתם, שלא עמדו במועדים הקצובים להם.

יפה לענייננו הדברים שנאמרו בפסק דין קנדרה דלעיל:

"הטוען להפליה אינו יוצא ידי חובתו בהפרחת הטענה לחלל האוויר באופן סתמי וללא תמיכה מספקת בנתונים (ראו, עע"ם 5829/05 דארי נ' משרד הפנים ([פורסם בנבו], 20.9.07), פסקה 13). בפרויקטים בסדר הגודל בו עסקינן עשויה להיות חשיבות לנתונים שונים ומגוונים. קנדרה לא פירטה במה דומה ובמה שונה הפרויקט דנא מן הפרויקטים האחרים ומדוע לאור נתונים אלו היחס אליה היווה הפליה. משכך, לא עמדה היא ולוּ בנטל הראשוני המוטל על הטוען להפליה".

אשר על כן נדחית גם טענה זו.

טענת המבקשים לעניין הוצאות

באשר לכספים ששילמו המבקשים למנהל הודיע המינהל במכתבו מיום 4.5.10 ( נספח טו2 לתצהיר כרמלית) כי לאחר שהנכס יוחזר לחזקתו הבלעדית של המינהל יוחזרו הסכומים שהמבקשת שילמה בניכוי דמי שימוש וכן בניכוי פיצוי מוסכם ובכפוף לשאר תנאי ההסכם, הכל בהתאם לחוזה הפיתוח ו/או לנוהלי המינהל ולהחלטות המועצה הרלבנטיות.

עיון בחוזה הפיתוח מלמד כי אכן כך הותנה בו.

אשר על כן, בטרם תוחזר החזקה בקרקע למינהל, אין עומדת למבקשים זכות החזר של הכספים, וככל שלאחר החזרת החזקה לא ימלא המינהל אחר המוסכם בהסכם לעניין ההחזר הכספי, תעמוד ממילא למבקשים זכות להגשת תביעה נפרדת.

בשלב זה לא זכאים המשיבים לסעד חלופי זה.

באשר לשאר הטענות הנוגעות להוצאות שונות לצורך הוצאת היתר בנייה / הוצאות ששילמו לצדדים שלישים אומר כי המבקשים לא פעלו בדחיפות הנדרשת להוצאת ההיתר במועדים שעליהם הוסכם בין הצדדים , לא פעלו למימוש מטרת ההקצאה ולא השלימו את הבנייה במסגרת המועדים להם התחייבו, על כך אין להם להלין אלא על עצמם.

על כן, גם דינה של טענה זו להידחות.

סוף דבר:

התובענה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 25,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ה' חשון התשע"ג, 21 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.