ע"י עו"ד יאנה מרוסיאק ממשרד עוה"ד דן נחליאלי

ערעור מיום 20/09/2011 על פסק דין מיום 21/08/2011 של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט יהושע רטנר) בעש"א 38498-06-10

השופטת ש' שטמר – אב"ד

1. פסק דיננו זה דן בשומה של שמאי מכריע לעניין קביעת השבחה והיטל השבחה כתוצאה משינויי תב"ע. כנגד השומה של השמאי המכריע טענו המערערות כי השמאי לא קבע את הערך החדש של המקרקעין לאחר פרסום התב"ע המשביחה, אלא סבר בטעות כי השמאי מטעם המערערות הסכים בעניין זה לשומה של השמאי מטעם המשיבה; שהשמאי המכריע לא לקח בחשבון כי המערערות השתמשו רק בחלק מהמקרקעין עליהם ניתן להם היתר בניה, ולפיכך, לעמדתן של המערערות, עליהן לשלם השבחה חלקית, וכי זכות הטיעון שלהן לפני השמאי המכריע נפגעה. בעיקר בשלוש טענות אלו, נדון בפסק דיננו.

רקע עובדתי

2. הנכס שהשבחתו והיטל ההשבחה החל עליו עומד במרכז דיוננו מורכב מחלקות 165 ו-163 בגוש 10109 בתחום השיפוט של עיריית פרדס-חנה והוא גובל בשטחים חקלאים. חלקה 165 גודלה 1,081 מ"ר וחלקה 163 - 12,166 מ"ר; בסה"כ 13,247 מ"ר.

ביום 9/2/1978 פורסמה תכנית ש/175, שאפשרה הקמת מוסד פסיכיאטרי סגור, כאשר הייעוד הקודם של המקרקעין היה "אזור מרכז למוסדות סעד". ביום 12/12/06 פורסמה תכנית ש/539 שאפשרה הקמת "גן אירועים - אחוזת פנורמה" כך שייעוד השטח שונה ממוסד פסיכיאטרי לגן אירועים.

3. ביום 4/6/07, בהמשך לבקשת המערערות לקבל היתר בניה על פי תב"ע ש/539, הוצאה שומת השבחה מטעם שמאי הועדה המקומית, יעקב בירנבוים (להלן גם "שמאי הועדה"). המערערות הגישו שומה אחרת של השמאי נחום פרמינגר (להלן גם "שמאי המערערות"). בשל חילוקי הדעות בין השמאים ובהתאם לסעיף 14 לתוספת השניה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (בנוסחו לפני תיקון 84), מונה השמאי שמואל פן כשמאי מכריע (להלן גם "השמאי המכריע").

4. שמאי הועדה, בשומה שהוציא, קבע כי היטל ההשבחה בשל תוכנית ש/175 לתאריך ההשבחה, 24/2/1978 הוא 10.9 ₪, ואילו ההיטל עקב תב"ע ש/539 לתאריך 27/12/06 חושב כדלקמן: שווי מצב חדש (ללא מחוברים) 1,459,920$. שווי מצב קודם 729,960$. ההשבחה - 729,960$ ובשקלים - 3,084,000 ₪. היטל ההשבחה ליום 27/12/06 בשיעור של 50% - 1,542,000 ₪.

שמאי המערערות כתב בחוות דעתו כי ההשבחה בשל תב"ע ש/175 בסכום של 21.80 ₪ וההיטל בסכום של 10.9 ₪ מקובל עליו. באשר לתב"ע ש/539 כתב שמאי המערערות, כי בזמנו שולם עבור כל זכויות הבניה לבניית אגף בשטח של כ-2,685 מ"ר וכי עתה מבקשות המערערות לבנות 2,500 מ"ר בלבד. זאת ועוד - בזמנו שולמו האגרות לפי התעריף "היקר ביותר" שהיה מיועד לבית עסק, בית קפה, מלון, מסעדה, משרד ועוד ולא לפי התעריף הזול שהתייחס למוסדות ציבור. מכאן - לעמדת שמאי המערערות – ש"על פניו" אין השבחה.

השמאי המכריע, קבע כי ההשבחה עקב תב"ע ש/175 היא בסכום של 21.80 ₪, והיטל ההשבחה הוא בסכום של 10.90 ₪. זאת בהסתמך על כך ששמאי המערערות אימץ את חוות דעתו של שמאי המשיבה בעניין זה. באשר להשבחה עקב תב"ע ש/539 העריך השמאי המכריע את שווי הקרקע לפני התב"ע בסכום של 90$ למ"ר לפי 12,166 מ"ר ולפי שער דולר של 4.22 ₪. סה"כ 4,620,000 ₪. השווי החדש נקבע על ידו ל-6,160,000 ₪ וההפרש המהווה את ההשבחה עמד על 1,510,000 ₪. השמאי המכריע כתב בחוות דעתו כי "אין מחלוקת לגבי מצב חדש. לא הוצגה שומה מטעם הבעלים בנושא זה. לא מצאתי איפוא מקום להתייחס לחילוקי הדעות ולטיעונים של הצדדים ביחס לשווי אולמות אירועים שהינם רלוונטיים רק לשווי במצב חדש. לפיכך קבעתי את השווי במצב חדש שהינו 1,459,920$ כמו בשומת השמאי מטעם הועדה". בהתאם לדעתו זו, סבר השמאי המכריע, כי המחלוקת היא בעניין שווי הנכס במצב הקודם וכי אין מחלוקת לגבי הערך החדש, לאחר תב"ע ש/539. לגבי המצב הקודם בדק את הנתונים והגיע, כאמור, למסקנה כי הוא 4,620,000 ₪.

פסק דינו של בית-משפט קמא

5. בית משפט קמא דן בשלוש השאלות שהמערערות הציבו לפניו, ושהבאתי אותן בפתח פסק דיני (וראה סעיף 1). לעמדת המערערות היה על בית משפט קמא לקבלן ולהחזיר לשמאי המומחה על מנת שיפסוק מחדש במחלוקות אלו. בית משפט קמא דחה את טענות המערערות ופסק כדלקמן:

באשר לטענה כי היתה פגיעה בזכות הטיעון, קבע בית משפט קמא, כי השמאי המכריע קיים דיון בנוכחות הצדדים, שמע טענות וקיבל מסמכים. הוא אף ביקש תגובות לטיעוני הצד השני. עצם העובדה ששמאי הועדה הגיש תשובה לתגובתו של שמאי המערערות, איננה מראה שזכותן של המערערות להשמיע דבריהן נפגעה. המערערות לא הצליחו להראות כי לא ניתן להן להביא את מלוא טענותיהן לפני השמאי המכריע.

6. אף טענתן של המערערות כי יש לבטל את השומה כיוון שהשמאי המכריע לא קבע שווי חדש באופן עצמאי אלא אימץ את השווי של המשיבה, נדחתה. בית משפט קמא קבע כי קביעתו של השמאי המכריע, ששמאי המערערות לא חלק על גובה השווי החדש, היא סבירה ונכונה. הערכה זו אף עולה בקנה אחד עם הערכתו המקצועית של השמאי המכריע. אפילו ציינו המערערות לפני השמאי המכריע כי אינן מסכימות להערכת השווי החדש של שמאי הועדה, הרי השמאי מטעמן כתב כי הערך של המצב החדש לפי השמאי בירנבוים עומד על 1,459,920$ וכי הערך של המצב הקודם היה לפחות 1,500,000$ ולפיכך אין השבחה. יש ללמוד מטיעון זה, כי שמאי המערערות לא חלק על הערך החדש. על כל פנים, מאחר ששמאי המערערות לא העריך את שווי המצב החדש, "אין למערערות אלא להלין על עצמן, כאשר לא העריכו מצב חדש".

7. כן דחה בית משפט קמא את טענתן של המערערות כי השמאי המכריע לא לקח בחשבון שהיה מימוש חלקי. השמאי המכריע כן התייחס למימוש חלקי של תוכנית ש/175, ולגבי תב"ע ש/539 לא טענו המערערות, לא לפני השמאי המכריע ולא לפני בית המשפט, כי המימוש הוא חלקי. לפיכך, לפי בית משפט קמא, מנועות המערערות מלתקוף את השומה בנימוק זה. מה גם שהשמאי המכריע היה מודע לכך שבקשת המערערות להיתר בניה, מהווה מימוש חלקי של זכויות הבנייה. מכאן, שאם יבקשו המערערות לממש בעתיד את מלוא זכויות הבניה במקרקעין, הן לא יחוייבו לשוב ולשלם בעדן היטל השבחה נוסף.

8. בית משפט קמא הוסיף כי עולה שהשמאי המכריע עשה עבודה מקצועית לגופו של עניין, כשהוא לקח בחשבון את הנתונים הרלוונטיים והוציא שומה מאוזנת וסבירה על פניה.

9. עוד הוסיף בית משפט קמא, כי הוא לא דן בטענת המשיבה שהערער ועיקרי הטיעון הוגשו באיחור: הערר הוגש 51 ימים לאחר הוצאת השומה; בהעדר ציון של יום הקבלה של השומה, עולה האפשרות שהערר הוגש באיחור. עיקרי הטיעון הוגשו באיחור. מאחר שבית המשפט הגיע למסקנה כי יש לדחות את הערר לגופן של הטענות, הוא לא דן בטענות סף אלו.

10. המערערות אף חוייבו בהוצאות בסכום של 7,500 ₪.

התערבות בית המשפט בשומות של שמאי מכריע - פן משפטי "על קצה המזלג"

11. על הערעור שלפנינו חלות הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (עובר לתיקון 84 שבו). בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בנוסחו הרלוונטי, ניתן לערער על החלטת השמאי המכריע בנקודת משפטית או בעילה שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון בעניינה, או להביא ראיות בעניינה לפני השמאי המכריע (לעניין פרשנות המונח "נקודה משפטית" ראו והשוו ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' ווייסמן, פ"ד נז (3) 207 (2003); וכן ע"א 7624/04 השקעות ר.ע.ה בע"מ נ' מינהל מיסוי מקרקעין חיפה (פורסם בנבו, 15.6.2005)). את השומה של השמאי המכריע יש לבחון אם נפלה בה טעות משפטית, בניגוד לשאלה אם השומה היא נכונה מבחינת הערכה שמאית.

טיעוני הצדדים והכרעה

12. להלן אדון בכל אחת משלוש המחלוקות בין הצדדים, כאשר בפתח הדיון בכל אחת מהן אביא את עמדות הצדדים.

הטענה כי לא ניתן למערערות יומן לפני השמאי.

13. המערערות טענו בערעור, כי שמאי הועדה נימק את שומתו לראשונה בדיון שהתקיים לפני השמאי המכריע, וכי שמאי המערערות השיב לטיעוני שמאי הוועדה בכתב לאחר הדיון, אולם טיעוניו לא מצאו ביטוי בהחלטת השמאי המכריע.

המשיבה טענה כי השמאי עשה מלאכתו נאמנה, וכי הטענה באשר לזכות הטיעון הועלתה באופן מלאכותי, על מנת ליצור יש מאין טענה משפטית.

בנושא זה, אינני מוצאת הצדקה כלשהי להתערב במסקנתו של בית משפט קמא, לפיה היה למערערות יומן; לפני השמאי עמדו חוות הדעת של השמאים משני הצדדים; הצדדים והשמאים מטעמם הוזמנו לטעון לפני השמאי והם אף עשו כן, כשניתנה להם הזדמנות מלאה לטעון ולהציג מסמכים ולהתייחס לטיעוני הצד שכנגד בישיבה לפני השמאי המכריע ביום 7/2/10. השמאי מטעם המערערות, הגיב לאחר הישיבה, על טענות השמאי מטעם המשיבה בפגישה לפני השמאי המכריע. עצם העובדה כי השמאי מטעם המשיבה השיב על טענות המשיב מטעם המערערות בכתב, לא פגעה בזכות הטיעון של המערערות.

האם טעה השמאי המכריע כאשר קבע, כי השמאי מטעם המערערות הסכים לשומה של השמאי מטעם המשיבה לעניין שומת השווי של הנכס לאחר תב"ע ש/539.

14. כאמור, טענתן של המערערות היא שהשמאי המכריע טעה כאשר סבר, כי השמאי מטעמן הסכים לכך שהערך החדש הוא בגובה 1459,920$. בהעדר הסכמה מטעם שמאי המערערות, היה על השמאי הקובע להעריך את השווי החדש ולא להסתמך על הערכתו של שמאי הועדה. המערערות אף הוסיפו כי שמאי הוועדה נימק את השומה שהוטלה על המערערות בהסתמך על עסקאות שבוצעו לאחר קביעת שומת הועדה נשוא הערר ולא היו בידיו בעת הכנת הערכתו ולפיכך, לא היה זה נכון להסתמך עליה.

15. מנגד טענה המשיבה, כי אם שמאי המערערות לא הסכים להערכת השווי החדש של שמאי המשיבה, מדוע לא טרח להגיש חוות דעת מטעמו בעניין זה. בהתאם לפסיקה, אם השמאי של הועדה לא פירט את שומתו, נדחה המועד להגשת שומה מטעם הנישומה עד למתן הפירוט. המערערות בחרו בדרך בלתי תקינה, כאשר מחד גיסא לא הגישו שומה לעניין הערך החדש ומאידך גיסא טענו כי לא הגיעה העת למתן שומה אחרת.

16. לאחר שבדקתי את טענות הצדדים, דעתי היא שבנושא זה יש לקבל את הערעור. ראשית אומר שאם שמאי מכריע טעה וסבר כי יש הסכמה לעניין הערך ולא העריך אלא הסתמך, כביכול, על שומה מוסכמת, הרי זו טעות משפטית, ורשאי בית המשפט להתערב בה. שנית, אם השמאי מטעם המערערות לא נתן חוות דעת מטעמו באשר לערך החדש, אולם הכחיש כי השומה של השמאי מטעם המשיבה היא נכונה, הרי היתה חובה על השמאי המכריע למלא את תפקידו ולהכריע בכך שיעשה הערכה של השווי החדש ולא יקבל את ההערכה של השמאי מטעם המשיבה, אלא אם בדק אותה והגיע למסקנה כי היא הערכה נכונה, שיש לאמצה על אף שאיננה מוסכמת על אחד הצדדים. לא מצאתי בחוות דעתו של השמאי המכריע, שהוא אכן אימץ את השווי שבחוות דעת השמאי מטעם המשיבה לאחר שבחן אותה ומצא אותה נכונה. עולה, למצער לכאורה, כי השמאי המכריע סבר, שאם יש הסכמה, אין צורך לבדוק את הערכת השמאי מטעם המשיבה.

בדקתי את חוות דעתו של שמאי המערערות. לא מצאתי בה או בדיון לפני השמאי, הסכמה לכך שהערך החדש של הנכס, כפי שהוערך על ידי שמאי המשיבה, הוא נכון. אמנם בחוות דעתו הראשונה סתם שמאי המערערות ולא טען אלא כי השווי הישן משתווה לשווי החדש, על פי השומה של שמאי המשיבה. ברם בהשלמה מיום 7/4/10 לחוות דעתו, שניתנה לאחר הישיבה לפני השמאי המכריע, עולה כי הוא אינו מקבל את השומה של שמאי המשיבה לעניין הערך החדש, בכותבו בעמ' 2, סעיף 3 " המצב החדש הוערך על ידי השמאי בירנבוים ללא כל פרוטים. בישיבה בפניך הוא טען כי הסתמך על עסקה מחודש אוגוסט 2008 בנס ציונה. כן טען כי במרחב הנכס הנדון אין כל כך הרבה גני אירועים כמו בנס ציונה. אני מזכיר כי שומת בירנבוים היא מיום 4/6/07 וברור כי לא נערכה עפ"י עסקה שנערכה שנה ויותר לאחר מכן. לעניין מספר גני האירועים בסביבה אני מפנה לנאמר ע"י השמאי בירנבוים עצמו בשומה אחרת, שם מוזכרים בסמיכות המיידית לא פחות מ-9 גני אירועים (ראה נספח ג').....". בדיון לפני השמאי הקובע, אמר שמאי המערערות (עמ' 3 לפ') "כמה המצב החדש אמיתי אני לא יודע. אם יסביר לי שמאי הועדה איך הגיע לשווי במצב החדש אני אבדוק את זה. הוא לא הוכיח כלום". עולה אם כן העדר הסכמה מצד שמאי המערערות לשומה בעניין השווי החדש מטעם המשיבה. בנסיבות אלו, על אף הערפול בחוות הדעת של שמאי המערערות, סבורה אני כי לא ניתנה הסכמתו לכך שהשומה של שמאי המשיבה לעניין השווי החדש היא נכונה. לפיכך, טעה השמאי המכריע, כאשר יצא מהנחה שהיתה הסכמה בין הצדדים לעניין השווי החדש, ומוטל היה עליו להעריך בעצמו את השווי החדש.

מימוש חלקי

17. בית משפט קמא קבע, כאמור, שלפני השמאי המכריע לא הועלתה הטענה כי נעשה מימוש חלקי של הזכויות עקב תב"ע ש/539. המערערות טענו, כי יש בחוות הדעת של שמאי המשיבה, הערה לפיה המערערות עומדות לעשות שימוש רק בחלק מהזכויות, כ-1,400 מ"ר לבניה מתוך 2,500 מ"ר המותרים על פי התוכנית. מכאן טענו המערערות כי לפני השמאי עמדה העובדה כי יהיה מימוש חלקי של הזכויות.

אינני סבורה כי יש הכרח לדון בשאלה אם לפני השמאי המכריע עמדה הטענה כי נעשה מימוש חלקי. זאת משום שאני בדיעה שיש להחזיר את השומה לשמאי המכריע על מנת להעריך את השווי החדש, ולפיכך, אך צודק הוא, כי השומה מטעמו תהיה מלאה ונכונה. על פי חוק התכנון והבניה (סעיף 7ב' לתוספת השלישית) "מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל" (וראו גם בע"א 4542/98 עיזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הדרים, פ''ד נד(5) 849, שם נפסק כי על השמאי המכריע לדון בכל ההיבטים המתעוררים, אפילו לא עמדו לפני השמאים מטעם הצדדים). לפיכך, מוצע כי השמאי המכריע יבדוק גם את הטענה של המערערות כי נעשה שימוש חלקי בלבד בזכויות הבניה ועד כמה שימוש זה יש בו כדי להשפיע על גובה השומה בהתחשב שהנכס הוא גן אירועים, שיתכן כי הוא עושה שימוש גם בשטחים הצמודים לשטח הבנוי.

האיחור בהגשת הערר בבית משפט קמא ובהגשת עיקרי טיעון.

18. על אף שהמשיבה הקדישה בערעור חלק ניכר מטיעוניה בעניין זה, בית משפט קמא בחר שלא להסתמך על טענות מקדמיות אלו, מה גם שלא הוכח כי אכן היה איחור, שכן לא הוכח מתי קיבלו המערערות את השומה. לפיכך, לדעתי, אין מקום, שאנו נפסוק בטענות סף אלו, ויש לראותן כנדחות.

הערה לאחר קבלת חוות דעתה של חברתי, השופטת ב' בר-זיו.

19. לאחר כתיבת פסק-דיני זה, קיבלתי לעיוני את פסק דינה של חברתי, כב' השופטת בר-זיו. אעיר כי משהשאלה לגבי הערובה לתשלום דמי ההשבחה לא הועלתה לפנינו, אינני רואה מקום להזקק לה.

לסיכום

20. מוצע לעמיתי להרכב לקבל את הערעור, להורות על החזרה השומה לשמאי המכריע אשר יערוך שומה באשר לגובה השווי החדש של הנכס לאחר תב"ע 359 וכן יבדוק את הטענה של המערערות לגבי מימוש חלקי של הזכויות.

21. בהתחשב בהתנהלות המערערות באשר להעדר שומה מצידן לגבי השווי החדש והעדר טענה לפני השמאי המכריע באשר לשימוש החלקי, מוצע שלא לפסוק להן הוצאות.

השופטת ברכה בר-זיו

בניגוד לדעת חברתי, אני סבורה כי יש לדחות את הערעור, על כל השאלות המתעוררות בו.

הן בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט- 2008 והן בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), תשע"א- 2010, נקבע כי כתב ערר על שומת השמאי מטעם הועדה יכלול את כל הפרטים המפורטים בסעיף לרבות:

"שומה שנערכה מטעם העורר. ואולם יושב ראש הועדה רשאי, לבקשת העורר, לפטור אותו מהגשת שומה כאמור, אם ראה כי איננה נדרשת לצורך הכרעה בערר".

ובהמשך הסעיף נקבע כי במידה ולא יומצאו כל המסמכים במועד שנקבע "יראו את העורר כאילו חזר בו מהערר".

בענייננו – אין חולק כי המערערות הגישו שומה בהתייחס לתכנית ש/175 ולא הגישו שומה לגבי ש/539. השמאי המכריע , מר פן, קיים דיון בנוכחות השמאי מטעם המערערות, מר פרמינגר, ושמאי הועדה, מר בירנבאום. בדיון ציין מר בירנבאום במפורש כי לדעתו מר פרמינגר אינו חולק על המצב החדש ובתשובה השיב מר פרמינגר שהעריך אך ורק את המצב הקודם ולגבי המצב החדש "אני לא יודע" . הוא אמנם הוסיף כי "אם יסביר לי שמאי הועדה איך הוא הגיע למצב החדש, אני אבדוק את זה" אך אין בכך כדי לפטור אותו מהגשת שומה מטעם המערערות. יתירה מאת, בהמשך הדיון , כאשר מר פרמינגר טען כי לא קיבל נתונים לגבי השומה החדשה ממר בירנבאום, התבקש מר בירנבאום על ידי מר פן ליתן פרוט כיצד הגיע לשומה והאחרון הסביר כי התייחס לעיסקה בנס ציונה ואת פרטיה. כל שהגיש מר פרמינגר הוא כי "נס ציונה זה מרכז הארץ, רמות מחיר אחרות" ובהמשך אמר כי יש לקחת בחשבון קנה מידה למגורים בפרדס חנה. יחד עם זאת, מר פרמינגר לא ביקש להגיש שומה מטעמו והביע הסכמה למינויו של מר פן.

בנסיבות אלה, ממילא ברור כי המערערות, באמצעות השמאי מטעמן, לא עמדו בתנאי הקבוע בחוק, לא הגישו שומה מטעמן ומר פן היה רשאי לראות במערערות כאילו חזרו מן הערר בכל הנוגע לתכנית ש/539.

זאת ועוד, על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, על מי שמשיג על שומת הועדה ליתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת . בענייננו – לפנים משורת הדין ניתן למערערות היתר מבלי שהופקדה כל ערובה להטחת תשלום ההיטל, כאשר שמאי המערערות טען כי לא יחול כל חיוב בהיטל , מבלי שהגיש חוות דעת מטעמו לגבי המצב החדש, אלא לגבי המצב הישן בלבד (תכנית ש/175). מר פרמינגר ציין במפורש בחוות דעתו כי השוואה לשווי החדש , כפי שהעריך מר בירנבאום לעומת שווי ישן , כפי שהעריך מר פרמינגר, מביא לתוצאה לפיה אין השבחה, ואין מקום לתשלום מס. לא יתכן כי לאחר שהערכתו לגבי המצב הישן לא התקבלה על ידי השמאי המכריע, יבקשו המערערות הכרעה בנושא עליו לא היתה מחלוקת (בהעדר שומה, כאמור), ונראה כי אין בערר ובבקשה להחזיר את ההכרעה למר פן אלא ניסיון למשוך זמן ולהמנע מתשלום ההיטל בו חוייבו המערערות.

לפיכך הייתי מציעה לחברי לדחות את הערעור.

לחילופין, במידה וחברי , כבוד השופט ד"ר זרנקין, יצטרף לדעתה של חברתי, הייתי מציעה כי כתנאי להחזרת הדיון לשמאי המכריע יהיה על המערערות להפקיד ערובה לתשלום ההיטל כפי שנקבע על ידי השמאי המכריע (כהוראות החוק לפיהן הפקדת הערובה מהוה תנאי לקבלת ההיתר וממילא להגשת הערר).

השופט דר' עדי זרנקין