הרקע

1. עניינה של התובענה שלפנינו, שהוגשה ביום 12.7.10, פינוי הנתבעת ממקרקעין שבבעלות התובעת, המצויים בעין כרם ג' 2 בירושלים, כמצוין בתעודת עובד הציבור של האחראי המחוזי לרישום והסדר מקרקעין, שצורפה כנפסח א' לכתב התביעה (להלן – הנכס), וכן תשלום דמי שכירות ראויים.

2. הנתבעת מחזיקה בנכס כדיירת מוגנת מכוח חוזה שכירות מיום 17.3.1960, ועל פי כתב התביעה השתמשה ו/או עודנה משתמשת בו כמרכז למוסיקה ו/או כאולם לקיום אירועים ו/או פעילויות חברתיות.

3. מנספח ת/12 לתצהירו של מר משה מזרחי מטעם התובעת (להלן – מזרחי) עולה, כי משנת 1961 החלטה חברת עמידר לנהל את הנכס עבור התובעת, ורק ביום 21.11.00 פנתה עמידר לראשונה אל הנתבעת במכתב ת/13 ובו הודיעה על העלאת דמי השכירות בנכס לסך של 2,000 ₪, כדמי שכירות "חופשיים", במקום דמי שכירות מוגנים בסך 100 ₪ לחודש ששולמו על ידי הנתבעת עד למועד האמור.

4. ביום 12.11.01 הגישה התובעת תביעה לפינוי הנתבעת (16213/01) בטענה כי על הנתבעת לשלם "דמי שכירות משוחררים מתקרת המקסימום לפי החוק", אולם לא נטען במפורש כי הנתבעת לא שילמה דמי המפתח (להלן - התביעה הראשונה).

ביום 29.12.02 נמחקה התביעה הראשונה מחוסר מעש.

5. לאחר משא ומתן ממושך הגיעו הצדדים לסיכום , בחודש אוגוסט 2009 , לפיו תשלם הנתבעת לתובעת לגבי העבר סכום של 4,800 ₪, והחל בחודש אוגוסט 2009 המשיכה הנתבעת לשלם דמי שכירות מוגנים בסך של 100 ₪ לחודש.

6. בחודש יולי 2010, דהיינו 9 שנים לאחר הגשת התביעה הראשונה, הוגשה התביעה שלפנינו, אשר בה טוענת התובעת כי דינו של הנכס כדין "בית עסק" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), והואיל והנתבעת איננה משלמת לתובעת דמי שכירות במשך שנים רבות – זכאית התובעת לבטל את חוזה השכירות ולקבל חזרה את החזקה בנכס.

עוד מבקשת התובעת לחייב את הנתבעת בדמי שכירות ראויים בסכום של 2,850 ₪ לחודש, בהתאם לחוות דעת שמאית מיום 31.12.09 שצורפה כנספח ד' לכתב התביעה , וזאת לתקופה של 7 שנים עד ליום הגשת התביעה בסכום של 234,600 ₪, וכן בשל כל חודש מיום הגשת התביעה ועד למועד פינויו של הנכס בפועל.

7. בכתב ההגנה טוענת הנתבעת כי היא אכן מנהלת בנכס פעילות תרבות ורווחה עבור גמלאים וכלל האוכלוסייה, אך אין זו פעילות עסקית, ההופכת את הנכס ל"בית עסק" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר.

לטענתה, היא חייבת ומשלמת דמי שכירות חודשיים ששיעורם המרבי מוגבל על פי החוק, ובמשך השנים חויבה בדמי שכירות סמליים של 100 ₪ בחודש, וזאת לאור הפעילות הציבורית המבוצעת בנכס, שהינה ללא תמורה, והנתבעת אינה מפיקה רווח כספי כלשהו מפעילות זו.

8. בדיון שהתקיים ביום 8.11.12 הודיע ב"כ התובעת כי מתנהל משא ומתן מתקדם בין הצדדים למכירת הבעלות בנכס לנתבעת , והצדדים נתבקשו להגיש הודעת עדכון בעניין זה.

הואיל והמשא ומתן בין הצדדים לא הבשיל לכדי הסכם – התנהלו הוכחות ביום 11.1.2015, שבמהלכן העידו מזרחי מטעם התובעת ועו"ד אילן כהן (להלן – כהן) מטעם הנתבעת.

9. הצדדים הסכימו להצעת בית המשפט לוותר באופן הדדי על חקירת השמאים מטעמם, ולהתייחס לחוות הדעת שלהם במסגרת סיכומיהם (ראה פרוטוקול עמ' 13 שורות 12-13).

המתווה הנורמטיבי

10. חוק הגנת הדייר מבחין לעניין מושכר בין "דירה", המוגדרת בסעיף 1 לחוק כ "מושכר שלפי תנאי השכירות משמש למגורים", לבין "בית עסק" , המוגדר כ"מושכר שאיננו דירה".

11. "דמי מפתח" מוגדרים בסעיף 1 לחוק כ"כל תמורה שאיננה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה – ואין נפקא מינה מתי שולמו".

12. בחלק א' לחוק הגנת הדייר, שעניינו "שכירות – זכויות וחובות", הוסדרו דמי שכירות של דירות בפרק ב', ואילו דמי שכירות של בתי עסק הוסדרו בפרק ג' , בסעיפים 52-57.

13. סעיף 52 (א) לחוק הגנת הדייר קובע, כי דמי שכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם – ייקבעו דמי השכירות על ידי בית הדין לשכירות.

בסעיף 52 (ב) לחוק נקבע, כי "לגבי בתי עסק שחלים עליהם סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים, לפי העניין".

14. סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר קובע , כי מיום 1.1.1983 יהיו דמי השכירות של בית עסק דמי השכירות ששולמו לפני המועד האמור בתוספות 300%, ויועלו בכל שנה לפי עליית מדד המחירים לצרכן.

15. סעיף 61 לחוק הגנת הדייר מעניק סמכות לממשלה לקבוע בתקנות הוראות מיוחדות בדבר ההפחתה בדמי השכירות אם שולמו בעדה דמי מפתח לאחר יום 14.5.1948, או אם השקיע הדייר סכומים לשם שינויים או שכלולים יסודיים בית העסק, ובדבר תקופת ההפחתה כאמור.

16. מכוח הסמכות לפי סעיפים 52א ו – 61 לחוק הגנת הדייר, הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות, התשמ"ג – 1983 (להלן – התקנות), אשר בהן מפורטים סוגים של בתי עסק שעליהם לא יחולו הוראות סעיף 52 א לחוק , וניתן לגבות מהם דמי שכירות כלכליים.

התקנות הרלבנטיות לענייננו הן תקנה 1(5), שבה נקבע כי הוראות סעיף 52 א לחוק לא יחולו על "בית עסק המושכר לממשלה, לרשות מקומית, או לתאגיד ציבורי שהוקם על פי דין", וכן תקנה 1 (22), שבה נקבע כי הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח".

טענות התובעת

17. התובעת טוענת כי הנתבעת הינה "בית עסק" ומחויבת בתשלום דמי שכירות כלכליים מכוח תקנה 1 לתקנות.

18. לטענת התובעת, הנתבעת לא שילמה דמי מפתח בשל המושכר, ולכן חלה תקנה 1 (22) לתקנות , וניתן לחייבה בתשלום דמי שכירות כלכליים.

התובעת גם מפנה לתקנה 1(5) לתקנות, וטוענת כי למסקנה האמורה ניתן להגיע גם מכוח היותו של בית העסק דנן מושכר "לתאגיד ציבורי שהוקם על פי דין".

19. לעניין שיעורי דמי השכירות הכלכליים טוענת התובעת כי יש לאמץ את חוות הדעת השמאית מטעמה של השמאי אמיר חופשי, ויש לדחות את חוות הדעת שהוגשו מטעם הנתבעת, שאינן עונות לדרישות פקודת הראיות.

טענות הנתבעת

20. הנתבעת טוענת כי לא מדובר "בבית עסק", וכפעול יוצא – לא חלות בענייננו התקנות.

21. עוד נטען, כי לא מדובר בתאגיד ציבורי שהוקם על פי דין, ולכן לא חלה תקנה 1(5) לתקנות.

22. לעניין תשלום דמי מפתח טוענת הנתבעת, כי נוכח העובדה שהתובעת לא טענה בעבר, במסגרת התביעה הראשונה, כי הנתבעת לא שילמה דמי מפתח – מנועה התובעת כעת מלהעלות טענה סותרת מכוח הכלל של השתק שיפוטי.

23. עוד נטען, כי הואיל והתובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח – על כן לא חלה בענייננו גם תקנה 1 (22) לתקנות , ודין התביעה להידחות.

דיון והכרעה

24. השאלות העיקריות שעלינו לבחון בתיק זה הן האם הנתבעת הינה בגדר "בית עסק" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר, והאם היא חייבת בתשלום דמי שכירות כלכליים כמקובל בשוק החופשי , ללא תקרה, או שמא היא חייבת בדמי שכירות מרביים, בהתאם להוראות סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר.

התשובה לשאלה זו משליכה כמובן על השאלה האם הפרה הנתבעת את תנאי השכירות באופן המזכה את התובעת בסעדים להם היא עותרת – פינוי הנתבעת, בהתאם להוראות סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, וחיובה בדמי שכירות כלכליים.

האם הנכס נשוא התביעה הינו "בית עסק"

25. כפי שצוטט לעיל, הגדרות חוק הגנת הדייר קובעות קיומם של שני סוגים של מושכרים בלבד – "דירה" ו"בית עסק".

אין בחוק עיגון לשוני לקיומו של סוג שלישי של נכסים (ראה לעניין זה רע"א 5392/97 זימן נ. ציטרין (פדאור 98(2) 373).

הואיל והגדרת "בית עסק" בחוק הינה הגדרה שיורית – כל מושכר שאיננו "דירה" - והואיל ואין מחלוקת כי הנכס נשוא התביעה אינו משמש לפי תנאי השכירות למגורים – מכאן המסקנה המתבקשת היא , שמדובר "בבית עסק" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר.

26. לפיכך, טענות הנתבעת לפיהן הנכס איננו בגדר "בית עסק" – דינן להידחות, גם אם מטרת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות כ"מועדון" או "מועדון קהילתי".

כאמור, על פי החוק – כל עוד לא מדובר בנכס המשמש למגורים, הרי שיש לראותו כ"בית עסק", עם כל המשתמע מכך.

האם חלה תקנה 1 (5) לתקנות

27. על פי עדותו של עו"ד כהן מטעם הנתבעת (פרוטוקול עמ' 11 שורה 6), הנתבעת הינה "תאגיד ציבורי שהוקם על ידי ההסתדרות על פי פקודת האגודות העותומניות".

הואיל והפקודה האמורה הייתה בזמנו חלק מהדין הישראלי - מכאן, שיש לראות את הנתבעת כ"תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין" כאמור בתקנה 1(5) לתקנות, ודין טענותיה של הנתבעת בעניין זה, כפי שפורטו בסעיפים 15-20 לסיכומיה , להידחות.

האם חלה תקנה 1(22) לתקנות

28. תקנה 1 (22) לתקנות מתייחסת, כאמור, לבית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח.

על פי הפסיקה , כפי שצוטטה על ידי שני הצדדים , נטל השכנוע להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על בעל הבית, דהיינו על התובעת במקרה דנן, אולם נקבע גם כי הואיל ומדובר בהוכחה של "עובדה שלילית" – לכן כמות ההוכחה הנדרשת מן התביעה כדי לצאת ידי חובתה ולהעביר את נטל הבאת הראיות לסתור לצד השני היא "זעירה למדי" (דנ"פ 8612/00 ברגר נגד היועץ המשפט לממשלה פ"ד נ"ה (5) 456).

29. בפסיקה נקבע גם , כי עדותו של בעל הבית, כשלעצמה, אין בה כדי להרים את הנטל שהוטל עליו מאחר ומדובר בעדות של מי שיש לו אינטרס שהתביעה תתקבל.

30. במקרה שלפנינו לא הוצג כל מסמך אשר יש בו כדי להעיד באופן פוזיטיב כי אכן שולמו דמי מפתח על ידי הנתבעת.

העד מזרחי מטעם התובעת העיד כי הנתבעת לא שילמה דמי מפתח רק על סמך עיון במסמכים בתיק, ועל סמך ייעוץ משפטי שקיבל (ראה סעיף 3 (ב) לתצהירו של מזרחי).

בחקירתו הנגדית הודה מזרחי, שהוא יליד שנת 1966:

"אני יודע מהמסמכים שלא שילמו דמי מפתח. לא באופן אישי. איך אדע באופן אישי" (פרוטוקול עמ' 10 שורות 18).

31. לאור הכלל לפיו אין די בעדותו של בעל הבית (או במקרה דנן של נציג בעל הבית) כדי להרים את הנטל שהוטל עליו מאחר ומדובר בעדות של בעל עניין - עלינו לבחון האם התובעת המציאה ראיות נוספות לטענתה כי לא שולמו דמי מפתח על ידי הנתבעת, תוך שימת לב לכך כי כמות ההוכחה במקרה זה פחותה מן הרגיל, שכן בדרך כלל קל יותר לצד שכנגד להוכיח עובדה זו, דהיינו את האספקט החיובי שבטענה.

32. אמנם הנתבעת לא המציאה כל מסמך ממנו ניתן ללמוד כי שולמו על ידה דמי מפתח, על מנת לסתור את טענת התובעת כי דמי המפתח לא שולמו , אולם כאמור מזרחי טען בחקירתו כי הביא את כל המסמכים שמצא (פרוטוקול עמ' 8 שורות 1-3), ולא נמצא בהם שמץ של אזכור לתשלום דמי מפתח.

33. הואיל ותשלום דמי מפתח הפך לחוקי רק בשנת 1958, והואיל ובחוזה השכירות שנחתם בשנת 1960 ואלה שנחתמו לאחר מכן אין כל אזכור לכך ששולמו דמי מפתח – הרי שלאור ההנחה הכללית כי הצדדים בטאו מפורשות בחוזה גופו את כל מה שהיה בדעתם להתנות ביניהם, מתבקשת המסקנה שאם לא נכלל בחוזה רכיב כה חשוב כמו תשלום דמי מפתח על ידי הנתבעת - הרי שדמי המפתח לא שולמו.

בהקשר זה ראיתי לדחות את טענת הנתבעת בסעיף 19 לתצהירו של כהן לפיה חזקה שדמי המפתח נגבו במועד חתימת החוזה, שכן מדובר בהשערה בלבד.

34. לאור האמור, אני קובעת כי גם תקנה 1 (22) חלה בענייננו, ולכן ניתן לגבות מהנתבעת דמי שכירות כלכליים.

35. המסקנה מכל האמור לעיל הינה, כי באי תשלום דמי שכירות כלכליים הפרה הנתבעת את תנאי השכירות באופן המזכה את התובעת בסעדים להם היא עותרת דהיינו - פינוי ותשלום דמי שכירות כלכליים.

שיעור דמי השכירות בהם יש לחייב את הנתבעת

35. מטעם התובעת הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי אמיר חופשי לפיה דמי השכירות הכלכליים עומדים על סכום של 2850 ₪ לחודש , ואילו מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת של השמאי יהודה פלד לפיה עומדים דמי השכירות הכלכליים על סכום של 1320 ₪. [

על אף טענות התובעת כלפי חוות הדעת של מר פלד, כפי שפורטו בסעיף 6 לסיכומיה, הגעתי למסקנה כי לאור הסכמת הצדדים לוותר באופן הדדי על חקירות המומחים , ואי העלאת טענות אלה על ידי התובעת בזמן אמת – יהא זה ראוי וצודק להתחשב גם באמור בחוות דעתו של פלד, ולקחת את הממוצע של שתי חוות הדעת , ולקבוע את דמי השכירות הכלכליים על סך של 2085 ₪ לחודש.

36. אשר לתקופת החיוב בדמי השכירות בסך 2085 ₪ לחודש – תשלום הסכום של 4,800 ₪ בשנת 2009 מצא ביטוי נרחב בתצהירו של מזרחי, על נספחיו.

על אף שהתובעת הסכימה בשנת 2009 לתשלום בשל חוב העבר בסכום האמור - נראה שמדובר בתשלום על חשבון דמי השכירות.

יצוין בהקשר זה, כי כהן מאשר בעדותו (פרוטוקול עמ' 12 שורות 21 – 25 ) שהנתבעת לא מחתה בפני התובעת על כך שהתשלום אושר כתשלום שנתקבל על חשבון החוב בלבד, ולא לסילוקו המלא.

בנסיבות אלה, יש לחייב את הנתבעת בדמי השכירות הכלכליים בסך 2085 ₪ לחודש עבור כל התקופה המפורטת בכתב התביעה.

סוף דבר

37. לאור כל האמור לעיל - אני קובעת כדלקמן:

(א) הנתבעת תפנה את הנכס ותחזיר את החזקה בו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם ומכל חפץ, לא יאוחר מיום 15.10.15.

(ב) אשר לדמי השכירות - הנתבעת תשלם לתובעת, תוך 30 ימים, דמי שכירות בסך של 2085 ₪ לחודש, עבור כל התקופה המפורטת בכתב התביעה , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

התובעת תגיש פסיקתא לעניין הסכום המדויק של דמי השכירות שבו יש לחייב את הנתבעת , תוך 10 ימים.

כמו כן , תשלם הנתבעת לתובעת דמי שכירות בסכום האמור של 2085 ₪ לכל חודש, החל ביום 13.7.10 ועד לפינויו של הנכס בפועל.

38. בנסיבות העניין, לא ראיתי ליתן צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ח אדר תשע"ה, 09 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.