18.12.12

מבוא וגדר המחלוקת

1. בתביעה זו מבוקש סעד עיקרי של ביטול הסכם מכר מקרקעין, וסעדים נלווים – פינוי ותשלום כספי.

2. התובע, מר שלום לוי, הוא הבעלים הרשום של מחצית מזכויות הבעלות של בניין ברח' הרצל 70 בתל אביב, הרשום כחלקה 50 בגוש 7425, לרבות דירה בת שני חדרים וחצי בקומה השנייה (להלן: "הדירה"). מר מאיר לוי, אחיו של התובע, הוא הבעלים הרשום של המחצית הנוספת של הזכויות (בכתב התביעה נרשם בטעות כי מר מאיר לוי נפטר; הטעות תוקנה בכתב התשובה. עוד נטען בכתב התשובה, כי קיים הסכם שיתוף בין האחים, שלפיו הדירה שייכת לתובע. מכל מקום, מר מאיר לוי, יבדל"א, לא צורף כצד להליך שלפניי).

3. לטענת התובע, ביום 23.1.07 נחתם בינו לבין הנתבעת, גב' יעל דמארי-שרגא-אלמוג, הסכם מכר, על פיו התחייבה הנתבעת לרכוש את הדירה תמורה סכום השווה ל- 120,000 $ (להלן: "הסכם המכר"). הנתבעת שילמה את התשלום הראשון, בסך 35,000 $, אך לא השלימה את תשלום יתרת התמורה.

התובע עותר גם לפיצוי כספי בגובה של 131,500 ₪, כ"דמי שימוש ראויים", ולהפחתת סכום זה מסכום ההשבה החוזי, שכן החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום חתימת הסכם המכר.

רכיב זו של התביעה הופנה גם כנגד הנתבע, מר דורון גראור, שכלפיו טוען התובע כי היה בן זוגה של הנתבעת, אבי בתה, ופעל בעת המו"מ כ"מסייע, מייעץ ומשדל", ואף התחייב כלפי התובע, בעל פה, להיות אחראי לפירעון כל סכום.

4. לכתב התביעה (הלקוני) צורף הסכם המכר – עמוד אחד, כתוב בכתב יד, וחתום בידי התובע והנתבעת. מדובר בהסכם קצר, וזו לשונו:

"הסכם 23/1/07

הסכם בין בעל הדירה שאול לוי ת"ז 05084423/2

לבין הדיירת המוגנת יעל דמארי שרגא תז 22769194

סכום מכירת הדירה הוא 120,000 $

מאה ועשרים אלף דולר ארצות הברית

מהסכום הנל יופחת סך של 35,000 $

ארצות הברית שסך התשלום הסופי הוא

85,000 $ שמונים וחמש אלף דולר ארצות הברית

הסכם זה יושלם עד 31/1/08 והדירה

תעבור לבעלות מלאה של הקונה (הדיירת המוגנת)

מיום כניסת הדיירת המוגנת לדירה תשלם סך

של 330 $ שלוש מאות שלושים דולר ארצות הברית

בערכי חודש בחודשו בכל 3 שלישי לכל

התחלת חודש.

והנה באנו על החתום...".

5. לאחר הגשת כתב ההגנה על ידי הנתבעים התברר, כי התובע נמנע מלכלול בתביעתו פרטים ומסמכים מהותיים ביותר. הנתבעים מפרטים בכתב הגנתם שורה של טעמים, שבעטיים כלל לא היה מוסמך או מסוגל התובע למכור את הזכויות בדירה, השייכות גם לאחיו, בין היתר בשל שעבודים רבים הרובצים על הנכס. הנתבעת טוענת כי מחיר התמורה ירד ל- 115,000 $, אך בכל מקרה מדובר בעיסקה שלא ניתן היה להשלימה, ולאור מצב הזכויות והשעבודים לא ניתן היה כלל לקבל משכנתא על הדירה (התובעת התכוונה לשלם את היתרה באמצעות לקיחת הלוואה בנקאית). הנתבעת, אם חד הורית, טוענת לניצול מצב ולהטעיה מצדו של התובע, איש נדל"ן מנוסה.

לטעמה, יש לראותה כדיירת מוגנת, כפי שהתובע עצמו הגדירה בהסכם המכר, גם מאחר ושילמה לתובע דמי מפתח, 16,000 $ ישירות לב"כ הדיירת המוגנת הקודמת ו- 19,000 $ לידי התובע (נספחים ה – ז לכתב ההגנה).

6. עוד מפנה הנתבעת בכתב ההגנה להסכם נוסף שנחתם באותו יום, 23.1.07, אשר לא צורף על ידי התובע לתביעתו, התומך במעמדה כדיירת מוגנת בדירה (נספח ח' לכתב ההגנה, להלן: "ההסכם הנוסף"). במקור מדובר במסמך מודפס, הנושא כותרת של "אישור", אך הצדדים ערכו בו שינויים בכתב יד, וחתמו עליו. בהסכם הנוסף נרשם כך:

" הסכם

שאול לוי לבין יעל דמארי שרגא

050844232 22769194

אישור

אני הח"מ, שאול לוי בעל ת.ז. מס' 050844232, מאשר בזאת בכתב כדלקמן:

1. קיבלתי היום מגב' יעל דמארי שרגא ת.ז. 22769194 (להלן: "גב' דמארי") שיק בנקאי ע"ס 67,520 ₪ המהווים סך של 16,000$ עפ"י השער היציג, לפקודת עו"ד שמחה שור ב"כ הדיירת גיטלה שטרן, וזאת כתשלום דמי מפתח לדיירת בהתאם להסכם פינוי שנחתם ביני לבין הדיירת ביום 27/11/06 וקיבל תוקף של פסק דין בבית הדין לשכירות בתל אביב.

2. כנגד קבלת השיק הנ"ל מסרתי לגב' דמארי את החזקה בדירה הנמצאת ברח' הרצל 70 בתל אביב כהגדרתה בהסכם הפינוי (להלן: "הדירה"), כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ וכמוסכם בינינו גב' דמארי הינה החל מהיום דיירת מוגנת בדירה.

ולראיה באתי על החתום היום, 23/1/07, בתל אביב...

3. הסכום הנל התקבל ע"ח דמי המפתח בסך של 35,000$ ארצות הברית. היתרה לתשלום ... 19,000$ תשע עשרה אלף דולר בשער היציג בעת התשלום בפועל ולא יאוחר מ- 24/1/07. כנגד התשלום יינתנו מפתחות הדירה כאמור לעיל (חזקה)...".

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי דמי השכירות החוקיים והמקובלים לדירה כזו עמדו על 140 ₪ לחודש (ולא על 330$), וכי היא העבירה תשלום זה, עבור שלושה חודשים ראשונים, אך התובע סרב לקבלו. עוד טוענת הנתבעת, כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים, והיא השקיעה בשיפוצה סך של 35,330 ₪.

7. באשר למעמדו של הנתבע – בכתב ההגנה נטען, כי הנתבע מעולם לא היה בן זוגה של הנתבעת, הוא אינו אבי בתה, לא ייעץ ולא הבטיח דבר, וכל חלקו הסתכם ברצון להושיט עזרה נקודתית לנתבעת, תוך השתתפות בפגישה אקראית אחת ויחידה עם הנתבעת והתובע.

8. בכתב התשובה טוען התובע כי כלל לא התכוון להקנות לנתבעת זכויות של דיירת מוגנת, אף לא כ"שלב ביניים" עד להשלמת הסכם המכר והעברת הבעלות, ובכל מקרה, היות ועסקת המכר לא הושלמה ולגרסת הנתבעת גם לא ניתנת להשלמה, "נופל" ההסדר כולו.

הנתבע אינו מסתיר את העובדה, כי בחלוף הזמן עלה מאוד שווי הדירה, ואין זה צודק וסביר לפגוע פגיעה כה קשה בזכות הקניינית שלו.

9. העדויות הראשיות ניתנו בתצהירים. פרשת התביעה נסמכת על תצהירו של התובע; מטעם ההגנה הוגשו תצהירי הנתבעת, הנתבע, עו"ד גיל פלד ומר בעז מור (כל המצהירים, למעט מר מור, נחקרו לפניי).

פרשנות הסכם

10. כללי פרשנותו של כל הסכם ידועים וברורים. בע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הבטחון (2011) נפסק כי:

"ככל טקסט משפטי, נקודת המוצא לפרשנות החוזה מצויה בלשונו, והיא התוחמת את גבולות הפרשנות. ואולם, נקודת המוצא אינה נקודת הסיום. אכן, הפרשן איננו אך בלשן, ובצד בחינת השפה שבה בחרו הצדדים לעשות שימוש, שומה על בית המשפט להידרש גם לנסיבות החיצוניות אשר ליוו אותו, ועל רקע אותן נסיבות, לבחון, מה היה אומד דעתם של הצדדים במועד שבו נפגשו רצונותיהם ונכרת החוזה. נסיבות אלה מהוות מקור ל"איתורה" של התכלית הסובייקטיבית של החוזה, היא הכוונה המשותפת בעת חתימת החוזה (ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עיריית חולון, 16.2.11); ע"א 9236/03 ברוך מקל בע"מ נ' צח השקעות בע"מ, פ"ד נט(2) 268, 279-280 (2004))" (פיסקה 10 לפסק הדין).

בהמשך הדברים נקבע, כי במקרים שבהם לא ניתן לברר את תכליתו הסובייקטיבית של החוזה, נדרש הפרשן ליתן דעתו גם לתכלית האובייקטיבית של החוזה, כלומר, לכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה כאנשים סבירים. התכלית האובייקטיבית נקבעת בהתחשב באופי החוזה, תוך התחשבות בערכי יסוד, וניתן להתחקות אחר תכלית זו, בין היתר, על ידי חזקות שונות, המשקפות ערכים ועקרונות של השיטה.

לאחר מכן צויין:

"במאמר מוסגר יצוין, כי לאחרונה תוקן סעיף 25 לחוק החוזים (תיקון מס' 2, התשע"א - 2011). בגדר התיקון נקבע כי 'חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו'. היות שהאירועים נושא דיוננו אירעו טרם התיקון, לא ראיתי לבחון את השלכתו על ענייננו, מה גם שכפי שיובהר להלן, אין לומר במקרה דנן שאומד דעת הצדדים עולה בבירור מלשון החוזה" (שם).

ראו גם ע"א 2173/07 חזן נ' נורדיה מושב שיתופי של חיילים משוחררים בע"מ (2010) : "... נקודת המוצא לפרשנותו של ההסכם... היא לשונו. אשר תוחמת את גבולות פרשנות החוזה... יחד עם זאת, תהליך פרשנותו של חוזה אינו מתמצא בלשונו בלבד, שכן כידוע, על בית המשפט הנדרש לפרש הוראה מסוימת בחוזה, לעשות כל שביכולתו כדי להתחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים לאותו חוזה. על מנת לעשות כן עליו לנסות ולעמוד על התכלית הסובייקטיבית של ההתקשרות ביניהם, עליה ניתן ללמוד הן מלשון החוזה והן מהנסיבות האופפות את כריתתו" (פיסקה 15 לפסה"ד).

אכן, תכליתו של חוזה מגלמת את המטרות, היעדים, האינטרסים והתוכנית שהצדדים ביקשו להגשים ביחד, ובהעדר נתונים מספיקים על אומד דעתם הסובייקטיבי, או בהתקיימותו של קושי ממשי לחלצו, ניתן לפנות לתכלית האובייקטיבית של החוזה, ולנסות לאתר את המטרות והאינטרסים שחוזה מאותו זוג או מאותו טיפוס נועד להגשים ((ראו, למשל, ע"א 9803/01 תחנת שירות רמת גן בע"מ נ' סוגת ישראל בע"מ (2004), פיסקה 7). ראו גם את דברי כב' השופט ריבלין בע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל (2005), שלפיהם יש לאתר את אותה פרשנות שמגשימה את תכלית החוזה, שאף יוצקת לתוכו הגיון כלכלי (פיסקאות 11, 14). כב' הנשיא (כתוארו אז) ברק הוסיף, כי כאשר טקסט חוזי "סובל" מספר פירושים אפשריים, יש להתחקות אחר תכלית החוזה; אם לא ניתן לחלץ תכלית סובייקטיבית משותפת, יש לעבור לבחינה אובייקטיבית, שתהא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (פיסקאות 10, 14 לחוות דעתו) (ראו, באותה פרשה, דנ"א 2045/05 (2006)).

ראו בנוסף, באותה רוח: ע"א 3299/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש בע"מ (2011).

וכן: "הלכה היא ועמד עליה בית משפט קמא, כי על בית המשפט להתחקות ככל הניתן אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים הנלמד מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות האופפות אותו וכי רק מקום שאין אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, כאמור, כי אז על בית המשפט לפרש את החוזה לפי אמות מידה אובייקטיביות שהן 'המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים'..." (ע"א 4296/08 פרידנברג נ' ליסטר (2012), בפיסקה 14).

לאחר תיקונו לאחרונה של סעיף 25(א) לחוק החוזים, נפסק עוד, ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (2012), כי למעשה הדין נותר כשהיה:

"... ברור כי כוונת המחוקק בתקנו את החוק, הייתה להבהיר כי יש לתת ללשון משקל משמעותי בפרשנות חוזים. כוונה זו אף נלמדת מלשונו של הסעיף וממבנהו. כך, מחד, משכלל המחוקק בסיפא של סעיף 25(א) המתוקן את המילה "לשון" – מילה שנעדרה מן הנוסח הקודם של הסעיף – ברור כי ביקש להבליט את חשיבותה של הלשון החוזית; אולם, מנגד, משהתייחסות זו מצאה את ביטויה בסיפא של הסעיף בלבד, נדמה כי המחוקק לא ביקש להעניק לה בכורה..." (פיסקה 24).

וכן: "... גם התכלית האובייקטיבית של התיקון תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות, תוך עיגון החזקה הפרשנית בדבר פשט הלשון. רק כך מושג האיזון הראוי בין רצון הצדדים לבין השאיפה לוודאות משפטית; ונבהיר: איזון זה, בין שני הערכים, נקבע בפועל כאיזון הראוי בפסק הדין בעניין אפרופים. בדיון הנוסף בעניין מגדלי הירקות, קבע בית משפט זה – בהרכב מורחב של תשעה שופטים – כי איזון זה הוא אכן האיזון הראוי. כך היה גם בעוד עשרות פסקי דין שניתנו בנושא זה על-ידי בית המשפט העליון בשנים שחלפו מאז פסק הדין בעניין אפרופים; וכך הוא הדבר גם לאחר התיקון לחוק. המחוקק, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק המתוקנת, ומן הפרוטוקולים של דיוני ועדת החוקה, חוק ומשפט, לא ביקש לבטל איזון זה, ולבכר את אחד הערכים על-פני השני; אלא, ביקש הוא, תחת זאת, אך לחדד ולהבהיר, כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות. כאמור, משקל מסוג זה – לא יותר, אך גם לא פחות – ניתן ללשון באמצעות פירוש הסעיף..." (פיסקה 28).

בנוסף, בע"א 8382/06 בוטח נ' כהן (2012) נקבע, כי במסגרת פרשנות חוזה, יש להתחקות אחר אומד דעת וכוונת הצדדים, כפי שהיא משתקפת לכל אורך מערכת היחסים (המתפתחת) ביניהם. אכן, גם התנהגותם של הצדדים לאחר חתימת החוזה מהווה כלי פרשני מן המעלה הראשונה, ועשויה ללמד כיצד הצדדים לאותו חוזה הבינו אותו (ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא (2008)).

יישום

11. כאמור, המערכת ההסכמית בין הצדדים מורכבת מהסכם המכר ומההסכם הנוסף, שנחתמו שניהם באותו יום, 23.1.07.

אין מחלוקת, שכוונתם המקורית-עיקרית של שני הצדדים הייתה להתקשר בעסקת מכר; התובע היה מעוניין למכור את הדירה; הנתבעת הייתה מעוניינת ברכישתה (בכוונתה היה לגייס סכום של 85,000$ באמצעות נטילת משכנתא).

אין מחלוקת כיום, כי לא ניתן היה (ואף לא ניתן עתה) להשלים את ביצועה של עסקת המכר. למעשה, שני הצדדים מסכימים כי עסקת המכר, בפועל, מבוטלת.

הנתבעת הצביעה על שורה של סיבות וגורמים מסכלים בהקשר של האפשרות לממש את עיסקת המכר: מחצית מזכויות הבעלות בבניין שייכות לאח, מר מאיר לוי, וחלוקת היחידות בין האחים טרם נרשמה; קיים רישום בדבר מינוי כונסי נכסים לבניין; על זכויות הבעלים רובצת משכנתא, שטרם הוסרה או נגררה; על זכויותיו של התובע רשומים מספר לא מבוטל של עיקולים, לטובת גורמים שונים, וכן הערת אזהרה לטובת גב' רות לוי.

בנסיבות אלה, מובן שהנתבעת לא יכולה הייתה כלל ליטול הלוואה כנגד רישום משכנתא לשם ביצועו של התשלום השני, העיקרי, לפי הסכם המכר, ואין לראותה כמי שהפרה את ההסכם.

אעיר, כי הסבריו של התובע, בהקשר זה, אינם משכנעים ואינם מספקים (עמ' 9 – 12 לפרוטוקול). יתרה מכך, לשאלותיי, התובע עצמו יוצר את הזיקה בין חובתו להסיר את השעבודים ובין יכולתה של הנתבעת לעמוד בתשלום השני:

"ש. ידעת שאין לנתבעת 85 אלף דולר והיא מתכוונת לקחת משכנתא.

ת. נכון. אמרתי לה שאסיר את הכל תוך שנה...

ש. מה נקודת הזמן החוזית שבה הנתבעת צריכה לשלם 85 אלף דולר.

ת. עד שנה. אבל תלוי קודם בהסרת השעבודים. ורק אז יכולה לשלם. לא ביקשתי כסף לפני. אבל 330 דולר הייתה צריכה לשלם מחודש הראשון שהיא גרה" (עמ' 13 לפרוטוקול).

למעשה, ניתן להבין שהתובע כלל אינו נחרץ, שלא לומר חוזר בו, בנוגע לטענה של הפרת ההסכם בידי הנתבעת:

"ש. איך יכלה לשלם את ה 85 אלף דולר.

ת. 330 דולר ביקשתי שכר דירה. לא 85 אלף דולר.

ש. אם הייתה משלמת את ה 330 ולא משלמת את ה 85 לא הייתה מפרה את ההסכם?

ת. זו שאלה משפטית והייתי מתייעץ עם עורך דין..." (עמ' 14 לפרוטוקול).

כך או כך, הנתבעת עצמה, בהבינה כי התובע לא יכול או לא רוצה "לנקות את הנסח", אינה עותרת לאכיפת הסכם המכר. דין הסכם זה אפוא – ביטול; התובע לא מבקש ארכה לקיים את חיוביו, והנתבעת לא עומדת על אכיפת ההסכם.

12. מהי התוצאה של ביטול הסכם המכר? האם יש לראות בסעיפים המתייחסים לנתבעת כאל "דיירת מוגנת", בהסכם המכר ובהסכם הנוסף, ככרוכים בהכרח לעיסקת המכר, ומשזו נופלת, נופלים הם יחד עמה, כך שאין לנתבעת כל מעמד בדירה, או שמא מדובר למעשה בהסדר חלופי, באופן שככל שהנתבעת לא מקבלת את זכויות הבעלות בדירה, היא רוכשת את הדירה בדמי מפתח של 35,000 $, וזוכה למעמד של דיירת מוגנת?

13. עדותה של הנתבעת בנושא זה הייתה ברורה וכנה:

"... לפני שחתמתי על המסמך מר שאול לוי ביקש שלא אקנה את הדירה. ביקש שארכוש דיירות מוגנת וכשינקה את נסח הטאבו ארכוש את הדירה. בשבילי זה היה שוק כי רציתי באמת לקנות את הדירה אבל אמר אי אפשר עכשיו לא נימק את הסיבות אמר קודם תהיי דיירת מוגנת ובמהלך שנה אנקה אארגן מה שצריך תקני את הדירה... " (עמ' 31 לפרוטוקול).

ובתשובה לשאלותיי:

"ש. מה הבנת שיקרה אם הוא לא ממלא אחר התנאי [ניקוי הנסח בתוך שנה – א.ז.].

ת. דיירות מוגנת ממשיכה עד שהוא מנקה ללא הגבלת זמן. זה בידיו באתי לקנות את הדירה. הוא מנקה את הנסח ואני קונה" (עמ' 35 לפרוטוקול).

הנתבעת אינה מתכחשת אפוא לכוונת התובע לפעול ל"ניקוי הנסח" בתוך שנה, אך הבינה, כי כל עוד הוא לא עושה כן, חל ההסדר החלופי של דיירות מוגנת, ללא הגבלת זמן.

גם עו"ד גיל פלד, מכר של הנתבעת, הבין ממנה שמדובר בסידור, שיחול כל עוד לא הועברה הבעלות, כמפורט בתצהירו, וכן בעדותו (עמ' 26 לפרוטוקול).

התובע מצדו טוען, כי "השימוש במילים 'דיירת מוגנת' בהסכם נעשה מתוך כוונה להבטיח לנתבעת 1 את התשלום הראשון ע"ח רכישת הדירה (- 35,000 $) הואיל ולא ניתן היה לרשום מיד לזכותה הערת אזהרה, בגין השעבודים. מעולם לא נוצרו יחסי משכיר ושוכרת ביני לבין הנתבעת 1" (סע' 6 לתצהירו).

התובע חוזר על כך בעדותו (עמ' 19 לפרוטוקול). הוא אף מודה שם כי הוא היה זה שניסח את הסכם המכר, וכן את התוספות בכתב יד בהסכם הנוסף.

14. ניתן להיווכח אפוא, כי התובע מבקש להתעלם מלשונם הברורה של ההסכמים, החוזרים ונוקטים לשון "דיירת מוגנת" ו"דמי מפתח", ולטעון למשמעות אחרת שכביכול הוקנתה להם. זהו נטל כבד, במיוחד שעה שמדובר במי שניסח בעצמו את ההסכמים הללו (בדבר הכלל של "פרשנות לרעת המנסח", ראו, למשל: ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' חזן (2004)).

לטעמי, יש לאמץ את הפרשנות המוצעת בידי הנתבעת, שלפיה ההסדר בדבר הדיירות המוגנת עומד בתוקפו לא רק כל עוד לא מצליח התובע לדאוג ל"ניקוי הנסח" אלא גם אם הסכם המכר "נופל", בדיוק בשל אי-יכולת זו. לדעתי זו גם התכלית הסובייקטיבית וגם האובייקטיבית של ההתקשרות בין הצדדים. לו התכוון התובע לכך, שבנפול אפשרות המכר נופל גם הסידור החלופי של הדיירות המוגנת, ועל הנתבעת לעזוב – היה כותב זאת במפורש, במיוחד כאשר הוא היה זה שניסח את ההסכם. לא הייתה גם כל מניעה לעשות שימוש בביטוי של "שוכרת" ולא "דיירת מוגנת", עד להעברת הזכויות. במישור האובייקטיבי, אין חולק כי פני הצדדים היו להתקשרות, שתעניק לנתבעת זכויות לאורך זמן; הנתבעת נכנסה בנעלי דיירת מוגנת קודמת (ואף שילמה לה ישירות חלק מדמי המפתח), כך שהסידור של דיירות מוגנת בנכס זה לא היה זר לתובע; ביטוי נוסף לכוונה בדבר שהייה ארוכת-טווח בדירה (ולא רק שנה) ניתן למצוא בשיפוץ המשמעותי שערכה הנתבעת בדירה, בסדר גודל של כ- 8,000 דולר.

15. כאמור, גם להתנהלות של הצדדים לאחר חתימת שני ההסכמים יש חשיבות רבה.

ביום 29.1.07, מספר ימים לאחר חתימת ההסכמים, שב התובע ונוקט לשון "דיירת מוגנת", הפעם לא בהסכם מכר או במסמך שנועד, כביכול, לשמש מעין "תחליף להערת אזהרה", אלא באישור לעריכת שיפוצים בדירה (נספח ד14 לתצהיר הנתבעת): "אני בעל הדירה שאול לוי... מאשר לדיירת הגב' יעל דמארי שרגא... לבצע שיפוצים בדירה... הגב' מקבלת אישור זה בהיותה דיירת מוגנת לפי הסכם שנחתם בין הצדדים...".

ביום 18.2.07 כותב ב"כ הנתבעת, עו"ד זולטי, לב"כ התובע אז, עו"ד רקובר, מכתב, אשר יש בו כדי ללמד על הלך הרוח של הנתבעת (נספח ג1 לתצהיר הנתבעת). בין היתר, מבקש עו"ד זולטי "... 1. אבקשך להעביר למשרדי טיוטת חוזה שכירות מוגנת בקשר לדירה שבנדון... 5. אבקש לקבל את הסכם האופציה המקורי שנחתם בין מרשינו... 9... אבקש את אישורו בכתב ומראש של מרשך לביצוע כל השיפוצים והתיקונים הנ"ל... ". לו נפלה שגגה בהבנת הנתבעת את מצבה, ניתן היה לצפות למכתב תשובה בסגנון של "על מה אתם מדברים??", אך עו"ד רקובר עונה ביום 19.2.07 (נספח ג2), לעו"ד זולטי, עם העתק לתובע, בזו הלשון: "1. הנני מאשר קבלת מכתבך בפקס בעניין שבנדון וביקשתי ממרשי להעביר אליי בהקדם את המסמכים המבוקשים. 2. כמו כן, מרשי הודיעני כי הוא לא יתנגד לביצוע השיפוצים המבוקשים במכתבך, ע"י מרשתך, ככל שהם מביאים להשבחת הדירה...".

דומה, כי התובע ביקש "לרקוד על שתי חתונות" או, במילים אחרות, "להחזיק את כל הכדורים באוויר". מצד אחד, לא פעל על מנת להסיר את השעבודים (עניין שלדבריו צריך לקחת "יום-יומיים"), קרא לנתבעת "דיירת מוגנת", והמתין. מצד שני, בחלוף שלוש שנים וחצי מיום כריתת ההסכמים הוא מגיש תביעה ועותר לביטולם (האם ייתכן שהסיבה היא שבין לבין התייקרו מאוד הנכסים באותו אזור??). אם תוקפו של ההסדר החלופי היה רק לשנה, מדוע לא פעל התובע מידית עם סיומה, בינואר 2008, לפינוי הנתבעת מהדירה?

16. גם בהיבט הכלכלי-מסחרי-הגיוני: התובע "קובל" על כך (סע' 19 לתצהירו), שלא ייתכן שכאיש נדל"ן מנוסה יסכים לדמי מפתח של 35,000$, כאשר מדובר בנכס שערכו 120,000$, קרי: 29% בלבד. ראשית, גם אם מדובר באחוז נמוך יחסית, לא ניתן לומר שהוא מופרך ובלתי אפשרי. שנית, יש לזכור, שהנתבעת ביצעה שיפוצים נרחבים, על חשבונה, כדי להשמיש את הדירה למגורים, בסדר גודל של כ- 8,000$, כך שלמעשה ניתן לומר שעלות קבלת הזכויות בדירה לידיה הגיעה לסך של כ- 43,000$, שהם כבר 36% משווי הדירה (כך או כך, לו רצה התובע להוכיח את אי-סבירותו של שיעור כזה או אחר, היה עליו לעשות כן באמצעות חוות דעת שמאית).

17. הגעתי אפוא למסקנה, כי אין להגביל את תוקפו של הסדר הדיירות המוגנת לפרק זמן של שנה אחת בלבד. בין הצדדים לא מומשה בסופו של דבר עיסקת המכר, אך נותרו על כנם יחסי הדיירות המוגנת.

בנסיבות אלה, אין להורות על השבה לטובת הנתבעת, מאחר והסך של ה- 35,000$, בצירוף עלות השיפוצים, יש לראותם כתשלום דמי מפתח.

18. באשר לנתבע 2 – התובע לא הוכיח את קיומה של עילת תביעה כלשהי כנגדו. עדותו של הנתבע 2 הותירה רושם אמין; לא רק שישנה קביעה שיפוטית של בית המשפט לענייני משפחה שאין הוא אביה של בתה של הנתבעת, לא הוכח שחלקו בפרשה היה יותר מניסיון להושיט לנתבעת עזרה, כידיד, בכך שהצטרף אליה לפגישה אחת בלבד, ביום 10.2.07, לאחר מועד חתימת ההסכמים, על מנת לברר את מצב הדברים, לאחר שראה את מצבה של הדירה. אין חולק כי התובע לא החתים את הנתבע על ערבות אישית או על מסמך אחר כלשהו. אין די בהבל פה ובעדות יחידה של התובע על מנת ליצור ערבות מצדו של הנתבע לקיום התחייבויותיה של הנתבעת.

סוף דבר

19. סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי משתרעת על שאלת ביטולו של הסכם המכר. כאמור, הגעתי למסקנה כי אותו חלק מהסכם המכר ומההסכם הנוסף, הנוגע לביצועה ומימושה של עיסקת מכר והעברת בעלות בדירה – מבוטל, אך שלא בשל הפרת ההסכם בידי הנתבעת.

לצד זאת, יש לתת תוקף להסדר החלופי, של כינון יחסי דיירות מוגנת.

זאת, ללא צורך בהשבה כספית לידי הנתבעת.

באשר לשיעור דמי השכירות או לקיומה של עילת פינוי בשל טענת אי-תשלום – עניין זה, ככל שלא יוסדר בהסכמה בין הצדדים, יצטרך להתברר לפני הערכאה המוסמכת.

אני מחייב את התובע לשלם לכל אחד מהנתבעים הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ (נכון להיום).

ניתן היום, ה' טבת תשע"ג, 18 דצמבר 2012, בהעדר הצדדים.