1. עניינן של התביעה והתביעה שכנגד הוא הסכם לשיתוף פעולה לרכישת והשבחת מקרקעין השוכנים לחוף ימה של נתניה בשדרות ניצה 20. יחסי השותפים עלו על שרטון, ותביעותיהם ההדדיות של הצדדים בהליך שלפני נוגעות לגזרת המחלוקת בעניין דמי שיווק הפרויקט. עיקר המחלוקת בין השותפים נוגעת לפועלו של מר רובינשטיין כמנהל הפרויקט. מחלוקת זו מתבררת בהליכי בוררות המתקיימים בין השותפים.

הצדדים לתובענה ורקע עובדתי

1. התובע 1 (להלן: "מר פיית'") הוא רואה חשבון ואיש עסקים. מר פיית' ורעייתו גב' שרון פיית', עורכת דין בהכשרתה, הם תושבי אנגליה. לתובע בעלות במניות התובעת 2 (להלן: "באודלאייר"; מר פיית', גב' פיית' ובאודלאייר יכונו להלן: "קבוצת פיית'"). באודלאייר היא חברת חוץ לה בעלות ב-80% מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 8272 חלקה 108 המצויים בשדרות ניצה 20 בנתניה (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").

הנתבעת 1 (להלן: "גב' רובינשטיין") ובעלה מר בנימין רובינשטיין (להלן: "מר רובינשטיין") הם תושבי ישראל המתגוררים בנתניה. גב' רובינשטיין היא מתווכת בעלת רישיון לתיווך במקרקעין. הנתבעת 2 היא חברה העוסקת בניהול ושיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן (להלן: "נכסי הים"). מניות נכסי הים מצויות בבעלות הנתבעת 1 ובתה גב' אורית אביזמיל. בבעלות נכסי הים 20% מהזכויות במקרקעין. הנתבעת ומר רובינשטיין הם גם בעלי מניות בחברת רובינשטיין ב.ש סחר ונדל"ן (גב' ומר רובינשטיין, נכסי הים ו-ב.ש סחר ונדל"ן ביחד יכונו להלן: "קבוצת רובינשטיין"; קבוצת פיית' וקבוצת רובינשטיין יחד יקראו להלן: "הצדדים").

1. בין הצדדים נכרת ביום 7.5.2006 הסכם שיתוף פעולה (להלן: "ההסכם"; ההסכם צורף כנספח ב' לכתב התביעה). מטרת ההסכם לרכוש ולהשביח את המקרקעין הסמוכים לחוף ימה של נתניה עליהם היה בנוי מלון גלי זהב, על ידי הגדלת זכויות הבנייה ובנייה במקרקעין (להלן: "הפרויקט"). בסעיף 2 להסכם נקבע שקבוצת פיית' תהייה בעלת 80% מהנכס וקבוצת רובינשטיין תהייה בעלת 20% מהנכס.

על פי הקבוע בסעיף 12 להסכם מינו הצדדים את מר רובינשטיין לנהל עבורם את הפרויקט ובכלל זה לפעול לאישור התוכנית המשביחה ולבצע את כל הנדרש על פי ההסכם, זאת בתמורה לדמי ניהול שנקבעו בהסכם.

בסעיף 16 להסכם נקבע שמכירת הדירות והיחידות בפרויקט תבוצע במשותף על ידי הצדדים. הוסכם בנוסף שלפני מכירת הדירות, היחידות והשטחים הנוספים, לכל צד תהיה זכות לבחור אלו דירות, יחידות, ושטחים נוספים הוא מבקש לשמור ולרכוש בעצמו ולא למכור בשוק החופשי. שיווק ומכירת יתר הדירות, היחידות והשטחים הנוספים בפרויקט יעשו באופן בלעדי על ידי סוכנות הנדל"ן של גב' רובינשטיין, אשר תהיה זכאית לקבלת עמלה בגובה 2% בתוספת מע"מ ממחיר כל מכירה.

ביום 8.5.2006 רכשו הצדדים באמצעות באודלאייר וחברת רובינשטיין ב.ש סחר ונדל"ן את הזכויות במקרקעין מחברת החלמה ונופש בע"מ.

התוכנית המשביחה שהוגשה על ידי הצדדים לוועדה המקומית, נת/552/28א', התירה לבנות במקרקעין מבנה מעורב הכולל מלון ובנוסף 70 יחידות דיור למגורים. ביום 27.8.2009 מכרו הצדדים את זכויות הבעלות במלון והותירו בידם את יחידות המגורים. במועד הגשת התביעה נבנה חלק הארי בפרויקט. מתוך 70 דירות הפרויקט נמכרו 57 דירות.

1. בסוף שנת 2009 נקלעו יחסי קבוצת פיית' וקבוצת רובינשטיין למשבר. עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגע לחשדות קבוצת פיית' כי מר רובינשטיין ניהל את הפרויקט תוך העדפת טובתה של קבוצת רובינשטיין על פני קבוצת פיית' ועל חשבונה, באופן שהגדיל את הוצאות הפרויקט ועלות ביצועו בסכומי עתק ושחק את רווחיותו הצפויה. על פי הנטען מר רובינשטיין יצר אי סדרים כספיים בפרויקט, העביר לעצמו ולרעייתו סכומי עתק, ופעל תוך הפרת אמונים וברשלנות .

קבוצת רובינשטיין טוענת שלאחר מכירת החלק המלונאי של הפרויקט בסכום גבוה בהרבה מהמצופה ולקראת סיומו המוצלח של הפרויקט יצאה קבוצת פיית' למלחמה כוללת כנגד מנהל הפרויקט וקבוצת רובינשטיין כדי לגזול מהם את המגיע להם בגין פועלם וחלקם בהצלחת הפרויקט.

מחלוקת זו בין הצדדים היא המחלוקת העיקרית בין הקבוצות ובירורה נעשה במסגרת הליכי בוררות שהוסכמו בין הצדדים. קבוצת פיית' טוענת שבמסגרת בירור אי סדרים אלה התגלו לה גם אי סדרים בהתנהלות גב' רובינשטיין נושא תובענה זו. קבוצת רובינשטיין טוענת שהתביעה כנגד גב' רובינשטיין ונכסי הים הוגשה מטעמים נקמניים ובכפל להליכי הבוררות המתנהלים בין הקבוצות.

1. על רקע חשדות קבוצת פיית' כנגד קבוצת רובינשטיין ובכללם גב' רובינשטיין נשלח אל גב' רובינשטיין החוקר הפרטי מר בני פרלמן (להלן: "החוקר") מטעם קבוצת פיית'. החוקר יצר בפני הנתבעת מצג לפיו הוא מתעניין ברכישת דירה בפרויקט, אך מעוניין במציאת "דרך יצירתית" לחסכון בעלויות. המדובר בהעברה כספית של מיליון דולר מתמורת הדירה הכוללת בסך חמישה מיליון דולר באופן חשאי. גב' רובינשטיין שיתפה פעולה עם החוקר לקידום ההצעה ואף הציעה שבחוזה תועמד התמורה על ארבעה מיליון דולר וההעברה תבוצע לחשבון בנק שהיא תפתח בשוויץ. היא הציעה לוותר על עמלתה לאור הרווח הצפוי לכל הצדדים. גב' רובינשטיין ציינה שדי בלחיצת יד לסיכום העניין בעיר של יהלומנים שבה המילה חשובה מכל, וציינה שתעדכן את מר רובינשטיין. בדרכו החוצה מהמפגש עם גב' רובינשטיין, ברך החוקר את מר רובינשטיין לשלום. מר רובינשטיין ציין בפני החוקר שבפרויקט שלו הכל רשום וכי אינו רוצה להתקשר בעסקה עם מי שמציע לו הצעות אחרות וכי ברצונו לשלם את מסי מדינת ישראל. מר רובינשטיין הבהיר לחוקר שאם יקנה דירה תמורת חמישה מיליון דולר לא ירשם דולר פחות, וכי דברים לא כשרים לא יהיו אצלו. מר רובינשטיין חזר ואמר שהוא פועל לפי החוק אך יהיה מוכן לתת לחוקר הנחה. שרה התנצלה בפני החוקר ואמרה שהייתה אי הבנה (תמליל ההקלטה צורף כנספח ג' לכתב התביעה ולמוצגי התובעים)

על עצם קיום השיחה שהוקלטה על ידי החוקר ועל תוכנה אין מחלוקת בין הצדדים. המחלוקת היא על משמעות הדברים ופרשנותם הנכונה. יצוין כי המדיה האלקטרונית המקורית בה תועדה ההקלטה (מיני דיסק) הועברה לגב' רובינשטיין כדי שתעבירה לבדיקת מומחה מטעמה ולאחר מכן תוכנה המוקלט לא נשמר בנסיבות שלא התבררו.

1. קבוצת פיית' ראתה בהתנהגות גב' רובינשטיין ניסיון למעילה בכספי הפרויקט ולאור אובדן האמון בגב' רובינשטיין דרש התובע שתחדל באופן מידי מלשווק את דירות הפרויקט. במצב הדברים שנוצר הסכימו הצדדים שהחל מיום 28.12.2009 הגב' רובינשטיין ונכסי הים לא ישווקו את הדירות שנותרו, משרדיהן הועברו לפרויקט על תכולתם והמשך שיווק היחידות מאותו מועד נעשה על ידי שני הצדדים.

טענות הצדדים והסעדים המבוקשים על ידם

הסעדים המבוקשים על ידי התובעים

1. התובעים עותרים בתביעתם להורות לנתבעות להשיב לקופת הפרויקט את מלוא דמי התיווך ששולמו לנתבעות בסך 4,556,745 ₪. לחלופין מבוקש לחייב את הנתבעות להשיב לקופת הפרויקט את כל התשלומים הנאמדים יחד בסך 4,150,504 ₪ על פי הפירוט כדלקמן:
2. דמי תיווך שהתקבלו על ידי הנתבעות מרוכשי הדירות בסך 2 מיליון ₪.
3. דמי התיווך שנגבו בגין הדירות שנבחרו על ידי בעלי הזכויות בפרויקט והתשלומים ששולמו תוך חיוב בשער דולר שגוי הכל בסך 1,227,252 ₪.
4. הוצאות פרסום ששולמו מקופת הפרויקט בסך 923,252 ₪.

בנוסף מבוקש להצהיר שהנתבעות אינן זכאיות לתשלום דמי תיווך בעסקאות שלא סיפקו בהן שירותי תיווך בגין יחידות בפרויקט שימכרו שלא באמצעותן או ששולמו בהן דמי תיווך לגורם אחר ובכלל זה עסקת מכר המלון.

בנוסף התבקש בכתב התביעה להורות לנתבעות לפצות את קופת הפרויקט בגין סכומי הנחות ושדרוגים שנתנו לרוכשים לפי חשבונות שיינתנו על ידי הנתבעות בסכום המוערך במיליון ₪. סעד זה נזנח בסיכומי התובעות משכבר נתבע בהליכים המתנהלים בבוררות.

טענות התובעים

1. התובעים טוענים שבני הזוג רובינשטיין ניצלו את חברותו ואת אמונו של מר פיית' שהוא שותפם ב-80% מהפרויקט כדי להגדיל את הכנסותיהם כמנהל וכמשווקת הבלעדית של הפרויקט שלא כדין, ללא עכבות וללא בושה. לטענת התובעים, לגב' רובינשטיין כמתווכת בפרויקט הייתה חובה לפעול כלפי קבוצת פיית' בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת. לבני הזוג רובינשטיין הייתה בנסיבות העניין חובת נאמנות מוגברת כלפי קבוצת פיית' גם עקב מערכת היחסים החברית בין המשפחות ותפקידי מר וגב' רובינשטיין בפרויקט. חובה זו הופרה ברגל גסה על ידי מר וגב' רובינשטיין שפיזרו ערפל סביב התנהלותם העסקית שרובה התבססה על מסירת מידע בעל פה, ללא סדר וללא שקיפות בכוונת מכוון. בנסיבות אלה אין הנתבעות זכאיות להעלות טענותיהן לפיהן התובע ידע והסכים לביצוע התשלומים שהשבתם מבוקשת. כן נטען כי גם בליווי הפרויקט על ידי עו"ד ישראלי מטעם התובעות, עו"ד הרווי בורטון, אין משום ראיה לכך שהנתבעות מסרו לתובע מידע שלם בזמן אמת על המתרחש. הלכה למעשה מר רובינשטיין עקף את עו"ד בורטון וגרם לתובע לסמוך עליו יותר מאשר על עורך הדין.
2. גב' רובינשטיין הציעה לחוקר להפקיד סכום נכבד ביותר בחשבון פרטי שלה בשוויץ הרחק מעין התובעים ורשויות המס. גב' רובינשטיין למעשה לא הכחישה זאת, אלא טענה שלא שללה את הצעת החוקר. בהמשך, בנסיבות עלומות, נמחק המיני דיסק שהועבר על ידי החוקר לגב' רובינשטיין, לאחר שערך בדיקה לתקינותו, ותוכנו לא השתמר. אין בפי גב' רובינשטיין כל הגנה להצדקת התנהגותה החמורה ולדבריה שנשמעו ותועדו על ידי החוקר.
3. הנתבעות לא חתמו על הסכם תיווך בכוונת מכוון על מנת להותיר מרחב שיאפשר להן לקחת כספים מהפרויקט שלא כדין. בהיעדר הזמנה בכתב, העומדת בדרישות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים" או "החוק") ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן: "תקנות המתווכים"), אין לנתבעות זכות לקבל דמי תיווך כלשהם מהפרויקט. גם המומחה מטעם הנתבעות העיד שבפרויקטים שהוא מכיר יש הסכמים בכתב בין היזמים למשווקים שבהם מוגדר מה מותר ומה אסור למשווק. אם שולמו לנתבעות דמי תיווך בעבר, הדבר נבע מהטעיה מכוונת של הנתבעות, ולפיכך עליהן להשיבם.
4. לחלופין על הנתבעות להשיב לתובעים כספים שנטלו ביתר. הנתבעות גבו דמי תיווך הן מהפרויקט והן מהקונים. בכך פעלו תוך ניגוד עניינים מובנה. כך גם העיד המומחה מטעם הנתבעות בעמודים 74-75 ו-78 לפרוטוקול. המומחה מטעם הנתבעות לא הצליח להציג ולו פרויקט אחד בישראל שבו המשווק הבלעדי של הפרויקט נטל עמלה מהרוכשים. גביית דמי תיווך מהקונים לא הוסכמה בהסכם בכתב בין הצדדים ואינה מותרת.

נימוקי הנתבעות להצדקת פועלן בעניין זה הם כי התובע היה מיוצג וידע על כך, כי הזכות ניתנה לנתבעות לפיצוין על עלות השכרת המשרדים, העסקת העובדים, ועל הסיכון שנטלו אם התב"ע לא תאושר שאז לא יקבלו כל עמלה. בעניין זה משיבים התובעים שהתובע הוטעה על ידי הנתבעת, וכי מר רובינשטיין פעל לעקיפת ולנטרול עו"ד הרווי בורטון. בנוסף נטען שגב' רובינשטיין ממילא לא הייתה מוותרת על כל עמלה אפילו אם התב"ע לא הייתה מאושרת וכי העמלה הגבוהה של הנתבעות היא שיועדה לפצותן על הוצאותיהן כפי שהעיד מר שולמן מומחה הנתבעות.

1. הנתבעות גבו עמלה בשיעור 2% מסכום מכירת כל דירה כולל המע"מ, ועל סכום זה הוסיפו מע"מ. בכך גבו מע"מ על מע"מ. כמובן שלא הייתה כל הסכמה בין הצדדים בעניין זה בכתב או בעל פה. רו"ח בסון, המומחה מטעם הנתבעות, העיד שהיזמים אינם נהנים מסכום המע"מ שהם גובים ולפיכך אין כל הגיון עסקי לשלם לנתבעות עמלה בגין סכום זה כפי שאף נקבע בפסיקה (ת"א (חי') 10426/97 בן מעש נ' שולדר חברה לבניה בע"מ (21.7.2002)).
2. הנתבעות אף גבו עמלות בגין דירות שנרכשו על ידי היזמים עצמם ובני משפחותיהם הקרובים של היזמים. הסבר הנתבעות כאילו גביית עמלה בגין דירות הבעלים נועדה להבטיח את הנתבעות מקיפוח זכותן לעמלה אם התובע ירכוש את כל דירות הפרויקט אינו מסייע לנתבעות, שלא תרמו דבר לשיווק הדירות לתובעים, לעצמן ולבני משפחותיהם הקרובים. אף אם התובעים שילמו דמי שיווק בגין דירות שרכשו הם עצמם היה זה אך כדי לגרום למנוע קרע בין השותפים ואין בכך כדי להעיד על חובתם או על הסכמתם לשלם סכומים אלה.
3. גביית עמלות הנתבעות נעשתה על יסוד שער דולר שגוי. המומחה מטעם הנתבעות, רו"ח בסון, לא התייחס לסוגיה זו ולא סתר את האמור בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, רו"ח בלטברג, ולפיכך יש לקבלה.
4. בסעיף 16 להסכם נקבע שמחויבות הנתבעות היא ביחס להוצאות פרסום הפרויקט. על הפרויקט חלה חובה לספק לנתבעות רק חומרי שיווק כגון הדמיות ועלונים. בפועל הנתבעות לא נשאו בהוצאות הפרסום ולכן עליהן להשיבן.

הסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד

1. התובעות שכנגד עותרות לחיוב הנתבעות שכנגד בשיעור 80% מסך 3,164,444 ₪ על פי הפירוט כדלקמן:
2. עמלות שלא שולמו עבור שיווק יחידות בפרויקט בסך 504,079 ₪.
3. עמלה בגין מכירת השטח המלונאי בסך 1,042,094 ₪.
4. תשלום בגין איחור בהעברת התשלומים בסך 169,408 ₪.
5. דמי שיווק בגין מכירה עתידית של הדירות בפרויקט שטרם נמכרו (למעט דירה 19) בסך 1,404,958 ₪.
6. עמלה בגין מכירת דירה מספר 1 בסך 43,905 ₪.

טענות הנתבעות בתביעה ובתביעה שכנגד

1. הנתבעות טוענות שהתביעה הוגשה בחוסר תום לב, לאחר קיום חיובי הנתבעות על פי המוסכם, על מנת להתנער ממחויבותם החוזית של התובעים. מר פיית' ידע והסכים בזמן אמת לביצוע כל התשלומים בגינם הוא תובע השבה וקיבל תמורה מלאה בגין התשלומים ששולמו. המניע להגשת התביעה הוא כוונת התובעים להגדיל את חלקם בעוגת הפרויקט לקראת השלמת הפרויקט ולאחר מכירת השטח המלונאי בהצלחה מרובה. עיקר חיציו של מר פיית' מופנים אל מר רובינשטיין ממנו הוא תובע בהליכי הבוררות 90 מיליון ₪. כחלק ממאבק התובע במשפחת רובינשטיין הגיש התובע גם את התביעה הזו מטעמי נקמנות ובכפל. התובע הצהיר בהליך הבוררות שכל סכום שיקבל בגין הליך זה יקוזז מהסכום הנתבע בבוררות. התובעים חזרו בהם בסיכומים במחי יד מהתביעה לתשלום מיליון ₪ בגין שדרוגם והנחות, המתבררת בבוררות. התנהלות זו מצביעה על מניעי התביעה בכללותה שהם דורסניים.
2. לתובעים טענות רבות שתכליתן אך ליצור אוירה עוינת כלפי גב' רובינשטיין שאין כל תביעה ממשית לצדן. כך למשל הטענות ביחס להקלטתה על ידי חוקר מטעם התובעים, שכן האירוע לא גרם נזק לתובעים ולא נלקח שקל מהפרויקט. היוזמה להצעה הייתה של החוקר ולא עולה ממנה כל כוונה לגנוב כספים מהפרויקט משעניינה נושאי מס. מר רובינשטיין סרב להצעה בכל תוקף בו במקום והבהיר לחוקר שאצלו בפרויקט אין דברים כאלה. בעניין זה טוענים התובעים שלאחר שניסיון הנתבעת לשלוח יד בכספי הפרויקט נודע להם הפסיקו כדין את העסקתה כמשווקת, ולפיכך אין היא זכאית לעמלות בגין דירות שנרכשו לאחר מועד זה.
3. הנתבעות טוענות שדוגמא נוספת לטענות שנועדו אך ליצירת עוינות כנגד מר וגב' רובינשטיין היא הטענה השזורה לאורך כל טיעון התובעים בדבר הדחף לאו בר כיבוש של מר וגב' רובינשטיין לנצל כל הזדמנות ליצירת רווח מהיר. בעניין זה יאמר שהרצון להרוויח הוא לגיטימי ומהווה יסוד בריא להתקשרות בהסכמים.
4. טענת התובעים בדבר גבייה פסולה של מע"מ על מע"מ נסמכת על פסק דין שניתן בעניין אחר שנסיבותיו שונות. פסק הדין קובע ממצאים בדבר הסכמות הצדדים באותו מקרה. קביעות פסק הדין אינן משליכות על כוונות הצדדים בענייננו. טענת התובעים בעניין זה לא נטענה ולא פורטה בכתב התביעה ולא נתבע בגינה כל סעד. לא ניתן כל פירוט לכימות הטענה לא בכתב התביעה או בראיות התובעים ובכלל זה בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, רו"ח בלטברג, ואף לא בסיכומי התובעים. התובעים מפנים בעניין זה לחוות דעת רו"ח בלטברג בסעיף 8 א' ולסיכומיהם. הנתבעות טוענות שמר פיית' ידע על גביית רכיב המע"מ ואישר כל תשלום שאף נבדק על ידי בא כוחו עו"ד הרווי בורטון (סעיף 28 לתצהיר התובע). גם שכר נותני שירותים אחרים בפרויקט חושב באופן זה. כך לגבי סוכנות התיווך גורדון רוק אנגלו סכסון (נספחים 9 ו-10 לתצהיר התובע ועדות מר מוסקוביץ בעמוד 41 שורה 11 ובעמוד 42 שורה 8 לפרוטוקול). אין גם לומר שאין הגיון מסחרי לאופן גביית תשלום העמלה הכולל גם את רכיב המע"מ כפי שהעיד המומחה מטעם הנתבעים, מר תומר שולמן. השאלה היא שאלה הנוגעת להסכמת הצדדים. בנסיבות העניין ההיגיון המסחרי של החיוב נעוץ במערכת היחסים הכוללת בין קבוצת פיית' וקבוצת רובינשטיין ולתמורות ההדדיות שהוחלפו בעסקה, בשים לב לתגמולים המוסכמים שניתנו לקבוצת רובינשטיין עקב ניהול הפרויקט על ידי מר רובינשטיין.

הטענה העיקרית שביסוד התביעה, כי אין הסכם בכתב עם הנתבעת ומשכך אין היא זכאית לעמלה בגין שיווק הפרויקט, אינה נכונה עובדתית ומשפטית. בין קבוצת פיית', הכוללת גם את גב' שרון פיית', לקבוצת רובינשטיין, הכוללת גם את גב' רובינשטיין, נכרת הסכם בכתב. מקרקעי הפרויקט נרכשו בשותפות על ידי באודלאייר וב.ש סחר ונדל"ן שגב' רובינשטיין בעלת 50% ממניותיה. בנסיבות אלה לא ניתן לומר שאין עמה הסכם בכתב. לא לכך התכוונו הצדדים. דברים אלה נכונים עוד יותר לאור קשר החברות בין הצדדים. גב' רובינשטיין נתפסה על ידי מר פיית' כצד ממשי להסכם עוד מתחילת היחסים וניהול המשא מתן ביחס לכריתת ההסכם לשיתוף פעולה, ואף במשך שלוש וחצי השנים שבהם קיימו התובעים את ההסכם. התובעים שילמו לנתבעות תשלומים באישור התובע ועו"ד בורטון. התובע התלווה לנתבעת לנסיעות לחו"ל לצורך שיווק הפרויקט והיה מודע למעמד הנתבעת כמשווקת וכצד להסכם שיתוף הפעולה, ויחסי הצדדים הושתתו על תפיסת הנתבעת כצד להסכם זה. ביחס למכירת השטח המלונאי היה זה מר רובינשטיין אשר הודיע שהנתבעת היא היחידה שזכאית לעמלה על פי חוק המתווכים. גם גב' רובינשטיין פעלה כמי שהינה צד להסכם בכתב בין הקבוצות. עקב הבנה משותפת זו פעלה הנתבעת לקידום תדמית הפרויקט ושיווקו ונשאה בעלויות רבות לשם כך ואף שכרה על חשבונה משרד אותו שיפצה ואבזרה. בנוסף נשאה הנתבעת בעלויות העסקת עובדים ומימנה השתתפות בתערוכות בחו"ל. תשלום עמלות השיווק עוכב בהסכמת הנתבעת עד להתייצבות מצבו הכלכלי של הפרויקט. הנתבעת אף נמנעה מלגבות עמלה מרוכשים מסוימים לטובת הפרויקט אם היו חשובים לפרויקט ועקב המצב הכלכלי הקשה ששרר. הנתבעת שיווקה את היחידות בפרויקט במחירים גבוהים ממחירי הבסיס שנקבעו והשקיעה את כל כוחה בפרויקט הגם שלא הובטחה לה כל תמורה אם לא יינתן היתר בניה. עמלתה נקבעה ונגבתה על יסוד הסיכונים שנטלה, השקעותיה והצלחותיה. ניסיון התובעים לגזול את פרי עמלה תוך התעשרות על חשבונה מחוסר תום לב.

1. הנתבעות טוענות שהנתבעת לא מילאה תפקיד של מתווכת רגילה בפרויקט אלא פעלה כמשווקת הבלעדית שלו, וככזו הוראת חוק המתווכים בדבר הצורך בהזמנה בכתב אינה חלה עליה. כלל המומחים שהעידו בהליך עמדו על כך. מומחה התובעים, מר איל חכם, העיד כי משווק אינו חייב כלל להיות מתווך (עמוד 19 שורות 16-17 לפרוטוקול הדיון מיום 15.7.13). עוד העיד שהוא עצמו פועל כמשווק וזאת ללא רישיון תיווך (עמוד 26 שורות 9-14 לפרוטוקול).
2. טענת התובעים על ניגוד עניינים בו השימה עצמה הנתבעת כביכול עת גבתה עמלות גם מרוכשי הדירות לאו טענה היא. אם בכלל, מדובר בטענה שיכולה להיטען על ידי הרוכשים. רוכשי הדירות ידעו על הקשר של הנתבעת לפרויקט ולא העלו כנגדה כל טענה בעניין זה. התובע ידע על גביית העמלות מהרוכשים (סעיף 24 לתצהירו ועדותו בעמוד 48 שורות 5-7 לפרוטוקול הדיון מיום 18.10.2012). הטענה הנטענת על ידי התובעים כאילו מר פיית' הלך שבי אחר מר רובינשטיין שהוליכו שולל אינה נכונה. מר פיית' הוא איש עסקים ממולח שמכר רשת חנויות גדולה תמורת כחצי מיליארד ₪ על פי עדותו. באודלאייר הרשומה באיי הבתולה הוקמה על ידו לארגון ענייניו הכספיים, הוא רואה חשבון ורעייתו עורכת דין. אם היה ניגוד עניינים ודאי התובע היה מבחין בכך.
3. התובע היה מיוצג על ידי עו"ד בורטון שהפנה את תשומת לבו לגביית העמלה מהרוכשים (סעיף 24 לתצהיר התובע ועדותו בעמוד 48 שורות 8-18 לפרוטוקול הדיון מיום 18.10.2012). עו"ד בורטון כלל לא זומן על ידי התובעים להעיד וראוי לזקוף זאת לחובתם.
4. עמלת הרוכשים הייתה חלק מחישוב התמורה הכוללת לקבוצת רובינשטיין על פי הסכם שיתוף הפעולה, בשים לב לסיכוני הנתבעת שלא הייתה מרוויחה דבר אלמלא ניתן היתר הבניה המבוקש. גם התובע הסכים לכך וביקש מהנתבעת שלא לגבות עמלה מרוכש דירה מסוים שהיה מקורבו, לפי עדות הנתבעת. גביית עמלה משני הצדדים אינה פסולה ואינה מוגבלת גם על פי חוק המתווכים. סעיף 10 לחוק דן בניגוד עניינים בהקשר של עניין אישי, שאינו קיים כאן. ניתן להיווכח מעיון בפסיקת בתי משפט השלום הדנים בעניינים אלה, שמדובר בפרקטיקה רווחת שבית המשפט מאשר אותה. על כך גם העיד המומחה מטעם הנתבעים, מר שולמן. גם הצדדים נהגו כך בפרויקט קודם בו היו מעורבים במשותף – מטרופול – זאת ביחס לשכר טרחת עורכי הדין שטיפלו בפרויקט. הנתבעת נמנעה מלגבות עמלה מן הרוכשים במקרים מסוימים.
5. בנוסף נטען שהתובעים לא טענו ולא הוכיחו מהו הסכום הממשי שנגבה מן הרוכשים אלא הסתפקו בטענה כללית, בלתי מפורטת וללא תימוכין בראיות שמדובר בשני מיליון ₪. גם מחמת היעדר הוכחה ראוי לדחות את הטענה.
6. בחישוב שער הדולר שנגבה על ידי הנתבעות לא נפל כל דופי. עמלת התובעת בסך 4,136,883 ₪ נגבתה בשיעור 2% מכלל מכירות הפרויקט בסך 178,368,190 ₪. נתונים אלה מוסכמים. רואה החשבון מטעם התובעים סבר בטעות שהנתבעת לא גבתה עמלה בגין דירה אחת ולפיכך בחלוקת סך העמלות בסך התמורה הראו חישוביו שנגבתה עמלה בשיעור גבוה מדי. כשעומת עם טעותו הסביר ששער הדולר שנגבה היה גבוה מדי. רו"ח בלטברג העיד בחקירתו שיתכן שטעה, הבטיח לבדוק את העניין אך לא קיים את הבטחתו ולא בדק. מכל מקום לא תיתכן טעות בשער הדולר שכן הסכום הכולל שנגבה הוא בדיוק 2% בצירוף מע"מ מהסכום הכולל שקיבל הפרויקט עד לפרוץ המשבר בין הצדדים.
7. בגביית עמלה בגין דירות שרכשו בעלי הפרויקט פעלה הנתבעת על פי הוראות הסכם שיתוף הפעולה בין הצדדים. הדבר היה ידוע ומקובל על התובעים בזמן אמת. בסעיף 16 להסכם נקבע מנגנון לבחירת דירות הבעלים טרם יציאת הפרויקט לשלב המכירה. שיווק ומכירת דירות ויחידות הפרויקט לאחר חלוף המועד לבחירת הבעלים הועברו לטיפול הנתבעת באופן בלעדי, ובגין שיווקן הייתה זכאית לעמלה אפילו נמכרו לבעלים או קרוביהם. כל דירות הבעלים נרכשו לאחר שהחל שלב השיווק והמכירה ולכן כעולה מלשון ההסכם זכאית הנתבעת לעמלה בגין כל דירות הבעלים. אין צורך להידרש להגיון ההסכם בעת שלשונו ברורה, אולם גם הגיון יש בדברים. כוונת הצדדים הייתה להבטיח את זכויות הנתבעת מפני האפשרות שהתובע, שהוא אדם אמיד מאוד, ירכוש את כל הדירות והיחידות בפרויקט לאחר שהנתבעת תשקיע מאמצים לשיווקו. כדי שזכות התובעת לא תישלל, נקבעה זכותה לקבלת עמלה החל משלב השיווק של הפרויקט. זו הייתה הבנת שני הצדדים את ההסכם. התובע העביר לנתבעת עמלות עבור דירות הבעלים. על מנת להימנע מתשלום עמלה, ביקש התובע בהזדמנות אחת את הסכמת הנתבעת. בגין רכישת דירות התובע שילם גם שכ"ט עו"ד לעורך הדין של הפרויקט, משרד עו"ד גוגיג. התובעים טוענים כי השוואה זו שגויה שכן בהבדל מעורך הדין שביצע עבודה נוספת בגין טיפולו בדירות הבעלים, המשווקת לא נדרשה לעשות דבר כדי לשווק את הדירות לבעלי הפרויקט. הנתבעות טוענות שהכוונה שהן מייחסות לתובע עולה גם מסעיף 10 לתצהירו, ובנוסף שחיוב בעמלה בגין דירת בעלים אינו חריג בפרויקטים של בניה גם על פי עדות מר שולמן (עמוד 74 שורות 13-12 לפרוטוקול מיום 18.10.12). דירות הבעלים נרכשו בכסף מלא לפני תחילת שלב השיווק.
8. את טענת התובעים שיש להחזיר להם את הוצאות הפרסום יש לדחות משהטענה מנוגדת להוראת סעיף 16 להסכם, שבסיפא שלו נקבע שהצדדים יספקו את העלונים, את ההדמיות ואת חומרי המכירות לסוכנות התיווך של הנתבעת. בסעיף זה נקבע שחומרי הפרסום יסופקו על ידי הפרויקט וברור מאליו שהכוונה היא שהפרויקט יישא בעלויות חומרים אלה.

הלכה למעשה נשאה הנתבעת בעלויותיה, היינו עלות אחזקת משרדה, שילוט, שיווק אינטרנטי של אתר משרד התיווך, שכר העובדים ועלות טיסות לתערוכות שיווק בחו"ל, ואילו הפרויקט נשא בעלויות הפרסום (סעיף 31 לתצהיר התובע). התובע ועו"ד בורטון אישרו כל תשלום. מעבר לכך נטען כי דרישת התובעים להחזר 830,659 ₪ לא פורטה ולא נתמכה בכל ראיה ואף מטעם זה יש לדחות את הטענה.

1. הנתבעת זכאית לעמלה בגין מכירת המלון על פי ההסכם ובאשר היא ששיווקה את השטח בפועל. התובע אף הודה בכך בזמן אמת (מכתב התובע - נספח 15 לתצהיר מר רובינשטיין). שיווק השטח המלונאי הייתה משימה קשה שכן באותה תקופה ובמשך ארבעים השנים שלפני כן לא נמכר שטח מלונאי בנתניה. הצדדים קיוו שהמלון יימכר תמורת 8.5 מיליון $ (סעיף 55 לתצהיר התובע וסעיף 6 לתצהיר מר אבדיאב). השותפים רצו להגביר את מאמצי שיווק השטח המלונאי ולכן פנו גם לסוכנות רימקס. תחילה סוכם ששכר רימקס יהיה 2% ומע"מ, בנוסף לעמלת הנתבעת. כדי לתמרץ את סוכנות רימקס להצליח, סוכם עמה שכל סכום שיתקבל מעל ל-9 מיליון דולר בצירוף מע"מ יועבר לרימקס כחלק משכרה. רימקס יצרה את הקשר הראשוני עם רוכש המלון והנתבעת קידמה את הקשר תוך יצירת קשר אישי חיובי והפעלת מאמצי שכנוע שהביאו בסופו של דבר לרכישת המלון ובנוסף לרכישת שתי דירות בפרויקט. המלון נמכר ב-9.6 מיליון דולר ומע"מ ברמת מעטפת. רימקס הייתה זכאית לפיכך ל-600,000 $ בצירוף מע"מ. הרעיון להשית את עמלת הנתבעת על סוכנות רימקס צמחה לאחר שתמורת רימקס סוכמה על פי דרישת התובע. בהוראת התובע, מר רובינשטיין הצליח להפחית את שכר רימקס בשלב הראשון ל-2 מיליון ₪ במקום 2.4 מיליון ₪. בהמשך, ולפי הוראת התובע, הפחית מר רובינשטיין את תשלום עמלת הנתבעת משכר רימקס (נספח 14 לתצהיר מר רובינשטיין). טענת התובעים ששכר רימקס הוגדל בתמורה להעברת חלק מהעמלה לנתבעת אינה נכונה.
2. התובעים טוענים בעניין זה שאין כל מקור נורמטיבי מכוחו ניתן לחייבם בתשלום כפול לרימקס ולנתבעות. הנתבעת לא הייתה הגורם היעיל להתקשרות בעסקת מכירת המלון והנתבעות לא הביאו ראיות המעידות אחרת. מר אבדיאב העיד שהמשא ומתן עם רוכשי המלון התנהל רק עם רימקס וכי הוא נכח במרבית הפגישות עמם ונוכח שהנתבעת לא השתתפה בהן (עדותו בעמודים 24-25 לפרוטוקול). התובע הסכים לשלם את שכר רימקס על יסוד הערכת מר רובינשטיין שיתמזל מזל השותפים אם יצליחו למכור את המלון תמורת 8.5 מיליון דולר. על יסוד זה הסכים להגדלת שכר רימקס לפי התוצאה. מר אבדיאב הצהיר שהוסכם עם מר רובינשטיין שרימקס תקבל שיק על סך שני מיליון ₪ ותנפיק חשבונית על סכום זה אך תעביר 850 אלף ₪ מסכום זה לחשבון הנתבעות. המדובר בחשבונית שבחלקה הגדול היא פיקטיבית. בגין חלקן של הנתבעות היה עליהן להנפיק את החשבונית. לא התובע הוא שביקש זאת.
3. לטענת הנתבעות, התובעים קנו את תצהיר העד מטעם רימקס. סכום העולה על חוב הפרויקט לרימקס (2% בתוספת מע"מ) שהתובע כפר בו עד לתשלומו בפועל, שולם לרימקס אך בסמוך וכנגד מתן תצהיר העד מטעמה. גם אם תתקבל טענת התובעים שתוספת התשלום ניתנה בגין רכישת 2 דירות, תיוותר יתרה בסך 200,000 ₪ שההסבר היחיד לתשלומם הוא הנכונות שנקנתה בכסף לחתום על תצהיר למען התובעים.
4. הסכום לו זכאיות הנתבעות בגין מכירת השטח המלונאי הוא 2% בתוספת מע"מ ממחיר מכירתו. בהסכם מאוחר בין מר רובינשטיין לרימקס, שהתובעים כופרים בו, הוסכם שהנתבעת תקבל 850,000 ₪ בלבד, אך עילת התביעה שכנגד היא לפי ההסכם לשיתוף פעולה. גם עמלה בגין מכר שתי דירות לרוכש המלון לא שולמה לנתבעת והיא עותרת לתשלומה בסך 24,000 $. הסכום נכלל בדרישתה הכוללת לתשלום עבור דירות שלא שולם בגינם. התובעים כופרים בטענה זו מכל וכל. לטענתם ריקמס ולא המצהיר מר אבדיאב קיבלו את דמי התיווך. מר אבדיאב כלל לא נחקר בעניין טענה חמורה זו.
5. הנתבעות זכאיות לעמלה בגין מכירת כל יחידות הפרויקט שנמכרו ושיימכרו. המדובר בתמורה כוללת שהוסכמה כחלק מהסכמות קבוצות פיית' ורובינשטיין. נישול הנתבעת מזכויותיה ערב סיום הפרויקט מקומם. ניסיון הגניבה הנטען שלא היה מעולם והסכמת הנתבעת להצעת החוקר אותו הבינה הנתבעת כהצעה ל"חיסכון" במס נקטע על ידי מר רובינשטיין מיד. אין הצדקה לשלול את המגיע לנתבעת על יסוד זה.
6. הנתבעת קיבלה תמורה עבור שיווק 51 מתוך 70 יחידות הדיור. לפני הגשת התביעה שווקו על ידי הנתבעת 7 יחידות דיור שהעמלה עבורן עוכבה ללא כל טענה כנה, אלא עקב החלטה כוחנית על הקפאת התשלומים לנתבעת. התובעים לא חלקו על תצהיר הנתבעת בעניין תרומתה לשיווק דירות אלה ולא חקרו אותה בעניין זה. דירות אלה נמכרו תמורת 20,931,722 ₪ (סעיף 74 לתצהיר מר רובינשטיין; סעיף 38 לתצהיר הנתבעת). עמלת השיווק בגין דירות אלה היא בסך 418,634,44 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ובסה"כ 549,030 ₪ בתוספת מע"מ. 12 יחידות דיור טרם נמכרו במועד הגשת התביעה שכנגד, מהן 5 נמכרו לאחר הגשתה (בנוסף ל-7 דירות שנמכרו עובר להגשת התביעה). הסכום שהתקבל בגין מכירת 12 דירות אלה הוא 39,945,267 ₪ (סעיף 14.2 לחוות דעת רו"ח בסון ונספח ז' לחוות הדעת). 2% מסכום זה הם 513,616 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ובסך הכל 875,554 ₪. לסכום זה זכאיות הנתבעות בתוספת מע"מ. התובעים טוענים מנגד שבהיעדר הסכם תיווך בכתב אין הנתבעות זכאיות לעמלות אלה.

הנתבעות כתובעות שכנגד עותרות בנוסף לחיוב התובעים בתשלום עמלה בשיעור 1,067,200 ₪ בתוספת מע"מ בגין 7 הדירות שלא נמכרו עד מועד הגשת התצהירים. בעניין זה טוענים התובעים שהנתבעות אינן זכאיות לתשלום פיצויי קיום כמבוקש על ידן לאור ניסיון הנתבעת לשלוח יד בכספי הפרויקט. לטענת התובעים אין גם יסוד לתביעת הנתבעות לפיצוי בגין האיחורים הנטענים בתשלום העמלות, משהנתבעת הודתה מפורשות שהסכימה לכך .

דיון

מעמד הנתבעת ותחולת חוק המתווכים והתקנות

1. להבנתי אין ממש בטענת התובעים שזכות הנתבעות לקבלת עמלת שיווק בגין שיווק יחידות ודירות נשללה בהיעדר הסכם בכתב על פי חוק המתווכים והתקנות. אפרט:

בסעיף 9(א) לחוק המתווכים נקבע:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה"

תיווך במקרקעין הוגדר בסעיף 1 לחוק:

"תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;"

בסעיף 1 לתקנות המתווכים נקבעו הפרטים שעל הזמנה בכתב לכלול לצורך ביצוע פעולת תיווך במקרקעין:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975."

יחסי קבוצות פיית' ורובינשטיין שהנתבעת נמנית עליהן הוסדרו בהסכם לשיתוף פעולה שנכרת בין הצדדים ביום 7.5.2006. ההסכם מסדיר בין היתר את יחסי הקבוצות בנוגע לרכישת הזכויות במקרקעין, השבחתם והבניה בהם. בנוסף מסדיר ההסכם את חלקי כל אחת מהקבוצות בבעלות המשותפת במקרקעין ואת חובות וזכויות בני הזוג רובינשטיין בזיקה לתפקידים שהוטלו עליהם מכוח ההסכם כמנהל והמשווקת הבלעדית של הפרויקט.

ההוראות הנוגעות לשיווק הפרויקט נקבעו בסעיף 16 להסכם:

"The sale of apartments and units in the Project will be made by the parties jointly. Prior to the sale of the apartments and units and additional areas in the Building each party to the Land shall have the right to choose which apartments and units and additional areas it wishes to keep at its disposal and not sell on the free market. The sale and advertising of the apartments and units and additional areas will be made exclusively through the Sara Rubinstein Real Estate Agency, which will be entitled to receive a commission at the rate of 2% plus (two percent) VAT on the price of each sale. The parties undertake to supply brochures, simulations and sales materials to the said real estate agency. In the event of a sale that is made conditional upon the issue of a building permit, whether or not within a defined time frame, then the said fee will become due only upon the fulfillment of the said condition. In the event that the said condition is not fulfilled and the sale transaction is cancelled no commission will be payable in respect of that sale transaction."

יש לזכור שבמועד כריתת ההסכם לשיתוף פעולה והסדרת זכויות הנתבעות בגין פועלן לשיווק היחידות, הדירות והשטחים הנוספים בפרויקט, הצדדים טרם רכשו את המקרקעין. רכישת המקרקעין נעשתה למחרת יום כריתת ההסכם, ביום 8.5.2006. לאחר מועד רכישת הפרויקט, כל עוד התוכנית המשביחה לא אושרה, לא ניתן היתר בנייה והפרויקט טרם נבנה, לא היו כלל יחידות דיור, דירות ושטח מלונאי שהם מושא לבעלות נפרדת של מי מהצדדים.

קבוצות פיית' ורובינשטיין היו הבעלים במשותף של הזכויות במקרקעין בשיעור 80% לקבוצת פיית' ו-20% לקבוצת רובינשטיין. במצב דברים זה במועד כריתת ההסכם, הנתבעת כחלק מקבוצתה הייתה למעשה בעלת חלק בלתי מסוים בשיעור 20% מכלל הזכויות במקרקעין. ספק רב בעיני אם ניתן לומר שביחס לתפקיד הנתבעת מכוח ההסכם כמשווקת הבלעדית של הפרויקט מתקיימת הגדרת תיווך במקרקעין כקבוע בחוק המתווכים. פועלה של הנתבעת איננו להפגשה של "צדדים" ואין הוא נעשה לשם "התקשרותם" של אחרים, אלא שיווק המקרקעין נעשה על ידה למען עצמה, עבור קבוצתה, ועבור קבוצת פיית', ולשם קידום המטרות המשותפות של הצדדים כקבוע בהסכם לשיתוף פעולה.

1. בנוסף, עיון בתקנות המתווכים ובחינת ההסכם והפרטים הנוספים שהושלמו בו ככל שהפרויקט התקדם מצביע על כי דרישת קיום הסכם בכתב וכן עיקר הפרטים הנדרשים בתקנות קוימו על ידי הצדדים. כוונתי לפרטים אודות זהות הצדדים, מהות העסקה, תיאור הנכס, מחיר העסקה בקירוב, שיעור דמי התיווך וחיוב המע"מ המתווסף לו.

הפסקת שירותי הנתבעת

1. שירותי הנתבעת כמשווקת הבלעדית של הפרויקט הופסקו ביום 28.12.2009 על רקע אובדן אמון התובעים בה. הנכונות שהביעה הנתבעת לקבל מיליון ₪ מהחוקר מתמורת מכר דירה בפרויקט בחשבון שתפתח על שמה בשוויץ, תוך הסתרת עובדה זו, הגם שלא יצאה לפועל, היא בגדר כוונה לפעולה אפשרית שהובעה בשיחה בין הנתבעת לחוקר. אין זה משנה מי הוגה הרעיון. הנתבעת לא הציעה לפתוח חשבון לפרויקט לקבלת הכספים אלא דובר בחשבונה היא, תוך שהיא מוחלת לחוקר על גביית דמי תיווך ממנו בנימוק שממילא רווחי כל הצדדים יגדלו ולרבות חלקה. בכך יש חיזוק לחשד התובעים שלא טובת הפרויקט עמדה לנגד עיני הנתבעת באותה עת אלא טובתה שלה בלבד, על חשבון הפרויקט. דברים אלה שנאמרו על ידי הנתבעת מצדיקים לחלוטין את אובדן האמון של התובעים בה ואת הפסקת קבלת שירותיה על ידם.

בהתנהגותה הפרה הנתבעת את חובת תום הלב בביצוע חיוביה מכוח ההסכם ואת האמון שניתן בה על ידי התובע וקבוצתו.

בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי ), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") נקבע:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

סעיף 8(א) לחוק המתווכים קובע:

"מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת..."

חובת תום הלב בקיום פעולות השיווק על ידי הנתבעת נובעת במישרין או בעקיפין מהוראות חוק המתווכים וגם מחובותיה כצד להסכם שיתוף הפעולה וכשלוחה של קבוצת פיית' בביצוע פעולות השיווק. אפנה בנוסף בהקשר זה להוראת סעיף 8 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 הקובע :

"קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו; ובאין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה יחולו עליו חובות אלו:

(1) יגלה לשולח כל ידיעה וימסור לו כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות ויתן לו דין וחשבון על פעולותיו;

(2) לא יהא שלוח של שליחים שונים לנושא שליחות אחד שלא על דעת שולחיו;

(3) לא יעשה פעולת שליחות עם עצמו;

(4) לא יקבל מכל אדם טובת הנאה או הבטחה לטובת הנאה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמתו של השולח;

(5) לא ישתמש לרעת השולח בידיעות או במסמכים שבאו לידו עקב השליחות, ובדרך כלל יימנע מכל דבר שיש בו ניגוד בין טובת השולח ובין טובתו שלו או של אדם אחר".

הנתבעת בהתנהגותה הפרה את חובתה לגלות לשולח כל ידיעה הנוגעת לשליחות, החובה לפעול על דעת שולחיה, וגילתה נכונות לעבור על האיסור על קבלת טובת הנאה בקשר עם נושא השליחות ולפעול בניגוד לטובת שולחיה.

סבורתני כי גילוי מילולי של כוונה להעברה חשאית של מיליון ₪ מכספי הפרויקט לחשבון הנתבעת בשוויץ פוגע בשמו הטוב של הפרויקט, אפילו לא תורגמה הכוונה למעשים והגם שהמהלך טורפד על ידי מר רובינשטיין בו במקום. הנתבעת הועמדה במבחן על ידי חוקר מטעם התובעים וכשלה במבחן כשלון חרוץ.

הנתבעות אינן זכאיות לפיכך לכל תגמול בגין שיווק דירות, יחידות ושטחים בפרויקט ששווקו לאחר יום 28.12.2009. התביעה שכנגד בעניין זה נדחית. את התביעה שכנגד הנוגעת לדירות ושטחים ששווקו לפני מועד זה יש לבחון לגופה על רקע הטענות הנוספות של התובעים.

גביית עמלות שיווק בגין דירות שנבחרו על ידי הבעלים

1. גביית עמלות שיווק על ידי הנתבעת בגין דירות שנבחרו על ידי הבעלים, בני משפחות פיית' ורובינשטיין, אינה מעוגנת בלשון הוראת סעיף 16 להסכם. בהסכם נקבע כי בגין מכירת דירות, יחידות ושטחים נוספים בפרויקט יהיו הנתבעות זכאיות לבלעדיות בשיווק ולעמלה. בהסכם נקבע בנוסף מועד לתחילת ביצוע פעולות השיווק והמכירה, זאת לאחר סיום שלב בחירת הדירות היחידות והשטחים הנוספים בפרויקט על ידי הצדדים. ביחס לבחירת הבעלים לא נקבע בסעיף 16 להסכם שהנתבעות יהיו זכאיות לעמלת שיווק. אין דין בחירה כדין מכירה על פי לשון סעיף 16 להסכם, וזכאות הנתבעת לעמלה היא בגין מכירה ולא בגין בחירה. פרשנות הנתבעות את לשון סעיף 16 אינה מעוגנת בלשון הסעיף. כל שנקבע בסעיף 16 בהקשר זה הוא שבחירת הבעלים תקדם למכירה. אף אם הצדדים שינו סדר דברים זה ביחס למועד בחירת דירות הבעלים בהתנהגותם, לא נובעת מכך זכות הנתבעות לקבלת עמלה בגין בחירות הבעלים. מעדות הנתבעת עולה שבחירת התובע את דירותיו נעשתה אך כחודשיים לאחר תחילת שלב המכירה (עדותה בעמוד 88 שורה 27 לפרוטוקול), ומדובר בפער זמנים זניח ביותר.

הנתבעת נשאלה על האבסורד שבטענתה בחקירתה הנגדית:

"ש. גם את קנית דירות אחרי תחילת השיווק?

ת. כן.

ש. ואת עצמך גם שכנעת לאור הצלחת מאמצי השיווק שלך?

ת. לא הייתי צריכה לשכנע את עצמי...

ש. וזה נראה לך סביר והגיוני בעינייך שאת כבעלים של פרויקט לוקחת לעצמך דירה ויונתן צריך לשלם לך 80 אחוז מהעמלה ?

ת. זה היה בהסכם" (עדותה בעמודים 88-89 לפרוטוקול).

לנתבעת פרשנות מרחיקת לכת ובלתי מתקבלת על הדעת של ההסכם כבסיס לגביית תשלומי עמלות שאיננה מעוגנת בהסכם על פי לשונו ואף לא על פי מכלול נסיבותיו או תכליתו האובייקטיבית.

הנתבעת העידה בנוסף שדירות ילדיה, ירון ואירית, נרכשו בתקופת המשבר כאקט שמטרתו לעודד את הבנק לתת לפרויקט ליווי בנקאי (עדותה בעמוד 88 שורות 17-22 לפרוטוקול). גם טעמים אלה אינם נוגעים לפעולות השיווק של הנתבעת.

איני סבורה שהוכח על ידי הנתבעות שתכלית ההסכם על פי נסיבותיו מצדיקה קבלת פרשנות מרחיקת לכת שכזו. נטען על ידן שכוונת הצדדים הייתה להטיב עם הנתבעת ולשמר את רווחיה אם ירכוש התובע עצמו את כל דירות, יחידות, ושטחי הפרויקט לאחר השקעת מאמצי שיווק על ידי הנתבעות. איני סבורה שהנתבעת הוכיחה כי אמנם זו הייתה הכוונה הסובייקטיבית המשותפת של שני הצדדים להסכם. אין כל רמז לכוונה כזו מצד התובעים לא בלשון ההסכם ולא בראיות בדבר נסיבותיו החיצוניות. טענת הנתבעת השזורה כחוט השני בכל טענותיה היא שבהיותה חלק מבעלי הזכויות בפרויקט, רצו הצדדים לתגמל אותה ולהטיב איתה בפועלה כמשווקת הבלעדית של הפרויקט, כדי לאפשר בדרך זו העברת תמורות מקבוצת פיית' לקבוצת רובינשטיין. איני סבורה שהנתבעת הוכיחה כי אמנם דובר בכוונה סובייקטיבית ומשותפת של שני הצדדים להסכם שניתן לה ביטוי בהוראותיו. הנתבעת לא הוכיחה שזו הייתה כוונת מר פיית' וקבוצתו במסגרת ההתקשרות החוזית עם הנתבעת ועם קבוצת רובינשטיין ואף לא כי מר פיית' ידע על טעותה של הנתבעת בהבנת החוזה.

1. מדובר בשאלה של פרשנות החוזה.

בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, על פי התיקון משנת תשע"א, נקבע:

"25. פירוש של חוזה (תיקונים: התשמ"א, התשע"א)

(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו..."

ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, פס' 26-28 לפס' דינו של השופט ריבלין (26.2.2012) בוארו תכלית תיקון סעיף 25(א) לחוק החוזים והאופן שלפיו יש לפעול בפרשנות חוזים לאחר התיקון. זאת בזיקה להלכה שקדמה לתיקון כקבוע בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) ובדנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל (4.7.1995):

"חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית...

כללו של דבר, גם התכלית האובייקטיבית של התיקון תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות, תוך עיגון החזקה הפרשנית בדבר פשט הלשון. רק כך מושג האיזון הראוי בין רצון הצדדים לבין השאיפה לוודאות משפטית... המחוקק, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק המתוקנת, ומן הפרוטוקולים של דיוני ועדת החוקה, חוק ומשפט, לא ביקש לבטל איזון זה, ולבכר את אחד הערכים על-פני השני; אלא, ביקש הוא, תחת זאת, אך לחדד ולהבהיר, כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות".

ראו בנוסף דנ"א 1797/12 ליסטר נ' פרידנברג (16.8.2012); ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז חיפה (21.10.2012); ע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר (26.2.2012); ת"א (ת"א) 1040/08 אברהם רובינשטיין חברה קבלנית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פס' 24 לפסק דינו של השופט ד"ר בנימיני (19.8.2013). כן ראו את פסק דינו של בית המשפט העליון מהעת האחרונה: ע"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6.6.2013) ואת מאמרו של פרופ' מיגל דויטש "אפרופים וחקיקת "אנטי-אפרופים": תובנות נוספות" שערי משפט ו 101 (2013), מהם עולה כי הלכת אפרופים לא בוטלה בתיקון לסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

אציין כי על פרשנות ההסכם נושא המחלוקת לא חל התיקון לחוק וכי מסקנתי היא כי פרשנות הנתבעות להסכם אינה יכולה להתקבל בכל מקרה.

כפי שנקבע על ידי השופט ריבלין בפסק הדין ברע"א 3961/10 הנזכר לעיל, קיימת חזקה פרשנית הניתנת לסתירה לפיה תכלית החוזה היא התכלית העולה מלשונו הרגילה. יש עדיפות ללשון הרגילה והטבעית של החוזה, על פני נסיבות חיצוניות המצביעות על פרשנות חריגה ומיוחדת.

ראו בנוסף ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (23.2.2010; ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.2008).

הנתבעת מסתמכת על חזקה פרשנית זו בסיכומים מטעמה אך אינה מיישמת את החזקה הלכה למעשה ביחס להוראות סעיף 16 להסכם. הגם שהחזקה ניתנת לסתירה במקרים בהם מסתבר כי לשון החוזה אינה ברורה וקיימת יותר מדרך פרשנית אחת העולה מלשון החוזה, איני סבורה כי כך הם הדברים ביחס לסעיף 16 להסכם.

לא הוכח גם על ידי הנתבעת שזו התכלית האובייקטיבית של ההסכם. בחירת הדירות על ידי הבעלים ובכלל זה הנתבעת עצמה אינה פרי מאמצי השיווק שלה, אלא תוצאה של היכרות טובה של הצדדים עם מעלות הפרויקט, רצונם לקדם את צרכי הפרויקט, והערכתם את סיכויי הצלחתו. פרשנות הנתבעת לסעיף 16 להסכם ביחס לדירות הבעלים אף אינה סבירה, אינה הגיונית ואינה צודקת. ממילא אין הצדקה בנסיבות העניין לפנות לאיתור התכלית האובייקטיבית של החוזה שהוגדרה כ"מוצא האחרון" אליו יש לפנות רק אם אומד דעת הצדדים אינו משתמע מלשון החוזה ולא מנסיבותיו, שלא כבענייננו.

מסקנתי לאור כל האמור לעיל היא שבהסכם לשיתוף פעולה לא נקבעה הוראה המקימה לנתבעות זכות לגביית עמלה בגין הדירות שנבחרו על ידי הבעלים.

1. אף על פי כן שילמה קבוצת רובינשטיין 80% מהעמלה לנתבעות בגין בחירת דירות שנעשתה על ידם, ובנוסף שולמה עמלת תיווך לנתבעות בגין בחירות קבוצת רובינשטיין, למעט דירת הבת אורית. בעניין זה העידה הנתבעת:

"ש. למה סוכם שלא תקבלי עמלה על כך שרכשת את דירה 9 עבור ביתך אורטל?

ת. דירה של בתי אורטל נרכשה בשלב מתקדם יותר. נוהל מו"מ והיו מגבלות רציניות ברכישת הדירה כמו למשל שאני יכולה למכור אותה במשך שנה ואם אמכור אותה הרווחים יחזרו לפרויקט. יונתן הכניס סעיף שבדירה זו אני לא מקבלת עמלת שיווק. אכן הסכמתי. כשהוא לא רצה נוהל מו"מ בהתאם למו"מ לא שולם עמלת שיווק לפרויקט...

ש. אני אומר לך שהסיבה שלא שולם כי זה לא הגיוני שיונתן ישלם 80% דמי תיווך על דירה שאת לוקחת לעצמך?

ת. יונתן יוצג על ידי הרווי וניהלנו מו"מ לגבי הדירה הזו וסיכמנו שלא ייגבו דמי תיווך על הדיר הזו.

ש. הדירה הזו היא באמת של אורטל או שלך ורק נרשם בהסכם שהיא קנתה?

ת. זו הדירה שאנו גרים בה היום" (עדות הנתבעת בעמוד 89 שורות 13-29 לפרוטוקול).

מסקנתי היא שהתובעים בחרו מתי לעמוד על דרישתם שלא לשלם עמלה לנתבעות ומתי לוותר עליה. כשעמדו על סירובם לשלם עמלה לנתבעות העמלה אמנם לא שולמה. על כן, אין מקום לקבוע השבה של עמלות אלה ששילמו התובעים לנתבעות.

הכללת מס הערך המוסף החל על המכירה כחלק מהסכום ממנו נגזרת עמלת הנתבעת

1. אין בהסכם גם עוגן להכללת מס ערך מוסף החל על המכירה כחלק מהסכום ממנו גזרה הנתבעת את עמלתה. בסעיף 16 להסכם נקבע שעל עמלת הנתבעת בשיעור 2% ממחיר המכירה יתווסף מע"מ:

"… the Sara Rubinstein Real Estate Agency, which will be entitled to receive a commission at the rate of 2% plus (two percent) VAT on the price of each sale"

שיעור עמלת הנתבעת מתוך מחיר העסקה והוראה כי לעמלת הנתבעת יתווסף מע"מ נקבעה בהסכם בהתאמה להוראות סעיף 9(א)(5) לחוק המתווכים בו נקבע שיש לפרט בהזמנה את:

"הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

עם זאת לשון סעיף 16 אינה קובעת שלמחיר הדירות, היחידות והשטחים הנוספים בפרויקט שמהם נגזרת עמלת הנתבעת יתווסף מע"מ. איני סבורה שהוכח על ידי הנתבעת שיש נסיבות חיצוניות המצביעות על צורך לפרש את החוזה שלא על פי לשונו הרגילה והטבעית או כי זו התכלית האובייקטיבית של ההסכם. להיפך, מס הערך המוסף הנגבה על ידי הפרויקט כמס עקיף המועבר לרשויות המס, ואין כל הגיון להביא מרכיב זה בחישוב עמלת הנתבעת. אפנה בהקשר זה לת"א (חי') 10426/97 בן מעש נ' שולדר חברה לבניה בע"מ, פסקה ד'12 לפסק דינו של השופט ד"ר ביין (21.7.2002), שם נקבע:

"אשר לשאלה, האם העמלה צריכה להקבע עפ"י מחיר + מע"מ או שמא יש לנטרל את מרכיב המע"מ? לדעתי, אין לקחת בחשבון את מרכיב המע"מ לצורך חישוב העמלה, וזאת מן הטעם שכוונת הצדדים לדעתי, היתה ל"שתף" את בן מעש בתקבול בגין מכירת הדירות ואילו מרכיב המע"מ אינו למעשה תקבול אצל הקבלן, הוא חייב להעבירו למע"מ ואין שום סיבה להביא מרכיב זה בחשבון בחישוב שכר הטירחה של בן מעש... ההסתמכות של בן מעש על פסיקה הנוגעת לדיני המכר לפיה בהסכם "שותק" בו נקבע המחיר בלבד ההנחה היא שמע"מ נכלל בו (למשל ע"א 738/80 נתן נ. זגורי פד"י ל"ז (4) 387, 391; ע"א 736/82 כפר חסידים נ. דוד אברהם פד"י ל"ט (2) 490 בפיסקה 6), היא משענת קנה רצוץ. הטעם לפסיקה האמורה מונח בכך שחוק מע"מ הטיל את חובת תשלום המע"מ על המוכר שרשאי אמנם "לגלגלו" על הקונה, אך משנמנע מעשות זאת, נשאר הנטל על שכמו. אין לפסיקה זו דבר עם השאלה מהו בסיס החישוב של שכר טירחתו של בן מעש. בעניננו, אין חשיבות לשאלה אם התמורה המשולמת על-ידי הקונים כפי שננקבה בחוזים כוללת או אינה כוללת מע"מ. בכל מקרה, יהיה על המוכר להעביר את המע"מ לשלטונות במזומן בקיזוז מול תשומות שהיו לו ואין המע"מ נשאר בכיסו. ממילא, אין סיבה שבן מעש יזכה באחוזים ממרכיב זה. לכן, יש הצדקה בניטרול מרכיב המע"מ משווי המכירה לצרכי קביעת עמלת בן מעש".

קביעה זו מחדדת את ההבנה שהוספת מע"מ למחיר היחידות, הדירות והשטחים הנוספים לצורך גזירת עמלת הנתבעת איננה יכולה להיות פרשנות סבירה, הגיונית וצודקת אף בבחינת התכלית האובייקטיבית של ההסכם.

עם זאת, טענת התובעים בעניין זה לא נטענה ולא פורטה בכתב התביעה ולא נתבע בגינה כל סעד. לא ניתן כל פירוט לכימות הטענה לא בכתב התביעה ואף לא בראיות התובעים ובכלל זה בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, רו"ח בלטברג. כך גם בסיכומי התובעים.

על כן, לקביעתי בעניין זה השלכות ביחס לאופן חישוב התמורה לה זכאית הנתבעת בגין פעולות השיווק שביצעה בטרם הופסקו היחסים עמה כמשווקת הפרויקט ותמורתן לא שולמה, ולא ביחס לתמורה ששולמה בעבר. לקביעתי בעניין זה אף השלכות ביחס להבנת הלך רוחה של הנתבעת בכל הנוגע לגביית עמלות השיווק בפרויקט.

גביית דמי תיווך מהרוכשים

1. בהסכם שיתוף הפעולה אין הוראות המסדירות או אוסרות על גביית דמי תיווך מהרוכשים על ידי הנתבעת. התובעים טוענים שמדובר בביטוי קיצוני לניגוד העניינים בו העמידה הנתבעת עצמה ביחסיה עם קבוצתם ועם טובת הפרויקט. ניסיון הצדדים מלמד דווקא שבמקום בו התנהגות הנתבעת לקתה בפוטנציאל לניגוד עניינים חמור לא הייתה מתוכננת גביה של דמי תיווך מהרוכש, על פי הדברים שהוחלפו בין החוקר מטעם קבוצת פיית' והנתבעת.

מפסיקת שנות החמישים והששים של המאה הקודמת עולה שבבתי המשפט בישראל נדונו טענות השאובות מהמשפט המקובל האנגלי שאסר על סוכן לפעול בשביל שני צדדים אלא אם קיבל רשות מפורשת לכך, ובהתאם נשללה ממתווך שתיווך עבור שני צדדים לעסקה זכותו לדמי תיווך. הטענות נדחו ונפסק שלפי מנהגי הארץ רשאי המתווך לעבוד מבחינה עקרונית עבור שני הצדדים ולקבל דמי תיווך גם מהצד השני מבלי שיהיה זקוק לשם כך לרשות מיוחדת מטעם המזמין.

ראו: ע"א 4/60 דין נ' בלכנס פס"מ כ"ח 140; ע"א 86/55 פד"י י' 1617.

השופט טלגם בדעת רוב התייחס לסוגיה זו ולפסיקה המתירה גביית דמי תיווך משני צדדים ואף קובעת שיקיים נוהג בדבר התקשרות בהסכם תיווך עם המתווך הפועל בשירות הצד השני אפילו בשתיקה. הדברים מובאים אך לצורך המחשת תפיסת המשפט הישראלי שלא ראתה פסול בגביית דמי תיווך משני הצדדים לעסקה. אעיר שביחס לאופן קשירת הסכם תיווך ודרישת הכתב השתנה הדין בחוק המתווכים. כך פסק השופט טלגם בע"א (ת"א) 53/83 שפירא נ' דליה ת"א בע"מ, פ"מ תשמ"ד 2 בפסקה השלישית לפסק הדין :

"השאלה העומדת בפנינו בערעור זה, מצומצמת כל כולה לנקודה אחת: האם נקשר הסכם בין המערער לבין המשיבה, לפיו זכאי הוא לשכר בגין פעולת התיווך שביצע. ברור הוא, כי לא המשיבה היא שהזמינה את המערער למצוא שוכר לנכסיה, ולא היא שיזמה את העיסקה מלכתחילה, אך היה גם היה לה ענין כלכלי ואינטרס עיסקי בהשכרת המלון שבבעלותה. מנהלת המשיבה, שניהלה את המשא ומתן עם השגרירות הקנדית, ידעה ידוע שהמערער הוא מתווך מקצועי, ובלשונו של השופט ויתקון -

"לא ידעתי שמתווכים שונים מאנשי מקצועות אחרים, אך ברור לי שמתווך המסכים לשרת לקוח חינם אין כסף (ולא רק לתת לו הנחה) יצור יוצא-דופן הוא". (ע"א 803/75 מונרוף נ' קלינמיץ, בע' 185[1]).

אמנם ידעה המנהלת, כי המתווך מקבל שכר מן השגרירות הקנדית, אך בארץ (אם כי כנראה לא באנגליה) מתיר הדין למתווך לקבל שכר משני הצדדים, וכבר היה מעשה ובא עד בית-המשפט העליון - ונקבעה מפורשות האימרה ש -

"כה מקובל הוא שמתווך יקבל את שכרו משני הצדדים עד שכל אחד מהם מוחזק כיודע את הנוהג הזה". (ע"א 345/67 בן-יהודה נ' רוז, בע' 625כנגד האותיות ה'-ו' [2]).

מששתקה איפוא מנהלת המשיבה ולא העלתה את נושא שכרו של המערער, קיבלה עליה בהסכמה שבשתיקה מנהג זה."

בחוק המתווכים לא נקבע איסור על גביית דמי תיווך משני הצדדים. בהסכם בכתב בין מתווך למתקשר עמו חובה לכלול את הפרטים הנדרשים בתקנות המתווכים, והצדדים רשאים בנוסף לקבוע הוראות נוספות ובכללן הוראות בדבר איסור על גביית דמי תיווך מהצד השני. תוכנו של החוזה יהיה ככל שהסכימו הצדדים (סעיף 24 לחוק החוזים).

סבורתני כי בנוגע להתקשרות בין הצדדים בתובענה שלפני בשים לב לשתיקת ההסכם, היעדר איסור בחוק, ולנוהג שהיה קיים בעבר עד כי מי שלא נהג על פיו נחזה כ"יצור יוצא דופן", הגם שהנתבעת אינה נמנית על קבוצה זו, אין לומר שבהתנהגותה בהקשר זה נפל פסול על פי הדין. ככל שקבוצת פיית' רצתה למנוע מצב דברים זה, היה עליה לכלול בהסכם הוראה מפורשת האוסרת על גביית דמי תיווך מהרוכשים.

1. התובעים עותרים לתשלום הסכומים שגבתה הנתבעת מהרוכשים לידם. התובעים לא הוכיחו את הבסיס העיוני והעובדתי לטענתם זו. הם לא הוכיחו שהתעשרות הנתבעת, אפילו נעשתה שלא כדין, הייתה על חשבונם או על חשבון הפרויקט. הטענה בדבר הנחות ושדרוגים שניתנו על ידי הנתבעת לרוכשים כדי לזכות בדמי תיווך גם מהרוכשים מתבררת בבוררות בין הצדדים והיא נזנחה בהליך שלפני. התובעים אף לא הוכיחו את שיעור ההתעשרות הנטענת. הטענה לפיכך נדחית.

עמלה בגין מכירת השטח המלונאי ושתי דירות שנמכרו לרוכשי המלון

1. התובעים מבקשים שיוצהר שהנתבעות אינן זכאיות לתשלום עמלה בגין עסקת מכר המלון, ואילו הנתבעות עותרות לחיוב התובעים בתשלום עמלה בגין מכר המלון בשיעור 2% ממחיר המכירה בתוספת מע"מ ובנוסף עמלה בסך 24,000 $ בגין מכירת שתי דירות לרוכשי המלון. התובעים טוענים בעניין זה שאין כל מקור נורמטיבי מכוחו ניתן לחייבם בתשלום כפול לרימקס ולנתבעות ובנוסף שהנתבעת כלל לא הייתה הגורם היעיל להתקשרות בעסקת מכירת המלון. את טענת התובעים שאין מקור נורמטיבי לחיובם בתשלום עמלה בגין מכר המלון ושתי הדירות לנתבעות לא ראיתי לנכון לקבל. המקור הנורמטיבי הוא ההסכם לשיתוף פעולה בו נקבע מעמד הנתבעת כמשווקת הבלעדית של דירות, יחידות והשטחים הנוספים בפרויקט ובגדרו נקבעה זכותה לקבלת עמלה בגין מכירתם. בסעיף 16 להסכם נקבע:

"The sale and advertising of the apartments and units and additional areas will be made exclusively through the Sara Rubinstein Real Estate agency, which will be entitled to receive a commission at the rate of 2% plus (two percent) VAT on the price of each sale."

בהסכם שנכרת בין רימקס לרובינשטיין ב.ש סחר ונדל"ן הוסכם על תשלום דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה הכולל של המלון (מוצג נ/1). הגם שתחילה סוכם שדמי התיווך לרימקס יהיו 2% ומע"מ, בהמשך סוכם עם רימקס על ידי מר רובינשטיין שכל סכום שיתקבל מעל ל-9 מיליון דולר בצירוף מע"מ יועבר לרימקס כחלק משכרה. אין חולק על כי המלון נמכר לרוכשים מרוסיה תמורת 9.6 מיליון דולר לפני מועד הפסקת קבלת שירותי הנתבעת כמשווקת הפרויקט. מר בר אבדיאב, שותף במשרד רימקס, העיד שמר רובינשטיין הצליח בהסכמה להפחית את גובה דמי התיווך שהוסכמו תחילה ל-2 מיליון ₪, ובהמשך הפחית מדמי התיווך שהוסכמו גם את עמלת הנתבעת בסך 850,000 ₪ שתשולם על ידי רימקס מתוך הסכום שתקבל (סעיף 14 לתצהיר העד). הדברים נעשו על פי עדות מר אבדיאב "בשיטת הסלמי", ועקב "ויכוחים בין שותפים אחד דוחף את זה לשני". העד אישר שבסופו של דבר על פי הסיכום הגיע לרימקס סך של 1,150,000 ₪ (עדותו בעמוד 22 שורות 14-19 לפרוטוקול). במכתביו לרימקס, חלק התובע על זכות רימקס לקבלת דמי תיווך אך לא על זכות הנתבעת (נספח 15 לתצהיר מר רובינשטיין). בסופו של דבר שולמו לרימקס דמי תיווך בסך 1,150,000 ₪ ביום 27.5.2010 (החשבונית בגין התשלום הוגשה כמוצג נ/6). השערות הנתבעות שהתובעים "קנו" את עדות מר אבדיאב המייחסות לכל הנוגעים בדבר מעשים פליליים וחמורים לא הוכחו כנדרש בשים לב גם לנטל החל להוכחת טענות מעין אלה. מר אבדיאב כלל לא נחקר על כך. מר אבדיאב העיד שהקשר עם הרוכשים מרוסיה התנהל רק דרך רימקס ובאמצעותה. הנתבעת חולקת על כך וטוענת שאף היא הייתה שותפה וגורם יעיל להצלחת ההתקשרות עם רוכשים אלה, הגם שהקשר הראשוני עמם נוצר באמצעות רימקס. הנתבעת ואף מר רובינשטיין העידו שגם למר רובינשטיין הייתה תרומה להתקשרות. תרומת הנתבעת לפי עדותה ועדות מר רובינשטיין הייתה ביצירת קשר אישי חיובי והפעלת מאמצי שכנוע וכן ביוזמה למכור את שטחי המלון ברמת מעטפת בלבד "בלי פיטינג" (עדות מר רובינשטיין בעמוד 64 שורה 12 לפרוטוקול), אשר התקבלה וחסכה לפרויקט ממון רב. מהעדויות שנשמעו ובכללן עדות הנתבעת, עדות מר רובינשטיין ועדות מר אבדיאב עולה כי מתווך מסוכנות רימקס בשם אלק אלטרוביץ היה בעל תפקיד משמעותי מטעם רימקס במגעים עם רוכשי המלון (עדות מר אבדיאב בעמוד 24 לפרוטוקול, עדות מר רובינשטיין בעמוד 65 לפרוטוקול, ועדות הנתבעת בעמוד 93 לפרוטוקול). השמעת עדות עד נוסף זה כעד מטעם התובעים הייתה מספקת תמונה מלאה יותר על גרסתם ויכול וביחד עם עדות מר אבידאב יכולה הייתה לשמש משקל נגד לעדות הנתבעת ומר רובינשטיין על פועלה ומשקלה של הנתבעת כגורם שתרם להתקשרות למכירת המלון ושתי דירות. בעניין זה העידה הנתבעת:

"אני לקחתי את סמואל ואשתו לבניין כשאמר שהוא רוצה לפרוש לארץ לפנסיה, הראתי לו דירה בקומה השניה ושכנעתי אותו לקחת לשותף שלו בקומה השלישית. היתה בינינו כימיה נהדרת ויצאנו לארוחת ערב. לאף אחד לא יגיד שהוא לקח את זה ממני אני שכנעתי אותם. באתי למשרד מוצר מוגמר שתי דירות בפרויקט לבעלי המלון." (עדות הנתבעת בעמוד 93 לפרוטוקול שורה 25 ואילך).

ובעניין תרומתה למכר החלק המלונאי בפרויקט העידה הנתבעת בנוסף את האמור בעמוד 94 שורה 1 ואילך לפרוטוקול:

"חסכתי לפרויקט מליון וחצי דולר בהברקה של יום אחד לפני חתימת החוזה".

בעניין זה עדותה לא נסתרה והיא מתקבלת כנכונה. הנתבעת לא ויתרה על עמלתה עקב ההתקשרות עם סוכנות תיווך נוספת להגברת מאמצי שיווק המלון והיא עודה זכאית לעמלה זו אפילו לא הייתה הגורם היעיל היחיד או הדומיננטי לביצוע העסקה.

במחלוקת בשאלה מי מהצדדים הגה את הרעיון להסבת עמלת הנתבעת כחלק מהעמלה שתשולם לרימקס ובגינה תנפיק רימקס חשבונית איני מכריעה משלא יצא מהכוח לפועל ומשזכות הנתבעת לעמלה בגין מכירת המלון היא זכות חוזית המעוגנת בהסכם שיתוף הפעולה בין הצדדים.

1. האפשרות ששני מתווכים יפעלו וישולמו להם דמי תיווך בגין פועלם להתקשרות מטעם צד אחד לעסקה אף היא הוכרה בפסיקה. בעניין זה פסק השופט השופט עציוני בע"א 294/76 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (סביון) נ' פרסמן, פ"ד לא(1) 589, 593 (1976):

"כבר ב-ע"א 74/50, [1], נקבע כי "העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא-ומתן בין הקונה והמוכרים פעל מתווך אחר אין בה כדי לשלול את תקפה של המסקנה כי תיווך המשיב שימש גורם יעיל ליצירת ההתקשרות". וכך גם נפסק ב-ת"א (י - ם) 3/61, [8], מפי כב' השופטת בן-פורת (כתארה דאז)".

וראו גם דברי השופטת אפעל גבאי בת"א (י-ם) 1171/99 טרנס גלובל נ' יער (22.6.2003):

"אין דרישה כי יהיה גורם יעיל אחד, והפסיקה קבעה כי ייתכנו מקרים בהם יהיה יותר מגורם יעיל אחד (למשל, שני מתווכים) ביצירת הקשר בין הצדדים".

מהאמור לעיל עולה שאין מקום לטענת התובעים לפיה אין מקור נורמטיבי לתשלום דמי תיווך לנתבעת ובנוסף לרימקס. המקור לתשלום עמלת הנתבעת הוא הסכם שיתוף הפעולה, ואילו המקור לתשלום דמי התיווך לרימקס הוא ההסכם עמה שאושרר על ידי התובעים בביצוע התשלום לרימקס בפועל. תשלום לשניים בגין פעולת תיווך משותפת אף היא בגדר האפשר, ההכרעה תלויה בנסיבות. בנסיבות העניין שלפני סבורתני כי פועלם המשותף של רימקס ושל הנתבעת ומר רובינשטיין הצמיח את ההתקשרות למכירת המלון ושתי הדירות הנוספות לבעלי המלון, לפיכך זכאית הנתבעת לעמלה בשיעור החוזי המוסכם בגין מכירת השטח המלונאי ושתי הדירות בסך 2% ממחיר מכירתם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ומע"מ. משהנתבעת הסכימה לקבל עמלה בשיעור 850,000 ₪+מע"מ בגין מכר המלון לא ראיתי לנכון לחייב את התובעים בסכום העולה על סכום זה.

השבת כספים ששולמו לנתבעות בעבר

1. חיוב אחד בדמי תיווך "חסכה" הנתבעת מהתובעים. מדובר בדמי תיווך בגין בחירות הבעלים שביצעו כרוכשים מעבר לעמלת השיווק. בעניין זה העידה הנתבעת:

"ש. יונתן שילם לך דמי תיווך גם כמי שמייצגת את הרוכשים כרוכש?

ת. בוודאי שלא ומעולם גם לא הייתי לוקחת ממנו כשותף" (עדותה בעמוד 89 שורות 11-12 לפרוטוקול).

מעבר לכך גבתה הנתבעת מהפרויקט עמלות בשיעור ניכר על יסוד פרשנות שגויה וחד צדדית של ההסכם. הצטברות כל אופני חישוב העמלה, הגם שבחלקם לא היו אסורים, מעוררת אי נוחות. התובעים שילמו לנתבעות את העמלות שדרשה בשים לב גם לאופן חישובן וביודעין (למעט עמלה בגין מכר המלון ושבע מדירות הפרויקט).

בעניין ידיעתו על גביית דמי תיווך גם מהרוכשים ועל תשלום עמלה לנתבעת בגין בחירת דירותיו העיד התובע:

"ת. ... עורכי הדין ציינו זאת בפני באותה תקופה ואני אמרתי שאדבר עם בני על כך, ובני אמר לי ככה עובדים הדברים בישראל, כשאתה קנית את הדירה שלך דרך שרה מה שעשיתי אכן, זו היתה הדרך שבה התוודתי למשפחה הזאת, שילמתי עמלה לשרה והיא גם קיבלה עמלה מהמוכר, הייתי מופתע אבל קיבלתי את זה.

ש. אז דיברת עם מר בורטון על כך?

ת. לא מר בורטון דיבר איתי" (עדותו בעמוד 48 שורות 13-19 לפרוטוקול).

עו"ד בורטון ייצג את התובעים לצורך שמירה על האינטרסים שלהם בפרויקט.

התובעים שילמו לנתבעות 80% מהעמלה בגין בחירתם את דירות הבעלים שהוקצו להם, ובנוסף שולמה עמלת תיווך לנתבעות בגין בחירות קבוצת רובינשטיין, למעט דירת הבת אורית. בדירה זו מתגוררים בני הזוג רובינשטיין. ביחס לדירה זו סרב התובע שתשולם עמלה לנתבעות. בעת שהתובע עמד על דרישתו שלא לשלם לנתבעת עמלה, העמלה לא שולמה. התובע בחר מתי לעמוד על דרישתו שלא לשלם עמלה ומתי לוותר עליה.

בסיכומי התובעים הוסבר שהתובע החליט שלא להתעמת עם בני הזוג רובינשטיין בשאלת גביית עמלה בגין דירות הבעלים ובכלל, על מנת שלא לסכל את המשך התנהלות הפרויקט ואת השותפות וכדי לא להסלים את הסכסוך. מסקנתי לאור המפורט לעיל היא כי אמנם בחלק מהסכומים שנגבו על ידי הנתבעות נשאו התובעים מרצונם הטוב וללא חובה הנובעת מההסכם, אך משעשו כן, איני סבורה כי הוכיחו את זכאותם להשבת סכום כלשהו.

טענות התובעים על עקיפת עו"ד בורטון לא הוכחו בהליך שלפני. עו"ד בורטון אף לא הוזמן להעיד מטעמם. כשלוחם של התובעים בישראל לצורך הפרויקט היה בכוחו של עד זה לשפוך אור רב על ידיעותיו שהיא כידיעתם ועל המצגים שהוצגו לו בקשר לפרויקט.

התובעים לא הוכיחו שנפל פגם ברצון המוביל לבטלות הסכמתם לשאת בתשלומים אלה בקשר לעמלת הנתבעות ולא כי רומו או הוטעו בנושאים אלה. התובע אדם נבון, משכיל, רואה חשבון בהכשרתו ואיש עסקים מצליח. התובע אף העסיק את עו"ד הרווי בורטון כנציגו בישראל על מנת לשמר את האינטרסים שלו בפרויקט אשר אישר ביחד עם התובע את ביצוע התשלומים. איני סבורה שבעניין עמלת הנתבעת ובהליך שלפני עלה בידו להוכיח טענותיו בהקשר זה.

הוצאות הפרסום, חיובי שער דולר שגויים

1. דברים אלה יפים גם ביחס לדרישת התובעים להשבת תשלומים ששולמו לנתבעות בעבר בגין הוצאות הפרסום, ובגין חיובי שער דולר שגויים. התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את טענתם בדבר החיוב לפי שער דולר שגוי. עמלת הנתבעת נגבתה בשיעור 2% מכלל מכירות הפרויקט הכוללות מע"מ. הנתונים הכספיים אינם שנויים במחלוקת. רו"ח בלטברג, רואה החשבון מטעם התובעים, סבר ככל הנראה שהנתבעת לא גבתה עמלה בגין דירה אחת ולפיכך בחלוקת סך העמלות בסך התמורה התוצאה הייתה שנגבתה עמלה בשיעור גבוה מדי. בחקירה הנגדית השיב ששער הדולר שנגבה היה גבוה מדי. המומחה העיד בחקירתו שיתכן שטעה, הבטיח לבדוק את העניין אך תוצאות בדיקתו לא נמסרו. איני סבורה שהתובעים הוכיחו שהנתבעות גבו עמלה על יסוד שער דולר שגוי, ולא כי הם זכאים להשבת סכום כלשהו בגין כך.

גם את טענת התובעים שיש להחזיר להם את הוצאות הפרסום לא ראיתי לנכון לקבל. בסעיף 16 להסכם נקבע בעניין זה :

"the parties undertake to supply brochures, simulations and sales materials to the said real estate agency."

על פי המוסכם חומרי הפרסום יסופקו על ידי הפרויקט, וככל שנשאו בהם, היה זה מכוח ההסכם. הדבר נעשה באישור התובע ועו"ד בורטון ובהסכמה וממילא אין זכות לתובעים להשבת סכומים אלה אשר שיעורם לא הוכח על ידי התובעים בכל ראיה.

איחור בתשלום עמלת הנתבעת

1. ביחס לאיחור בתשלומי עמלת הנתבעת טענה הנתבעת שעל אף הוצאותיה בקשר עם הפרויקט עוכב תשלום העמלה ביוזמתה, בהמתנה להתייצבות מצבו הכלכלי של הפרויקט וכדי להימנע מגירעון (סעיף 21 לסיכומי הנתבעת). העיכוב בתשלום עמלות הנתבעת, אם היה, נעשה כאמור ביוזמתה ובהסכמתה ובגינו אין היא זכאית לכל תשלום.
2. התוצאה היא שהתביעה נדחית והתביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי. על התובעים לשלם לנתבעות 80% מהעמלה בגין מכירת שבע דירות בפרויקט שנמכרו לפני יום 28.12.2009 בשיעור 2%. בחישוב שיעור העמלה לא יתווסף מע"מ לסכום המכירה. בנוסף, על התובעים לשלם לנתבעות 850,000 ₪ עמלה בגין מכר המלון. לסכומים אלה יתווספו הפרשי הצמדה, ריבית ומע"מ.
3. בשים לב לתוצאה זו יישאו התובעים בהוצאות הנתבעות ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.

ניתן היום, כ"ג טבת תשע"ד, 26 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.