בפניי תביעה בגין ליקויי בניה ובגין טענה לאיחור במסירת דירה.

כן הוגשה תביעה שכנגד של הקבלן שבנה את הדירה בגין חוב כספי של התובעים (הנתבעים שכנגד).

רקע עובדתי

1. בשנת 2006 לערך ביקשו התובעים להקים בית באזור משגב. הנתבעת 2, אשר הינה אגודה שיתופית (להלן: "שכניה"), עמדה באותה עת בפני הרחבה והתובעים החליטו להצטרף ליישוב ולבנות בו את ביתם במסגרת הרחבה זו. הם התקבלו לשכניה כחברי האגודה השיתופית.
2. שכניה הזמינה את התובעים, יחד עם שאר המשתכנים החדשים, לערב דיירים במהלכו הוצגו בפניהם שתי אפשרויות לבניית ביתם: בניה באופן עצמאי או בניה בפרויקט משותף של שכניה. התובעים (בדומה ל- 37 משפחות נוספות מתוך 41 המשפחות המצטרפות לישוב) בחרו באפשרות השניה, וביום 5.12.06 חתמו על הסכם עם שכניה.
3. בהמשך נבחרה החברה הקבלנית שתהיה אחראית לביצוע פרויקט הבניה – היא הנתבעת 1 (להלן: "הקבלן") וכן נבחרה החברה שתהיה אחראית לניהול הפרוייקט ולפיקוח צמוד – היא הנתבעת 4 (להלן: "החברה המפקחת"). המפקח שנבחר לעמוד בראש הפרויקט היה מר אודי לוי (להלן: "המפקח"), אשר נתבע תחילה באופן אישי ומאוחר יותר נמחקה התביעה נגדו ובמקומו צורפה החברה המפקחת.
4. הצו לתחילת ביצוע העבודות ניתן ביום 11.11.07. התובעים נכנסו לביתם, הידוע כבית מס' 275 בשכניה (להלן: "הדירה"), ביום 22.12.08. טופס 4 ניתן לדירה ב- 12/09.

טענות התובעים

1. לטענת התובעים נמצאו ליקויי בניה חמורים בדירה אשר פורטו בחוות דעת של מומחה מטעמם, שתוזכר בהמשך. התובעים הוסיפו וטענו כי יש לפצותם בגין עוגמת הנפש שהליקויים האמורים גרמו להם ולבני משפחתם. עוד טענו התובעים, כי יש לפצותם בגין דיור חלופי בתקופת תיקון הליקויים הנטענים.
2. התובעים הוסיפו וטענו כי עבודות הבניה בדירה היו אמורות להסתיים ביום 15.10.08, כפי שעולה לטענתם מהתחייבות הקבלן בהסכם עימם. לטענתם, הם קיבלו את מפתחות הדירה באיחור, ביום 22.12.08, בשעה שהדירה לא היתה ראויה למגורים שכן היו בדירה ליקויי בניה רבים ורמת העבודה והגימור היו ירודים. התובעים הוסיפו וטענו כי יש לפצותם בגין איחור במסירת הדירה עד לדצמבר 2009, שכן למעשה הדירה לא נמסרה עד לקבלת טופס 4, אשר ניתן רק בדצמבר 2009, ולפיכך מדובר באיחור במסירה המזכה אותם בפיצויים מוסכמים.
3. במענה לכתב התביעה שכנגד טענו התובעים כי הם חתמו על פרוטוקול מסירת הדירה ב- 22.12.08 תחת לחץ ורק לצורך אחסון חפצים ולא לצורך מגורים, שכן טופס 4 ניתן רק כשנה מאוחר יותר. לטענת התובעים, הם מסרו לקבלן במועד מסירת הדירה שתי המחאות דחויות על חשבון גמר ביצוע העבודות, אך לאחר שהבחינו בטעויות בחשבונות שערך הקבלן ומשלא היתה חתימה של המפקח על החשבונות כנדרש, הם ביטלו את ההמחאה השניה, בהסכמתו של הקבלן. לטענת התובעים, במשך תקופה העולה על שלושה חודשים לא ביצע הקבלן כל תיקון ממשי בדירה אלא רק תיקונים מינוריים ובאיכות ירודה, שכן הקבלן טען כי עומדת לרשותו שנה שלמה לתיקון הליקויים במסגרת "שנת הבדק". התובעים טענו כי סירבו לשלם לקבלן את ההמחאה השניה שכן התשלום היה תלוי בקצב העבודות, אשר כלל לא בוצעו, ועל כן יש לדחות את התביעה שכנגד.

טענות הנתבעים

טענות הקבלן

1. הקבלן טען כי מטרת התביעה הינה נסיון חסר תום לב להתחמק מתשלום יתרת חוב שהתובעים חבים לו בסך של 36,543 ₪ (בערכים של מועד מסירת החזקה בדירה). לטענתו, התביעה דנן הוגשה במענה לבקשה לביצוע שטר שהוגשה על ידי הקבלן כנגד התובעים בלשכת ההוצאה לפועל בנצרת. לטענת הקבלן, התובעים לא פרעו את יתרת חובם, נמנעו מהידברות עמו בנוגע לחשבון הסופי ומנעו במכוון ביצוע תיקונים בדירתם על מנת לנסות להצדיק את ביטולה של ההמחאה השניה שנתנו לקבלן ועל מנת להימנע מתשלום יתרת חובם.
2. הקבלן טען כי ביום 5.11.08 נערך פרוטוקול מסירה ראשון לדירה, בו פירטו התובעים ליקויים שמצאו בדירה. ביום 22.12.08 נערך פרוטוקול מסירת החזקה בדירה, לצורך מגורים. הקבלן טען כי עובר למסירת החזקה בדירה תוקנו רוב הליקויים, אשר פורטו בטופס מסירת החזקה הראשון. לטענתו, הליקויים הספורים והזניחים שלא הושלמו עד לתאריך זה הושלמו בסמוך לאחר מסירת החזקה, אך התובעים סרבו לאשר את ביצועם בחתימתם.
3. הקבלן טען כי בהתאם להסכם היה על התובעים לשלם את יתרת חובם, אשר עמדה ע"ס של 76,213 ₪, במועד מסירת החזקה. התובעים מסרו לו שלוש המחאות, בסך של 40,570 ₪, 12,500 ₪ ו- 23,143 ₪. ההמחאה הראשונה נפרעה, ומכיוון שהתובעים ביקשו לקבל חזקה בדירה לפני גמר כל התיקונים, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה ההמחאה בסך של 12,500 ₪ תוחזק בידי שכניה. לטענת הקבלן, רק במהלך התביעה התברר לו כי המחאה זו כלל לא הועברה לידי שכניה, בניגוד למוסכם.
4. הקבלן הוסיף וטען כי נכון למועד מסירת ההמחאות ע"י התובעים, לא היו להם השגות לגבי החשבון הסופי, אשר אושר גם ע"י המפקח, ורק לאחר הכניסה לדירה טענו לפתע התובעים כי ישנה טעות בחשבון. לטענת הקבלן הוא הסכים, לפנים משורת הדין, להפחית סך של 2,000 ₪ מהחשבון ולקבל המחאה בסך של 21,040 ₪ במקום ההמחאה ע"ס 23,143 ₪, אלא שהתובעים התחמקו מקיום פגישה לצורך הסדרת החשבון והחלפת ההמחאות, ובמקום זאת הם ביטלו את ההמחאה בסך של 23,143 ₪ ללא הסכמתו. לפיכך, טען הקבלן כי על התובעים לפרוע את חובם במלואו, ללא ההנחה שניתנה להם לפנים משורת הדין.
5. הקבלן הוסיף וטען כי האיחור במסירת טופס 4 לא נגרם כתוצאה ממחדלים או ממעשים שלו, ועל כן אין לחייבו בגין איחור בקבלת טופס זה. כן טען הקבלן כי ככל שקיימים ליקויים בדירה יש לאפשר לו לתקנם ולחילופין יש לקזז את יתרת החוב של התובעים מכל פיצוי אשר ייפסק לטובתם.

טענות שכניה והנתבע 3

1. לטענת שכניה והנתבע 3, ביום 5.12.06 חתמו התובעים על ההסכמים וכתבי ההתחייבות כלפי שכניה, לאחר שהנתבע 3 הבהיר להם את האפשרויות העומדות בפניהם בנוגע לבניית הדירה (בניה עצמאית או במסגרת פרויקט משותף). שכניה והנתבע 3 טענו כי לא הם אלה שבחרו את הקבלן עבור התובעים, אלא ועדת הבניה של שכניה, שפעלה בהתאם להסכם עם המשתכנים ואשר הורכבה מארבעה נציגי המשתכנים החדשים ושלושה חברים ותיקים בשכניה, שהנתבע 3 היה אחד מהם (ואשר כונתה ע"י הצדדים גם מנהלת הפרויקט או: "המנהלת") היא זו אשר קבעה כי הנתבעת 1 היא החברה הקבלנית שתבצע את הבניה, לאחר שזו זכתה במכרז. שכניה והנתבע 3 הוסיפו וטענו כי הנתבע 3 לא מונה ולא שימש כ"מפקח על" של פרויקט ההרחבה.
2. לטענת שכניה והנתבע 3, הם לא גבו מהתובעים כספים עבור עבודות הבניה של הדירה ועל כן אין להטיל עליהם אחריות לנזקי התובעים הנטענים. לטענת שכניה, הכספים שהיא גבתה מהתובעים נועדו לטובת עלויות פיתוח התשתיות הציבוריות בלבד, ולא לטובת בניית דירתם הפרטית. שכניה והנתבע 3 הוסיפו וטענו כי ביום 12.10.07 נחתם הסכם ישיר בין הקבלן לבין התובעים, המסדיר את אחריותו הבלעדית של הקבלן לביצוע עבודות הבניה.
3. שכניה הוסיפה וטענה כי כל ההסכמים בינה לבין התובעים קובעים כי לא יהיו למשתכנים תביעות כנגדה בגין עבודות בניית דירתם. שכניה ציינה כי הגישה תביעה נגד התובעים בגין חוב כספי שחבו לה התובעים עבור עבודות פיתוח. תביעה זו התבררה בפני בורר מטעם רשם האגודות השיתופיות (כב' השופט ע' רוזינס, כתוארו היום) והתקבלה במלואה.
4. שכניה הגישה הודעה לצדדים שלישיים כנגד הקבלן וכנגד החברת המפקחת, בטענת שיפוי.

טענות החברה המפקחת

1. החברה המפקחת טענה כי היא מילאה את תפקידה נאמנה ועל כן יש לדחות את התביעה נגדה. לדברי המפקח, הוא ערך את כל הבדיקות הדרושות בדירה והליקויים שנמצאו בה הינם ליקויים מזעריים, שוליים ושגרתיים. נטען כי המפקח אינו אחראי למצב הבית ואין באחריותו לדאוג שיהיה נקי לגמרי מליקויים, אלא זה תפקידו של הקבלן. תפקידו של המפקח הינו לעקוב אחר הבניה, להתריע על ליקויים, לדווח על קיומם ולדרוש את תיקונם ואת זאת עשה המפקח. המפקח שב והדגיש כי הוא אינו אמור לתקן את הליקויים אלא הקבלן ולשם כך קיימת שנת הבדק.

דיון והכרעה

1. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ובחנתי את ראיותיהם וטענותיהם, הגעתי למסקנות הבאות:

דין תביעת ליקויי הבניה - להתקבל בחלקה;

דין התביעה בטענת האיחור במסירה – להידחות;

דין התביעה שכנגד - להתקבל במלואה.

להלן אפרט את הטעמים למסקנותיי אלה.

תביעת ליקויי הבניה

1. התובעים טענו כי נגרמו להם ליקויי בניה בעת בניית הדירה. התובעים הגישו חוות דעת מומחה מטעמם, של המהנדס בוריס דינרשטיין, לפיה קיימים בדירה ליקויי בניה, אשר העלות לתקנם הינה בסך של 97,044 ₪ (עלות קבלן, כולל מע"מ).
2. הנתבעים הגישו חוות דעת מומחה מטעמם, של המהנדס רפאל גיל, לפיה עלות ביצוע התיקונים של ליקויי הבניה עומדת על סך של 14,450 ₪ (לא כולל מע"מ).
3. לאור הפער בין חוות הדעת מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי מיכאל קרבצ'יק (להלן: "המומחה"). מחוות דעתו של המומחה עלה כי קיימים בדירת התובעים ליקויי בניה, אשר העלות לתקנם הינה בסך של 47,084 ₪ (כולל מע"מ ולא כולל ליקוי בגין החלפת אריחים ובגין מאחז יד, אשר אתייחס אליהם בהמשך). המומחה ציין כי עלות זו התבססה על מחירי קבלן ראשי וציין כי אם העבודה תבוצע ע"י הדיירים, העלות עשויה להיות גבוהה בכ- 20%. עוד קבע המומחה כי התובעים יכולים להמשיך להתגורר בדירה בזמן ביצוע התיקונים (ס' 3 בעמ' 23 בחוות הדעת) וכי לא קיים ליקוי בצביעת הדירה בצבע מסוג נירלט במקום מסוג טמבור שכן מדובר בצבעים שווי ערך (ס' 25 בחוות הדעת).
4. המומחה לא נחקר על חוות דעתו וקביעותיו לא נסתרו. למעשה בשלב שמיעת הראיות הצדדים לא היו חלוקים בנוגע לליקויים שפורטו בחוות דעתו, פרט לנושא אחד. ב"כ הקבלן אף אישר בסיכומיו מפורשות כי יש לאמץ את חוות דעתו של המומחה לעניין גובה הליקויים. משום כך לא ארחיב בעניין זה ואסתפק בקביעה לפיה ממצאיו, מסקנותיו והערכותיו של המומחה בעניין הליקויים הקיימים ועלות תיקונם מקובלות עליי ואני מאמץ אותן במלואן.
5. השאלה שנותרה במחלוקת בין הצדדים היא האם קיימים אריחים זהים לחיפוי חדר הרחצה של ההורים בדירה. בסעיף 1.6 לחוות הדעת קבע המומחה כי קיים ליקוי בחדר הרחצה של ההורים בשל עקמומיות בקיר הגובל עם הממ"ד (ליקוי המתבטא, בין היתר, בהתקנה עקומה של הדלת ובהעדר אנכיות בהתקנת אריחי חיפוי). המומחה קבע כי "יש הסכמה לבצע תיקון" (הכוונה להסכמה מצד הקבלן בנחיצות התיקון) ע"י פירוק 17 יחידות חיפוי והנחתן מחדש וכן ע"י חיפוי חדר רחצה כולל פירוק מקלחות ואסלה בעלות של 3,000 ₪. עוד ציין המומחה כי אם לא יימצאו אריחים זהים לאריחים הקיימים בחדר הרחצה, יש להוסיף לעלות התיקונים 3,000 ₪.
6. מנהל הפרויקט מטעם הקבלן, המהנדס מר רמי חורי, הגיש לביהמ"ש הזמנת לקוח מחברת טופולסקי מיום 29.4.12, לפיה קיימים במלאי אריחים מסוג מרמי מרפיל, קוד פריט 27616 (נ/5). כמו כן, נרשם בכתב יד כי "הסחורה נמצאת במחסן טופולסקי". מר רמי חורי העיד כי הדגם המצוין ב-נ/5 הינו הדגם של אריחי התובעים, וכי ההזמנה המצוינת בנ/5 הוצאה לפי אותו דגם ואותה סדרה מהמחשב של הספק (ע' 26 ש' 4-6).
7. אני מקבל את עדותו של המהנדס חורי כי הדגם המצוין ב-נ/5 הוא הדגם של אריחי התובעים. לא זו בלבד, אלא שמדובר למעשה בטיוטת הזמנה שנעשתה בנוגע למשפ' שרצקי, ששמה צויין ע"ג המסמך. אין מחלוקת כי האריחים לדירה סופקו ע"י טופלסקי, ונראה שנתוני הדירה המופיעים במחשב הספק מתייחסים לאריחים הקודמים שסופקו. בנסיבות אלה, נ/5 מהווה אישור מספיק לקיומם של אריחי קרמיקה זהים לאריחים שהונחו בחדר רחצה הורים בדירת התובעים. לפיכך, אין לפצות את התובעים בתוספת של 3,000 ₪ בגין ליקוי זה.
8. נקודה נוספת, אשר הצדדים לא התייחסו אליה, היא העדרו של מאחז יד בחלק העליון של גרם המדרגות. המומחה קבע בסעיף 4.2 לחוות הדעת, הדן במאחז היד בגרם מדרגות הירידה מקומה א' למפלס, כי קיים ליקוי בכך שלא הותקן מאחז יד בחלק העליון של גרם המדרגות. המומחה אמנם ציין כי אין בתוכניות העבודה פרט כזה, ולא כלל סכום זה בחשבון הסופי. לטעמי היה על המפקח והקבלן להתריע על כך שהעדר מאחז יד אינו תקני. המומחה קבע כי עלות תיקון ליקוי זה הינו בסך של 400 ₪. יש לפצות את התובעים גם בגין ליקוי זה.
9. לאור האמור לעיל, יש להעמיד את הפיצוי לתובעים בגין ליקויי הבניה על סך של 40,990 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 13.1.12 - מועד עריכת חוות דעת המומחה - עד היום, וכן יש להוסיף מע"מ.

הסעד בתביעת ליקויי הבניה

1. כרגיל בתביעות ליקויי בניה, עולה שאלת הסעד הראוי - האם זכאים התובעים לקבל פיצויים בגין הליקויים או שמא הם יכולים לזכות רק בביצוע התיקונים ע"י הקבלן, או לחילופין בפיצוי לפי עלות ביצוע העבודות על ידו.

כידוע, לבית המשפט נתון שיקול הדעת באשר לסעד אותו יעניק לדיירים; האם לחייב את הקבלן לתקן את הליקויים, או שמא, כפי שנעשה לעתים קרובות יותר, להעדיף פסיקת סעד של פיצויים [ראו, למשל: ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17.4.1994); ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, 864 (1996)].

1. בת"א (מחוזי, חיפה) 281/95 הראל נ' אחים רויכמן (שומרון) בע"מ (21.6.2000) פורטו מספר קריטריונים שיש בהם כדי לסייע בהכרעה בשאלה אימתי יש לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים בעצמו ומתי עליו לשלם פיצויים לתובע לפי עלות התיקון על ידו:

"לשם קביעת עמדה בשאלה האמורה יש להביא בחשבון מספר קריטריונים:

א. הוראות ההסכם בין הצדדים.

ב. האם היתה נכונות אמיתית לבצע את התיקונים במהירות וביעילות?

ג. האם דרישות התובעים לתיקונים היו ראליות או מופרזות?

ד. האם יחסי האמון בין הצדדים הגיעו לשפל כזה עד שאין אפשרות ריאלית לביצוע העבודה?"

1. סבורני כי יישום קריטריונים אלה בענייננו מוביל למסקנה כי על הקבלן לפצות את התובעים בפיצוי כספי ולא ע"י תיקון הליקויים על ידו. עם זאת, הפיצוי יחושב לפי עלות תיקון הליקויים לקבלן, לו בוצע התיקון על ידו.
2. ראשית, יש לבדוק את הוראות ההסכם בין הצדדים. בהסכם בין הקבלן לבין התובעים מיום 12.10.07 (להלן: "הסכם הקבלן") מספר הוראות הנוגעות לעניין, ובין השאר -

סעיף 7(ב) להסכם הקבלן קובע כי:

"המשתכן מתחייב לבדוק את העבודות במועד מסירתן. במועד מסירת העבודות יערך פרטיכל (להלן – "הפרטיכל") ובו יצוינו מצב העבודות וכל פגם ו/או ליקוי ו/או אי התאמה בין הוראות חוזה זה לבין מצב העבודות. הפרטיכל ייחתם ע"י החברה וע"י המשתכן."

סעיף 12 להסכם הקבלן קובע כדלקמן:

"א. בכפוף לכל דין, החברה תהיה אחראית לתיקון הליקויים ו/או הפגמים אשר יתגלו ביחידת הדיור למשך תקופה המתחילה מיום העמדת הבית לרשות המשתכן ולאחר שבוצעו בו כל התיקונים הנדרשים ולמשך 12 חודשים (להלן: "תקופת הבדק").

ב. החברה מתחייבת לתקן כל פגם או ליקוי שיתגלו ביחידת הדיור בתקופת הבדק הנובע מתכנון, משמוש בחומרים גרועים או עבודה גרועה.

ג. המשתכן מתחייב לאפשר לחברה לבצע את התיקונים להם היא מחויבת עפ"י חוזה זה.

ד. החברה מתחייבת לתקן את הליקויים תוך זמן סביר שיקבע ע"י המפקח, ואולם תיקונים דחופים יבוצעו לאלתר. אם הפגם אינו ניתן לתיקון, תהיה החברה חייבת בנוסף לכל תרופה אחרת בתשלום פיצויים למשתכן.

...

ז. לא ביצעה החברה איזה מהפעולות שעליה לבצע לפי סעיף זה, יהיה המשתכן רשאי לעשותן בעצמו.. כל ההוצאות שהמשתכן יוציא בביצוע הפעולות כאמור או ערכם של פעולות שלא בוצעו, הכל כפי שיקבע על ידי מנהל הפרויקט ו/או המפקח, ישולמו על ידי החברה למשתכן ומיד לפי דרישתו בתוספת 20% תקורה."

1. ביום 5.11.08 נערכה בדיקה ראשונה של הדירה ע"י התובעים ונערך "טופס בדיקה ראשונה של הדייר", בו פורטו 35 ליקויים בדירה (נספח 2 לתצהיר המפקח). ביום 22.12.08 חתם התובע על "אישור בדיקת בית מס' 275" (נספח 3 לתצהיר המפקח) ואישר שכל הליקויים שנרשמו בטופס הבדיקה הראשונה תוקנו, למעט רשימה של 10 ליקויים. ביום 22.12.08 קיבלו התובעים את החזקה בדירה ונערך טופס "אישור קבלת דירה – מסירה סופית" (נספח 3 לתצהיר המפקח). התובעים אישרו בסעיף 1 לטופס זה "שהבית נמסר לנו באופן סופי ותוקנו כל הליקויים שנרשמו בפרוטוקול מסירה ראשונה" והתובע הוסיף בכתב ידו "למעט אלו המפורטים בדף "אישור בדיקת בית". סעיף 2 בטופס זה קובע כי "מהיום תחול על הבית תקופת אחריות שנת הבדק כאמור בחוזה החתום בין הקבלן למשתכן." התובע מחק את סעיף 5 בטופס שקבע כי "אנו מאשרים שהבית נבנה לשביעות רצוננו המלאה, אין לנו ולא יהיו תביעות כלשהן לקבלן מלבד אחריות הבדק השנתי."
2. שנית, יש לבדוק האם היתה כוונה אמיתית של הקבלן לבצע את התיקונים במהירות וביעילות? סבורני שהתשובה לשאלה זו הינה חיובית. מהאמור לעיל עולה כי הקבלן תיקן את מרבית הליקויים שפורטו ב"טופס בדיקה ראשונה של הדייר" בתקופה של כחודש ימים. לטענת הקבלן הוא תיקן גם את הליקויים הנוספים שפורטו במועד מסירת הדירה, אך התובע סרב לאשר את ביצועם בחתימתו (סעיף 25 לתצהירו של מר אליאס חורי וסעיף 11 לתצהירו של מר רמי חורי).

מעיון בהודעות הדואר האלקטרוני שצורפו לתצהירו של התובע (נספח ד' לתצהיר התובע) נראה כי מר רמי חורי, המהנדס מטעם הקבלן, ביקר בדירה מספר פעמים ושלח בעלי מקצוע על מנת לבצע תיקונים בדירות שנבנו, לרבות דירת התובעים, אך אלו נתקלו בקשיים (למשל, בכך שהדיירים לא נמצאים בדירה). לטענת הקבלן, התובעים הערימו קשיים באשר למתן אפשרות לבדיקת טענותיהם ביחס לליקויי הבניה (סעיף 39 לתצהירו של מר אליאס חורי), והדברים הגיעו למצב בו התובעים ניתקו מגע עם הקבלן.

לאחר שהתרשמתי מהעדויות ומן הנפשות הפועלות, סבורני כי בנסיבותיו של עניין זה יש לקבוע כי הקבלן פעל בנסיון אמיתי לבצע תיקונים בדירה, אך התובעים הם אלה שהערימו קשיים והכשילו נסיון זה (יחד עם סירובם לשלם לקבלן את יתרת חובם, כפי שיפורט בהמשך).

1. שלישית, יש לבדוק האם דרישות התובעים לתיקונים היו ריאליות או מופרזות?

התובעים הגישו חוות דעת מטעמם בגין ליקויי בניה בסך של 97,044 ₪. מחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש עולה כי עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך של 47,084 ₪ - פחות ממחצית העלות לפי חוות הדעת מטעם התובעים. מדובר בפער לא מבוטל ולכן, אם לשפוט על פי הפער בין חוות הדעת, נראה כי התובעים הפריזו מעט בדרישותיהם בעניין התיקונים (אם כי לא מדובר בהפרזה באופן קיצוני כפי שניתן למצוא לעתים בתיקים מסוג זה).

1. רביעית, יש לבדוק האם יחסי האמון בין הצדדים הגיעו לשפל כזה עד שאין אפשרות ריאלית לביצוע העבודה?

לאחר שמיעת עדויות הצדדים והתרשמותי מהם, באתי לכלל דעה כי אין כל יחסי אמון בין הצדדים ואין כל אפשרות ריאלית לביצוע העבודה ע"י הקבלן ולפיכך אין לכפות על הצדדים את ביצוע תיקון הליקויים ע"י הקבלן.

1. סיכומו של דבר - אני קובע כי הקבלן ביקש לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו, אך התובעים סירבו לאפשר לו לעשות כן. נוכח היחסים העכורים בין הצדדים, אין מקום לקבוע כי הקבלן יבצע את תיקון הליקויים בעצמו אלא יש ליתן לתובעים פיצוי כספי עבור נזקיהם. עם זאת, התובעים אינם זכאים לפיצוי לפי עלות ביצוע התיקונים ע"י קבלן מזדמן לרבות תוספת של 20%, אלא הם זכאים לפיצוי לפי עלות התיקונים לקבלן לו היה מבצע אותם בעצמו, כפי שנקבע בחוות הדעת [ראו בעניין זה ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5) 725, 728 (2002), שם נפסק כי כאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים שנתגלו, הפיצוי יחושב על פי העלות לקבלן].

חלוקת האחריות בנוגע לתביעת ליקויי הבניה

1. ככלל, בתביעת ליקויי בניה בה נתבעים קבלן והמפקח, יש לקבוע מהו חלקו של כל אחד מהם, שהרי לעניין האחריות לליקויי בניה אין דינו של המפקח כדינו של הקבלן המבצע. הקבלן הוא אשר מבצע את עבודת הבניה בפועל, ומטבע הדברים הדעת נותנת כי אחריותו החוזית לליקויים בעבודתו אמורה להיות מוחלטת. עם זאת, לא יהא זה ראוי לשחרר את המפקח מאחריות כלשהי לליקויים, שהרי חלק מתפקידו הוא לוודא כי הקבלן מבצע את עבודתו כראוי.
2. בענייננו, המפקח טען כי תפקידו הוא לעקוב אחר הבניה ולהתריע בפני הקבלן על הליקויים הקיימים ולדרוש את תיקונם בלבד. לטענתו, מפקח אינו מחוייב למצב הבית ואין באחריותו לדאוג לכך שיהיה נקי מליקויים, שכן זה תפקידו של הקבלן (סעיף 12 לתצהירו של המפקח). אין ביכולתי לקבל טענה זו. אכן, המפקח אינו נדרש לתקן את ליקויי הבניה בעצמו, אך אין די בכך שהוא התריע בפני הקבלן על קיומם של ליקויי בניה, שכן על פי רוב יש בידיו כלים הנותנים בידו את היכולת לוודא כי הקבלן יתקן את הליקויים.

יפים לעניין זה דברים שנאמרו ע"י כב' השופטת א' סורוקר בתא"מ (ראשל"צ) 1973/03 וילוז'ני נ' מ.א. רום הנדסה וניהול פרוייקטים בע"מ (28.11.10):

"17. ...מטרת הפיקוח איננה אך לערוך רשימות של ליקויים. מטרת הפיקוח היא לגרום לקבלן המבצע לתקן את הליקויים שגילה המפקח, סמוך ככל הניתן לאחר התגלותם. לשם כך, נמסרה למפקח הסמכות האפקטיבית לאשר או לדחות את דרישות התשלום מצד הקבלן. ....

מטרת הפיקוח היא איתור מקצועי של ליקויים. אך הפיקוח אינו מתמצה באיתור. מטרתו היא גם לדרוש מהקבלן לבצע תיקונים ולוודא את ביצועם. מסירת הסמכות לאשר את חשבונות הקבלן מקנה למפקח "שיניים". היא סוללת דרך מעשית ואפקטיבית להתמודד עם בניה לקויה. כאשר נמסרת לחברה המפקחת הסמכות לאשר חשבונות, אין היא רשאית להתעלם ממנה ולהסתפק בעריכת רשימות או בכתיבת מכתבים. ברגיל, עליה להפעיל את סמכותה, ולדרוש מהקבלן לבצע את התיקונים כתנאי לאישור חשבונותיו".

1. כך גם בענייננו. מההסכם בין החברה המפקחת לבין שכניה, מיום 24.6.06 (נספח 1 לתצהירו של המפקח) (להלן: "הסכם הפיקוח") עולה כי תפקידו של המפקח היה "לנהל ולתאם את הפרויקט, לרבות בתיהם של כל אחד מהמשתכנים, תשתיות, פיתוח המגרשים וכיו"ב, ולפקח פיקוח צמוד על עבודות הבנייה וההקמה... והכל החל משלב התכנון ועד גמר הביצוע וקבלת טופס 4, לרבות ביצוע תיקוני תקופת הבדק על ידי הקבלנים השונים" (סעיף 7.1 להסכם הפיקוח). המפקח הוסמך לבדוק ולאשר חשבונות חלקיים וסופיים (סעיף 7.2.7 להסכם הפיקוח) וכן הוסמך לבדוק את התקדמות העבודות ביחס ללוח הזמנים, לבדוק חריגות תקציביות וליתן אומדן של עלות יתרת העבודות עד לגמר ביצוע עבודות הבניה והתשתית (סעיף 7.2.8 להסכם הפיקוח). למפקח ניתנה גם סמכות לא לתת לקבלנים אישור על קיום התחייבויותיהם ולא לאשר את חשבונותיהם (סעיף 7.4 להסכם הפיקוח).

על כן, אף אם יוצאים מנקודת הנחה כי המפקח זיהה את קיומם של ליקויי בניה והתריע עליהם בפני הקבלן, אין בכך די. בידי המפקח עמדו אפשרויות נוספות, שנתנו בידיו כוח לאכוף דרישותיו על הקבלן. משכך, על החברה המפקחת לשאת בחלק מן האחריות לליקויי הבניה עליה פיקחה.

1. שאלת חלוקת האחריות הראויה בין קבלן מבצע לבין מפקח צמוד בתביעת ליקויי בניה, הינה לכאורה שאלה אשר יש לה היבטים מקצועיים שבמומחיות, שכן חלוקת אחריות זו מן הראוי שתתבסס על אופיו השונה של הפרויקט נשוא כל תביעה ותביעה, על טיבם והיקפם של הליקויים אשר התגלו בפרויקט, על הוראות ההסכמים בהם התקשרו הצדדים לפרויקט, ועוד. לכאורה, אפוא, אמור נושא זה לקבל ביטוי בחוות דעת המומחים מטעם בעלי הדין. בפועל, דרך כלל, הדבר לא נעשה. על פי רוב, ניתן לפנות בהקשר זה בשאלות הבהרה אל המומחה מטעם בית המשפט, ולבקשו לחוות דעתו גם בעניין זה, בהתאם לאופי הליקויים עליהם הצביע בחוות דעתו.

בענייננו, הצדדים לא התייחסו לחלוקת אחריות זו בחוות דעת המומחים מטעמם, וכן לא פנו אל המומחה מטעם ביהמ"ש בשאלות הבהרה בהקשר זה. עם זאת, דומני כי בהיקפו המצומצם של תיק זה ניתן להכריע בשאלת חלוקת האחריות בהתאם לשכל הישר ולפרקטיקה הנהוגה בפסיקה.

1. מעיון בפסיקה, ניתן לזהות מגמה ולפיה על פי רוב מוצאים בתי המשפט לנכון להטיל על מפקח צמוד בתביעות ליקויי בניה אחריות בשיעור של כ- 20%-30% מן הפיצוי. שיעור זה עולה בקנה אחד עם התובנה האינטואיטיבית ולפיה, באופן כללי, אחריותו של הקבלן גדולה מזו של המפקח [ראו גם עניין וילוז'ני הנ"ל, בפסקה 22 לפסה"ד]. שיעור זה אף עולה בקנה אחד עם אחת הפעמים היחידות בהן נזדמן לבית המשפט העליון לתת דעתו על חלוקה מעין זו, וחלוקה זו אושרה על ידו ככזו התואמת בנסיבות העניין את השוואת התרומה הסיבתית היחסית של הקבלן מחד והמפקח מאידך [ע"א 2688/95 פנחס נ' כרם מהנדסים ואח', פ"ד נ(5) 742, 748 (1997)]. שיעור זה קנה לו אחיזה כשיעור מקובל, אשר מהנדסים המתמנים כמומחים מטעם בתי המשפט נוהגים לעתים קרובות (אם כי לא תמיד) להצביע עליו כשיעור המשקף את חלוקת האחריות הראויה בין המפקח והקבלן.
2. יצויין שוב כי שיעור חלוקת האחריות תלוי, כמובן, באופי הליקויים. כך, למשל, ברגיל, אין מקום להטיל על מפקח אחריות לליקויי בניה הנוצרים כתוצאה מסדקים "רגילים", שהרי אלה עשויים להתפתח עם הזמן וקשה עד מאד למפקח למנוע את היווצרותם. בענייננו, בחינת הליקויים אשר הוכרו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מעלה כי מספרם של ליקויים מסוג זה, אינו גדול. ולעומת זאת, סעיפים 4.3 ו- 4.4 לחוות דעת המומחה שעניינם במעקות המרפסות קומה א' והגג, בהתאמה, אשר לא גולוונו בגילוון חם, עוסקים בעניינים בהם אחריותו של המפקח ניכרת יותר. בשונה מליקויי ביצוע מובהקים, הרלבנטיים לכאורה לכל בית בנפרד, כאן מדובר בהתקנה של רכיב אשר אינו תואם את איכות הרכיב שאמור היה להיות מותקן, והדעת אף נותנת כי הקבלן עשה שימוש ברכיב לא מתאים זה גם בבתים האחרים בפרויקט. בסמכותו ומאחריותו של המפקח הצמוד לדרוש קבלת אישורים בגין איכות וטיב החומרים והרכיבים בהם עושה הקבלן שימוש, על מנת לוודא כי הם עומדים בנדרש.

עם זאת, עדיין מן הראוי להביא בחשבון כי האחריות צריכה להיות מוטלת בראש ובראשונה על הקבלן, אשר התקין רכיב שאינו מתאים, ואין הצדקה להטיל על המפקח אחריות בשיעור גבוה יתר על המידה ובכך להיטיב עם הקבלן, ללא כל הצדקה.

נקודה נוספת שיש מקום לציינה, הינה כי בין התובעים לבין החברה המפקחת לא נחתם כל הסכם. הסכם הפיקוח נכרת בין שכניה לחברת המפקחת. אחריותה של זו כלפי התובעים, אפוא, מצויה במישור הנזיקי ולא במישור החוזי, ונובעת מטענה בדבר התרשלותה בפיקוח על עבודות הבניה, טענה הכרוכה למעשה בהצבעה על "פיקוח סביר" ועל פרקטיקה נוהגת. לעומת זאת, הקבלן מחוייב כלפי התובעים בהתחייבות חוזית ברורה, ואחריותו לאיכות הבניה בהתאם לחוזה הינה מוחלטת.

1. סיכומו של דבר, בהביאי בחשבון את התמונה הכוללת, ולאחר בחינת טיב הליקויים, מקורם והיקפם, אני קובע כי שיעור האחריות המוטל על החברה המפקחת הוא 30% ושיעור האחריות המוטל על הקבלן הוא 70% (מטעמי יעילות, ובשים לב לגובה הסכומים בהם מדובר, תוטל החבות לחוד). חלוקה זו מביאה בחשבון את העובדה כי ישנם ליקויים שאין להטיל על המפקח אחריות בגינם כלל, ומאידך יש ליקויים אשר האחריות שיש להטיל עליו בגינם עולה במקצת על שיעור זה.
2. בשולי הדברים אציין, כי לא מצאתי לנכון להטיל אחריות כלשהי בתביעת ליקויי הבניה על שכניה, אשר שימשה כמזמינת עבודה סבירה ובחרה מבין מספר חברות קבלניות להתקשר עם הקבלן וכן עם חברה מפקחת על מנת שזו תשמש כגורם המקצועי והאחראי בפיקוח על עבודות הקבלן. לא הוכח כי בחירת הקבלן או החברה המפקחת היתה רשלנית ואין לשכניה, קל וחומר לנתבע 3, כל אחריות בגין ליקויי הבניה. למעלה מן הצורך אציין כי אפילו היה מקום להטיל על שכניה אחריות כלשהי בהקשר זה, הדעת נותנת כי מן הראוי היה לקבל את הודעתה לצדדים שלישיים כנגד הקבלן והחברה המפקחת, בהתאם להסכמים עמם, אולם משהתביעה נגדה בהקשר זה נדחית, מתייתר הדיון בהודעה לצד ג' בהקשר זה.

התביעה בטענת האיחור במסירת הדירה

תביעת האיחור נגד הקבלן

1. לטענת התובעים הקבלן התחייב להשלים את הבניה תוך אחד עשר חודשים ממועד מתן היתר הבניה. לטענתם, מכיוון שצו התחלת העבודה ניתן ביום 11.11.07, היה על הקבלן לסיים את בניית הדירה עד ליום 11.10.08. התובעים טענו כי אולצו להיכנס לדירה ב – 12/08, על אף שלא היתה מוכנה. התובעים הוסיפו וטענו כי הם קיבלו טופס 4 לדירה רק ב- 12/09 ועל כן יש לפצותם בגין 14 חודשי איחור במסירת הדירה, החל מיום 11.10.08 ועד ל – 12/09.
2. הקבלן הקדים וטען, בין השאר, כי צו התחלת העבודות ניתן באופן גורף לגבי כל 38 יחידות הדיור, אך מסיבה זו נקבע בנספח להסכם שבין שכניה לבין הקבלן (בסעיף 11) כי תקופת הביצוע לגבי כל יחידה היא 11 חודשים בתנאי שהמגרש מוכן לעבודה וכל תכניות הביצוע לגביה מוכנות בשלמותן. בנוגע ליחידת הדיור של התובעים תכניות הביצוע התקבלו בשלמותן רק בסוף חודש דצמבר 2007 (נספחי "י" לתצהיר מר אליאס חורי), ולכן רק ממועד זה יש למנות את תקופת הביצוע. לפיכך, אפילו תתקבל הטענה בדבר איחור במסירה, מדובר, לכל היותר, באיחור של חודש אחד.

הקבלן טען בסיכומיו כי אין מדובר באיחור, שכן ניתנה לו ארכה גורפת בת חודשיים למסירת הפרויקט. הקבלן הוסיף וטען כי אין נפקות מבחינתו לעובדה כי טופס 4 ביחס לדירה התקבל ע"י התובעים ב- 12/09, שכן אין העיכוב במתן טופס 4 נגרם בשל עיכוב בפיתוח התשתיות הציבוריות, שכלל לא היו באחריותו של הקבלן.

1. אין מחלוקת כי צו התחלת העבודות ניתן ביום 11.11.07 (נספח ט' לתצהירו של מר אליאס חורי). אין גם מחלוקת כי התובעים נכנסו לדירתם ביום 22.12.08, המועד בו נערך פרוטוקול המסירה הסופי. מעדותו של המפקח, אשר הותיר רושם אמין במיוחד, עלה כי התובעים ביצעו שינויים בתכנון הדירה, אשר כללו שינויים של פתחים, הגדלת חלונות ודלתות וכן שינויים קונסטרוקטיביים מהותיים כגון הרמת התקרות ב – 30 ס"מ והרמת גרם המדרגות (עמ' 30 ש' 3-13 וכן ראו נ/4).

המפקח העיד כי מנהלת הפרויקט נתנה לקבלן ארכה גורפת לכלל הדירות לפרק זמן של חודשיים מעבר למועד שנקבע בחוזה (עמ' 30 ש' 20-30; עמ' 31 ש' 15-16). המפקח הוסיף וציין כי הוא ניהל טבלת קנסות בשל פיגורים של הקבלן וכי התובעים לא הופיעו ברשימה זו, שכן ה"איחור" במסירת דירתם נבע מהשינויים שבוצעו בתוכניות הדירה לבקשתם (עמ' 31 ש' 19-21), אשר כאמור כללו גם שינויים מבניים מהותיים ולא רק שינויים אסתטיים קלים.

כלומר, מסירת הדירה לתובעים ביום 22.12.08 במקום ביום 11.10.08 איננה מהווה איחור.

1. זאת ועוד; מעיון בסעיף 5א. להסכם הקבלן עולה כי איחור בתשלום לקבלן יזכה אותו בהארכת מועד למסירת הדירה:

"5. א. ...החברה מתחייבת להמשיך בעבודות ברציפות, לסיים את עבודות הבניה (כולל עבודות הפיתוח) לא יאוחר מ – 10 חודשים מהמועד הנ"ל לבניית יחידת דיור בדגם של קומה אחת ו – 11 חודשים מהמועד הנ"ל לגבי יחידת דיור בדגם של 2 קומות... ובלבד שהמשתכן ימלא את התחייבויותיו כלפי החברה במועדן כמפורט בחוזה זה. איחור בתשלום מהתשלומים המגיעים לחברה יזכה את החברה בהארכת מועד מסירת יחידת הדיור למשתכן כתוצאה מהפיגור".

כפי שיובהר להלן, התובעים לא שילמו לקבלן את כל התשלומים בגין עבודתו ועל כן, לפי האמור בהסכם הנ"ל, כל עוד לא שולמה יתרת חובם של התובעים לקבלן, זוכה הקבלן בהארכת מועד למסירת הדירה.

1. התובעים הוסיפו וטענו כי כל עוד לא הוצא לדירתם טופס 4 הרי שלא ניתן לומר שבוצעה מסירה של הדירה, ולכן עד ליום 12/09 למעשה לא נמסרה הדירה. דין טענה זו להידחות.
2. העיכוב בקבלת טופס 4 לא היה באחריותו של הקבלן. המפקח, אשר כאמור עדותו היתה מהימנה באופן יוצא דופן, הבהיר כי העיכוב בקבלת טופס 4 לא היה באחריות הקבלן ולא היו קשור לעבודות שבוצעו ע"י הקבלן (עמ' 29 ש' 18-22). גם הנתבע 3, מזכיר שכניה, העיד שהאיחור בקבלת טופס 4 נבע מדרישות המועצה האזורית בנוגע לסיום תשתיות ציבוריות, שלא היו באחריות הקבלן (עמ' 28 ש' 19-28; עמ' 29 ש' 2-4).
3. התובעים ממקדים טענותיהם ברישא של סעיף 5ד. בהסכם הקבלן, אשר אמנם מטיל על הקבלן חובה למסור את הבית כאשר הוא מושלם מכל הבחינות (תעודת גמר, טופס 4, טופס 5, וכל אישור נדרש אחר), אך הם בוחרים להתעלם מן האמור בסיפא של הסעיף, שם נאמר במפורש כי:

"במקרה ולא ינתן טופס 4 בשל אי ביצוע עבודות שאינן באחריות החב', יידחה מועד סיום השלמת העבודות עפ"י קביעת המפקח".

כאמור, אין למעשה מחלוקת שהעיכוב בקבלת טופס 4 נגרם בשל עבודות שאינן באחריות הקבלן והמפקח אף העיד כי הקבלן השלים במועד את ביצוע כל העבודות שאמור היה לבצע ועמד בכל התנאים הנדרשים, ועל כן יש לדחות את טענת התובעים כלפי הקבלן בגין האיחור במסירת הדירה לפי מועד קבלת טופס 4.

תביעת האיחור נגד שאר הנתבעים

1. באשר לטענות בנוגע לאחריותם של שכניה והנתבע 3 בגין האיחור במסירת הדירה לאור מועד קבלת טופס 4 – אני בדעה כי יש לדחות את התביעה נגדם.

התובעים לא הצליחו להראות כי שכניה, קל וחומר הנתבע 3, נטלו על עצמם התחייבות חוזית, או שמוטלת היתה עליהם חובה שמקורה אחר, להמציא לתובעים טופס 4 עד למועד מסויים, או לדאוג לכך שיתקבל בידי התובעים טופס 4 עד למועד מסויים, או לדאוג לכך שיתמלאו התנאים לקבלת טופס 4 עד מועד מסויים.

1. למעשה, ניתן לומר כי ההיפך הוא הנכון, וכי שכניה (קל וחומר הנתבע 3) נמנעו במפגיע מליטול על עצמם התחייבות חוזית מעין זו. והרי הדבר הגיוני ומתבקש, שכן שכניה לא יכולה היתה לדעת כיצד ומתי בדיוק יסתיים פרויקט כה מורכב של הרחבת ישוב. עיכוב בהשלמת פרויקט מעין זה עשוי להיגרם בשל מספר רב של גורמים אפשריים, אשר קשה לצפותם במלואם.
2. מעיון בהסכם המשתכן שחתמו התובעים עם שכניה ביום 5.12.06 (להלן: "הסכם המשתכן") עולה כי לשכניה קיים שיקול דעת בביצוע עבודות הפיתוח; כי הובהר למשתכנים שייתכנו עיכובים בביצוע עבודות התשתית; וכן כי המשתכנים ויתרו על כל טענה בגין עיכובים בביצוע הפרויקט.

סעיף 7 להסכם המשתכן קובע כדלקמן:

"...יא. ידוע למתיישבים כי חלק מעבודות הפתוח באתר יחלו ויבוצעו רק לאחר סיום בניית כל ו/או חלק מהבתים באתר עפ"י שיקול דעתה של האגודה כמו למשל עבודות ריצוף באבן משתלבת, תאורת רחובות וכו'.

יב. המתיישבים מצהירים כי הוסבר להם כי יתכנו עיכובים בביצוע התשתית והפיתוח המתוכננים באם לא יחתמו חוזים לגבי כל המגרשים המיועדים להקמת יחידות מגורים באתר ו/או לא ישולמו הוצאות התשתית והפיתוח בגין כל היחידות הנ"ל.

למען מנוע ספק מצהירים המתיישבים כי אם יהיה עיכוב כלשהוא בביצוע פרוייקט ההרחבה ו/או במתן הפניה לרשויות ו/או בקבלת אישור מהרשויות ו/או באיכלוס ו/או במתן היתרי בניה מסיבה כלשהיא ו/או בשל דרישה תיכנונית מרשויות התיכנון ו/או אח' ובכלל זה בנושא הביוב ו/או אם יהיה עיכוב בשל צוים שיפוטיים כלשהם שיוצאו ע"י צד ג' – לא תהא להם כל טענה או תביעה בנדון כלפי האגודה."

1. זאת ועוד; גורם אפשרי לעיכוב בהשלמת עבודות הפיתוח והתשתיות וכתוצאה מכך עיכוב בהשלמת הפרויקט, עשוי להיווצר אם מספר מספיק של משתכנים לא יעמדו בהתחייבויותיהם החוזיות, למשל בנוגע לתשלומים עבור עבודות הפיתוח.

מטעם זה, לא זו בלבד, ששכניה לא התחייבה להמציא למשתכנים טופס 4 עד למועד מסויים, אלא ששכניה אף התנתה במפורש את הסכמתה לקבלתו של טופס 4 בקיום מלוא התחייבויותיהם של המשתכנים.

בסעיף 9 להסכם המשתכן נרשם:

"יד. מוסכם בזה כי המתיישבים לא יהיו רשאים להכנס לבית שנבנה במגרש ולגור בו בטרם קיבלו את הטופס הידוע כטופס 4 ... חיבור הבית לרשתות החשמל, המים והביוב יותנה באישור האגודה. האגודה תהיה רשאית להתנות את מתן האישור במילוי מלוא התחייבויות המתיישבים עפ"י הסכם זה ו/או בסילוק מלוא חובות המתיישבים לאגודה."

ס' 11 ג' להסכם המשתכן קובע כי:

"עם סיום הבניה יפנו המתיישבים אל האגודה כדי לקבל את חתימתה על התוכניות לקראת קבלת טופס חיבור הבנין לרשת המים והחשמל מאת הועדה לתכנון ולבניה (טופס 4). האגודה תחתום על טופס רק בתנאי שהמתיישבים מלאו אחר כל התחייבויותיהם כלפיה..."

התובעים לא שילמו לשכניה את מלוא התשלומים שהיה עליהם לשלם עבור הוצאות הפיתוח. שכניה נאלצה לשאת בעלויות במקומם ולדרוש סכומים אלה מהתובעים במסגרת הליך בוררות שהסתיים בפסק בוררות מיום 13.12.11 (ת/2), בגדרו התקבלה תביעתה של שכניה והתובעים חוייבו לשלם לה את מלוא דרישתה הכספית.

נמצא; מאחר והתובעים לא שילמו לשכניה את מלוא עלויות הפיתוח שהיה עליהם לשלם במועדן, הרי שגם אילו לא היה כל עיכוב בהשלמת הפרויקט, שכניה לא היתה חייבת לחתום על הסכמתה למתן טופס 4 לתובעים עד לאחר מילוי מלוא התחייבויותיהם כלפיה. בוודאי שלא ניתן לטעון כי שכניה היתה מחוייבת לכך שהתובעים יקבלו טופס 4 קודם למועד זה.

1. באשר לאחריות החברה המפקחת בנוגע לתביעה בטענת האיחור – התובעים לא השכילו להצביע על כך שמתקיימת עילה חוזית, נזיקית, או אחרת כלפי החברה המפקחת (או כלפי המפקח) בהקשר זה. החברה המפקחת לא התחייבה למסור את הדירה במועד מסויים (וממילא קבעתי כי זו נמסרה במועד, בהתאם לאישורים שניתנו ע"י מנהלת הפרויקט, באמצעות החברה המפקחת עצמה). החברה המפקחת גם לא התחייבה לכך שיינתן טופס 4 במועד מסויים, ועל כן יש לדחות את טענות התובעים כלפיה גם בהקשר זה.
2. בשולי הדברים, מבחינת הסדר אך לא מבחינת החשיבות, אעיר כי קשה היה להימנע מקבלת הרושם שהתובעים לא הפנימו את טיבה של מערכת היחסים בינם לבין הגורמים השונים עמם התקשרו. התובעים לא רכשו דירה מקבלן אשר בונה שכונת מגורים חדשה ומוכר לרוכשים דירה כמוצר מוגמר, כאשר הוא מחוייב חוזית לכל היבטיו, ואגב כך נוטל על עצמו את מלוא הסיכונים הכרוכים בביצוע החוזה, כנגד תמורה חוזית בהתאם. מטעם זה, אגב, רובה המכריע של הפסיקה אליה הפנו התובעים בעניין טופס 4 אינו רלבנטי.

התובעים לא רכשו מוצר מוגמר מאף אחד. התובעים החליטו לבנות את ביתם בישוב קהילתי. התובעים קיבלו זכויות בקרקע. התובעים התקבלו כחברים באגודה השיתופית. התובעים התקשרו במערכת של הסכמים, אשר הם שמסדירים את מערכת היחסים בין הצדדים, לרבות הסוגיה בנוגע לטופס 4. בראש ובראשונה התקשרו התובעים עם הישוב בחוזה המסדיר את מערכת היחסים של המשתכנים החדשים עם הישוב. הישוב - כלומר האגודה שהתובעים נמנים על חבריה - התקשר אף הוא בהסכם עם הקבלן, עם החברה המפקחת, וקרוב לודאי בהתקשרויות נוספות. בנוסף, התובעים התקשרו עם הקבלן בחוזה לביצוע עבודה קבלנית מסויימת. למערכת התקשרויות מעין זו יתרונות וחסרונות מבחינת המשתכן. אחד היתרונות הוא הגמישות וההשפעה הניתנת למשתכנים, יחד עם הישוב, בעיצוב האופי של ההרחבה והבתים, בחירת הקבלן, בחירת חברה מפקחת, וכיו"ב. אחד החסרונות נעוץ בכך שהקצאת הסיכונים אינה מושלמת מבחינת המשתכנים. חלק מן הסיכונים בהקמת הפרויקט רובצים גם לפתחם.

יש להצר על כך שהתובעים נקטו עמדה לפיה "כולם חייבים להם", תוך התעלמות ממהותה של מערכת היחסים ההסכמית בה התקשרו, ובראש ובראשונה מתכליתה של ההתקשרות בינם ובין הישוב, לפיה הם הופכים להיות חלק מן ההרחבה בישוב ובונים בו את עתידם, יחד עם עשרות משפחות אחרות אשר מרכיבות את "אסיפת הבונים", רשאיות ליטול חלק ב"ועדת הבניה", ועוד מונחים כיוצא באלה המצויים בהסכם המשתכן.

תביעת הקבלן נגד התובעים

1. הקבלן הגיש תביעה שכנגד נגד התובעים בגין חוב כספי שלהם כלפיו. התביעה הוגשה על סך של 41,500 ₪ לצרכי אגרה.

הקבלן טען כי בהתאם להסכם הקבלן, היה על התובעים לשלם לו את יתרת חובם במועד מסירת החזקה בדירה; כי חובם של התובעים עמד באותו מועד על סך של 76,213 ₪; כי התובעים העבירו לו שלוש המחאות בסך של 43,570 ₪, 12,500 ₪ ו- 23,143 ₪; וכי ההמחאה בסך של 43,570 ₪ היא היחידה שנפדתה.

1. עוד טען הקבלן כי לאור העובדה שהתובעים ביקשו לקבל חזקה בדירה לפני גמר התיקונים, הגיעו הצדדים (בתיווכו של הנתבע 3) להסכמה לפיה ההמחאה בסך של 12,500 ₪ תוחזק בידי שכניה בנאמנות עד לקבלת אישור חברת החשמל לאחר קבלת טופס 4 (סעיף 33 לתצהירו של מר אליאס חורי). לטענת הקבלן, רק במהלך התביעה התברר לו כי המחאה זו כלל לא הועברה לידי שכניה.
2. הקבלן טען כי נכון למועד מסירת הדירה (שהיה גם מועד מסירת ההמחאות), לא היו לתובעים כל השגות לגבי החשבון הסופי, אשר אושר גם ע"י המפקח. לטענתו, רק לאחר הכניסה לדירה טענו התובעים כי ישנה טעות בחשבון. הקבלן הסכים, לפנים משורת הדין, להפחית סך של 2,000 ₪ מהחשבון ולקבל המחאה בסך של 21,040 ₪ במקום ההמחאה על סך של 23,143 ₪, אלא שהתובעים התחמקו מקיומה של פגישה לצורך הסדרת נושא החשבון והחלפת ההמחאות והם ביטלו על דעת עצמם את ההמחאה בסך של 23,143 ₪.
3. לטענת הקבלן, הוא נאלץ לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולהגיש לביצוע את ההמחאה בסך של 23,143 ₪ שבוטלה ע"י התובעים. לאחר הגשת התביעה העיקרית בתיק זה, בחר הקבלן להגיש תביעה שכנגד לתביעה העיקרית ולסגור את תיק ההוצל"פ.
4. הקבלן טען בסיכומיו כי סכום החוב, בתוספת 7% ריבית, לפי סעיף 9 להסכם הקבלן, מעמיד את החוב, נכון ליום 2.5.12, על סך של 44,766 ₪ (נ/6).
5. ככלל, התובעים לא כפרו בעצם קיומו של חוב לקבלן (סעיף 37 לתצהיר התובע). אך התובעים טענו בסיכומיהם כי החוב עומד על סך של 21,000 ₪ בלבד. לטענת התובעים, מועד פרעון החוב טרם חלף שכן לא הוגש להם חשבון סופי חתום ע"י המפקח ולמעשה לא בוצעה מסירה של הדירה עד עצם היום זה. התובעים הוסיפו וטענו כי ראו שהקבלן לא התכוון לעמוד בהתחייבויותיו ולכן ביטלו את ההמחאה בסך של 23,143 ₪ וכן טענו כי לא רצו לשלם את יתרת חובם בשל ליקויי הבניה בדירה, אשר לא תוקנו.
6. כפי שכבר צויין, דין טענות התובעים להדחות ודין התביעה שכנגד להתקבל במלואה.

בתוך כך, אני דוחה את טענתו המשתמעת של ב"כ התובעים, שהועלתה רק בשלב מאוחר של הדיון, לפיה כביכול היה על הקבלן, בהיותו התובע שכנגד, להוכיח את פירוט החשבון הסופי, לרבות כל התוספות מעבר למחיר הפאושלי ובמיוחד את טענתו בדבר יתרת חוב בסכום נוסף של 12,500 ₪ מעבר להמחאה בסך 23,343 ₪ שבוטלה. אילו היתה הטענה מועלית במועד, הדעת נותנת כי היה בידי הקבלן להרעיף על תיק בית המשפט מסמכים רלבנטיים. אך באופן בו התפתח ההליך, כאשר הדבר לא היווה פלוגתא, נראה כי אין מקום לזקוף לחובתו של הקבלן את העובדה כי לא עשה כן, ומכל מקום אין בכך כדי לשנות לעניין התוצאה.

1. ראשית יצויין כי התובעים ביקשו בתחילה להגיש תצהירים מטעמם במענה לתביעה שכנגד, לאחר קבלת תצהירי הנתבעים (עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 22.5.11), אך בסופו של יום הודיעו כי לא יגישו תצהירים מטעמם בעניין זה, הגם שניתנה להם רשות לעשות כן (עמ' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.11). הודעה זו של התובעים ניתנה לאחר שהוגשו תצהירי הקבלן, בהם נטען במפורש כי התובעים לא העבירו לשכניה את ההמחאה בסך של 12,500 ₪, אותה התחייבו במפורש לשלם (סעיף 46 לתצהירו של מר אליאס חורי וסעיפים 18 - 20 לתצהירו של מר רמי חורי). התובעים לא התייחסו לטענה זו בתצהיר מטעמם וכאמור אף חזרו מבקשתם להגיש תצהירים בתגובה לטענה זו.
2. שנית, הנתבע 3 אישר כי התובע, ככל המשתכנים האחרים, היה אמור להפקיד בידו בנאמנות המחאה בסך של 12,500 ₪ לפקודת הקבלן, אך המחאה זו לא הועברה אליו (עמ' 27 ש' 29-32; עמ' 28 ש' 1-3).
3. שלישית, התובע אישר בהודעת דואר אלקטרוני מיום 22.12.08 (יום מסירת הדירה) (להלן: "הודעת הדוא"ל"), כי הוא חייב לקבלן סך של 74,110 ₪ (נספח ד' לתצהירו של מר אליאס חורי). הקבלן טוען, ובצדק, כי מסמך זה הינו בגדר הודאה בחוב.

הודעת הדוא"ל איננה בגדר הודאת בעל דין "פורמאלית" או "משפטית" (הנכללת בכתבי הטענות או נמסרת במהלך דיון בין כתלי בית המשפט) אשר נחשבת להודאת בעל דין שהוא אינו רשאי לחזור ממנה, אלא ברשות בית המשפט ובתנאים מיוחדים [ראו, למשל, ע"א 279/89 "הסנה" חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' דמתי, פ"ד מז(3) 156, 163-164 (1993)]. הודעת הדוא"ל הינה "ראיה כשאר הראיות ובין שאר הראיות" [ע"א 211/63 יחזקאל נ' קלפר, פ"ד יח 563, 572 (1964)]. אך בנסיבות העניין ומשלא ניתן לה כל הסבר ע"י התובעים, ומשהתובע למעשה לא חזר בו ממנה מפורשות אלא רק בטיעוני ב"כ התובעים נטענו טענות כאלה ואחרות בנוגע ליתרת החוב, יש ליתן להודאה זו משקל רב ביותר, ואף מכריע.

מהודעת הדוא"ל עולה כי התובע לא חלק על עצם קיומו של חוב לקבלן והעמיד בעצמו את גובה החוב על סך של 74,110 ₪ (נכון ליום 22.12.08), לאחר שהפחית סך של 2,000 ₪. התובע פריט בהודעת הדוא"ל את התשלומים שכבר שולמו, ואת יתרת התשלומים שעדיין עליו לשלם, לקבלן, ואף ציין כי ניתנו לקבלן שתי המחאות וכי "יינתנו לג'רסי 12500".

מדובר בהודאה ברורה של התובע בחוב של 12,500 ₪ וכן בחוב של 21,040 ₪, לכל הפחות.

1. ולבסוף, טענות כאלה ואחרות אינן יכולות לסייע, לאחר שהתובע אישר במפורש בחקירתו כי ביטל את ההמחאה בסך של 23,343 ₪ (עמ' 9 ש' 17-20) וכי לא הפקיד את ההמחאה בסך של 12,500 ₪ שאמורה היתה להיות מופקדת בסיום הפרויקט בידי שכניה או בידי הנתבע 3 (עמ' 9 ש' 24-26).
2. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי התובעים חייבים לקבלן סך של 12,500 ₪ וכן סך של 23,343 ₪.

אני דוחה את טענת התובעים כי עליהם לשלם רק 21,000 ₪ בגין התשלום השני, ומעדיף בעניין זה את גרסת הקבלן, לפיה ההפחתה שניתנה בעבר לתובעים בסך של 2,000 ₪, ניתנה לפנים משורת הדין בלבד, נוכח ההפחתה השרירותית בסכום זה שביצע התובע, ועל מנת לסיים את המחלוקות בין הצדדים (סעיף 92 לתצהירו של מר אליאס חורי וסעיף 25 לתצהירו של מר רמי חורי).

1. באשר לשיעור הריבית – יש ממש בטענת הקבלן לפיה בסעיף 9 להסכם הקבלן נקבעה ריבית חוזית בגין פיגורים בתשלום. סעיף 9 להסכם הקבלן קובע כדלקמן:

"סכום כסף, המגיע לכל צד עפ"י החוזה או הדין, שלא שולם במועדו לפי החוזה או הדין, יישא, בגין תקופת הפיגור, ריבית בשיעור 7% לשנה, וכן הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, כמתחייב מהשינוי במדד בין המדד הידוע במועד החיוב ובין המדד הידוע בעת התשלום בפועל אלא אם נאמר אחרת."

התובעים לא התייחסו לסוגיה זו ולא חלקו על שיעור הריבית, ועל כן זו מחייבת את הצדדים.

1. סיכומו של עניין זה - על התובעים (הנתבעים שכנגד) לשלם לקבלן (התובע שכנגד) סך של 35,843 ₪ בצירוף ריבית בשיעור של 7% לשנה החל מיום 22.12.08 ועד למועד התשלום בפועל וכן הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה.

עוגמת נפש

1. התובעים העריכו את נזקיהם בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪. הקבלן טען כי עשה כל שביכולתו על מנת להשלים את הבניה בזמן ועל מנת לתקן את הליקויים וכי התובעים הם אלה שצריכים לפצותו בשל עוגמת הנפש, הטרדות וההוצאות שנגרמו לו. שכניה והנתבע 3 טענו כי הם באו לקראת התובעים וניסו לסייע להם ללא תמורה ובסופו של דבר התובעים ביקשו להטיל עליהם אחריות, ועל כן על התובעים לשלם לשכניה ולנתבע 3 פיצוי בגין עוגמת נפש ולא להיפך. כך טען גם המפקח.
2. הבסיס לפסיקת עוגמת נפש בתביעות ליקויי בניה הינו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , התשל"א – 1970, אשר קובע כי בנזק שאינו נזק ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין." פסיקה ברכיב זה עשויה להתחשב בשיקולים דוגמת סוג הליקוי, עוגמת הנפש הכרוכה בליקוי, התייחסות הקבלן וניסיונותיו לתיקון הליקויים וגובהו הכללי של הפיצוי בגין מלוא הליקויים [ראו אביחי ורדי דיני מכר דירות (2009) 473].

של ממון

1. בשים לב לסכום הליקויים הנמוך יחסית; לכך כי נראה שליקויים אלה אינם גורמים להפרעה בניהול תקין של חיי היומיום של התובעים בצורה ניכרת; לכך שבזמן תיקון הליקויים יוכלו התובעים להמשיך להתגורר בדירה; וכן לתמונה הכוללת (בעטיה בחרתי לבחון ראש נזק זה בסוף הדיון) - מצאתי לנכון לפסוק לטובת התובעים פיצוי בסך של 2,000 ₪ בגין ראש נזק זה, כאשר הקבלן ישא בסך של 1,400 ₪ מתוך הפיצוי והחברה המפקחת תישא בסך של 600 ₪.

לסיכום

1. התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה בלבד, כנגד הנתבעים 1 ו-4 בלבד, כדלקמן:

הנתבעת 1 תשלם לתובעים סך של 28,693 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 13.1.12 עד היום, וכן בצירוף מע"מ. כמו כן תשלם הנתבעת 1 לתובעים סכום נוסף של 1,400 ₪ כערכם היום.

הנתבעת 4 תשלם לתובעים סך של 12,297 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 13.1.12 עד היום, וכן בצירוף מע"מ. כמו כן תשלם הנתבעת 4 לתובעים סכום נוסף של 600 ₪ כערכם היום.

1. התביעה כנגד הנתבעת 2 והנתבע 3 – נדחית.

ממילא מתייתר הצורך להכריע בהודעה לצדדים שלישיים שהגישה הנתבעת 2.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בקשר עם ההודעה לצדדים שלישיים.

1. התביעה שכנגד מתקבלת במלואה.

הנתבעים שכנגד (התובעים) ישלמו לתובעת שכנגד (הנתבעת 1) סך של 35,843 ₪ בצירוף ריבית בשיעור של 7% לשנה, וכן הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, החל מיום 22.12.08 ועד למועד התשלום בפועל.

1. לעניין פסיקת הוצאות, ראיתי לנכון להפריד בין התביעות השונות שמצאו ביטוי בתיק זה, כדלקמן:

בגין תביעת ליקויי הבניה -

הנתבעת 1 תשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 17,550 ₪.

הנתבעת 4 תשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,850 ₪.

בגין התביעה בטענת האיחור במסירה –

התובעים ישלמו לנתבעת 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

התובעים ישלמו לנתבעת 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 23,400 ₪.

בגין התביעה שכנגד –

התובעים ישלמו לנתבעת 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

1. כל הסכומים שפורטו לעיל ישולמו תוך 30 ימים מהיום.

ניתן היום, כ' טבת תשע"ג, 02 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.