1. פתח דבר

א. ביום 29.7.1981 נחתם חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל") לבין התובעת, השתתפויות בנכסים בע"מ (להלן - "התובעת" או "השתתפויות"), על פיו החכיר המינהל לתובעת את המקרקעין המפורטים ברשימה שבסוף החוזה שצורף כנספח "1" לכתב התביעה. על פי החוזה חכרה התובעת את המקרקעין האמורים לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.4.1952 ועד ליום 31.3.2001. (הוה אומר שהחוזה הוחל באופן רטרואקטיבי למועד שהוא כ- 29 שנים לפני חתימת החוזה). בחוזה צויין כי המקרקעין מוחכרים למטרת "בתי מלאכה". בסעיף 4 לחוזה אף נקבע כי חל איסור להשתמש במוחכר למטרה אחרת מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המחכיר.

ב. ביום 31.12.1998, כשנתיים לפני תום תקופת חוזה החכירה, פנתה התובעת למינהל בבקשה לחדש את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, שתתחיל מתום תקופת החוזה המקורי.

ג. ביני לביני, עוד בשנת 1991, אושרה תכנית ק/306 (להלן – "תב"ע 1991" או "התב"ע החדשה"). מדובר בתוכנית אותה יזמה הרשות המקומית (עיריית קרית מוצקין). התוכנית כללה הן את חלוקת החלקות מחדש והן שינוי ייעוד של המקרקעין למגורים ולמסחר.

ד. ממועד פנייתה הראשונית של השתתפויות למינהל, 31.12.1998, ובמשך עשר השנים הבאות, היו בין הצדדים מגעים, הן בהתכתבות ענפה והן בפגישות וישיבות. על כך אפרט וארחיב בהמשך.

ה. בסופו של יום, בינואר 2009 אושרה במינהל עסקת שינוי יעוד וניצול בהתאם לתב"ע שבתוקף, לתקופה של 49 שנים מיום אישור העסקה. התובעת התבקשה לשלם למינהל עבור חידוש החכירה בעסקת שינוי ייעוד וניצול סך של 877,920 ₪ בתוספת מע"מ, ובנוסף לכך דמי חכירה שנתיים בגין התקופה שמיום סיום חוזה החכירה המקורי (31.3.01) ועד למועד אישור העסקה לשינוי ייעוד וניצול (ינואר 2009) סך של 889,656 ₪ כולל מע"מ (נכון לתאריך 27.7.09) (להלן – "דמי החכירה השנתיים").

ו. התובעת לא השלימה עם הדרישה לתשלום דמי החכירה השנתיים.

על שום כך קמה והגישה את התביעה שלפני.

התובעת טענה בתביעתה כי היא אינה מעוניינת בחידוש החכירה משנת 2009 וכי היא ביקשה ומבקשת לחדש את החכירה ברציפות משנת 2001. התובעת טענה כי היא אינה מסכימה לשלם דמי חכירה שוטפים בגין השנים בהן התעכב המינהל בהוצאת השומה ובטיפול בבקשתה לחידוש חוזה החכירה. לטענתה, החכירה הוארכה ל – 49 שנים מיד עם סיום התקופה המקורית ועל שום כך היא אינה חייבת בתשלום דמי חכירה שוטפים כלשהם.

ז. התובעת עתרה לכך שבית המשפט יצהיר -

"(...), כי חוזה החכירה בין המינהל לבין התובעת חודש לתקופה בת 49 שנים, מיום 1 באפריל 2001 ועד ליום 31 במרץ 2050, כי על המינהל להעביר לתובעת חוזה חכירה מהוון לתקופה זו, וכי המינהל אינו רשאי לדרוש מהתובעת תשלום דמי חכירה שוטפים בגין התקופה הנ"ל (עליה חל החוזה המהוון)" (בסעיף 97 לכתב התביעה).

2. השתלשלות העניינים

א. המקרקעין שחכרה התובעת מצויים ברח' ז'בוטינסקי 61 בקרית מוצקין, והם ידועים כגוש 10428 חלקות 438 ו – 439 (להלן - "המקרקעין" או "הנכס").

ב. מלכתחילה חלה על המקרקעין תוכנית בניין עיר מס' ק/119 א' (מיום 20.5.1965), ולפיה סווגו המקרקעין כבתי מלאכה ושטח ציבורי פתוח. בשנת 1991, עוד במהלך תקופת החכירה המקורית, שונה ייעוד המקרקעין והוחלה תב"ע ק/306 (מיום 12.12.1991). התב"ע החדשה שינתה את ייעוד המקרקעין למגורים ולמרכז מסחרי. עוד נקבע בהוראות התב"ע החדשה כי על מנת לממש את הייעוד למגורים יש להרוס את המבנה המסחרי הקיים על המקרקעין ולצרף שטחים חדשים לאלה הקיימים.

1. סעיף 9 לחוזה החכירה המקורי, הנושא את הכותרת "חידוש החכירה" קבע לאמור:

"לא יאוחר משנה אחת לפני גמר תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי לבקש מהמחכיר במכתב רשום חידוש החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים (שתקרא להלן "תקופת החכירה המחודשת"), לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין ע"י המחכיר בסביבת המגרש ולמטרה של החכירה הזאת".

ו. פנייתה הראשונה של התובעת למינהל בבקשה להאריך את תקופת החכירה המקורית לתקופה נוספת של 49 שנים נעשתה ביום 31.12.1998 (המכתב מיום 31.12.1998 צורף כנספח "5" לכתב התביעה).

בפיסקה האחרונה במכתב האמור כתבה התובעת כדלקמן:

"על רקע כל המתואר אנו מבקשים לערוך לנו הסדרה חוזית לתקופה נוספת, במסגרת יובל החכירה המקורית, באופן שיאופשר ניצול הקרקע עפ"י הייעוד החדש למגרש 1 והמשך השימוש במבנה הקיים במגרש 2" (ההדגשה שלי. ע.ג.).

התובעת ציינה במכתבה כי התב"ע הנוגעת למקרקעין הנדונים שונתה בשנת 1991 וכי התווספו לתוכנית מגרשים. התובעת אף צרפה למכתבה עותק של התב"ע החדשה.

ז. במהלך השנים 1999 – 2001 היתה חליפת מכתבים עניפה בין הצדדים. בין היתר ובהתאם לבקשת המינהל מעת לעת, המציאה התובעת למינהל מסמכים, תשריטים ואישורים שונים (נספחים 6 – 8 לכתב התביעה; נספחים 7 – 12 לתצהירו של מר מוטי ניסנבאום מנהל סניף צפון של התובעת בתקופות הרלבנטיות לתביעה).

ח. בפועל לא נחתם חוזה חכירה לתקופת חכירה נוספת לפני תום תקופת החכירה המקורית. רק ביום 6.1.09 אושרה במינהל "עסקת שינוי יעוד וניצול לתקופה של 49 שנה מהיום", היינו, משנת 2009 (נספח 38 לתצהיר מר מוטי ניסנבאום מטעם התובעת).

ט. בהמשך להחלטה האמורה קיבלה התובעת מהמינהל דרישת תשלום הכוללת את דמי החכירה שעליה לשלם בהתאם לייעוד החדש של המקרקעין, ובנוסף לכך סך של 889,656 ₪ בגין חובות עבר של דמי חכירה שנתיים עבור התקופה שמתום חוזה החכירה המקורי ועד לחידוש חוזה החכירה בעסקת שינוי וניצול ייעוד.

י. בכתב הגנתו טען המינהל שכתב התביעה רצוף אי דיוקים ו"דילוגים" בציר הזמן תוך התעלמות מתשובות המינהל לפניות התובעת ומהשינויים שחלו בבקשת התובעת במהלך התקופה הנדונה.

עוד נטען כי התובעת עושה "שעטנז" בין שני מושגים ואינה מבחינה ביניהם: האחד – הארכת תקופת החכירה של חוזה החכירה המקורי למטרת בתי מלאכה בלבד (נקראת עסקת יובל או עסקת היוון), השני – ביצוע עסקה חדשה במקרקעין הכוללת שינוי יעוד וניצול של הזכויות המקוריות (עסקת שינוי יעוד וניצול).

עוד נטען שאין לתובעת כל זכות קנויה לקבל זכויות חכירה במקרקעין למטרה אחרת ממטרת החכירה שבחוזה המקורי. כן נטען שאין לתובעת כל זכות קנויה להארכת החכירה לתקופה נוספת מקום שבו התגלתה הפרה יסודית של החוזה המקורי וחריגה מהזכויות שהוקנו לה בחוזה המקורי, כפי שהתגלה במקרה דנן.

בסעיף 5 לכתב הגנתו הוסיף המינהל וטען לאמור -

"דרישתו של המינהל לתשלום דמי חכירה שנתיים החסרים עבור התקופה בה התובעת המשיכה להחזיק במקרקעין וליהנות מפירותיהם לאחר מועד תום חוזה החכירה המקורי הינה דרישה כדין הנובעת מהמערך ההסכמי של התובעת עם המינהל והוראות המינהל והתואמת את ההגיון הכלכלי/מסחרי והתכלית הציבורית – עד אשר נערכת עסקה אחרת, חלים התנאים של החוזה המקורי ועד אשר ישולמו חובות עבר, אין מקום לאישור עסקה חדשה לתקופת חכירה נוספת".

3. ראיות התובעת

א. תצהיר מר מוטי ניסנבאום ועדותו בבית המשפט

מר מוטי ניסנבאום (להלן – "ניסנבאום") עבד בתקופה הרלוונטית לתובענה בתפקיד מנהל סניף צפון של התובעת.

ניסנבאום סיפר בחלק הראשון לתצהירו כי השתתפויות היא חברה – בת בבעלות ושליטה מלאה של הסוכנות היהודית וכי היא עוסקת בעיקר בניהול נכסי נדל"ן של המוסדות הלאומיים ואחרים (בסעיפים 2 – 3 לתצהיר). בהמשך תצהירו התייחס ניסנבאום לחוזה החכירה המקורי שנחתם בין השתתפויות לבין המינהל (חוזה החכירה המקורי צורף כנספח "3" לתצהיר ניסנבאום).

עוד התייחס ניסנבאום לתקופת החכירה לפי ההסכם המקורי ולמצב התכנוני שחל על המקרקעין בעת חתימת החוזה הראשון ולשינוי המצב התכנוני בהתאם לתב"ע משנת 1991 (סעיפים 11 – 16 לתצהיר).

בחלקו השני של התצהיר פרט ניסנבאום את פעולות התובעת להארכת תקופת החכירה (סעיפים 19 – 68 לתצהיר). כאמור, פעולות אלה החלו בפנייתה הראשונה של התובעת אל המינהל במכתב מיום 31.12.1998.

ניסנבאום טען בתצהירו כי חידוש חכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף הוא פעולה מקובלת אותה מבצע המינהל במקרים רבים, וכי המינהל לא טען בפני השתתפויות, בשום שלב, שלא ניתן לחדש את החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף, או כי הוא אינו מסכים לעשות זאת, או כל טענה דומה אחרת (בסעיף 23 לתצהיר). ניסנבאום הפנה בתצהירו למספר תזכורות ששלחה השתתפויות למינהל בשנת 1999 ובהן ביקשה לקבל עדכון באשר להתקדמות הטיפול בפנייתה (מכתבים מיום 17.2.1999 ומיום 17.3.1999; העתקי המכתבים צורפו כנספח "7" לתצהיר ניסנבאום).

במענה לפניות האמורות, השיב המינהל במכתב מיום 11.4.1999 כי "על מנת לטפל בבקשתך לחידוש יובל החכירה, יש להמציא למשרדנו תכנית בניה המשקפת את כל הקיים בשטח" (נספח "7" לתצהיר ניסנבאום). בהתאם, המציאה השתתפויות, באמצעות שמאי המקרקעין מר גרשון פנחסיק, ביום 15.8.1999 תוכניות בניה מאושרות. במכתבו מיום 7.10.1999 השיב המינהל כי התוכניות שהגישה השתתפויות נבדקו "(...) ומתברר כי קיימים הבדלים בין התכניות המאושרות לבין המצוי בתיקנו. לאור זאת אבקש להמציא תכנית בניה המשקפת מצב קיים". בהתאם, המציאה השתתפויות ביום 21.10.1999 תוכנית בניה חתומה על ידי מודד מוסמך המשקפת את המצב הקיים, תוכנית שנערכה בהתאם להנחיות מחלקת התכנון במינהל.

ניסנבאום הפנה בתצהירו גם למכתב ששלחה השתתפויות למינהל ביום 21.2.2000 (נספח "8" לתצהיר ניסנבאום) בו שבה וביקשה מהמינהל לקדם "הליך חידוש יובל חכירה והליך רכישת זכויות בחלקות הסמוכות". בעקבות פנייה זו נערכה פגישה אצל מנהלת המחוז במינהל ביום 11.6.2000, בה נקבע כי הנושא יועלה לדיון לאחר שהמינהל ייפגש בעניין זה עם העירייה.

כחודשיים לפני תום תקופת החכירה המקורית, שבה התובעת ופנתה למינהל במכתב מיום 5.2.2001 (נספח "9" לתצהיר) ובו חזרה על בקשתה "(...) לשלוח אלינו נוסח חוזה לחתימה לחידוש חכירה לתקופה נוספת של 49 שנים וזאת בהתאם לזכות המוקנית לנו בהסכם החכירה המקורי". עוד הוסיפה התובעת במכתב זה, כי הואיל ולפי המצב בשטח, הליכי הרישום והתכנון של השטחים הנוספים בהתאם לתוכנית החדשה לבניין עיר, מתעכבים מעבר למצופה "(...) אנו עומדים על זכותנו לחדש את החכירה בנכסים הנדונים במתכונתם הנוכחית".

בהתייחסו למכתב האמור מיום 5.2.01 (נספח "9") הצהיר ניסנבאום כי מכתב זה נכתב על ידו "במטרה להאיץ את הטיפול ע"י ממ"י. לא התכוונתי במכתבי זה לשנות בשום צורה ואופן מבקשותיה החוזרות ונשנות של השתתפויות לחדש את החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף (תב"ע 1991). הפרשנות שכיום נותן ממ"י למכתבי זה, כאילו יש בו שינוי מעמדתה הקודמת של השתתפויות ובקשה לחידוש חכירה לפי השימוש בפועל, חסרת בסיס. התייחסותי במכתב ל"הליכי הרישום והתכנון" נגעה לבקשה לרכישת הזכויות בחלקות הסמוכות (496 מ"ר נוספים), ואילו התייחסותי "לחדש את החכירה בנכסים הנדונים במתכונתם הנוכחית" נגעה לחידוש החכירה בחלקות לגביהן חל חוזה החכירה (2,008 מ"ר)" (בסעיף 29 לתצהיר). כן הצהיר ניסנבאום כי "לא ביקשתי במכתבי לבטל את הפעולות שכבר נעשו לשם חידוש החכירה לפי התב"ע שבתוקף, ולא זו הייתה כוונתי" (שם).

במענה למכתב מיום 5.2.01 השיב המינהל, ביום 3.4.01, קצרות כי "בקשתך בבדיקה. עם סיום הבדיקות הנדרשות נשוב ונודיעך" (נספח "10" לתצהיר).

בהמשך הצהיר ניסנבאום על כך שהמינהל דרש דמי חכירה שנתיים עבור שנתיים (שנת החכירה האחרונה בהתאם לחוזה החכירה המקורי ושנה נוספת). השתתפויות הסכימה לשלם עבור שנה אחת בלבד, עבור השנה הנוספת כתבה במכתבה למינהל מיום 19.8.01 (נספח "11" לתצהיר) כי "בתאריך 31/3/01 הסתיים חוזה החכירה שבינינו ועל כן התשלום שמ- 01/04/01 יהיה כבר מהוון".

בנוסף, הצהיר ניסנבאום על חליפת מכתבים שהתבצעה בין השתתפויות לבין המינהל בקשר לדרישת המינהל מיום 6.8.01 שהשתתפויות תשלם עבור תוספות בנייה שבוצעו, לטענת המינהל, במקרקעין (נספח "12" לתצהיר). יוער כי המינהל לא כתב כי הוא מתנגד לתוספות הבניה, אלא כי הוא יהיה מוכן לתוספות אלה במידה והשתתפויות תשלם עבורן. כן צוין באותו מכתב כי "אם (כך במקור!, ע.ג.) המצאת הקבלה נטפל בחידוש החכירה".

ביום 9.1.03 פנה המינהל אל שמאי מטעמו, מר אבנר סזיר, והזמין שומה "בהתאם לקיים" (נספחים "13" ו "14" לתצהיר ניסנבאום).

ביום 26.3.03 הגישה השתתפויות השגה על גובה השומה שנקבעה. השגה זו התבססה על חוות דעתו של השמאי פנחסיק מטעם השתתפויות מיום 13.3.03 (נספח "17" לתצהיר).

בתשובתו להשגה הנ"ל, כתב המינהל ביום 2.9.03, בין היתר, כי "הבסיס לשומת השמאי סזיר נעשתה עפ"י השימוש בפועל ואם ובעתיד תשונה התב"ע תעשה עימכם עיסקת שינוי ייעוד וניצול כמקובל" (נספח "18" לתצהיר).

ניסנבאום טען בתצהירו כי עמדת המינהל כפי שבאה לידי ביטוי בנספח "18" הנ"ל "בטעות יסודה", שכן עוד בשנת 1991 שונתה התב"ע ובכל המועדים הרלבנטיים לשומה התב"ע התקפה היא תב"ע 1991 (בסעיף 38 לתצהיר; והדברים נכתבו במכתב שהוציאה השתתפויות למינהל ביום 22.12.03, נספח "19" לתצהיר).

בהמשך לדברים האלה, הוציא המינהל ביום 18.1.04 מכתב להשתתפויות ובו נכתב, בין היתר, כי "אם ברצונכם לשנות מטרת החכירה עפ"י מלוא הזכויות בהתאם לתב"ע התקפה כיום, תוזמן שומה חדשה ולאחר מכן תערך עסקת שינוי יעוד וניצול עפ"י מלוא הזכויות בתב"ע בהתאם לנוהלי המינהל" (נספח "20" לתצהיר).

במענה לדברים האלה, השיבה השתתפויות במכתב מיום 21.3.04, בין היתר כי "(...) מרשתנו ביקשה כל העת ומבקשת אף כיום לחדש את יובל החכירה בנוגע לנכס שבנדון, כמקובל, דהיינו שמטרת החכירה תהא בהתאם לשימושים המותרים עפ"י התב"ע החלה על המקרקעין" (נספח "21" לתצהיר).

ניסנבאום הצהיר כי במהלך שנת 2004 המשיך המינהל להתנהל בעצלתיים ולא פעל לקדם את הארכת החכירה (בסעיף 42 לתצהיר). בשנת 2005 היתה חליפת מכתבים נוספת בין הצדדים בקשר לחידוש החכירה (נספח "22" לתצהיר). השתתפויות ביקשה לתאם פגישה דחופה בין הצדדים על מנת למצוא פתרונות מעשיים לקידום הטיפול בתיק וחידוש יובל החכירה.

ביום 3.5.05 נערך דיון בהנהלת ממ"י בנוכחות נציגי שני הצדדים. סיכום הדברים הועלה על הכתב על-ידי ממ"י (נספח "25" לתצהיר). בסיכום הדברים נכתב לאמור:

"1. השתתפויות בנכסים תשלם למינהל דמי שימוש בגין העבר בגובה ההפרש בין התשלומים ששולמו בפועל עפ"י מטרת החוזה (מלאכה) לבין 5% לשנה משווי הקרקע לשימוש בנכס בפועל (מסחר), בהתאם למספר שנות השימוש במסחר.

2. חוזה החכירה יחודש לתקופה נוספת לפי היעודים החדשים של הקרקע, בד בבד עם עריכת עסקת שינוי יעוד וניצול. (...)".

ביום 23.5.05 שגרה התובעת מכתב למינהל ובו כתבה כי לאחר עיון בסיכום הדיון האמור מיום 3.5.03, "(...) האמור בסעיף 1 ל"סיכום" הדיון, לא הוסכם מעולם על דעת הנוכחים בדיון (בוודאי שלא על ידי נציגי מרשתי)" (נספח "26" לתצהיר).

לאחר התכתבויות נוספות בין הצדדים בשנת 2005 (נספח "27" לתצהיר), העביר המינהל לתובעת ביום 11.7.05 "מפרט כספי לחתימת החוכרים בגין עריכת עסקת שינוי ניצול וייעוד לפי היעודים החדשים שבת.ב.ע. החדשה", וכן נכתב כי העסקה האמורה מותנית "בתשלום דמי שימוש בגין העבר בגובה ההפרש שבין התשלומים ששולמו בפועל עפ"י מטרת החוזה (בתי מלאכה) לבין 5% לשנה משווי הקרקע לשימוש בנכס בפועל (מסחר) בהתאם למספר שנות השימוש". בסופו של המפרט הכספי הוסף בכתב יד המשפט "העסקה מותנית בתשלום דמי שימוש וחובות דח"ש (בתיק האב)". (נספח "28" לתצהיר).

התובעת פנתה למינהל פעמים אחדות בבקשה לקבל את גיליונות העבודה ותחשיבי השומות עליהן התבסס השמאי גלעד יצחקי מטעם המינהל לצורך הכנת המפרט הכספי בנספח "28". זאת, כדי להגיש השגה על המפרט האמור (פניות השתתפויות משנת 2005 צורפו כנספח "29" לתצהיר). השגה כאמור הוגשה על ידי השתתפויות ביום 19.12.05 (נספח "30" לתצהיר).

בהתכתבות בין הצדדים בשנת 2006 (נספח "31" לתצהיר), כתב המינהל כי אכן אין מקום לגבות דמי שימוש וכי המינהל יפעל לביטול סעיף זה בחיוב; עם זאת נכתב כי "דרישתנו לדמי חכירה שנתיים בעינה עומד (כך במקור! ע.ג.) מאחר וטרם שולמו הכספים לעסקת שינוי ניצול וייעוד ונחתם חוזה חכירה".

ביום 22.7.07 ניתנה החלטת השמאי הממשלתי רוגובין בהשגה שהגישה השתתפויות (נספח "32" לתצהיר).

ניסנבאום המשיך והצהיר שכפי שנמסר לו ע"י עו"ד ליאת תמרי (מי ששמשה באת כח השתתפויות בעת הרלבנטית שלתצהירה אתייחס בהמשך), העסקה נדונה ביום 6.3.08 בועדת עסקות מחוזית במינהל והוחלט לאשר את העסקה ללא תשלום דמי חכירה שנתיים (סעיף 59 לתצהיר; נספח "34" לתצהיר).

התובעת שבה ופנתה למינהל במכתב מיום 7.9.08 (נספח "35" לתצהיר) וביקשה לדון בתיק ולאשרו בישיבת העסקות הקרובה.

בדיון בועדת עסקות מיום 23.12.08 (הפרוטוקול וסיכום הדיון צורפו כנספח "36" לתצהיר), נכתב, בין היתר כי "המחוז ממליץ לאשר העסקה ללא תשלום חוב דמי חכירה שנתיים בתיק האב", אלא שההחלטה שהתקבלה בסוף המסמך היא כי "העסקה ירדה מסדר היום".

התובעת שבה ופנתה למינהל במכתב מיום 28.12.08 וחזרה על בקשתה לדון בתיק בישיבת העסקות הקרובה ולקדם את הטיפול בבקשה (נספח "37" לתצהיר).

בדיון בועדת עסקות מיום 6.1.09 (פרוטוקול הדיון צורף כנספח "38" לתצהיר), הוחלט כי "חובות עבר ישולמו לפי דח"ש מגורים + מסחר לפי הנהוג בתקופה השניה של החכירה. מאושרת עסקת שינוי יעוד וניצול לתקופה של 49 שנים מהיום (...)".

התובעת שבה ופנתה למינהל במכתבים מיום 12.8.09 ומיום 29.9.09 (נספח "40" לתצהיר) ובהם היא שבה והתנגדה לדרישת המינהל לתשלום דמי החכירה השנתיים. המינהל השיב למכתבים האמורים ונותר בעמדתו כי עסקת שינוי יעוד וניצול מותנית בתשלום חובות עבר של דמי חכירה שנתיים בסך 889,656 ₪ כולל מע"מ נכון לתאריך 27.7.09 (נספח "41" לתצהיר).

בשולי תצהירו שב ניסנבאום וטען כי "אין שום סיבה ושום הצדקה שממ"י ייהנה ממחדליו ויתעשר מהתנהגותו הרשלנית" (בסעיף 80 לתצהיר).

עוד טען ניסנבאום בתצהירו כי "לפי ייעוץ משפטי שקיבלתי, אין כל מניעה בדין לחתום בשנת 2009 (או כל מועד אחר) על הסכם חכירה לתקופה שתחילתה בשנת 2001 (או כל מועד אחר), ובנסיבות המקרה הנוכחיות, היה על ממ"י לפעול בהתאם, וכפי שהתבקש על ידי השתתפויות" (בסעיף 81 לתצהיר).

ניסנבאום העיד בישיבת בית המשפט מיום 30.1.14 (החל מעמ' 18 לפרוטוקול).

ניסנבאום העיד כי עבד כמנהל סניף צפון אצל התובעת משנת 1979 ועד לפרישתו בשנת 2013. במסגרת תפקידו היה אחראי על ניהול הנכסים, לרבות תחזוק, תפעול ושיווק (בעמ' 20 לפרוטוקול).

ניסנבאום אישר בעדותו כי בהתאם לחוזה החכירה השימוש היחיד המותר הוא בתי מלאכה ובמידה ומעוניינים לשנות את השימוש יש צורך בהסכמה של המינהל (בעמ' 25 לפרוטוקול). ניסנבאום נשאל לגבי השימוש שהשתתפויות עשתה בפועל במקרקעין והאם נעשה בנכס שימוש מסחרי. על כך השיב כי רוב השימושים שנעשו בנכס היו לבתי מלאכה "במובן הרחב של בתי מלאכה" (בעמ' 25, שורה 8), או בתי עסק ש"משרתים בתי מלאכה" (בעמ' 30, שורות 10 – 11).

בהמשך עדותו הוצגו לעד נוהלי המינהל בעניין חידוש יובל (המוצג נ/3), שם, בסעיף 2.2 לנהלים, נכתב כי המינהל יאשר את חידוש תקופת החכירה במידה ויתקיימו כל התנאים שבסעיף. אחד התנאים הוא כי החוכר אינו נמצא במצב של הפרת חוזה. ניסנבאום העיד כי לדעתו השתתפויות לא נמצאה במצב של הפרה (בעמ' 28, שורה 2). לדבריו, המינהל לא הודיע בשום דרך או אופן בכל התקופה כי השתתפויות נמצאת במצב של הפרת חוזה, לא לעניין שימוש מסחרי במקום בתי מלאכה ולא לעניין חריגות בנייה שנעשו על- ידי השוכרים במקום (בעמ' 28 ובעמ' 55 לפרוטוקול). בקשר לתוספות הבנייה, הוסיף העד כי השתתפויות עצמה לא בנתה ולו מטר מרובע אחד, אלא שהשוכרים השונים הם שהקימו לעיתים לעצמם תוספות ארעיות, אולם הנושא הוסדר בסופו של יום עם המינהל ושולמו התשלומים הנדרשים (בעמ' 29 לפרוטוקול).

עוד הדגיש ניסנבאום בעדותו שבכל הפניות של השתתפויות למינהל, בכל השנים, היא הדגישה כי בקשתה היא להאריך את חוזה החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף (בעמ' 33 לפרוטוקול). ובמקום אחר הוסיף העד "אנחנו לרגע אחד לא ירדנו מהדרישה שלנו לחידוש חוזה, לפי מה שאפשר, מה שמותר" (בעמ' 38, שורות 16 – 17).

באת כח המינהל הציגה לעד שאלה בה טענה כי עובדה היא שישנה "סתירה פנימית" בבקשות השתתפויות במהלך השנים, פעם לחידוש יובל (חידוש החכירה במטרה המקורית של בתי מלאכה), ופעם עסקה חדשה לקבלת הזכויות לפי התב"ע מ - 1991 (בעמ' 40 לפרוטוקול). העד עמד על כך שאין שום סתירה, אלא "מדובר פה על חידוש חכירה, בהתאם לתנאים חדשים. תקרא לזה יובל, אל תקרא לזה יובל. תן לי המשכיות. יסתיים חוזה, אל תשאיר אותי בלי חוזה" (בעמ' 41 לפרוטוקול, שורות 10 – 11).

ב. תצהירה של עו"ד גב' ליאת מריאן – תמרי ועדותה בבית המשפט

עו"ד גב' מריאן – תמרי (להלן – "עו"ד תמרי") הצהירה כי היא עובדת במשרד עורכי הדין רולוף את יונאי אשר מלווה את השתתפויות ונותן לה ייעוץ משפטי בתחומים שונים מזה שנים רבות. עו"ד תמרי הצהירה כי בשנת 2002 לערך התבקש משרדם לסייע להשתתפויות בטיפול מול ממ"י בנושא חידוש החכירה במקרקעין בקרית מוצקין, וכי עיקר הטיפול והליווי המשפטי נעשו על ידה, לעיתים תוך מעורבות של ראש המשרד עו"ד אלי רולוף (בסעיף 1 לתצהיר).

בחלקו הראשון של תצהירה התייחסה עו"ד תמרי ל"עמדתה העקבית של השתתפויות בנוגע להארכת החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף" (סעיפים 3 – 10 לתצהיר). לא אחזור ואפנה למסמכים שצורפו לתצהירו של מר ניסנבאום ופורטו מעלה. אדגיש כי עו"ד תמרי, שכאמור ליוותה את השתתפויות והעניקה לה ייעוץ משפטי בפניות לממ"י, חזרה והדגישה בעניין זה כי בכל התקופה הרלבנטית הייתה להשתתפויות עמדה אחידה ועקבית לפיה היא מעוניינת בהארכת החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף. הנושא היחיד בו היה שינוי הוא בגודל השטח המוחכר: בפנייתה הראשונית ביקשה השתתפויות להוסיף לשטח המוחכר 500 מ"ר, ובהמשך, משנוכחה לדעת כי עניין זה מעכב את הארכת החכירה שעתידה להסתיים, חזרה בה מבקשה זו, וממנה בלבד (בסעיף 5 לתצהיר).

בחלקו השני של התצהיר התייחסה עו"ד תמרי ל"פעולותיה האינטנסיביות של השתתפויות להארכת החכירה" (סעיפים 11 – 21 לתצהיר). עו"ד תמרי הדגישה כי "(...), לא היה שום דבר התלוי בהשתתפויות, אשר עיכב את חידוש החכירה ואת ביצוע עסקת שינוי ייעוד וניצול כפי שביקשה השתתפויות לבצע (וכפי שבסופו של יום גם בוצע!)" (בסעיף 13 לתצהיר). בסעיפים 14 ו – 20 לתצהירה פרטה עו"ד תמרי פגישות, שיחות טלפוניות ומכתבים מהשתתפויות (רק אלה שתועדו באמצעות משרד עורכי הדין רולוף את יונאי) לנציגי ממ"י.

בחלקו השלישי והאחרון לתצהירה התייחסה עו"ד תמרי ל"דרישת ממ"י מהשתתפויות לשלם לו דמי חכירה שנתיים" (סעיפים 22 – 29 לתצהיר). עו"ד תמרי טענה בתצהירה כי "דרישת ממ"י לתשלום דמי חכירה שנתיים בגין תקופת הפער אינה צודקת ואינה הוגנת. אילו פעל ממ"י כנדרש וכמצופה, הארכת החכירה במתכונת של עסקת שינוי ייעוד וניצול (כפי שהתבקש ע"י השתתפויות) היתה מבוצעת בצמידות לסיום תקופת החכירה המקורית (04/2001). אין זה צודק, ואין זה הוגן, שהשתתפויות תידרש לשלם על מחדלי ממ"י" (בסעיף 24 לתצהיר). בנוסף, הביעה עו"ד תמרי תמיהה על כך שבסיכום הדיון בועדת עסקות מסלול אדום מיום 11.1.09 (נספח "14" לתצהיר עו"ד תמרי) נכתב באופן ברור כי המחוז ממליץ לאשר את העסקה ללא תשלום דמי חכירה שנתיים בתיק האב , ואילו ועדת העסקות הארצית בממ"י החליטה להפר מסיבה שאינה ברורה את הסיכום האמור וכן לדרוש מהשתתפויות דמי חכירה שנתיים (בסעיף 27 לתצהיר).

עו"ד תמרי העידה בישיבת בית המשפט מיום 30.1.14 (החל מעמ' 55 לפרוטוקול).

עו"ד תמרי אישרה בעדותה כי התחילה לטפל בתיק של השתתפויות ב - 04/2002 לערך, ולכן כל מה שקרה לפני מועד זה למעשה לא ידוע לה מידיעה אישית (בעמ' 55 לפרוטוקול).

עו"ד תמרי העידה מניסיונה האישי, כ- 15 שנים בתחום, שכאשר המינהל עורך חידוש יובל הוא עושה זאת תמיד בהתאם לשימושים המותרים על פי התב"ע שבתוקף, אין חידוש יובל אחר (בעמ' 57 ובעמ' 60 לפרוטוקול). עם זאת אישרה עו"ד תמרי כי היא אומרת את הדברים אך ורק מניסיונה האישי שלה וכי היא לא יכולה להפנות לנוהל או להחלטה של המינהל בעניין (בעמ' 62 לפרוטוקול).

4. ראיות הנתבע - מינהל מקרקעי ישראל

א. תצהירה של גב' אווה גביש ועדותה בבית המשפט

גב' גביש הצהירה כי במועדים הרלבנטיים לתביעה היא עבדה כמנהלת מדור במחלקת עסקאות ובמחלקת חוזים בממ"י, שם התנהל תיק הנכס הנדון (בסעיף 2 לתצהיר).

גב' גביש טענה בתצהירה כי התובעת "מבלבלת" בין שני מושגים: האחד – "חידוש יובל", היינו, הארכת תקופת החכירה של חוזה חכירה מקורי, שלענייננו היה חוזה חכירה למטרת בתי מלאכה בלבד. זכות זו כפופה תמיד לאותן הזכויות שהוקנו לחוכר במסגרת חוזה החכירה המקורי ובכפוף להחלטות המינהל באותה עת. עוד הדגישה גב' גביש כי אין לאף חוכר, וביניהם לתובעת, זכות קנויה להארכת החכירה לתקופה נוספת, מקום בו התגלתה הפרה יסודית של החוזה המקורי וחריגה מהזכויות שהוקנו בחוזה. ממילא אין לחוכר זכות קנויה לקבל זכויות חכירה למטרה אחרת מהמטרה המקורית;

השני – "שינוי יעוד וניצול", היינו, ביצוע עסקה לשינוי אפשרויות הניצול ולשינוי יעוד החכירה, בין היתר כדי לממש זכויות על פי תוכנית חדשה. גם כאן הדגישה גב' גביש כי אין לתובעת כל זכות קנויה לאישור עסקת שינוי יעוד וניצול ביחס לחלקות נשוא התביעה, שכן עסקינן בעסקה חדשה ומורכבת הטעונה בדיקות ואישורים ובודאי שאין לתובעת זכות לאישור עסקה חדשה במקרקעין בטרם מילוי חובותיה ביחס להתקשרות המקורית (בסעיפים 4 – 7 לתצהיר).

באשר לדרישת המינהל מהתובעת לתשלום דמי חכירה שנתיים, טענה גב' גביש בתצהירה כי עסקינן ב"(...) דרישה כדין הנובעת מהסכם החכירה בין הרשות לבין התובעת ומהוראות המינהל ותואמת את ההיגיון הכלכלי/מסחרי והתכלית הציבורית – לאחר תום תקופת חוזה החכירה המקורי, התובעת ממשיכה להחזיק בקרקעות הציבור ומפיקה הנאה כלכלית מהם מבלי שכלל שילמה עבורם!!" (בסעיף 8 לתצהיר).

הגב' גביש הצהירה כי לממ"י הסתבר בדיעבד כי התובעת הפרה את חוזה החכירה והשתמשה במוחכר לשימוש שאינו מותר על פי החוזה; ואף כי התובעת ביצעה תוספות בניה ללא אישור המינהל וידיעתו, וללא שעודכנו דמי החכירה השנתיים למען ישקפו את ערך שינוי הייעוד והניצול של המוחכר (בסעיף 18 לתצהיר).

בסעיפים 22 – 23 לתצהירה פרטה הגב' גביש את התנהלות התובעת בהגשת מסמכים עדכניים ותוכניות לפי דרישת המינהל (ביום 21.10.99 שמאי התובעת העביר תוכנית בניה לחלקה 438 בלבד; ביום 10.10.01 התובעת סיפקה לממ"י מיפוי עדכני לגבי הבניה בשטח; ביום 13.1.02 נאותה התובעת לשלם את דמי ההיתר המגיעים לרשות בגין עודף הבניה שהתגלה בחלקות).

גב' גביש הדגישה בתצהירה כי מעת לעת חל שינוי בדרישות התובעת ובכל פעם היא ביקשה לקדם "דבר והיפוכו".

בתחילה פנתה התובעת בשנת 1998 וביקשה לערוך "הסדרה חוזית" בעניין חוזה החכירה, כשלמעשה היא ביקשה לערוך חוזה חדש הכולל שטחים נוספים על השטח המוחכר בחוזה המקורי, וכן לשנות את הייעוד מבתי מלאכה למסחרי ומגורים (בסעיף 28 לתצהיר). לאחר מכן, התובעת שינתה את בקשתה והודיעה לנתבע כי היא פועלת לקידום תב"ע חדשה נקודתית אשר תשנה את גבולות החלקות באופן שיתייתר הצורך ברכישת החלקות הסמוכות בהתאם לתב"ע הקיימת (בסעיף 36 לתצהיר). כעבור מספר חודשים הודיעה התובעת במכתבה מיום 5.2.01 כי היא שבה ומבקשת לשלוח אליה נוסח חוזה חתימה לחידוש חכירה לתקופה נוספת של 49 שנים וזאת בהתאם לזכות המוקנית לה בחוזה החכירה המקורי (בסעיף 38 לתצהיר). הנה כי כן, טענה הגב' גביש בתצהירה כי לאור האמור הרי ש"במכתבי התובעת קיימת סתירה פנימית – מצד אחד חידוש זכויות בהתאם לחוזה המקורי, ומהצד האחר, רכישת זכויות חדשות על פי תב"ע בתוקף המצריכה עריכת עסקה חדשה לשינוי ניצול וייעוד" (בסעיף 41 לתצהיר; בעניין זה הפנתה המצהירה גם לתרשומות שיחות שערך המינהל כמפורט בסעיף 45 לתצהיר; נספחים ז'1 - ז'2 לתצהיר הגב' גביש).

גב' גביש הדגישה בתצהירה כי גם כאשר התובעת הבהירה בשנת 2005 את רצונה לא להאריך את חוזה החכירה המקורי אלא לערוך עסקת שינוי יעוד וניצול, הרי ש"בשום אופן לא הוסכם על חידוש רטרואקטיבי או על מחילת חובות כלשהם אלא אף להיפך – תנאי לעריכת עסקה חדשה במקרקעין, עסקת שינוי יעוד וניצול היה, כי התובעת תשלם דמי שימוש בשל שימוש מסחרי בשטח, שימוש אשר חורג מהמטרה המפורשת של החכירה בחוזה החכירה המקורי ואשר בוצע על ידי התובעת ללא הסכמת המינהל ומבלי לשלם כל תמורה בגין זאת" (בסעיף 59 לתצהיר).

גב' גביש הוסיפה והצהירה כי בהתאם לנוהל הרגיל, העסקה הובאה בפני ועדת העסקות במחוז על מנת להעבירה להחלטת ועדת עסקות בירושלים. המחוז הסכים לדון בעסקה בטרם שולם חוב דמי חכירה אך לא המליץ על אישור העסקה ללא תשלום חוב דמי חכירה. יתרה מזו, המחוז התנה את ביצוע העסקה בתשלום חוב דמי חכירה (תחת "תנאים מיוחדים" בטופס העסקה מיום 6.3.08; נספח ט"ז לתצהיר הגב' גביש).

בהמשך, הצהירה הגב' גביש כי לאור מורכבות העסקה וקיומם של חובות דח"ש (דמי חכירה שנתיים), העסקה הועברה לאישור ועדת עסקות ארצית. ביום 23.12.08 התקיימה ישיבה של ועדת העסקות הארצית אך העסקה ירדה מסדר היום לצורך בדיקות המחוז. ביום 6.1.09 הובאה העסקה לדיון נוסף בירושלים ואושרה בתנאים. גב' גביש הוסיפה ש"כמקובל, העסקה תוקפה ממועד אישורה" (בסעיף 67 לתצהיר).

ביום 12.11.09 אישרה התובעת את המפרט הכספי שהועבר אליה בהתאם לאישור העסקה בממ"י ואת תנאי העסקה, היא עסקת שינוי היעוד והניצול (נספח י"ח לתצהיר הגב' גביש). נטען כי התובעת מנועה מלהתכחש להסכמתה כי היוון יוחל החל ממועד אישור עסקת שינוי יעוד וניצול ולא במועד רטרואקטיבי – תום תקופת החוזה המקורי בשנת 2001 (בסעיף 71 לתצהיר).

עוד נטען בהקשר האמור כי "אישור היוון רטרואקטיבי המבוקש על ידי התובעת, המרוקן למעשה את משמעות ההיוון הרגילה, היא צפיית פני עתיד והיא סותרת מושכל יסוד של כל העסקאות הנערכות על ידי המינהל – המועד הקובע לעסקה הינו מועד אישורו על ידי המינהל" (בסעיף 74 לתצהיר).

גב' גביש העידה בישיבת בית המשפט מיום 30.1.14 (החל מעמ' 70 לפרוטוקול).

גב' גביש נשאלה בחקירתה הנגדית על סיטואציה כפי שהתרחשה בעניינו, שבה היה חוזה חכירה לדורות למטרת בתי מלאכה; הוקמו בתי מלאכה; התב"ע שחלה על המקרקעין שונתה במהלך תקופת החכירה המקורית מבתי מלאכה למגורים ולמסחר, ובמצב שכזה השאלה היא מה היה החוכר יכול לעשות בתום תקופת החכירה של ה- 49 שנים.

תחילה השיבה גב' גביש כי "זה תלוי מה שהוא מבקש" (בעמ' 71, שורה 15). אולם בהמשך חידדה את תשובתה והשיבה כי "הוא לא יכול לבקש משהו שהוא מנוגד לתב"ע שבתוקף. אבל הוא צריך להסביר ולומר מה הוא רוצה" (שם, שורות 17 – 18). ובמקום אחר העידה "אם באמצע תקופת החכירה של 49, של התקופה הראשונה, ישנה תב"ע חדשה שמשנה את הייעוד או זכויות הבניה, אנחנו לא עושים כלום, אלא אם כן החוכר מבקש" (בעמ' 77, שורות 1 – 3). גב' גביש אישרה בעדותה כי ברגע שרוצים לממש את התב"ע שבתוקף, כפי שביקשה התובעת לעשות במקרה זה, זו עסקת שינוי ייעוד וניצול (בעמ' 92 ובעמ' 97 לפרוטוקול).

גב' גביש נשאלה מהן הפעולות שצריך לבצע חוכר המבקש לבצע עסקת שינוי ייעוד וניצול, והשיבה כי עליו להמציא את כל המסמכים שהמינהל מבקש ובין היתר תשריט, נתוני תב"ע ותוכניות בניה עדכניות (בעמ' 77 לפרוטוקול).

משנשאלה "כמה זמן סביר לוקח לעסקת שינוי ייעוד וניצול?", השיבה גב' גביש "בין שלושה חודשים לחצי שנה" (בעמ' 78, שורה 1). במקום אחר הוסיפה כי הגם שהמינהל אינו "טלית שכולה תכלת", עדיין במקרה זה התובעת השתהתה בדברים רבים, הגישה ערעורים על כל השומות ועוד (בעמ' 105 לפרוטוקול).

העדה אישרה כי החל מינואר 2002, לאחר ששולמו דמי ההיתר על ידי התובעת, לא היו למינהל טענות נוספות כלפי התובעת לגבי חריגות בניה בנכס (עמ' 83 לפרוטוקול).

גב' גביש העידה כי המחוז נתן "אישור עקרוני" לאשר את העסקה ללא חובות דמי חכירה, אולם העסקה מועברת לוועדת עסקות בירושלים והם המחליטים (בעמ' 111 – 112 לפרוטוקול).

5. תמצית טענות התובעת (השתתפויות) בסיכומיה

1. בפתח סיכומיה כתבה השתתפויות כי "השאלה העומדת במוקד תובענה זו היא האם זכאית השתתפויות לכך שחוזה החכירה החדש ייעשה ברציפות זמנים, כך שיתחיל מיד עם סיום חוזה החכירה המקורי, או – כעמדת ממ"י – שיש להתחיל את חוזה החכירה החדש רק במועד בו ניתן האישור. לשאלה זו משמעות כספית לא מבוטלת, שכן הסכום שעל השתתפויות לשלם לממ"י בחלופה השנייה גדול פי שתיים בקירוב מזה שעליה לשלם בחלופה הראשונה" (בסעיף 2 לסיכומי התובעת).

ב. התובעת טענה כי סברה והיא עודנה סבורה כי הרכיב היחיד אותו עליה לשלם הוא דמי החכירה המהוונים, ועמדה זו באה לידי ביטוי בעשרות התכתבויות ופגישות כפי שפורטו בתצהירו של מר ניסנבאום מטעמה. בהקשר האמור שבה התובעת והפנתה הן למכתב המינהל מיום 2.3.06 (נספח "31" לתצהיר ניסנבאום), שם חזר בו ממ"י מן הדרישה לתשלום דמי שימוש לעבר, והן לדיון בהנהלת ממ"י מיום 13.6.07, שם חזר בו המינהל מהדרישה לתשלום דמי חכירה שנתיים. כך גם סוכם בישיבה נוספת בהנהלת המחוז מיום 23.9.07 (בעניין זה הפנתה התובעת לנספח "34" לתצהיר ניסנבאום; המוצג ת/7; סעיפים 25 – 26 לתצהיר עו"ד תמרי מטעם התובעת; סעיפים 59 – 60 לתצהיר ניסנבאום; ונטען כי הדברים לא הוכחשו על ידי הנתבע).

ג. התובעת טענה כי בחוזה החכירה לדורות עליו חתמה עם ממ"י הוקנתה לה הזכות לבקש את חידוש החכירה (בהתאם לסעיף 9). התובעת הפנתה לפסיקת בית המשפט העליון לפיה זכות החכירה לדורות מוכרת כזכות עוצמתית ואף כזכות הקרובה לזכות הבעלות.

ד. התובעת טענה כי התב"ע החדשה אינה גורעת מזכויותיה החוזיות של השתתפויות. סעיף 9 לחוזה החכירה המקורי מעניק לתובעת זכות לבקש את הארכת חוזה החכירה למטרה המקורית, בתי מלאכה. לאור הוראה זו שבחוזה החכירה טען המינהל, באמצעות תצהירה של גב' גביש, כאמור לעיל, כי השתתפויות זכאית לחידוש יובל למטרת בתי מלאכה ולמטרה זו בלבד. מדברים אלה, משתמע כי שינוי התב"ע מאיין למעשה את הזכות לחידוש החכירה. התובעת טענה כי אין לקבל טענה זו. החוזה על פי לשונו מקנה לתובעת זכות לדרוש את חידוש החכירה למטרת בתי מלאכה.

אלא שחידוש החכירה למטרת בתי מלאכה אינו הגיוני שכן אי התאמה בין מטרת החכירה לבין התב"ע שבתוקף תביא בהכרח להפרה של חוזה החכירה או להפרת הדין כתוצאה משימוש במקרקעין בניגוד לתב"ע. מטעם זה, והדבר עולה בקנה אחד עם נהלי ממ"י, יש לחדש את החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף (המכונה בממ"י עסקת שינוי ייעוד וניצול) וכך ביקשה השתתפויות לעשות למן פנייתה הראשונה בעניין. עוד יש לזכור כי שינוי התב"ע נעשה ביוזמת הרשות המקומית ולא ביוזמת השתתפויות ולכן לא ניתן בנסיבות אלה להתנער ולהתכחש לציפייה הלגיטימית של השתתפויות להארכת תקופת חכירה שנקבעה מפורשות בחוזה.

ה. התובעת הפנתה לעדותה של גב' גביש, שהעידה מטעם ממ"י, על כך שפרק הזמן הסביר והמקובל לביצוע עסקה מסוג שינוי ייעוד וניצול הוא כשלושה עד שישה חודשים. התובעת טענה שפנתה לממ"י למעלה משנתיים לפני תום תקופת החכירה המקורית והמציאה את כל המסמכים שנדרשה להמציא עוד בשנת 1999. למרות זאת, נדרשו לממ"י כעשר שנים נוספות על מנת לאשר את העסקה.

ו. התובעת התייחסה לטענות ממ"י שהועלו בניסיון "לתרץ" את התנהלותו ואת העיכוב הקיצוני בטיפול בבקשת השתתפויות (טענה לתוספת בנייה במקרקעין ללא אישור; טענה לשימוש חורג במקרקעין שלא למטרה שהוגדרה בחוזה החכירה וללא אישור; טענה לחוסר עקביות בבקשות השתתפויות פעם עסקת שינוי ניצול וייעוד ופעם חידוש יובל). התובעת טענה שכל הטענות האמורות הן טענות כבושות שלא היה להן זכר במאות המסמכים שהוצגו בתיק זה. טענות אלה, טענה התובעת, נולדו לראשונה לאחר הגשת התביעה בניסיון ליצור טענות "יש מאין". הלכה למעשה, העובדות מלמדות כי המינהל עצמו לא סבר שיש ממש בטענות אלה שכן הוא אישר בפועל את חידוש חוזה החכירה לתקופה נוספת.

ז. התובעת התייחסה לטענת ההגנה בדבר תוספת בנייה, וטענה כי מהמסמכים והראיות שהוצגו עולה כי סוגייה זו היתה עניין שולי ביותר שהוסדר תוך זמן קצר ביותר (חודש ימים) לשביעות רצונו הגמורה של המינהל. מכל מקום נטען שברור שלא עניין זה מנע את הסדרת החכירה לתקופה נוספת ואין הוא יכול להצדיק עיכוב של עשר שנים בבקשת השתתפויות להאריך את חוזה החכירה.

ח. באשר לטענת ההגנה בדבר שימוש חורג במקרקעין וסטייה מהמטרה המקורית של בתי מלאכה, טענה התובעת כי אין בחוזה החכירה הגדרה למונח "בתי מלאכה". ניסנבאום הצהיר לעניין זה כי מרבית התאים במקרקעין מושכרים למטרת מלאכה במובנה הצר והמובהק, ומקצתם משמשים למלאכה במובן הרחב יותר (סעיף 10 לתצהיר ניסנבאום, ועדותו בעמ' 28 לפרוטוקול).

בנוסף, הפנתה התובעת הן להגדרה המילונית של המושג "בתי מלאכה" והן להגדרה שמונח זה קיבל בפסיקה על מנת להראות שהשימושים שנעשו בפועל התאימו להגדרה זו. לצד אלה, טענה השתתפויות כי יש לזכור שהמינהל הוא הצד החזק שניסח והכתיב את החוזה וגם עובדה זו צריכה להיזקף לטובת השתתפויות בעיקר כשענייננו בחוזה אחיד. עוד ציינה התובעת את העובדה שבשום שלב המינהל לא סבר שהשימושים שנעשו בפועל הפרו את החוזה ולא הודיע על כך לתובעת בשום צורה ואופן.

ט. באשר לטענת המינהל לחוסר עקביות ושינויים בבקשותיה של השתתפויות על ציר הזמן, טענה התובעת כי עסקינן בטענה חסרת בסיס שקרסה בחקירתה הנגדית של גב' גביש מטעם ממ"י. גב' גביש העידה, בהגינותה, כי העיכוב נבע מטעות של המינהל שלא הבין מה התובעת מבקשת ממנו ופעל הלכה למעשה לקידום עסקה שאינה ברת ביצוע לאור העובדה שעל המקרקעין חלה תב"ע חדשה (בעמ' 94 – 96 לפרוטוקול). התובעת טענה כי בקשתה היחידה, לאורך כל הדרך, היתה לערוך הסדרה חוזית לתקופה נוספת של 49 שנים בהתאם לתב"ע החדשה.

י. בשולי סיכומיה התייחסה התובעת לחובת תום הלב וחובת ההגינות המוטלת על המינהל בהיותו רשות מנהלית. חובה זו היא רחבה ומחמירה יותר מהחובה החוזית החלה על כל מתקשר פרטי בהסכם. זאת, משום שבמסגרת התקשרות חוזית על הרשות הציבורית להימנע מניצול מצבי חולשה של האזרח כרקע להעלאת דרישות כספיות שאין להן עיגון חוזי ברור.

י"א. על שום כל אלה, בקשה התובעת להורות למינהל לערוך עסקת שינוי ייעוד וניצול שתחילתה מיד עם תום תקופת החכירה המקורית. בנקודה זו ביקשה התובעת להדגיש כי אין מניעה עקרונית לערוך חוזה חכירה שתחילת תקופת החכירה הנקובה בו קודמת למועד עריכתו, שכן כך בדיוק נעשה בחוזה החכירה המקורי שנערך בין התובעת למינהל – החוזה המקורי נחתם בשנת 1981 והוא מתייחס לתקופת חכירה שתחילתה בשנת 1952.

6. תמצית טענות הנתבע (מינהל מקרקעי ישראל) בסיכומיו

1. הנתבע טען כי עסקת שינוי יעוד וניצול, כמו כל עסקה דומה אחרת בשוק הפרטי, חלה ממועד אישורה. מכל מקום, נטען כי התובעת המשיכה במהלך כל השנים להחזיק בנכס ולהפיק ממנו רווחים מבלי לשלם כלל ולכן עליה לשלם היום את דמי החכירה בגין השימוש שעשתה בנכס בעבר, וזאת ללא כל קשר לתשלום דמי החכירה המהוונים החלים על עסקת שינוי יעוד וניצול.

ב. הנתבע טען כי בבקשותיה לחידוש יובל נמנעה התובעת מלציין כי היא משתמשת בנכס למטרה החורגת ממטרת החוזה, או כי בנתה מעבר למותר על פי החוזה, ורק בדיעבד, ולאחר דרישת מסמכים על ידי המינהל ובחינתם, התבררו לרשות הפרות מהותיות של חוזה החכירה לאורך שנים רבות וזאת תוך הפרת עקרון תום הלב בפניית החוכר לרשות.

ג. הנתבע טען כי התובעת הפרה את תנאי החוזה, בעניין השימוש ובעניין תוספות הבנייה, וגם מסיבה זו היא אינה זכאית להארכת החוזה. דברים אלה אף נקבעו מפורשות בנוהל יובל חכירה (המוצג נ/3; נוהל מיום 22.7.03) שהוא הנוהל הרלבנטי החל בעת פניית התובעת לחידוש יובל (דברים דומים עולים גם בהחלטת מועצה 269 שצורפה לסיכומי המינהל).

ד. נטען כי בהתאם לנוהלי המינהל אין החוכר זכאי ל"חידוש יובל" מקום בו החוכר מבקש לממש שינוי ייעוד תכנוני להבדיל ממטרת החכירה בחוזה המקורי, שכן ככל שהחוכר מבקש לרכוש זכויות שונות או נוספות הרי יש לראותו כמי שרוכש זכות חדשה במקרקעין.

ה. עוד טען הנתבע כי בהתאם להוראות נוהל 31.23 (נספח "ח" לתצהיר גב' גביש, נוהל מיום 9.4.06) הרשות תאשר עסקת שינוי ייעוד וניצול רק בהתקיים מספר תנאים, וביניהם שהחוכר עומד בתנאי החוזה וכי אין לחוכר חובות למינהל. עוד נקבע בנוהל האמור כי במקרה שבו השימוש שונה ממטרת החכירה הקבועה בחוזה החכירה – תיערך עסקת שינוי ייעוד וניצול ויגבו דמי שימוש לתקופת העבר בגין השימוש השונה ממטרת החוזה עבור התקופה הידועה למינהל.

ו. הנתבע טען כי התובעת הפרה את חוזה החכירה, הן בשימוש שעשתה בנכס בניגוד למטרת חוזה החכירה (שימוש מסחרי בעת שהמטרה בחוזה המקורי היתה בתי מלאכה), והן בבנייה בניגוד לחוזה החכירה כעולה ממפת מצב עדכני שהמציאה התובעת למינהל בשנת 2001.

ז. המינהל טען כי בשל ההפרות האמורות ובשל העובדה שהתובעת לא ביקשה במועד הרלבנטי עסקת שינוי ייעוד וניצול, הרי שלמעשה התביעה אינה מגלה עילת תביעה.

ח. המינהל טען כי בכל מקרה אין לתובעת כל זכות לאישור תחולת עסקה באופן רטרואקטיבי. העסקה שביקשה התובעת לערוך במתכונתה הסופית בשנת 2004 ואשר בגינה שולמו דמי היתר בשנת 2009 – לא יכולה לחול רטרואקטיבית משנת 2001.

1. עוד ציין הנתבע בסיכומיו כי התנהלות התובעת לאורך השנים היא שגרמה להצטברות ותפיחת חוב דמי החכירה השנתיים. זאת, משום שלאורך כל השנים, גם בעת הגשת ההשגות על השומות, הוצע לתובעת לשלם חלק מדמי החכירה אולם היא בחרה שלא לעשות כן עד היום.

1. בנוסף ציין המינהל כי הסעד שהתבקש בתביעה אינו רלבנטי בחלקו שכן בשנת 2012 אושרה תב"ע חדשה וכיום הייעוד לפי התב"ע שבתוקף הינו מסחר ומשרדים.

יא. באשר ל"פרק הזמן הסביר" עליו העידה גב' גביש לביצוע עסקת שינוי ייעוד וניצול (כשלושה עד שישה חודשים), טען המינהל כי הדברים נאמרו ביחס לחוכר העומד בכל תנאי הסף וכשאין מחלוקת לגבי תנאי העסקה וגובה דמי ההיתר.

יב. על שום כל אלה טען המינהל כי אין לתובעת אלא להלין על עצמה שהעסקה לא אושרה בסמוך לתום חוזה החכירה המקורי וכי דין התביעה להדחות.

7. דיון והכרעה

א. לאחר עיון בטענות הצדדים ובמכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל.

ב. חוששני שבתיק זה נחשפנו לדו - שיח של חירשים. אילו היה המינהל פועל מלכתחילה כפי שנתבקש ובצורה יעילה כנדרש מגוף שכמותו, לא היה העניין נמשך כעשר שנים של התכתבויות ומשא ומתן ולא היה צורך בהגשת התביעה דנן. כזכור, פנייתה הראשונה של התובעת למינהל בבקשה לחדש את חוזה החכירה נעשתה ביום 31.12.1998, בתוך תקופת החכירה המקורית. בפועל אושרה עסקת שינוי וניצול ייעוד במינהל ביום 6.1.2009. מן החומר שלפני עולה כי המינהל בא אל התובעת בדרישות חסרות בסיס.

ג. חוזה חכירה הוא חוזה רשות [ראו: ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 249 (2001); להלן – "פרשת הדר נגד קק"ל"].

בנהלו את מקרקעי המדינה משמש המינהל כנאמן הציבור. חובתו של המינהל לפעול בהגינות.

חובת ההגינות החלה על המינהל כרשות שלטונית מחייבת אותו, בין היתר, להימנע מלהפעיל את מרותו באופן שאינו מתיישב עם לשון ההסכם, עם הדין או עם ההיגיון (פרשת הדר נגד קק"ל, שם, בעמ' 249 – 251).

ד. סבורני כי נסיבות העניין יחד עם חובת ההגינות מצדיקות במקרה דנן שחוזה החכירה החדש שייחתם בין התובעת למינהל ייעשה ברציפות זמנים, כך שיתחיל מיום 1.4.2001, היינו, מיד עם סיום חוזה החכירה המקורי; ושהתובעת לא תידרש לשלם דמי חכירה שנתיים בנפרד, מעבר לדמי החכירה המהוונים שיהיה עליה לשלם על פי חוזה החכירה החדש, מאחר ולא ייווצר פער בין חוזה החכירה המקורי לבין חוזה החכירה החדש.

ה. עיון בסיכומי המינהל מעלה כי דין טענותיו להידחות אחת לאחת.

ראשית, באשר לטענת המינהל לגבי הפרות מהותיות ויסודיות של חוזה החכירה המקורי על ידי התובעת (הן לעניין שימוש חורג במקרקעין והן לעניין תוספות בנייה במקרקעין שבוצעו ללא אישור):

עיון בהתכתבות העניפה שבין הצדדים מלמד כי לאורך כל הדרך, למן פנייתה הראשונה של התובעת למינהל ביום 31.12.1998 ובמשך כעשר שנים, לא העלה המינהל כל טענה בדבר הפרות חוזה. זכר טענה זו לא בא בזמן אמת. המינהל גם לא טען כי לאור ההפרות כביכול ואי עמידה בתנאי הנוהל, הוא לא יחדש את חוזה החכירה עם התובעת.

מסקנתי היא, על כן, שההפרות, כביכול, לא היו הגורם לאי ביצוע העסקה וחידוש החכירה.

אכן, במכתבו מיום 6.8.01 דרש המינהל שהתובעת תשלם עבור תוספות בנייה שונות שבוצעו במקרקעין (נספח "12" לתצהיר ניסנבאום). אלא שלמכתב צורף שובר תשלום והוספו בו בכתב יד המילים "אם (כך במקור! ע.ג.) המצאת הקבלה נטפל בחידוש החכירה".

נראה כי טענות המינהל בהקשר זה נטענו רק כתשובה לתביעה.

מסקנתי היא שהמינהל היה צריך לפעול לחידוש החכירה ולבצע את העסקה בהתאם לתב"ע שבתוקף עוד מלכתחילה, בשלב מוקדם, ובתוך תקופת החכירה לפי החוזה המקורי. לא ההפרות, כביכול, גרמו לעיכוב הקיצוני בטיפול המינהל בפניית התובעת. אי ביצוע העסקה נגרם רק בשל אופן התנהלות המינהל כמפורט לעיל.

שנית, באשר לטענת המינהל ל"חוסר עקביות" ו"בלבול" בבקשות התובעת על ציר הזמן.

עיון בחומר הראיות המונח לפני מעלה כי למן הפנייה הראשונה ביום 31.12.1998 ובתוך תקופת החכירה לפי החוזה המקורי ביקשה התובעת פעם אחר פעם להאריך את חוזה החכירה עימה "(...) באופן שיאופשר ניצול הקרקע עפ"י הייעוד החדש (...)" (נספח "6" לתצהיר ניסנבאום). יתרה מכך, התובעת הדגישה בפנייתה הראשונית למינהל כי התב"ע שונתה בשנת 1991 ואף הגדילה לעשות וצרפה לפנייתה את התב"ע החדשה כנספח.

במצב דברים זה סבורני אין בטענות המינהל בדבר חוסר עקביות בבקשות או בלבול בין מושגים ושינוי בבקשות התובעת, ולא כלום. העובדה הפשוטה היא, וכך עולה מהמסמכים ומהעדויות, שעוד בטרם הסתיים חוזה החכירה המקורי פעלה התובעת באחריות ובנחישות, כפי שהיה עליה לפעול, וביקשה לחדש את חוזה החכירה. לא זו בלבד שבבקשתה הדגישה בפני הרשות כי המצב התכנוני במקרקעין השתנה וכי חלה תב"ע חדשה, היא אף צרפה את התב"ע לנוחיות המינהל.

הלכה למעשה היו אלה פקידי המינהל שלקו באי הבנת בקשתה של התובעת לחדש את חוזה החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף. הדברים שכתב המינהל בזמן אמת מעידים על כך בצורה הטובה ביותר. כך, למשל, בתשובתו להשגה שהגישה התובעת כתב המינהל ביום 2.9.03 כי "הבסיס לשומת סזיר נעשתה עפ"י השימוש בפועל ואם ובעתיד תשונה התב"ע תעשה עימכם עיסקת שינוי ייעוד וניצול כמקובל" (נספח "18" לתצהיר ניסנבאום). במכתבו מיום 18.1.04 כתב המינהל לתובעת, בין היתר, כי "אם ברצונכם לשנות מטרת החכירה עפ"י מלוא הזכויות בהתאם לתב"ע התקפה כיום, תוזמן שומה חדשה ולאחר מכן תערך עסקת שינוי ייעוד וניצול עפ"י מלוא הזכויות בתב"ע בהתאם לנוהלי המינהל" (נספח "20" לתצהיר ניסנבאום). והרי בקשת השתתפויות מהרגע הראשון ולאורך כל הדרך היתה חידוש החכירה בהתאם לתב"ע התקפה. בקשה זו לא השתנתה לאורך כל הדרך.

בהקשר זה מקובלים עלי דברי מר ניסנבאום בתצהירו ובעדותו על כך שהשינוי היחיד בבקשת התובעת היה בקשר לחכירת שטחים נוספים גובלים, הא ותו לא (ראו: סעיף 29 לתצהיר ניסנבאום; עדותו של ניסנבאום בעמ' 33, 38, 40 ו- 41 לפרוטוקול ישיבת בית המשפט מיום 30.1.14).

ח. סבורני שגם דברי גב' אווה גביש, המצהירה מטעם המינהל, תומכים בעמדת התובעת ובקבלת תביעתה. גב' גביש העידה על כך שהחוכר אינו יכול לבקש משהו שהוא מנוגד לתב"ע שבתוקף (ישיבת בית המשפט מיום 30.1.14, בעמ' 71 לפרוטוקול). מכאן שבכל מקרה, במצב הדברים של התובעת, לא היה ניתן לבקש, וממילא לא לאשר, חידוש חוזה חכירה בהתאם למטרת החוזה המקורית (בתי מלאכה) שכן התב"ע שבתוקף שינתה את המצב התכנוני למסחר ולמגורים.

כן העידה גב' גביש שפרק הזמן הסביר לטיפול בעסקת שינוי ייעוד וניצול הוא שלושה חודשים עד חצי שנה (בעמ' 78 לפרוטוקול). סבורני כי התובעת פעלה מההתחלה ולאורך כל העת בשקול דעת ובאחריות ואין לראותה אחראית לעיכוב באישור העסקה. העיכוב נבע כל כולו מהתנהלות המינהל ומאי הבנת המבוקש ממנו בפניות הרבות שנעשו אליו.

ט. ועוד הערה בטרם סיום –

סבורני כי אין מקום לטענות בדבר "שענטז" או "בלבול בין מושגים" או "סתירה פנימית" שנטענו על ידי הנתבע. גם אם אניח, כטענת המינהל, שבפניותיה ובבקשותיה למינהל לא נקבה התובעת במונח הנכון (חידוש יובל לעומת שינוי ייעוד וניצול), הרי מרגע שהתובעת ביקשה בגוף הפנייה הראשונה, ובכל פניותיה הרבות שלאחר מכן, להאריך את חוזה החכירה העומד להסתיים לפי התב"ע שבתוקף (ואף צרפה את התב"ע החדשה) הרי שהיה על המנהל לפעול בשקול דעת ובאחריות ולבחון את פניית המבקשת לגוף העניין. ברי כי מקום בו מתבקש חידוש חכירה לפי תב"ע חדשה ומצב תכנוני שהשתנה אזי יש לנקוט בהליכים לקידום עסקת שינוי ייעוד וניצול – ואין זה משנה כיצד הכתיר הפונה את בקשתו. מדובר בעניין שהיה על המינהל לענות בו ושומה היה עליו לבצעו ביעילות, בנאמנות ובהגינות.

8. אחרית דבר

אשר על כן ולאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

א. אני מצהיר כי התובעת זכאית לכך שהמינהל יערוך עמה חוזה חכירה חדש תוך שינוי ייעוד וניצול המקרקעין המצויים ברח' ז'בוטינסקי 61 בקרית מוצקין, הידועים כגוש 10428 חלקות 438 ו – 439 בהתאם לתב"ע שבתוקף, וזאת לתקופה של 49 שנים שתחילתה מיום 1.4.2001 ועד ליום 31.3.2050.

לאור האמור לעיל, על המינהל להעביר לתובעת חוזה חכירה מהוון לתקופה בת 49 שנים מיום 1.4.2001 מבלי לדרוש מן התובעת, בנוסף לדמי החכירה המהוונים, תשלום דמי חכירה שוטפים בגין התקופה שמתום החוזה המקורי ועד היום.

ב. רשמתי לפני את הצהרות הצדדים על כך שדמי ההיתר המהוונים שנדרשו על ידי המינהל כבר שולמו על ידי התובעת ביום 19.11.09 (סעיף 64 לכתב ההגנה; סעיף 67 לתצהיר מר ניסנבאום; סעיף 72 לתצהיר גב' גביש).

ג. הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח העתק מפסק דין זה לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, ד' טבת תשע"ה, 26 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.