1. זהו פסק דין בתביעות הדדיות שהגישו הצדדים – ת"א 28801-05-10, במסגרתה נתבע סעד הצהרתי, בדבר בטלות עסקאות שנקשרו בין הצדדים, ות"א 2138-07-10, במסגרתה נתבעו בין היתר, סעד הצהרתי, בדבר תקפות הסכמים שנכרתו בין הצדדים, סעדי אכיפה בגין אותם הסכמים, וכן סעד כספי, הנובע לדעת התובעת באותה תביעה, מן ההסכמים.

הוחלט לקבל את התביעה בת"א 28801-05-10, ולדחות את התביעה בת"א 2138-07-10. להלן הנימוקים.

2. יצויין, כי התביעות הוגשו בבית משפט השלום בבאר שבע, והועברו לבית משפט זה, בהתאם להחלטת כב' ס. הנשיא, הש' עידו רוזין, מיום 10.2.14, נוכח ההערכה, כי שווי הסעדים ההצהרתיים שבשתי התביעות, גבוה מתקרת סמכותו של בית משפט השלום.

3. התובעת בת"א 28801-05-10 - הנתבעת בת"א 2138-07-10, הינה אגודה שיתופית – קיבוץ כרמים (להלן: "התובעת" או "הקיבוץ"), שהיתה, במועדים הרלוונטיים, בעלת זכויות חוזיות ביחס למקרקעין, אליהם התייחסו ההסכמים בין הצדדים, כמפורט להלן.

הנתבעת הינה חברה פרטית, העוסקת בין היתר, בהשקעות ונדל"ן.

4. ביום 15.9.98, נחתם ע"י הצדדים חוזה, המכונה "מסמך עקרונות" (להלן: "מסמך העקרונות"). סעיף 1 למסמך העקרונות, הגדיר את האתרים אליהם התייחסה ההתקשרות:

"בכוונת קיבוץ כרמים לפעול פיתוח ויזום פרוייקטים במקרקעין באתרים שונים, בהם לקיבוץ זכויות לחכירה כחלק ממשבצת הקיבוץ.

האתרים אשר הקיבוץ פועל לפיתוחם הינם:

1. אזור תעשיה בשטח של כ-60 דונם.

2. תחנת תדלוק בסמוך כביש חברון באר-שבע.

3. איזור שירותי דרך, שירותי מסחר במתחם צומת שוקת, הכולל תחנת דלק".

במסגרת סעיף 3 להסכם, הותנה, בין היתר, כי הצדדים "...יקימו מנהלה משותפת לפיתוח פרוייקטים באתרים הנ"ל...", אשר תמומן ע"י "...היזמים..." – דהיינו הנתבעת, ותפעל "...לבחינה של התכנות פרוייקטים באתרים אלה ובבחינת אפשרות השתלבות היזמים בהתקשרויות קיימות...". כן הותנה, כי "המינהלת תורכב מנציגי היזמים ומנציגי הקיבוץ במספר זהה והחלטותיה יתקבלו פה אחד" (ס' 3.1-3.4).

בהמשך הוסכם, כי אם יימצא אתר מן האתרים, או חלקו, "...ראוי וכדאי לפיתוח פרוייקט כאמור...", יקימו הצדדים תאגיד או תאגידים לצורך פיתוח, הקמה וניהול הפרויקטים, כאשר "הקיבוץ יפעל להעמדת הזכויות במקרקעין הנדרשים לפרוייקט על שם התאגיד או התאגידים... שווי הקרקע יחשב כהשקעת הקיבוץ בתאגיד המשותף... היזמים ישקיעו בהון התאגיד המשותף סכום הזהה לסכום השקעת הקיבוץ... בנוסף יעמידו היזמים לתאגיד את כל המימון הנדרש לשינוי היעוד במקרקעין. הכנת תוכניות... אגרות להיתרים וכל עלות אחרת... החזר המימון הנוסף יהיה אך ורק מרווחי הפרוייקט. התאגיד המשותף ובעלי הזכויות בו לא ידרשו למתן בטחונות... לקיבוץ מזה וליזמים מזה תהיינה זכויות זהות... בתאגיד המשותף. הצדדים יקבעו לוח זמנים ואבני דרך לביצוע התכנון והקמת הפרוייקט... כל פרוייקט בכל תאגיד יהיה יחידה נפרדת לכל דבר ועניין..." (ס' 3.5, על סעיפי המשנה שלו).

הצדדים התנו תנאי לתקפות העסקה: "הצדדים יפעלו במשותף לקבלת כל ההיתרים והאישורים הנדרשים להתקשרויות, על-פי מסמך עקרונות זה, ובכלל זה הסכמת הסוכנות היהודית לישראל, מינהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב. הקמת התאגיד המשותף תעשה רק לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים לביצוע ההתקשרות בין הצדדים... עם קבלת האישורים וההיתרים הנדרשים למתן תוקף להתקשרות..." (ס' 3.6 ו-3.7 רישא).

סעיף 3.9 למסמך העקרונות, הורה: "ההתקשרות על-פי מסמך עקרונות זה תהא בתוקף עד לתום שלוש שנים ממועד החתימה, שבו יושלם שלב בדיקת ההתכנות. לא הושלם שלב זה עד למועד הנ"ל, תפקע ההתקשרות מבלי שלמי מהצדדים תהא טענה זה כלפי זה מכל סוג ומין. לא הושלם שלב ההתכנות עד למועד הנ"ל, וזאת על אף שנעשו כל הפעולות שהינן ביכולת הצדדים לעשות כדי להשלים שלב זה, תוארך ההתקשרות לתקופה נוספת בת שנתיים, שלאחריה אם לא הושלם שלב ההתכנות, תפקע ההתקשרות כאמור".

התקופה האמורה בסעיף 3.9, הוארכה בהסכמה לעשר שנים, במסגרת תוספת למסמך העקרונות שנחתמה ע"י הצדדים, ביום 9.2.00 (נספח ה לתצהיר מר בועז עדיני, בעליה של הנתבעת ומנהלה).

כן הוסכם במסגרת המסמך האמור (בס' 4), כי הנתבעת תלווה לתובעת סך 25,000 $, כאשר החזר ההלוואה "...יהיה מרווחי הקיבוץ בפרוייקט או בפרוייקטים... לא הוקמו הפרוייקטים מכל סיבה שהיא וההתקשרות בין הצדדים הגיעה לסיומה, תוחזר ההלוואה ליזמים בתנאים ובמועדים שיקבעו בהסכמה בין הצדדים". בשלב זה, אין עוד חולק, על כך, שהסכום אכן הועבר אל התובעת בפועל.

5. ביום 16.12.98, נחתם ע"י הצדדים מסמך קצר נוסף, אשר נערך כמכתב מאת התובעת אל הנתבעת, וכותרתו "השתתפותכם ביזום הקמת ישוב". המסמך האמור, נוגע לשטח בו היו, באותו מועד, זכויות לתובעת, ואשר לימים הוקם עליו הישוב "כרמית" (להלן: "הסכם כרמית").

ההסכם האמור אימץ, כמפורט להלן, את המתווה שפורט במסמך העקרונות. תוכן החלק המודפס של ההסכם, הינו כדלקמן:

"בהמשך למכתבנו אליכם מיום 3 בספטמבר 1998, מסתמנת אפשרות כי קיבוץ כרמים יהיה מעורב ביזום, תכנון ושיווק של יחידות מגורים במסגרת הקמת ישוב חדש על מקרקעי קיבוץ כרמים.

ככל שאפשרות זו תהיה ריאלית ומעשית, אין לנו התנגדות כי פעולות היזום כאמור יעשו במשותף על ידינו בהתאם לעקרונות שגובשו בינינו ביום ________.

אין באמור לעיל כדי לפגוע בזכויות שיש או יהיו לנו כלפי מדינת ישראל או רשות מרשויותיה, כולל ממ"י, בהתאם להחלטות השונות או כדי לחייבנו לשתף אתכם בזכויותינו כאמור.

היה וזכויות היזום יהיו בידינו, מה שאין באפשרותינו להבטיח כאמור, כי אז מוסכם בינינו, כי יקבע בינינו ערך לזכויותינו בקרקע שבגינה נהיה זכאים לתמורה מכם, שתסוכם עוד לפני גיבוש ההתקשרות בינינו, ובכלל זה תשלום מקדמה ע"ח התמורה".

בשולי המסמך הוסף בכתב יד:

"מוסכם כי שווי הקרקע הינו 300 אלף דולר ארה"ב שישולמו כדלקמן:

100,000 $ ביום חתימת ההסכם

100,000 $ ביום אישור התוכנית ע"י המנהל

100,000 $ ביום אישור התב"ע בועדה המקומית".

ביום 20.6.00, נערכה תוספת להסכם כרמית, במסגרתה הוארך תוקפו. לשון התוספת הינה: "1. ביום 16.9.98 נחתם הסכם מסגרת לפעולות משותפות במקרקעי הקיבוץ.

2. ביום 16.12.98 הורחב הסכם זה גם לפעולות מגורים.

3. ביום 9.2.00 הוארך הסכם המסגרת לתקופה של 10 שנים בנושאי תעשיה ומסחר.

4. מוסכם כי הרחבה זו לתקופה של 10 שנים גם לנושאי המגורים עפ"י ההסכם מיום 16.12.98.

5. תקופה זו של 10 שנים מתייחס לתחילת פרוייקט המגורים ומרגע תחילת ביצועו לא תהיה הגבלת זמן עד סיומו".

6. אין חולק, כי עובר להגשת התביעות (וגם בהמשך), לא הקימו הצדדים כל מיזם משותף, ע"פ איזה מן ההסכמים האמורים לעיל.

7. התובעת טענה בכתב התביעה שהגישה בת"א 28801-05-10, בין היתר, כי התקופה אשר נקבעה במסמך העקרונות, ואשר הוארכה בהמשך, למשך עשר שנים, חלפה, עובר להגשת התביעה, כאשר שלב בדיקת ההתכנות האמור במסמך, לא הושלם, והצדדים לא הוציאו לפועל, איזו מן התכניות שתכננו לבצע ע"פ מסמך העקרונות. משכך, לטענתה, פקע תוקף ההסכם, ועל כן, העסקה בטלה. התובעת הבהירה, כי התביעה הוגשה, נוכח עמדת רשות המיסים, לפיה, יש צורך בחתימת הצהרה לביטול העסקה, כאשר הנתבעת סירבה לחתום על הצהרה כאמור, ועל כן, נאלצה התובעת לשיטתה, לעתור לסעד הצהרתי, בדבר בטלות העסקה.

התובעת הוסיפה וטענה, כי גם הסכם כרמית פקע, וזאת, משום שבסופו של דבר החליט מנהל מקרקעי ישראל, להקים את הישוב כרמית בעצמו, ללא שיתוף התובעת, ולא העניק לה את "...זכויות האיזון...", אשר הציפיה לקבלתן, עמדה בבסיס הסכם כרמית. מכאן, לסברת התובעת, כי אין התכנות לעסקה שבה נקשרו הצדדים מכח הסכם כרמית. על כן, ומשחלפה התקופה המוארכת לעניין הסכם זה, הרי שהעסקה בטלה. התובעת הודתה, כי בהתאם להסכם כרמית, הלוותה לה הנתבעת סך 290,000 $ שטרם הושב לנתבעת, וזאת, לטענתה, נוכח מחלוקת "...כיצד יושב ובאיזה ערכים".

על כן, עתרה ליתן פסק דין הצהרתי, אשר יכריז, כי שתי העסקאות, הן זו שנקשרה במסמך העקרונות, והן זו שנקשרה בהסכם כרמית, בטלות, מחמת העדר התכנות, וחלוף התקופה שנקבעה בהסכמים, אשר הוארכה במסגרת התוספות להסכמים.

8. הנתבעת כפרה בטענות התובעת, לפיהן פקעו ההסכמים, והתבטלו העסקאות שנקשרו על פיהם. במסגרת התביעה שהגישה, טענה, בין היתר, כי הצדדים ביצעו פעולות רבות לצורך הקמת הפרויקטים, בשטחים האמורים במסמך העקרונות, ובין היתר, פעלו לשינוי תכניות המתאר בשטח הסמוך לצומת שוקת. לטענתה, בוצעו בין היתר, מדידות באתר, והתנהל משא ומתן עם צדדים שלישיים לצורך הקמת תחנת דלק. אשר לאזור התעשיה האמור במסמך העקרונות, טענה הנתבעת, כי במהלך השנים ניסו הצדדים להקים עסקים שונים במתחם. לשיטתה, הסתיים זה מכבר, שלב בדיקת ההתכנות של אזור התעשיה ואזור שירותי הדרך במתחם צומת שוקת (הנתבעת אישרה, כי נמצא שאין התכנות לפרויקט השלישי – תחנת התדלוק בדרך חברון – באר שבע). דא עקא, לטענתה, נעצרה התקדמות הפרויקט, על רקע מהלך "...תיאגוד הקיבוץ...", אשר לא הושלם עובר להגשת התביעה, ובשל ניסיונות התובעת להתנער מהתחייבויותיה ע"פ מסמך העקרונות. זאת, על רקע עליית שווי המקרקעין, נוכח החלטת הממשלה, להעביר בסיסי הדרכה שונים של צה"ל לנגב.

ביחס להסכם כרמית נטען, בין היתר, כי כאשר נחתם ההסכם, חלה החלטה מס' 737 של מועצת מקרקעי ישראל, לפיה, זכאי היה הקיבוץ לקבל זכויות במקרקעין בהיקף של 27%-31%, מהשטח שיגרע ממקרקעיו, לצורך הקמת הישוב החדש, כאשר יעוד הקרקעות שימסרו לקיבוץ, יהיה בניה למגורים. לטענת הנתבעת, מהות ההסכם היתה, יצירת שותפות מלאה של הצדדים, בפיצוי לו יהיה הקיבוץ זכאי, במקרה של נטילת מקרקעין לצורך בניית הישוב החדש. הצדדים העריכו, את שווי הזכויות במקרקעין, אותם היה הקיבוץ צפוי לקבל, במקרה כזה, ב-600,000 $, ובהתאם, נקבע בהסכם (כתוספת בכתב יד), כי הנתבעת תשלם לתובעת סך 300,000 $. לטענתה, בעת עריכת ההסכם, היה שווי המקרקעין האמורים "...שלילי שכן עלויות הפיתוח של המקרקעין... עלו על שוויין של הזכויות במקרקעין המפותחים" (ס' 68 לכתב התביעה בת"א 2138-07-10), ועל כן, נטלה הנתבעת סיכון גבוה בהתקשרה עם התובעת, על יסוד הסיכוי שבעתיד הרחוק, יעלה שווי המקרקעין. הנתבעת טענה, כי הצדדים החלו בפועל בפעילות, כדי לקדם את הפרויקט, ובין היתר, קיימו פגישות עם ראשי רשויות, ונועצו בבכיר לשעבר במנהל מקרקעי ישראל. בהמשך, לטענתה, משבוטלה תקנה 737 האמורה, ותחתיה באה תקנה 969, אשר קבעה את הכלל, של פיצוי כספי במקרה של נטילת מקרקעי ישוב, לצורך הרחבה או בנית ישוב חדש [עקב פסק הדין שניתן בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נו(6), 25)], היה ברור לתובעת, "...כי בהתאם להסכם כרמית, היא זכאית לקבל מחצית מהפיצוי אשר יתקבל מאת הרשויות בהתאם להחלטה 969 שהרי הפיצוי ניתן חלף הפיצוי בעין אשר הוסכם לגביו מפורשות כי התובעת זכאית למחציתו...". לטענתה: "...הצדדים המשיכו יחד לאחר קבלת החלטה 969 על ידי המנהל בניסיונות המשותפים לקידום הפרויקט. אולם... ההתקדמות בפיתוח הפרויקט היתה איטית" (ס' 88-89 לכתב התביעה).

בהמשך, לטענת הנתבעת, "הפקיעה" המדינה, 135 דונם מאדמות הקיבוץ, לצורך סלילת כביש גישה לישוב החדש, והקיבוץ הגיש תביעה נגד מנהל מקרקעי ישראל, לתשלום פיצויים בסך 4,066,260 ₪. הנתבעת טענה, כי היא זכאית למחצית הסכום האמור, נוכח פרשנותה להסכם כרמית. לאחר קבלת ההחלטה, על העברת בסיסי צה"ל לנגב, החלה התובעת, לטענת הנתבעת, "למדר" אותה, ביחס למגעיה עם המדינה, שתכליתם היתה, קבלת פיצוי בגין הקרקעות שתיטול מן הקיבוץ, ופעלה להתחמק מקיום התחייבויותיה כלפי הנתבעת.

על כן, עתרה הנתבעת, במסגרת התביעה שהגישה בת"א 2318-07-10, להצהיר, כי כל ההסכמים שנכרתו בין התובעת והנתבעת, תקפים ומחייבים את התובעת, לאכוף על התובעת לקיים, את ההסכמים האמורים, להצהיר כי הנתבעת זכאית למחצית מכל התמורות הכספיות והזכויות שיקבל הקיבוץ, כתוצאה מנטילת המקרקעין האמורים בהסכמים, ע"י המדינה, לחייב את הקיבוץ להעביר לתאגיד משותף שיוקם, את זכויות התביעה נגד הרשויות, בגין אותם מקרקעין, ולחייב את התובעת, להעביר לנתבעת, סך 2,033,130 ₪ - מחצית מן הסכום שתבע הקיבוץ, בגין נטילת השטח עליו נסלל כביש הגישה לישוב כרמית.

9. לתובעת העיד מר יורם סהר, מרכז המשק של הקיבוץ, ואילו לנתבעת העיד בעליה ומנהלה, מר בועז עדיני.

10. הצדדים נחלקו, הן בפירוש ההסכמים, הן ביחס לשאלה, האם הושלמה בדיקת ההתכנות של כל אחד מן הפרויקטים (למעט פרויקט תחנת הדלק בדרך חברון – באר שבע, אשר לגביו כאמור, אישרה הנתבעת, כי נמצא שאיננו כדאי), והן ביחס להתכנות כל אחד מן הפרויקטים, בפועל.

כמפורט להלן, סבורני, כי יש לקבל את עמדת התובעת, ביחס לכל אחת מן הנקודות שבמחלוקת.

11. בכל האמור בהסכם כרמית, היתה לשון ההסכם נקודת המוצא של שני הצדדים, ואולם, בעוד התובעת ביקשה להיצמד ללשון ההסכם, שהינה, לסברתה, פשוטה וברורה, ומובילה למסקנה חד משמעית, בדבר העדר התכנות לפרויקט, סבורה הנתבעת, כי יש לפרש את כוונת הצדדים בהסכם, ע"פ מכלול הנסיבות, לרבות הרקע להתקשרות, והשינויים שחלו במצב הדברים לאורך התקופה, ואלה מובילים לטענתה למסקנה, לפיה התכוונו הצדדים מתחילה, בראש ובראשונה, לשותפות בפיצוי, אותו צפויה היתה התובעת לקבל, במקרה שיוחלט להקים את הישוב החדש, על המקרקעין בהם החזיקה.

כמו בא כוח התובעת, גם אני סבור, כי לשון הסכם כרמית הינה פשוטה וברורה, ויתרה מזאת, סבורני, כי פרשנותה של הנתבעת, נעדרת עיגון בלשון ההסכם, ואינה מתיישבת עם הוראותיו.

כך, לא רק שאין כל רמז בהסכם, לאפשרות של שיתוף הנתבעת בפיצוי כלשהו, מקום שהתובעת תהא זכאית לו בעתיד, או בתמורה שתשולם לה, כנגד מסירת מקרקעין למדינה, אלא שההסכם קובע מפורשות: "אין באמור לעיל כדי לפגוע בזכויות שיש או יהיו לנו כלפי מדינת ישראל או רשות מרשויותיה, כולל ממ"י, בהתאם להחלטות השונות או כדי לחייבנו לשתף אתכם בזכויותינו כאמור".

מה עשויות להיות אותן זכויות של הקיבוץ, כלפי המדינה או רשויותיה, אליהן התכוונו הצדדים, אם לא הזכות לפיצוי, בגין נטילת מקרקעי הקיבוץ?

מר עדיני השיב לשאלה זו: "הקיבוץ אמר שהבעיה שלו היא הכרם, לא יתכן שאני אקבל פיצוי על כסף שהקיבוץ השקיע הדוגמא שהקיבוץ נתן היה כרם שהיה אמור להיות בתחום הישוב כרמים. בנוסף באותה עת הם קיבלו פיצוי על קרקע שהייתה להם ליד ישוב מיתר הם אמרו שאני שותף רק בכרמית ולא בכרם" (עמ' 50 לפרו', ש' 23-26). משמע, לדבריו, כוונה ההוראה, בדבר אי פגיעה בזכויות כלפי המדינה ורשויותיה, אך ורק לאותו כרם. דא עקא, אין זכר בהסכם, לאותו כרם. מר עדיני ביקש להסתמך, על מסמך שהעבירה הנתבעת אל התובעת ביום 25.10.99, במסגרתו התחייבה הנתבעת, כי אם "...תיפסק פעילות הכרמים...", בשטחים שיוקצו לישוב כרמית, תהיה התובעת זכאית לפיצוי, שיקבע ע"י הצדדים, ובהעדר הסכמה – ע"פ שמאות מוסכמת, וזאת, על מנת שהתובעת תסיר התנגדותה למסירת שטחים המשמשים לגידול כרמים (נספח י"ח לתצהיר מר עדיני). מר עדיני העיד, כי המסמך נחתם לפי דרישת הקיבוץ, ולדבריו: "חתמנו על מסמך ביאור ובמסמך הזה כתוב... שזה מבאר את הזכויות שקיבלנו" (עמ' 50 לפרו', ש' 29-30), אלא שלא נאמר לסברתי במסמך, וגם לא נלמד מתוכנו, כי הוא "מבאר" את הסכם כרמית. כאשר הונח הקושי בפני מר עדיני, טען, כי הדבר ברור, נוכח גובה הריבית הבנקאית באותה תקופה, וחוסר הכדאיות בעסקה, אלמלא התפרש המסמך באופן שטען. טענה זו קשה לקבל, כאשר היא נטענת מפי העד, שהינו עד המעוניין בתוצאות המשפט, כאשר אין לטענה כל תימוכין בכתובים, וכאשר ההגיון הכלכלי העומד בבסיסה, לדברי העד, הובא במסגרת עדותו, כעדות סברה גרידא, ולא נתמך בכל ראיה קבילה, כגון חוות דעת מומחה בתחום הכלכלי.

יתרה מזאת, במבוא להתחייבות האמורה מיום 25.10.99, נאמר, ביחס למהות העסקה המפורטת בהסכם כרמית: "הואיל ובינינו לביניכם נחתמו עקרונות להתקשרות שעניינה, בין השאר, בחינת אפשרות השתלבות ביזום, פיתוח וניהול פרויקט הישוב 'כרמית'...", דהיינו, שוב, הסכם שעניינו יזום, פיתוח וניהול פרויקט, ולא זכויות כלשהן במקרקעין, או בפיצוי כספי עתידי. הדברים עולים בקנה אחד, דווקא עם פרשנותה של התובעת להסכם כרמית, ועומדים בסתירה לפרשנותה של הנתבעת להסכם.

כך, גם ביחס לתוספת להסכם, אשר נחתמה ביום 20.6.00, והאריכה את התקופה להשלמת בדיקת ההתכנות לעשר שנים מיום חתימת ההסכם, אשר גם במסגרתה, לא מוזכרת רכישת זכויות במקרקעין או בפיצוי לו יהיה זכאי הקיבוץ בעתיד, אלא מדובר על "...פעולות מגורים", "...נושאי המגורים...", ו"...פרוייקט המגורים...".

מסמך נוסף התומך לסברתי, בעמדת התובעת, הינו מכתב הצדדים, אל משרד מס שבח מקרקעין, מיום 5.8.99, בו נאמר, בין היתר, לעניין הסכם כרמית: "עמדת הצדדים הנה, כי ההתקשרות הנ"ל אינה עסקה במקרקעין...". דהיינו, שני הצדדים לא התכוונו בעת כריתת ההסכם, כי תתקיים ביניהם שותפות במקרקעין, שינתנו לקיבוץ כפיצוי, ככל שניתנו. כן מודגש במכתב האמור, כי "בין התנאים המוקדמים לתוקפן של ההתקשרויות, קבלת אישורים מבעלי הזכויות בקרקע..." – אישורים אשר לא התקבלו, משלא ניתנו זכויות היזום לקיבוץ.

הנתבעת ביקשה להסתמך על ההוראות בכתב יד, שהוספו ע"י מר עדיני, או ע"פ דרישתו, בשולי המסמך המקורי, באשר הוראות אלה מתייחסות ל"...שווי הקרקע...". סבורני, כי אין לקבל את טענת הנתבעת בהקשר זה. זאת, משום שהסכם כרמית מאמץ, כמפורט בהוראותיו, את העקרונות שפורטו במסמך העקרונות, כאשר שם, נזכיר, הותנה מפורשות, כי "הקיבוץ יפעל להעמדת הזכויות במקרקעין הנדרשים לפרויקט... שווי הקרקע יחשב כהשקעת הקיבוץ... היזמים ישקיעו בהון התאגיד המשותף סכום הזהה לסכום השקעת הקיבוץ". דהיינו, הערכת שווי הקרקע, נחוצה היתה, לצורך אמדן ההשקעה הנדרשת מצד הנתבעת. העברת הסכום אינה יכולה להוות, על כן, תשלום עבור זכויות במקרקעין, וודאי שלא רכישת זכות, בפיצוי כספי לו עשוי היה הקיבוץ להיות זכאי. בהקשר זה יאמר עוד – בתצהיר עדותו הראשית של מר עדיני, הוגדר הסכום האמור שהועבר לתובעת, כ"הלוואה". מעבר לכך שאין כל בסיס בלשון ההסכם, לטענה בדבר העמדת הלוואה, והדבר עשוי להשליך על מהימנות גרסת הנתבעת, הרי שהטענה אינה מתיישבת, עם טענת הנתבעת, לפיה, הסכום האמור היווה תשלום, עבור רכישת הזכות בפיצוי עתידי, בגין נטילת קרקעות הקיבוץ.

יוסף לעניין זה – נכונות טענות ב"כ התובעת, לפיהן, הנתבעת לא שילמה את מלוא הסכום האמור בהסכם, בסך 300,000 $, אלא העבירה לנתבעת סך 290,000 $ בלבד, אשר מתוכם 25,000 $, הינם ההלוואה האמורה בהסכם העקרונות, והתשלומים לא שולמו באופן שנקבע בהסכם. גם בכך יש להחליש את גרסת הנתבעת, לעניין רכישת הזכויות הנטענת בפיצוי העתידי, במסגרת ההסכם.

ההסכם אינו מתייחס לזכויות במקרקעין, לשיתוף בתמורה או בפיצוי, אלא, ליזום פרויקט המגורים, והוא מותנה בהתקיימות התנאי, לפיו "...קיבוץ כרמים יהיה מעורב ביזום, תכנון ושיווק של יחידות מגורים במסגרת הקמת ישוב חדש על מקרקעי קיבוץ כרמים" – תנאי, אשר לא התקיים, עובר להגשת התביעות, כשנתיים לאחר תום התקופה המוארכת לסיום בדיקת ההתכנות, בהתאם להסכמת הצדדים. נוכח הוראות מפורשות אלה, נראית הפרשנות שמציעה הנתבעת, רחוקה ביותר, וסבורני, כי לא ניתן ליישבה באורח סביר, עם גוף ההסכם.

עדותו של מר עדיני, לעניין כוונת הצדדים בעת עריכת ההסכם, כמו גם, לעניין נסיונה הנטען של התובעת להתנער ממנו, או לסכלו, הינה אם כן, עדות יחידה של עד המעוניין בתוצאות המשפט, אשר אינה נתמכת במסמכים, וקשה ליישבה עם לשון ההסכם. איני סבור, על כן, כי יש לבסס על עדותו זו, ממצא עובדתי כשיטת הנתבעת.

הנתבעת ביקשה להסתמך על הכלל, לפיו יפורש הסכם במקרה של ספק, לחובת מנסחו, אך סבורני, כי בנסיבות, גם כלל זה, אינו יכול להועיל לנתבעת, נוכח הוראותיו הברורות והחד משמעיות של ההסכם.

דחיית פרשנותה של הנתבעת להסכם, וקבלת פרשנותה של התובעת, העולה בקנה אחד עם לשון ההסכם, גוררת את המסקנה, לפיה, פקע תוקף העסקה, עובר להגשת התביעות. זאת, הן מחמת שלא התקיים התנאי המוקדם הקבוע בהסכם, הן משום שחלפה התקופה (המוארכת) לבדיקת ההתכנות, והן משום שכאמור, אין התכנות לעסקה כפי שפורטה בהסכם.

12. אשר למסמך העקרונות, והפרויקטים המוגדרים בו –

שאלה ראשונה, אשר ביחס אליה נחלקו הצדדים, הינה, האם בפועל הוקמה ה"מינהלה" או ה"מינהלת", אותה התחייבו הצדדים להקים, במסגרת ההסכם, כאשר הנתבעת טענה, כי מנהלת אכן הוקמה, ואילו התובעת טענה, שלא הוקמה.

לא הונח בפני ביהמ"ש, מסמך היכול להעיד, על הקמתה של מינהלת, באופן רשמי.

מר עדיני טען לעניין זה, כי "הצדדים התכנסו לישיבות משותפות והנציגים היו מוסמכים לקבל כל החלטה נדרשת, וזו היתה מנהלת בפועל... הפגישות בינינו היו לפחות אחת לכמה חודשים... אם היתה עסקה... היינו נפגשים אחת לשבוע, ואם לא היה על מה להיפגש היינו נפגשים כל כמה חודשים..." (עמ' 52 לפרו', ש' 22-27). ספק רב, אם מתכונת זו של פגישות בין נציגי הצדדים, תואמות את הוראות ההסכם לעניין המנהלת, ובהעדר פרוטוקולים מסודרים של ישיבות הצדדים, ותיעוד ההחלטות, קשה לומר, כי אותו גוף אכן ניהל בפועל את הפעילות המשותפת, כפי שהיה על המינהלת לעשות. בנקודה זו, יש לזקוף לחובת הנתבעת, את הימנעותה מהעדת מי מנציגיה, שהשתתפו באותן ישיבות, ויכולים היו להעיד, על קיומה של אותה "...מינהלת בפועל...".

סבורני אפוא, כי לא הוכחו, הקמת המינהלת, ופעילותה הנטענת.

עוד סבורני, כי במהלך תקופת עשר השנים מאז חתימת ההסכם (התקופה אשר נקבעה בהסכם, כפי שהוארכה בתוספת), לא הושלמה בדיקת ההתכנות, של איזה מן הפרוייקטים שעלו על הפרק, ולא הוכחה התכנותם הכלכלית.

יצויין ויודגש, כי התוספת למסמך העקרונות מיום 9.2.00, האריכה את תקופת ההתקשרות לעשר שנים, רק ביחס ל"...איזור התעשייה ותחנת התדלוק", ולא הזכירה, את איזור שירותי הדרך, הכולל תחנת דלק, במתחם "צומת שוקת".

הנתבעת טענה בהקשר זה, כי אותה בדיקת התכנות, אליה כיוון מסמך העקרונות, התייחסה ל"התכנות תכנונית", וכי לא היה כל ספק מלכתחילה, בדבר קיום התכנות תכנונית, כאמור, לפרוייקטים, כיוון שהיעודים המתוכננים, תאמו את הוראות התכניות שחלו באתרים הרלוונטיים.

סבורני, כי אין לקבל, את גרסת הנתבעת לעניין זה – קושי ראשון ביחס לאותה גרסה, עולה מהוראות ההסכם, אשר קובעות את הצורך בבדיקת התכנות, קוצבות תקופה בת שלוש שנים ממועד חתימת ההסכם, לצורך סיום שלב בדיקת ההתכנות, מורות על הארכת התקופה לשנתיים נוספות, מקום ש"לא הושלם שלב ההתכנות עד למועד הנ"ל וזאת על אף שנעשו כל הפעולות שהינן ביכולת הצדדים לעשות כדי להשלים שלב זה...", ועל פקיעת ההתקשרות, מקום שלא יושלם שלב ההתכנות, בתום התקופה המוארכת (ס' 3.9 להסכם). אילו היה ממש בטענת הנתבעת, לפיה מדובר היה בהתכנות תכנונית בלבד, אשר לגביה לא היה ספק מראש, הרי שאותן הוראות מהותיות ויסודיות של ההסכם, היו כמובן מתייתרות, ולא היה מקום לכלול אותן בהסכם. גרסת הנתבעת לעניין זה, אינה מתיישבת אפוא, עם הוראות ההסכם.

יתרה מזאת – הנתבעת עצמה אינה עומדת, על תביעתה ביחס למתחם הסמוך לכביש חברון – באר שבע, וזאת, בשל העדר התכנות כלכלית דווקא.

מכאן, כי בדיקת ההתכנות בה מדובר, עניינה, בין היתר, ההתכנות הכלכלית של הפרוייקטים.

מר עדיני העיד לעניין זה, בין היתר, כי הנתבעת פעלה במרץ לבדוק את ההתכנות הכלכלית של הפרוייקטים, באמצעות עובדיה. דא עקא, הנתבעת לא העידה לעניין זה מי מעובדיה, על מנת להראות, את עצם ביצוע הבדיקה, ואת היקפה, לא הציגה מסמכים, שיכולים היו לתמוך בגרסתה, והותירה את עדותו של מר עדיני לעניין זה, כעדות יחידה. יש לזקוף המנעותה מהעדת עדים רלוונטיים, והבאת ראיות רלוונטיות אלה לחובתה, במאזן הראיות.

הנתבעת טענה, ביחס למתחם, אשר יועד להקמת איזור תעשיה, כי במהלך התקופה הרלוונטית, הוצגו בפני התובעת, מספר פרוייקטים אפשריים, והתובעת לא שיתפה פעולה, על מנת לבדוק את אותם פרוייקטים, ולהקימם במסגרת ההסכם בין הצדדים. בכך, טענה הנתבעת, ניסתה התובעת להתנער מהתחייבויותיה ע"פ מסמך העקרונות. עם זאת, מעדותו של מר עדיני נלמד, כי הצעות אלה עלו רק בשנת 2009, לאחר סיום תקופת עשר השנים מאז חתימת מסמך העקרונות (עמ' 61 לפרו', ש' 1-14). כמו כן, לא נחתם כל הסכם בין הצדדים, או בינם לבין צדדים שלישיים, להקמת פרוייקט כאמור.

הוכח אמנם, כי התקיים משא ומתן עם חברות לשיווק דלק, ביחס למתחם תחנת הדלק המוצע, סמוך לצומת שוקת, אולם לא הוכחה התכנות כלכלית, ביחס להקמת תחנת דלק, וודאי שלא ביחס להקמת מתחם מסחר. זאת, מעבר לכך שמתחם זה איננו מוזכר בתוספת למסמך העקרונות, אשר האריכה את תקופת ההתקשרות למשך עשר שנים, כאמור לעיל.

מכאן, שלא הושלמה בדיקת ההתכנות, במסגרת תקופת הזמן שנקבעה במסמך העקרונות, כפי שהוארכה בתוספות להסכם זה.

מעבר לכל האמור, נראה, כי לא התקיים גם התנאי, אשר נקבע בסעיפים 3.6 ו-3.7 למסמך העקרונות, דהיינו "...קבלת כל ההיתרים והאישורים הנדרשים להתקשרויות... ובכלל זה הסכמת הסוכנות... מנהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב", אישורים והיתרים, אשר לגביהם התנו הצדדים, כי הם "...נדרשים למתן תוקף להתקשרות...". היות שהאישורים האמורים, לא התקבלו בחלוף התקופה הנקובה בהסכם, ואף עובר להגשת התביעות, הרי שדי בכך, לגרום ביטול העסקה, ע"פ מסמך העקרונות.

13. לפיכך, מתקבלת תביעת הקיבוץ – ת"א 28801-05-10, ואילו תביעת הנתבעת, ת"א 2138-07-10, נדחית.

בנסיבות העניין, ונוכח היקף ההתדיינות בפועל, תשלם הנתבעת לתובעת, שכ"ט עו"ד בסך 47,200 ₪ (40,000 ₪ בתוספת מע"מ), וכן, את הוצאות המשפט שהוציאה התובעת בפועל. התובעת רשאית להגיש בקשה לשומת הוצאות, תוך 30 ימים.

ניתן היום, י"א אדר תשע"ה, 02 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.

חתימה