התובע היה בעל הזכויות בנחלה 76 שבנחלת יהודה בעיר ראשון לציון, שהורכבה מארבע חלקות. עבור אישור זכויות בנייה באחת החלקות, נדרש התובע לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") דמי היוון בשיעור 91%. הצדדים חתמו על הסכם פיתוח והתובע שילם כנדרש.

כעת, עותר התובע להשבת רוב דמי ההיוון ששילם, בסכום של 690,947 ₪ ולתשלום סכום נוסף של 1,540,000 ₪, בגין נזקים נטענים שנגרמו לו כתוצאה מהעיכוב בבניה שנוצר בעטיה של רמ"י.

הרקע לתובענה

1. התובע הוא יליד ותושב נחלת יהודה, מושב עובדים שהוקם בשנת 1913, אשר סופח לעיר ראשון-לציון בשנת 1988 (להלן: "המושב"). בשנת 1974 רכש התובע את נחלה מספר 76 מאת מר שאול רמפל (להלן: "הנחלה" ו- "רמפל" בהתאמה), כשעל הנחלה נמנות ארבע חלקות, חלקות 76 ו-93 בגוש 3628 וחלקות 10 ו-60 בגוש 3629.
2. חלקה 93 ניצבת בליבו של ההליך. היא מרוחקת משלוש החלקות האחרות של הנחלה וממוקמת ברחוב האורנים 10 שנמצא בקצה גבול המושב. שטחה 564 מ"ר והיא אינה מבונה (להלן: "חלקה 93").
3. בשנת 1929 (י"א סיון, תרפ"ט) נחתם בין הנתבעת 1 (להלן: "קק"ל") לבין אביו של רמפל, מר מנשה רמפל ו-ועד המושב חוזה חכירה, לפיו נמסרה לרמפל זכות חכירה בנחלה (להלן: "חוזה החכירה").
4. ביום 17.3.1930, נחתם בין קק"ל לבין נציגי המושב זיכרון דברים, לפיו החכירה קק"ל את הנחלות לחוכרים, בהתאם ללוח הזכויות מיום 2.4.1930 שצורף לאותו זיכרון דברים, המעגנים את החכרת הנחלה לרמפל (להלן: "זיכרון הדברים" ו"לוח הזכויות" בהתאמה).
5. ביום 1.1.1936, נחתם בין קק"ל לבין מתיישבים בנחלת יהודה, "הסכם החולות" שמטרתו היתה לאפשר למתיישבים לקבל חלקת קרקע נוספת, מעבר לנחלות שהוסדרו כאמור לעיל, לשם שימוש חקלאי (להלן:" הסכם החולות"). בשנת 1941 אכן קיבלה קק"ל שטחים מממשלת המנדט, אך הסכמי חכירה לא נחתמו עם המתיישבים. בראשית שנות ה-60' נערכו פניות ראשונות לרמ"י והסוגיה לא הגיעה לכדי הסדר.

לפיכך, הגישו בשנות ה-90' מספר תושבי נחלת יהודה, ביניהם התובע, שתי תובענות כנגד הנתבעים, בבקשה להחכיר להם ללא תמורה 5 דונם באזור החולות, כמתחייב לכאורה בהסכם החולות (ת"א 13/93 בבית המשפט המחוזי תל-אביב וה"פ 714/97 בבית המשפט המחוזי ירושלים). לאחר מו"מ, חתמו הצדדים ביום 29.12.99 על הסכם פשרה המגדיר מתווה לעיגון זכויות, בנייה ופיצוי באזור החולות, המכונות חלקות א' (להלן: "הסכם הפשרה"). ביום 2.1.00, קיבל הסכם הפשרה תוקף של פסק-דין.

כעבור כ-8 שנים, בחודשים פברואר ומרץ 2008, חתם התובע על הסכמים, שדומה כי נגזרים מהסכם הפשרה, בדמות חוזי חכירה ופיתוח ביחס לחלקה א', הסכם פיצוי וחוזה מטעים.

כבר עתה יאמר, שאף שהנתבעים הם שהעלו את סוגיית "החולות" בהליך דנא, גם הם סבורים שהסכם החולות והפשרה שבאה בעקבותיו, אינם משליכים, כשלעצמם, על ענייננו, אלא רלוונטיים לצורך הבנת הדברים בכלל ומהותו של הסכם הפשרה בפרט (ר' פרו' מיום 11.7.11 עמ' 2, שו' 24).

1. מעל חלקה 93 עבר קו מתח גבוה אשר הועתק בשנת 1995. ביום 23.9.98 פנה התובע לרמ"י לראשונה, בבקשה לבנות בית מגורים על חלקה 93. חילופי הדברים בין הצדדים, אשר נמשכו כעשור עד לשנת 2008 וכללו גם מספר ישיבות, לא התנהלו ברצף. פעם התעכבו בשל התובענות שהוגשו, פעמים בשל עיכוב במענה מטעם רמ"י ופעמים בעטיו של התובע.

נימוקיה של רמ"י למניעה לבנות על חלקה 93 השתנו מעת לעת. ביום 29.4.99 הודיעה רמ"י לתובע כי בנחלה קיימות שתי יחידות דיור ולכן לא ניתן לאשר בנייתו של בית נוסף. לאחר מכן, ביום 18.12.03 הודיעה שלא ניתן להפריד את חלקה 93 מהנחלה היות והיא נכללת בחלקה ב' ואילו הפרדת מגרש מנחלה מתאפשרת רק ביחס לחלקה א' של הנחלה. ביום 22.1.08 הודיעה כי אמנם קיימת אפשרות לבנייה על חלקה 93 והעמידה שלושה מסלולים לבחירת התובע.

ביום 14.5.2008, בסמוך לאחר החתימה על חוזי הפיתוח הנגזרים מהסכם הפשרה, חתם התובע על הסכם פיתוח לפיו הוענקה לו הזכות לבנות יחידת דיור אחת על חלקה 93, כנגד תשלום דמי היוון בשווי 91% מערך הקרקע, בסכום של 677,927.25 ₪.

תמצית טענות הצדדים

1. התובע מבקש לממש זכויות הסטוריות בחלקה 93 בהתבסס על טענתו המרכזית לאפליה פסולה, לפיה שילמו בעלי נחלות במצב דומה לשלו, דמי היוון בשיעור של עד 5%. לשיטתו, חלקה 93 הינה מגרש עצמאי ונפרד אשר אינו מהווה חלק מהנחלה שהוחכרה לו, שכן היא מתוארת כ"אדמת בניין" בשטר החכירה, היא אינה נמנית על חלקה א' או על חלקה ב' ולפיכך לא היה מקום לגבות תשלום בעד הפרדתה מהנחלה.

עקב לחץ ואולטימטום שהפעילה עליו רמ"י לחתום על הסכמי הפשרה כמקשה אחת ביחס לכלל הזכויות ומתוך חשש לאבד את הזכויות ב-8 מגרשי בנייה בחלקות א' ו-ב' ששונה ייעודן, נאלץ התובע, כטענתו, לבחור באפשרות של עריכת עסקה להפרדת המגרש מהנחלה, תמורת תשלום של 91% מערך הקרקע.

נטען, כי חלקה 93 נמנית על מגרשים אשר כונו בשנת 1930 "מגרשי בנייה בחורשות" (להלן: "מגרשי החורשות") והם נועדו לבנייה לצורכי מגורים כיחידה עצמאית ובמנותק מזכויות הבנייה בנחלה. שמו של רמפל מופיע בחלקה 93 על מפת מגרשי החורשות ובהתאמה הוכנו גם תשריטים לצרכי רישום בהליך הסדר המקרקעין.

הסכם הפשרה, כך נטען, עסק רק בחלקות א ו-ב' שייעודן שונה ואילו ביחס לחלקות שייעודן לא שונה, עליהן נמנית חלקה 93, סוכם שייחתם "הסכם מטעים". חרף זאת, סירבה רמ"י להיעתר לבקשת התובע המחודשת לבנייה. טענתה היתה שחלקה 93 נמנית על חלקות ב' ואילו ההסכם מתייחס אך לחלקות א', כשלמעשה אין כל קשר בין הסכם החולות שבעקבותיו נוצר הסכם הפשרה, לבין חלקה 93.

התובע הוסיף כי בשל העיכוב בבניה על חלקה 93 שנוצר בעטיה של רמ"י בשנים 1998-2008, נגרמו לו נזקים בסכום של 1,540,000 ₪, בהתאם לחוות-דעת שמאי כפי שהגיש.

1. הנתבעים הכחישו את טענות התובע. לגרסתם, עמדתו מנוגדת ללשונו של הסכם החכירה שנחתם עם אביו של רמפל, לפיו חלקה 93 הנה חלק מהנחלה ואם יאמר אחרת, הרי שלטענה בדבר זכויות עצמאיות בחלקה 93 אין עיגון בכתב. בהתאמה, הפנו להסכם המכר שנחתם בין רמפל לבין התובע ביום 10.6.74, בו צוין כי "החלקות הנ"ל הן יחידת משק חקלאי אחת ובשלמות בת 22.515 דונם".

יש להפריד, כך נטען, בין ההיבט תכנוני לבין ההיבט הקנייני, לפיו לא הוענקו לתובע בחלקה 93 זכויות בנייה עצמאיות ולפיכך, אין נפקות להיות החלקה "אדמת בנין", אשר אינה יוצרת זכויות בנייה.

עוד נטען, כי הדוגמאות שהציג התובע לשם הוכחת אפליה אינן רלוונטיות, מן הטעם שבאותם עניינים אין מדובר בחלקות הכלולות בנחלה, אלא בחלקות עצמאיות מלכתחילה והאחוזים הנמוכים כהפניית התובע משקפים דמי חכירה ולא דמי היוון.

הנתבעים הדגישו קיומם של השתק, ויתור, מניעות וחוסר תום-לב מצד התובע. לטענתם, התובע חתם על הסכם הפשרה ביודעו כי הוא מסדיר את מלוא זכויותיו בנחלה וככל שביקש להחריג את חלקה 93, היה עליו לעשות כן במסגרת אותו הסכם. לגישתם, משבחר התובע, מרצונו החופשי, בחלופה של הפרדת חלקה 93 מהנחלה וחתם על חוזה פיתוח בעת שהוא מיוצג על-ידי עו"ד, מושתק הוא מלטעון כנגד עצם הצורך בהפרדה זו והדרך בה בוצעה.

הנתבעים בקשו לדחות את הטענה בדבר חששו של התובע שיפסיד את מלוא זכויותיו, שכן עמדתה של רמ"י היתה ידועה לו מאז שנת 1999 ואם סבר שאין בה ממש, היה עליו להעמיד שאלה זו למבחן שיפוטי קודם לחתימתו על הסכם הפשרה.

אשר לסעד הכספי שיסודו באבדן דמי השכירות הנטענים, טענו הנתבעים להעדר עילה ולהעדר נזק, נוכח שהשכרת המבנה על חלקה 93 מנוגדת לחוזה החכירה ולנהלי רמ"י לפיהם חייב החוכר להתגורר בנחלה. לצד זאת הוגשה חוות-דעת נגדית, לפיה הפסד התשואה במשך 10 השנים הינו בסכום של 343,000 ₪, כשעל התקופה שעד לחודש יולי 2003, חלה התיישנות.

המסגרת הדיונית

1. תחילה, אבחן את השאלות המרכזיות, האם חלקה 93 היתה מראשיתה קרקע עצמאית ונפרדת שאינה חלק מהנחלה והאם פעלה רמ"י כלפי התובע באפליה אסורה, בהשוואה למקרים דומים, עת גבתה ממנו דמי היוון בשיעור 91% כנגד הענקת זכויות בנייה בחלקה זו.

כנגזרת, אבחן את השאלה, האם כתוצאה מהעיכוב בהענקת זכויות הבנייה, נגרם לתובע הפסד תשואה.

1. במסגרת ההליכים המקדמיים, עתר התובע לצו לגילוי מסמכים מרמ"י ביחס לעסקאות שנעשו בחלקות הסמוכות. לאחר דין ודברים, התברר בקדם-משפט מיום 19.12.11, כי לא עלה בידיה של רמ"י לספק נתונים אלו, הן מן הטעם של מעמסת איסוף נתונים ויצירת מסמכים חדשים והן מן הטעם של פרטיות המידע.

באותן נסיבות ובסופו של דיון, ניתנה החלטה לפיה יפנה התובע ל-11 בעלי חלקות סמוכות, בבקשה להעביר הסכמתם לרמ"י למסירת המידע אודות העסקאות שביצעו מולה (ר' בקשה 10 בתיק).

בקדם-משפט נוסף שהתקיים ביום 9.12.12, הודיע התובע כי בחר שלא לפעול בדרך זו, בין היתר בשל חוסר שיתוף פעולה מצד בעלי החלקות והעדיף דרך של הגשת חוות-דעת היסטורית מטעם ההיסטוריונית ד"ר רינה רייניץ-אידן ביחס למעמדה של חלקה 93.

1. בנוסף, הוגשה חוות-דעתו של מר טובי גרש - שמאי מקרקעין וכלכלן, ביחס לשוויו של הפסד התשואה הנטען בגין העיכוב שחל לכאורה בהקצאת זכויות הבנייה בחלקה 93. מטעם הנתבעים הוגשה חוות-דעתו של מר שחר מדינה - שמאי מקרקעין וכלכלן, גם היא ביחס לשוויו של הפסד התשואה הנטען. בעקבות הפער בין חוות-הדעת, מונה על-ידי בית המשפט המומחה, שמאי מקרקעין וכלכלן - מר יוסי מושקוביץ לחוות-דעתו ביחס לשוויו של הפסד התשואה הנטען.
2. מטעם התובע העידו ד"ר רינה רייניץ-אידן, מר טובי גרש והתובע עצמו. מטעם הנתבעים העידו גב' סמדר שרון, ראש צוות משקי עזר והרחבות ברמ"י ומר שחר מדינה.
3. הצדדים סיכמו טענותיהם בעל-פה.
4. ההפניות הן לנספחי התובע אשר צורפו לכתב התביעה, אלא אם יצוין אחרת.

דיון והכרעה

1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הראיות שהוצגו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להידחות. להלן אפקט את הנימוקים שביסוד מסקנתי זו.

הגדרתה של חלקה 93

1. בחוזה החכירה נרשמו 4 החלקות, ביניהן חלקה 93, כמרכיבות את הנחלה ולא נרשמה כל הסתייגות ביחס לחלקה 93.

בסעיף ג' לחוזה החכירה הוסכם כי: "הקרן מכירה בזכויותיו של החוכר על הבנינים והמטעים הקימים ושיבנו ושינטעו אחר-כך, אולם לגבי זכות-החכירה הם מהוים יחידה משקית אחת ובלתי נפרדת מהנחלה".

בסעיף כ"א לחוזה החכירה הוסכם כי היה והחוכר מעוניין לחלק את הנחלה, הוא מחויב לקבל את הסכמתה של קק"ל לכך וכי האחרונה מחויבת מצידה לקבל את הבקשה, ככל שלא נשקפת סכנה לעצמאות המשקית של שארית הנחלה וכי יתר הנחלה תוותר בת-חכירה. ואכן, בהתאמה, אישרה קק"ל במכתבה מיום 15.1.1946 להפריד ולהעביר זכויות חכירה במספר חלקות שהיו שייכות לנחלות אחרות (ר' נספח 22).

בסעיף כ"ו לחוזה החכירה הוסכם כי לצדדים הזכות לדרוש שינוי זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית שכונתה בחוזה "זכות-הבנין" וכי השינוי יכול לחול על הנחלה כולה או על חלק ממנה. הדרך לביצוע השינוי היא קביעת הזכות על-ידי קק"ל ולאחר מכן, ייחתם חוזה חדש בהתאם לחוזה חכירה על אדמה עירונית של הקרן.

אף אחת מאפשרויות הפרדה אלו לא בוצעה ביחס לחלקה 93.

בשטר העברת הזכויות לרמפל מאביו משנת 1974, צוינו 4 החלקות המרכיבות את הנחלה ותוארה כל אחת מהחלקות, כך שחלקה 76 תוארה "אדמה", חלקות 10 ו-60 תוארו "אדמה חקלאית" ואילו חלקה 93 תוארה "אדמת בנין" (ר' נספח 4).

בהסכם המכר שנחתם בין רמפל לבין התובע ביום 10.6.74, צוין כי: "החלקות הנ"ל הן יחידת משק חקלאי אחת ובשלמות בת 22.515 דונם" (ר' נספח נ/9). גם במסמכים נוספים, לרבות תצהיר התובע משנת 1975, נזכרות כל החלקות כמקשה אחת (ר' נספחים נ/12-14).

על יסוד מסמכים אלו ומקורות נוספים, הכינה ד"ר אידן את חוות-דעתה, שבסופה כתבה:

"לא ניתן להבין כיצד בדיוק נוצרה חלקה 93 ולא ניתן לעקוב אחר גלגוליה באופן ספציפי, אך ככל הנראה המגרש ב"יער" או "בחורשה הציבורית", המתואר בספר היובל ובמסמכים האחרים, הוא מגרש 93 שהוא אחד מהמגרשים אשר חולקו לכל יחידה משקית בנוסף על השטח החקלאי".

עוד הסיקה ד"ר אידן כי "ניתן לקבוע מתוך המסמכים, כי אין כל התייחסות מיוחדת, המעידה על מעמד שונה של חלקה 93 מיתר החלקות הסמוכות אליה, שהיוו חלק משטחי החורשות המיועדות לבנייה ושמקורן בחלקה 36".

הכוונה לחלקות 36א' ו-36ב' שהיו חורשות נטועות עצי אקליפטוס ושם נמצאת חלקה 93.

אין מחלוקת שחלקה 93 מופיעה במפת החורשות מיום 9.5.1929 (ר' נספח 9) ובתשריט לצרכי רישום מיום 15.3.1930 (ר' נספח 10). אלו מעידים על עצם קיומה של חלקה 93 מבראשית. עם זאת, אין בהם דבר לעניין תמיכה בטענה בדבר עצמאות חלקה 93 וזכויות הבנייה בה. נהפוך הוא. השימוש במונח "Leased as at parcel 76" בלוח הזכויות מיום 2.4.1930, המצורף לזיכרון הדברים מיום 17.3.1930, שולל עצמאותה של חלקה 93.

מהמקובץ עולה, שעצם הפרדת חלקה שנמצאת במגרש החורשות מהנחלה אליה שויכה, היא אפשרית, אך יש צורך בפעולת ההפרדה ואין בראיות שהוצגו כדי להעיד שבוצעה הפרדה זו בעבר.

1. אשר לייעודה של חלקה 93, מקובלת עלי טענת התובע שלפיה זה אינו חקלאי כי אם לבניין. כך תוארה החלקה בשטר העברת הזכויות לרמפל מאביו (ר' נספח 4) וכך גם הודיע נציגה של רמ"י במכתבו מיום 20.7.1999 (ר' נספח נ/18). זאת ניתן להסיק גם מגודלה ומהיותה מרוחקת משאר חלקות הנחלה.

אולם, עדיפה עלי טענת הנתבעים שלפיה המדובר בהקניית זכויות תכנוניות לחלקה 93 בלבד ולא בזכות עצמאית לבנייה, ללא תלות או התחשבות בזכויות הבנייה המוקצות בנחלה כולה. מקובלת גם ההפניה לפסקה 14 לה"פ (ת"א) 10871/99 מפעל המים רמות השבים אגודה חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', מיום 30.1.03, לאמור:

"במילים אחרות, האפשרות הקיימת לבניה במקרקעין מבחינה תיכנונית, אינה מספקת ועל מנת להכריע בתובענה, יש לבחון מה טיב הזכויות שיש למבקשת במקרקעין, מהן המגבלות הכרוכות בזכויות אלה, אם בכלל, ומה מהות ההתקשרויות שבינה ובין המשיב 1, כמי שמנהל את המקרקעין בשם ועבור בעליהם, קרי: רשות הפיתוח. ודוק - תנאי החוזה הם אלה הקובעים את גדר זכויותיו של החוכר במקרקעין והמחכיר רשאי להגביל מראש בחוזה את השימוש בהם למטרות מסויימות וכן הוא רשאי לכרסם בזכויות החכירה, בדרך של הטלת מגבלות על תוספות בניה במקרקעין"

מכאן ולאחר ששקלתי את מכלול הראיות והנסיבות, לא שוכנעתי שלחלקה 93 זכויות בנייה עצמאיות, המנותקות ממכלול זכויות הבנייה שהיו קיימות או העתידיות בנחלה. דומה כי גם התובע הכיר בצורך לבצע אקט של הפרדת חלקה 93 מהנחלה, כפי העולה ממכתבו מיום 26.4.04, "...ולפיכך אין מניעה להפרידה מהנחלה גם כיום" (ר' נ/24; נ/21) ולפיכך, מצטמצמת המחלוקת לשאלה מהו מנגנון ההפרדה שלפיו יש לפעול.

1. המסמכים הנוגעים לחלקות אחרות בחורשות שאליהם הפנה התובע (ר' נספחים 13-21) מעידים על עצם הפרדתן של חלקות הנמצאות במגרשי החורשות מהנחלות אליהן שויכו או על היותן עצמאיות מלכתחילה, אך אין בהם כדי ללמד כיצד נוצרה ההפרדה ומהי התמורה ששולמה בגינה. בנוסף, מקובלת עליי טענת הנתבעים כי עסקינן במהלכים שבוצעו טרם ובסמוך לקום המדינה בשנים 1929-1950 וספק אם רלווננטים להליך זה (ר' תגובת הנתבעות מיום 5.10.11).

סברתי כי בנקודה קרדינאלית זו, לב ליבו של ההליך, היה על התובע להביא ראיות מוצקות להוכחת טענתו בדבר האפליה הפסולה הנטענת, כלשונו, ביחס להפרדת חלקות אחרות מהנחלות אליהן שויכו. המעמסה שבדבר ברורה, אך לא הוצגה ראיה ממשית לצורך הטיית מאזן ההסתברויות לעבר העדפת גרסת התובע. דחיתי את טענת התובע בסיכומיו לפיה עדים רלוונטיים לא הובאו משום שחלקם נפטר וחלקם סירב להעיד כנגד הנתבעים. ניתן היה להסתייע במסמכים ביחס לעדים שנפטרו ובצווים תואמים ביחס לעדים סרבנים. הבחירה להביא את חוות-דעתה המלומדת ד"ר אידן, אינה יכולה להוות תחליף להוכחת מנגנון הפרדה שונה שהוחל על חלקות החורשות האחרות, באין כל תימוכין ראייתי ממשי ומתבקש.

גם ההפניה למכתבה של קק"ל מיום 15.1.1946, לצורך שיעורי התשלום בעד ההפרדה כנזכר לעיל, אינה מסייעת לתובע (ר' נספח 22). המדובר במסמך המעלה הסכמתה של קק"ל להעברת זכויות חכירה לאחרים ביחס ל-17 חלקות. צוין שם, בשונה מענייננו, כי דמי החכירה השנתיים שישולמו הם 4% מערך הקרקע לכל דונם. בענייננו, המדובר בדמי היוון חד פעמיים ביחס לחלקה כולה, כך שלא ניתן להסיק מסקנה לזכות התובע בהיבט זה.

אשר לחלקה 24, אליה מפנה התובע כדוגמא למקרה שבו לא שולמו דמי היוון, על-פי לוח הזכויות חלקה זו לא הוקצתה כלל, לא כחלק מנחלה ולא כעצמאית, כך שלא היה צורך בפעולת הפרדתה מנחלה, והחוכרים גם אינם בעלי נחלה במושב. מטעמים אלו, לא ניתן לגזור ממנה גזירה שווה לענייננו. אוסיף שבחוזה החכירה שביחס לחלקה 24, לא נשלל פוזיטיבית תשלום דמי חכירה שנתיים או דמי היוון (ר' נספח 13).

אשר לחלקה 28, אליה מפנה התובע כדוגמא למקרה שבו שולמו דמי היוון בשיעור 4.5% משווי הקרקע, הרי שגם כאן דומה שעסקינן במקרה של חלקה שלא הוקצתה מלכתחילה. על-פי לוח הזכויות היא הוחכרה למר שלמה ליפשיץ, אך על שיוך זה סומן x וחתימה מופיעה ליד הסימון, בדומה לחלקה 33. גם כאן, החלקה הוחכרה ללא ביצוע הפרדה מנחלה כשהחוכרים אינם בעלי נחלה במושב ולא ניתן להקיש דמיון לנדון (ר' נספח 14). אוסיף שבראש המסמך צוין "מבצע היוון" כנתון נוסף המבאר את השוני בין העניינים.

לשון דומה אפנה גם לחלקה 86 שהוחכרה בשנת 1946 לאביו של התובע, מר שלמה בנדרסקי ונקבעו דמי-חכירה שנתיים בשווי 4% לדונם.

1. התובע מבקש להסתמך על מפת החורשות, שכותרתה "חלוקת החרשות", אשר נערכה ביום 19.5.1929, על-ידי נציגי קק"ל ונציגי מתיישבי המושב (ר' נספח 9). הנתבעים, מצדם, אינם מכירים במושג חלקות או מגרשי החורשות, טוענים כי אין במפה זו כדי להועיל לליבון המחלוקת ואני שותף לדעתם.

ראשית, התובע לא הבהיר האם הדוגמאות שאליהן הפנה (ר' נספחים 13-21) נמנו מלכתחילה על מגרשי החורשות, שאם לא כן מתחדד היעדר הרלוונטיות של החלקות האחרות לענייננו.

שנית וזה העיקר, מקובלת עליי טענת הנתבעים שלפיה לא הובהר היחס בין חלוקת מגרשי החורשות כפי שמופיע במפת החורשות לבין חלוקת הנחלות, החלקות והמגרשים כפי שנרשמו בלוח הזכויות ביום 2.4.1930.

על פניו, מהשוואה בין מפת החורשות לבין "תרשים בלוקים" מיום 13.3.30, המצורף לזיכרון הדברים וללוח הזכויות, נראה שבוצעה חלוקה מחדש, כשאין בין שתי המפות כל דמיון. עוד בהקשר זה, קיים פער גדול בין גודל חלקה 93 על-פי מפת החורשות, כ-1,085 מ"ר (רוחב כ-35 מ' ואורך כ-31 מ') לבין גודלה על-פי לוח הזכויות, 564 מ"ר ואין אפשרות ממשית לקבוע ממצא עובדתי מושכל בהסתמך על מפת החורשות.

גם נספח 11, העתק של תשריט לצרכי רישום שאותו יצר התובע, אינו מסייע לו בהוכחת טענותיו. לא ייחסתי משקל ראייתי משמעותי למסמך זה נוכח שהתובע אינו בעל מקצוע רלוונטי כגון מהנדס או מתכנן אלא בעל-דין המעוניין בתוצאת ההליך.

1. התובע לא ביקש לזמן אף אחד מ-11 חבריו למושב, יורשיהם או חליפיהם, לצורך בחינת העסקה שביצע מול רמ"י להפרדת חלקה מנחלה. העדר זימון עדים רלוונטיים משמש לחובת התובע בהערכת משקל ראיותיו. לו זימן התובע עד רלוונטי שיצביע על כך שבנסיבות דומות שולמו דמי היוון בשיעור נמוך מזה ששילם, היה עובר הנטל לנתבעים להוכיח קיומה של הגנה, קרי, להסביר מדוע קיים שוני והאם יש הצדקה, או שמא המדובר בקביעה שרירותית, שאינה כדין.

התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח את היסודות שעליהם מושתתת תביעתו ולפיכך אין משא ראייתי שיעבור לפתחם של הנתבעים. בהקשר זה, מקובלת עליי הדגשת התובע את בחירת הנתבעים להביא עדה מטעמם שאינה בקיאה ברזי הסוגיה ושאף לא טרחה לקרוא את תצהירו של התובע ואת חוות-דעת המומחית מטעמו וכי עדותה לא סייעה לליבון המחלוקת. עם זאת, לא מצאתי בהערכותם הראייתית החסרה של הנתבעים, כשלעצמה, כדי להעביר את הנטל הראייתי לפתחם או כדי לתמוך בטענות התובע.

ההסכמים שנחתמו בין התובע לרמ"י

1. לשיטת התובע, חלקה 93 אינה נמנית על חלקה א' או על חלקה ב' של הנחלה ומשהסכם הפשרה נוגע אך לחלקות אלו, אין לו השלכה על חלקה 93. התובע מפנה בהקשר זה לסעיפים א(4) ו-כ' להסכם הפשרה, ללמד שאינו חל על חלקה 93.
2. אין חולק שהסכם החולות והתובענות שהובילו לחתימה על הסכם הפשרה, לא נגעו לחלקה 93, ואולם, מקובלת עלי הטענה שלפיה תכליתו של הסכם הפשרה היתה להסדיר את מכלול זכויותיו של התובע. כטענת הנתבעים, תוצאתו של הסכם הפשרה היא ביטול הנחלה, קרי ביטול חלקות א' ו-ב'. חלף זכויות החכירה בנחלה, שמונה מגרשים הוקצו לתובע. חמישה מגרשים הוקצו לו ללא תשלום ובעד הזכויות בשלושה מגרשים נוספים נדרש לשלם דמי היוון בשיעור 91%. לגבי יתר החלקות נחתם חוזה המטעים וכן נחתם הסכם פיצוי.

משמעותם הברורה של הדברים היא שהזכויות מעוגנות, החל ממועד החתימה על הסכם הפשרה ואילך, מכוחו ומכוח חוזי הפיתוח שנחתמו בעקבותיו, לרבות חלקה 93: "חוזה חכירה זה נחתם בעקבות הסכם פשרה בת.א. 13/93 בבית המשפט המחוזי בתל אביב ובתיק ה.פ. 714/97 בבית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 2.1.00, המהווה חלק בלתי נפרד מחוזה זה" (ר' נ/36).

1. גם לשון ששת החוזים שעליהם התובע חתם מול רמ"י בשנת 2008, מעבר לחוזה הפיתוח ביחס לחלקה 93, מעלה שחלקה 93 היא חלק מהסכם הפשרה ומהנחלה והוסכם לגביה, כמו ביחס ליתר החלקות, שתימחק החכירה הרשומה (ר' נספחים נ/4-6). על-פניו, נחזה שחלקה 93 נכנסת בגדרו של סעיף ו' להסכם הפשרה, לפיו היה מקום לחתום חוזה מטעים לגביה, כפי אחת האפשרויות שהוצעו לתובע.
2. סברתי שהתובע, אשר היה מודע לעמדתה העקרונית של רמ"י כבר בשנת 1999 (נ/16), התנהל בדרך לא מקובלת. הוא גילה בקיאות בענייניו, נחזה כאדם משכיל והיה מיוצג על-ידי עורכי-דין לאורך השנים. הם אלו שהיו מעורבים הן במשא ומתן בכתב והן בישיבות שהתקיימו עם הגורמים הבכירים ביותר ברמ"י, מנהל המחוז והיועצת המשפטית (ר' נ/21, נ/26, נ/28, נ/29, נ/31). הטענות שהובאו כאן על-ידי התובע הובאו אל מול רמ"י במישרין והתובע קיבל מענה לכל אחת מהן. מקובל עלי שדבר לא מנע את התובע מלהביא את המחלוקת להכרעה שיפוטית בשלב שלפני התחייבותו בהסכמים.
3. בנסיבות אלו, לא התרשמתי, כטענת התובע, שלחץ ואולטימטום שהופעלו עליו כלשונו, הובילו אותו לחתום על חוזה הפיתוח ביחס לחלקה 93. עמדתה של רמ"י שלפיה ייחתמו ההסכמים כמקשה אחת, נראית סבירה והגיונית במיוחד נוכח המחלוקת העקרונית ביחס לחלקה 93, אשר עיכבה את מהלך החתימה מצד התובע (ר' נ/33).

יוטעם בהקשר זה, כי חלפו כ-8 שנים ממועד החתימה על הסכם הפשרה ועד החתימה על חוזי הפיתוח כאמור, שהות מספקת, בלשון המעטה, על מנת שהתובע יוכל לשקול צעדיו, להתייעץ, לברר ולפעול כראות עיניו. התרשמתי שהחלטתו לבחור באפשרות של תשלום דמי היוון בשיעור 91% כאחת החלופות שהציעה רמ"י, היתה החלטה מושכלת, לאחר שנלקחו בחשבון שיקוליו מכלול הנתונים הרלוונטיים, לרבות בחינת מנגנונים נטענים שהוחלו על הפרדת חלקות אחרות מנחלות.

1. התובע טוען עוד ביחס לעסקת ההיוון כפי שנערכה מולו, כי לא ניתן היה לבצעה בהתבסס על הוראת אגף חקלאי 62, שכן היא מסדירה הפרדת חלקה במקרה של בן ממשיך. בהקשר זה, כידוע, בחינת החלטת הרשות ואופן הפעלת סמכותה נעשית בהתאם לאמות המידה הנדרשות על פי כללי המשפט המינהלי. לאורן בוחן בית המשפט האם הרשות הפעילה את שיקול דעתה על יסוד שיקולים ענייניים, בתוך מתחם הסבירות ובאופן מידתי. באין חריגה מוכחת מאלו, לא מצאתי מקום להתערב בהחלטתה של רמ"י בעניין שמלפניי. שוב, ככל שסבר התובע אחרת, היה עליו להביא המחלוקת להכרעה שיפוטית בזמן אמת.
2. עתירת התובע לביצוע שינוי יסודי בדיעבד באחד ההסכמים מתוך שבעה אשר נחתמו עמו כ"חבילה" אחת וכמעשה עשוי, מצמצמת מאליה את מרחב התמרון ומקשה על העדפת גרסתו.
3. על יסוד אלו ובנסיבות העניין היחודיות כפי שהתבהרו, התרשמתי מפסול בהתנהלות התובע בעצם בחירתו לחתום על הסכמים בסיומו של משא ומתן ארוך שבמהלכו היה מיוצג ולאחר מכן להגיש תובענה זו, ללא חידוש או תימוכין ראייתי מספק. כנגזרת מכך, יש ממש בטענה כי בנסיבות המקרה, נוצרה מניעות לתובע להעלות טענותיו כנגד עצם הצורך להפריד את חלקה 93 מצד אחד וכנגד המנגנון שהוסכם עליו בכתובים מצד שני, בעת שלא הרים את הנטל להוכיח אפליה פסולה העשויה לגבור על מניעות זו. קביעות אלו רלוונטיות אף לעתירת התובע לפיצוי בגין הפסד תשואה.

טענת הפסד תשואה

1. אכן, חל עיכוב מצד רמ"י במענה לפניותיו של התובע אליה, כך שפניותיו מיום 7.2.2000, מיום 4.9.2002, מיום 18.6.2003 ומיום 4.12.03 (ר' נספחים 26-29), נענו רק ביום 18.12.2003 (ר' נ/22). יש בכך כדי להוות התנהלות בלתי תקינה מצד רשות ציבורית באופן הגובל בזלזול בפונים הזקוקים לשירותיה. יש בכך, במקרים מסוימים, גם כדי להביא לחיובה של רשות ציבורית בגין נזק מוכח הנגרם לאדם.

אולם, בנסיבות מקרה זה, לא סברתי שהתנהלות הנתבעים גרמה לנזק הנטען, או זה המופחת כפי הערכת המומחה שמונה מטעם בית המשפט.

ראשית, פרקי זמן ארוכים הפרידו בין פניותיו של התובע לרמ"י. בין הפנייה הראשונה לשנייה חלפו כשנתיים וחצי, בין הפנייה השנייה לשלישית כתשעה חודשים ובין השלישית לרביעית כששה חודשים.

שנית, חתימת התובע על חוזי הפיתוח נעשתה כאמור כ-8 שנים ממועד החתימה על הסכם הפשרה, מבלי שניתן לכך הסבר, כשעוד בסיכום הישיבה שהתקיימה ביום 4.8.2005, הוצע לתובע לפעול במתווה שלפיו פעלו הצדדים בסופו של יום (ר' נ/26 וכן חזרה על הדברים בסיכום ישיבה מיום 29.7.2007 - נ/28).

שלישית, גם כיום, כ-7 שנים ממועד החתימה על חוזה הפיתוח ביחס לחלקה 93, טרם החל התובע לבנות על חלקה 93 ולא הציג תכניות בנייה. מהתנהלות זו עולה כי גם לתובע לא אצה הדרך ולפיכך ניסיון להטיל את האשם בעיכוב בבנייה על כתפיה של רמ"י, אינו יכול להתקבל.

נלמד כי עוד בשנת 2005, הוצע לתובע לפעול במתווה שבחוזה הפיתוח, וכי פניותיו החוזרות של התובע לרמ"י נעשו במטרה לשנות את עמדתה. מכאן שאין הגיון בחיובה של רמ"י בנזק שלכאורה נגרם מעיכוב במענה, בעוד שהתובע קיבל מענה, אך כזה שלא השביע את רצונו ופנה שוב ושוב בניסיון לשנות את רוע הגזירה.

בשולי הדברים, יצוין כי מקובלת עליי טענת הנתבעים שלפיה חוות דעתו של המומחה מטעם התובע נעדרת התייחסות לשווי הקרקע כפי שהוסכם בחוזה הפיתוח וכי לכאורה, יש בכך משום ניסיון להעלות את שוויה, להבדיל מהשאיפה להקטין את שוויה בשומה לצורך תשלום דמי היוון.

למעלה מן הצורך ונוכח הממש בטענת הנתבעים להתיישנות התביעה ביחס לתקופה שלפני חודש יולי 2003, יוצא שגם אם הייתי מקבל את הטענה שלפיה נגרם עיכוב בבנייה כתוצאה מהתנהלותה של רמ"י, היא קשורה בתקופה בת מספר חודשים בלבד ובאופן שיבוא לכדי ביטוי בשלב פסיקת ההוצאות.

סוף דבר

1. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ועל יסוד מכלול הנימוקים שפורטו לעיל, התובענה נדחית.
2. חרף התוצאה אליה הגעתי, בעיקר בשל העיכוב במתן מענה לפניותיו של התובע לרמ"י, איני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

זכות ערעור - כדין.

לידיעת הצדדים.

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

ניתן היום, כ"ט שבט תשע"ה, 18 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.