לפניי תביעה שעניינה קבלת פיצוי מוסכם בגין אי רישום מרכז מסחרי, כבית משותף והשבת כספי שכר טרחת עו"ד ששולמו עבור הרישום, שכאמור טרם בוצע. התביעה הוגשה לאחר שהותר לתובעת ביום 26.4.10 לפצל סעדים על ידי כבוד השופט שאול אבינור בהמרצת פתיחה 17969-06-09.

1. מבוא והשתלשלות האירועים:
2. אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ (להלן: "התובעת") הינה חברה אשר רכשה מנתבעת 1, משרדים בשטח של כ-600 מ"ר וכן מחסנים וחנויות (גוש 6525 חלקות 185 ו-186) ברח' הנדיב 71 בהרצליה (להלן: "הבניין" או "הנכס") וזאת על פי הסכם מכר מיום 28/12/99 (להלן: "ההסכם") ותוספת להסכם המכר מיום 23/04/01 (להלן: "התוספת להסכם").
3. נתבעת 1, אינבסטלום הולדינגס בע"מ (להלן: "הנתבעת") הינה חברה אשר שימשה כיזם בניית הבניין ולזכותה רשומות הערות אזהרה על המקרקעין, שכן המקרקעין רשומים בבעלות עיריית הרצליה, ספרית יפת בע"מ (להלן: "ספרית יפת") ומיטבית מרכז מסחרי בע"מ (להלן: "מיטבית").
4. נתבע 2, עו"ד צבי גרינגליק (להלן: "הנתבע"), הינו עו"ד אשר מונה מטעם הנתבעת לטפל בענייני רישום הנכס ורישום התובעת כבעלים של השטחים אותם רכשה, את שכר טרחתו קיבל נתבע 2 מהתובעת.
5. יצוין, כי עובר לחתימת ההסכם בין התובעת לנתבעת, נחתמו מספר הסכמי קומבינציה בין הנתבעת לצדדי ג'. ביום 21.4.94 נחתם הסכם קומבינציה לפיו רכשה חברת מיטבית (בשמה הקודם – חברת רעננה הייטס בע"מ) מחברת ספרית יפת חלק מזכויותיה של חברת ספרית יפת בחלקות הרלוונטיות.

ביום 25.11.98 נחתם הסכם קומבינציה בין מיטבית לבין הנתבעת, בו רכשה הנתבעת, אשר יוצגה על ידי הנתבע חלק מזכויות הבעלות של מיטבית במקרקעין.

1. ביום 28.12.99 כאמור נחתם הסכם המכר שבין התובעת לנתבעת וביום 23.4.01 נחתמה התוספת להסכם בין הצדדים (להלן: "התוספת להסכם") וזאת לאחר ששנה קודם לכן נחתם הסכם קומבינציה בין הנתבעת לבין עיריית הרצליה שהייתה חלק מבעלי הקרקע.
2. ביום 01/09/03 ניתן טופס 4 והתובעת קיבלה חזקה בנכס. כשנה לאחר מכן נרשמו לטובת התובעת הערות אזהרה באופן חלקי על חלקות 66, 74 ו-75 (3 מתוך 4 החלקות הישנות טרם התוספת).
3. לימים נקלעה הנתבעת לקשיים כלכליים ולבקשת בנק הפועלים, שהיה הבנק המלווה מונה כונס נכסים, עו"ד גיל הירשמן בתיק פש"ר 1552/04. הכונס מכר חלקים שונים לידי עופר גפני, לעו"ד דוד יצחקי ועו"ד דוד רום ואלו בתורם מכרו חלקים לגורמים שונים.
4. בשלב כלשהו ביקשה התובעת למכור חלק מנכסיה משיקוליה שלה וביום 28.9.08 הצליחה התובעת למכור חלק מהנכס לחברת GPS & MORE LTD (להלן: "GPS"), תוך התחייבותה לתנאים חריגים ביותר עקב מחדלי הנתבעת, לרבות הפקדת כספים בנאמנות, המשך תשלום ההלוואה המובטחת במשכנתא, הפחתת התמורה וכן האפשרות שאם תוך 60 חודשים לא ירשם הבית כבית משותף GPS רשאית לבטל את החוזה.
5. ביום 3.8.09 נחתם בין התובעת למרפאת מומחים ד.ש שותפות הסכם בתנאים חריגים הכובלים את התובעת לעניין רישום הבניין ומתנים את העברת התמורה לידי התובעת בתנאים הקשורים לעניין זה.
6. התובעת הגישה המרצת פתיחה ביום 23.6.09 ובה התבקש מינוי של כונס נכסים לשם רישום הבית כבית משותף ומונתה עו"ד פרחית אלדן לצורך כך. ביום 9.1.13 מכרה התובעת את יתרת השטחים שנותרו לה בנכס לרוכשת מקבוצת יצחקי.
7. אין מחלוקת בין הצדדים כי עד היום טרם נרשם הבניין כבית משותף, טרם נרשמו זכויות הבעלות על שם הרוכשים וכונסת הנכסים עו"ד אלדן טרם סיימה את תפקידה.
8. טענות הצדדים
9. לטענת התובעת במועד חתימתה על ההסכם היא לא הייתה מיוצגת על ידי עו"ד, מעולם לא הוצגו לה הסכמי הקומבינציה והיא אף לא ידעה עם מי נחתמו הסכמי הקומבינציה ומה היו תנאיהם. עוד הוסיפה, כי היא לא ידעה על קשיים בעריכת הפרצלציה ו/או רישום הבית המשותף, בפרט כשבסעיף 3 להסכם הצהירה הנתבעת, כי היא רכשה מעיריית הרצליה בשיתוף עם משקיעים אחרים את יתרת החלקות עליהן נבנה הבניין וניתן היה להבין, כי לא עתידה להיות כל בעיה בביצוע הפרצלציה.
10. במסגרת סעיף 12 לתוספת מיום 23/04/01 התחייבה הנתבעת לרשום את זכויות התובעת בנכס בתוך 12 חודשים מהיום בו ניתן יהיה לעשות כן ועל פי הנטען בכתב התביעה, מלאכת רישום זכויות התובעת הוטלו על הנתבע, אשר הוצג כמי שמטפל ומייצג את הנתבעת בעניין הסכמי רכישה ומכירה של הבניין ורישומו כבית משותף וכן התחייבה הנתבעת לשמש חברה משכנת. בעניין זה טענה התובעת, כי למיטב ידיעתה, גם הבעלים הרשומים של המקרקעין, היינו עיריית הרצליה, ספרית יפת ומיטבית וגם יתר רוכשי זכות הבעלות בחלקי הבניין נתנו בידי הנתבע ייפוי כוח בלתי חוזרים לצורך רישום הבניין כבית משותף והסדרת רישום זכויות הרוכשים השונים של חלקי הבניין.
11. לטענת התובעת חרף האמור לעיל, התרשל הנתבע בתפקידו, לא רשם את הזכויות ואף איבד את המסמכים בתיק לרבות העסקאות שנעשו בבניין, את ייפוי הכח הבלתי חוזרים ואת האישור על תשלומי מיסים.
12. עד עצם היום הזה למעלה מ-15 שנים טרם נרשם הבניין כבית משותף, הנתבעת העבירה את הטיפול ברישום הפרצלציה לידי עיריית הרצליה ללא ידיעת התובעת, אשר איננה יודעת מדוע מתארכים ההליכים מעבר לזמן סביר, כך שזכויות התובעת בנכס לא נרשמו ונגרמו לה נזקים בלתי מבוטלים.
13. בנוסף טענה התובעת, כי כל ניסיונותיה לפנות לנתבעים העלו חרס ורק ב-28/09/08 השיב לה הנתבע, כי האחריות לרישום הבית ואיסוף המסמכים מוטלת על עו"ד הירשמן, אלא שעו"ד הירשמן הודיע לתובעת כי הוא אינו רואה עצמו אחראי לרישום הבית המשותף. התובעת עשתה מאמצים רבים ופנתה לכל המעורבים בניסיון לקדם את רישום הבית המשותף, אך ללא הועיל.
14. בנוסף, הבטיח הנתבע לתובעת באפריל 2009 כי הוא יעביר לידיי ב"כ התובעת את כל המסמכים הרלוונטיים לרישום, אלא שהוא לא קיים את הבטחתו. הנתבע ניתק קשר עם ב"כ התובעת לאחר שטען כי הוא העביר את הטיפול ברישום הבית המשותף לעו"ד אלדן, שעבדה במשרדו בעבר.
15. עוד טענה התובעת, כי היא נתקלה בקשיים למכור חלקים מנכסיה לאור העדר הרישום בטאבו. לגרסתה, היא הצליחה למכור חלק מנכסיה ולאחר שנתקלה בקשיים במו"מ עם רוכשים פוטנציאלים היא הגישה את המרצת פתיחה ב-23.6.09 על מנת שבימ"ש ימנה כונס נכסים לשם רישום הבית כבית משותף.
16. בכתב התביעה דרשה התובעת לקבל 117,960 $ סך משוערך של 849,025 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרת ס' 20.3 לחוזה לפיו המפר ישלם 10% מסכום התמורה (1,179,600$). סכום המשקף באופן חלקי את נזקיה לרבות אילוציה לבצע עסקאות רק עם גופים שלא נזקקים למימון בנקאי, התארכות ביצוע עסקאות, הפחתה של כ-10% (500,000 ₪) מהתמורה שהייתה משתלמת אילו הבית היה רשום כמשותף, תשלומי ריבית מיותרים אותם שילמה התובעת בגין המשכנתא (250,000 ₪) בעוד שהיא לא קיבלה ריבית על הכסף שהופקד בנאמנות, תשלומי ארנונה על המשרדים שעמדו ריקים משום שלא ניתן היה למוכרם (50,000 ₪) שעות עבודה מבוזבזות עם קונים פוטנציאלים שלא נקשרו בסוף בחוזה. כמו כן, דרשה התובעת לקבל מהנתבע את שכר הטרחה ששולם לו בסך 65,561 ₪ בצירוף מע"מ, משוערך 110,212 ₪ לאור הפרת התחייבויותיו והתרשלותו כמפורט לעיל.
17. מנגד טענה הנתבעת, כי ההסכם לא הופר ועיון בסעיף 12.1 ו-12.2 להסכם מוכיח מפורשות, כי המועד לביצוע הרישום טרם הגיע.
18. ביום 17.6.09 נרשמה פרצלציה, אלא שרק לאחר הרישום התברר, כי יש צורך לשנות את הרישום נוכח דרישת העירייה להעביר חלק מהמקרקעין על שמה ופיצול מחדש של המקרקעין. הסיבה לכך הייתה נעוצה בעובדה שבמקום מצוי בית ספר אשר בנוי בחלקו על השטחים המהווים חלק מהחלקות שעליהם אמור להירשם בית משותף ומדובר במגבלה שאינה בשליטת הנתבעת ולכן העיכוב ברישום לא נגרם בעטיה.
19. עוד טענה הנתבעת, כי התובעת הכירה את הבניין היטב, שכן חברת אחות של התובעת-חברת אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים בע"מ (להלן: "אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים"), ביצעה את שירותי ניהול הפרויקט של הבניין, כך שהיא ידעה או הייתה צריכה לדעת את כל הנתונים בטרם התקשרה בחוזים.
20. גם לאחר שתסתיים הפרצלציה לא תחל תקופת 12 החודשים, כי הרישום לבית משותף הינו מורכב, מהטעם שדיירים בבניין כמו גם התובעת לא נושאים בחלקם בהוצאות המדידה הנדרשות לשם קידום רישום זה ואין לתובעת להלין אלא על עצמה בפרט שהתובעת השתלטה על שטחים בבניין שלא נמכרו לה דבר המהווה קושי נוסף עמו תאלץ הנתבעת להתמודד בעת הרישום.
21. עוד הוסיפה הנתבעת, כי ההליכים לסיום הפרצלציה ורישום הבית המשותף מבוצעים ע"י עו"ד פרחית אלדן, בפיקוח בית משפט במסגרת המרצת פתיחה שהגישה התובעת.
22. הנתבע טען בכתב ההגנה שהוגש מטעמו, כי התביעה אינה מגלה עילה נגדו, משום שטרם הגיע מועד רישום הנכס ולראיה התובעת ביודעין לא הגבילה את מועד הרישום. יתרה מכן, הסיבה להגשת התביעה דנן הייתה כדי לתת משקל נגדי לתביעה שהגישה הנתבעת נגד חברת אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים (חברה אחות של התובעת) בבימ"ש מחוזי מרכז 15578-12-09 בגין רשלנותה בניהול ופיקוח על הפרויקט מושא התביעה דנן.
23. עוד נטען על ידו, כי אין בהסכמים נספחים ג' וד' כל התחייבות לפיה הנתבע היה אמור לדאוג לרישום הבניין כבית משותף ולהוות "מעין חברה משכנת". משידעה התובעת בעת החתימה על ההסכמים, כי הבניין לא יכול ולא יתנהל כחברה משכנת ולא דרשה זאת כתנאי, הרי שהיא ויתרה על אופן ניהול זה של הבניין. יתרה מכך, בניגוד לטענת התובעת, היא הייתה מיוצגת על ידי עורכי דין מטעמה.
24. לאחר שמונה לנתבעת כונס נכסים, לא היה באפשרות הנתבע להמשיך ולייצג את הנתבעת ולכן המשך הטיפול הועבר לבנק הפועלים באמצעות הכונס אשר מכר שטחים ללא מעורבות ו/או ללא ידיעתו.
25. ביום 4.9.12 נקבעו שני מועדי הוכחות ליום 25.11.13 וליום 26.11.13, בהם היו אמורים להתייצב כל העדים. ביום 25.11.13 העיד שמאי המקרקעין מטעם התובעת מר יוסף פישלר על חוות דעתו (יוער, כי ביום 17.9.14 נמסר לבית משפט, שמר פישלר נפטר בעקבות מחלה). ולאחריו העיד העד היחיד מטעם התביעה מר יוני אפרתי, מנהל התובעת. למרבה הצער לא ניתן היה לסיים את חקירת מר יוני אפרתי במועד אחד והיה צורך בפיצול עדותו. מר אפרתי נאלץ לטוס לחו"ל לצורכי עבודתו ולא ניתן היה להתחיל בשמיעת עדי ההגנה טרם סיים מר אפרתי את חקירתו. עובדה זו גרמה לקביעת מועדים חדשים תוך התחשבות בזימונה של העדה עו"ד אלדן, שביקשה להעיד לאחר חופשת הלידה בה היא נמצאת.

ביום 17.9.14 הוזמנה הקלטה ונשמעה המשך חקירתו של מר יוני אפרתי, ולאחריה העיד מר סולומון ברט (להלן: "סולי") מטעם הנתבעת, הכונסת עו"ד פרחית אלדן וכן נחקר שמאי המקרקעין מטעם הנתבעת, מר שי חזן על חוות דעתו. ביום 30.11.14 התקיימה ישיבת הוכחות נוספת שהוקלטה בה נשמעה עדותו של הנתבע.

1. ד י ו ן
2. אין חולק כי עד היום, לא נרשם הנכס כבית משותף ולא נרשמו זכויותיה של התובעת בנכס. השאלה אליה נדרש בית המשפט היא האם אי רישום הבניין כבית משותף מהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעים בגינו זכאית התובעת לפיצוי מוסכם מכוח סעיף 20.3 אם לאו והאם על הנתבע להשיב לתובעת את שכר הטרחה ששולם לו על ידה בגין הרישום שטרם בוצע.
3. כאמור לעיל, בית המשפט מינה כונסת בהמרצת הפתיחה שהגישה התובעת. מעדותה של הכונסת עלה, כי בנובמבר 2014 הסתיימה הפרצלציה השנייה והתוכנית הוגשה לאישור, דבר שעשוי לקחת מספר שנים (פרו' 17.9.15 עמ' 102-103).

הסכמה מדעת של התובעת להתחייבות הנתבעים במערכת ההסכמים

1. סעיף 12 להסכם שעניינו "רישום זכויות הקונה", קובע בזו הלשון:

"12.1 רישום הזכויות בממכר על שם הקונה, כמפורט בהוראת סעיף זה, יהיה בתוך שניים עשר (12) חודשים מהיום בו ניתן יהיה לרשום את הזכויות בממכר כמפורט בסעיף זה מבחינה חוקית, מנהלית או אחרת, באופן שבו יחליט הקונה לבצע את הרישום כמותנה בחוזה זה, לפי התאריך המאוחר יותר, ובתנאי שלא תהיה מניעה כלשהי לכך התלויה בקונה.

12.2 הקונה מאשר כי ידוע לו והוא מסכים לכך שקודם לרישום הזכויות בממכר על שמו יתכן ויהיה צורך לבצע על הקרקע פעולות של רישום בית משותף ו/או חכירה ו/או איחוד ו/או חלוקה מחדש ו/או פרצלציה וכיוצ"ב, וכי מניין שניים עשר (12) החודשים האמורים לעיל יחול רק לאחר רישום האיחוד ו/או החלוקה ו/או הפרצלציה ו/או רישום הבית המשותף, הכל בהתאמה לאופן שבו יחליט המוכר לבצע את הרישום, לפי הענין. פעולות האיחוד והחלוקה ו/או החלוקה ו/או הפרצלציה יבוצעו על ידי המוכר ו/או מי מטעמו ועל חשבונו".

(הדגשה שלי-א.מ.ג.).

1. לטענת התובעת, ההסכם נוסח על ידי הנתבע מבלי שהיא תהא מיוצגת, כפי שעלה גם מעדותו של סולי (פרו' 17.9.15 עמ' 75 ש' מול ש' 11 ואילך), היא לא ראתה את הסכמי הקומבינציה ואין בהסכם ובתוספת אפשרות לקיומם של קשיים ברישום פרצלציה ו/או בית משותף.
2. מחקירתו של העד אפרתי עולה כי העובדה שהתובעת לא הייתה מיוצגת בעת חתימת ההסכם היא עובדה שאיננה מתיישבת עם עדותו בחקירה נגדית. מר אפרתי הודה כי העסקה של רכישת הנכס מעל מיליון דולר הינה עסקה מאוד משמעותית עבור התובעת (פרו' 25.11.13, עמ' 23 ש' 6 ואילך). מטבע הדברים נשאל מר אפרתי האם התובעת לא נעזרה בעו"ד בעסקה כה משמעותית, על כך השיב העד אפרתי כדלקמן:

"ש.ובעסקה הזו, לטענתך התובעת לא נעזרה בשירותי עו"ד?

ת. בעניין עורכי הדין, בתקופה שנחתמה העסקה אחי שהוא בד"כ היועץ המשפטי של החברה היה איתי בחו"ל, ולכן גויס עו"ד אחר למיטב זיכרוני, אני לא זוכר את הפרטים המדויקים מי טיפל בזה.

ש. והוא טיפל בתובעת בעת רכישת ההסכם?

ת. כן. למרות שאני אומר שוב, שכמובן שעברו טיוטות לחו"ל הפסקים עבדו.

ש. תאשר לי לאור תשובתך כעת, שמה שרשום בסעיף 8 לתצהירך, הוא לא נכון?

ת. הסברתי לך שאחי לא היה בארץ בעת חתימת ההסכם, אני לא יודע איך העניין הזה התנהל, אם היה עו"ד ומי היה העו"ד, אני לא זוכר בדיוק. נכון שהיו טיוטות, אני לא יודע מי ייצג אותנו".

תשובת העד כי הוא איננו זוכר מי היה עו"ד בעסקה כה משמעותית עבור התובעת, איננה מניחה את הדעת ואף לא מתיישבת עם ההיגיון.

1. בשנת 2001 נחתמה תוספת להסכם (נספח תיקונים) במסגרתה שונו מספר סעיפים בהסכם. כך למשל במבוא צוין כי "המוכר יחד עם קבוצת משקיעים קנה מעיריית הרצליה את החלקות..." וברישא לסעיף 12.3 במקום המילים "המוכר יעשה את כל הפעולות לצורך רישום הקונה כבעלים" יבואו המילים "המוכר ירשום את הקונה כבעלים".
2. בהקשר זה יצוין, כי על אף שהתובעת הייתה מיוצגת במועד חתימת תוספת ההסכם על ידי באי כוחה, סעיפים 12.1-12.2 לא שונו. על כך נחקר העד אפרתי (פרו' 25.11.13 עמ' 25 ואילך), כדלקמן:

ש. "ואתם שולחים הערות לנתבע 2, מדוע אתם לא מבקשים לתקן את סעיף 12 להסכם, שקובע שיעבירו את הזכויות אליכם רק לאחר 12 חודשים מיום שניתן יהיה לרשום בית משותף וחלוקה ו/או פרצלציה. למה אתם לא מבקשים לתקן את הסעיף הזה בנספח?

ת. אני מפנה אותך לנספח סעיף 2.27 תיקון להסכם, בו נרשם במקום המילים המוכר יעשה את כל הפעולות לצורך רישום הקונה כבעלים, יבואו המילים המוכר ירשום את הקונה כבעלים, האם נכון?

ש. אני מציג לך את סעיפים 12.1 ו-12.2 להסכם המכר, תאשר לי שאת שני הסעיפים האלה לא ביקשתם לתקן?

עו"ד ניסן: אני מתנגד, העד לא יכול להגיד מה העו"ד החליט לתקן.

ת. אני מאשר לך שלא תוקנו, אני ביקשתי ולא תוקנו".

העד אפרתי הופנה לעובדה שמעיון בטיוטה של עו"ד רם אפרתי, אחיו של העד וב"כ התובעת, לא עלה כי התובעת ביקשה באיזה שהוא שלב לשנות את סעיפים 12.1 ו-12.2. לעד אפרתי לא היה מענה לשאלה זו (שם, עמ' 26 ש' 1-3).

1. באשר לטענת התובעת, כי היא לא ראתה את הסכמי הקומבינציה יובהר, כי בעמוד הראשון להסכם צוין מפורשות ב"הואיל" הראשון כי "המוכר זכאי להרשם כבעלים של 60% מהחלקות כהגדרתן להלן, מכח הסכם קומבינציה שנחתם בינו לבין הבעלים ו/או יחתם בינו לבין עיריית הרצליה".

עוד פורט בסעיף "ההגדרות", כי קיים הסכם קומבינציה בין הנתבעת לבין הבעלים שהם: "מיטבית, ספרית יפת ועיריית הרצליה".

בסעיף 24 להסכם נרשם מפורשות "...למוכר הזכות לבטל הסכם זה עד ליום 10.2.2000 במקרה בו העירייה לא תתקשר עם המוכר בהסכם קומבינציה לבניית מגרש הירייה הסמוך למקרקעין".

(הדגשות שלי-א.מ.ג.).

יתרה מכך, לשאלה האם ידעת שיש הסכמי קומבינציה בין המוכרת לבין גורמים שונים, שנזכרים בהסכם? השיב מר אפרתי בחקירתו?

"אני לא כל כך זוכר מה ידעתי באותו יום. כנראה שעורכי הדין שלי בוודאי ידעו".

(פרו' 17.9.14, עמ' 51 ש' 5 ואילך) (הדגשה שלי-א.מ.ג.).

כל אלה מצביעים על העובדה כי התובעת הייתה ערה להסכמי הקומבינציה או לפחות חזקה עליה שהייתה ערה לכך לאור ההגדרות המפורשות בהסכם.

גם אם הייתי מקבלת את טענת התובעת כי היא לא ראתה את הסכמי הקומבינציה, הרי שמשעה שהסכמי הקומבינציה אוזכרו מספר פעמים במקומות שונים בהסכם עליו חתמה, עמדה לה הזכות לבקש מהנתבעת לעיין בהם, ככל שחפצה בכך. הדעת נותנת, כי מי שנקשר בעסקה בשווי 4,883,570 ₪ (סכום שאף הוגדל בתוספת להסכם) ידקדק בבדיקת ההסכם. אם התובעת וויתרה על זכותה לעיין בהסכמי הקומבינציה או עצמה את עיניה, אין לה אלא להלין על עצמה, בפרט לאור הצהרתה בהסכם, כי היא יודעת ומסכימה שעובר לרישום הזכויות יתכן ויהיה צורך בביצוע פעולות במקרקעין לרבות פרצלציה.

1. תימוכין נוספים לידיעתה של התובעת בדבר קיומם של הסכמי הקומבינציה עלה מתצהירו של סולי (ס' 5) לפיו, התובעת הכירה את הבניין היטב שכן התובעת נשלטת על ידי חברה שביצעה את שירותי ניהול הפרויקט והיא ידעה את כל הנתונים בטרם התקשרה בהסכמים ולכן נוסח סעיף 12, כפי שנוסח. דבריו נתמכו בעדותו של הנתבע:

"אפרתי מדפיס היה חצי יזם בעסקה הזאת. הוא שחיבר בין הצדדים, הוא שייצג את מיטבית ואת ספריית יפת... הוא היה מההתחלה. הוא זה שנתן את הכיוון".

(פרו' 30.11.14 עמ' 40 ש' 2 ואילך).

עוד העיד הנתבע:

"...בשביל לבנות את הבית הזה, המליץ אורי מדפיס אישית לקנות את הקרקע של העירייה, כי הבניין לא היה יכול לקום בלי זה, ואז קנו את המגרש מהעירייה, ואז צריך לעשות פרצלציה". (שם, עמ' 42 ש' 1 ואילך).

ובהמשך הוסיף העד כדלקמן:

"דווקא במקרה הזה של אורי מדפיס, מי שעזר לי בעסקת הקומבינציה היה משרד אורי מדפיס. מי שעזר לי בעסקת הקומבינציה, לנהל אותה, לטפל בה, מי שאישר את הנוסח שלה זה היה אפרתי מדפיס.... בכל מה שקשור למקרקעין, הם טובים יותר מאיתנו, גם בפרצלציה וגם בעסקאות הקומבינציה".

(פרו' 30.11.14 עמ' 44 מול ש' 21 ואילך).

1. כאן המקום להעיר, כי במהלך שמיעת העדויות התברר, שבין הצדדים קיימת מערכת יחסים סבוכה ומורכבת לרבות תביעות המתנהלות בבתי משפט שונים. לצורך הבנת התמונה יצוין, כי הנתבעת שכרה את שירותיה של אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים, חברת אחות של התובעת, כדי לנהל את פרויקט הבניה של הנכס מושא התביעה דנן ולא זו בלבד, אלא שמנהלי חברת אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים: מר אמנון אפרתי ומר אורי מדפיס ניהלו גם את התובעת במועדים הרלוונטיים לתביעה. עוד הסתבר, כי יש קשר משפחתי בין עו"ד רם אפרתי, אשר ייצג את התובעת בהליכים מול הנתבעת והוא יכול היה להעיד על כך, לבין מר אמנון אפרתי (אביו) והעד מר יוני אפרתי (אחיו).
2. יחד עם זאת, בחרה התובעת להעיד מטעמה רק את מר יוני אפרתי, אלא שבעדותו התברר, כי אין בידיו לסייע לתובעת. העד נשאל אם הוא היה מעורב במו"מ עם סולי לרכישת הנכס? ועל כך השיב "אני חושב שלא, אבל לא זוכר, זה היה לפני 14 שנה" (פרו' 25.11.13 עמ' 22 ש'ש 16). בתחילת עדותו אמר "כרגע אני רואה שאני חתום על הסכם המכר משנת 1999" (שם, עמ' 21 ש' 13). אולם, כשנשאל לפשר הסתירה עם האמור בסעיף 8 לתצהירו, לפיו אורי מדפיס חתם על ההסכם השיב "בתאריך החתימה על ההסכם לא הייתי בארץ" (שם, עמ' 21 ש' 27 ואילך).
3. סתירה נוספת התגלתה בין האמור בתצהירו של מר יוני אפרתי, כי הוא היה בעל המניות, "בהתחלה עם אחרים" ולאחר מכן מנהל יחיד לבין התצהיר שהוגש לבית המשפט המחוזי (ת.א 21007-12-09) וסומן על ידי נ/3. שם הצהיר מר יוני אפרתי, כי כיום הוא בעל המניות ומנהל של התובעת "כאשר במועדים הרלוונטים לתצהירי זה בעלי המניות בחברה זו היו ה"ה אורי מדפיס ואמנון אפרתי".

מר יוני אפרתי נשאל מדוע אביו שהיה מעורב בהסכם לא בא לתת תצהיר? והלה השיב:

"אפשר היה להביא תצהיר מאבי וממדפיס, שניהם כבני 80. חסתי עליהם" (שם, עמ' 22 ש' 25).

אולם, הוא הודה כי במסגרת התביעה שהוגשה לבימ"ש המחוזי תל אביב (המתבררת בימים אלה) מר אורי מדפיס הגיש תצהיר של למעלה מ-20 עמודים (שם, עמ' 22 ש' 24 ואילך). נוכח הסתירות שהתגלו בעדותו של מר יוני אפרתי לרבות העובדה, כי בשלב רכישת הנכס והחתימה על ההסכם הוא לא היה מעורב בפרויקט, יש להצר על כך שמר אמנון אפרתי ומר אורי מדפיס בחרו לא להגיש תצהירים מטעמם ולא הגיעו להעיד.

1. יש לזקוף לחובת התובעת את העובדה שעו"ד רם אפרתי אשר טיפל בענייניה של התובעת מול הנתבעת והוא חתום על מרבית התכתובות בין הצדדים, לא התייצב לעדות. בעניין זה מקובלת עליי עדותו של הנתבע "זה שרם אפרתי לא פה, זו הבעיה של התיק הזה. חבל שהוא לא כאן. מי זה יוני? מי הכיר את יוני? לא ראיתי את יוני עד שהוא הגיע לפה, לבית המשפט, בחיים שלי לא ראיתי אותו... (פרו' 30.11.14 עמ' 40 ש' 26 ואילך).
2. עוד העיד הנתבע כי "רם אפרתי, שייצג את הסופר סל עוד בתחילת הדרך וראה את כל ההסכמים של הבניין, וראה את כל עסקאות הקומבינציה וייצג את הסופר סל עוד לפני שאורי מדפיס חשב לקנות פה מגרשים בכלל, ראה את ההסכמים ישר והפוך, שעות עבודה ישבתי איתו. הכרתי אותו, איך הכרתי את רם אפרתי? איך נהיינו חברים? מהעסקה של הסופר סל. הוא ראה הכל..." (פרו' 30.11.14 עמ' 45 ש' 1 ואילך).

מהעדויות והראיות בתיק שוכנעתי, כי מדובר בעדים חיוניים, שעדותם הייתה יכולה לשפוך אור על התביעה. לפיכך, הימנעותם מלהתייצב לעדות תיזקף לחובתם בהתאם לכלל שקובע "אם צד לא הזמין עד שחיוני לביסוס טענתו, ניתן להסיק מכך מסקנה ראייתית כנגדו" (ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום הובלות בע"מ, 5.10.06 עמ' 14).

כן יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט י. קדמי בספרו "על הראיות– הדין בראי הפסיקה" (דיונון, חלק ב') 917:

"יש והדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, כאילו היתה זו ראיה נסיבתית. כך ניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הבאת ראיה, לאי השמעת עד... התנהגות כזו, בהעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה באשר על פניה מתחייבת ממנה המסקנה שאילו הובאה הראיה או הושמע העד... היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב."

1. מכל האמור לעיל, עולה באופן מפורש, כי התובעת הייתה מודעת לעסקאות הקומבינציה בנכס, הייתה מודעת היטב לעובדה, כי קיימים תנאים טרומיים עובר לרישום זכותה בנכס היינו, ביצוע פעולת פרצלציה ו/או איחוד וחלוקה במקרקעין וכן הצורך ברישום בית משותף לאחר הפרצלציה עד לרישום סופי של זכויותיה בנכס.

מהו "זמן סביר" בנסיבות העניין והנטל להוכיחו-

העברת הנטל -

1. על אף שבהסכם ובתוספת לא נקבע מועד לסיום הליכי הפרצלציה ורישום זכותה של התובעת, ברי לכל בר דעת, כי הצדדים לא התכוונו לכך שההליכים ימשכו עד אין קץ, ללא מגבלת זמן. די לתובעת לציין את העובדות ה"יבשות" כי ההסכם האחרון שנחתם בין הצדדים היה באפריל 2001 ובמועד הגשת התביעה ביולי 2010 טרם נרשמו זכויותיה באופן סופי בלשכת רישום המקרקעין. זמן של כ-10 שנים, די בו כדי להעביר את נטל הראיה למוכרת, שתשכנע את ביהמ"ש שהיא עדיין עומדת בטווח של "זמן סביר". כך קבע ביהמ"ש בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמעון שמואל (22.1.15, עמ' 26) (להלן: "פס"ד מרכז העיר אשדוד"), כדלקמן:

"יש היגיון בהעברת נטל השכנוע בנוגע לטענות הגנה אלה לכתפיהם של הנתבעים, באותם מקרים בהם הוכיחו התובעים כי חלפו שנים רבות ממועד חתימת החוזה וממועד מסירת הדירות מבלי שנרשמו הזכויות בדירות על שמם".

ובהמשך נקבע בפסק הדין, כי קיים היגיון בהעברת הנטל לכתפי הנתבעים לצורך הוכחת הימצאותם בתוך טווח הזמן הסביר, שכן ממילא כל המידע הדרוש להוכחת טענות ההגנה מצוי בידיעתן:

"איני רואה כל פסול בקביעה העקרונית כי בית המשפט רשאי להעביר נטל זה לכתפי הצד הנתבע (המערערים במקרה דנן), באותם מקרים בהם הוכיח התובע כי חלפו שנים רבות ממועד חתימת החוזה וממועד מסירת הדירות בפרויקט לידי הרוכשים מבלי שקוימה ההתחייבות לרשום את הזכויות בדירות על שמם. קביעה זו הגיונה בצידה, כיוון שהתובעים בתביעות מסוג זה – רוכשי דירות – מצויים בדרך כלל בנחיתות אינפורמטיבית, ואילו דווקא הנתבעים בתביעות מסוג זה – שהינם בדרך כלל קבלנים וחברות בעלי ניסיון ומומחיות בתחום הנדל"ן – הם אלו שיכולים ביתר קלות להוכיח מהו פרק הזמן הנהוג והמקובל בתחום הנדל"ן בארץ באופן כללי....".

לאחר שהגעתי למסקנה, כי אכן במקרה זה לאור חלוף כ- 10 שנים עד הגשת התביעה, מדובר בפרק זמן ארוך דיו כדי להעביר את הנטל על כתפי הנתבעים. כל שנותר הוא לבדוק האם הנתבעים הוכיחו את הסיבות המיוחדות במקרה דנן שבגינן ביהמ"ש יקבע כי העיכוב הוא בטווח "הזמן הסביר".

"זמן סביר"-

1. בסעיף 12 להסכם נקבע כי המוכר יעשה את כל הפעולות לצורך רישום הקונה כבעלים וכי פעולות הפרצלציה יבוצעו על ידי המוכר ו/או מי מטעמו ועל חשבונו. בתוספת להסכם שונה חלק מהסעיף ובמקום "המוכר יעשה את כל הפעולות..", נרשם "המוכר ירשום את הקונה כבעלים", שינוי זה לא גרר אחריו שינוי במהות הסעיף לפיה האחריות לביצוע האיחוד והחלוקה מחדש/הפרצלציה נותרה על המוכר ו/או מי מטעמו.
2. הנתבעת סמכה טענותיה על סעיף 12 להסכם לפיו, לא בכדי לא נקבע מועד לביצוע הרישום הן בהסכם והן בתוספת להסכם שנחתמה לאחר מספר שנים, כי היה ברור לצדדים שיהיה צורך בפרצלציה האורכת מספר שנים והדבר איננו בשליטתה.
3. בהיעדר קביעה מפורשת בהסכם בעניין מגבלת הזמן, הלכה פסוקה כי יש להקיש מהוראת סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. לעניין זה יפים דבריו של כ' הש' דנציגר בפס"ד מרכז העיר אשדוד (עמ' 24-25), כדלקמן:

"בית המשפט המחוזי קבע כי בנסיבות אלה יש לראות את התחייבות החברות כהתחייבות שלא הוסכם על מועד לקיומה, ולכן ראה לנכון להקיש מסעיף 41 לחוק החוזים, הקובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש" (ההדגשה הוספה – י.ד.). קביעה זו מקובלת עלי בנסיבות העניין. בפסיקת בית משפט זה נקבע כי מנגנון "הזמן הסביר" הקבוע בסעיף 41 לחוק החוזים משמש כמנגנון ברירת מחדל או מנגנון השלמה למקרים בהם צדדים הסכימו על חיוב אך לא ציינו מועד לקיומו".

1. בתי המשפט דנו רבות בשאלה מה הוא פרק "זמן סביר" ברישום זכויות בנכס מקרקעין וכך נקבע:

"כאמור, המענה לשאלה מהו "הזמן הסביר" לקיום חיוב שלא נקבע בחוזה מועד לקיומו משתנה ממקרה למקרה בהתאם לנסיבותיו. ייתכן, למשל, שבמקרה אחד ייקבע שפרק זמן של מספר שנים הינו סביר, ואילו בנסיבותיו של מקרה אחר ייקבע שפרק זמן של מספר חודשים אינו סביר, והכל בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה. לפיכך ייתכן שבנסיבות מסוימות פרק הזמן שחלף במקרה דנן ממועד כריתת החוזים וממועד מסירת הדירות לרוכשים ועד למועד הגשת התביעה – כ-11 שנים – לא היה נחשב כבלתי סביר".

(פס"ד מרכז העיר אשדוד עמ' 26 פסקה 45).

1. טענתה המרכזית של הנתבעת, כי על פי סעיף 12.1 להסכם, עדיין לא חל לכאורה מניין 12 החודשים לצורך רישום זכויות התובעת בנכס, שכן התנאים המוקדמים הקבועים בסעיף 12.2 להסכם טרם בשלו. על פי פרשנות הנתבעת, יש נתק בין התנאים שבשלו לבין מניין החודשים על פיהם התחייבה לרשום את הנכס. משלא ננקב מועד בסעיף 12.1 אין לבדוק את ה"זמן הסביר".
2. לא כך פסקו בתי המשפט. באשר לתנאים המוקדמים, הטענה העיקרית של הנתבעת היא בדבר הצורך ברישום פרצלציה טרם רישום הבית המשותף. בפס"ד מרכז העיר אשדוד שם נטענה טענה דומה על ידי המוכרת על פיה יימנו 60 החודשים (במקרה שם) רק ממועד סיום הליכי הפרצלציה או ממועד מכירת הדירה האחרונה גם אם ההליכים יתארכו ככל שיתארכו, קבע ביהמ"ש, כי דין טענה זו להידחות, כיוון שקבלתה תוביל לתוצאה אבסורדית וכך קבע ביהמ"ש באותו עניין (עמ' 24 סעיף 42):

"סבורני כי לא ניתן לקבל את הפרשנות המוצעת על ידי החברות להתחייבויות שנטלו על עצמן במסגרת סעיף 14(ב) לחוזה המכר. מדובר בפרשנות שמרוקנת לחלוטין מתוכן את התחייבותן של החברות לרשום את הזכויות בדירות על שם הרוכשים, כיוון שהיא מניחה כי בהיעדר קביעה מפורשת בחוזה בדבר מגבלת זמן המוטלת על החברות לסיום הליכי הפרצלציה ולסיום מכירת הדירות בפרויקט, לא מוטלת על החברות מגבלת זמן כלשהי בהקשר זה. מדובר בפרשנות שמעניקה לחברות שליטה מלאה בהליכי רישום זכויות הרוכשים בדירות ושמותירה את הרוכשים חסרי אונים למול החברות בכל הנוגע ליכולתם לחייבן להביא לרישום זכויותיהם בדירות. ודוק, קבלת פרשנות זו תוביל לתוצאה אבסורדית, לפיה ייתכן כי גם בחלוף עשרות שנים לא יסתיימו הליכי הפרצלציה או הליכי מכירת הדירות בפרויקט, וכי גם אז הדבר לא ייחשב כהפרת החוזה מצידן של החברות כיוון שעדיין לא תתגבש התחייבותן הקונקרטית של החברות לרשום את הזכויות בדירות תוך 60 חודשים מהמועדים הללו, לפי המאוחר מביניהם. אין מקום להעניק לחוזה פרשנות כה מרחיקת לכת".

1. באותן עניין בפס"ד מרכז העיר אשדוד קבעה ערכאה קמא, כי באין מועד ספציפי הקבוע בהסכם לסיום הליכי הפרצלציה נכון להקיש מסעיף 41 לחוק החוזים הקובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה...".

ביהמ"ש העליון אישר מנגנון זה וקבע כמפורט להלן:

ראוי להדגיש, כי השימוש במנגנון "הזמן הסביר" שבסעיף 41 לחוק החוזים במקרה דנן נעשה אך ורק לצורך מענה על השאלה מהו פרק הזמן שעומד לרשות החברות לסיום הליכי הפרצלציה וסיום מכירת הדירות בפרויקט, משלא נקבע בחוזה מועד כלשהו לביצוע פעולות אלה..."

(פס"ד מרכז העיר אשדוד, פסקה 43 עמ' 24).

1. להגנתה טענה הנתבעת, כי במהלך שנת 2000 נחתם הסכם בינה לבין עיריית הרצליה במסגרתו יוצגה העירייה על ידי משרד עו"ד הררי טויסטר ושות', ובהתאם להסכם הוטל על ב"כ העירייה לטפל ברישום הפרצלציה, דבר שהיה ידוע לתובעת, כפי שעלה מעדותו של מר יוני אפרתי (פרו' 25.11.13 עמ' 27 ש' 3 ואילך).

דברים אלו עלו גם מעדותו של הנתבע (פרו' 30.11.14 עמ' 39 ש' 23 ואילך), כדלקמן:

"עיריית הרצליה לקחה את זה על עצמה. משרד טויסטר היה אמור לעשות את הפרצלציה. לא רק זה, גם אורי מדפיס אישית, או, מי שהיה מעורב שם במשרדים, כל הזמן היה מעורב בהכל. במי עושה את הפרצלציה ולמה צריך לעשות פרצלציה ומה הבעיה במגרשים, ושהעירייה השתלטה שם על איזשהו חלק נוסף, מי שהיה מעורב בכל הנושא הזה ונתן את הייעוץ זה משרד אפרתי מדפיס, שעל פיו, אגב, אני פעלתי, מהתחלה".

1. טענת התובעת (סעיף 51 לסיכומיה), לפיה אם רישום הפרצלציה היה מתחיל בסמוך לאחר חתימת ההסכם עמה או לכל הפחות בשנת 2000 עת נחתם ההסכם בין הנתבעת לעיריית הרצליה, אזי הרישום היה מסתיים לכל המאוחר בשנת 2005 וזכויות התובעת היו נרשמות בשנת 2006 או 2007 נטענה בעלמא. מהראיות בתיק עלה, כי במהלך שנת 2000 הנתבעת הייתה עסוקה ברכישת קרקע נוספת להגדלת שטח הבניין ולשם כך גייסה שותפים ומשקיעים, דבר שהוסיף למורכבות ההליך שבוודאי לא החל בשלב זה, לכן מקובלת עליי הודעת הכונסת כי הליך הפרצלציה הראשונה החל רק בשנת 2003.

יש לראות בטענה זו של התובעת הודאה בעובדה שהליך פרצלציה במדינת ישראל אורך מספר שנים. שתיקתה של התובעת בכל אותה תקופה משנת 2001 עד שנת 2007 בעניין הפרצלציה, אז פנתה לראשונה לנתבעת (סעיף 14 לסיכומיה), תמוהה בעיניי ויש בה כדי לחזק את טענות הנתבעת, כי התובעת שבעליה הינם הבעלים של חברת ניהול הפרויקט דנן ידעה כי מדובר בהליך ארוך ומורכב.

1. עו"ד אלדן כונסת הנכסים העידה על תהליכי הפרצלציה והבהירה כי באופן חריג היה צריך במקרה זה להכין שתי פרצלציות. הראשונה הייתה בין השנים 2003-2009 בה טיפל משרד עו"ד הררי טויסטר, אלא שתוכנית זו לא אושרה משום שלאחר הגשתה התברר כי בוצעה טעות ולא נרשם שטח של 500 מטרים מחצר בית הספר הצמודה לבניין כשטח השייך לבניין והעירייה לא הסכימה לרשום חכירה כדי לחסוך את כל הפרצלציה הנוספת. לכן לא הייתה ברירה אלא להגיש פרצלציה חדשה (שם, עמ' 93-94; עמ' 101 ש' 9 ואילך).

הפרצלציה השנייה בה מטפלת הכונסת עד היום החלה בשנת 2009 וזאת עוד לפני שמונתה לכונסת בעקבות פנייתם של סולי, עופר, עו"ד גרינגליק, עו"ד דוד יצחקי ועו"ד דוד רום פנו אליה (פרו' 17.9.14 עמ' 94 ש' 25). בתחילת 2014 הוגשה הפרצלציה השנייה לאישור ולאחר שהוחזרה "כי סירבו לקבל את האישור של עיריית הרצליה ועוד כל מיני רג'קטים ממש קטנים. אחרי פגישה עם רשמת המקרקעין, שכנעתי אותה לקבל את האישור שהציעה לעירייה. תיקנתי את הרג'קטים הקטנים והגשתי שוב את תיק הפרצלציה" (שם, עמ' 94 מול ש' 20 ואילך). כיום התוכנית ממתינה לאישור אצל רשם המקרקעין.

1. עוד העידה הכונסת, כי הליך הפרצלציה לוקח שנים רבות גם במקרה רגיל כשאין כל תקלה, ורק על מנת לסבר את האוזן, ההמתנה אצל המודד המחוזי במחוז מרכז יכולה לנוע בין שנה לשנתיים, לפיכך כל פרצלציה, תלוי בסדר הגודל שלה אורכת בין שנתיים לחמש או שש שנים (פרו' 17.9.14 עמ' 103).
2. לשאלת ביהמ"ש הבהירה הכונסת, כי גם אם יש צורך בהגשת פרצלציה חדשה לצורך תיקון טעות כפי שקרה במקרה דנן, הרי כל ההליך מתחיל מחדש לרבות הגשת תשריטים חדשים. היינו, מדובר בפרק זמן ממושך נוסף של עוד כחמש שנים. במקרה דנן, מאחר ומדובר בהכנת שתי פרצלציות למבנה מורכב ומסובך, מדובר בטווח של כ-12 שנה לצורך סיום הפרצלציה בלבד (שם, עמ' 103).

הכונסת אף הסבירה, כי מאחר שהליך הפרצלציה במדינת ישראל לוקח זמן רב, עד היום אין בחוזים שנעשים בעסקאות מקרקעין לוחות זמנים בעניין הפרצלציה וחוק המכר מחייב רישום זמנים רק לאחר הפרצלציה (שם, עמ' 104 ש' 16 ואילך).

1. לטענת התובעת, היה על הנתבעת לשים לב לטעותה של עיריית הרצליה בפרצלציה הראשונה וכי עצם העובדה שמלאכת הפרצלציה עברה לידי העירייה אין בה כדי להסיר מהנתבעת את אחריותה לרישום הפרצלציה. בעניין זה נשאלה הכונסת האם הנתבעת יכלה לעשות פעולה כלשהי שהייתה מונעת את טעותה של עיריית הרצליה, טעות שהתגלתה למצער רק בשנת 2009 והכונסת השיבה על כך בשלילה הן ביחס לנתבעת והן ביחס לנתבע (שם, עמ' 103 ש' 15 ואילך).
2. הצדדים אף הסכימו כי משרד עו"ד הררי טויסטר, שייצג את עיריית הרצליה בכל הליך הפרצלציה ידוע כמי שמתעסק בתחום זה ובעל ניסיון רב בנושא (פרו' 25.11.13 עמ' 27 ש' 8; פרו' 17.9.14 עמ' 103 ש' 19 ואילך). לא מן הנמנע, כי הצדדים סברו שאם הטיפול יהיה בידי עיריית הרצליה שהיא בעלת אינטרס בבניין, הרישום יבוצע בדרך הטובה והמהירה ביותר ולראיה הצדדים לא זימנו איש מטעמה לעדות.
3. הכונסת העידה, כי העיכוב ברישום לא נגרם בעטיה של הנתבעת ואף ציינה, כי סולי ועופר דאגו לתשלום עלות המדידה לצורך הכנת התשריט (שם, עמ' 97 ש' 7), וזאת בניגוד להתנהלות התובעת, אשר עיכבה את הליך הפרצלציה, כפי שהעידה הכונסת (עמ' 97 ש' 7) כדלקמן:

"ת. היו באיזשהו שלב, גם העליתם טענה לגבי הממ"ד, שהוא שלכם. אבל, כאילו, מאחר והיו בעיות נוספות, אז היה גורם נוסף בעיכוב. וגם במכירה ל- GPS, כמה פעמים עו"ד רם אפרתי דיבר איתי שיש שם איזה מטבחון, שאתם אומרים שהוא נמכר ל - GPS והוא היה בעסקת הייסוד, ואני אומרת, אמרתי שאני מסתמכת על תשריט משנת 2005, שאותו מטבחון לא שייך לאפרתי מדפיס.

ש. והיום הבעיות האלה נפתרו?

ת. הממ"ד כן, כי אפרתי מדפיס מכר את הזכויות שלו. לגבי המטבחון, אני לא זוכרת. זה היה מזמן.

ש. כן, אבל אמרת קודם כל המחלוקות נפתרו לגבי,

ת. למיטב זכרוני, כל המחלוקות נפתרו. לגבי המטבחון, אני שמה בסימן שאלה".

(שם, עמ' 98 ש' 7 ואילך) (הדגשה שלי-א.מ.ג.).

1. בהמשך עדותה, ייחסה הכונסת את העיכוב ברישום הפרצלציה למספר גורמים עיקריים ונוספים כגון המורכבות שנוצרה לאחר שמונה לנתבעת כונס נכסים, שמכר חלקים שונים מהבניין לידי עופר גפני, עו"ד דוד יצחקי ועו"ד דוד רום ואלו בתורם מכרו חלקים לגורמים שונים, לחוב של חברת מיטבית לעירייה, לעובדה שהטיפול עבר מספר עורכי דין, למורכבות באיסוף החומר וכו' (שם, עמ' 98-99). יחד עם זאת, בשום שלב לא נטען על ידה, כי הנתבעת היא אשר עיכבה את ביצוע הפרצלציה.
2. מר סולי ברט מנהל הנתבעת העיד, כי הוא איננו עו"ד ולכן ברור שהוא לא טיפל בפרצלציה אלא הטיפול עבר למשרד המתעסק בתחום זה, משרד הררי טויסטר מטעם העירייה (שם, עמ' 17.9.14 עמ' 73 ש' 9). בהמשך אף הוסיף, כי הוא היה כמעט כל יום בעירייה כדי לזרז את ההליך. אמנם, דברים אלו לא נרשמו בתצהירו, אולם עדותו זו לא נסתרה והותירה רושם מהימן.
3. חיזוק נוסף לטענות הנתבעת כי היא פעלה לקידום הרישום ולא ישבה באפס מעשה, עלה מעדותה של הכונסת, לפיה בתחילת שנת 2009 "עוד בטרם מוניתי ככונסת, פנו אלי סולי ועופר, עו"ד גרינגליק, עו"ד דוד יצחקי ועו"ד דוד רום. פנו אליי לצורך ביצוע כל הפעולות" (שם, עמ' 94 ש' 25 ואילך).

היינו, בניגוד לטענת התובעת, הנתבעת לא ראתה עצמה משוחררת מביצוע התחייבותה ומיד לאחר שהתברר כי משרד הררי טויסטר טעה באחד מפרטי התוכנית שהוגשה, החליטה הנתבעת ביחד עם מוכרים נוספים, להעביר את הטיפול ברישום למשרד אחר והטיפול הועבר לעו"ד אלדן, שאף מונתה מאוחר יותר ככונסת.

לאור האמור לעיל, עולה כי הנתבעת לא שקטה על שמריה ובמהלך השנים נקטה פעולות רבות על מנת להוציא לפועל את רישום הנכס. לא שוכנעתי כי העיכוב נוצר בעטיה אלא בגלל נסיבות מורכבות ויוצאות דופן הן מחמת סוג המבנה (מבנה מסחרי + משרדים) הן מחמת מיקומו (באזור מגורים ולא באזור תעשיה או מסחר) והן מחמת כינוס הנכסים בעקבות חובותיה של הנתבעת לבנק הפועלים.

זאת ועוד, עלה כי הטיפול בהליך הפרצלציה שהינו הליך טרומי לביצוע רישום בית משותף, הופקד בידי עיריית הרצליה ובידי באי כוחה דאז משרד עו"ד טויסטר והנתבעת הייתה רשאית להניח, כי הטיפול נמסר לידיים נאמנות ומקצועיות שכן הליך הפרצלציה היה אף בראש מעייניה של עירית הרצליה.

1. בסיכומיה הלינה התובעת מספר פעמים, כי היה על הנתבעת ליידע אותה בזמן אמת ולעדכן אותה כי הליך הפרצלציה הופקד בידי עיריית הרצליה, אלא שמעיון בסעיף 21.1 להסכם העוסק בהמחאת זכותה של הנתבעת עלה, כי אין לנתבעת חובה כזו. הנתבעת הייתה רשאית להמחות את זכותה לצד ג' ובלבד שתישאר אחראית כלפי התובעת (כפי שהודתה התובעת בסעיף 3 לסיכומיה), וכך לשון הסעיף:

"המוכר יהיה זכאי ככל שמתיר הסכם זה, להעביר או להמחות את זכויותיו וחובותיו לפי הסכם זה לכל אדם או גוף משפטי זולתו בתנאי שבמקרה של העברה כזו, יישאר המוכר אחראי כלפי הקונה למילוי התחייבויותיו על פי הסכם זה".

היינו, סעיף 21.1 להסכם לא קובע חובת הודעה לקונה ולא דורש את הסכמת הקונה להמחות את הזכות. מה עוד שלאור עדויות עדי ההגנה עולה כי ה"ה אורי מדפיס ואמנון אפרתי היו מודעים לכל שלב ושלב בהתנהלות ההליכים הן מכוח מעורבותם בחברת הניהול של הפרויקט והן כמי שהיו הרוח החיה בתובעת, כמפורט לעיל.

יתרה מכך, טענת התובעת, כי לא ידעה שהנתבעת המחתה את זכותה לעירייה, עומדת בסתירה לעובדה שהתוספת להסכם באה לעולם בעקבות חתימת הנתבעת על הסכם קומבינציה עם עיריית הרצליה, דבר שאוזכר בסעיף 24 להסכם בין הצדדים. בהסכם הקומבינציה עם העירייה נקבע מפורשות כי "הזכויות ורישומן כמו גם רישום הפרצלציה, יעשו על ידי העירייה" (סעיף 29). עוד עומדת טענה זו של התובעת, בסתירה לעדותו של מר אפרתי, כי כנראה עורכי הדין שלו ידעו על הסכמי הקומבינציה (פרו' 17.9.14 עמ' 51 ש' 8). לפיכך, אני מקבלת עובדתית את טענת הנתבעים, כי התובעת הייתה מודעת לכך שעל העיריה הוטלה מלאכת רישום הפרצלציה (פרו' 30.11.14 עמ' 99).

1. אני מקבלת אפוא את טענות ההגנה של הנתבעת, כי מורכבות הבניין בו ממוקמים עשרות יחידות מסחריות והטעות ברישום הפרצלציה הראשונה שחייבה הכנת פרצלציה שנייה מהווים נסיבות חריגות שבעטין ניתן לקבוע כי הנתבעת עדיין מצויה בטווח הזמן הסביר. עסקינן, בטווח זמן בו נערכו שתי פרצלציות משכך הנתבעת לא הפרה את התחייבותה כלפי התובעת.

התחייבות הנתבע

1. לטענת התובעת, הנתבע קיבל ממנה שכר טרחה עבור רישום זכויותיה. לגרסתה, הוא התרשל בטיפול ואף איבד מסמכים עובדה שגרמה לעיכוב ההליכים. לפיכך, הוא התבקש לפצותה וכן להשיב את שכר הטרחה ששולם לו.
2. לטענת הנתבע, התביעה התיישנה שכן שכרו שולם לו לאחר כריתת ההסכם בשנת 1999 ולחלופין התביעה הוגשה טרם זמנה, שכן עד היום טרם הגיעה המועד לרשום את זכויות התובעת בנכס. מלבד העובדה שמדובר בטענות חלופיות אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת, הרי שהתביעה לא יכולה להתיישן שעה שהנתבע טוען כי עדיין לא קמו התנאים לרישום הזכויות, מדובר בטענה שהיא בבחינת תרתי דסתרי. כמו כן, התובעת המתינה כ-10 שנים עד שהגישה את המרצת הפתיחה מטעמה לצורך מינוי כונס נכסים ולצורך מסירת הרישום בידי אותו כונס. היינו, מאותו מועד בו נואשה התובעת מלקבל את שירותי הנתבע הוא המועד שממנו יש לספור את מניין הימים לצורך הגשת התביעה. במועד זה לכאורה, נולדה עילת התביעה, ואם כך הרי המרצת הפתיחה הוגשה בשנת 2009 ותובענה זו הוגשה בשנת 2010. אשר על כן, אין מקום אם כן לטענת ההתיישנות.
3. לגישתה של התובעת, הנתבע היה צריך להיות מעורב בכל הליכי הפרוצדורה הקשורים לביצוע הרישום בטאבו ובסעיף 3 לכתב התביעה אף נטען, כי הנתבע אשר ייצג את הנתבעת ומי שהיה אמור לדאוג לרישום הבית המשותף היה צריך לשמש כמעין חברה משכנת עד למועד הרישום. על טענה זו לא חזרה ב"כ התובעת בסיכומיה ולטעמי נזנחה. הטענה אוזכרה בתצהיר עדות ראשית של מר אפרתי אשר נשאל אם הנתבע התחייב להיות "טאבו זמני" או "חברה משכנת" והלה השיב מפורשות (פרו' 17.9.14 עמ' 62 ש' 1):

"לא. הוא התחייב לרישום בית משותף".

משלא נתמכה טענה זו בכל בסיס עובדתי או משפטי ומשנזנחה בסיכומי ב"כ התובעת יש לדחותה.

1. למותר לציין, כי בין הצדדים לא נחתם הסכם שכר טרחה והתובעת שילמה לנתבע מכוח סעיף 22.2 להסכם בין התובעת לנתבעת, הקובע בזו הלשון:

"הקונה ישלם שכ"ט עו"ד בסך השווה ל 2% מהתמורה בצרוף מע"מ למשרד ב"כ המוכר (להלן – "עוה"ד") אשר יטפלו בביצוע הרישומים בלשכת רישום המקרקעין לרבות רישום הממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין".

כאמור, בין הצדדים לא נכרת הסכם. שכ"ט של הנתבע שולם לו במסגרת הסכם ההתקשרות שבין התובעת לנתבעת. בכל הליכי הרישום פעל הנתבע כבא כוחה וידה הארוכה של הנתבעת. הנתבע התמנה על ידי הנתבעת לבצע את כל ההליכים הקשורים ברישום הבית המשותף. ולפיכך, אינני מוצאת מקום לחזור על הטיעונים בדבר היות הליך הרישום מצוי בטווח "הזמן הסביר". קביעתי בעניינה של הנתבעת, כי ביצעה פעולות לצורך קידום הרישום וכי קידום הרישום התעכב שלא בשליטתה, נכונה גם באשר לנתבע שהינו ב"כ הנתבעת.

1. בשונה מהנתבעת קיימת טענה נוספת המופנית באופן ספציפי לנתבע והיא הטענה כי הנתבע התרשל בתפקידו ואף איבד מסמכים חיוניים לרישום הבית ובכך נגרם עיכוב נוסף באשמת הנתבע. עוד טענה התובעת נגד הנתבע, כי עליו להשיב את שכ"ט ששולם לו זה מכבר מאחר שעד היום טרם נתקבלה תמורה בגינו.
2. באשר לאובדן המסמכים – סעיף 26 לכתב התביעה העלה טענה אישית כלפי הנתבע, כי מסמכים נחוצים לרישום אבדו במשרדו וכך נכתב:

"אלא שבשלב מסוים מסר עו"ד גרינגליק לב"כ התובעת כי כאמור , כל תיק אשר הכיל את מסמכי העסקאות שנעשו בעניין הבניין, לרבות ייפוי כח בלתי חוזרים והאישורים על תשלומי מיסים, אבד במשרדו ולא עלה בידיו למצאו".

מר אפרתי אישר בתצהירו את האמור בסעיף 26 לכתב התביעה ונחקר על כך בחקירה נגדית (ראה עמ' 62 לפרו' ואילך). העד אפרתי נחקר ארוכות על נושא אובדן המסמכים, בין היתר נשאל שאלות רבות על ידי בית המשפט ובסופו של יום התברר, כי לא "כצעקתה". העד לא ידע להסביר אילו מסמכים אבדו, היכן הראיה כי אבדו וכדומה.

1. מי שהטיח בפניי הנתבע לראשונה כי הוא איבד מסמכים היה עו"ד רם אפרתי, אחיו של העד אפרתי כאמור במכתבו לנתבע מיום 14.9.08. מכתב זה נענה ביום 28.9.08 על ידי הנתבע אשר כפר בטענה שהועלתה נגדו. כאמור, עו"ד אפרתי לא הובא לעדות, והעד מר אפרתי לא ידע את הדברים מידיעתו האישית כפי שעלה מעדותו (פרו' 17.9.14 עמ' 62):

".... יש לך ידיעה על זה שהוא איבד חומר?

ת. כן, הוא איבד חומר.

ש. מאיפה הידיעה הזאת? ... הוא אמר לך?

ת. לא.

ש. למי הוא אמר?

ת. לעורך הדין שלי.... לאח שלי. רם אפרתי.

ש. ורם אפרתי אמר לך?

ת. כן".

לא ניתן היה לקבל מהעד הסבר על סמך אילו עובדות נטענה הטענה של אובדן המסמכים, ובאילו מסמכים מדובר. גם כשנשאל העד אפרתי שלא היה מעורה בהתכתבות שבין עו"ד אפרתי לבין הנתבע בזמן אמת, מה הם המסמכים שאבדו השיב:

"אני לא יודע מה הוא איבד, של הקונים או של המוכרים. הוא איבד יפויי כוח שמונעים את רישום הבית המשותף. לא היה בידיו את הניירת, כפי שהיה תפקידו. הוא לא החזיק את הניירות בידיים".

(עמ' 67 ש' 20 ואילך).

1. לא אוכל לקבוע, כי הונחה בפניי תשתית עובדתית מספקת כדי לקבוע באופן נחרץ שהנתבע איבד מסמכים כלשהם השייכים לתיק הרישום. אף כונסת הנכסים עו"ד אלדן המטפלת בנושא הרישום לא העידה כי חסרו לה מסמכים כלשהם לצורך המשך הטיפול. עו"ד אלדן נשאלה באופן ספציפי לגבי אובדן המסמכים והשיבה (פרו' 17.9.14 עמ' 96 ש' 17 ואילך):

"... מעו"ד גרינגליק, הייתי אצלו כמה פעמים במשרד, קיבלתי ממנו את כל החוזים שהוא טיפל בהם, וחומר רלוונטי, כמו הצמדת חניות וכיוצא בזה

ש. קיבלת יפוי כח?

ת. כן, בוודאי.

ש. מעו"ד גרינגליק?

ת. גם".

1. משכך, אני דוחה את טענת התובעת לעניין אובדן המסמכים. לא זו בלבד שלא הוכח ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי כי אבדו מסמכים כלשהם אלא אף לא הוכח הקשר בין מסמכים אלה לבין העיכוב ברישום הבית.
2. החזר שכר הטרחה –אין מחלוקת כי התובעת שילמה לנתבע ישירות ולא באמצעות הנתבעת שכר טרחה בסכום המשוערך נכון למועד הגשת התביעה הינו 110,212 ₪ (ראה נספחים 6 ו-56 לתצהירה). הנתבע לא הכחיש, כי קיבל את הסכום הנטען בכתב התביעה אלא שלטענתו טרם חלף המועד לביצוע התמורה, היינו רישום הנכס על שם התובעת.
3. הלכה פסוקה, כי "בהתקשרות שבין עו"ד ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא, ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהיזקק לשירותיו בכל עת, אפילו אם טרם הושלמה העיסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השירות שכבר ניתן" (ע"א 136/92 בייניש-עדיאל – עורכי דין נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ, 5.10.93, עמ' 124).

עוד נפסק בע"א 1170/91 אפרים בכור נ' יצחק יחיאל (פ"ד מח (3), עמ' 214) כי עורך דין של קבלן חב חובת זהירות ונאמנות לרוכש דירה מאותו קבלן כאשר עורך הדין הסכים לטפל ברישום הרכישה על שמו, וזאת גם אם אין בין הרוכש לבין עורך הדין יחסי עורך דין לקוח, כדלקמן:

"גם אם כהן לא הייתה לקוחה של עורך הדין המייצג את הקבלן, חייב עורך הדין, המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום הרכישה, לפעול תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור (ע"א 37/86, 58[1] הנ"ל, בעמ' 469 מול אות השוליים ב), קל וחומר כשכהן לא הייתה "יריב" וגם לא "ציבור" אלא צד ישיר להסכם, שלרישום זכויותיה על פיו התחייב עורך הדין לפעול".

בענייננו, לא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבע קיבל מהתובעת שכר טרחה ולא ביצע כל פעולה הנדרשת לצורך ההליכים המקדמיים לקראת רישום הנכס, ואין מחלוקת עובדתית כי כל נושא הפרצלציה הופקד בידי משרד עו"ד טויסטר שייצג את עיריית הרצליה וכי נושא הרישום הופקע מידיי הנתבע והופקד בידי הכונסת שמונתה ע"י ביהמ"ש במסגרת המרצת הפתיחה. עו"ד אלדן הכונסת, תשלים את רישום הבית המשותף ואת רישום הזכויות על שם הרוכשים.

גם באשר לפעולות אחרות הנלוות להליך הפרצלציה, הנתבע עצמו תיאר, כי הנתבעת נקלעה לקשיים כלכליים ובשנת 2004 ביהמ"ש המחוזי מינה את עו"ד גיל הירשמן ככונס נכסים של הנכס. עם מינויו נרשמה הערת אזהרה בדבר הכינוס על החלקות והנתבע לא יכל לבצע כל פעולה ללא אישור הכונס. לטענת הנתבע (עמ' 2 לסיכומים פסקה שנייה) כפועל יוצא מהמינוי כל ניהול הפרויקט וביצוע הפעולות המשפטיות על המקרקעין עברו לאחריות הכונס.

1. זאת ועוד, כשהחל שלב מימוש הנכס על ידי הבנק מי שניהל את הבניין וסיים את הבנייה היה בנק הפועלים באמצעות עו"ד הירשמן. על פי הנאמר מפי הנתבע עצמו במהלך כל התקופה ממועד הכינוס פעלו כונס הנכסים ועו"ד גפני מבלי לערב את הנתבע במהלך כלשהו. העברת האחריות לרישום הבית המשותף עברה לאחריות הקונה מהבנק ובאי כוחו מאחר והם רשמו הערות שונות לזכויות רוכשים ובנקים.
2. על אף שחלק ממכתבי התובעת אל הנתבע (אשר צורפו לתצהירה) לא נענו, בחלק האחר נראה היה כי הנתבע עשה מאמצים מול המוכרים לנסות ולקדם את ההליך וכשהדבר לא עלה בידיו, הפנה הנתבע את האחריות לפתחו של עו"ד הירשמן (נספח 36 לתצהיר התובעת). עוד הסביר הנתבע כי פנייתו אל עו"ד הירשמן כדי שהלה לא יסייע לתובעת לרשום הערות אזהרה לטובת קונים צד ג' נבעה מהאשמות שהטיח בו ב"כ התובעת למרות ניסיונותיו לעזור לו (פרו' 30.11.14, עמ' 87 ש' 3 ואילך; עמ' 91 ש' 18 ואילך; נספח 41 לתצהיר התובעת).
3. אובדן האמון של התובעת בנתבע לצד העובדה שהנתבע לא נתן ולא ייתן תמורה לשכר הטרחה שקיבל לידיו נוכח העברת האחריות בעניין הרישום לידי מספר כונסי נכסים שמונו ע"י ביהמ"ש בהזדמנויות שונות, מובילים למסקנה כי על הנתבע להשיב לתובעת את שכר הטרחה שקיבל לידיו, וזאת למרות שהתארכות ההליכים לרישום הבית המשותף וזכויות הרוכשים אינה קשורה במעשיו. בסופו של יום, עד עתה כחלוף 15 שנה מיום תשלום שכר הטרחה, לא נתן הנתבע תמורה לתובעת עבור כספה, וכנראה גם לא ייתן.

ה נ ז ק

79. לאור דחיית התביעה בשאלת האחריות לעיכוב שנוצר ברישום וחיוב הנתבע בהשבת שכר הטרחה בלבד, מתייתר הצורך לדון בשאלת הנזק החלופי לו עתרה התובעת. יחד עם זאת, למעלה מן הצורך בשל טענות התובעת בעניין נזקיה בפועל לרבות עדויות המומחים, אתייחס בקצרה לנושא הנזק.

80. ראשית, לא זו בלבד שסכום הפיצוי לו עתרה התובעת בכתב התביעה היה לא ברור דיו אלא שמדובר בסכום שונה מהסכום לו עתרה בסיכומיה, כדלקמן:

בכתב התביעה ביקשה התובעת להיפרע מן הנתבעת בגובה סכום הפיצוי המוסכם בסך 849,025 ₪, המשקף לגישתה על דרך ההמעטה את נזקיה הכספיים (אשר פורטו בסעיף 68) ומן הנתבע ביקשה התובעת השבה של שכר הטרחה וכן חיוב בגין נזקיה בסך 800,000 ₪ (שהוערכו ופורטו בסעיף 68), ביחד ולחוד עם הנתבעת. דא עקא, האגרה שולמה רק עבור סכום הפיצוי המוסכם והשבת שכר הטרחה. יחד עם זאת, דבר זה לא מנע מהתובעת בסיכומיה לעתור לקבל פיצוי בגין נזקיה החלופיים (לפיצוי המוסכם) בסך 1,757,956 ₪, בגינם לא שולמה אגרה. לפיכך, גם אם היה בידיי לקבל את טענותיה בעניין נזקיה החלופיים אין כל הצדקה לפסוק לזכותה פיצוי כספי בגינו לא שילמה אגרה.

81. בנוסף, בע"א 2981/92 יעקב כהן נ' צמד ע.א בע"מ (פ"ד נ(2) 869, עמ' 878) נקבע כדלקמן:

"צד אינו זכאי לפיצויים המוסכמים בנוסף לפיצויים רגילים, והבחירה בידיו אם לתבוע את הפיצוי המוסכם ללא הוכחת שיעור הנזק או את הפיצוי המלא לאחר הוכחת שיעור הנזק.... יוצאים מכלל זה פיצויים מוסכמים שנקבעו בשל ראשי נזק מסוימים. במקרה כזה זכאי הנתבע לתבוע, בנוסף לפיצויים המוסכמים, פיצויים רגילים בעבור ראשי נזק שלגביהם לא נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים..."

בענייננו, שעה שהתובעת בחרה לתבוע בגין הפיצוי המוסכם, אשר נדחה בהעדר הפרה מטעם הנתבעים, היא איננה יכולה לתבוע גם את נזקיה, ולפיכך, גם מהטעם הזה דין הנזקים החלופיים שנטענו על ידה להידחות.

82. זאת ועוד, גם לגופו של עניין אני סבורה כי התובעת לא הוכיחה את נזקיה כדלקמן:

מבלי להזדקק לאמור בחוו"ד של השמאי מטעם הנתבעת מר חזן, הרי שמעדותו של השמאי מטעם התובעת מר פישלר ז"ל עלה כי הוא נקט בשיטת השוואה אשר אינה מתאימה למקרה דנן. מר פישלר הודה בעדותו כי לא התייחס לעסקה באזור הנכס וטען כי אין על ידו בניין משרדי לשם השוואה (פרו' 25.11.13 עמ' 12 ש' 4 ואילך). בנוסף, הודה השמאי, כי אין לו נתונים על עסקאות שבוצעו בנכסים מאותו מועד (שם, עמ' 12 ש' 23). עובדה זו היא הנותנת, כי שיטת ההשוואה אינה מתאימה בענייננו, שעה שמדובר בנכס בעל מאפיינים ייחודים, מיקומו של נכס מסחרי באזור מגורים ולכן אין בידי לקבל את האמור בחוו"ד ובפרט לעניין ירידת ערך הנכס.

עוד עלה מעדותו, כי לא זו בלבד שהוא לא ביקר בשלושת הנכסים אליהם השווה את הנכס מושא התביעה ומי שביקר בהם היה עובד מטעמו, אלא כשהוא הכין את חוו"ד בשנת 2011 הוא לא יכול היה לדעת מה המצב ב-2007, 2008 (שם, עמ' 14 ש' 20 ואילך).

בנוסף נשאל השמאי האם עובדת קיומה של חברת ניהול משפיעה על השווי של הנכס דבר שלא בא לידי ביטוי בחוות דעתו והלה השיב בחיוב (שם, ע' 16 ש' 14 ואילך).

83. עוד הוכח, כי בבניין בוצעו עסקאות עם צדדים שלישיים בתנאים ותניות פחות נוקשים מהתנאים בהם התקשרה התובעת עם חברת GPS (כפי שעלה מנספח א' לתצהיר הנתבעת) ונזקיה כתוצאה המתקשרויות עם צדדי ג' קשורים למו"מ אותו ניהלה ומשכך אין לה להלין אלא על עצמה.

84. דינה של דרישת התובעת לפיצוי בגין תשלומי ארנונה עבור הנכס שלא הושכר, להידחות. מעדותו של מר אפרתי עלה, כי לא הייתה מניעה להשכיר את הנכס (פרו' 17.9.14 עמ' 43 ש' 16) והתובעת היא אשר בחרה לא להשכירו, מטעמיה שלה.

85. המשמעות העולה מן הדברים הנה, כי יש לדחות את התביעה אף מטעם זה, שכן הנזקים אותם תבעה התובעת לא הוכחו כנדרש. כמו כן, יש לדחות את דרישת התובעת לתשלום בגין השקעת שעות עבודה הן מהטעם שטענה זו לא הוכחה והתובעת נמנעה מהבאת עדים חיוניים לתביעתה והן נוכח קביעתי, כי הנתבעים לא הפרו את התחייבותם. 

סוף דבר:

מסקנתי אם כן, לאור העדויות והראיות, כי דין התביעה לקבלת פיצוי מוסכם להידחות בהעדר כל הפרה מצד הנתבעים ודין התביעה להשבת שכ"ט מהנתבע להתקבל.

כפי שצוין לעיל, מעדויות הצדדים עלה, כי התובעת הייתה מיוצגת ואף ערה להסכמי הקומבינציה, עליהם חתמה הנתבעת עם צדדים שלישיים. כמו כן, הרוח החיה בתובעת ה"ה אורי אפרתי ואמנון מדפיס הינם הבעלים גם של חברת ניהול הפרויקט דנן ומטבע הדברים ידעו על ההליכים המתנהלים לצורך רישום הנכס.

העיכוב שנוצר בביצוע הפרצלציה איננו קשור לנתבעים, כי אם לטעות שביצע משרד בא כוח עיריית הרצליה. טעות זו, חייבה ביצוע פרצלציה חדשה שגרמה להימשכות ההליכים.

לאור האמור לעיל, שוכנעתי, כי הנתבעים לא הפרו את התחייבותם כלפי התובעת, הם פעלו ככל שביכולתם לקדם את רישום הנכס והעיכוב שנוצר לא היה בשליטתם ולפיכך, יש לדחות הטענה בדבר פיצוי מוסכם.

יחד עם זאת, הנתבע בניגוד לנתבעת קיבל שכר טרחה מהתובעת עבור רישום זכויותיה לפני כ-15 שנה, ולא נתן תמורה עבור שכר זה עד היום, וכנראה גם לא יוכל לתת לאור מינויה של עו"ד אלדן ככונסת ע"י ביהמ"ש. נושא הרישום הופקע מידיו של הנתבע הן ע"י הכונס עו"ד הירשמן שמונה בהליך אחר, והן ע"י הכונסת שמונתה בהמרצת פתיחה ע"י ביהמ"ש השלום.

על הנתבע 2 להשיב לתובעת את שכה"ט ששולם לו בסך 110,212 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד היום. כמו כן, הנתבע 2 ישלם לתובעת את החזר האגרה הראשונה בלבד בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום ההוצאה. את האגרה במלואה שילמה התובעת בגין כל סכום התביעה לרבות הפיצוי המוסכם, ולפיכך הנתבע 2 ישיב רק את החזר האגרה הראשונה.

הנתבע 2 יישא בהוצאות התובעת בגין הליך זה בסכום כולל של 20,000 ₪.

התביעה כנגד נתבעת 1 תידחה.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעת 1 בגין הליך זה בסך של 30,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים עם אישור מסירה.

קלדנית: שרה נחמני

ניתן היום, י"ח אב תשע"ה, 03 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.