בפני כב' השופטת תמר נאות-פרי

לפניי תביעה על סך 1,500,000 ₪ שהוגשה על ידי דיירים במתחם של בתי מגורים בקריית ביאליק, בגין ליקויי בנייה נטענים ברכוש הציבורי המשותף.

הצדדים –

1. התובעת 1, היא "נציגות הבית המשותף – ועד הבית ברח' יקינטון 3, 3א', 3ב', לילך 2 ולוטם 1" (להלן: "הנציגות"), המאגדת את ועדי הבתים בחמישה בנייני מגורים המצויים במתחם אחד בקריית ביאליק (להלן: "המתחם"). חמשת בנייני המגורים המצויים במתחם יכונו להלן: "בניין א" עד "בניין ה" (כפי שהוגדרו על ידי המומחים והצדדים). התובעים 2 עד 50, הם בעלי חלק מהדירות במתחם, אשר ייפו את כוחה של הנציגות להגיש תביעה זו (להלן: "הדיירים"). יובהר, כי במתחם קיימות בסך הכל 58 דירות והדיירים הינם הבעלים של 49 מתוכן. הנציגות והדיירים יכונו להלן ביחד: "התובעים".
2. הנתבעת 1, חברת י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, היא החברה שיזמה והקימה את המתחם. הנתבעת 2, איתן יהושוע ובניו בע"מ, היא החברה הקבלנית שביצעה את עבודות הבנייה בפועל. שתי הנתבעות יכונו להלן ביחד: "הנתבעות".
3. הצד השלישי, מנורה מבטחים ביטוח בע"מ (להלן: "הצד השלישי), היא חברת הביטוח אשר לטענת הנתבעות ביטחה אותן במועדים הרלבנטיים בפוליסת ביטוח עבודות קבלניות.

טענות הצדדים –

1. לטענת התובעים, ברכוש המשותף במתחם התגלו ליקויי בנייה רבים, אשר נגרמו בשל התנהלותן הרשלנית של הנתבעות בבניית המתחם, תוך הפרת חובות חקוקות והפרת ההסכמים בין הצדדים. התביעה סומכת על חוות דעתו של אינג' יואל בן עזרא (להלן: "בן עזרא"), ולפיה עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף מגיעה לסך של למעלה ממיליון ש"ח. עוד נטען בכתב התביעה כי ישנם ליקויים נוספים, שלא תומחרו על ידי בן עזרא בחוות דעתו אשר גרמו לירידת הערך של הדירות במתחם, וזאת בסך של כ-300,000 ₪ נוספים. בנוסף נדרש פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לדיירים, בסך של 150,000 ₪ ביחס למתחם כולו – אך לצורכי אגרה הועמד סכום התביעה על סך כולל של 1,500,000 ₪. בנוסף, נטען כי התובעים פנו לנתבעות בדרישות לתיקון הליקויים, אך כי הנתבעות התייחסו בזלזול לטענות והתיקונים שכן בוצעו היו "מזעריים" ולא נתנו פתרון ממשי לליקויים עצמם. טענה נוספת בפי התובעים היתה כי הסכמי המכר עליהם חתמו הדיירים מהווים חוזה אחיד, וכי הם כוללים תניות מקפחות המתיימרות להגביל או להסיר אחריות מעל הנתבעות, בכל הנוגע לקיומם של ליקויים בדירות שנמכרו וברכוש המשותף.
2. לטענת הנתבעות, התביעה הוגשה לאחר תום תקופת ההתיישנות ודינה להידחות על הסף. לחילופין, טוענות הנתבעות כי אין יסוד למרבית טענות התובעים וכי חוות הדעת של בן עזרא מוגזמת ומופרכת. מטעם ההגנה צורפה חוות דעתו של אינג' רפאל גיל (להלן: "גיל"). עוד טוענות הנתבעות כי ליקויים שכן נתגלו במתחם, תוקנו על ידן במסירות וביעילות. בנוסף, לטענת הנתבעות, האחריות לקיומם של חלק מהליקויים מוטלת לפתחה של הנציגות עצמה, שכן התרשלה בקיום תחזוקה שוטפת במתחם במשך שנים. בכל הנוגע למנורה – הטענה היתה כי עליה לשפות את הנתבעות בין כל סכום שישלמו מכוח פוליסת הביטוח הנטענת.
3. לגבי הצד השלישי - ביום 22.4.2014, לאחר הגשת הסיכומים על ידי התובעים והנתבעות, ובטרם הוגשו סיכומי הצד השלישי - הוגשה הודעה על הסכם פשרה בין הנתבעות לבין הצד השלישי, לפיו ההודעה כלפיו תידחה ללא צו להוצאות. משכך, אין צורך עוד להכריע במחלוקות בהקשר זה ואף המחלוקות עצמן לא תפורטנה.

מסכת הראיות –

1. מטעם התובעים העיד בפניי מר בוריס ניימן (להלן: "ניימן", המשמש כנציג הנציגות, לגבי תצהיריו ת/4 ו-ת/5); והוגשה חוות דעתו של בן עזרא מיום 24.6.2010, וחוות דעת משלימה מיום 28.5.2012. מטעם הנתבעות העידו מר יואב זיו (מבעלי הנתבעת 1, להלן: "זיו", לגבי תצהירו נ/1), ומר אורי איתן (מבעלי הנתבעת 2, להלן: "איתן", לגבי תצהירו נ/2. כן הוגשה חוות דעתו של גיל מיום 23.11.2010, חוות דעת מטעמו של האדריכל מר עמיחי אבריל מיום 9.5.2012, וחוות הדעת של יועץ הבטיחות מר ניסן כהן, מיום 13.5.2012.
2. המומחים מטעם הצדדים לא נחקרו על חוות דעתם. לאור הפער בין ממצאי שני המומחים, מונה מטעם בית המשפט המומחה, אינג' שבתאי מועלם (להלן: "מועלם") – אשר אף העיד בבהמ"ש לגבי חוות דעתו מיום 20.8.2012 (ת/1) ותשובותיו לשאלות ההבהרה מיום 7.11.2012 ומיום 16.12.2010 (ת/2 ו-ת/3 בהתאמה). בנוסף הוגשו לתיק תשובות נוספות של מועלם לשאלות שהופנו אליו לאחר שמיעת הראיות, ביום 8.12.2013.

דיון והכרעה –

1. לאחר ששקלתי את הראיות ואת טענות הצדדים בסיכומיהם, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה הקטן בלבד, בהתאם לפירוט שלהלן.

טענת ההתיישנות –

1. לשיטת הנתבעות התביעה התיישנה, על פי הוראות חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), שכן במועד הגשתה חלפו למעלה משבע שנים מהמועד בו ניתן טופס 4 למתחם – וראו כי אין חולק שטופס 4 ניתן ביום 15.7.2003 והתביעה הוגשה ביום 15.7.2010, כלומר "באיחור של יום". טענת התיישנות זו לא אוכל לקבל.
2. ראשית, לא הוכח שמועד מתן טופס 4 הוא המועד בו כל הדיירים נכנסו לדירותיהם, לא הוכח שמועד מתן טופס 4 נחשב ל"מועד המסירה" החוזי ולמעשה לא הוכח כלל מתי הדיירים קיבלו לחזקתם את הדירות (שאז היו יכולים לבדוק את הנכסים ואולי ניתן לטעון שממועד זה מתחיל מרוץ ההתיישנות).
3. שנית, הוכח שמועד מסירת הרכוש המשותף לידי הדיירים והנציגות היה אחרי מועד מסירת הדירות. בהקשר זה נטען כי כאשר ניתן טופס 4 אשר איפשר לדיירים להיכנס לדירות – הרכוש הציבורי היה עדיין בתהליכי בניה והשלמה ולגביו בוצעה "מסירה" רק בשלב מאוחר יותר. לבקשה שהגישה הנציגות ביום 3.1.2011 (לגבי הוספת ראיה) צורף מסמך המעיד על כך שמסירת הרכוש המשותף לגבי בניין "ד", נעשתה במחצית חודש נובמבר 2003, כלומר כארבעה חודשים לאחר שניתן טופס 4 למתחם – וראו כי כותרת המסמך הינה "פרוטוקול מסירת שטחים ציבוריים לוועד הבית" (להלן: "פרוטוקול המסירה"). הנתבעות לא התנגדו עקרונית להגשת פרוטוקול המסירה, אך טענו שיש להגישו באמצעות עורכו וכי הוא אינו מסמך שמלמד על המסירה אלא שלכל היותר ניתן לראות בו כמעין "רשימת ליקויים" נטענת (סעיפים 1 ו-5 לתגובתן מיום 13.1.2011). לשיטתי, פרוטוקול המסירה כשמו כן הוא – ויש בו כדי להוות תימוכין לטענת התובעים לפיה השטחים הציבוריים נמסרו לאחר מסירת הדירות. מטעם הנתבעות לא הוצגה כל ראיה לגבי מועד מסירת השטחים הציבוריים, וכדוגמא ניתן להפנות לכך שמי שחתום על פרוטוקול המסירה מטעם הנתבעות הינו מר חגי איתן, מבעליה ומנהלה של הנתבעת 2, ששימש כמנהל הפרויקט מטעמה (עמ' 30 שורות 22-31), אך הוא לא העיד לגבי פרוטוקול המסירה או בכלל. די לנו בכך שהשטחים הציבוריים נמסרו יום או יומיים לאחר מסירת הדירות, כדי לחייב את המסקנה שעילת התביעה (לו התגבשה ביום המסירה) לא התיישנה. מעבר לכך, יש מקום להחיל במקרה זה אף את סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, ככל שעסקינן בפו הנזיקי של עילת התביעה (באשר ליחס בין חוק ההתיישנות לבין פקודת הנזיקין – ראו את ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ (12.7.10), פסקה 20).
4. טענה נוספת של הנתבעות בהקשר זה היתה שהדיירים עשו שימוש בשטחים הציבוריים (כגון החניה והמדרגות) עוד לפני מתן טופס 4 ועילת התביעה הפוטנציאלית לגבי הליקויים הנטענים התגבשה כבר אז. טענה זו לא הוכחה עובדתית, מה גם ששימוש בשטחים הציבוריים בעודם בבניה אינה יכולה ללמד על מועד התגבשות של עילת תביעה לגבי ליקוי ב"מוצר המושלם" שנמסר ברגע שהנתבעות סברו שהכנתו הושלמה.
5. עוד טוענות הנתבעות כי מאחר ועסקינן בטענות לאי התאמות בנוגע לרכוש המשותף שבמתחם, חלות הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). לשיטת הנתבעות, נוכח העובדה כי התובעים לא הודיעו לנתבעות על אי ההתאמה הנטענת במועד שנקבע בחוק המכר, הרי שהם אינם זכאים להסתמך על אי התאמות אלו בתביעתם, ומכאן שהתביעה התיישנה גם במובן זה. יש לדחות אף טענה זו. עילות התביעה דכאן הן עילות נזיקיות ולא רק עילות מכוח חוק המכר, ולכן האמור בחוק המכר בהקשר זה אינו רלבנטי (רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי (4.7.2011); ת"א (שלום-קריות) 2954/07 בלומנטל נ' אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין בע"מ (14.8.2013)).

שיהוי -

1. על אף שטענות ההתיישנות נדחו, ראוי להבהיר כי התביעה לוקה בשיהוי ניכר, בלתי מוסבר ובלתי סביר. טוענים התובעים בהקשר זה כי במהלך השנים נעשו פניות חוזרות ונשנות לנתבעות מצד הנציגות, בקשר עם הליקויים הנטענים השונים והועלו דרישות לתיקונם, אלא שהנתבעות נמנעו מלתת מענה רציני לאותן טענות וביצעו תיקונים באופן שטחי וחלקי בלבד. לכן, לטענת התובעים אין לראות בחלוף הזמן משום שיהוי. דא עקא, שלא הוצגו ראיות כלשהן באשר לפניות שנשלחו לנתבעות בדרישה לביצוע תיקונים, למעט מספר מסמכים בודדים (הנספחים לתצהיר ניימן), וגם מסמכים אלו אינם בהכרח קבילים שכן ניימן לא היה מי ששלח את המכתב או מי שניסח אותו והוא גם לא היה יכול להעיד לגבי הליקויים שפורטו בו, מחמת העובדה שבאותה העת לא היה חלק מועד הבית (עמ' 26, שורות 27-31). משכך, יש קושי לקבל את הסברי התובעים באשר לשיהוי הניכר שבהגשת התביעה, ויהא לכך משקל בעת הדיון בליקויים הנטענים עצמם, ונעבור לבחינת הליקויים - לאחר שאקדים כמה מילים באשר לחוות דעתו של מועלם, המומחה מטעם בית המשפט.

מעמדה של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט –

1. בסיכומי התובעים שורה ארוכה של טענות בנוגע להתנהלות מועלם, ונטען כי מאחר שעסקינן במינוי שאיננו מוסכם, אין עדיפות לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט על פני חוות דעת מומחי הצדדים. אינני מסכימה עם עמדה זו.
2. ברמה העקרונית, למומחה שממונה מטעם בהמ"ש ישנה גם ישנה עדיפות משמעותית בהשוואה למומחים ששירותיהם נשכרו על ידי הצדדים, והלכה פסוקה היא כי: "סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.1988), ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל ואח', פ"ד נב (4) 563, 568-570). ברמה הקונקרטית, לגבי המומחה מועלם, מצאתי כי הוכחו מומחיותו וניסיונו, חוות הדעת שלו ותשובותיו לשאלות ההבהרה היו סדורות, מפורטות והגיוניות, הוא נחקר ממושכות לגבי קביעותיו ולא מצאתי כי היה בחקירה כדי לכרסם מהמשקל שיש לתת לעמדותיו, והוא הותיר רושם של איש מקצוע מיומן ומהימן. לכן, וכפי שיודגם בהמשך, מצאתי לאמץ את קביעותיו במרבית הסעיפים, למעט מספר נושאים מצומצם.

הליקויים הנטענים –

1. להלן ייבחנו הטענות לגבי הליקויים השונים, תוך בחינת העמדות של בן עזרא, גיל ומועלם. הדיון ייעשה תוך חלוקת הליקויים בהתאם לאזור הפיזי הכללי של כל אחד מהם ותוך ציון הסעיף הרלבנטי בחוות דעת המומחים. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 אליהן התייחסו המומחים בסעיפים השונים יכונו להלן: "התקנות".

הליקויים בחניון התת קרקעי –

העדר שיפוע מתאים לנקודת הניקוז בחניון (סעיף 8 לחו"ד בן עזרא) –

1. המדובר בנקודת ניקוז המצויה בתוך החניון, בסמוך לתעלת הניקוז הרוחבית הקיימת בכניסה לחניון (כאשר תפקידה של התעלה לנקז מי גשמים אשר זורמים מטה במורד רמפת הכניסה לחניון). בן עזרא טוען כי בסמוך לנקודת הניקוז קיים "שיפוע הפוך", אך אינו נוקב בסכום מוערך לתיקון נקודתי של הליקוי, מאחר ולשיטתו יש ממילא צורך בפירוק כל רצפת החניון (כפי שיפורט להלן). גיל טוען מנגד כי אין כל חובה לנקז חניון מקורה וכי נקודת הניקוז בה עסקינן לא נועדה לנקז מי גשמים שחודרים לחניון מאחר ולצורך זה קיימת תעלת הניקוז הרוחבית. לשיטתו נקודת הניקוז נועדה להיות "קו הגנה שני", למקרה של הצפת החניון בלבד. מועלם קבע כי אכן קיים "שיפוע הפוך" בגזרה מסוימת מתוך השטח המעגלי סביב נקודת הניקוז, אך מאחר ונקודת הניקוז לא נועדה לניקוז מי גשמים אלא לניקוז מים בעת שטיפת החניון, כאשר המים "מובלים" על ידי העוסק במלאכה אל פתח הניקוז – הרי שאין עסקינן ב"ליקוי". לשיטתי, קיומו של שיפוע הפוך מקשה על הניקוז גם באופן השימוש אליו מתייחס מועלם, ויתכן ויש לראות בכך "ליקוי", אלא שאין בפניי הערכה כספית כלשהיא לגבי עלות התיקון – ולא אפסוק פיצוי לגבי פריט זה.

סדקים ברצפת הבטון המוחלק_(סע' 7 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא קיימים סדקים ברצפה המעידים על ביצוע לקוי, אך מאחר ולשיטתו יש ממילא צורך בפירוק רצפת החניון כולה, הוא אינו נוקב בסכום מוערך של ביצוע תיקון נקודתי של הסדקים. לשיטת גיל, בוצעו ברצפת הבטון המוחלק ניסורים לצורך התפשטות והתכווצות הבטון כנדרש והסדקים הקיימים הם סדקים נימיים בלבד. מועלם מאשר כי אכן בוצעו ניסורים ("תפרי דמה") במטרה לאפשר התכווצות והתרחבות של הבטון, ובחקירתו ציין כי הוא סבור שהם נעשו סמוך ליציקה עצמה, כנדרש. עוד ציין מועלם בחקירתו כי לא קיים תקן רלבנטי לסדקים ברצפת בטון לא מזוין, וכי לגבי בטון מזוין התקן בנוגע לסדקים מתייחס לרוחב של 0.3 מ"מ (וראו עמ' 6-7 לפרוטוקול). לשיטתו הסדקים הקיימים ברובם נימיים, ואף קיומם של מספר סדקים רחבים יותר – אינו מעיד על פגם קונסטרוקטיבי ולא על פגם אסתטי ממשי. עם זאת, המליץ מועלם על תיקון הסדקים הרחבים יותר (שהם כאמור מיעוט הסדקים), והעלות המוערכת לביצוע התיקון האמור מוערכת על ידו בסך של 1,500 ₪. בתשובה לשאלות ההבהרה מיום 7.11.2012 העריך מועלם את העלות הנוספת של תיקון כלל הסדקים הקיימים בסך נוסף של 1,000 ₪. בתשובה לשאלות הבהרה מיום 16.12.2012 שלל המומחה מועלם את הטענה של הנתבעות לפיה קיים קשר בין הופעתם של הסדקים האמורים לבין פיצוצים מבוקרים שנערכו באזור המתחם. אני מוצאת לקבל עמדתו של מועלם, כי אין קשר בין פיצוצים מבוקרים שנערכו בסמוך למתחם לטענת הנתבעות, לבין קיומם של הסדקים. על אף שלשיטת מועלם אין המדובר בפגם קונסטרוקטיבי, יש לפצות את הנציגות בגין עלות תיקונם של כל הסדקים הקיימים, ובהתאם אני קובעת את הפיצוי בגין ליקוי זה בסך של 2,500 ₪ + מע"מ.

חריגות מהתקן הרלבנטי לעניין גובה החניון (סעיף 9 לחו"ד בן עזרא) –

1. בן עזרא טוען כי גובה החניון נמוך מהגובה הקבוע בתקנות, וכי יש בכך אף הפרה של הוראות משרד התחבורה בכל הנוגע לתכנון חניונים. לשיטתו, האמור מחייב פירוק כולל של רצפת החניון, חפירה לעומק ויציקת רצפה חדשה "נמוכה יותר". בן עזרא מחשב את העלות הכרוכה בכך בסדר גודל של 250 ₪ למטר רבוע, וכיון ששטח החניון התת קרקעי הינו כ-1,150 מ"ר, העלות של התיקון היא כ-287,500 ₪. גיל סבר כי אין ליקוי בנושא זה. באשר להנחיות משרד התחבורה, טען גיל כי אין מדובר במסמך מחייב בהתקשרות שבין הדיירים לבין הנתבעות, ובנוסף טען כי עסקינן בחניות שהוצמדו לדירות השונות במתחם, וכלל אין מדובר ברכוש ציבורי – אשר לגביו יכולה הנציגות להגיש את התביעה.
2. מועלם מסביר כי בהתאם לתקנות, הגובה חייב להיות לפחות 2.05 מטר, וכי מבדיקתו עולים הנתונים הבאים: השטח הכולל של החניון הינו 1,135 מ"ר, מתוכו 450 מ"ר הינם מעברים ציבוריים ו-685 מ"ר משמשים כחניות. ב-60 מ"ר מתוך שטח המעברים הציבוריים וב-110 מ"ר מתוך שטחי החניות – הגובה שנמדד היה כ-195 מטר בלבד – אם כי היה זה בעיקר בסמוך לקצוות של החניון (כלומר, המדובר בשטח של כ-170 מ"ר, מתוך 1,150 מ"ר = 15%). בנוסף, קיימים מקומות בהם עוברת צנרת של מערכת ה"ספרינקלרים" על התקרה – ובאותם מקומות, בדיוק מתחת לצינור, הגובה המקסימלי נמוך מ-2.05 מטר. לשיטתם מועלם, באותם מקומות בהם הצנרת "נמוכה", ניתן עקרונית להגביה את הצנרת – אך לשיטתו אין צורך בביצוע תיקון כאמור, ובוודאי שאין צורך בהנמכה של כל הרצפה של החניון - שכן עסקינן בשאלה של ירידת ערך בלבד. למקרה ויהא מקום לשקול פיצוי בזיקה לעלויות פירוק הרצפה ויציקתה מחדש – טוען מועלם כי העלויות הינן הרבה יותר גבוהות ממה שהעריך בן עזרא, בסך של למעלה מ-500 ₪ - וכי יהא להוסיף לכך עלויות של תכנון ושל מתן פתרונות קונסטרוקטיביים לחניון (בשעה שכל רצפת הבטון תפוצץ ותפורק, בשעה שיחפרו בכלים כבדים על מנת להעמיק את הרצפה – והכל כאשר ממעל גרים להם הדיירים).
3. בנושא זה - עמדתי כעמדת הנתבעות. עצם הטענה של בן עזרא ושל התובעים שיש מקום להרוס את הרצפה, לבצע חפירה ולצקת מחדש את הרצפה של כל החניון, והכל על מנת לפתור בעיה שקיימת ב-15% מהשטח, שם התקרה נמוכה ב-10 ס"מ מהנדרש בתקנות לכל היותר – כאשר אין כל עדות לגבי כך שמי מ-58 הדיירים נתקל אי פעם בבעיה לחנות בחניון "הנמוך" – הינה טענה בלתי הגיונית ואף מקוממת. היה צריך, לכל היותר, לצרף חוות דעת לגבי ירידת ערך, ככל שקיימת, ומעניין לציין כי בכתב התביעה נדרש פיצוי בגין עלות חוות דעת שמאית לגבי ירידת הערך של בנייני המתחם כתוצאה מקיומם של ליקויים, אך חוות דעת שמאית שכזו מעולם לא הוגשה. לכן, אין כל מקום לפסוק פיצוי בגין עלויות של תיקון הליקויים או בשל ירידת ערך – והפיצוי יהא חלק מהפיצוי ברכיב הלא ממוני, בשל חוסר הנוחות האפשרי שנגרם לדיירים העושים שימוש בחניון זה.

רטיבויות בתקרת החניון ובקיר הסמוך למעלית (סעיף 10 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא קיימת רטיבות במוקדים שונים בחניון ועלות התיקון הינה 40,000 ₪. גיל ציין לגבי אחד ממוקדי הרטיבות שמצא בן עזרא, כי המדובר בסימני רטיבות ישנה וכי כיום לא קיימת רטיבות במקום וכי מקור סימני הרטיבות בשאר המקומות הינו בשביל האבן המשתלבת הגובל עם קיר הירידה לחניון, ואשר הוקם על ידי הרשות המקומית (להלן: "שביל האבן המשתלבת"). לגבי מוקד נוסף של רטיבות בתקרה, הסביר גיל כי מקורה בנקז במשטח העליון (מעל פני הקרקע) אשר נסתם בחורף כתוצאה מהצטברות עלים יבשים. לשיטתו ניקוי העלים ושמירה על פתחי הנקזים היא עבודת תחזוקה המצויה באחריות וועדי הבתים במתחם, ואין לנתבעות אחריות לנזקי רטיבות שנגרמים עקב רשלנות בתחזוקה.
2. מועלם, מצא כי אכן קיימת רטיבות במוקדים שונים בתקרת החניון ובקירותיו, כמו גם "התקלפויות" טיח. לשיטתו תיקון הליקוי דורש פירוק של שביל האבן המשתלבת ויריעות הפלציב במשטח העליון, חפירת המילוי, ביצוע איטום מחדש והשבת המצב לקדמותו, כאשר להערכתו המדובר בשטח כולל לתיקון של כ-50 מ"ר, בעלות כוללת של 17,500 ₪.
3. עמדתי היא כי יש לפסוק פיצוי בפריט זה, אף אם חלק מהרטיבות נובעת מביצוע שביל האבן המשתלבת ואף אם הרשות המקומית בנתה את השביל (טענה שלא הוכחה). האיטום חייב היה להיות מלכתחילה כזה שמסוגל לתת מענה לאותו שביל (אשר בוודאי היה ידוע שיוקם) ולא נטען שהיה איטום שנפגע עקב ביצוע העבודות מטעם הרשות. לגבי הטענה לפיה מוקד אחד של רטיבות נגרם עקב אי שמירה על ניקיונו של פתח הניקוז – אומר שאף אם הטענה נכונה (ובהקשר זה אין בפני אלא עדות שמועה מפי גיל), אזי שלא הוכח מהו השטח הרלבנטי מתוך המכלול. לכן, הפיצוי יהא בסך של 17,500 ₪ + מע"מ.

חלונות החניון התת קרקעי (סעיף 11 לחו"ד בן עזרא) –

1. בן עזרא מצביע על כך שב-19 פתחי חלונות המצויים בחניון, לא הותקנו ספי שיש ולא בוצע שיפוע כלפי חוץ ומתאפשרת חדירת מים אל תוך החניון דרך פתחי החלונות. גיל מאשר כי הליקוי קיים באופן חלקי בלבד. מועלם מצא כי הבעיה קיימת וניתן לסלקה באמצעות התקנת ספי שיש או ביצוע שיפוע כלפי חוץ בתחתית פתחי החלונות, כאשר האפשרות של התקנת ספי השיש היא העדיפה מבין השתיים, ועלותה - 1,800 ₪. אני מאמצת את קביעותיו והמלצותיו, והפיצוי יהא בסך של 1,800 ₪ + מע"מ.

חניות כפולות טוריות (סעיף 12 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא קיומן של חניות טוריות מהווה ליקוי, היות ובמצב שכזה, הרכב שחונה בעומק החניה "תלוי" ברכב שחונה מאחוריו על מנת לצאת מהחניה (הגם שמוסכם כי החניות הטוריות שייכות שתיהן לאותה משפחה). גיל חולק על קביעה זו, ומוסיף שמבחינה חוזית לא יכולה לעלות טענה בהקשר זה, שכן אלו החניות שרכשו הדיירים, וממילא המדובר בשטחים שהוצמדו לדירות ולא ניתן לכלול טענה זו במסגרת התובענה דנן. מועלם מסכים עם עמדתו של גיל, לפיה אין מניעה חוקית להקים חניות טוריות כפולות כפי שבוצע בחניון (וראו כי מהשאלות שהפנתה באת כוח הנציגות למועלם במסגרת חקירתו עלה כי אף לשיטת התובעים אין איסור בתקנות לביצוע חניות מסוג זה (עמ' 9, שורות 13-18). עמדתי היא אין עסקינן ב"ליקוי", כי הדיירים רכשו את החניות הספציפיות וידעו כי הן "טוריות" וכי יש אף לקבל את עמדת הנתבעות לפיה אין המדובר בשטח ציבורי אלא בשטחים שהוצמדו לדירות ואינם חלק מתובענה זו. לכן, הדרישה לגבי פריט זה נדחית (וראו אף את מסקנתי בת"א (שלום-חיפה) 10762-10-11 גולדנברג נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (3.7.2013) סעיף 39).

קווי צנרת רוחביים על קירות החניון (סעיף 13 לחו"ד בן עזרא) –

1. מוסכם כי לרוחב ארבע חניות מותקנת צנרת במרחק של כ-25 ס"מ מהקיר, בגובה של כ-80 ס"מ מרצפת החניון – והדבר גורם לכך שעומק החניה נמוך מהמינימום הנדרש. לא אדרש למשמעות הדבר, בשל עמדתי לפיה החניות מהוות חלק מהדירות ולא חלק מהרכוש הציבורי נשוא התובענה. בנוסף, יש לראות כי בן עזרא לא מציין של מי ארבע החניות (כך שלא אדע אם הם שייכות למי מהדיירים התובעים בתיק זה), והחשוב הוא שבן עזרא עצמו לא מציין מהו הפיצוי הנדרש לגבי פריט זה.

גובה מזקף הראש מעל המדרגה הראשונה בסמוך למעלית בחניון (סעיף 15 לחו"ד בן עזרא) –

1. מוסכם כי מזקף הראש נמוך מהנדרש בתקנות. מועלם מסביר כי יש צורך ב"קיטום" פינת הקורה (בכפוף לאישור קונסטרוקטור המתחם), וזאת בעלות של 1,200 ₪. ההערכה מקובלת ובהתאם הפיצוי יהא בסך 1,200 ₪ + מע"מ.

נזילות בצנרת בחניון התת קרקעי (סעיף 14 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא נמצאה חלודה בצנרת, בעיקר סביב המחברים, ונדרשת החלפת הרכיבים החלודים בעלות של 2,000 ₪. לשיטת גיל, נוכח חלוף הזמן אין לנתבעות אחריות לליקוי ככל וקיים. מועלם בבדיקתו מצא נזילה סביב אחד המחברים וסימני חלודה במחברים נוספים, ולשיטתו עלות התיקון - 1,500 ₪. בנסיבות, קיים קושי לקבוע שהמדובר ב"ליקוי", שכן אך סביר הוא כי אחרי 10 שנים תהא חלודה מסוימת. עם זאת, לא אמורות להיות נזילות, וככל שהן הגורם לחלודה – יש לפסוק פיצוי חלקי בסך 750 ₪ + מע"מ.

ליקויים באזור הירידה לחניון התת קרקעי –

סדקים ורטיבות בקיר התומך בכניסה לחניון (סעיפים 1-2 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא נתגלו סדקים אנכיים בקיר, סדק בחיבור הקיר עם הבניין ורטיבות בשל איטום לקוי. בן עזרא מעריך את עלות התיקון בסך כולל של 15,000 ₪. גיל לא חלק על ממצאים אלו, אך טען כי הסדקים האנכיים הינם פגם אסתטי בלבד וכי אין אחריות לגבי הסדק בחיבור הקיר עם הבניין. לגבי הרטיבות - גיל אישר את קיומם של סימני הרטיבות, הן בתחתית הקיר והן בחלקו העליון, אך טען כי מקור הרטיבות (לפחות זו אשר נצפתה בחלק העליון) הוא אותו שביל אבן משתלבת, אשר כבר הוזכר מעלה.
2. מועלם טוען כי יש לתקן את הסדק המצוי בחיבור עם קיר הבניין ואת הסדקים האנכיים, בעלות של 1,900 ₪ (כולל צביעה), ואף לגבי סדקים אלו הוא שולל את טענת הנתבעות לפיה מקורם של הסדקים בפיצוצים מבוקרים שנערכו בסמוך למתחם (תשובה 11 בתשובות לשאלות ההבהרה מיום 16.12.2012). לגבי הרטיבות – מועלם גורס כי מקורה באיטום לקוי בגב הקיר, ומעריך את עלות התיקון ב-5,500 ₪ (לאחר הבהרתו לגבי טעות חישובית, במסגרת תשובות לשאלות הבהרה מיום 7.11.2012). אף כאן, עמדתי שיש מקום לפיצוי – אף אם יש קשר לשביל האבן המשתלבת – היות והאיטום בגב הקיר היה חייב להיות כזה שלוקח בחשבון את הקמת שביל האבן המשתלבת. לכן, הפיצוי בפריט זה הינו 1,900 ₪ + 5,500 ₪ = 7,400 ₪ + מע"מ.

שיפוע רמפת הגישה לחניון (סעיפים 19-21 לחו"ד בן עזרא) –

1. עסקינן ברמפה המיועדת להולכי רגל ולא רמפת הכניסה של המכוניות. לשיטת בן עזרא, שיפוע הרמפה הוא מעל למותר ע"פ תקן 1918, המתייחס לרמפה לשימוש נכים, והדבר גורם לאי נוחות וקושי בשימוש. לשיטת גיל, תקן 1918 לא היה קיים בעת הקמת המתחם, וממילא הרמפה מעולם לא נועדה לשמש לגישת נכים (אשר משתמשים במעלית).
2. מועלם מצא כי הרמפה בשיפוע של 15.6%, אינה עומדת בתקן 1918 הנוגע לנגישות נכים (המחייב שיפוע מירבי של 8%) ואף לא בתקן הכללי לגבי הקמת כבש (המחייב שיפוע בשיעור של 12% לכל היותר). מכאן שמסקנתי היא שהגם שלא הוכח שהיא נועדה לשימוש נכים – אזי שהיא אינה עומדת בתקן הכללי, ואם כבר החליטו הנתבעות להקים אותה – היה עליהן להקימה בהתאם לתקנים. מועלם הציע להציב שילוט אזהרה מתאים ואף מחסום בכניסה לרמפה, בעלות של 300 ₪. בתשובתו לשאלת הבהרה בהקשר זה הוסיף כי פירוק הרמפה, תכנונה מחדש והקמתה מוערך בסך של 1,500 ₪ + מע"מ (סעיף 16.2 למסמך מיום 8.12.2013). לטעמי האפשרות של התיקון בפועל עדיפה על פני האפשרות של הצבת שלט אזהרה או מחסום שיסרבל את השימוש ולכן הפיצוי יהא בסך של 1,500 ₪ + מע"מ.

רמפת הכניסה לבניין ה' (סעיפים 22-23 לחו"ד בן עזרא) –

1. אף כאן טוען בן עזרא כי השיפוע עולה על המותר בתקן 1918 ומוסיף כי אין מעקה כנדרש. גיל טוען שוב כי התקן אינו רלבנטי (שכן הותקן מאוחר למועד ההקמה) ומוסיף כי על פי היתר הבניה, השיפוע היה אמור להיות בשיעור של 10% בלבד אלא שהמדרכה במקום הונמכה על ידי הרשות המקומית ב-20 ס"מ לעומת המתוכנן, וכך השיפוע הפך לתלול יותר.
2. מועלם מציין כי במהלך הביקור הסכימו המומחים שהשיפוע הינו בשיעור של 14%, כי עלות התיקון כ-4,000 ₪ וכי יש להתקין מעקה בעלות של 450 ₪. מועלם מסביר כי השאלה אם שיעור השיפוע מהווה ליקוי שבאחריות הנתבעות נשארת להכרעת בית המשפט. עמדתי היא כי לא הוכחה האחריות לגבי רמפה זו. הנתבעות טענו כי תקן 1918 הפך למחייב רק בשנת 2004 וטענה זו לא נסתרה על ידי התובעים. לכן, אין מקום להחיל על הרמפה את הקריטריון המחייב שיפוע מקסימלי של 8%. ביחס להוראות הכלליות, המחייבות שיפוע מקסימלי של 12% - נטען על ידי הנתבעות כי בדיקת מודד מוסמך העלתה שהמדרכה בסיום הרמפה הונמכה על ידי הרשות המקומית בניגוד לתכנון הקיים בהיתר הבניה – ואף טענה זו לא נסתרה על ידי התובעים (הגם שחוות דעת המודד לא צורפה לחוות דעתו של גיל).לכן, הנטל בכל הנוגע לליקוי בפריט זה לא הורם והפיצוי יהא רק בהתייחס להקמת המעקה, בסך של 450 ₪ + מע"מ.

האדניות בכניסה לחניון (סעיף 3 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא לא הוקם מעקה למניעת נפילה באזור האדניות, כנדרש בתקנות. לשיטת גיל התקנה שאליה מפנה בן עזרא אינה התקנה הרלבנטית, ובהתאם לתקנה הרלבנטית, נדרש להתקין סף מורם בלבד (כפי שנעשה בפועל) ולא מעקה. מועלם מציין כי בסיור המשותף הצליחו מומחי הצדדים להסכים על הגובה הנטען של האדניות, כי לשיטתו קיים ליקוי בטיחותי המחייב התקנת מעקה וכי עלות ההתקנה - 800 ₪. אני מוצאת לאמץ את קביעותיו וקובעת כי בגין הליקוי האמור יש לפסוק סך של 800 ₪ + מע"מ.

שוחת הניקוז בכניסה לחדר המשאבות (סעיף 29 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא היה צורך בביצוע תיחום אבנים משתלבות סביב שוחת הניקוז, ולא רק תיחום באמצעות יציקת בטון, כפי שבוצע, ובנוסף – לטענתו הבטון נוצק באופן לקוי והוא סדוק. גיל טען כי אין תקן המחייב את שטוען לו בן עזרא. לעמדת מועלם, אין כל בעיה תקנית עם ביצוע יציקת הבטון סביב שוחת הניקוז כפי שבוצע, אלא שלשיטתו הביצוע עצמו לקוי, והוא מאשר שקיימים סדקים באלמנט הבטון היצוק. אני מוצאת לאמץ את קביעותיו של מועלם בעניין ליקוי זה ופוסקת את עלות התיקון שהוא קבע - 500 ₪ + מע"מ.

חלודה בצנרת מימין לכניסה לחדר המשאבות (סעיף 5 לחו"ד בן עזרא) –

1. המומחים לא היו חלוקים בשאלת קיומה של חלודה, אלא בשאלת האחריות של הנתבעות לתיקון הצנרת. מועלם העריך את עלות התיקון בסך של 1,800 ₪ והותיר את המחלוקת לגבי האחריות להכרעת בהמ"ש. עמדתי היא שאין לקבלת את הדרישה בפריט זה. כפי שציינתי לעיל, התביעה הוגשה בשיהוי ניכר, מספר שנים לא מבוטל לאחר שהסתיימו העבודות במתחם, והתובעים לא הרימו את נטל ההוכחה להראות כי החלודה שנצפתה מקורה ברשלנות הנתבעות ולא מנזקים מצטברים בשל תחזוקה לא מספיקה או פשוט בשל חלוף הזמן (להבדיל מחלודה שמקורה בנזילות שהוכחו).

חלודה בארונות כיבוי האש (סעיף 6 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא יש מקום להחליף את הארונות בעלות של 1,500 ₪. לשיטת גיל, תחזוקתם של הארונות היתה באחריות הנציגות וסביר כי החלודה נובעת משימוש בלתי ראוי של הדיירים במתחם צינורות כיבוי האש לצורך שטיפת המכוניות או החניון. מועלם מצא שאין צורך בהחלפת הארונות, ודי בתיקונם וצביעתם בעלות של 400 ₪, בכפוף להכרעת בית המשפט בשאלת האחריות. אף במחלוקת זו, בדומה למחלוקת בנוגע לחלודה בצנרת, עמדתי היא שהתובעים לא הוכיחו את רשלנותן של הנתבעות ואת הקשר הסיבתי בין החלודה הנצפית היום לבין מחדל בבניה לפני יותר מ-10 שנים.

רטיבות בפיר המעלית (סעיף 18 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא קיימת נזילת מים בפיר המעלית אשר מביאה להשבתתה ובנוסף, קיימת חלודה על גבי דלתות המעלית. עלות ביצוע התיקון עומדת לדעתו של בן עזרא על סך של 2,000 ₪. המומחה גיל לא מצא שקיים ליקוי בנדון. מועלם בבדיקתו אישר קיומה של נזילת מים בפיר המעלית וקיומה של חלודה – ומסכים עם ההערכה לגבי עלות התיקון. על כן הפיצוי בפריט זה יהא 2,000 ₪ + מע"מ.

ליקויים בחניון העילי –

הגבלת הגובה בכניסה לחניון העילי (סעיף 43 לחו"ד בן עזרא) –

1. המומחים הסכימו כי שלט מגבלת הגובה הוצב ללא הצדקה ובניגוד לתקנים, וכי יש לטפל בתיקון השלט הרלבנטי. אני מאמצת את הערכת מועלם לגבי העלות - 500 ₪ + מע"מ.

העדר שיפועים מוסדרים לניקוז בחניון העילי (סעיף 45 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא בחניון העילי לא קיימים שיפועים מוסדרים לניקוז ועקב כך נוצרות במקום שלוליות מים, אם כי הוא לא העריך את עלות התיקון הדרוש. גיל טוען כי אין הפניה למיקום המדויק של השלוליות הנטענות, כי לא הוכח (באמצעות בדיקת הצפה) שהשלוליות מצטברות והפנה לתקן 1476 הקובע קריטריונים לקביעת ליקויים בניקוז גגות (ויש לראות כי החניון העילי מהווה למעשה את הגג של החניון התת קרקעי).
2. מועלם ציין כי מצא "סימנים מובהקים" לקיום ליקוי של היקוות מים, באזור חניות מספר 5, 13, 28 ו-37. לשיטתו יש לבצע פירוק של האבן המשתלבת ושיפור השיפועים במקומות האמורים, והשבת המצב לקדמותו בעלות של 5,500 ₪. לשיטת מועלם, ייתכן שלא יהיה בתיקון כדי לפתור את הבעיה בכלל שטח החניון העילי ויש לבצע מעקב נוסף בעונת הגשמים הבאה – שמא יש היקוות מים ליד חניות נוספות. היות וחוות הדעת הוגשה ב-2012 והחקירה בבהמ"ש היתה ב-2013, והיות ולא הועלתה טענה מצד התובעים לגבי שלוליות נוספות – דומה שיש לפסוק את הפיצוי עליו הורה מועלם – בסך 5,500 ₪ + מע"מ.

גובה מחסומי החניה (סעיף 44 לחו"ד בן עזרא) –

1. מומחי הצדדים היו חלוקים לגבי תחולתו של תקן 1918.2 על הבניין הנדון, תקן המסדיר את גובה המחסומים וסימונם (9 מחסומים). מועלם מצא כי הוראות התקן מחייבות מנובמבר 2001 אך היות והיתר הבניה ניתן בפברואר 2001 – לא היתה חובה לבצע את המחסומים בהתאם לתקן (עמ' 14, שורות 3-4). אינני בטוחה שיש מקום לבחון לעומק את השאלה אם המועד הקובע הינו מועד הוצאת היתר הבניה או מועד ההקמה בפועל, ומה היה על הנתבעות לעשות שעה שלאחר קבלת היתר הבניה ולפני הבניה בפועל שונה התקן - וזאת היות ולשיטתי אין כל חובה לפרק את תשעת המחסומים ולהקים אותם מחדש כפי שגורס בן עזרא. לטענתו הם בגובה של 40 ס"מ במקום 50 ס"מ ומחייבים הקמה מחדש, אך עם כל הכבוד, לא מצאתי שהמדובר בפריט שמחייב פירוק ובניה מחדש.

העדר שדה ראיה מספיק ביציאה מהחנייה הסמוכה לבניין א' (סעיף 46 לחו"ד בן עזרא) –

1. דומה כי מומחי הצדדים מסכימים כי תכנון האזור אינו מיטבי. לשיטת בן עזרא המדובר בליקוי המביא לירידת ערך, בעוד לשיטת גיל כלל אין מדובר בליקוי. מועלם מציין כי התכנון אושר על ידי המוסדות הרלבנטיים ועל כן, הגם שאינו אופטימלי, אינו מהווה "ליקוי". אני מסכימה עם עמדת מועלם לפיה אין מדובר בליקוי בר-פיצוי, מה גם שלשיטת בן עזרא המדובר בירידת ערך בלבד, ולא הובאו ראיות בהקשר זה.

גרמי המדרגות וחדרי המדרגות בבנייני המתחם ומחוצה להם –

מהלכי המדרגות החיצוניים (סעיפים 16, 17, 27, 31, 38, 48, 51 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא, גרמי המדרגות החיצוניים שנבנו במתחם, הוקמו בניגוד לסעיף 3.38 לתקנות, לפיו צירוף שני רומים ושלח צריך להיות פחות מ-63 ס"מ ולא יותר מ-61 ס"מ (להלן: "מגבלת המדרגות"). לטענת גיל, מגבלת המדרגות חלה במועד הרלבנטי רק לגבי גרמי מדרגות פנימיים בתוך הבניינים ולא לגבי גרמי מדרגות חיצוניים, ולגבי החיצוניים – הסעיף הרלבנטי היה 3.70 אשר לא כלל נוסחה או מגבלה כאמור. לשיטתו, על פי הגדרת המונח "תקן" בסעיף 1 לתקנות, במקרה של העדר תקן ישראלי ניתן להחיל תקן רלבנטי זר, ובנסיבות העניין יש להחיל את התקן הבריטי אשר על פיו אופן התקנת מהלכי המדרגות בוצע כנדרש. עוד נטען כי המדרגות, מסוג אקרשטיין, הותקנו בהתאם להנחיות חברת אקרשטיין.
2. מועלם מצא כי יש להתקין את המדרגות מחדש כך שהשלח יהיה קצר יותר והן יעמדו בדרישת מגבלת המדרגות, ולשיטתו (בעמ' 12 לחוות הדעת): "כצפוי, במדרגות חוץ, כמו במדרגות פנים, חייבת להתקיים הנוסחה", כלומר – מגבלת המדרגות. הוא מאשר כי במועד בניית המתחם, מגבלת המדרגות לא חלה על מדרגות חוץ אלא רק על מדרגות פנים וכי לא היו הנחיות לגבי מדרגות חוץ, אלא שלשיטתו היה מקום למלא את הלאקונה על דרך של השוואת הדרישות לגבי מדרגות חוץ לאלו שהיו לגבי מדרגות פנים, שכן מהבחינה הבטיחותית, אדם אשר עושה שימוש במדרגות, אינו עוצר עצמו ותוהה האם מדובר במדרגות פנים או חוץ, בטרם הוא מתכנן את מהלך צעדיו – ואם מגבלת המדרגות נועדת להבטיח ירידה בטוחה, אין סיבה להפריד בין מדרגות חוץ למדרגות פנים. מועלם עוד מפנה לכך שבשנת 2009 בוטלה ההפרדה בין מדרגות פנים לבין מדרגות חוץ בהקשר זה (תשובתו לשאלה מס' 1 מיום 16.12.2012).
3. במחלוקת זו עמדתי היא כי יש לפסוק פיצוי בנוגע למהלכי המדרגות. מבחינה חוזית – אין המדובר בהפרה שכן מגבלת המדרגות אליה מפנה בן עזרא (בסעיף 3.38 לתקנות) לא חלה במועד הרלבנטי על מדרגות החוץ אלא רק על מדרגות פנים. אלא שבמישור הנזיקי, יש לבחון אם המדרגות הותקנו באופן לא בטיחותי, דהיינו - ברשלנות. בהקשר זה אפנה לפסיקה אשר דנה בסיטואציה הפוכה – כלומר במקרים בהם השאלה היתה אם תקנה שחלה על מדרגות חוץ (תקנה 3.47) מחייבת גם לגבי מדרגות פנים. ברוב פסקי הדין שדנו בשאלה נקבע כי אף אם התקנה הספציפית לא חלה על מדרגות פנים, השאלה אם המדובר בליקוי תוכרע בהתאם לתשובה לשאלה אם הוכח שהמדובר בבעיה בטיחותית, במקרה הספציפי.

בע"א (מחוזי חיפה) 804/95 בלירן נ' תומר הצפון (1989) (31.3.97) נפסק כי: "מה שקובע הוא לא אם המדרגות עונות על דרישות המיועדות למדרגות פנים או חוץ, אלא האם הן בטוחות. בנוסף גם אם מדובר במדרגות חוץ, הרי ניתן ללמוד מדרישות הבטיחות לגביהן על דרישות הבטיחות במדרגות פנימיות". אף בת"א (שלום נהריה) 2498/96 מושקטל נ' יעקב פריצקר ושות' חברה לבנין בע"מ (08.08.2004) נקבע כי: "מכיוון ששיקולי בטיחות הם אלה המונחים ביסוד התקנות הנוגעות למבנה המדרגות ומכיוון שכעיקרון אין להבדיל לעניין זה בין מדרגות פנים לבין מדרגות חוץ ממילא ניתן וראוי לפרש את ההוראות ככאלה המתייחסות הן למדרגות פנים והן למדרגות חוץ אלא אם כן משתמעת במפורש כוונה אחרת מלשון התקנות וכאשר ברור כי בעניין העומד לדיון חפץ המחוקק להוציא סוג מסויים של מדרגות מן הכלל". בת"א (שלום הרצ') 6641-06 גורן נ' הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ (22.12.2010), המסקנה היתה כי: "בין אם חלה תקנה 3.47 על מדרגות פנים ובין אם לאו, יש ללמוד ממנה על המצב הרצוי, ומאחר ורוחב שלח צר מהווה ליקוי בטיחותי, יש לקבוע כי מדובר בליקוי", ואף בת"א (שלום י-ם) 17512/99 שטרן נ' סאסי קבלני עפר בנין וכבישים (1986) בע"מ (13.01.2009) נפסק כי: "נראה לי, כי יש לאמץ את המבחן הבטיחותי, בו נקט ביהמ"ש בפרשת בלירן, שהינו גם המבחן הראוי ...", ובדומה, בת"א (שלום חי') 7276/04 אדרי נ' אלונית בניה ופיתוח בע"מ (15.08.2006) בהמ"ש קבע כי: "מהפסיקה עולה כי תקנות 3.36, 3.47, ו- 3.42 אינן חלות כאשר מדובר במדרגות פנימיות בדירה. יחד עם זאת מפסקי הדין עולה כי גם אם התקן אינו חל על מדרגות פנימיות בדירה, הרי שהגורם החשוב ביותר הוא הבטיחות שבשימוש במדרגות", וראן אף את ת"א (שלום חי') 24133/99 אדרי נ' מהלר עדי (11.02.2007).

1. במקרה דכאן, מועלם בחן את גרמי הדרגות ולשיטתו המדובר בבעיה שמחייבת תיקון בהיבט הבטיחותי – ולא אסטה מקביעתו זו. לכן הפיצוי יהא כפי שהוא קבע (2,700 ₪ - סעיף 16; 2,700 ₪ - סעיף 17, 3,780 ₪ - סעיף 27, 3,600 ₪ - סעיף 31, 1,440 ₪ - סעיף 38, 1,800 ₪ - סעיף 48 ו-600 ₪ - סעיף 51), ובסך הכל – 16,620 ₪ + מע"מ.
2. בנוסף לטענות הנוגעות לאופן התקנת מהלכי המדרגות עצמם, קיימות טענות נוספות הנוגעות לביצוע לקוי של פרטים מסוימים במהלכי המדרגות, אותם אפרט להלן:
   1. הארכת מאחזי היד והוספת מאחז שלישי בחלק מגרמי המדרגות (סעיפים 28, 30, 34, 35, 47 לחו"ד בן עזרא) – לא היתה מחלוקת כי יש להאריך את מאחז היד ולהוסיף מאחז שלישי. הפיצוי יהא על פי הערכת מועלם בסך 450 + 750 + 400 + 500 + 550 ₪, ובסך הכל: 2,650 ₪ + מע"מ.
   2. בסעיף 32 לחו"ד בן עזרא נטען לגבי המדרגה הראשונה באחד מגרמי המדרגות כי הרום גבוה מהמותר ומהווה סכנה בטיחותית. בסעיף 49 הוא מתייחס למדרגה נוספת, בגרם מדרגות אחר, שם המדרגה הנמוכה ביותר הינה בגובה של 7 ס"מ בלבד, לעומת שאר המדרגות. אני מסכימה כי יש מקום לתקן את הליקוי, אך העלות לגבי גרם מדרגות זה הינה חלק מתיקון גרמי המדרגות שפורטה בסעיף 55 מעלה.
   3. נטען לקיומם של שברים בקירות הסמוכים למהלך מדרגות זה (סעיף 49 לחו"ד בן עזרא). אני מקבלת בהקשר זה את עמדת מועלם באשר לקיומו של ליקוי ואת חישוב עלות השבת המצב לקדמותו - 900 ₪ + מע"מ.
   4. ביחס למהלך המדרגות בכניסה מרחוב הלוטם (סעיפים 38-40 לחו"ד בן עזרא) – לשיטת בן עזרא קיימים מספר ליקויים במהלך מדרגות זה: ראשית, סכום שני הרומים והשלח במדרגות הוא בסטייה מהתקנות. שנית, לטענת בו עזרא, משטח הביניים בין מהלכי המדרגות משופע באופן בלתי תקני ובאופן לא שוויוני בין שני צדי המשטח; ושלישית – מאחז היד שהותקן אינו בגובה אחיד מעל המדרגות, בניגוד לתקן הרלבנטי (מספר 1142). גיל טען כי השיפוע הנטען במשטח הביניים נובע משקיעה מקומית של אבני ריצוף, ומאחר וחלפה תקופת הבדק, אין אחריות מצד הנתבעות לתיקון הליקוי. מועלם שלל את הטענה כי יש לפרק את מהלך המדרגות כולו, כאשר לשיטתו יש חריגה מהוראות התקנות באשר לסכום שני הרומים והשלח רק בשתי מדרגות בגרם המדרגות. לגבי השיפוע במשטח הביניים – מועלם מצא אף הוא שמדובר בשיפוע נקודתי בלבד כתוצאה מתזוזת אבנים משתלבות בודדות. לשיטת מועלם העלות של תיקון הליקוי היא 100 ₪. לגבי מאחזי המדרגות מציין מועלם בחוות דעתו כי במהלך הסיור המשותף הסכימו מומחי הצדדים על קיומו של ליקוי, ולשיטת מועלם עלות תיקון הליקוי האמור היא 500 ₪. במחלוקת זו, אני מוצאת לאמץ את עמדת מועלם, ובהתאם אני פוסקת פיצוי בסך כולל של 600 ₪ + מע"מ.
   5. במדרגות אל בניין ב' נטען כי קיימת מדרגה בודדת בקצה הפודסט בתחתית המדרגות, המהווה מכשול בהליכה וסיכון בטיחותי (סעיף 52 לחו"ד בן עזרא). גיל טען כי אין מדובר במדרגה אלא בסף מורם שמטרתו מניעת חדירת מי גשמים. מועלם מצא כי אכן קיים קושי בטיחותי עם אותו סף מורם, שגובהו 7 ס"מ. לשיטתו של מועלם יש לבצע תיקון נקודתי שיפחית את גובהו לגובה של 2-5 ס"מ באופן שלא יהווה עוד מכשול. מועלם העריך את עלות ביצוע האמור בסך של 200 ₪, ואני מוצאת לקבל הערכה זו. משכך אני קובעת בגין ליקוי זה פיצוי בסך של 200 ₪ + מע"מ (במובחן מהאמור בסעיף קטן ב' לעיל).

סך הפיצוי לגבי סעיפים קטנים (א) – (ה) – 4,350 ₪ + מע"מ.

עומק הפודסטים בחדרי המדרגות (סעיפים 69, 78, 86, 96 ו-103 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא עומק הפודסט בכל מהלכי המדרגות במתחם נמצא קטן מרוחב מהלך המדרגות שמעליו, וזאת בניגוד לתקנות. בנוסף, לטענתו במרבית גרמי המדרגות המדרגה שמתחת לפודסט מוצרת על ידי המדרגה שמעל הפודסט, באופן שיוצר מכשול בטיחותי ועומד בסתירה לדרישות תקנה 3.38. הנתבעות שללו טענה זו, והביאו בהקשר זה את התייחסותם של אדריכל המתחם וכן של יועץ בטיחות.
2. במהלך הסיור שערך מועלם עם מומחי הצדדים במתחם, נערכה מדידה רנדומלית של הפודסטים בגרמי המדרגות המדוברים, ונמצא על ידו כי אכן קיימת סטייה מהוראות התקנות. בנוסף, ולמען הסר ספק, ביקר המומחה מועלם פעם נוספת במתחם וערך מדידה של כל הפודסטים הקיימים, בכל חמשת הבניינים. מסקנותיו היו כי אכן עומק הפודסטים נמוך מהנדרש, וכי אין מנוס אלא לפרק את כל גרמי המדרגות ולהתקינם מחדש תוך הקפדה על רוחב פודסט מינימלי של 1.10 מטר X 1.10 מטר. להערכתו של מועלם, העלות הכוללת לכל מדרגה (כולל פחת וחומרים) היא 120 ₪. המדובר על פי חישוביו ב-84 מדרגות, ומכאן שהעלות הכוללת של פירוק והרכבת המדרגות היא 10,800 ₪ לבניין. בנוסף, תיקון הפודסטים עצמם הוערך בעלות של 200 ₪ / לפודסט X 24 פודסטים בבניין = 4,800 ₪ לבניין. בהתאם, העלות כוללת לבניין היא 15,600 ₪, ולכל הבניינים – 78,000 ₪ + מע"מ. אציין כי בחוות דעתו של המומחה מועלם נפלה טעות חישובית באשר לעלות הכוללת לכל בניין, ומכאן שגם התוצאה של העלות הכוללת למתחם שגויה.

שטח חדרי המדרגות בכל הבניינים (סעיף 58 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא, שטח חדרי המדרגות קטן מ-10 מ"ר, וזאת בניגוד להוראות סעיף 3.32 לתקנות. בן עזרא לא כלל בחוות דעתו הערכה כספית של הנזק, בשל העובדה כי אין מדובר בליקוי אשר ניתן לתיקון בפועל (ומשמעותו, אם בכלל, היא בפן של ירידת ערך). עמדתו של גיל היתה שהתקנה לא מגדירה את אופן ביצוע המדידה – האם על פי מידות הבנייה, או על פי המידות בין הציפויים. לטענת הנתבעות בהקשר זה, הפסיקה נקטה בגישה המקלה עם הקבלנים, ומשכך – אין ליקוי בנדון. אציין כי באת כוח הנציגות הפנתה אף היא לפסיקה בהקשר זה (וראו שאלה 15 לשאלות ההבהרה מיום 7.11.2012). מועלם בחוות דעתו מציין כי מדד את חדרי המדרגות, וכי השטח בין הציפויים הוא אכן פחות מ- 10 מ"ר, וליתר דיוק – 9.94 מ"ר. מועלם מסכים עם עמדת גיל, כי התקנה הרלבנטית לא הגדירה את האופן בו יש לבצע את המדידה (בניגוד ללשון התקנות בתקנות אחרות). לשיטת מועלם אין מדובר בליקוי – שכן אם מודדים בהתייחס למידות בניה משוערות – שטח חדר המדרגות עומד בדרישות התקנה הרלבנטית, וגם אם מודדים בין הציפויים, הרי שהסטייה הקיימת היא זניחה. מועלם חזר על עמדתו זו גם בתשובותיו לשאלות ההבהרה מיום 7.11.2012 (ראו התשובה לשאלה 15). אינני רואה לנכון לפסוק פיצוי כלשהוא בגין ליקוי נטען זה, ולו מן הטעם שממילא לא הוכחה הטענה לירידת ערך בגין קיומו של הליקוי.

מסתורי הכביסה -

סדקים אופקיים בבליטות מסתורי הכביסה בכל המתחם (סעיף 53 לחו"ד בן עזרא) –

1. המומחים הסכימו כי הסדקים עצמם תוקנו על ידי הנתבעות וכי יש צורך בצביעה של אזור התיקון, אלא שהיתה מחלוקת לגבי העלות. מועלם ביצע חישוב לגבי השטח שיש לצבוע מחדש (198 מ"ר), כאשר עלות הצביעה (כולל פיגומים) תהא 9,441 ₪ + מע"מ.

עמידות לאש של מסתורי הכביסה (סעיף 55 לחו"ד בן עזרא) –

1. לשיטת בן עזרא מסתורי הכביסה אינם עמידים באש, שכן הם עשויים PVC ויש להחליפם בעלות של 36,000 ₪. לשיטת גיל מסתורי הכביסה שהותקנו עומדים בתקן שהיה רלבנטי באותה העת ואף עולים עליו באיכותם מבחינת יכולת העמידות באש. בחוות דעת גיל מצוין כי מצורפים אליה נספחים רלבנטיים כגון אישור מכון התקנים ואישור החברה שהתקינה את מסתורי הכביסה, ואולם מסמכים אלו לא צורפו בפועל כנספחים ולא הוצגו לעיונו של בית המשפט במהלך ההליך. מועלם בחוות דעתו מציין כי לא הובהר על ידי המומחה בן עזרא, על בסיס אילו נתונים מבוססת הטענה לליקוי. הוא אף מציין כי הנתבעות טענו כי מסתורי הכביסה שהותקנו הם תוצרת חברה מסוימת, הידועה בתחום, ובנסיבות העניין – לא הוכח לשיטתו ליקוי בנדון. בחקירתו הודה מועלם כי לא דרש את אותם מסמכים המעידים לכאורה על עמידות באש של המסתורים. הנציגות טוענת כי היא הציגה ראשית ראיה לקיומו של פגם במסתורי הכביסה, ומכאן שהנטל עבר לכתפי הנתבעות להראות כי המסתורים שהותקנו על ידיהן בפועל עומדים בדרישות לעניין עמידותם באש (סעיף 14(ה) לסיכומי הנציגות). הנתבעות כאמור שוללות עמדה זו וטוענות כי אין מקום להעברת הנטל, וכי הליקוי לא הוכח. לשיטתי לא הונחה כל תשתית לסברה כי המסתורים אינם עומדים בתקנות וכי הם מסוכנים, לשיטתי הנטל לא עובר לשכם הנתבעות – אלא שנשאר על שכם התביעה, ולא הורם. יש עוד לראות כי מועלם הסביר בחקירתו כי ישנם חומרים רבים מבוססי PVC אשר להם מצרפים חומרים אחרים – וכי הוא לא מצא שיש בעיה בטיחותית לגבי מסתורי הכביסה (עמ' 16, שורות 3-8). הדרישה נדחית.

ליקויים בפתחי העלייה לגג ובגג עצמו (סעיפים 59 עד 61 לחו"ד בן עזרא) –

עומק הפודסט בין קצה המדרגות לסולם –

1. לטענת בן עזרא עומק הפודסט עד לסולם הוא 92 ס"מ בלבד, בעוד רוחב המדרגות הוא 118 ס"מ – ובכך סותר המצב הקיים את תקנה 3.37 לתקנות. לטענת בן עזרא המצב האמור יוצר סיכון בטיחותי למשתמשים בסולם. לטענת גיל אופן מדידת עומק הפודסט ע"י בן עזרא שגוי – לשיטתו של גיל עומק הפודסט הוא 118 ס"מ, וההתייחסות אל הסולם כאלמנט שמקטין את עומק הפודסט היא שגויה, שכן מדובר בסולם פריק שעולה ויורד בהתאם לצורך. במחלוקת זו מצדד מועלם בעמדתו של גיל וקובע בחוות דעתו כי מאחר והפודסט נועד אך ורק לצורך עלייה לגג, ומאחר והסולם כשאינו בשימוש מוגבה ואינו מגביל את השימוש בפודסט – אין ליקוי בנדון. אני מוצאת לאמץ את קביעותיו של מועלם, ודוחה את הטענה לליקוי בנדון.

אופן הצבת סולם העלייה לגג –

1. לטענת בן עזרא, בהתאם לתקנה 73 לתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), תשמ"ח-1988, על הסולם לבלוט מעבר למישור הגג או לחילופין יש להתקין במקום ידית אחיזה. גיל אינו שולל כי ההוראות אליהן מפנה בן עזרא חלות, אלא שלשיטתו אין אפשרות להגבהת הסולם ועל כן יש להתקין במקום ידית אחיזה, בעלות של 250 ₪. בנוסף לאמור, טוען בן עזרא עוד כי בשלביו העליונים של הסולם מוצר משטח הדריכה של הסולם בשל בליטת הפתח בגג, באופן המהווה סיכון בטיחותי למשתמש. גם לגבי טענה זו מסכים גיל כי יש מקום להרחיק את הסולם העליון מהקיר. טענה אחרונה הנוגעת לסולם עצמו היא כי על הסולם מותקן חישוק בטיחות (כלוב מגן) אחד בלבד, אשר אינו יציב ואינו מגן בפועל מפני נפילה. בהקשר לטענה זו טוען גיל כי כלל אין חובה להתקנת כלוב מגן בסולם בגובה הסולם הנדון, והחישוק שהותקן הוא בבחינת למעלה מן הצורך. ביחס לשני הליקויים הראשונים שהוזכרו – אין מחלוקת ממשית בין מומחי הצדדים. מועלם בחוות דעתו העריך את עלות ביצוע הרחקת הסולם מהקיר בסך של 2,250 ₪ (לכל בנייני המתחם). בנוגע להתקנת ידית אחיזה מועלם אינו כולל בחוות דעתו הערכה כספית של עלות ביצוע התיקון. בהעדר נתונים אחרים, אני מוצאת להעריך את עלות התיקון בהתאם להערכת גיל – דהיינו בסך של 250 ₪. בכל הנוגע לליקוי הנטען של העדר כלוב מגן על הסולם – בחוות דעתו של מועלם אין התייחסות לליקוי נטען זה. בהעדר נתונים מספיקים בחוות דעת בן עזרא באשר למקור החוקי לטענה כי ישנה חובה להתקין כלוב מגן בסולמות בהם עסקינן, אני מוצאת לדחות את הטענה. כלומר, בגין טענות אלו יש לפסוק לטובת הנציגות סך של 2,500 ₪ + מע"מ.

אופן פתיחת הדלת לגג –

1. לשיטת בן עזרא הדלת אינה בטיחותית שכן ציריה צמודים לקיר שקיים על גג הבניין, באופן שאינו מאפשר השענת הדלת על הקיר. עובדה זו אינה מאפשרת פתיחת הדלת באופן בטיחותי, ומנגנון המשקולת והגלגלת שהתקינו הנתבעות אינו פתרון ראוי בנסיבות העניין ואף בו קיימים ליקויים. בנוסף נטען כי מסגרת הפלדה של הפתח אינה תואמת את הפתח הקיים בגג ואינה מונעת חדירת רטיבות אל תוך הבניין, וכי נתגלתה חלודה במכלולי הדלת והמשקולת. לשיטתו של גיל, המנגנון שהתקינו הנתבעות הוא בטיחותי ומאפשר פתיחה מתונה של הדלת. בנוסף נטען כי בהעדר תקן ישראלי מתאים יש להחיל את התקן האמריקאי, והמנגנון שקיים בפועל עונה לדרישות תקן זה. לגבי הטענה לחוסר התאמה של המסגרת נטען כי המדובר באי התאמה הדיירים לא דיווחו עליה במועד לנתבעות. בנוגע לחלודה הנטענת, נטען כי המדובר בתוצאה של תחזוקה לקויה מצד הדיירים.
2. מועלם בחוות דעתו מציין כי מנגנון המשקולת והגלגלת שהותקן בפועל על ידי הנתבעות נראה מאולתר ובלתי בטיחותי. עם זאת, הוא מוכן לקבל את עמדתו של גיל באשר לתחולת התקן האמריקאי, אלא שלשיטתו – המנגנון הקיים אינו עומד בדרישותיו. מועלם מפנה לתרשים מתוך התקן האמריקאי, שצירף גיל לחוות דעתו (בעמ' 80, איור 170), בתור דוגמה לפתרון בטיחותי הולם, ומעריך את עלות ביצוע התיקון הדרוש בסך של 10,000 ₪ לכל בנייני המתחם. אומר, כי בתרשים האמור מופיע מנגנון פתיחה של דלת בו מותקנות שתי זרועות מאזנות משני צדי הדלת, במרחק של לפחות 60 ס"מ האחת מהשנייה. מעיון בתמונות שצורפו לחוות דעת בן עזרא נראה כי המנגנון הקיים כיום לאיזון פתיחת דלת הגג אינו פתרון הולם. אני מאמצת בהקשר זה את המלצת מועלם באשר למנגנון הראוי שיש להתקין לצורך הבטחת בטיחות המשתמש בדלת הגג, וכן את העלות המוערכת על ידי מועלם, ופוסקת בגין רכיב זה סך של 10,000 ₪ + מע"מ.

חלודה בדלתות המעלית בגגות (סעיפים 62, 72, 81, 90 ו-98 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא נתגלו סימני חלודה על הדלתות, בעיקר בחיבורים, עובדה שמעידה לשיטתו על ביצוע לקוי מצד הנתבעות. לטענת גיל, המדובר בתוצאה של העדר תחזוקה ראויה, ולכן אין לנתבעות כל אחריות לליקוי הנטען. בחוות דעתו של מועלם, הוא מציין שמבלי להכריע במחלוקת סביב שאלת האחריות - אכן נתגלו סימני חלודה ב-4 מתוך 5 הדלתות הנדונות, ועלות התיקון 1,000 ₪. לטעמי, במחלוקת זו, יש להעדיף את עמדת גיל על פני טענות בן עזרא ולקבוע כי לא הוכח ברף הדרוש כי החלודה הקיימת כיום נובעת מביצוע לקוי של הדלתות על ידי הנתבעות במועד בניית המתחם. בהקשר זה, השיהוי הניכר בהגשת התביעה עומד לנציגות לרועץ, ולא אוכל לקבוע כי הטענה לליקוי הוכחה כדבעי.

פתחי האוורור במעקה הגג ובמעברי הצנרת האנכיים בגג (סעיף 66 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא לא הותקנו בפתחי האוורור רשתות למניעת סתימות. לשיטתו של גיל, המדובר בליקוי שהדיירים לא דיווחו עליו לנתבעות במועדים הדרושים, ולכן אין כל אחריות לנתבעות בגין ליקויים אלו בחלוף שנים רבות כל כך ממועד מסירת המתחם. מועלם העריך את עלות התקנת הרשתות הנדרשות בסך כולל של 250 ₪, וזאת מבלי להידרש למחלוקת המשפטית. מחוות דעתו של מועלם עולה כי התקנת הרשתות על גבי פתחי האוורור מהווה חלק מדרישות התקן, ולכן אני קובעת פיצוי בסך 250 ₪ + מע"מ.
2. טענה נוספת של בן עזרא (באותו הסעיף), נוגעת להעדרם של צינורות מכופפים סביב מעברי צנרת אנכיים בגג בניגוד לתקן 1752.1. גיל אינו סותר טענה זו, אך מסייג ואומר שהחובה להתקינם מוטלת על הנתבעות רק אם הקבלן הוא שביצע את ההכנה למזגן שבגינה הותקנה אותה צנרת. מועלם מעריך את עלות ביצוע ההתקנה בסך של 550 ₪ לכל יחידה (בכפוף להכרעה בשאלה המשפטית), אם כי אינו מציין בכמה יחידות מדובר – כלומר, כמה מזגנים על הגג הותקנו ללא צינור מכופף. טענתו של גיל לגבי סוגית ביצוע ההכנה למזגן לא נסתרה, וממילא בחוות דעת בן עזרא אין התייחסות למספר היחידות בהן קיים הליקוי הנדון. בנסיבות הללו, לא שוכנעתי כי קמה אחריות ואף שיעור הליקוי הנטען לא הוכח.

ליקויים במוצאי הניקוז בגג העליון ובגגות הביניים (סעיף 63 לחו"ד בן עזרא) –

1. בהקשר זה מעלה בן עזרא שתי טענות: האחת - כי מוצאי הניקוז בגג העליון בוצעו ללא בליטה מספקת ממישור הקיר; והשניה - כי מוצאי הניקוז בגגות הביניים בוצעו באמצעות צינורות בקוטר בלתי מספיק. לטענה הראשונה משיב גיל כי מוצאי הניקוז כן בולטים מהקיר כנדרש. לטענה השנייה משיב גיל כי המדובר בנקודות ניקוז של שטח קטן ומכאן שקוטר צינור הניקוז מספק ותקין, וכי תחזוקה שוטפת של מוצאי הניקוז היתה מונעת סתימות. באשר לטענה הראשונה, מצדד מועלם בעמדת בן עזרא וקובע אף הוא כי מוצאי הניקוז אינם בולטים באופן מספיק ממישור הקיר, אלא שקועים בתוכו. הוא מעריך את עלות ביצוע התיקון בכלל גגות המתחם בסך של 2,250 ₪. גם ביחס לטענה השנייה מעדיף מועלם את עמדת בן עזרא, וקובע כי יש להתקין נקז בקוטר גדול יותר של 2 צול. הוא מעריך את עלות ביצוע התיקון בסך של 1,750 ₪. אקבל את עמדת מועלם, והפיצוי - 4,000 ₪ + מע"מ.

איטום וניקוז הגג (סעיף 63 לחו"ד בן עזרא) -

1. לטענת בן עזרא קיימת היקוות של שלוליות על הגג בשל העדר שיפועים מספיקים. לטענת גיל לא הוכח כי שלוליות, ככל שקיימות, חורגות מהתקן הרלבנטי. מועלם מצא כי בעת הסיור שערך במקום ניכר כי מצב הגג תקין, וכי ללא ביצוע של בדיקת הצפה לא ניתן לקבוע שקיים ליקוי. טענה נוספת שהעלה בן עזרא היא כי ישנם מרווחי אוויר מתחת ליריעות האיטום. גיל לא מצא כל ליקוי בנדון וגם בחוות דעתו של מועלם צוין כי לא נמצאה ראיה לטענה זו. לכן, עמדתי היא כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה לגבי פריט זה. בנוסף, טען בן עזרא כי לא הותקן פס מתכת לחיזוק בקצה יריעות האיטום כנדרש בתקן. גיל הסכים עם קביעה זו, אך העריך את עלות התקנת פסי המתכת בסכום שונה מבן עזרא. אף מועלם מצא כי קיים ליקוי בנדון, ואאמץ את קביעתו לגבי העלות - 7,000 ₪ + מע"מ.

רטיבות בחדרי המכונות של המעלית –

1. לטענת בן עזרא, עוד באותו סעיף, קיימת חדירת רטיבות אל חדרי המכונות. לשיטת גיל הליקוי הנטען אכן קיים, אלא שהמקור לו לשיטתו הוא העדר תחזוקה מספקת, שכן הרטיבות נובעת מסתימת פתח הניקוז העליון של הגג על ידי צואת יונים. מועלם שלל את הסבריו של גיל באשר לסיבות היווצרות הרטיבות. לטענת מועלם, אף אם הנקז היה סתום, בהינתן שהאיטום בוצע כראוי – לא היתה צריכה לחדור רטיבות אל חדר המכונות והעובדה כי רטיבות כאמור חדרה מלמדת על קיומו של ליקוי. עלות ביצוע התיקון לשיטת מועלם הינה בסך 5,000 ₪ + מע"מ, עבור כל בנייני המתחם, ואאמץ קביעה זו.
2. בנוגע לחדר המכונות של המעלית בבניין ד', הועלתה טענה לליקוי נוסף בדמות סדקים בריצוף בפנים החדר, וצליל נקישה חלול. לשיטת בן עזרא, יש לרצף החדר מחדש בעלות של 1,000 ₪. גיל מסכים כי קיימים סדקים אותם יש לתקן, אלא שלטענתו – אין התיקון האמור באחריות הנתבעות נוכח חלוף הזמן הניכר ממועד מסירת המתחם לדיירים. מועלם מאשר בחוות דעתו אף הוא כי קיים סדקי התכווצות ברצפת חדר המכונות. לשיטתו יש לפתוח את הסדקים ולמלא אותם בחומר אלסטי בלתי מתכווץ ואין צורך להחליף את כל הריצוץ. אף כאן, שוכנעתי כי המלצתו של מועלם מקצועית וסבירה והפיצוי יהא - 350 ₪ + מע"מ.

קולטי שמש ואוגרי מים (סעיפים 64, 74, 83, 93 ו-100 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא, קולטי השמש בגג הוצבו בסמוך לקירות הבנויים באופן החורג מהתקן וגורם להפחתה בתפוקת המים החמים. בן עזרא לא כלל בחוות דעתו נתונים באשר למרחקים של הקולטים מהקירות הבנויים, והחריגה של מרחקים אלו מהתקן הרלבנטי. גיל שלל בחוות דעתו את הטענה לקיומה של הצללה על קולטי השמש. מועלם בחן את הטענה ומצא אף הוא כי קיימת חשיפה מלאה לקרני השמש, ואין בנמצא ליקוי. מכאן, שהטענה לא הוכחה.
2. טענה נוספת של בן עזרא היא כי נמצאו שני מיכלי מים אשר אינם מעוגנים לרצפת המבנה, באופן המהווה חריגה מהתקן. גיל בחוות דעתו לא שלל טענה זו, אך קבע כי מדובר בעלות זניחה. מועלם בחוות דעתו, מציין כי עלות תיקון הליקוי האמור עומדת על סך של 750 ₪ לכלל בנייני המתחם. אאמץ הערכה זו והפיצוי כאן יהא בסך 750 ₪ + מע"מ.

התקנת פתחי האוורור במעקה הגג (סעיפים 66, 75, 84, 94 ו-101 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא, נמצאו פתחי אוורור במעקה הגג שאינם מוגבהים כנדרש ועלות הגבהתם היא 5,400 ₪. אף גיל מצא שיש מקום להאריך ולהגביה את פתחי האוורור, אלא שלשיטתו העלות של ביצוע האמור עומדת על סך של 450 ₪ בלבד. מועלם מציין כי בסיור שנערך הסכימו הצדדים שהליקוי קיים, ב-5 מיקומים בלבד, ולהערכתו עלות התיקון היא 500 ₪ לכל פתח. לכן הפיצוי יהא 2,500 ₪ + מע"מ, לכל המתחם.

מזקף ראש הקורה בגג בניין ב' (סעיף 76 לחו"ד בן עזרא) -

1. לטענת בן עזרא מזקף הראש בקורה נמוך מהתקן הרלבנטי ב-20 ס"מ. גיל שולל טענה זו, וטוען כי התקן אליו מפנה בן עזרא אינו התקן הנכון שכן הוא עוסק באזורים מקורים ולא בקורות הקיימות בגג פתוח. מועלם מאשר את גובה הקורה הנטען על ידי בן עזרא, אך מסכים עם גיל כי במועד הקמת הבניין לא היתה קביעה בתקנות שחייבה גובה מינימלי של קורה בסיטואציה של גג פתוח – כלומר, לא היה תקן מחייב במועד הרלבנטי לתובענה זו. מועלם אף מוסיף, כי מדובר בסיכון בטיחותי שהיה מקום למנוע כבר בעת הקמת הבניין, אך אין ליקוי בנדון. בנוסף הוא טוען כי הפתרון המוצע על ידי בן עזרא (ניסור הקורה), ואשר הנציגות חוזרת ומעלה אותו אף בסיכומיה (סעיף 14(6)), אינו ישים מבחינה קונסטרוקטיבית. לכן מציע מועלם לעטוף את הקורה בספוג ולסמנה בצבעים זוהרים, כדי למנוע התממשות של הסיכון הבטיחותי הטמון במיקומה, כאשר העלות לשיטתו – זניחה. אני מאמצת את המלצתו של מועלם ומציעה לנציגות לפעול בהתאם.

חיפויים פנימיים וחיצוניים –

חיפוי שיש פנימי (סעיף 104 לחו"ד בן עזרא) -

1. בן עזרא טוען כי במקומות רבים במבואות של הבניינים ובקומות השונות נמצאו סדקים בחיפוי השיש, אבנים שבורות, גימור לקוי של החיפוי ונשירה של אריחי שיש ולטענתו, בבדיקה נמצא שחלק מהאריחים לא מודבק כראוי (כאשר בדיקת נקישה מלמדת על צליל "חלול"). לשיטתו יש לערוך בדיקות מעבדה לתקינות האבן בעלות של 25,000 ₪, ורק לאחר מכן ניתן יהיה להעריך את היקף התיקונים הדרוש ועלותם. עוד טוען בן עזרא כי באחד הבניינים חסר חיפוי בשטח של 10 מ"ר. גיל טוען כי לא אותרו הליקויים הנטענים, למעט נשירת אריח בבניין ב' – לגביו נטען כי אין המדובר בליקוי בר-פיצוי, נוכח חלוף הזמן הרב ממועד מסירת המתחם. מועלם קבע כי בבדיקתו לא מצא שיש ליקוי באופן הנחת חיפוי השיש וכי אין מקום לבצע את הבדיקה הנדרשת. לטעמו, החוסר בחיפוי השיש ב-10 מ"ר מהווה פגם אסטתי אך לא ליקוי – ובנקודה זו אומר כי לא הוכח מה היתה התוכנית ושאכן היה צורך לחפות את השטח השנוי במחלוקת. לגבי האריחים השבורים – טענת גיל לפיה הם נמסרו תקינים ונשברו שעה שהדייר הרלבנטי העביר את תכולת דירתו לא נסתרה. בהקשר זה היה על התובעים להציג פרוטוקולי מסירה לגבי ליקוי שכזה במועד המסירה – ובהעדרם, לא ניתן לטעון לליקוי בגין אריחים שבורים בחלוף 10 שנים. לכן, הדרישה נדחית.

חיפוי אבן חיצוני (סעיפים 56-57 לחו"ד בן עזרא) -

1. לטענת בן עזרא נמצאו ליקויים רבים בחיפוי האבן החיצוני, אבנים רבות נשרו ממקומן, לא בוצעו מישקים כראוי – ואף כאן הוא טוען שיש לבצע בדיקה מקיפה בעלות של 25,000 ₪ ורק לאחר מכן להעריך את הנזק. גיל מכחיש את הטענות. מועלם קבע כי ההתפוררות שנמצאה הינה סבירה בהתייחס למהות החומר כחומר טבעי, אינה חריגה ואינה מהווה ליקוי מבחינה ויזואלית. מועלם אישר כי לא בוצעו משקי התפשטות – אך כי הדבר אינו מהווה פגם ויזואלי ואל משליך כעת על מצב החיפוי. לטענתו יתכן ובעתיד יהא צורך לבצע מישקים שכאלו, אך אין עסקינן ב"ליקוי". מועלם לא תמחר את העלות בחוות דעתו, שכן לשיטתו, טרם הערכת העלות נדרש תכנון קונסטרוקטיבי ואדריכלי של העבודות הנדרשות (עמ' 34 לחוות דעתו) – ולכן, אן מקום לפסוק פיצוי ברכיב זה. בנוסף, מועלם מאשר כי נמצאו מספר אבנים בודדות שנסדקו או נשרו, אך שוב – לשיטתו אין המדובר בליקוי, לאור ההיקף הנרחב ביותר של חיפוי האבן ביחס לאבנים הבודדות שלגביהן יש בעיה. לטענתו עלות הדבקת האריחים שנשרו - 500 ₪, ובאופן כללי, הליקויים הנקודתיים שמצא אינם יכולים להעיד על ביצוע לקוי של חיפויי האבן בבניינים. לכן, אף כאן לא אורה על ביצוע הבדיקות, שכן לא שוכנעתי שיש צורך לבצע את הבדיקות וביצוע הבדיקות אינו נזק שהנתבעות אחראיות לפצות את התובעים בגינו. הפיצוי יהא בסך של 500 ₪ + מע"מ.

חיפוי אבן חיצוני בגדר (סעיף 50 לחו"ד בן עזרא) -

1. ליקוי נוסף נטען בחיפוי החיצוני הינו הינתקות של אבני חיפוי בגדר בנויה בסמוך לאחד ממהלכי המדרגות החיצוניים. בן עזרא העריך את עלות התיקון בסך של 3,000 ₪. לטענת גיל המדובר בליקוי שאינו באחריות הנתבעות, מפאת הזמן הרב שחלף ממועד מסירת המתחם לדיירים. בחקירתו של מועלם הוא ציין כי המדובר בביצוע לקוי של החיפויים. לשיטתו, היה צורך להותיר מרווח התרחבות של מישור הקרקע בתחתית הגדר הבנויה, והנזק נגרם בשל שלא הותירו מרווחים מספיקים, האדמה תפחה ודחפה את אבני החיפוי כלפי מעלה (וראו עמ' 14, שורות 9-14, וראו גם כי בהמשך מבהיר מועלם כי הוא מתייחס בדבריו אלו לטענות בסעיף 50 לחוות דעת בן עזרא). מועלם העריך את עלות התיקון בסך של 500 ₪ ואני מוצאת לאמץ קביעה זו. על כן, אני פוסקת פיצוי בגין ליקוי זה בסך של 500 ₪ + מע"מ.

ליקויים בתוך הבניינים –

דלתות הכניסה לבניינים (סעיפים 24 ו-42 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא קיים ליקוי בפתיחת דלתות הבניינים, כיון שהן נפתחות פנימה אל תוך המעבר בכניסה לבניין, חוסמות את המעבר ובשל כך נגרם הן סיכון בטיחותי והן חוסר נוחות בשימוש בדלתות. בן עזרא מציין כי אופן הפתיחה של הדלתות הוא בניגוד לתקנות חדשות המגדירות את היקף החסימה המותר של המעבר, אך מציין שתקנות אלו אינן חלות על הבניינים במתחם, שכן הותקנו לאחר בנייתם. יש עוד לראות כי בסעיף 42 לחוות דעתו מציין בן עזרא כי בבניין ב', הדלת נפתח בכיוון ההפוך, כלומר - כלפי החוץ, אך גם זה מהווה ליקוי שכן בעת הפתיחה נוצר מעבר צר מידי בין כנף הדלת לבין עמוד שניצב בסמוך, בנוסף לחסימת המעבר בכניסה לבניין, אשר צוין לעיל. לשיטתי, לא היה מקום להעלאת טענות שמבוססות על תקן שלא היה רלבנטי בעת הקובעת, מה גם שלא ברור לי כיצד הטענה בסעיף 24 יכולה להתקיים במקביל עם הנטען בסעיף 42. בכל אופן, מועלם קבע כי בסיור שנערך מומחי הצדדים הסכימו שעל אף ההצרה המסוימת הקיימת באופן פתיחת הדלת בבניין ב', יש מעבר רחב דיו למילוט (עמ' 13, שורות 23-24) ואינני מוצאת שיש ליקוי בפריט זה (מעבר לכך שבן עזרא אינו אומד את עלות התיקון).

שיפוע רצפת הכניסה ללובי בבניין ג' (סעיף 25 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא בבניין ג' קיימת חדירת מים מן החוץ בכניסה לבניין, כתוצאה מליקוי בשיפועי הרצפה. עלות התיקון עומדת לשיטת בן עזרא על סך של 1,000 ₪. גיל בחוות דעתו מצא שאין ליקוי, שכן נציג הדיירים שנכח בסיור לא הצליח להצביע על הליקוי הנטען. מועלם מצא שהשיפוע במיקום הנדון נע בין 0.1% ל-0.5% וכי המדובר בלובי הכניסה לבניין, שמוגן באמצעות גג וקיר מסוכך. מועלם מציין שקיימת אפשרות תיאורטית של חדירת מים מזערית, במצב של גשם אלכסוני חזק, אך לא מצאתי שהמדובר בליקוי בר פיצוי.

עציצי הנוי בכניסה לכל הבניינים (סעיף 26 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא העציצים שהוצבו על ידי הנתבעות בכניסות לבניינים מוצבים על מעמדי ברזל לא יציבים, באופן המהווה סיכון בטיחותי. לטענת גיל, העציצים אינם מהווים חלק מהמפרט ולא קיים ליקוי. לשיטת גיל הדיירים במתחם רשאים לסלק את העציצים או להחליף את המעמדים עליהם הם מוצבים, אך לנתבעות אין כל אחריות בנדון. מועלם סבור כי גם אם העציצים ניתנו כמתנה מטעם הנתבעות, עדיין יש חשיבות לכך שלא ייגרם סיכון בטיחותי ועלות הקיבוע הינה בסך 1,000 ₪. עמדתי היא כי אין עסקינן בליקוי – והנציגות מוזמנת לסלק את העציצים או לפעול לקיבועם על חשבונה.

פתח בקרה בצנרת ביוב בכניסה לבניין ב' (סעיפים 36-37 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא בצנרת הביוב במקום לא הותקן פתח בקרה כנדרש, והמכסה מהווה מכשול. גיל מסכים כי קיים ליקוי בנוגע להעדר פתח בקרה, ומעריך את עלותו באופן שונה. מחוות דעתו של מועלם עולה כי במהלך הסיור שערך במקום בנוכחות מומחי שני הצדדים, הסכימו שניהם על קיומו של ליקוי וכן על העלות לתיקונו (הן פתיחת פתח בקרה והן הנמכה של הפתח) – ויש לפסוק את הפיצוי בהתאם בסך 800 ₪ + מע"מ.

דלתות אש בחדרי המדרגות (סעיפים 67,68, 77, 85, 95 ו-102 לחו"ד בן עזרא) –

1. טענות בן עזרא בהקשר זה מתחלקות לשניים: ראשית, כי דלתות האש בחדרי המדרגות (6 דלתות בכל בניין, ובסה"כ 30 דלתות) נפתחות בזווית פחותה מ-90 מעלות, נוכח העובדה כי צירי הדלתות צמודים או קרובים מידי לפינות הקירות, ויש להתקין מחדש את הדלתות בעלות כוללת של 75,000 ₪ לכלל בנייני המתחם. שנית, נטען כי מחזירי השמן בדלתות הותקנו בגובה נמוך מהתקן, כך שחלקים מהם נמוכים מהמינימום של 196 ס"מ. העלות התיקון נכללת בעלות הכוללת של התקנתן מחדש של כל דלתות האש. בנוגע לטענה הראשונה, מסכים גיל עם בן עזרא באופן חלקי. לשיטתו אכן חלק מהדלתות נפתחות בזווית פחותה מ-90 מעלות – אך הפתרון הראוי הינו התקנת ידיות קטנות יותר על הדלתות. בנוגע לטענה השנייה, טוען גיל כי מחזירי השמן לא חורגים מסף הגובה המינימלי הדרוש.
2. מועלם מציין כי במהלך הסיור שבוצע הגיעו מומחי הצדדים להסכמה לעניין קיומם של שני הליקויים הנטענים. באשר לליקוי הראשון מציין מועלם כי הפתרון המוצע על ידי בן עזרא אינו ישים בפועל וכי ביצוע המוצע על ידי בן עזרא יוביל לכך שהדלת תיפתח היישר אל גרם המדרגות. פתרון אפשרי לשיטת מועלם הוא יצירת מגרעת לידית הדלת בקיר הסמוך, והעלות להערכתו עומדת על סך של 100 ₪ לדלת, ובהתאם - 3,000 ₪ למתחם כולו. עם זאת, בחקירתו של מועלם הוא ציין בהקשר לפתרון זה, שאף הוא בעייתי ולשיטתו לא מעשי (עמ' 17, שורות 9-13). באשר לליקוי השני מציין מועלם כי יש צורך לפרק את מחזירי השמן המותקנים, ולהתקין מחזירי שמן עליונים שיעמדו בדרישות התקן, כאשר העלות להערכתו עומדת על סך 250 ₪ לדלת, ובהתאם 7,500 ₪ לכלל המתחם (וראו אף את תשובה 10 לתשובות לשאלות ההבהרה מיום 16.12.2012). לשיטתי, הגם שהוסכם עקרונית ששני הליקויים קיימים – אין מקום להעניק פיצוי לטובת יישום פתרון שלא יפתור את הבעיה ולכן יש לפסוק פיצוי רק לגבי הגבהת מחזירי השמן, בסך 7,500 ₪ + מע"מ.
3. בנוגע לדלתות האש, ציין בן עזרא בחוות דעתו שני ליקויים נוספים הקיימים בבניין ב'. לגבי הדלת בקומה 3 נטען כי היא הותקנה שלא במקביל לקירות ולקווי הריצוף, באופן היוצר פגם אסתטי בולט לעין. בחוות דעת גיל הוא מציין בהקשר לטענה זו כי לא נמצא על ידו ליקוי מהותי הדורש תיקון. עוד טוען בן עזרא לגבי הדלת בקומה 5, כי היא משתפשפת ברצפה. בחוות דעתו של גיל הוא מציין את הטענה, אך לא את ממצאיו בקשר עמה. באשר לטענה הראשונה – מועלם מציין כי אף הוא מצא סטייה מסוימת, אך לדעתו היא נובעת מאופן התקנת הריצוף ולא מאופן התקנת הדלת, ומכאן שאין ליקוי בנדון. באשר לטענה השנייה – הליקוי הנטען אושר בחוות דעתו של מועלם. לשיטתו הפתרון הראוי הוא בכיוון הדלת או לחילופין, בתיקון האריח הבולט, בעלות של 150 ₪. אני מאמצת את קביעותיו של מועלם ומכאן שיש לפסוק בגין ליקוי זה סך של 150 ₪ + מע"מ.

דלתות המחסנים בבניין ב' (סעיף 79 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא, בניין ב' אין אוורור ראוי של המחסנים שכן האוורור הוא באמצעות פתחים בדלתות לכיוון הלובי, אשר בעצמו אינו מאוורר. לטענתו יש צורך בהתקנת מערכות אוורור במחסנים. במקביל טוען בן עזרא שמאחר והפתחים בדלתות מעלים חשש שריחות מתוך המחסנים יחדרו אל הלובי, יש להחליף את דלתות המחסנים בדלתות עם כנפיים אטומות, ללא פתחי אוורור. גיל בחוות דעתו מציין כי התקנה הרלבנטית במועד בניית הבניין, לא כללה מחסן בהגדרת "חדר שירות", ומכאן שלא חלה החובה לאוורר מחסן כאמור. מועלם מסכים עם עמדת גיל לפיה הגדרת "חדר שירות" הרלבנטית לא כללה מחסן, ועל כן לא היתה כל חובה להתקין מערכת אוורור למחסנים. לשיטת מועלם, התקנת פתחים בדלתות המחסנים על ידי הנתבעות היתה בבחינת למעלה מן הצורך, ואין כל ליקוי במצב הדברים האמור.
2. עסקינן בשאלה משפטית של פרשנות המונח "חדר שירות", וממילא אין מדובר בשאלה מקצועית תכנונית. בהקשר זה, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, אני נוטה לאמץ את הגישה לפיה מחסן חיצוני לחלוטין (כדוגמת זה אשר נבנה בבית התובעים) אינו מהווה "חדר שירות". בסיכומי הנציגות מפנה באת כוחה של הנציגות לפסיקה, אשר לשיטתה קבעה כי מזווה הוא גם מחסן ולכן נחשב חדר שירות. אתייחס לפסיקה האמורה, להלן. פסק הדין הראשון אליו מפנה באת כוח הנציגות הוא המ' (מחוזי-חיפה) 23201/97 שרביב בע"מ נ' ברזילי (31.12.1997), כאשר לשיטתה נקבע בו כי מאחר ומזווה נכלל בהגדרת "חדר שירות", ומאחר ומשמעותו של המונח מזווה היא מחסן, הרי שמחסן מהווה אף הוא חדר שירות. אלא, שקריאה מדוקדקת של פסק הדין מעלה כי פסק הדין אינו קובע כאמור. בפסק הדין מתייחס בית המשפט לפסק בורר, אשר עמד במוקד המחלוקת המשפטית בין הצדדים ומצטט מתוכו. על כן, אין בהפניה זו כדי לסייע בידי הנציגות (וראו כי על פסק דין זה הוגש ערעור שנידון במסגרת ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5) 725 (2002)). פסק הדין השני אליו מפנה באת כוח הנציגות הוא ת"א (מחוזי-ת"א) 321/95 אבן חן נ' שיכון ופיתוח בע"מ (29.12.2003). אומר, שיש להצר על כך שבסיכומי הנציגות צוטט החלק הרלבנטי מפסק הדין האמור באופן חלקי, כאשר למעשה מקריאת פסק הדין עולה כי הפרשנות שהציעו התובעים דשם לגבי המונח "מזווה" לא התקבלה, ולמעשה בית המשפט דחה את טענתם לקיומו של ליקוי (ואפנה לסעיף 18 לפסק הדין). יתרה מכך, לשיטתי הוכח כי קיים אוורור מסוים בדלת המחסן (בדמות רפפת מתכת), ולא הורם הנטל להראות אופן אוורור זה גורמים לנזקים כאלו או אחרים. אשר על כן, אני דוחה את הדרישה לפיצוי ברכיב זה.

רטיבות וקילופי צבע סמוך למעלית בקומה 4 בבניין ג' (סעיף 87 לחו"ד בן עזרא) –

1. בן עזרא אינו מפרט את המיקום המדויק של הליקוי הנטען. גיל טען כי הליקוי לא קיים, וכי ממילא אין אחריות לנתבעות בגינו, נוכח חלוף הזמן ממועד מסירת המתחם. בסיור שערך מועלם הוא איתר את קילופי הצבע, אך לא מצא סימני רטיבות. משכך, ולאור חלוף הזמן – לא מצאתי כי הוכח שעסקנן בליקוי בר פיצוי.

צינור ביוב שבור תחת המרצפות בכניסה לבניין ג' (סעיף 88 לחו"ד בן עזרא) –

1. מועלם מציין כי במהלך הסיור שערך בבניין לא הצליחו בן עזרא או נציג הדיירים להצביע על הליקוי הנטען – והדרישה נדחית.

חלודה ורטיבות בכניסה לבניין ד' (סעיף 33 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא קיימת חלודה בארון כיבוי האש ועל גבי דלתות המחסנים העשויות מתכת. בנוסף, לשיטתו במקום קיימת רטיבות בקירות, מעל הפנלים, אשר נגרמת בשל ליקוי באיטום במקום. באשר לארון כיבוי האש טוען גיל כי אין המדובר בליקוי אלא בתוצאות של שימוש לא ראוי של הדיירים בציוד כיבוי האש. לגבי דלתות המחסנים טוען גיל כי החלודה היא תוצאה של תחזוקה לקויה של הדיירים. לגבי הרטיבות - טוען גיל כי היא נוצרה ממים שהותזו על הקירות ולא כתוצאה מליקוי באיטום.
2. לגבי החלודה – כפי שכבר צוין בסעיפים קודמים – לא שוכנעתי כי הוכח שהמדובר בליקוי המחייב פיצוי. לגבי הרטיבות מעל הפנלים - מהתמונות הצבעוניות שצורפו לחוות דעת בן עזרא עולה כי אכן קיימת רטיבות מעל הפנלים במיקום האמור. השערתו הסתמית של גיל לפיה המדובר בתוצאה של התזת מים על הקירות, אינה מספיקה לטעמי ואף אינני בטוחה שאם אכן היו מותזים מים על הקירות, התוצאה היתה כפי שנחזית בתמונות. בהעדר התייחסות מפורשות לעלות התיקון, אפסוק על דרך ההערכה 500 ₪ + מע"מ.

חלודה בדלת מחסן בבניין א' (סעיף 41 לחו"ד בן עזרא) –

1. אין לי אלא לחזור על עמדתי לגבי הופעת החלודה כפי שכבר פורטה בסעיפים קודמים. לא הורם הנטל להראות כי בחלוף שנים כה רבות ממועד התקנת הדלתות, עסקינן בליקוי, ברשלנות או בהפרה חוזית.

רטיבות בקומה העליונה בחדר המדרגות בבניין א' (סעיף 70 לחו"ד בן עזרא) –

1. מועלם מציין כי אכן קיימת רטיבות אשר עלות תיקונה 500 ₪ + מע"מ.

ליקויים נוספים –

חלודה בעמודי התאורה במתחם (סעיף 54 לחו"ד בן עזרא) –

1. לטענת בן עזרא העמודים הוקמו ממתכת מחלידה וללא ביסוס מתאים שימנע היווצרות קורוזיה בבסיס העמודים. חלק מהעמודים תוקנו על ידי הדיירים עצמם, באמצעות יציקת בסיס בטון סביב העמודים. לשיטת גיל, המדובר בנושא של תחזוקה, אשר אינו באחריות הנתבעות. בניגוד לקביעתי לגבי סוגית החלודה דלעיל – לגבי העמודים אני דווקא מאמצת את עמדת מועלם לפיה הליקוי טמון בבסיס העמודים, אשר לא בוצע באופן שיבטיח שלא יהא מגע ישיר בין המתכת לבין האדמה (וראו כי הוא מצא שעמוד אחד אף נמצא מנותק כליל מן היסוד). מועלם ממליץ על ביסוס העמודים, כדי לייצבם וכדי למנוע קורוזיה בעמודים שטרם "נפגעו" (וראו אף את תשובתו לשאלות ההבהרה מיום 16.12.2012 (תשובה 9), המבהירה את הקושי המקצועי שבאופן ביצוע התקנת עמודי התאורה, כפי שבוצע על ידי הנתבעות). בנוסף, ממליץ מועלם על צביעה מידית של העמודים, כדי להגן עליהם מקורוזיה. אני מאמצת את הערכותיו וקובעת כי הפיצוי יהא בסך כולל של 1,200 ₪ +מע"מ.

סיכום ביניים –

1. בהתאם לכל האמור לעיל, סך הפיצוי הינו כמפורט בטבלה הבאה, לפי מספרי הסעיפים בפסק הדין לעיל:

מעניין לציין כי סכום הליקויים הנטענים על ידי התובעים לשיטת בן עזרא היה 1,053,600 ₪ (כלומר יותר מפי 5) וסכום הליקויים בהם הכיר גיל היה כ-49,100 ₪ (כלומר כרבע). סכום עלות תיקון הליקויים בתוספת מע"מ בשיעור 18%, הינו 229,877 ₪ נכון להיום.

1. התובעים דורשים להוסיף לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית ממועד גילוי העילה – אך ברי כי יש לדחות טענה זו. העלויות בהן נקב מועלם נכונות למועד הכנת חוות הדעת ומועד חקירתו ושליחת תשובותיו לשאלות ההבהרה, לפני כשנה, ולא מצאתי שהתובעים הוכיחו שהמחירים עלו מאז או כי יש מקום להוספת הפרשי הצמדה. לכן, הסכומים לפיצוי יהיו כמתואר מעלה. דרישה נוספת הינה להוספת עלויות פיקוח – שכן מועלם אישר בחקירתו שהוא לא התייחס בחוות הדעת לסוגית הפיקוח. מועלם נשאל שאלות רבות ביותר על ידי התביעה, אך לא לגבי נושא זה – ולכן אין קביעה לגבי עלויות הפיקוח הנדרשות במקרה זה. עם זאת, אין ספק כי הפריטים לתיקון רבים ומגוונים ואפסוק 10% נוספים בגין פיקוח כמקובל וכפי שטען בן עזרא. עלות הפיקוח תהא אם כך 22,988 ₪ (כיון שגם למפקח יהא צורך לשלם מע"מ), וסך הפיצוי מגיע לכדי 229,877 + 22,988 = 252,865 ₪.

פיצוי בגין עגמת נפש וטענות בנוגע לביצוע התיקונים על ידי הנתבעות –

1. התובעים עותרים לפיצוי בסך 150,000 ₪ בגין עוגמת נפש. הנתבעות טוענות כי אין מקום לפיצוי בראש נזק זה, במקרה זה. עמדתי היא כי הנציגות בוודאי שאינה זכאית לפיצוי בגין נזק לא ממוני. לגבי הדיירים, מצאתי בנסיבות לפסוק לכל משפחה פיצוי בשיעור מתון של 500 ₪, בשל השיהוי, בשל אי קבילות המכתבים שניסו התובעים להגיש במטרה ללמד על פניות בנוגע לתיקון הליקויים, ובשל העובדה שלמעט נוימן, אף אחד מהדיירים לא מצא לנכון להעיד בתיק זה לגבי עוגמת הנפש. פיצוי בגין ראש נזק שכזה יש לפסוק רק לאותם דיירים אשר טרם מכרו את דירותיהם. הוכח כי שמונה דיירים (מתוך 48) מכרו את הדירות, ללא שהוכח מתי בוצעה המכירה, כמה זמן הם "סבלו" מהליקויים ומהי עמדת הרוכשים החדשים. לכן, הפיצוי יתייחס רק לדיירים שעדיין מחזיקים בדירות – 41 במספר, ויהא בסך של 41 X 500 ₪ = 20,500 ₪.
2. בסיכומי התובעים הועלו טענות בנוגע לכך שלנתבעות לא עומדת זכות לתקן את הליקויים בעצמן. היות שלא מצאתי כי מטעם הנתבעות עלתה דרישה לביצוע התיקונים בעצמן - אינני רואה לנכון להידרש לסוגיה זו.

טענות נוספות מצד הנתבעות בהתייחס לזהות התובעים –

1. טרם סיום יש לבחון את הטענות הנוספות שהועלו על ידי הנתבעות, לגבי כך שלא כל הדיירים במתחם נמנים על התובעים ולגבי דיירים שמכרו את דירתם.
2. הטענה הראשונה של הנתבעות הינה שיש לפסוק לטובת התובעים רק חלק יחסי מעלות תיקון הליקויים, ביחס שבין השטחים שמחזיקים התובעים לבין השטחים של כל המתחם, כך שתבוא לידי ביטוי העובדה שרק 49 מתוך 58 הדיירים נטלו חלק בתביעה. לטענת הנתבעות המדובר בחישוב יחסי של 5,677 חלקי 6,705 מ"ר = 84.6%, כלומר – שיש לפסוק כפיצוי רק 84.6% מהסכומים שנקבעו לעיל. עמדתן סומכת על פסה"ד בע"א 559/87 חשאי נ' רונן (פ"ד מו(1) 229 (1991)), שם נפסק כי אם רק חלק מהדיירים תובעים פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפסוק לכל אחד מהם רק את חלקו היחסי בפיצוי הכולל (בהתאם לשיעור חלקו ברכוש המשותף); אך אם התביעה הינה לביצוע התיקונים בפועל ומבוקש סעד של צו עשה – כל אחד מהדיירים זכאי לקבלת הסעד במלואו (שהרי אי אפשר להורות על צביעה חלקית, או איטום חלקי וכו'), להלן: "הלכת חשאי". התובעים טוענים כי יש לפסוק לזכותם את מלוא הפיצוי. במחלוקת זו עמדתי כעמדת התובעים, ואפרט.
3. בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב נורית 19א' (16.4.2012) להלן: "ע"א ארקילית" נדון מקרה בו נתגלו ליקויים בחיפוי החיצוני של כמה מבנים. הדיירים של אותם המבנים תיקנו את הדרוש תיקון על חשבונם והגישו תביעה כנגד הגורמים שלשיטתם היו אחראים לליקויים. לא כל הדיירים נמנו על התובעים – כמו במקרה דכאן. בהמ"ש המחוזי פסק כי על החברות הנתבעות לפצות את התובעים במלוא הסכום ולא רק בחלק יחסי. בהמ"ש העליון דחה את הערעור, תוך התייחסות לכך שתוצאה שכזו עשויה להתפרש ככזו שסותרת את הלכת חשאי, וכך נפסק (ההדגשות אינן במקור):

"בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229 (1991) (להלן: עניין חשאי), נקבעה ההלכה כי במקרה שבו תובעים מקצת הדיירים פיצוי כספי לפי חוק המכר (דירות) בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. הנשיא מ' שמגר הוסיף כי אילו היה מדובר בתובענה ייצוגית של דייר אחד בשם כל הדיירים, או בדרישה לביצוע בעין, אזי היה ניתן לשקול טענה שלפיה יש לפסוק את מלוא הסעד גם לדייר אחד שתביעתו הוכחה .... בע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203 (2001) (להלן: עניין זלוצין), חזר בית המשפט על ההלכה שנפסקה בעניין חשאי, בציינו כי אילו הסעד המבוקש היה סעד של ביצוע בעין של התיקונים, "חובה היתה מוטלת על החברה לתקן את כל הליקויים ולא אך את חלקם, כחלקם היחסי של התובעים ..." (שם, בעמ' 211). עם זאת, בנסיבות שבהן עמדה לפני בית המשפט תביעת מקצת הדיירים בלבד, לפיצוי כספי, "נתקשה לפרוש את זכותם של התובעים אל-מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף" ... בצד האמור העיר השופט (כתוארו אז) מ' חשין הערה שבה תולים התובעים בענייננו את יהבם:

"לו נטען לפנינו – נטען והוכח – כי הדיירים עומדים לתקן, אמנם, את הרכוש המשותף ... היה יסוד לסברה כי זכאים הם הדיירים לפיצויים כדי תיקון כל הליקויים כולם ברכוש המשותף (תוך פיקוח ובקרה כי כסף-הפיצויים אכן יוצא על התיקונים)..." ואולם בענייננו – שאני. שהרי הדיירים, סירבו לביצוע התיקונים בידי דיור לעולה, ולא עוד אלא שלא טענו – לא-כל-שכן שלא הוכיחו – כי בכוונתם לבצע את התיקונים הנדרשים בפיצויי-הכסף שיזכו בהם. נזכור כי לפני בית-המשפט לא עמדה תביעת כל הדיירים, או תביעת נציגות הבית המשותף, אלא תביעת מיקצת הדיירים בלבד" (שם, בעמ' 211). נראה אפוא כי השופט (כתוארו אז) מ' חשין היה מוכן לשקול אפשרות של פסיקת פיצויים כספיים ככל שהיה מוכח כי אלה מיועדים לשם תיקון כל הליקויים ברכוש המשותף.

השאלה עלתה שוב בע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב, פ"ד נו(5) 725 (2002) (להלן: עניין ברזילי), שם חזר השופט א' א' לוי על ההלכה שנקבעה בעניין חשאי וזלוצין ...

הלכת חשאי ויישומה זכו לביקורת בספרות המשפטית. לדעת פרופ' מיגל דויטש, הואיל ומדובר בתביעה בעילה של הפרת חיוב חוזי (להבדיל מתביעה שבבסיסה זכות קניינית), מדובר ב"חיוב אחד" שאותו חב המוכר במלואו כלפי כל אחד ואחד מבין הקונים, ולכן אין משמעות לפיצוי בגין "חלקו היחסי" של הקונה (מיגל דויטש "ריבוי נושים" דיני חיובים – חלק כללי 362-361 (דניאל פרידמן עורך, 1994); להלן: דויטש). בהמשך, שולל דויטש את ההבחנה שהציע בית המשפט בעניין חשאי, ועליה חזר בפרשות מאוחרות, בין סעד של פיצויים לסעד של ביצוע בעין של התיקון. להשקפתו, אין נפקות להבחנה זו "הן מן הטעם העיוני, לפיו זכותו של כל דייר מתייחסת לכל נקודה ונקודה, והן מן הטעם המעשי, שנדרש פיצוי מלא על מנת לשקם את הליקוי" (שם, בעמ' 363). ....

פרופ' איל זמיר סבור אף הוא כי ההבחנה שהותוותה בעניין חשאי בין המקרה שבו נדרש סעד של ביצוע בעין לבין המקרה שבו נדרשת תרופת פיצויים אינה משכנעת. לדבריו, תרופת הפיצויים מיועדת להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה אילו קוים החוזה, ומשמעות הדבר בנסיבות המתוארות בענייננו, הוא "העמדה של כל אחד מהקונים במצב שבו יש לו חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף שלם ומתאים [...]" (זמיר, בעמ' 311). להשקפת זמיר, תשלום פיצויים בשיעור חלקו היחסי של התובע ברכוש המשותף לא יספיק לסילוק אי ההתאמה בשלמותה, ולא יעמידו במצב שבו היה אילו קוים החוזה. ...

להשקפתי, ראוי ליתן להערות האמורות משקל של ממש. הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה "המתמטית" ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף. ... לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי.

על אף הקשיים העיוניים המתוארים, סבורני כי לא נדרשת בענייננו סטייה מהלכת חשאי. זאת, שכן גם אם נלך במתווה ששורטט בפסיקה בעקבותיה, ניתן להגיע במקרה שלפנינו – בנסיבות שבהן ייעודו של הפיצוי הוא למימון (גם אם בדיעבד) של תיקון הליקויים – לתוצאה דומה לזו שאליה היינו מגיעים לו היינו בוחרים במתווה שמציעים זמיר ודויטש, קרי: חיוב "המוכר" לפי חוק המכר (דירות) במלוא עלות אי-ההתאמה ברכוש המשותף.

... כלומר, הגם שהסעד המבוקש בתביעה לא היה "ביצוע בעין" של התיקונים אלא פיצוי כספי, הרי שבסופו של יום, לאחר שבוצעו התיקונים – מדובר בסעד השקול לסעד של "ביצוע בעין". לפיכך, גם לפי הלכת חשאי ונגזרותיה, ניתן לחייב את ה"מוכר" לפי חוק המכר (דירות) במלוא הסעד, אפילו מדובר בתביעת מקצת הקונים.

בעניין זלוצין, הוער כי לצירוף נציגות הבית המשותף כתובעת עשויה להיות תועלת אינסטרומנטאלית, כדי לוודא שהפיצויים שייפסקו לטובת מקצת הדיירים, ישמשו למטרת תיקון הליקויים ברכוש המשותף (שם, בעמ' 212-211). להשקפתי אין בצירוף נציגות הבית המשותף כתובעת כדי להוסיף על עילת התביעה המהותית העומדת לתובעים הקיימים ... ואין בכך משום תחליף לצירוף כל בעלי הדירות בבניינים. ... לא הוכח בענייננו כי הנציגות פועלת בנדון כשלוחתם של בעלי הדירות שלא נמנו עם התובעים ... וממילא לא הוכחו עילות התביעה הפרטניות של כל אחד ואחד מאלה ... אמנם, בתזכיר חוק שהפיץ משרד הבינוי והשיכון בשנת 2001 הוצע להקנות בחוק את זכויות הקונים לתבוע בגין אי-התאמה ברכוש המשותף גם לנציגות הבית המשותף, אך הצעה זו לא הבשילה לכדי חוק (זמיר, בעמ' 307). בצד האמור, אינני סבור כי יש לכך חשיבות מעשית מבחינת היקף עילת התביעה בענייננו, משום שגם לפי המתווה ששורטט בעניין זלוצין, כאמור, יכולים מקצת הקונים לדרוש מהמוכר סעד שמשמעותו המעשית היא תיקון מלוא הליקויים ברכוש המשותף (השוו: זמיר, בעמ' 311)".

1. משמע, שבהמ"ש העליון מוצא שהביקורת על הלכת חשאי אינה משוללת יסוד ודורשת עיון מעמיק, אלא שבמקרה הספציפי אין צורך לבחון אם יש מקום לסטות מהלכת חשאי, שכן ניתן להגיע לפתרון לפיו מלוא הפיצוי יפסק לתובעים, הגם שאינם כוללים את כל הדיירים, שכן המדובר בסעד כספי שהינו שקול לסעד של ביצוע בעין, ומהווה תחליף לסעד שכזה.
2. לגבי ע"א אקרילית הוגשה בקשה לקיום דיון נוסף. כב' הנשיא השופט גרוניס דחה את הבקשה - דנ"א 3420/12 בלגד נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נורית 19א' חיפה (03.06.2012) – ופסק כי התוצאה בע"א אקרילית "מעוררת, לכאורה, קושי לא מבוטל", אך יש לראות כי היא ניתנה בנסיבות הספציפיות בהן נקבע כי הסעד המבוקש היה שקול לסעד של תיקון בעין, ולגבי סעד שכזה גם על פי הלכת חשאי – ניתן לתבוע רק בשם חלק מהדיירים ולקבל סעד "מלא".
3. במקרה דכאן, לא מתבקש סעד של תיקון בפועל – אך נדמה לי כי עדיין יש מקום לפסוק לטובת התובעים את מלוא הפיצוי.
4. ראשית, התובעת מס' 1 מהווה את הנציגות החוקית של כלל בעלי הדירות במתחם והוסמכה בשם כל ועדי הבית וכל הדיירים להגיש את התביעה. בהקשר זה צורף לתיק פרוטוקול מישיבת הוועדים מיום 15/6/2010 ממנו עולה כי כל ועדי הבית של חמשת הבניינים החליטו להגיש את התביעה במשותף וכי הנציגות תייצג אותם.
5. נוכח האמור – היתה יכולה הנציגות להגיש את התביעה גם ללא הצטרפותם של מי מהדיירים (וראו כי הנתבעות לא כפרו בכתב ההגנה בסמכותה של הנציגות). כל עוד הנציגות מוסמכת להגיש את התביעה "לבד", אין לגרוע מהסכום שיפסק רק בשל שלא כל הדיירים הצטרפו באופן אישי.
6. שנית, יש לראות כי אמנם התובעים לא מסכימים לאפשר לנתבעות לבצע את התיקונים בפועל (לאור הטענה כי ניסיונות לבצע חלק מהתיקונים כשל בעבר), אך בסעיף 5 לכתב התביעה קיימת התחייבות לפיה בכוונת הנציגות, הוועדים והדיירים לעשות שימוש בכספי הפיצוי לצורך תיקון בפועל של הליקויים. לטעמי יש בכך כדי לתת מענה לקושי העיוני שקיים בכל הנוגע לכך שלא כל הדיירים הצטרפו לתובעים – גם לפי הלכת חשאי.
7. הטענה השניה נוגעת לדיירים שנכללו בכתב התביעה ובינתיים מכרו את דירותיהם (8 דיירים), כאשר הטענה היא שיש לגרוע מהפיצוי את החלק היחסי של אותם שמונה דיירים (ולא רק בנוגע לנזק הלא ממוני). אף טענה זו יש לדחות, ולו מן הטעם שהיא לא הועלתה בכתב ההגנה מטעם הנתבעות. בנוסף, אפנה בהקשר זה להלכה שנקבעה בע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נ(2) 858, 864-865, וכן ראו את ת"א (מחוזי-י-ם) 649/95 אלוני נ' יפת השמש חברה לבניין והשקעות בע"מ (14.4.2004), פסקה 13 לפסק הדין; ת"א (מחוזי-ת"א) 583/97‏ ‏אולפן נ' כ.מ.ב.ק. לפיתוח וייזום בע"מ (23.12.2002), פסקה 4 לפסק הדין. נוכח האמור בפסקי הדין הללו ונוכח עמדתי לגבי יישום הלכת חשאי, דין טענה זו להידחות.

התוצאה –

1. אשר על כן, לאור האמור מעלה, התביעה מתקבלת בחלקה.

על הנתבעות לפצות את התובעים בסך של 252,865 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים + 20,500 ₪ בגין נזק לא ממוני (אשר ישולם רק לדיירים אשר הצטרפו כתובעים ואשר לא מכרו את דירותיהם) = ובסך הכל ישולמו 273,365 ₪.

לכך יש להוסיף שכ"ט טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ (כולל מע"מ), 5,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין השתתפות בעלות שכר טרחת בן עזרא, החזר חלקי של החלק משכרו של מומחה בהמ"ש אשר בו נשאו התובעים, בסך 10,000 ₪ (כולל מע"מ), והשתתפות חלקית באגרת בהמ"ש בסך 12,000 ₪ (והכל לאור הפער המשמעותי בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק).

הסכומים ישולמו בתוך 30 יום.

1. ההודעה לצד השלישי נדחית, ללא צו להוצאות.

ניתן היום, ג' אייר תשע"ד, 03 מאי 2014, בהעדר הצדדים.