ע"י ב"כ עוה"ד אורית לוי

מבוא

1. התביעה שבפני עוסקת בליקויי בניה ואיחור במסירת החזקה בבית שהתחייבה הנתבעת לבנות עבור התובעים ביישוב אלעזר, גוש עציון.
2. סך התביעה שהוגשה הועמדה על 150,873 ₪, המורכבת מ: 78,865 ₪ אומדן ליקויי הבניה, 25,840 ₪, אי התאמות למפרט הטכני והיתרה בגין דמי שכירות ועוגמת נפש.
3. החוזה נחתם ב-7/9/00, תוספת להסכם, בה הוחלפו המגרשים, נחתמה במאי 2001 והחזקה בבית נמסרה ב- 9/9/03. (נספחים א' וב' לכתב התביעה).
4. שנה וחודשיים לאחר מכן, ב-21.11.04 זימנו התובעים את המהנדס סדצקי לבחינת ליקויי בניה ואי התאמות למפרטים.
5. התביעה הוגשה על סף תקופת ההתיישנות, בטרם הגשתה ביום 31.5.10 בדק המהנדס סדצקי בשנית את הדירה ועפ"י חוות דעתו מרבית הליקויים שציין שש שנים קודם לכן, נותרו בעינם.

(נספחים ו' וז').

הראיות וההליך המשפטי

1. לכתב התביעה צורפו שתי חוות הדעת של המהנדס סדצקי. בנוסף מסר עדות תובע 1 בלבד. מטעם הנתבעת העיד בעליה המהנדס צבי פוקס.
2. בשנים הראשונות ממועד הגשת התביעה, הצדדים התנהלו בעצלתיים מסיבות שונות, ביניהן אי עמידה במועדים, בעיקר מצד התובעים, שיהוי בין מינוי המומחה ע"י ביהמ"ש לבין בדיקתו, אי התייצבות התובעים או בא כוחם לאחד הדיונים, מתן פסק דין במעמד צד אחד, ביטולו ביום 18/6/13, רק לאחר שנפתח תיק הוצל"פ, החלפת ייצוג התובעים, ולבסוף פרישת המותב הקודם לגמלאות, והעברתו למותב הנוכחי בספטמבר 2015.

מומחה בית משפט

1. בדיון מיום 18/12/11 מונה המהנדס אחי קליין כמומחה מטעם ביהמ"ש, זה ביקר בבית התובעים ביום 13/6/12 והגיש חוות דעתו חודש לאחר מכן.
2. כחלק מהמסמכים שמסר כל צד למומחה ביהמ"ש, הגישה הנתבעת "תגובה" לחוות דעתו של סדצקי שנערכה על ידי בעליה – צבי פוקס, מהנדס במקצועו שבדק אף הוא את הבית ביום 1/1/12 (ת/1). לא מדובר בחוות דעת מומחה ערוכה כדין, אלא בתגובת נציג בעלת הדין.
3. התובעים ביקשו לפסול את תגובתו, אולם ביהמ"ש קבע ביום 26/12/12 כי אין כל פסול בכך. בסופו של יום מי שביקש להסתמך על אותה תגובה היו דווקא התובעים שהגישו התגובה במועד הראיות, (סומנה ת/1).
4. התובעים הסכימו למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש, אך לא ויתרו במפורש על חוות הדעת מטעמם, ולכן, ניסיון הנתבעת, לאחר שקיבלה את חוות דעת ביהמ"ש והסכומים הנמוכים הנקובים בה, לאכוף אותה כחוות דעת יחידה ומחייבת לא צלח, וניתנה החלטה לפיה "כל חוות הדעת מהוות ראיה בתיק, כולל זו של הנתבעת (שאינה עומדת בכללי הראיות-מ.ק.) ובכך נשמר איזון. מה עוד שהמומחה התייחס בפרוטרוט לכל אחת מהן, ואלמלא אלו צורפו, לא ניתן להבין את חוות דעתו, לכן ניתן להתייחס אל חוות הדעת הללו גם כניירות עבודה או מסמכים שהוגשו למומחה ואשר שימשו כבסיס לחוות דעתו. בנוסף מיותר לציין את המשקל שנתנה הפסיקה לחוו"ד מומחה בית המשפט... ". (ראה פרו' מיום 31/1/17 עמ' 24).
5. מומחה ביהמ"ש לא התייחס כלל לרכיב אי התאמות הבניה בפועל והרכיבים שסופקו, למפרט הטכני שצורף לחוזה, משום שבקשתו לקבל מסמכים אלו מב"כ התובעים (הקודם) לא נענתה (ס' 13 בחוו"ד, ראו גם תשובותיו בפרו' עמ' 12). התייחסותו לאי ההתאמות התבקשה על ידי התובעים במסגרת חקירתו הנגדית ונענתה, ככל שיכול היה להשיב על כך. (ראו התנגדות ב"כ הנתבעת להצגת המפרטים ת/2 ות/3 והחלטת ביהמ"ש פרו' עמ' 12-14).

השאלות שבמחלוקת

1. הצדדים חלוקים בשאלות הבאות:

א. גובה עלות ליקויי הבניה ואי ההתאמות למפרט, שנמצאו בבית התובעים.

ב. האם ניתנה לנתבעת הזכות לתקן והאם לשיהוי הבלתי מוצדק בהגשת התביעה יש נפקות כלשהי ביחס לסכומים שייפסקו לזכות התובעת.

ג. האם הנתבעת הפרה התחייבותה למסור החזקה במועד, ומה הוא אותו מועד.

ד. אם הנתבעת מסרה החזקה לתובעים באיחור, מה היקף האיחור, איזה פיצוי יש לזקוף לזכות התובעים, אם בכלל, נוכח טענת הנתבעת לאיחור מסיבות להן היא זכאית על פי החוזה - כוח עליון או סיבות שלא היו תלויות בה, וזאת בשל פרוץ האינתיפאדה באוקטובר 2000, הסגר שהוטל על איו"ש ומניעה חלקית או מלאה של כניסת פועלים ערבים ליישוב אלעזר (נ/8 – אחד מצווי הסגר, שהוציא מפקד איו"ש, מכתבים בענין נ'4, נ'5 ונ' 7 לתצהיר מנהל הנתבעת).

כפועל יוצא מהדיון בכל אלו ובהתנהלות התובעים תיבחן שאלת הפיצוי בגין עוגמת הנפש.

דיון והכרעה

ההתחייבויות החוזיות של הנתבעת

1. על היחסים החוזיים בין הנתבעת לתובעים חולשים שני הסכמים על נספחיהם. התובעים תושבי הישוב התקשרו עם הנתבעת בחוזה לשירותי בניה מיום 7.9.00 לבניית בית מגורים צמוד קרקע כחלק מבניית שכונה בת 31 יחידות דיור (נספח א' לכתב התביעה, להלן: "חוזה המשתכן").
2. קודם לכן, ביום 7/2/00 הנתבעת כרתה הסכם עם האגודה השיתופית לביצוע העבודות הציבוריות (עבודות תשתית ופיתוח ומבני ציבור). ההסכם עם האגודה מהווה חוזה לטובת צד שלישי – המשתכנים (ראה ס' 15 להסכם, נספח ד').

תנאי ההסכם עם האגודה

1. מטעם האגודה מונה מפקח על אשר אמור היה להשגיח על איכות העבודות ועל קיום הוראות החוזה, הנתבעת מחויבת להישמע להוראותיו, יחד עם זאת הובהר כי אין בפעילותו כדי להוות חובת פיקוח של האגודה ואף אין לאגודה או למפקח חובה כלשהי כלפי המשתכנים. (ס' 16 וס' 17 ד').
2. בכל הנוגע לחוזי המשתכנים, האגודה תאשר מראש את תנאי החוזה, תנאי לאישור האגודה יהא הכללת תניות שפורטו בסעיף 9ב' להסכם, אחת מהן נוגעת למועד המסירה וכך נרשם בסעיף 9 ב(2):

"הבית כשהוא שלם גמור מחובר לתשתיות וראוי למגורים מכל בחינה יימסר למשתכן בתוך 18 חודשים מיום חתימת החוזה עמו, או מיום קבלת היתר הבניה לעבודות הפיתוח, או 15 חודש מיום קבלת היתר בניה לבית הספציפי, לפי המאוחר. פיתוח המגרש יסתיים עם מסירת הבית".

לוח הזמנים לביצוע התשתיות ייקבע ע"י המפקח, "וזאת במקביל וללא קשר עם הקמת השכונה ובניית הבתים...המפקח גם יתחשב בקצב החתימה על "חוזי שירותי הבניה" ע"י המשתכנים" (ס' 15 ד').

מועד המסירה החוזי

1. על פי ההסכם הבית יימסר בתוך 24 חודשים, כאשר "איחור במועד המסירה ע"י הקבלן עד 60 ימים לא ייחשב כהפרה של ההסכם ע"י הקבלן וכמו כן כל איחור עקב נסיבות של כוח עליון ו/או עקב נסיבות אשר אינן תלויות בקבלן לא ייחשבו כהפרתו של ההסכם ע"י הקבלן" (ס' 3 ה' להסכם).
2. לכאורה קיימת סתירה בין ההסכם עם האגודה לפיו התחייבה הנתבעת על מסירת הבתים למשתכן בתוך 18 חודשים, לבין ההסכם עם המשתכנים שנקב ב-24 חודשים.

מפקח היישוב, שדן בבקשתם להארכת התקופה לביצוע הפרויקט ציין בסעיף 2 למכתבו כך: (נ'2): "לו"ז מקורי על פי חוזה (תקופת ביצוע 18 חודש) מסירה 28.2.02".

מנהל הנתבעת טען בעדותו כי המפקח טעה כשנקב ב-18 חודשים, משום ש"בד"כ בפרקטיקה, כל החוזים שאני חותם עליהם זה 24 חודשים גם אם הבנין מבוצע ואנו רואים שתוך 3 חודשים אני מוסר אותו. אני מוסר פרויקטים, אני בונה 25 פרויקטים כרגע, וכל חוזה הוא חוזה שלוח הזמנים מתחיל לדפוק 24 חודשים"

(פרו' עמ' 29 ש' 31-33).

1. לא שוכנעתי שזו טעות, משום שזה המועד שרשום בהסכם מול האגודה ולא הוצגה בפני תוספת מאוחרת ששינתה זאת, אלא אותו נ/2 שמצדיק הבקשה להארכת מועד. יחד עם זאת, מבחינה משפטית, הסכם מאוחר גובר על המוקדם, ובנוסף, התובעים הבהירו בסיכומי התשובה כי משתבעו איחור על בסיס 24 חודשים, כאמור בהסכם שנחתם עמם, אין הם מרחיבים את חזית המחלוקת עם הנתבעת. (ראו סעיף 4 לסיכומי הנתבעת וס' 2 לסיכומי התשובה של התובעים).

נראה כי האגודה לא הקפידה עם הנתבעת בעת שאישרה את נוסח חוזי המשתכנים, ממילא היא פטורה מכל אחריות כלפי המשתכנים, וגמירות דעת התובעים בהסכם שנחתם עמם, וצמצום המחלוקת, מייתרים הכרעה בשאלה מה הוא משך הבניה אליו התחייבה הנתבעת, ויש להעמידו על 24 חודשים.

נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת

1. בפרוץ האינתיפאדה באוקטובר 2000, המצב בשטחי איו"ש וביישוב אלעזר הסמוך לכביש המנהרות השתנה: יריות על כלי רכב, שיבושי תנועה וסגרים יזומים של צה"ל והיישוב.

"במצב שנוצר נגרמו לחברה עצמה נזקים כבדים ביותר, מאחר ושיווק המגרשים למשתכנים בישוב נעצר לחלוטין, וכך לאחר שהכשרנו 31 מגרשים (כולל יציקות יסוד ועבודות פיתוח) – מצאנו עצמנו נותנים שירותי בניה ל-9 יחידות בלבד, כולל התובעים, וזאת מתוך כ-40-50 מועמדים שנרשמו מראש כמועמדים להתיישבות" (ס' 20 לתצהיר מנהל הנתבעת).

גם התובע בתצהירו מציין כי בסופו של דבר "היחידות בחלק הפרויקט שבחרנו בו לכתחילה, נמסרו לרוכשים כשנה וחצי לאחר קבלת הדירות שלנו" (ס' 5 לתצהירו).

1. חיזוק נוסף למצב אליו נקלעה הנתבעת, נמצא במכתבו של המפקח מטעם האגודה מיום 31/7/01 (נ/2) העוסק בבקשת הנתבעת להאריך המועד החוזי ואפשרות גמר בניה של 9 יחידות בלבד מתוך ה-31 שתוכננו. על פי אותו מכתב, המפקח מסכם את סך הימים בהם לא התקיימה עבודה, לפי יומן עבודה שניהל ואלו הנתונים שהעלה, נכון למועד מכתבו:

בתקופה שבין צו התחלת עבודה 1.9.00 ועד 31.7.01 היו 63 ימי סגר, 9 ימי גשם ו-8 ימי חג מוסלמים, שהם שווי ערך ל-3 חודשים. מיום 1.10.00 ועד 31.7.01 "היתה עבודה חלקית מסיבות ביטחוניות להערכתי הגיעו בממוצע כ-50% מהפועלים למרות מאמצי הקבלן) 50% X 125 י"ע (ימי עבודה-מ.ק.) שווים לפחות ל-2 חודשי עבודה. על פי המצב הביטחוני כיום לא נראה שישתנה המצב בקרוב". המלצתו למזכיר הישוב לאשר לנתבעת "תוספת 5 חד' כלומר סיום העבודה 31.7.02".

1. מנהל הנתבעת נחקר בענין המצב אליו נקלעה החברה והוא סיפר: "נאסר גם נאסר עלינו להכניס פועלים ערביים, עשיתי מאמצים מטורפים להביא פועלים שאינם ערבים אבל זה היה בלתי אפשרי...אי אפשר היה להכניס באותה תקופה פועלים ערביים.

ש. כמה יותר זול להעסיק פועלים פלסתינאים ביחס לזרים או ישראלים

ת. אז זה היה שליש או חצי מחיר" (פרו' עמ' 31).

1. יובהר כי אין אנו עוסקים בטענת סיכול החוזה, במובן סעיף 18ב' לחוק החוזים(תרופות), אלא במניעות זמנית, המעוגנת במפורש בסעיף 3 ה' בחוזה שנחתם על ידי התובעים.

"בסופו של יום נבנו כל הבתים שהיו מיועדים לבניה.

ש. מתי הסתיימה בניית הבית האחרון. ת. לא זוכר, בהערכה בשנה יותר מאוחר מהמסירה לתובעים." (פרו' עמ' 29 ש' 11-13).

1. יישום הכללים על הנסיבות שהוכחו על ידי הנתבעת, מביא אותי למסקנה שיש לראות את אירועי אוקטובר 2000 , עשרות ימי סגר צבאי וקושי להחליף הפועלים הפלסטינאים בישראלים, כנסיבות בלתי צפויות שלא היו לנתבעת שליטה עליהן.
2. התובעים בסיכומיהם כופרים בכך וטוענים למעשה כי הנסיבות היו בשליטת הנתבעת, כיוון שיכלה להעסיק עובדים אחרים בעלות גבוהה. טענה זו נטענה בעלמא בסיכומים. אני התרשמתי אחרת. שוכנעתי כי הנתבעת באמצעות מנהליה עשו ככל שביכולתם כדי לאפשר כניסת פועלים או להשיג אחרים תחתם, לרבות מכתב התראה לאגודה. אני מניחה שהנתבעת לא היתה קבלן הבניה היחידי באיו"ש , והצורך לחפש עובדים אחרים היה נחלתם של קבלנים וחברות רבות, ולכן לא די לטעון כי ניתן היה להשיג פועלים אחרים, כדי להזים טענת הנתבעת, ייבוא של עובדים זרים או כל התארגנות אחרת אורכת זמן.

1. אני מעמידה את תקופת האיחור שלגביה יש ליתן פטור לנתבעת במע' היחסים מול התובעים, על ארבעה חודשים ולא חמישה, כפי שמבקשת הנתבעת וזאת משום שיש להפחית מחישוב ימי העבודה שהוחסרו מהפרויקט על ידי המפקח (נ/2) 9 ימי גשם, 8 ימי חג מוסלמיים, שאין ספק שאינם יכולים להיחשב כנסיבות בלתי צפויות, וכן הופחתו 7 ימים ראשונים של חודש ספטמבר, טרם חתימת ההסכם עם התובעים.

מצו מפקד כוחות צה"ל באיו"ש מיום 6.6.02 (נ/8) אני למדה כי היה סגר גם שנה לאחר אישורו של המפקח וזה לא נכלל בימים שספר. לא הובאה בפני ראיה לכמה זמן עמד צו זה בתוקף (על פי הצו הוא בתוקף עד למתן הוראה אחרת). מאידך, אני למדה ממכתבו של מזכיר האגודה מיום 13/6/02 (נ/6) אשר מבקש את אישור הצבא – מח"ט גוש עציון לאפשר לקבלן להכניס לפחות ארבעה פועלים מזוהים בשמותיהם, "שבלעדיהם לא יוכל להתקדם בעבודה" וכי "האתר מגודר ויש בו שומר חמוש", כי בתקופה זו שנה ושמונה חודשים לפרוץ האינתיפאדה, היה ניתן לקבל אישורים פרטניים והקבלן הצליח להתארגן בצורה זו או אחרת.

1. יש לחזור ולהבהיר כי לא אישור האגודה הוא זה שמחייב את התובעים, שהרי האגודה יכולה לזכות אותם ולא לחייבם במסגרת חוזה לטובת צד שלישי, אלא אם קיימת הוראה מתאימה בחוזה בין המשתכנים לאגודה (שלא הוצג בפני). המקור לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור כזה, הוא סעיף 3 ה' להסכם בין התובעים לנתבעת. אף מנהל הנתבעת מודה כי האישור שהתקבל אינו נוגע דווקא לבית התובעים (פרו' עמ' 30 ש' 25-26).
2. השאלה הבאה שיש לדון בה היא, האם על פי ההסכם עם התובעים יש לנתבעת זכות לאיחור נוסף בן 60 ימים, במצטבר לאיחור הנובע מסיבות שאינן תלויות בה.

לכאורה, על פי תנאי החוזה מדובר בשתי אפשרויות שונות שאינן תלויות זו בזו.

סעיף 3 ה' להסכם קובע כך:

"איחור בביצוע עבודה כלשהי ו/או איחור במועד המסירה ע"י הקבלן עד 60 ימים לא ייחשב כהפרה של ההסכם ע"י הקבלן וכמו כן כל איחור עקב נסיבות של "כח עליון" ו/או עקב נסיבות אשר אינן תלויות בקבלן לא ייחשבו כהפרתו של ההסכם ע"י הקבלן".

1. הנתבעת טוענת כי יש לצרף זו לזו את תקופות האיחור (ס' 14 לסיכומים), התובעים בסיכומי התשובה לא התייחסו לנקודה זו, ולכן אני קובעת כי על פי קריאה פשוטה של הסעיף מדובר בשתי אפשרויות שונות המחוברות ב"ו" החיבור ואינן חופפות זו את זו.

אשר על כן, אני קובעת כי הנתבעת פטורה מפיצויים בגין איחור של 6 חודשים מהמועד החוזי שנקבע בינה לבין התובעים: ארבעה חודשים בגלל המצב הבטחוני שהשתנה באחת באירועי אוקטובר 2000, וחודשיים נוספים ללא כל סיבה, מכוח סעיף 3 ה' לחוזה.

1. בכך לא סיימנו בחינת תקופת האיחור. המחלוקת בין הצדדים נוגעת גם לשאלה ממתי תחל ספירת התקופה, מיום חתימת ההסכם המקורי – 7/9/00 או מיום חתימת התוספת 5/01.

האם מועד המסירה החוזי השתנה בעקבות החלפת המגרש

1. בעקבות ביטול משתכנים אחרים את זכאותם לרכישת מגרש, יכלו התובעים לבחור מגרש אחר ולאו דווקא זה שזכו בהגרלה. בחודש מאי 2001 חתמו התובעים על תוספת להסכם לפיה בהסכמת הנתבעת הוחלף המגרש עליו ייבנה ביתם במגרש אחר.

לטענת התובעים היה זה משום שהנתבעת "בחרה על דעתה בלבד" להתחיל ב-17 יחידות בצד הדרומי של הפרויקט. מנהל הנתבעת טען כי היו אלו התובעים שביקשו להחליף מגרש. (השווה סעיף 5 לתצהיר התובע לעומת ס' 6 לתצהיר מנהל הנתבעת). תמיכה לטענת מנהל הנתבעת ניתן למצוא בכתובים, במבוא לתוספת שנחתמה במאי 2001 שם נרשם:

"והואיל והמזמין מעונין שהקבלן יבצע את העבודות במגרש החדש...והקבלן נעתר לבקשתו" (הדגשה לא במקור).

1. העובדה שמדובר בטופס שהוכן על ידי הנתבעת עם שורות ריקות להשלמת הפרטים, אכן יכולה ללמד, כטענת ב"כ התובעים, כי היו עוד משתכנים שהחליפו מגרשים, אך אינה מלמדת בהכרח על כך שהדבר היה ביוזמת הנתבעת או אפילו חמור מכך נכפה על התובעים, כפי שטען לראשונה ב"כ התובעים בסיכומיו. נטען כי הנתבעת "לא הותירה לתובעים ברירה", בעוד שבתצהירו של התובע נכתב שהנתבעת ציינה בפניהם "כי זוכים אחרים ויתרו על מגרשים טובים יותר לדעתה מזה שאנו הגרלנו. הסכמנו להצעה של הנתבעת ולכן נחתם תיקון להסכם" (ס' 5, הדגשות לא במקור).

גם הטענה בנוסח של התובע בתצהירו לענין זהות היוזם את החלפת המגרשים, מהווה עדות בע"פ נגד מסמך בכתב , משלא הודתה הנתבעת בכך שאילצה או ביקשה להחליף המגרש, וכעולה מס' 80 לחוק הפרוצדורה העותומאני, יש לדחות הטענה כבלתי מוכחת.

1. לגבי המועד המדויק בו נחתמה התוספת, זה לא צוין בראש הנספח. התובע רשם בתביעה ובתצהירו כי נחתם באותו היום של ההסכם, דהיינו 7/9/00. מנהל הנתבעת טען בתצהירו כי הדבר בלתי אפשרי, והתוספת נערכה בתחילת חודש מאי 2001, סמוך לפני מועד התשלום השני שמשקף את עבודת יציקת היסודות של הבית (ס' 10 לתצהיר מיום 12.6.14).
2. רק 3 שנים מאוחר יותר, בתחילת דיון ההוכחות, בטרם החל התובע להיחקר על ידי ב"כ הנתבעת, ביקש זה לתקן ואמר שמדובר בטעות. לטענת ב"כ הנתבעת מדובר בהשמטה מכוונת, כדי להעמיד את מועד המסירה על חודש ספטמבר 2002 ולא שמונה חודשים מאוחר יותר, לטענת ב"כ התובעים מדובר בטעות שנובעת ממחדל הנתבעת שלא ציינה מועד החתימה, מסקנתי היא אחרת: אין לי ספק שהתובעים ידעו היטב מתי נחתמה התוספת, ולפחות זכרו שלא נחתמה באותו היום שבו חתמו על ההסכם, והרי במועד החתימה על ההסכם האינתיפאדה טרם פרצה ולא סביר שיהיו ביטולים מאסיביים של רוכשים אחרים. אני מניחה לטובת התובע כי מדובר ברישום שגוי של בא כוחו הקודם ואי בחינה ראויה של האמור בתצהיר, לפני שהוא חתם עליו. גם לאחר תיקון הטעות, המחלוקת בין הצדדים לאופן ספירת ה-24 חודשים עומדת בעינה – האם יש לחשב את משך ביצוע החוזה – 24 ח' ממועד ההסכם הראשון או מיום החתימה על התוספת.

כללי פרשנות חוזה

1. הכללים המנחים לעניין פרשנות של הסכמים וחוזים קבועים בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), כאשר הכלל העיקרי הוא איתור כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה, קרי תכליתו הסובייקטיבי של החוזה. כאשר לא ניתן לברר מהי הכוונה האמיתית שעומדת בבסיס החוזה, רשאי בית המשפט לפנות, בזהירות הנדרשת, לתכלית האובייקטיבית של החוזה. בית המשפט העליון נדרש לפרשנות תיקון מספר 2 לחוק החוזים וקבע כי חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית, לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. עוד נקבע כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים ולפי תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר בלתי אפשרי לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, יפורש החוזה, כמוצא אחרון, בהתאם לתכליתו האובייקטיבית (ר' רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ (ניתן ביום 26.2.2012)).

יסוד פעולתם של דיני החוזים הוא קידום האוטונומיה של הצדדים המתקשרים בחוזה. על בית המשפט להניח כי הצדדים נתנו ביטוי לאומד דעתם בלשון בה נקטו. לשונו של החוזה הינה כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, ומשכך, היא מהווה ראייה, לעיתים מרכזית ומכרעת, בדבר כוונתם המשותפת. במסגרת הפרשנות הסובייקטיבית, על בית המשפט להתחקות ככל שניתן, אחר כוונתם המשותפת של הצדדים ולקבוע מה הייתה תכלית ההתקשרות ביניהם מבחינתם-הם, קרי, מה היה רצונם המשותף במועד כריתת החוזה, עת שרצונותיהם נפגשו.

1. הצדדים חופשיים לעצב כרצונם את צורתו של החוזה ותוכנו, ובכלל זה גם לשנותו כראות עיניהם לאחר כריתתו. אין כל מניעה כי חוזה ייכרת באופן מסוים, אך שינויו יתבצע, בהסכמת הצדדים, באופן אחר. יתכן אף שינוי של חוזה שנערך בכתב אפילו בהתנהגות - אם כי הדבר מצריך בסיס ראייתי מוצק וברור, המלמד על גמירות דעתם של הצדדים, ולפיכך שינוי שכזה לא יוכר על נקלה (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 41; ת"א (חי') 1464/86 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' מגדלור מרכז תאורה בע"מ, פ"מ תש"ן(1) 62, 72; ת"א (ים) 49879-01-12 נחמיה ואח' נ' גורסד ואח' (ניתן ביום 5.2.2014)).

מהכלל אל הפרט

1. בסעיף 2 לתוספת נרשם כך:

"מוסכם על הצדדים, שכל הזכויות ו/או ההתחייבויות של הצדדים האחד כלפי משנהו, כאמור בהסכם, יחולו בשינויים המחויבים לגבי המגרש החדש ובכפוף לאמור בתוספת זו". (הדגשה לא במקור).

כאמור, בחוזה המסגרת עם האגודה נקבע מועד של 18 חודשים לתשתית ולבניית כל 31 יחידות הדיור. (ס' 9ב'2). עוד נקבע בסעיף 8 אופן ביצוע הפרויקט – "יחל הקבלן המבצע בבניית עשרה בתים, בעדיפות לכאלה לגביהם נכרת כבר חוזה שירותי בניה. עם חתימת חמישה חוזי שירותי בניה יחל הקבלן המבצע בבניית חמישה בתים חדשים וכך הלאה, באופן שהבניה תקדים בעשרה בתים לפחות את השיווק, אם זה יתעכב מכל סיבה. הבניה של הבתים הלא משווקים לא תהיה קשורה ותלויה בגביית כספים ממשתכנים".

1. על פי סעיף 8 הנ"ל, אם הנתבעת פעלה על פיו, שינוי במגרש לא אמור היה לשנות דבר, שהרי התחייבה לבנות באופן שמקדים בעשרה בתים לפחות את השיווק. הנתבעת לא פרשה בפני בית המשפט את מצב הבניה נכון למאי 2001.
2. הנתבעת טוענת כי שינוי משך תקופת הבניה הוא שינוי מחויב מכוח החלפת המגרש. נטל הראיה לכך הוא על הנתבעת ולא על התובעים, שהרי התוספת להסכם שותקת בענין זה, ונטל זה לא הורם ולא הוכח גם שהסיבה לכך היא שיהוי התובעים בהגשת תביעתם. (לא הוכח נזק ראייתי).

הנתבעת צריכה להוכיח כי התובעים הסכימו שמועד מסירת החזקה בבית יתאחר ב-8 חודשים בעקבות החלטתם לשנות את זהותו של המגרש.

1. לא מצאתי בחומר הראיות כל רמז לגמירות דעת בענין שינוי שהוא כה מהותי לכל מי שרוכש דירה. לצורך השוואה ניתן לראות כי בסוגיית שינויים או תוספות בעבודות בניה שהמזמין מבקש ומממן, ייערכו בכתב וייקבע "משך הזמן שבו יידחה מועד המסירה, עקב השינוי ו/או התוספת כאמור" (ס' 8 א'). משלא נקבע בתוספת שנחתמה באופן מפורש שהמסירה תידחה עקב השינוי במגרש, יש לראות בכך הסדר שלילי, הטומן בחובו קביעה כי החלפת המגרש לא תביא לדחייה במסירה.
2. לא זו אף זו, בחודש מאי 2001 מלאו לאינתיפאדה 8 חודשים, הקשיים כבר אינם בלתי צפויים, כפי שהיה במועד חתימת ההסכם, ולכן, לו סברה הנתבעת כי לא תוכל לעמוד בתקופה של 24 חודשים ממועד החתימה על התוספת, ואם אכן החלפת המגרש היה ביוזמת התובעים כטענתה, היה עליה לנצל הזדמנות זו ולהבהיר ברחל בתך הקטנה כי שינוי המגרש מחייב ספירה חדשה של משך הבניה שמשמעה מבחינת התובעים – הארכה של 8 חודשים. לא די בכך שזה מובן מאליו לכאורה למנהל הנתבעת, התוספת צריכה לשקף מפגש רצונות וגמירות דעת של שני הצדדים.

לו התובעים היו יודעים מראש כי הבניה תיארך 32 חודשים, יתכן והיו משנים דעתם מבטלים החוזה כליל או ממתינים לבנייה במגרש המקורי וסומכים על הוראות הפיצוי בחוזה המקורי. שתי האפשרויות הללו, אינן טובות לנתבעת, ולכן אין להתפלא שעודדה התובעים להחליף המגרש במגרש טוב יותר.

1. גם מבחינת העבודות בשטח, במועד החתימה על התוספת, עבודות התשתית הושלמו במגרש החדש עוד טרם רכישתו על ידי התובעים. זאת ניתן ללמוד מכרטסת חיוב התובעים (נ/1) ומתצהיר מנהל הנתבעת, לפיהם ביום 15/5/01 שילמו התובעים סך של 78,770 ₪ בגין "גמר עבודת היסודות במגרש החדש, דהיינו: זמן קצר לאחר חתימת התוספת "ב" והחלפת המגרשים עבודות יציקת יסודות נמשכות כשבוע ימים" (ס' 10 לתצהיר).

נשאל מנהל הנתבעת:

"ש: אין הכשרת קרקע חפירה יציקה, והרי במגרש הקודם לא הייתם במצב יותר מתקדם" (עובדה שעד למועד התוספת לא נגבה מהתובעים תשלום שני ונטען כי התשלומים הם לפי קצב בניה - מ.ק.)

"ת. לא יודע מה היה במגרש הקודם. " זו תשובה מתחמקת, כיוון שניתן היה להוציא כרטיס חיוב של אותו מגרש, בדיוק כמו זה שהוצג בנ/1. אי הצגת ראיות שבשליטת הנתבעת פועלות לחובתה.

ממשיך מנהל הנתבעת ואומר: "אבל אם בחוזה החדש היינו בשלב יסודות, 24 חודשים מוצדקים לחלוטין". (פרו' עמ' 30).

1. איני מקבלת תשובה זו, משום שהיא סותרת את מסגרת הזמן של ההסכם המקורי, ואת עדותו שלו עצמו שאמר כי במרבית חוזי הבניה שהוא חותם – 24 חודשים הוא פרק הזמן הנקוב לבניה מתחילתה ועד לסיומה. הוסף לכך את המועד שהתחייב כלפי האגודה לבנות את כל הפרויקט – 18 חודשים ותגיע למסקנה כי אומד דעתם של כל הצדדים לפרויקט זה, לא היה להאריך המסירה.

את 24 חודשי הבניה יש למנות ממועד החתימה על ההסכם – 7/9/00, ולכן מועד המסירה החוזי לו התחייבה הנתבעת הוא 7/9/02.

1. לו היה נקבע כי חודש מאי 2001 הוא המועד שממנו יש למנות את ה-24 חודשים לביצוע ההסכם, הרי שהיתה נדחית על אתר הטענה בדבר איחור מנסיבות שאינן תלויות בקבלן, באשר ההלכה הפסוקה היא שתניות גורפות אלו בחוזי הקבלן יש להן נפקות רק לנסיבות שלא היו ידועות במועד עריכת ההסכם. ראו ע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר [נבו](6.7.14), מכאן, שגם לשיטתה של הנתבעת, לכל המאוחר היתה אמורה למסור הבית במאי 2003, ואילו המסירה בפועל היתה ארבעה חודשים מאוחר יותר, בהפחתת 60 הימים ללא כל הסבר, עדיין נמצאה מאחרת לפחות בחודשיים.
2. התובע מציין בתצהירו כי הנתבעת הציעה להם ולדיירים אחרים פיצוי בסך של 10,000 ₪ בגין האיחור אולם משהתנתה את הפיצוי בוויתור על תביעה נגדה, לא הסכימו, אף כי היו כאלו שהסכימו לכך. (ס' 7). מנהל הנתבעת לא התייחס בתצהירו לטענות אלו ולכן אני מקבלת אותן כנכונות, והן תומכות גם באומד דעתה של הנתבעת, בזמן אמת, כי אכן איחרה במסירת הבתים ולא מסרה אותם לפני הזמן, כטענת באת כוחם בסעיף 14 לסיכומיה.

פיצוי בגין האיחור במסירה

1. כאמור, לא קיבלתי טענת הנתבעת בענין שינוי מועד המסירה כשינוי מתחייב מעצם החלפת המגרש עליו ייבנה הבית.

הבית נמסר לתובעים ב- 9.9.03 – 36 חודשים לאחר חתימת ההסכם. נפחית מהתקופה את 24 החודשים להם התחייבה הנתבעת, את 60 הימים להם היא זכאית לאחר ללא כל הסבר וכן את ארבעת החודשים שנקבעו על ידי כאיחור הנובע מנסיבות שאינן תלויות בנתבעת ותגיע לתוצאה כי הנתבעת איחרה ב-6 חודשים למסור החזקה בבית לתובעים.

1. על פי סעיף 4 להסכם, בגין שלושה חודשי איחור תשלם הנתבעת 550 דולר בגין כל חודש איחור, מעבר לכך "המזמין זכאי לתבוע סכום פיצוי בהתאם לנזק הממשי שנגרם לו אפילו עולה על שיעור הפיצוי החודשי הנ"ל".

התובעים לא הוכיחו שנזקיהם הממשיים בגין האיחור במסירה עולים על הפיצוי שנקבע, ולכן אני קובעת כי על הנתבעת לפצות התובעים בגין כל ששת החודשים לפי 550 דולר לחודש ובסה"כ 3,300 דולר.

נעבור כעת לבחינת ליקויי הבניה ואי ההתאמות לפי המפרט הטכני שצורף להסכם.

ליקויי בניה

חוות דעת מומחה בית המשפט

1. באופן כללי ניתנת עדיפות לממצאי מומחה בית המשפט על פני אלו של בעלי הדין.

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בההעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן נ' מונטי רבי, [נבו} (31.12.88).

עדיפות חוות דעת מומחה בית המשפט גוברת בתחום ליקויי הבניה. "הפסיקה קבעה לא אחת כי סכסוכים שעניינם ליקויי בניה מחייבים היכרות מעמיקה עם תחום מקצועי זה. לכן, לצורך הכרעה בסוגיות מעין אלו שבמחלוקת, בית המשפט נעזר במומחה ניטרלי הבקיא בתחום. "חוות דעת ניטרלית של מומחה, תתקבל בדרך כלל גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לרוחם של כל הצדדים" (ראו: ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, [נבו] (28.2.05).

1. אמרות אלו נכונות גם במקרה הנוכחי, כאשר שני הצדדים הביעו הסכמתם למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש, הנתבעת הסכימה לתקן או לפצות בהתאם לאותה חוות דעת, ואף לתובעים היתה כוונה כזו טרם המינוי: "עדיף ונכון שתחת עינה של בית המשפט ימונה מומחה והתיק ייסגר". (דברי ב"כ הקודם של התובעים בישיבה מיום 18/12/11), אלא שבעקבות הימשכות ההליך ושינוי הייצוג חזרו בהם ועמדו על כך שחוות דעת סדצקי תיוותר כראיה להוכחת הליקויים הנטענים.
2. לאור הפסיקה הרווחת בסוגיה זו, והיות הנושא טכני ומקצועי, כמו גם מומחיותו של המהנדס אחי קליין, שלא התערערה גם לאחר חקירתו על ידי ב"כ התובעים, אני מוצאת לנכון לאמץ את חוות דעתו, יחד עם תשובותיו בדיון, בכל הנוגע לאי ההתאמות למפרט הטכני. לטענות אי ההתאמה לא התייחס בחוות דעתו הכתובה משום שהתובעים לא מסרו לו המפרטים, על אף פניותיו בכתב. נוכח מחדל התובעים, בכל מקום שתשובת מומחה ביהמ"ש בדיון לא סיפקה אותם, כמפורט בסיכומיהם, אין להם אלא להלין על עצמם, נעשה עמם חסד, עת התאפשר לבא כוחם לשאול את המומחה בנושא אי ההתאמות למפרט, על אף התנגדות הנתבעת, שהרי ניתן היה לקבוע שוויתרו על ראש נזק זה.
3. המומחה פירט בחוות דעתו, על פי מספרי הסעיפים המקוריים של המהנדס סדצקי, את טענות הצדדים ואת ממצאיו. עלות ליקויי הבניה שמצא עמדה על 20,340 ₪ במחירי הנתבעת, לפני תוספת של 35% בגין קבלן שיפוצים חיצוני ולפני מע"מ.

בעלות זו לא נכללו תיקונים בשווי של כ-4,000 ₪ בגין טענה לחדירת רטיבות מהמרפסת לתקרת חדר המגורים, משום שהיא מותנית בבדיקת הצפה ((ס' 7.6 בחוות דעת אחי קליין), בדיקה שהתובעים לא ביקשו לבצע.

המהנדס פוקס טען כי התקנת הפרגולה על ידי התובעים היא שגרמה לפגיעה באיטום ולחדירת הרטיבות.

בהתחשב בכך שחלפו 9 שנים מאז מסירת החזקה ועד לבדיקה, איני מוצאת לנכון להוסיף סכום זה על סיכום העלויות של חוות הדעת. אותו הדבר לגבי טענת סדצקי כי "ביציאה למרפסת מחדר הורים, טיפות מים חודרות בחורף, מפני שכנף הדלת וההגבהה מתחת לדלת לא מוקמו כראוי".

המומחה אחי קליין לא מצא עקבות חדירת מים, "סוכם בביקור שענין זה ייבדק באמצעות המטרה חיצונית", משזו לא נעשתה, הנחתי היא שלא קיים ליקוי כזה, ומכל מקום לא הוכח כדבעי.

1. מאידך, לסכום 20,340 ₪ יש להוסיף 1,000 ₪ בגין רוחב פודסט ביניים בין שני גרמי המדרגות שאינו תואם את התקן ואינו בר תיקון (ס' 9 לחוות הדעת של אחי קליין, סעיף 71 לסיכומי התובעים).
2. אני דוחה את כל טענות התובעים כנגד הסכומים שקבע המומחה בטענה שהם נמוכים מדי ולא מספקים. לא מצאתי לנכון לסטות מחוות דעת מומחה ביהמ"ש, נוכח ההלכה הפסוקה ונסיבות הענין. בחלק מטענות התובעים בסיכומיהם השתרבבו טענות עובדתיות שכלל לא הוכחו. (כמו למשל ס' 44 לגבי מחיר לא ריאלי, ס' 46 לגבי 10 אריחים שקועים ולא שניים, או שלילת הטענה כי בוצע תיקון חלקי ס' 3.1 לחוו"ד, ס' 59 פסקה שניה ועוד)
3. אני דוחה את טענות התובעים בנוגע לסעיפים 7.1-7.5 הנוגעים לאיטום הגג משתי סיבות: האחת, על פי דברי התובע לסדצקי בביקורו השני בוצע איטום ולא היתה חדירת רטיבות, כך שהטענה לא הוכחה, והשניה שמצבו של הגג השתנה באופן מהותי, עת הותקנו עליו לוחות סולאריים, ולכן אין מקום לבצע על נזק שאובחן ב-2004, תוקן גם אם באופן חלקי על ידי הנתבעת, ולא מהווה יותר ליקוי. הטענה כאילו התובעים רשאים אם ירצו לפרק את הגג הסולארי ואז הגג אינו ראוי, כמו ריצוף פגום שהוסתר זמנית על ידי שטיח, אינה הולמת ויותר דומה בעיני לדרישת פיצוי בגין ליקוי שהוסר במסגרת שיפוצים ושינויים שיזמו רוכשי דירה, במהלך השנים.
4. אני דוחה את טענות התובעים להוסיף פיצוי בסך 8,500 ₪ בגין מיגון פתחים שלא בוצע על פי תקנות התכנון והבניה (ס' 2 לחוות דעת, ס' 45 לסיכומי התובעים), משום שאלו בוטלו ב-2004 ומשהתביעה הוגשה ב-2010, לא נראה לי הגון לעמוד על פיצוי בגין תקנה שנמצאה מיותרת וחסרת ערך בטיחותי. לפיכך אני מקבלת את הצעת מומחה ביהמ"ש לפצות ב-1,000 ₪. המומחה גזר סכום זה מחלופה שאינה נוחה למשתמש, אך היה ברור לו וגם לנתבעת, כמו לבית המשפט, כי אין לתובעים כל כוונה להשקיע במיגון הפתחים, והרי לא עשו כן במשך 14 שנים (עד היום), אלא לקבל פיצוי גדול ככל שאפשר מסך כל הליקויים המשניים ואי ההתאמות הבלתי מורגשות. עמידה על קבלת פיצוי בגין חיוב בטיחותי שבוטל כמוה כקיום חוזה שלא בתום לב (ס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973).
5. לסיכום, בגין ליקויי הבניה, הוכח בפני כי התובעים זכאים לקבל סך של 21,340 ₪ בתוספת מע"מ. לסכום זה יש להוסיף אי התאמות למפרט, ככל שאלו הוכחו ואושרו על ידי מומחה ביהמ"ש בחקירתו וכן 35% רווח קבלני, אם ייקבע שניתנה לנתבעת הזכות לתקן.

אי התאמות למפרט

1. סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה, בין השאר, אם הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט.

מעמדו של המפרט (שהנו חלק מהסכם המכר) בחוק המכר דירות זהה למעמדם של התקנים והתקנות. מאחר ומדובר בחוק קוגנטי, על הוראת סעיף 4 ניתן להתנות לטובת הקונה בלבד. ככל שתימצא אי התאמה בין המפרט לבין מה שנבנה בפועל, הרי מדובר בהפרת חוזה. מאידך,

"כלל הוא בתורת הפיצוי כי יש להעמיד ניזוק במצב שהיה נמצא בו אלמלא אירעו ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה".

(ע"א 9085/00‏ שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פ''ד נז(5) 462).

הפרת האמור במפרט באופן שהותקן פריט אחר שווה ערך או יקר יותר, לא יחייב פיצוי, רק בשל כך שלא קויים החוזה ככתבו וכלשונו של המפרט. בדיני החוזים רק סעיפי פיצוי מוסכם, אינם תלויים בהוכחת נזק שנגרם לניפר בפועל.

1. כדי שניתן יהיה לקבל טענות בדבר בניה שלא לפי המפרט הטכני שצורף, היה צריך לצרף הנספחים ולהשוות אותם עם הבניה בפועל. נספחים נוספים על אלו שצורפו במסגרת הגשת תצהירים, הוצגו בישיבת ההוכחות באמצעות מנהל הנתבעת שאישר חתימתו (ת/2-ת/5), ביניהם תוספת למפרט טכני מיום 12.6.00 (ת/4).
2. הנתבעת בתגובתה לליקויים הנטענים (ת/1) טענה כי כל שינוי במפרט נבע מצרכים שונים המתעוררים בעת ביצוע הפרויקט, הן הנדסיים והן מסחריים והוא קיבל את אישורו של המפקח (ס' 2 לתגובה), כאמור בסעיף 16 ד' להסכם שנחתם מול האגודה, אולם אישורים אלו לא הוצגו ולא נטען כי יש לחייב התובעים בשל הנזק הראייתי שנגרם לנתבעת. נוכח אי ההתאמה בין מועד המסירה החוזי למשתכנים בין שני החוזים (18 ח' לעומת 24 ח'), איני יכולה גם לצאת מנקודת הנחה שאכן כל שינוי קיבל אישור כנדרש. יחד עם זאת, שינויים שיש בהם כדי להיטיב עם התובעים, או שלא הוכח כי תפקודם לקוי, וכי ברור כי לא יבצעו כל תיקון או החלפה של הפריט, חלקם לפחות לא אושרו על ידי, באשר יש לקיים החוזה בתום לב ועמידה על קוצו של יוד, כמו בחלק מהפריטים, מצדיקה טענות הנתבעת כלפי התובעים.
3. אישרתי לב"כ התובעים לחקור את מומחה ביהמ"ש על פרק זה בחוות דעת סדצקי, שלא התכונן אליו והוחסר מחוות דעתו שלא באשמתו. בעקבות חקירתו, אני ניאותה להוסיף את הסכומים הבאים:

א. 8,000 ₪ בגין אי ביצוע חיפוי אבן תלטיש לקירות הפאטיו (ס' 84 ב' לסיכומי התובעים וההפניות המתאימות למפרט ולחוו"ד סדצקי). מומחה ביהמ"ש אישר כי הסכום שנקב המומחה סדצקי סביר. (עמ' 22 ש' 3).

ב. 4,200 ₪ בגין אבני קופינג (ס' 84 ד' לסיכומים וההפניות לחוו"ד ולדברי המומחה)

ג. 1,400 ₪ בגין גדר המפרידה בין יחידות הדיור, הנתבעת אישרה שעליה לבצע, מומחה ביהמ"ש אישר כי הסכום שנקבע המומחה סדצקי סביר. (ס' 84 ח' לסיכומים).

1. לא אישרתי זוטי דברים, שלא נכללו בחוו"ד מומחה ביהמ"ש, ולא אי התאמות נוספות כמו פיצוי בגין שני קולטים במקום אחד גדול – לא הוכח שיש הבדל בין השניים (ראה תגובת פוקס, ס' 5, ותשובת המומחה עמ' 16 ש' 18), התובע לא טען כי נפגעה הנאתו משימוש במים חמים, לו היה כך, מן הסתם היה מוסיף קולט על חשבונו ב-14 השנים שחלפו מאז שקיבל החזקה בבית. ניתן לראות בפיצוי החלקי שאושר גם ביצוע בקירוב המתחייב מעקרון תום הלב אשר "פורס את כנפיו על כלל דיני החוזים, ולכן גם על דרך אכיפתו של חוזה" . (ע"א 2686/99 וולף אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ ואח' [נבו](5.8.2001).

הזכות לתקן הליקויים

1. הדין קובע כי אם השירות שניתן על ידי קבלן לא היה בהתאם למוסכם, על המזמין להודיע לקבלן על הפגם זמן סביר לאחר שגילה אותו או שהיה עליו לגלותו, ואם הפגם ניתן לתיקון – על המזמין לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן. מזמין שלא עשה כן, אינו רשאי להסתמך על הפגם, אלא אם הקבלן ידע על הפגם. (ראו סע' 3 לחוזה קבלנות תשל"ד-1974).
2. ההלכה בענין זה נקבעה בע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ. שם קבע בית המשפט העליון כי יש לבחון כל מקרה לגופו – האם הקבלן הודה בליקויים ונכונותו לתקן היתה רצינית, או האם ביצע התיקונים באיכות לא ניאותה, באופן חלקי או תוך סחבת בלתי סבירה, או אז לא ניתן לכפות על הקונה להמשיך ולהעניק לקבלן הזדמנויות חוזרת ונשנות לתקן הליקויים.
3. יישום הכללים במקרה שלפנינו, מגלה תמונה לא חד משמעית לזכות צד זה או משנהו.

התובע שוחח בע"פ עם רן ינאי (מנהל ושותף אצל הנתבעת) מספר פעמים וזה ניאות לתקן "רק תיקונים של ליקויים שהיא חשבה לדחופים ועניינן אטימות סדקים לעצירת חדירות מים לבית. חלק מליקויים אלה חזר ונשנה אף אחר 'תיקון' שהתברר פעם אחר פעם כלא מקצועי ולא מספק". (ס' 12 לתצהיר ועדותו פרו' עמ' 26, ש' 30-33), מאידך התיקון האחרון של ליקויי האיטום בגג צלח, הא הראיה שלא חזרה הרטיבות, עוד טרם הגשת התביעה.

ראו דברי התובע למומחה סדצקי בביקורו השני בענין ביצוע תיקוני איטום בגג. (סעיף 7 – גג המבנה "מר ציפורי מסר לי כי בוצעו תיקוני איטום כלשהם בגג, לפיכך בחורף לא הייתה חדירת רטיבות לתקרת הקומה העליונה שמתחת לגג".

1. גם צבי פוקס אישר בחקירתו כי ביצעו בנכס תיקונים "מספר פעמים לא ידוע לי כמה בדיוק" (עמ' 31 ש' 21), עוד אישר שעד להגשת התביעה לא היה ידוע לו על סירוב התובעים לתקן וכי בד"כ הם מטפלים בפניות (עמ' 32 ש' 1-2), ולכן לא שוכנעתי כי הנתבעת התנהגה בשרירות לב, ומצד שני, אין מחלוקת כי כפרה במרבית הליקויים שציין המומחה סדצקי בשנת 2004.
2. לאחר הגשת התביעה ובטרם הוצאה חוות דעת מומחה ביהמ"ש התרשמתי כי היתה לנתבעת כוונה רצינית וממשית לתקן את הטעון ליקוי, לפחות ברכיבים שהיא הכירה בהם (ראה תגובת פוקס לחוו"ד – ת/1), אלא שהדבר לא התאפשר על ידי התובעים.
3. אין בדעתי לאכוף על התובעים את התיקון של הנתבעת, היה צריך לשקול זאת בשלב מוקדם יותר של ההליך המשפטי, אולם המשמעות של כל האמור לעיל היא, שאיני מוצאת לנכון להכיר במלוא ההפרש בין עלות התיקון על ידי הנתבעת לבין עלות התיקון על ידי קבלן מזדמן (35% כפי שנרשם על ידי מומחה ביה"מש), ואני מעמידה את השיעור על 20% בלבד. שיעור זה הולם גם את ההנחה לפיה, מה שלא תוקן במשך 14 שנים, לא מפריע לתובעים ולא יתוקן על ידם, גם כאשר יקבלו הפיצוי. לפיכך, אני מוסיפה על עלות הליקויים ואי ההתאמות שהוכחו עלות של 20%.

עוגמת נפש

1. הבסיס הנורמטיבי לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש, מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 שקובע:

"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".

השאלה כיצד ייקבע שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש בתביעת ליקויי בניה נדונה בהרחבה בפסיקת בתי המשפט. סיכומה של ההלכה מובאת בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ [נבו] (28.2.05):

"בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר: מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה: התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו: עלות תיקון הליקויים ועוד. אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט, גם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות."

1. מנסיבות המקרה שלפני לא התרשמתי מעדותו היחידה של התובע, ולא מהאמור בתצהירו, שהוכן עבורו ונדמה שלא טרח לקרוא אותו (אחרת היה מתקן על אתר את העובדה שהנספח נחתם 8 חודשים אחרי ההסכם ולא יחד עמו). איני מקבלת הטענה כי הנתבעת התייחסה לתובעים בשרירות לב ובגסות (ס' 18 לתצהיר), זה לא הרושם שקיבלתי ממנהל הנתבעת. ליקויי הבניה שנמצאו אינם "כצעקתה", הנתבעת תיקנה את הליקויים שסברה שהם דחופים כמו רטיבות מהגג, ולכן תפקוד התובעים בביתם נפגע במעט, לו היה נפגע ברמה גבוהה יותר, מן הסתם התביעה היתה מוגשת סמוך לסיום שנת הבדק ולא 6 שנים לאחר מכן, ובלא מכתב התראה אחד.
2. בנסיבות המקרה, לא מצאתי הצדקה לפסוק עוגמת נפש בסכום הנתבע (20,000 ₪), אלא לכל היותר סך של 3,000 ₪. השוו ל תא (י-ם) 38774-03-13 צבי רקובר נ' יורו - ישראל (י.ש) בע"מ [נבו](10/1/17), שם נפסקו 1,000 ₪ לכל דייר, אם כי דובר על ליקויים ברכוש המשותף, או לע"א 5602/03 סגל הנ"ל, שם הופחת הסכום בערעור ל- 5,000 ש"ח.

לפיכך מחייבת הנתבעת לשלם לתובעים סך של 3,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה להם בעקבות הפרת החוזה על ידה.

הוצאות משפט

1. לאחר ששקלתי התנהלות התובעים לאורך שנות ניהול התביעה, כפי שפורט לעיל, בנוסף לשיהוי הבלתי מוסבר בהגשתה, הפער בין חוות הדעת מטעמם לבין זו של מומחה בית המשפט, שנבע בעיקר מתיקונים שבוצעו או שלא הובחנו על ידי מומחה ביהמ"ש, הסירוב המוצדק בחלקו שלא לאפשר לנתבעת לבצע עוד תיקונים, נשיאה בהוצאות שתי חוות דעת סדצקי ונשיאה במחצית חוות דעת מומחה ביהמ"ש, אני מעמידה את הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין על סך כולל של 15,000 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

סוף דבר

1. אני מחייבת את הנתבעת לשלם הסכומים הבאים:

א. פיצוי בגין שכר דירה - 12,738 ₪ (6 X 550 דולר לפי שער יציג ביום הגשת התביעה - 14.7.10 ). הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

ב. ליקויי בניה - 21,340 ₪

תוספת מע"מ - 3,628 ש"ח

ג. אי התאמות למפרט – 13,600 ₪

תוספת מע"מ – 2,312 ₪

סה"כ ב' וג' - 40,880 ₪

ד. תוספת חלקית (20%) לעלות

בגין קבלן חיצוני 8,176 ₪

סה"כ ב-ד 49,056 ₪.

היות שהוצאות אלו טרם הוצאו על ידי התובעים, הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

ה. עוגמת נפש – 3,000 ₪ . הסכום ישא כמקובל הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ו. הוצאות משפט - 15,000 ש"ח

ניתן היום, כ"ו אייר תשע"ז, 22 מאי 2017, בהעדר הצדדים.