בהסכם אשר קבל תוקף של פסק דין, התחייבה הנתבעת, המועצה הדתית של קריית אונו, לפנות נכס המשמש כמקווה טהרה ואשר בבעלות התובעת. מועד הפינוי המוסכם חלף, הסכם אחר לא נכרת, יועציה המשפטיים של הנתבעת היזהירוה מפני אי כיבוד פסק הדין, ובכל זאת לא פינתה הנתבעת את הנכס.

בתביעה זו עותרת לפיכך התובעת לחיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים בנכס, כאשר הנתבעת מצידה סבורה שבנסיבות העניין עמדה לה הזכות הן להתעלם מהתחייבותה בפסק הדין והן לצאת מכך פטורה בלא כלום ובלא שתשלם דבר בגין זאת. זו המחלוקת העומדת להכרעה בפסק דין זה.

העובדות

1. התובעת הינה עמותה העוסקת בצדקה ובמתן שירותי דת. הנתבעת הינה גוף אשר הוקם על פי חוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א-1971, במטרה לספק שירותי דת לתושביה היהודיים של קריית אונו.
2. במוקד התביעה נכס מקרקעין ברחוב הגדוד העברי 10 , קריית אונו, המשמש כמקווה טהרה מזה שנים רבות (להלן: "הנכס"). בעבר, עד לשנת 1990, היה הנכס רשום בבעלותו של הרב שמעון פרנקל ז"ל, הרב הראשי של קריית אונו ויו"ר הנתבעת. בשנת 1990 הועברה הבעלות בנכס לתובעת והתובעת הינה בעליו של הנכס מני אז.
3. במהלך 2002 נערכה ביקורת של המשרד לענייני דתות להתנהלות הנתבעת ובממצאי הביקורת נקבע, בין היתר, כי שומה על הנתבעת להסדיר את מערכת היחסים בינה לבין התובעת, בכל הנוגע לשימוש אשר עושה הנתבעת בנכס כמקווה טוהרה. בעקבות זאת, גובש ונכרת ביום 27.3.03 הסכם שכירות בין הצדדים (להלן: "הסכם השכירות") לפיו שוכרת הנתבעת מהתובעת את הנכס ומתחייבת לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 720$.
4. מספר שנים לאחר כריתת הסכם השכירות, נתגלעו מחלוקות בין הצדדים באשר לחזקה והשימוש בנכס. התובעת הגישה תביעה לחיוב הנתבעת בתשלומים לפי הסכם השכירות (ת.א. 22168/06), והנתבעת הגישה תביעה בהמרצת פתיחה (ה"פ 200039/07) ובמסגרתה עתרה לפסק דין הצהרתי המתיר לה להחזיק בנכס בלא תמורה.
5. ביום 18.1.07 התקיים דיון בהמרצת הפתיחה ובהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים להסכמה לפיה מוותרים הצדדים הדדית על כל טענה שיש להם זה כלפי זה, וכי הנתבעת תתפנה מהנכס בתוך 30 יום אלא אם כן יגיעו הצדדים בתקופה זו להסכמה אחרת. הסכמת הצדדים קבלה תוקף של פסק דין (להלן: "פסק הדין").
6. המועד אשר נקבע בפסק הדין לפינוי הנכס חלף, הסכמה לא הושגה בין הצדדים, אך הנתבעת לא פנתה את הנכס. נוכח זאת, הגישה התובעת ביום 14.7.10 את תביעתה זו לתשלום דמי שכירות בגין הנכס. בינתיים, לאחר הגשת התביעה, פינתה הנתבעת את הנכס במהלך יוני 2011.

תמצית טענות הצדדים והראיות

1. לטענת התובעת, לנוכח הפרת התחייבות הנתבעת לפנות את הנכס, יש לחייב אותה לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים, החל מיום מתן פסק הדין. דמי השימוש הראויים הינם סך השווה בשקלים ל- 720$ לחודש, בהתאם לדמי השכירות שנקבעו בהסכם. סך חובה של הנתבעת מסתכם לפיכך עד ליום 28.6.10 בסך של 129,470 ₪.
2. לטענת הנתבעת, ההסכם אליו הגיעו הצדדים בפסק הדין כולל ויתור הדדי על טענות עתידיות, שלכן אין התובעת זכאית לכל תשלום בגין השימוש בנכס, אלא רק לפינוי באם לא תושג הסכמה אחרת.

בנוסף, טוענת הנתבעת כי עשתה שימוש בנכס כמקווה טהרה מאז 1957 ולא זו בלבד שעד 2003 לא נדרשה לשלם מאום בגין שימוש זה, אלא שהוסיפה והשקיעה השקעות ניכרות בנכס. מצב זה מזכה אותה, לשיטתה, בזכות להשתמש בנכס בלא כל תמורה.

ביחס לתחשיבי התובעת, טוענת הנתבעת שהם מופרכים, שאינם משקפים את שוויו הנכון של השימוש בנכס וכי אין אפשרות להתבסס על הסכם השכירות בעניין זה, שכן נכרת בשעה שיו"ר הנתבעת דאז מצוי בניגוד עניינים, בלא שאושר כדין, שלכן גם הוא בטל מעיקרו.

מטיעונים אלו מבקשת הנתבעת לדחות את התביעה.

1. מטעם התובעת העיד מר אברהם בדיחי וכן הוצגה חוות דעתו של השמאי משה סעד. מטעם הנתבעת העידו הרב ישעיהו פרנקל, בנו של הרב שלמה פרנקל ז"ל, ומר יואב כהן המשמש כיו"ר הנתבעת מאז שנת 2008. בתום ישיבת ההוכחות ניתנה לצדדים ארכה להגשת סיכומים בכתב.

דיון

1. הבסיס לבחינת זכויות וחובות הצדדים בקשר עם הנכס, מצוי בפסק הדין, פסק דין המשקף את ההסכם אליו הגיעו הצדדים ביום 18.1.07. וכך נקבע בפסק הדין:

"בהמלצת בית המשפט הגענו להסכמה כדלקמן:

כל הטענות ההדדיות שבין הצדדים נדחות וכן נדחות כל התביעות והדרישות שיש לכל צד כלפי הצד האחר, ולא תהיינה כל תביעות או דרישות כאלה בעתיד.

כדי להסיר ספק, אין בכך כדי לפגוע בזכויות הנטענות של המשיבה [התובעת דכאן – א.ר.] בנכס הנדון.

בהתאם לכך לא תתבע המשיבה 1 את המבקשת [הנתבעת דכאן – א.ר.] בתביעה כספית בגין חובות שהגיעו לה, לדעתה, בעבר, וגם המבקשת לא תתבע את המשיבים בכל עניין הקשור לעבר.

במסגרת הסכמה זו תתפנה המבקשת מהנכס נשוא התובענה בתוך 30 יום. אלא אם כן יגיעו הצדדים בתוך תקופה זו להסכמה אחרת ביניהם."

הנתבעת איננה טוענת אחרת ולמעשה אין בין הצדדים מחלוקת על כך שלא הושגה כל "הסכמה אחרת" בין הצדדים לאחר פסק הדין, שלכן חייבת הייתה הנתבעת לפנות את הנכס עד ליום 18.2.07. אין בין הצדדים מחלוקת על כך שבפועל לא עשתה כן הנתבעת, לא פינתה את הנכס ביום 18.2.07 ולא פינתה אותו כלל בתקופה נשוא תביעה זו, עד סוף יוני 2010. בפועל פונה הנכס רק ביוני 2011.

1. במצב עובדות זה, ברי הדבר כי לא הייתה לה לנתבעת כל זכות להוסיף ולהחזיק בנכס לאחר יום 17.2.07 ומעמדה איננו שונה ממעמדו של מסיג גבול. למעשה, מעמדה והתנהגותה של הנתבעת בהמשך החזקתה בנכס חמורים עוד יותר, שכן הם כרוכים גם בהפרתו הברורה של פסק דין.

כאשר מחזיק אדם במקרקעין שלא כדין, עומדת לבעל המקרקעין הזכות לדרוש את פינוי המקרקעין (סעיף 16 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) ואף עומדת לו הזכות לדרוש מהמחזיק פיצויים (סעיף 20 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

בבחינת זכותו של בעל נכס לפיצוי מזה שהחזיק בו שלא כדין, מקובל לעשות שימוש בביטוי "דמי שימוש ראויים". ביטוי זה למעשה מגלם שני ראשי נזק נפרדים: תביעת נזיקית לפיצוי בעל הקרקע בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מהסגת הגבול, למשל בכך שתימנע מהבעלים האפשרות להשכרת הנכס לאחר; ותביעה בעילת עשיית עושר ולא במשפט לחיוב המחזיק בהתעשרותו על חשבון הבעלים כתוצאה מההחזקה בנכס, למשל באי תשלום דמי השכירות שהיה משלם לו החזיק בנכס בהסכם שכירות כדין (ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד, פ"ד נג (4) 769, 775). במקרה דנא, לא עושה התובעת אבחנה בדבר הבסיס המשפטי לתביעת דמי השימוש, אך מהסתמכותה על הסכם השכירות כבסיס לתחשיביה, נראה כי היא מתבססת על דיני עשיית העושר שלא במשפט כבסיס לתביעתה.

1. על פני הדברים, ניכר כי טענות התובעת נשענות על קרקע מוצקה. הנתבעת החזיקה בנכס שלא כדין ובניגוד להתחייבותה בפסק הדין לפינוי הנכס; בהחזקתה בנכס שלא כדין ובלא הסכם עם התובעת נמנעה הנתבעת מלכרות הסכם שכירות עם התובעת; בכך "חסכה" הנתבעת את תשלום דמי השכירות והתעשרה על חשבונה של התובעת. במצב זה, נראה שיש לחייב את הנתבעת בתשלום "דמי שימוש ראויים" בגין התקופה בה החזיקה בנכס שלא כדין.
2. בבחינת טענות הנתבעת לכפירה בזכות התובעת לתשלום דמי השימוש, מסתבר שאין ממש ולו באחת מהן.

הנתבעת טוענת כי במסגרת פסק הדין ויתרו הצדדים על כל טענותיהם וכך גם ויתרה התובעת על תשלום דמי שכירות עתידיים. די לעיין בנוסח פסק הדין כדי להיווכח שאין לטענה זו כל יסוד. הסכמת הצדדים לויתור על טענות מתייחסת במפורש לעבר. אין בפסק הדין ולו רמז לויתור על טענות עתידיות או על עילות אשר טרם נולדו בעת פסק הדין. טענה זו גם חסרת היגיון, שכן לפי שיטת הנתבעת היה באפשרותה להוסיף ולהחזיק בנכס עד בוא המשיח בלא לשלם מאום ואף בלא שהתובעת תוכל לתבוע פינוי, שהרי "ויתרה על טענות עתידיות". האבסורד בטענה זו ברור.

הנתבעת טוענת כי נוכח כונותיו של יו"ר הנתבעת בעת בניית המקווה בנכס ובעת העברת הבלות לתובעת, הרב שמעון פרנקל ז"ל, וההשקעות המרובות שהשקיעה בנכס בעבר ובלא שתידרש לשלם מאום עד 2003, הרי שהינה בת רשות להשתמש בנכס בלא תמורה. דווקא לבירור טענה זו שומה היה על הנתבעת לפנות להסכמה הברורה בפסק הדין. לעיל הובהר כי אין בפסק הדין הסכמה לויתור על טענות עתידיות. מאידך, יש ויש בפסק הדין ויתור על טענות עבר. ואלו, במובהק, "טענות עבר". כל המשאבים אשר השקיעה הנתבעת בנכס, ככל שהשקיעה, כל ההסכמות אשר היו בין הצדדים בעבר ואף השאיפות והכוונות אשר היו לקברניטי הנתבעת בעבר, בעת בניית המבנה בנכס ובעת העברתו לבעלותה התובעת ב- 1990, "נבלעו" בהסכם אליו הגיעו הצדדים בפסק הדין. במפורש, בלשון שאין ברורה ממנה, הסכימו הצדדים לוותר על כל הטענות, התביעות והדרישות שיש להם בגין התקופה שלפני פסק הדין. בדיוק כשם שבויתור זה ויתרה התובעת על כל תביעה לתשלום חוב בגין התקופה שקדמה לפסק הדין, כך גם ויתרה הנתבעת על כל תביעה לזכות או פיצוי שמקורם בתקופה שקדמה לפסק הדין. זאת ועוד, קשה להבין כיצד מהינה הנתבעת לטעון כי סברה שתהא פטורה מתשלום כלשהו לתובעת בהסתמכות על התנהגות העבר, כאשר לנגד עיניה הסכם השכירות מיום 27.3.03, הסכם הכולל התחייבות מפורשת לתשלום דמי שכירות. ברי הדבר שהנתבעת ידעה גם ידעה כי הינה חייבת בתשלום לתובעת עבור השימוש בנכס ולטענתה כי סברה אחרת אין בסיס.

1. כאמור, טענות הנתבעת בדבר "זכותה" להחזיק בנכס בתקופה נשוא התביעה בלא כל תשלום לתובעת בגין אירועי העבר חסרות בסיס. נוסף על כך, מעיון בראיות אשר הוצגו אף נראה שהנתבעת עצמה הייתה מודעת לכך שטיעוניה אלו נשענים על כרעי תרנגולת. לפי האמור בפרוטוקול ישיבת חברי הנתבעת מיום 5.5.09 (נספח ד' לכתב התביעה) הזהיר היועץ המשפטי של הנתבעת במפורש, כי שומה על הנתבעת לכבד את פסק הדין: "או שאתם מפנים את המקווה או שאתם משלמים דמי שכירות". משום מה בחרה הנתבעת להתעלם מאזהרה מפורשת וברורה של היעץ המשפטי שלה עצמה והסבר להתנהגות זו – איין (כעולה גם מעדות העד מטעמה, מר יואב כהן, עמ' 33, ש' 25 – 30 בפרוט'). אם כך, לא זו בלבד שהנתבעת החזיקה בנכס שלא כדין ובניגוד להתחייבותה בפסק הדין, אלא שעשתה כן במודעות מלאה לסיכון שהיא נוטלת על עצמה ובחוסר תום לב.
2. משמצאתי שאין כל הצדקה שלא לחייב את הנתבעת בתשלום דמי השימוש בנכס בגין התקופה בה החזיקה בנכס לאחר פסק הדין, כל שנותר לקבוע הוא את גובה דמי השימוש.

בקביעת דמי השימוש הראויים במצב של שימוש בנכס בלא רשות, השאיפה הינה להגיע לאומדן דמי השכירות אשר צדדים סבירים היו מגיעים אליהם, לו נהלו משא ומתן חפשי.

"הדרך לחישוב גבהם של דמי-השכירות הראויים, ושופט השלום המלומד אף נקט בה, היא על-ידי הערכת דמי-השכירות הראויים, שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך משא-ומתן חפשי, כאשר בפועל נעשה הדבר על-ידי קביעת אחוז מסויים המהווה שיעור רווח סביר מערך המושכר כשהוא פנוי. ... נראה לנו, כי בקביעת דמי-שכירות ראויים יש לקחת בחשבון גם את מצב המושכר, גדלו ומקום הימצאו, ודבר זה ניתן להיעשות רק על-סמך עדויות אנשים הבקיאים בדבר, היינו, מומחים ושמאים, והמבחן כמובן צריך להיות אובייקטיבי, היינו מה ערך המושכר כשהוא פנוי ללא התחשבות במידת הזכות שיש למשכיר במושכר" (ע"א 889/75 "דרים" בע"מ נ' "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, פ"ד לא (2) 20)

לטענת התובעת, יש להעמיד את דמי השימוש הראויים על סך השווה ל- 720$ לחדש, המתורגמים לשקלים בכל 18 לחדש מיום 18.1.07 עד 18.5.10, ונושאים הפרשי הצמדה וריבית עד מועד הגשת התביעה. טענה זו מתבססת בעיקרה על דמי השכירות שקבעו הצדדים עצמם בהסכם השכירות, 720$ בחדש. הנתבעת מצידה, טוענת שלא ניתן כלל לקבל את הסכם השכירות כבסיס לתחשיב שכן הוא נכרת עת היה יו"ר הנתבעת דאז, מר אברהם בדיחי, במצב של ניגוד עניינים בהיותו גם יו"ר התובעת.

טענת הנתבעת חסרת כל בסיס, ואין בה אלא ניסיון מאוחר להכפיש ולהטיל דופי לא רק במר בדיחי, אלא בשורה ארוכה של חברי הנתבעת דאז, בשנת 2003, כולל יועציה המשפטיים. לפי פרוטוקול ישיבת הנתבעת מיום 21.7.02 (נספח ו' לכתב ההגנה) מונו 3 מחברי הנתבעת (כולל היועץ המשפטי שלה ולא כולל מר בדיחי) לייצגה בעריכת הסכם השכירות. לפי פרוטוקול ישיבת נציגי הנתבעת והתובעת מיום 27.2.03 (נספח ז' לכתב ההגנה) נדונה בהרחבה סוגית דמי השכירות, נבחנו המחלוקות, נבחנו שתי חוות דעת שמאיות והוסכם להעמיד את דמי השכירות על 720$ לחדש. לא זו בלבד שלא מצאתי ולו רמז לכך שיש להטיל דופי במניעיהם של כל אותם נציגים של הנתבעת אשר אישרו את גובה דמי השכירות, עובדה היא שככל שהיו לנתבעת טרוניות בעניין זה, הרי בפסק הדין היא ויתרה על כל טענות העבר שלה. כולל טענות שכאלו.

לטענת הנתבעת הסכם השכירות חסר תוקף מחייב, שכן לא אושר כדין ולא נחתם על ידי ראש העיר קריית אונו. לטענה זו אין כלל רלוונטיות לעניין דנא, שכן לא תוקפו המחייב של הסכם השכירות עומד למבחן, אלא היותו ראיה טובה להערכת דמי השכירות הראויים.

זאת ועוד, כאשר הנתבעת מטיחה טענות ביחס לדמי השכירות שנקבעו בהסכם, מסתבר שהנתבעת כלל איננה מנסה להציג תחשיב אלטרנטיבי משלה. לא ברור כיצד טוענת הנתבעת שלא ניתן לבסס את דמי השכירות על ההסכם, בלא שהיא מנסה להבהיר על מה, לשיטתה, ניתן בכל זאת לבסס את קביעת דמי השימוש. לא ברור כיצד טוענת הנתבעת שיש להתעלם גם מחוות דעת השמאי מטעם התובעת, בלא שתטרח להביא חוות דעת שמאית אחרת. הנתבעת פשוט חוזרת על גרסתה שיש לפטור אותה מכל תשלום, להעמיד את דמי השכירות על 0 ₪ לחדש, עמדה אשר כבר שללתי לעיל.

לפיכך, בעיקר על בסיס דמי השכירות שקבעו בזמנו הצדדים עצמם בהסכם השכירות, אך גם בהתחשב בכך שסכום זה קרוב מאד להערכת השמאי מטעם התובעת, אני סבור שדמי השימוש הנתבעים על ידי התובעת סבירים ומשקפים דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה הנתבעת בנכס מאז פסק הדין.

1. לא ניתן לסיים את פסק הדין בלא להביע תמיהה על התנהלות הנתבעת מאז מתן פסק הדין. אפשר ותחושות חברי הנתבעת היו קשות, אפשר שסברו באמת ובתמים כי טענות התובעת אינן מתיישבות עם כוונותיו של הרב שמעון פרנקל ז"ל, אפשר שסברו שיש למצוא דרך להחזיר את הנכס לבעלות הציבור באמצעות הנתבעת. כל זאת אפשר, אך להפר במודע ובריש גלה פסק דין חלוט ומוסכם? – זאת אי אפשר. אי אפשר, וחברי הנתבעת ידעו זאת והוזהרו על ידי יועציהם המשפטיים מהשלכות התנהגות זו. הוזהרו, ובכל זאת פעלו כפי שפעלו ובאופן המביא לתוצאה זו.
2. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
3. אשר על כן אני מקבל את התביעה במלואה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 129,740 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה. כמו כן תישא הנתבעת באגרת בית המשפט וכן גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪.

ניתן היום, י"ט אלול תשע"ב, 06 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.