ב"כ התובע – עו"ד אסף אלקוני

ב"כ הנתבעים - עו"ד נתן מולכו

א. מבוא

1. עניינה של התביעה סילוק יד ממקרקעין, הסרת גדר וחיוב בדמי שימוש ראויים.

2. זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש: 4025, חלקה: 120, המצויים ברחוב ההסתדרות 25 בלוד (להלן: "המקרקעין או המקרקעין נשוא התביעה"), רשומות בלשכת רישום המקרקעין ע"ש גב' ג'ולי חדד ז"ל (להלן: "המנוחה") ומר דן חדד, בשני חלקים שווים.

3. לטענת התובע, הינו בעל הזכויות במקרקעין מכוח העברה ללא תמורה מהמנוחה, אמו, אליו.

4. הנתבעים הינם בעלי זכויות החכירה והמחזיקים בנכס המצוי ברחוב ההסתדרות 27 בלוד, גוש: 4025, חלקה: 119. מקרקעין אלה גובלים בנכס נשוא התביעה.

ב. כתב התביעה

5. לטענת התובע בכתב התביעה, הנתבעים בנו חומה, אשר נועדה להיות משותפת לשני נכסי המקרקעין הגובלים, ולהיבנות על קו הגבול בין שני המגרשים. עוד לטענת התובע, הנתבעים בנו יחידת דיור.

6. בכתב התביעה נטען כי ממדידות שבוצעו על ידי מודד מטעם התובע, התברר כי החומה שבנו הנתבעים, נבנתה תוך שהיא מוצבת בתוך המקרקעין נשוא התביעה. כן התברר כי יחידת הדיור שבנו הנתבעים, נבנתה אף היא, בחלקה, על המקרקעין נשוא התביעה. (סעיף 6).

7. התובע עתר בכתב התביעה לצו המחייב את הנתבעים להרוס ולפנות את המבנים הפולשים. כן עתר לחייב את הנתבעים בפיצויים בגין הפלישה למקרקעין ו/או בדמי שימוש ראויים, בגין הצבת המתקנים. התובע טען בכתב התביעה כי הוא מעריך את הסכום האמור בסך של 50,000₪.

ג. כתב ההגנה

8. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי יש לדחות את התביעה מחמת היעדר יריבות. זאת משום שהזכויות בלשכת רישום המקרקעין אינן רשומות ע"ש התובע. הנתבעים טענו גם להתיישנות התביעה מהטעם שהחומה נבנתה בתחילת שנות ה-90.

9. הנתבעים טענו עוד כי הגדר הוקמה על ידי אבי התובע (כמפורט להלן, בדיון ההוכחות הנתבעים תיקנו טענתם זו וטענו כי אין מדובר באבי התובע אלא במר חיים משעול, אשר היה בעל הזכויות הקודם במקרקעין נשוא התביעה), וכי ככל שהוחרג מהמקרקעין נשוא התביעה שטח למקרקעי הנתבעים, הדבר נעשה על ידי אבי התובע, מבלי שהנתבעים נהנו משטח זה או עשו בו שימוש. כן טענו כי ככל שקיימת חריגה, מדובר בטעות זוטא ובתום לב.

10. הנתבעים טענו עוד כי הם שילמו את מחצית עלות בניית החומה.

11. לטענת הנתבעים, ככל שתתקבל טענת התובע, יש לחייבו בהריסת ובניית החומה מחדש על חשבונו ועל אחריותו, משום שהטעות נבעה מאבי התובע ולא מהנתבעים.

ד. תצהיר התובע

12. בתצהירו התובע טען כדלקמן:

א. התובע הוא בעל הזכויות במקרקעין והוא קיבל את הזכויות בהעברה ללא תמורה מאמו, גב' ג'ולי חדד ז"ל.

ב. המנוחה לא הייתה בעלת הזכויות במקרקעין בשנות השישים המוקדמות, לא היה לה קשר אליהם והיא מעולם לא הסכימה לפלישה.

ג. בעת שנרכשו המקרקעין על ידי המנוחה, הם נרכשו על סמך הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין ולא היה כל ויתור על שטח כלשהו. (סעיף 5).

ד. החומה הוקמה בדרך של פלישה ואין כל היגיון כי התובע ישתתף בעלות הקמת גדר שעצם בנייתה הוא בחטא. כן טען כי די בהקמת גדר סמלית בעלות מינימאלית. (סעיף 8).

ה. מדובר בפלישה בשטח של 14.7 מ"ר, במשך 7 שנים, ודרישת הפיצוי בכתב התביעה מגלמת פיצוי בסך של 395₪ לחודש.

ה. תצהיר נתבע 1

13. נתבע 1 טען בתצהירו כדלקמן:

א. הגדר הוקמה על ידי אבי התובע, שהינו בעל זכויות עד היום במקרקעין, לפי מדידה שנערכה על ידו ובהתאם לגדר רשת שהייתה קיימת עוד מהדיירת הקודמת, ממנה רכשו הנתבעים את ביתם.

ב. הנתבעים שילמו לאבי התובע את מחצית עלות הבנייה, על פי דרישת אבי התובע.

ג. בין הנתבעים לבין גב' ג'ולי חדד ומר דן חדד, בעלי הזכויות הרשומים, יש יחסי שכנות טובה והתובענה נולדה בשל מחלוקת בין התובע לבין הנתבעים ביחס לשימוש שעושה התובע בבית המגורים המצוי במקרקעין.

ד. הגדר הקודמת, אשר הייתה גדר רשת, הוקמה בשנות השישים המוקדמות וכך נמכרה לנתבעים. בניית החומה נעשתה על ידי אבי התובע ולא על ידי הנתבעים, כך שככל שהוא החליט להחריג שטח לשטח הנתבעים, הדבר נעשה על ידי אבי התובע, במודע או ללא מודע ואולם, מבלי שהנתבעים נהנו משטח זה ו/או נתנו הסכמתם לקבלו ו/או עשו בו כל שימוש.

ה. ככל שתתקבל טענת התובע, יש לחייבו בהריסת ובניית החומה מחדש על חשבונו ועל אחריותו וכן על העתקת הצמחייה החיה שקיימת במקום. זאת מאחר שהטעות נובעת מאבי התובע ולא מהנתבעים.

ו. הנתבעים טענו לקיזוז הוצאותיהם בגין הקמת החומה.

ו. חוות דעת מומחה בית המשפט

14. בית המשפט מינה מטעמו מודד מומחה, מר נתן בן חיים, אשר הגיש חוות דעת מיום 16.01.11.

15. כאמור בחוות הדעת, המומחה ערך מדידות בשטח ומפת מדידה. בחוות הדעת נאמר כי ממפת המדידה עולה, כדלקמן:

א. קיימת פלישה מחלקה 119 לחלקה 120.

ב. הקיר לא נבנה בשטח חלקה 119 אלא בשטח חלקה 120.

ג. נקודות הגבול בין חלקה 119 וחלקה 120 הן כדלקמן: נקודת גבול A בחזית, נקודת גבול B בעורף ונקודהC בחתך גבול עם המבנה. בחזית, נקודת גבול A נמצאת בפינה המערבית של הקיר. בעורף נקודה C, המרחק מחלקו המערבי של הקיר עד לגבול הינו 0.15 מ'. הקיר כולו נמצא בחלקה 120.

16. במסגרת תשובות לשאלות הבהרה משותפות מטעם הצדדים (מכתב המומחה מיום 19.01.12), הוסיף המומחה כדלקמן:

א. שטח החריגה, מקו גבול החלקה עד לקו הקיר הקרוב, דהיינו, ללא רוחב הקיר עצמו הוא: בחזית "0" ובעורף 0.18 מ'. סך כל השטח 4.57 מ"ר.

ב. שטח החריגה מקו גבול החריגה עד לאמצע הקיר הוא 9.65 מ"ר.

ג. שיעור שטח החריגה בחלקה, דהיינו, אחוזי שטח החריגה מתוך שטח חלקתו של התובע, הוא 0.006%, דהיינו, 6 אלפיות.

ד. מרחק החריגה הגדול ביותר ומרחק החריגה הקטן ביותר, בין קו הגבול לבין הקיר הקיים, הינם כדלקמן:

בחזית: מרחק החריגה הקטן ביותר בין הגבול ומחצית הקיר הוא 0.10 מטר.

בעורף: מרחק החריגה הגדול ביותר בין הגבול ומחצית הקיר הינו 0.28 מטר.

ז. דיון

ז(1) זכויות התובע

17. זכויות החכירה במקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין ע"ש המנוחה ומר דן חדד. לזכות התובע רשומה הערת אזהרה מיום 09.05.12 על זכויותיה של המנוחה, והערת אזהרה נוספת, מיום 06.02.13, על זכויותיו של מר דן חדד.

18. על פי התצהירים, אשר צורפו לתצהיר העדות הראשית של התובע, ביום 02.06.08, המנוחה העבירה לתובע את זכויותיה במקרקעין ללא תמורה, והתובע קיבל מהמנוחה את זכויותיה במקרקעין ללא תמורה. לתצהיר צורף מכתב משרד מיסוי המקרקעין מיום 25.06.08, לפיו, נקלטה במשרד מיסוי המקרקעין הצהרת התובע שהוגשה בגין העברת הזכויות הנ"ל.

19. הגם שממועד העברת הזכויות מהמנוחה לתובע חלפו למעלה מ- 6 שנים, זכויות התובע לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. התובע לא פירט ולא הסביר בתצהירו מדוע לא נרשמו זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין משך שנים כאמור. התובע גם לא פירט ולא הסביר אם קיימת מניעה כלשהי לביצוע הרישום ומהי. בחקירתו הנגדית אמר: "בתחילה רישום הזכויות על שמי נמנע בגלל המשכנתא, אך כיום יש פרוצדורה אחרת, אני לא יודע". כוונת התובע היא למשכנתא מיום 06.09.11, אשר הייתה רשומה על הנכס על זכויותיהם של המנוחה ומר דן חדד. (פרוט' עמ' 14 ש' 27-28).

20. לדברי התובע, המנוחה לא עשתה צוואה. לתובע 5 אחים. התובע ואחיו הם יורשיה של המנוחה. (פרוט' עמ' 12 ש' 5-8). במצב הדברים המתואר, שבו ממועד העברת הזכויות מהמנוחה לתובע, חלפה תקופה ממושכת, זכויות התובע אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין ולא הובא הסבר על ידי התובע לאי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, נדרש כי התובע יפרט את עמדת יורשיה של המנוחה לתובענה ויצרפם כנתבעים נוספים, בהיותם בעלי דין דרושים לצורך ביסוס זכויות התובע במקרקעין, או יגיש תצהירים מטעמם.

21. בדיון ההוכחות, טען ב"כ התובע כי לאחר שהוגשה התביעה, התובע רכש ממר דן חדד את זכויותיו במקרקעין. בחקירתו הנגדית אמר התובע כי הוא רכש את חלקו של מר דן חדד, שהינו בן דודו. (פרוט' עמ' 11 ש' 30. עמ' 12 ש' 3-4) טענה זו לא פורטה בתצהיר העדות הראשית של התובע. זאת הגם שתצהיר העדות הראשית של התובע הינו מתאריך 12.07.13 ומועד רישום הערת האזהרה לטובת התובע על זכויות מר דן חדד בלשכת רישום המקרקעין הוא 06.02.13, כלומר, ככל שבוצעה עסקת מכר בין מר דן חדד לבין התובע, היא נעשתה קודם להגשת תצהיר העדות הראשית של התובע. על כן, היה מצופה מהתובע לפרט את עסקת הרכישה ממר דן חדד בתצהירו. התובע גם לא הגיש כל מסמך שיש בו כדי להעיד על עסקת מכר שבוצעה בינו לבין מר דן חדד. התובע גם לא הסביר מדוע גם עסקה זו לא הושלמה ברישום בלשכת רישום המקרקעין. במצב דברים זה, גם מר דן חדד הוא בעל דין דרוש ורלבנטי לתובענה לצורך בירור וביסוס זכויות התובע במקרקעין.

22. הסעד הנתבע בתובענה הינו הריסת החומה אשר בנויה על המקרקעין. מעצם טיבו של הסעד, מדובר בשינוי מצבם הפיזי של המקרקעין וכן בעלויות כספיות ואחרות. בנסיבות אלה, יש מקום למיצוי בירור זכויות התובע במקרקעין וזכויותיו לתבוע את הסעד המבוקש על ידו בתביעה. זאת אם על ידי צירופו של בעל הזכויות הרשום, מר דן חדד, לתובענה ואם על ידי הגשת תצהיר מטעמו. כזאת לא נעשה על ידי התובע.

23. דינה של התביעה להידחות, אפוא, כבר מהטעם שזכויות התובע במגרש לא הובררו כל צרכן וכן מהטעם של אי צירופו לתובענה של בעל הזכויות השותף במקרקעין, מר דן חדד.

ז(2) סילוק החומה

24. עתירתו העיקרית של התובע בכתב התביעה היא לחיוב הנתבעים להרוס את החומה ולפנות אותה.

25. כאמור לעיל, נתבע 1 מסר בתצהירו כי גדר החומה הוקמה על ידי אבי התובע. בעדותו תיקן את האמור בתצהירו ואמר כי החומה לא הוקמה על ידי אבי התובע אלא על ידי מר חיים משעול, אשר היה בעל זכויות החכירה במקרקעין, קודם למנוחה ומר דן חדד. על פי נסח רישום המקרקעין, העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ממר חיים משעול למנוחה ומר דן חדד נעשתה ב- 06.09.01.

26. לדברי נתבע 1 בתצהיר עדותו הראשית ובחקירתו הנגדית, החומה הוקמה על ידי מר משעול, לפי מדידה שנערכה על ידו ועל פי מיקומה של גדר רשת, אשר הייתה קיימת במקום עוד לפני שהנתבעים רכשו את ביתם. לטענת נתבע 1, הנתבעים שילמו למר משעול את מחצית עלות בניית החומה. בחקירתו הנגדית אמר נתבע 1 כי הוא (נתבע 1) הציע להקים את החומה, הוא ביקש ממר משעול להביא מודד, מר משעול טיפל בבניה ונתבע 1 שילם למר משעול בגין הבניה. לדבריו, הוא לא היה מעורב בבניה ורק שילם עבורה. (פרוט' עמ' 16 ש' 6-15, 25-26). לדבריו, החומה נבנתה לפני כ-20 שנה. (פרוט' עמ' 16 ש' 20-21).

27. בחקירתו הנגדית אמר התובע כי מבחינה פיסית הוא מכיר את המקרקעין משנת 2008, מועד בו החומה הייתה בנויה על המקרקעין. (פרוט' עמ' 12 ש' 14-20). בחקירתו הנגדית נשאל והשיב כדלקמן:

"ש. לפי התצהיר שלך מה שאני מבין ממך זה הכל דברים ששמעת ולא דברים מידיעתך האישית על בניית החומה?

ת. אין לי מידע.

ש. מי בנה אותה אתה יודע?

ת. הצד השני בנה, כי זה היה קיים מאז הרכישה שאמי ז"ל רכשה". (פרוט' עמ' 14 ש' 31-עמ' 15 ש' 3).

לתובע אין, אפוא, כל ידיעה אודות בניית החומה ובכלל זה המועד שבו נבנתה, על ידי מי ובמימונו של מי. לפיכך, הצהרותיו ועדותו של נתבע 1 בעניין זה לא נסתרו.

28. יש לקבוע, אפוא, כי החומה נבנתה בהחלטה משותפת של קודמם של המנוחה ומר דן חדד בזכויות בנכס, מר חיים משעול, ושל הנתבעים ובמימונם המשותף.

29. במועד שבו המנוחה ומר דן חדד רכשו את הנכס, החומה הייתה בנויה עליו. גם לאחר מכן, לא נעשה על ידי מי מהצדדים שינוי כלשהו ביחס לחומה. משהמנוחה ומר חדד רכשו את הנכס במצבו הפיזי, הרי שהם באים בנעליו של מר משעול, הן לעניין ההחלטה המשותפת בדבר הקמת החומה והן לעניין המימון המשותף. במצב דברים זה, ככל שלתובע הזכויות המלאות במקרקעין, הוא שותף אם לאחריות למיקומה של החומה ואם לאחריות להסרתה ולנשיאה בעלויות הסרתה. במילים אחרות, התובע אינו רשאי להטיל על הנתבעים את מלוא האחריות, אם להסרת החומה ואם לנשיאה בעלויות הסרתה. אין גם הצדקה, בנסיבות, להטיל על הנתבעים את האחריות המלאה לכך שהחומה נבנתה בחריגה מקו הגבול, שעה שמדובר בבנייה משותפת, אשר נעשתה על ידי שני בעלי הזכויות בחלקות הגובלות. אין גם הצדקה להטיל על הנתבעים את מלוא האחריות לסילוק החומה ואת מלוא עלויות סילוק החומה, שעה שמדובר באחריות משותפת, הן לסילוק החומה והן למימון עלויות סילוק החומה.

30. באשר לתביעת התובע לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים, לאור תצהיר נתבע 1, אשר לא נסתר כאמור, לנתבעים לא היו לא כוונה ולא רצון לחרוג ממקרקעיהם. הם מסרו את עבודת הבניה למר משעול והוא זה שביצע את בניית החומה. הנתבעים גם לא היו מודעים לקיומה של החריגה. במצב דברים זה, אין הצדקה לחיובם של הנתבעים בדמי שימוש. מעבר לאמור, התובע לא הוכיח את דמי השימוש הראויים. התובע לא הגיש חוות דעת או כל ראיה אחרת ביחס לשיעורם של דמי השימוש הראויים בהתחשב במהות, מיקום ושטח המקרקעין נשוא החריגה, כאמור בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. גם מטעם זה, אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש.

ח. סוף דבר

31. התביעה נדחית.

32. התובע ישלם לנתבעים את הוצאות המשפט ובנוסף, שכ"ט עו"ד בסך של 17,500₪.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח ניסן תשע"ה, 17 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.