רקע כללי וההליכים

1. עניינה של התביעה בעסקאות נוגדות במקרקעין. במסגרת התביעה, מבקשים התובעים פסק דין הצהרתי ולפיו הם זכאים להירשם כבעלים של 6049/14598 חלקים (מ"ר) מתוך חלקה 19 בגוש 17494 (החלקה בשלמותה תכונה להלן החלקה; החלק הנתבע יכונה להלן המקרקעין). התובעים מבקשים לגרוע את המקרקעין מן הנתבעת מס' 1 (להלן: קק"ל), הרשומה כיום כבעלת 1211/2433 חלקים (7,266 מ"ר) מן החלקה.

טענות התובעים

1. התובעים הם יורשיו של המנוח עלי ג'ריפאת ת.ז. 020826970 (להלן: המנוח עלי).
2. בשנת 1944 רכש המנוח עלי את המקרקעין ממי שהיה רשום אז כבעל כל הזכויות בחלקה- מוחמד אסעד חמאד המנוח (להלן: המנוח חמאד), בתמורה לשמונים ג'ניה פלסטיני. ביום 17.10.1958 חתם המנוח חמאד, בפני הנוטריון הציבורי בנצרת, על ייפוי כוח בלתי חוזר ולפיו הוא מכר את כל זכויותיו במקרקעין למנוח עלי בשנת 1944 וקיבל את מלוא התמורה (נספחים ד' ו- ה' לכתב התביעה. תרגום המסמך הוגש ביום 24.3.21).
3. מאז רכש המנוח עלי את המקרקעין בשנת 1944 וברציפות, הוא ויורשיו התובעים החזיקו והשתמשו במקרקעין ועשו בהם מנהג בעלים, הם בנו את בתיהם על המקרקעין ומתגוררים בהם עם משפחותיהם מזה עשרות שנים, ללא כל התנגדות או עוררין מטעם הנתבעים או כל אדם אחר.
4. ביום 19.6.1969 התקשר המנוח חמאד בעסקה נוגדת, עת חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר למכירת כל זכויותיו בחלקה לקק"ל. במועד זה, המנוח עלי כבר הספיק לבנות מספר בניינים על המקרקעין. העסקה עם קק"ל נרשמה בפנקסי המקרקעין רק בשנת 2002.
5. בשנת 2004 הגישה קק"ל, נגד התובעים ואחרים, תביעת פינוי וסילוק יד ותביעה לפירוק השיתוף במקרקעין (ת"א (שלום נצרת) 7962/04, להלן: תביעת הפינוי). ההליכים באותה תביעה עוכבו עד להכרעה בתביעה דנן.
6. התובעים טוענים כי נוכח האמור בשני מכתבים ששלחה מקורות - האחד מיום 12.9.69 שנשלח לקק"ל (נספח ו' לכתב התביעה) והשני מיום 10.10.69 שנשלח למנהל מקרקעי ישראל (להלן: המנהל, נספח ז' לכתב התביעה) - מסמכים אותם הגישו הנתבעות במסגרת תביעת הפינוי (תוכנם יפורט בהמשך), ומשבתיהם של התובעים כבר נבנו על החלקה, הרי שקק"ל ידעה או היה עליה לדעת, כבר בעת ההתקשרות עם המנוח חמאד, כי החלקה נמכרה למנוח עלי ולאחרים. משכך, פעלה קק"ל בחוסר תום לב ועל פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, זכותו של המנוח עלי (ושל יורשיו התובעים) כבעל העסקה הראשונה בזמן, עדיפה על זכויותיה של קק"ל. לחלופין, מדובר ברשות בלתי הדירה לשימוש במקרקעין שניתנה לתובעים.
7. בנוסף לאמור, בוצעה הפקעה של חלק מן החלקה לצורך העברת המוביל הארצי, אך לטענת התובעים הפקעה זו נזנחה על ידי המדינה במשך 50 שנה ועל כן, יש להורות על ביטולה. (סוגיה זו איננה חלק מן התביעה דנן, מטעמי סמכות עניינית. ראה הודעת ב"כ התובע בפרוטוקול מיום 17.7.2019 עמ' 35 שורות 4-10 וכן רע"א 5664/04 מדינת ישראל נ' יואב בן גרא, 2005).
8. יצוין כי התביעה הוגשה גם נגד הנתבעת מס' 3 (להלן: מקורות), אף שזו איננה רשומה כבעלת זכויות במקרקעין. על פי הודעת התובע, צירופה נעשה אך כדי להבהיר את התמונה בנושא המוביל הארצי ולא נתבקש כל סעד נגדה. משכך, לבד מהגשת מסמכים, הופטרה מקורות מהגשת תצהירים ומנוכחות בדיונים (ראה פרוטוקול מיום 3.6.20 עמ' 43 שורות 23-27).

טענות הנתבעות 1 ו- 2

1. הנתבעות טוענות בכתב ההגנה כי כפי שעולה מנסח הרישום ההיסטורי, במועד בו מכר המנוח חמאד את כל זכויותיו בחלקה לקק"ל (19.6.1969), הבעלות בחלקה הייתה רשומה במלואה על שם המנוח חמאד ולא נרשמה כל הערה בדבר עסקה אחרת.
2. בשנת 1980 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין עסקת מכר לפיה המנוח חמאד מכר 4,582 מ"ר מתוך החלקה לאדם בשם מוטלק אטחימר ג'ריפאת (להלן: מוטלק), כך שהמנוח חמאד נותר בעל זכויות בשטח של 10,016 מ"ר. בשנת 1983 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין עסקת מכר נוספת ולפיה המנוח חמאד מכר שטח של 2,750 מ"ר מתוך החלקה לאדם בשם עלי פהיד קאסם גריפאת (להלן: עלי פהיד). משזה נפטר, יורשיו הם שנרשמו כבעלי הזכויות בחלק זה ולאחר רישומם, נותר המנוח חמאד בעל זכויות בשטח של 7,266 מ"ר.
3. ביום 12.7.1999 ובהעדר כל הערה אחרת, נרשמה הערת אזהרה לטובת קק"ל והעסקה עמה הושלמה ברישום ביום 20.8.2002, באופן שיתרת זכויותיו של המנוח חמאד, בשטח של 7,266 מ"ר, נרשמו על שם קק"ל.
4. המכתבים עליהם נסמך התובע (נספחים ו' ו- ז' לכתב התביעה) נשלחו על ידי מקורות מספר חודשים לאחר המועד בו קק"ל רכשה את המקרקעין מן המנוח חמאד ועל כן, אין ללמוד מהם כי קק"ל רכשה את המקרקעין בחוסר תום לב ובידיעה אודות העסקאות הקודמות. במכתב מיום 12.9.69 (נספח ו' לכתב התביעה), אשר נשלח לקק"ל, לא צוין כי קיימות עסקאות נוספות או מניעה לרכישת כלל החלקה, ואילו המכתב מיום 10.10.69 (נספח ז' לכתב התביעה) נשלח למנהל, שבאותה עת התנהל בצורה עצמאית ונפרדת מקק"ל, ובו צוין כי המנוח חמאד מכר חלקים מן החלקה לשלושה אנשים וכי מקורות שילמה לאותם אנשים פיצוי על הפקעת חלקים לטובת המדינה.
5. ממסמכים נוספים, אשר התקבלו ממקורות רק במהלך ההליך דנן, עולה כי ביום 31.10.1960 ערכה מקורות שלושה הסכמים, במסגרתם היא רכשה שטח כולל של 5,285 מ"ר מן החלקה משלושה אנשים:

מהמנוח עלי נרכשו 3,180 מ"ר, בהיותו בעל זכויות מכוח הסכם רכישה מיום 17.10.1958 ומיום 29.11.1954 (הסכם המכר וקבלות עבור התשלום הוגשו כ- נ/5);

מעלי פהיד נרכשו 2,010 מ"ר, בהיותו בעל זכויות מכוח הסכם רכישה מיום 17.10.58 ומיום 31.4.46 (הסכם המכר וקבלות עבור התשלום הוגשו כ- נ/6);

ממוטלק נרכשו 0,095 מ"ר, בהיותו בעל זכויות מכוח הסכם רכישה מיום 17.10.58 (הסכם המכר וקבלות עבור התשלום הוגשו כ- נ/7).

1. בפרוטוקול ישיבה שהתקיימה במנהל ביום 3.1.1961 (נספח ב' לתצהיר מטעם הנתבעות) צוין, כי מקורות רכשה חלק מן החלקה דנן "מקונים אשר רכשו את השטחים ע"י חוזי מכר מהבעלים הקודמים" וכי היא מבקשת "לרכוש את השטחים בדרך הפקעה על מנת למנוע את הצורך ברישום מוקדם של השטחים בשם הקונים הבלתי רשומים לפני רישומם בשם חברת מקורות".
2. ביום 26.1.1961 הפקיעה מקורות 5,885 מ"ר מן החלקה לטובת המוביל הארצי. הודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים. ביום 16.3.61 פורסמה הודעה על רישום המדינה לפי סעיף 19. שתי ההודעות לא עודכנו בזמנו בנסח הרישום של החלקה.
3. הנתבעות מכחישות את ההסכם משנת 1944 הנטען על ידי התובעים ולחלופין טוענות כי לאור הזמן הרב שחלף ובשל התיישנות ושיהוי, יש לראות את התובעים כמי שוויתרו על הזכויות הנטענות מכוח אותו הסכם.
4. לחלופין טוענות הנתבעות כי מדובר בעסקאות סותרות וכי זכויותיה של קק"ל גוברות, נוכח מחדלי התובעים שלא דאגו לרשום הערה כלשהי מכוח ההסכם במשך 62 שנה, עד לרישום זכויות קק"ל בשנת 2002. לקק"ל לא הייתה דרך לדעת אודות העסקה שנערכה לכאורה עם המנוח עלי ועל כן, עומדת לה הגנת "תקנת השוק", נוכח הסתמכותה על המרשם והתקיימות התנאים הקבועים בסעיפים 9 ו- 10 לחוק המקרקעין.
5. הנתבעות הכחישו בכתב ההגנה את הטענה כי במועד בו נערך הסכם המכר עם קק"ל, כבר נבנו בניינים על המקרקעין. לחלופין הן טוענות כי הבנייה נעשתה שלא כדין ותוך פלישה למקרקעי קק"ל, אשר הגישה בשנת 2004 את תביעת הפינוי נגד התובעים.
6. גם אם יקבע שקק"ל ידעה בעת הרישום כי מקורות רכשה שטח משלושת האנשים הפרטיים, עדיין מדובר בידיעה על רכישת שטח של 5 דונם בלבד ואין ראיה לכך שאותם פרטיים קנו או החזיקו שטח גדול יותר. בנוסף, ככל שהמנוח עלי אכן רכש מן המנוח חמאד 6,049 מ"ר, הרי שלאחר שהוא מכר למקורות 3,180 מ"ר, נותרו לו לכל היותר 2,869 מ"ר.
7. לעניין הזמן שחלף עד לרישום הזכויות על שם קק"ל טוענות הנתבעות, כי אין זה יוצא דופן שרשות ציבורית רוכשת קרקע ושנים רבות לאחר מכן מסדירה את השימוש והחזקה בה. קק"ל לא שקטה על שמריה וזמן קצר לאחר רישום הבעלות על שמה, הגישה את תביעת הפינוי. התובעים, לעומת זאת, לא פעלו במשך עשרות שנים לרישום העסקה הנטענת, הם גם לא דיווחו על העסקה לרשויות המס ולא שילמו את המסים הנדרשים בגינה. הגשת התביעה בחלוף עשרות שנים גרמה לנתבעות נזק ראייתי כבד, היות ולא ניתן לחקור היום את האנשים שהיו צד לעסקאות ויש חסר במסמכים, שצריך להיזקף לחובת התובעים.
8. הנתבעות מוסיפות וטוענות כי בשנת 1991 ערך אביהם של התובעים עסקה נוספת במקרקעין ודאג לרשום אותה בסמוך לעריכתה (שטר המכר הוגש כ- נ/2). מכאן, שהוא ידע שעליו לרשום את העסקה מושא כתב התביעה דנן, או לפחות לרשום הערת אזהרה, ולא ניתן הסבר לכך שהדבר לא נעשה.

ההליכים בתיק והעדויות מטעם הצדדים

1. במהלך השנים מאז הוגשה התביעה, ניסו הצדדים להסדיר את המחלוקת בפשרה ולשם כך, ביקשו לדחות את הדיון בה. משהועברה התביעה לטיפולי, הוריתי על הגשת העדויות בתצהירים והתיק נקבע להוכחות.

1. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע מס' 4, אחד מיורשיו של המנוח עלי.
2. מטעם הנתבעות הוגש תצהירה של ע"י הגב' סיון אלוף, מקדמת עסקאות בצוות פיצויים וחליפין ברשות מקרקעי ישראל, אשר הצהירה מתוקף תפקידה ומבדיקת המסמכים השמורים בתיקים הרשמיים של רשות מקרקעי ישראל.
3. בדיון שהתקיים בפניי ביום 30.12.20 העידו המצהירים ובדיון שהתקיים ביום 15.3.21, נשמעו סיכומי הצדדים בעל - פה.

דיון והכרעה

1. התובעים הוכיחו כדבעי את תוקפה של עסקת המכר לה הם טוענים, אשר הועלתה על הכתב באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם על ידי המנוח חמאד בפני הנוטריון הציבורי בנצרת ביום 17.10.1958 (נספח ה' לכתב התביעה) ובמסגרתה רכש המנוח עלי 6.049 דונם מתוך החלקה. על פי האמור בייפוי הכוח, המקרקעין נמכרו למנוח עלי בשנת 1944 "והחלק הנמכר לקונה עלי הנ"ל נמסר לו בתאריך המכירה הנ"ל לעיל וכי אני קיבלתי מהקונה עלי הנ"ל אז סכום של שמונים ג'ניה פלסטיני מראש ובמזומנים".
2. ראיות נוספות לעצם קיומה של עסקת המכר האמורה, יש למצוא במסמכים שהגישו הנתבעות, אשר התקבלו בידיהן ממקורות:
3. כך, בהסכם המכר שנחתם בין מקורות לבין המנוח עלי ביום 31.10.1960 (נ/5), צוין כי המנוח עלי הוא "הבעלים והמחזיקים הבלעדיים" בחלקה וזאת "לפי הסכם רכישה מיום 17.10.58 ומיום 29.11.54 חתום ע"י בית משפט השלום נצרת". אמנם לא הובהר מהו אותו "הסכם מיום 29.11.54" ולא הוגשו ראיות ביחס לכך, אך די בעצם ההכרה במנוח עלי כבעלים וכמחזיק בחלקה, בצירוף ציון תאריך ההסכם מכוחו הוקנתה לו הבעלות - 17.10.58- הוא מועד ייפוי הכוח, כדי להוות ראיה התומכת בתוקף עסקת המכר שמכוחה רכש המנוח עלי את זכויותיו בחלקה מן המנוח חמאד.
4. גם בפרוטוקול הישיבה שהתקיימה במנהל ביום 5.1.1961 (נספח ב' לתצהיר מטעם הנתבעות) יש משום ראיה לעצם קיומה של עסקת המכר כאמור, משצוין שם כי מקורות רכשה חלק מן החלקה "מקונים בלתי רשומים" אשר "רכשו את השטחים ע"י חוזי מכר מהבעלים הקודמים".
5. מכל מקום ומשהדיון מוקד בסוגיית העסקאות הנוגדות, נראה כי הנתבעות אינן חולקות עוד על עצם קיומה של עסקת המכר שכרת המנוח חמאד עם המנוח עלי, לכל המאוחר בשנת 1958. אין חולק כי לא נרשמה הערת אזהרה אודות עסקת מכר זו והיא לא הסתיימה ברישום.
6. מהראיות שהגישו הנתבעות וכן מנסח הרישום ההיסטורי עולה עוד, כי המנוח חמאד מכר באותו מועד (17.10.58) חלקים נוספים מן החלקה לשניים נוספים: למוטלק נמכרו 4,582 מ"ר והוא נרשם כבעלים בחלק זה בשנת 1980 (ראה נ/7 ונסח הרישום ההיסטורי). לעלי פהיד נמכרו 2,750 מ"ר ובשנת 1983 נרשמו יורשיו כבעלים של חלק זה (ראה נ/6 ונסח הרישום ההסטורי).
7. עסקת המכר שבין המנוח חמאד לבין קק"ל נכרתה אף היא באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר נחתם בפני הנוטריון הציבורי בטבריה ביום 19.6.1969 (ייפוי הכוח צורף לתצהיר מטעם הנתבעת, תרגום ייפוי הכוח צורף לכתב ההגנה).

בהערת אגב יצוין, כי על פי האמור בתרגום של ייפוי כוח זה, החלק הנמכר על ידי המנוח חמאד לקק"ל מתוך החלקה, הוא "כל מה שבבעלותי בתוכה", כך שלכאורה ניתן היה לטעון, כי לא דובר במכירת החלקה בשלמותה לקק"ל, אלא רק במכר של היתרה שנותרה בבעלות המנוח חמאד, לאחר שמכר חלק מזכויותיו למנוח עלי, למוטלק ולעלי פהיד. ככל שכך הוא הדבר, הרי שאין מדובר בעסקאות נוגדות, אלא ברכישת יתרת החלקה על ידי קק"ל. אולם משטענה זו לא נטענה וכאמור, הדיון התמקד בסוגיית העסקאות הנוגדות, לא אדרש לכך.

1. זהו, אפוא, סיכום מצב הדברים שהוכח מבחינה עובדתית:

שטח החלקה בכללותה הוא 14,598 מ"ר ולפי נסח הרישום ההיסטורי, עד לשנת 1980 היא הייתה רשומה בבעלות מלאה על שם המנוח חמאד.

העסקה לה טוענים התובעים (להלן: העסקה הראשונה) נכרתה בשנת 1944 והועלתה על הכתב בייפוי הכוח מיום 17.10.1958 ובמסגרתה רכש המנוח עלי מן המנוח חמאד 6,049 מ"ר מתוך החלקה. לא נרשמה אודות עסקה זו הערת אזהרה והיא לא הסתיימה ברישום.

באותו מועד (17.10.1958) מכר המנוח חלקים נוספים מן החלקה - 4,582 מ"ר נמכרו למוטלק (עסקה שנרשמה בשנת 1980) ו- 2,750 מ"ר נמכרו לעלי פהיד (עסקה שנרשמה בשנת 1983).

העסקה עם קק"ל (להלן: העסקה השנייה) נכרתה באמצעות ייפוי כוח ביום 19.6.1969, הערת אזהרה לגביה נרשמה ביום 12.7.1999 והיא הסתיימה ברישום ביום 20.8.2002, על שטח של 7,266 מ"ר (שהם יתרת שטח החלקה לאחר ניכוי החלקים שנמכרו למוטלק ועלי פהיד). התובעים מבקשים לגרוע משטח זה את אותם 6,049 מ"ר אותם מכר המנוח חמאד למנוח עלי.

1. סעיף 9 לחוק המקרקעין, קובע כדלקמן:

" עסקאות נוגדות

התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

1. בפסק הדין הידוע כהלכת גנז (ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, 5.2.2003), נקבע חריג לכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ולפיו אם נמנע הקונה הראשון מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן, אף אם לא השלים את העסקה ברישום. "הגיונה של ההלכה טמון בכך שהימנעות מרישום הערת אזהרה מהווה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות (ראו פסק דינו של כב' השופט י' עמית בע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (3.5.2017) וההפניות שם, להלן: עניין עמאר).

עם זאת, המנעות מרישום הערת אזהרה איננה מובילה בהכרח להעדפת העסקה השניה בזמן. "לא תמיד תישלל זכותו של בעל העיסקה הראשונה בשל אי-רישום הערת אזהרה על - ידיו או בשל רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העסקה השנייה. הכול תלוי בנסיבות העניין ובנטל הנגזר מעקרון תום-הלב בנסיבות השונות (כב' הנשיא א' ברק בעניין גנז, עמ' 409; ע"א 368/15 בשארה ג'וזף נ' עפיפה אנדראוס ג'רייס (12.4.2016) פסקה 4; ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'אזן, 22.10.2003).

לצד חובתו של הקונה הראשון בזמן לפעול בתום לב ולרשום הערת אזהרה, זוהי גם חובתו של הקונה השני בזמן להפעיל את זכותו בתום לב ואם לא פעל כך "תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של עסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון" (ראה עניין עמאר בעמ' 9 וההפניות שם). "על כן אנו נדרשים לשאלת תום-לבו של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני רק מקום שבו היה הרוכש השני תם-לב לאורך כל שלבי העסקה" (ע"א 3099/10 ראיף אבו שקרה נ' נכלה זכריא חדאד, 9.10.2012).

תום הלב הנדרש מן הקונה השני, הוא תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום הלב הסובייקטיבי, תבחן ידיעת הקונה השני על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים, קרי - בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס, כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב. במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי, יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם התקשר בעסקה (עניין עמאר, ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, 27.2.2014, להלן: עניין לחאם; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, 14.4.2010; ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, 28.10.2008). אם בעל העסקה השנייה רכש את הנכס בלא לבדוק כלל את מצבו של הנכס, המצוי כבר אותה עת בחזקתו של בעל העסקה הראשונה, עשויה התנהגותו לשלול ממנו את הטענה כי בעל העסקה הראשונה פעל כלפיו שלא בתום- לב ( כב' הנשיא ברק בעניין גנז, עמ' 407). "גם הקונה ממוכר שהוא בעל זכות הקניין, נדרש להביט אל מעבר ל"מסך הרישום" שכן אין המרשם מחסן מפני כלל הסיכונים העשויים להתממש בעסקאות מקרקעין (ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ, 4.8.2014).

1. ומן הכלל אל הפרט:

בעל העסקה הראשונה בענייננו - המנוח עלי ויורשיו אחריו - התובעים, נמנעו במשך עשרות שנים מלרשום ולו הערת אזהרה בנוגע לעסקה הראשונה. לא הובא על ידי התובעים כל הסבר למחדל זה ואף לא נטען על ידם כי אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם שלהם, כגון שלא היה ביכולתם לרשום את ההערה מטעמים שאינם תלויים בהם. בנסיבות אלה, מהווה הדבר חוסר תום לב מצד התובעים ותביעתם אכן איננה נקייה מקשיים.

1. יחד עם זאת וכפי שיפורט להלן, הראיות שהוגשו לבית המשפט מלמדות כי בנסיבות העניין דנן, קק"ל אף היא לא הייתה תמת לב לאורך כל שלבי העסקה השנייה ומשכך, אין בהימנעות התובעים מרישום הערת אזהרה, כדי להביא למסקנה שזכותה של קק"ל עדיפה על זכותם.
2. אשר לשלב שקדם להתקשרות קק"ל בעסקה השנייה - בהיבט הסובייקטיבי, לא הוגשה ראיה בכתב כי קק"ל ידעה בפועל על העסקה הראשונה או חשדה בקיומה ונהגה בעצימת עיניים. המכתבים עליהם מבססים התובעים את טענת הידיעה (נספחים ו' ו- ז' לכתב התביעה), נשלחו על ידי מקורות לקק"ל ולמנהל רק מספר חודשים לאחר מועד העסקה השנייה.
3. יחד עם זאת, הוגשו ראיות מספקות לכך שהמנוח עלי (או יורשיו התובעים) החזיקו במקרקעין ונהגו בהם מנהג בעלים לכל המאוחר בשנת 1960, משמע - 9 שנים בטרם התקשרה קק"ל בהסכם עם המנוח חמאד. כך, בהסכם המכר מיום 31.10.1960 (נ/5), במסגרתו רכשה מקורות מן המנוח עלי 3,180 מ"ר מתוך המקרקעין, צוין כי "הבעלים הם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים של הקרקע".

גם עלי פהיד ומוטלק כבר החזיקו במועד זה בחלקים מן החלקה, כעולה מהסכמי המכר של מקורות עמם (נ/6 ו- נ/7), בהם מופיעה הערה דומה בדבר החזקתם בקרקע.

כאמור, גם בייפוי הכוח צוין על ידי המנוח חמאד כי המקרקעין נמסרו למנוח עלי כבר במועד המכר, בשנת 1944.

טענת התובעים כי המנוח עלי והם לאחריו, מחזיקים במקרקעין ממועד העסקה הראשונה וכי במועד בו רכשה קק"ל את המקרקעין בתיהם כבר היו בנויים שם, לא נסתרה על ידי הנתבעות בכל ראיה שהיא. התובעים הגישו תצ"א המלמדת על כך שנבנו בתים בחלקה (נ/8), אם כי לא הובאה ראיה למועד בו בוצע הצילום (נ/8). הנתבעות, מנגד, לא הציגו כל ראיה המלמדת כי החלקה הייתה נקייה מבניה במועד בו היא נרכשה על ידי קק"ל (1969). תביעת הפינוי שהגישו בשנת 2004 מלמדת כי אכן נבנו בחלקה בתים, חלקם אף בהיתר, אם כי לא מצוין בה מועד הבניה.

1. קק"ל טוענת כי בטרם היא התקשרה עם המנוח חמאד בעסקה השנייה, היא בדקה את נסח רישום המקרקעין ומצאה כי המנוח חמאד הוא הבעלים של החלקה בשלמות וכי אין כל הערה לטובת אחר. יחד עם זאת, קק"ל איננה טוענת ומכל מקום לא הוכיחה כי היא בדקה את מצב ההחזקה בחלקה בטרם רכשה אותה.
2. העובדה שמקורות "יודעת" כבר בשנת 1960 כי חלקים מן המקרקעין נמכרו על ידי המנוח חמאד לשלושה אנשים, ובהם המנוח עלי, וכי אלה מחזיקים במקרקעין ונוהגים בהם מנהג בעלים ועל כן מקורות רוכשת מהם את המקרקעין (ולא מן המנוח חמאד, חרף היותו הבעלים הרשום), יש בה כדי לתמוך במסקנה כי אילו קק"ל היתה בודקת את מצב החלקה כדבעי בטרם רכשה אותה, אף היא הייתה מתוודעת לעובדות אלה ובכך, היתה נמנעת אותה 'תקלה משפטית'.
3. ודוק: אין מדובר במקרה של ריבוי בעלויות והחזקות בחלקה, אשר הקשו על האפשרות לעמוד על מצב הזכויות לברר את זכויות המחזיקים בנכס. כאמור, במועד העסקה השנייה המנוח חמאד היה רשום כבעלים היחיד של החלקה ולכאורה אמור היה להיות היחיד שעושה בה שימוש וחזקה (להשוואה ראו עניין לחאם).
4. זאת ועוד, מפרוטוקול ישיבת המנהל מיום 3.1.1961 עולה כי כבר במועד זה, 7 שנים לפני רכישת החלקה על ידי קק"ל, גם המנהל מודע לקיומם של "קונים בלתי רשומים" ולהסכמי המכר האמורים של מקורות עמם. גם בכך יש כדי להביא למסקנה כי אילו קק"ל הייתה בודקת כדבעי את מצב החלקה, אף היא הייתה מגלה כי היא מוחזקת על ידי אותם קונים בלתי רשומים ובהם המנוח עלי.
5. מכאן, שתום הלב האובייקטיבי, המתבטא בבדיקת מצב ההחזקה במקרקעין, לא התקיים אצל קק"ל בטרם התקשרה בעסקה.

"אפשר שאדם יושתק מלטעון השתק. על כן אם הנכס הוחזק על ידי הזכאי הראשון, סביר להתנות את הטלת הנטל של הזכאי הראשון, לרישום הערה, בכך שהזכאי המאוחר ערך בדיקה סבירה של מצב החזקה, וזאת ברוח "טול קורה מבין עיניך". כך נפסק כבר בענין קניני. במערכת נסיבתית כזו מתלכדת התוצאה לפי הכלל המטיל, עקרונית, נטל לרישום הערה (בליווי ההסתייגות הדורשת מהזכאי המאוחר שלא להתרשל בעצמו) עם תפיסתו של השופט מצא בענין גנז לפיה אין הכרח להזהיר צדדים שלישיים באמצעות רישום הערת אזהרה דווקא, ואפשר שהאזהרה תתבצע באמצעי אחר, כגון קיומה של החזקה אצל הזכאי הראשון"

(פרופ' מיגל דויטש, נטל הרישום של הערת אזהרה הפרקליט מז, חוברת א' 181 (תשס"ד-תשס"ה), עמ' 197).

1. העדר תום הלב של הקונה השני בזמן, קק"ל, מתבטא גם בהמשך הדרך:

ראשית יש להזכיר, כי אף קק"ל נמנעה במשך 30 שנה מרישום הערת אזהרה לטובתה, עובדה המקהה מעוצמת טענת קק"ל המועלית בעניין מחדל זה נגד הקונה הראשון הזמן.

זאת ועוד, נספח ו' לכתב התביעה, הוא מכתב שנשלח עלידי מקורות לקק"ל ביום 12.9.1969 וזאת במענה לפניית קק"ל למקורות ביום 4.9.69, היינו - כשלושה חודשים לאחר העסקה השנייה. אותה פנייה של קק"ל לא הוגשה כראיה ובחלוף עשרות שנים, לא ניתן לבוא בטרוניה לקק"ל על כך שתכתובת זו כבר איננה מצויה ברשותה. המצהירה מטעם קק"ל שיערה בעדותה, כי המכתב נשלח לאחר שקק"ל "מיידעת שהיא רכשה את הקרקע" (עמ' 54 שוורות 21-22 לפרוטוקול). זו סברה מוקשית, משום שאין בה הסבר לכך שמכתב נוסף (נספח ז') נשלח על ידי מקורות גם למנהל (שלא רכשה את המקרקעין) וכן אין בה הסבר מדוע על קק"ל ליידע את מקורות דווקא בדבר הרכישה, כאשר לפי ידיעת קק"ל באותה עת, החלקה שייכת רק למנוחו חמאד. ואם ידעה קק"ל כבר אז שמקורות פועלת לרכישה או להפקעת הקרקע, היה על קק"ל לערוך את הבירור בטרם הרכישה ולא לאחריה.

באותו מכתב (נספח ו' לכתב התביעה), מודיעה מקורות לקק"ל כי היא "ביקשה והפקיעה" שטח בגודל של 5,885 מ"ר מן החלקה וכי "הפיצוי המלא לבעלי ומחזיקי הקרקע שולם ע"י מקורות במלואו לפי 300 ל"י לדונם. יתר השטח של החלקה הנ"ל לא הופקע ונשאר בבעלות והחזקת אנשי המקום... רכישת יתרת החלקה הבלתי מופקע תגרום להעברת כל הזכויות בה לבעלות לאומית".

ממכתב זה ניתן ללמוד כי באותה עת, חודשים ספורים לאחר הרכישה, קק"ל כבר יודעת בפועל כי יש לחלקה בעלים (ברבים) ומחזיקים. זאת ועוד, רכישת הקרקע על ידי קק"ל רשומה כאן בלשון עתיד, מה שמרמז כי פניית קק"ל למקורות בעניין זה לא נעשתה לשם יידוע על הרכישה, אלא לשם בירור - שצריך היה לעשותו לפני הרכישה.

1. כאמור, הודעות על הפקעת החלקה פורסמו ברשומות כבר ביום 26.1.1961 וביום 16.3.1961, קרי – שנים לפני העסקה השנייה (נספח ג' לתצהיר מטעם הנתבעות). אמנם לא נסתרה טענת הנתבעות כי פרסומים אלה לא צויינו בנסח הרישום בעת הרכישה של קק"ל, אך נקבע בפסיקה שפרסום ברשומות מקים חזקת ידיעה קונסטרוקטיבית, שהנטל לסתור אותה אינו כבד (רע"א 5633/18 אסמהאן בדראן נ' כונס הנכסים הרשמי (16.10.18).
2. נספח ז' לכתב התביעה, הוא מכתב ששלחה מקורות למנהל ביום 10.10.1969, בתשובה למכתב המנהל מיום 11.9.1969 (שלא הוגש כראיה). במכתב זה מקורות מודיעה למנהל כי החלקה רשומה על שם המנוח חמאד "והוא מכר אותה לפי חוזה מכר ל- 3 אנשים וטרם נרשמה בטאבו בשמם, אבל חילקו אותה ביניהם חלוקה פנימית". עוד צוין כי שטח של 5.285 מתוך החלקה הופקע לטובת המדינה וכי שולם פיצוי מלא לבעלים שקנו אותה "לפי חוזה מיום 31.10.60". מקורות מפרטת את שמותיהם של אותם שלושה בעלים ואת השטח שנרכש מכל אחד מהם - בדיוק בהתאם לחוזי המכר שפורטו לעיל, בהם רכשה מקורות שטחים מהמנוח עלי, ממוטלק ומעלי פהיד (נ/5-נ/7). מוטלק ועלי פהיד מצויינים בשמם. שמו של המנוח עלי איננו מופיע ככזה, אלא כ"מחמוד מוחמד גריפאת", אך לפי שאר הנתונים ובכלל זה השטח שנרכש, מדובר באותו אדם וכך גם טוענות הנתבעות בסיכומיהן.

אמנם לא הוכח כי מכתב זה הגיע גם לידי קק"ל, שלפי טענת המצהירה, שלא נסתרה, התנהלה בנפרד מן המנהל באותה עת. יחד עם זאת, יש בו כדי לחזק את המסקנה שבירור המצב בשטח עובר לעסקה השניה, היה מביא בנקל, ככל הנראה, לחשיפת עובדות אלה.

1. כאמור, קק"ל רשמה לטובתה את הערת האזהרה רק 30 שנה לאחר רכישת החלקה מן המנוח חמאד. במועד זה - נסח הרישום כבר איננו "נקי" ורשומות בו כבר הבעלויות של מוטלק ושל יורשי עלי פהיד. מכאן שלפני רישום הערת האזהרה, קק"ל כבר אמורה לדעת כי חמאד מכר לאחרים חלקים מן המקרקעין ויכלה לברר את העובדות כהוויתן. ודוק - מבחינת קק"ל, גם העסקאות עם מוטלק ועם עלי פהיד הן עסקאות נוגדות שביצע המנוח חמאד, שכן לשיטתה היא רכשה את החלקה בשלמותה. למרות זאת, קק"ל השלימה עם קיומן של עסקאות נוגדות אלה ולא נקטה בכל הליך שיביא להעדפת העסקה עמה על פניהן (ראה עדות המצהירה מטעם הנתבעות בעמ' 53 שורה 32).
2. אלה הם פני הדברים, וביתר שאת, גם במועד הרישום בשנת 2002. קק"ל, שלשיטתה רכשה את כל החלקה, כבר יודעת שנעשו בחלקה עסקאות נוגדות שהסתיימו ברישום, היא משלימה עם כך, לא עורכת בירור בעקבות זאת אודות מצב הנכס וההחזקה בו - בירור שבנקל היה מביא גם לחשיפת העסקה הראשונה. קק"ל לא נוקטת בכל הליך שיביא לבעלותה המלאה בחלקה, מוותרת ומשלימה עם רישומה כבעלים על יתרת החלקה בלבד. בנסיבות אלה, לא ניתן לומר כי העסקה לטובת קק"ל "נרשמה בעודו בתום-לב", כדרישת סעיף 9 לחוק.
3. המסקנה העולה מן האמור לעיל היא שזכותו של בעל העסקה הראשונה - המנוח עלי, עדיפה על פני זכותה של בעלת העסקה השנייה - קק"ל. יחד עם זאת, משהוכח כי המנוח עלי מכר 3,180 מ"ר מתוך חלקו למקורות, הרי שהוא זכאי להירשם כבעלים של 2,869 מ"ר בלבד, כטענת הנתבעות.

סיכום

על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי, כך שניתן בזאת פסק דין הצהרתי כדלקמן:

המנוח עלי, שיורשיו הם התובעים מס' 1-5, זכאי להירשם כבעלים של 2,869 מ"ר (במושע) מתוך החלקה, אשר ייגרעו מן החלקים הרשומים על שם קק"ל.

הרישום כפוף לכל הנהלים ולהשלמת כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס ולביצוע תשלומי המסים ויתר תשלומי החובה הכרוכים בכך, בהתאם לכל דין.

התביעה נגד הנתבעת מס' 3 (מקורות) נמחקת.

בהתחשב במכלול הנסיבות כפי שפורטו לעיל, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא פסק דין זה לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ח ניסן תשפ"א, 31 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.