כללי

1. לפני תביעה כספית בעילות שונות - נזיקית, חוזית, עשיית עושר ולא במשפט והגנת הצרכן אשר הגישו התובעים, כולם תושבי ההרחבה במושב גבעת עוז (להלן: "המושב") נגד מנהל מקרקעי ישראל, היום רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"). במסגרת התביעה עותרים התובעים להשבת כספים אשר לטענתם, שולמו על ידם ביתר וזאת בעבור דמי חכירה.
2. תביעה זו הוגשה בתחילה לבית המשפט המחוזי, אך הועברה לבית משפט זה.

בראשית שנת 2012, הועבר התיק לשמיעה בפניי.

טענות הצדדים

טענות התובעים

1. התובעים, חמישה זוגות, טוענים כי פעלו במתווה אשר נקבע על ידי הרשות, כאשר זו האחרונה הטילה "איפול וחוסר ודאות", כלשונם, ביחס לגובה תשלום דמי החכירה שיידרשו לשלם וכאשר התברר להם מהו הסכום אותו הם נדרשים לשלם, היה זה כבר לאחר שהיו שקועים "עד צוואר" בתהליך החכירה ולא נותר להם אלא לשלם את הסכום שנדרש.

המדובר, על פי הטענה, בסכומים הגבוהים בכ- 200% מאלו ששולמו על ידי שכניהם להרחבה.

בנוסף לאי הוודאות שיצרה הרשות, הגדילה, לטענת התובעים, נציגת הרשות ויצרה מצג שווא רשלני בפני התובעים, כאילו דמי החכירה המהוונים שיידרשו לשלם, יהיו דומים בשיעורם לאלו שנדרשו לשלם משתכנים אחרים בפרויקט. בפועל, כאמור, נדרשו התובעים לשלם סכומים הגבוהים פי כמה.

הפער בסכום התשלום, כך הוסבר לתובעים, נבע מן המעבר בין החלטות המנהל – בין החלטה 737 להחלטה 959- כאשר האחרונה קבעה שווי קרקע לפי שמאות פרטנית לכל מגרש ומגרש.

התובעים טוענים כי הרשות לא מסרה להם מראש כי תחול עליהם החלטה 959 ואף לא טרחה להביא לידיעתם תוכנה של אותה החלטה פנימית ומשמעותה. מעבר לכך, חלק מן התובעים, כך לטענתם, החלו בתהליך החכירה עוד קודם למועד סיום תחולת תקנה 737 ועל כן יש להחיל עליהם את החלטה 737.

כעת, עותרים הם, כאמור, להשיב להם את הסכומים שנגבו מהם, לטענתם, ביתר.

1. לטענת התובעים פרויקט בינוי ההרחבה במושב אושר על ידי הרשות עוד בשנות ה-90, הפרויקט מונה 83 מגרשים לבניה הידועים כגוש 12776 חלקה 146 ביניהם גם חמשת המגרשים אותם רכשו התובעים כאן.
2. התובעים החלו את תהליך החכירה מול המושב ומול החברה הקבלנית "דור שבח בניין ופיתוח בע"מ" (להלן: "דור שבח"). התובעים טענו כי תהליך הרכישה של כל חמשת זוגות התובעים היה דומה וכך גם התנהלותם מול גב' רחל גבעון, נציגת הרשות.

התובעים טוענים כי התקשרו עם המושב בהתאם להוראות אשר הכתיבה הרשות, כך שבין היתר, נאלצו לעבור ראשית ועדת קבלה שכללה מבחנים במכון אבני וחתימה על מסמכים שונים הקושרים אותם לפרויקט, בהמשך נדרשו לשלם תשלום עבור פיתוח, תשלום לכונס הנכסים של המושב כהשתתפות בחובות המושב, אגרות פתיחת תיקים במנהל, תשלום לקבלן כדי להשתחרר מן המחויבות אליו, תשלום לרשות העתיקות ופיקדון למושב בגין חבות מותנית במס מכירה או במס שבח. כל אלו נעשו קודם להפנייתם כמומלצים אל הרשות.

התובעים טוענים כי כל התהליך היה בפיקוח ובהנחיית הרשות. רק במועד בו הועברה ההמלצה כי התובעים יחכרו את השטחים, הואילה הרשות לחשב את גובה דמי החכירה המהוונים ולגבות, כאמור, כפליים ממה שגבתה קודם לכן ממשתכנים אחרים בפרויקט.

לאורך כל ההליך, טוענים התובעים, נאמר להם כי עלות דמי החכירה תהיה דומה לזו אשר שולמה על ידי שכניהם לפרויקט, כלומר בהתאם להוראת החלטה 737 אשר בהתאם לה נקבעו דמי החכירה בשיעור של 66% משווי הקרקע כפי שנקבע לפי טבלאות שמאות קבועות.

הרשות בהתנהלותה כפי שתוארה מעלה, יצרה מצג שווא, אם בכוונה אם ברשלנות, באופן שהתובעים הולכו שולל לכל אורך התהליך עד התשלום בפועל אשר היה גבוה פי 2 מהסכום אשר נאמר להם כי יידרשו לשלם עבור דמי החכירה. התובעים טוענים כאמור, כי פעלו למימוש זכותם ועמדו בדרישות השונות לרבות תשלום סכומי כסף גדולים וחלקם מכרו את נכסיהם הקודמים ונטלו התחייבויות כספיות על מנת לעמוד בדרישות הכספיות.

בשלב התשלום, כך לטענת התובעים, כבר לא היתה דרך חזרה ואף לא היה להם נכס למגורים לחזור אליו.

1. לטענת התובעים, החלטות הרשות לא פורסמו בתקופה הרלוונטית ועל כן נמנעה מהם האפשרות לדעת את תוכנן. התובעים הוסיפו וטענו כי אתר הרשות מבלבל ולא מובן ועל כן גם אם היו מתפרסמות בו ההחלטות, אין בכך די ויש להטיל על הרשות חובה לרכזן ולהעבירן לכל בעל עניין.
2. התובעים טענו כי על הרשות חלה חובת גילוי מוגברת כלפי התובעים, הנגזרת ממהותה של הרשות והיה עליה, לכן, למסור להם את מלוא המידע הרלוונטי. תחת זאת, הוסתר מהם המידע ואין הרשות יכולה להסתמך על החלטות פנימיות שלה אשר לא הובאו לידיעתם של התובעים. טענתם המרכזית של התובעים בעניין זה, היא כי היה על הרשות למסור להם כבר בראשית הדרך את כל המידע הרלוונטי לשווי דמי החכירה שאותם יידרשו לשלם.

עוד טענו התובעים, כי הרשות פעלה בחוסר תום לב מובהק כאשר יצרה מצג שווא עליו הסתמכו התובעים וכאשר נודע להם גובה דמי החכירה, הגיעו כבר לשלב ה"אין חזור" ונותרו שבויים בידי הרשות, באופן שלא נותרה להם ברירה אלא להמשיך את הליך רכישת הקרקע.

התובעים טענו כי בנסיבות כאן, מושתקת הרשות מלטעון לתחולת החלטת מינהל 959 ואין היא יכולה להתנער מהבטחותיה בעל פה של נציגתה, גב' גבעון, שכן הרשות היא שקבעה את המסלול בו הלכו התובעים והיא שצריכה לשאת בתוצאת הפגמים באותו המסלול. לדבריהם, התנהלות של גב' גבעון והדברים אשר מסרה להם הם בגדר הבטחה מנהלית המחייבת את הרשות. הרשות, כך טענו התובעים, בהתנהלות המתוארת לעיל, התרשלה בהתנהגותה כלפיהם.

התובעים טענו כי אין להחיל עליהם את החלטה 959 וגם אם ימצא בית המשפט כי יש להחילה, אזי הפרשנות שניתנה לה על ידי הרשות אינה נכונה. לשיטתם של התובעים, אין לרשות מניעה להסתמך על טבלאות העזר ששימשו את החלטה 737 באופן שההחלטה הפרטנית בדבר שוויו של כל מגרש, תסתמך על טבלאות העזר. כך יוצא כי דמי החכירה שצריכים היו לשלם, הם כנטען על ידי התובעים ולא בסכום שניגבה מהם בפועל.

התובעים טענו גם כי לגבי חלק מהם, ממילא חלה החלטה 737, זאת לאור מועד תחילת התהליך על ידם. משעה שחלק מן התובעים החלו את המגעים לצורך רכישת המגרש עוד קודם לחודש אפריל 2008, אזי חלה עליהם החלטה 737, כאשר לטענת התובעים, המועד הקובע אינו מועד קבלת ההמלצה לרשות, אלא המועד שבו החל תהליך ההתקשרות ומועד זה, כאמור, היה עוד בזמן תחולתה של החלטה 737.

לחילופין, טענו התובעים, כי חלה על הרשות החובה לסטות מהנחיותיה, שכן המדובר בתקופה שהיא "תקופת התפר" בין שתי ההחלטות, כאשר התובעים שינו מצבם לרעה על יסוד ההנחה כי יחוייבו בדמי חכירה כמו שכניהם וממילא, כאמור, ניתן למצוא עיגון לקביעת דמי החכירה בטבלאות המהוות בסיס להחלטה 737. התובעים הפנו גם לחוק הגנת הצרכן וטענו להטעייתם על ידי הרשות, בניגוד לחוק ולהפרת חובות חקוקות כמתואר ומעלה ובנוסף, את חוק עשיית עושר, חוק המכר וחוק ההגבלים העסקיים.

טענות הרשות

1. הרשות טוענת כי המדובר בקבוצה של אנשים פרטיים אשר באופן מושכל בחרו להקים את ביתם במושב אחר שנטלו בחשבון את מכלול השיקולים לפי מיטב שיפוטם. את ההליכים שקדמו להתקשרותם עם הרשות, ביצעו התובעים בהתאם להוראות המושב וללא כל התערבות של הרשות, זאת בניגוד לנטען על ידי התובעים. התובעים כולם שילמו כספים ונטלו סיכונים ביודעין כאשר בחרו להתחיל את התהליך ובין היתר, שילמו כספים עוד טרם עברו את וועדת הקבלה של המושב, כספים אשר ידעו כי ככל שלא יעברו את ועדות הקבלה של המושב, והעסקה לא תתממש, לא יושבו לידם.
2. במהלך חודש אפריל 2008, פגו הוראות המעבר בהתאם להחלטת 737 ונכנסו לתוקפן ההוראות בהתאם להחלטה 959. מרגע זה ואילך, כל הקצאות הקרקע בארץ, ובכלל זה במושב מושא תיק זה, בוצעו בהתאם להוראות החלטה 959. משתכנים נוספים אשר בנו את ביתם במושב בו מתגוררים התובעים, שילמו גם הם בהתאם להחלטה 959 אך אינם שותפים לתביעה. קבלת טענות התובעים, כך הזהירה הרשות בסיכומיה, עלולה לגרור פרץ תביעות של משתכנים רבים בכל רחבי הארץ, אשר נדרשו לשלם בהתאם להחלטה 959 אשר חלה במועד הפנייתם לרשות.

בניגוד לטענת התובעים, פנייתם לרשות לא נעשתה בסמוך למועד המעבר בין הוראות ההחלטות כאמור, אלא חודשים ארוכים לאחר מכן, כאשר המועד הקובע לתחולת ההוראות הוא מועד ההפניה לרשות כמומלצים מהמושב ולא מועד הפניה למושב או לקבלן כפי טענת התובעים.

מטבע הדברים, הליכי בירור מול המושב או מול הקבלן עשויים להתארך זמן רב ואף להסתיים בלא כלום, מבלי שתתבצע עסקה, וגם בכך יש כדי להסביר את פשר המועד הקובע.

מועד פנייתם של התובעים אל הרשות היה כדלקמן:

התובעים 1-2 – 25.1.09

התובעים 3-4 – 28.12.08

התובעים 5-6 – 22.12.08

התובעים 7-8 – 06.1.09

התובעים 9-10 – 25.1.09.

יוצא כי מועד הפניית התובעים אל הרשות היה חודשים רבים לאחר מועד תחילתה של החלטה 959 בחודש מאי 2008 ועל כן, לטענה כי יש להחיל עליהם את החלטה 737, אין שחר.

1. טענת התובעים כי שאלת יישום החלטת 959 או 737 היא בשיקול דעתה של הרשות, אין בה ממש. הרשות הדגישה כי החלטה 737 בוטלה בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' ש. התשתיות, פד נו (6) 25 (להלן: "הבג"צ" או "בג"צ שיח חדש") אשר בו נקבע, בין היתר, כי החלטה 737 אינה סבירה, היא בלתי חוקית ודינה בטלות. לפיכך, אין הרשות רשאית לבחור איזו החלטה להחיל על משתכן כזה או אחר. החלטה 959, מאז תחילתה, היא המחייבת.

הרשות ציינה כי עוד קודם שניתן פסק הדין, ניתן על ידי בית המשפט העליון צו ביניים אשר קבע כי אין להתיר המשך הרחבות בהתאם להחלטות הקודמות, בהן החלטה 737, אולם החלתו של צו הביניים עוכבה מעת לעת, על מנת לאפשר למי שהסתמך על אותן החלטות, להיערך לתחולת הצו. בהמשך, נקבעו על ידי הרשות הוראות מעבר.

כך או כך, הארכה האחרונה של הוראות המעבר, בין לפי החלטות בג"צ שיח חדש בצווי הביניים ובין על פי החלטה 972 אשר עסקה בכך, הסתיימה סופית בתום חודש אפריל 2008.

1. התובעים טענו כי התחייבו ושילמו סכומים שונים קודם שקיבלו הודעה על גובה דמי החכירה ועל כן, נקלעו למצב שבו, בפועל, לא יכולים היו לחזור בהם מן ההחלטה לחכור את השטח במושב. הנתבעת טענה ביחס לכך כי התובעים כולם חתמו עם הפנייתם אליה, על הצהרה לפיה למעט הפקדת הוצאות פיתוח בחשבון הנאמנות של רו"ח, לא שילמו כספים כלשהם לאגודה. לפיכך, לא ברור פשר טענתם כי שילמו כספים אשר לא היו מקבלים חזרה לידיהם, אם היו משנים את דעתם ומפסיקים את הליך החכירה במושב.
2. בנוסף טענה הרשות כי מאחר והמדובר ברשות מנהלית אזי כל ההחלטות הנוגעות לרשות מתעדכנות, בין היתר, באתר האינטרנט של הרשות והמידע זמין לכל דורש, כך בהתאם להוראות סעיף 4 יג' לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. טענת התובעים לפיה לא ידעו מהן ההוראות אשר חלות במועד התקשרותם עם הרשות אינה אמת ואינה מציאותית.
3. הרשות טוענת כי התובעים התנהלו בחוסר תום לב מובהק, כאשר בחרו, מחד גיסא, באופן מושכל, לממש את העסקה ולשלם את דמי החכירה כפי שקבע השמאי הממשלתי מבלי שאף אחד מהם הגיש השגה על השומה ובנו את ביתם כאמור בהתאם להחלטתם הראשונית. מאידך גיסא, מתנערים מהתחייבויות אשר נטלו על עצמם כאשר התקשרו עם המושב והרשות ועותרים כעת להשיב להם חלק מכספם, אשר לדידם, נגבה ביתר. ואולם, אין לתובעים, לטענת הרשות, כל עילה משפטית בגין הפער בין דמי החכירה שנגבו מן המשתכנים במושב ולכל היותר ניתן לומר כי נסיבות המקרה עולות כדי טעות בכדאיות העסקה מצידם של התובעים ועניין זה, מטבע הדברים, הוא באחריותם של התובעים.
4. הרשות טענה כי טענת התובעים לפיה הסתמכו על שיעור מסויים של דמי חכירה, משוללת כל בסיס עובדתי. מבין 20 המגרשים שהוקצו למשתכנים, רק חמש משפחות הגישו את התביעה כאן ועל כן, ברי כי לכל הכרעה שתצא, יש משמעות גם ביחס למשתכנים אחרים.

הרשות הפנתה לעדותו של התובע גולדנברג ממנה עולה כי לטענתו, פנה אל הקבלן בתחילה ומאחר שאין המדובר ברשות או בנציג שלה, לא ניתן לטעון כי המדובר בהגשת בקשה, היינו כי התמלא התנאי של הגשת הבקשה לרשות. מה גם שכל עוד לא המליץ המושב על המשתכן בפני הרשות, אין לרשות כל קשר עם המשתכנים והיא כלל לא יודעת עליהם. הזיקה בין המשתכן לרשות נוצרת רק עם העברת המלצת המושב אל הרשות ואז ורק אז מתחילה היא את הטיפול במשתכן.

הרשות הפנתה גם לעדותו של התובע סורג'ון אשר לטענתה, העלה טענות סתמיות לגבי אי ידיעתו אודות החלטה 737.

אשר לטענת התובעים כי הופנו על ידי גב' גבעון לבדוק עם שכניהם את גובה דמי החכירה, טענה הרשות כי גרסת התובעים כולם תואמה בענין זה ועל כך מלמדת זהות התצהירים שהוגשו מטעם התובעים, אשר כלל לא הכירו האחד את השני בתקופה הרלוונטית. לטענת הרשות, כאשר הופנו התובעים לשאול את שכניהם, הכוונה היא, כמובן, לשכנים אשר עליהם חלים אותם כללים, היינו החלטה 959, ולא לכל שכן שהוא. הרשות הפנתה לעדותה של גב' גבעון אשר אישרה כי הפנתה את התובעים לשמוע משכניהם, אך גם הדגישה כי הבהירה לתובעים שאינה יודעת את גובה השומות באותה נקודת זמן, זאת לאור הצורך בקביעת שומה פרטנית. התובע גולדנברג אישר כי פנה למכרים שלו שרכשו מגרש ושאל אותם בדבר גובה דמי החכירה, זאת עוד קודם לדבריה של גב' גבעון, אולם בד בבד טען כי הסתמך על דבריה של גב' גבעון שנאמרו רק בהמשך.

1. טוענת הרשות, אם כן, כי דין התביעה להידחות ואין לשעות לטענת התובעים אשר בפועל, משמעותה עתירה לסטייה מהוראות בג"צ שיח חדש אשר ביטל, כאמור, את החלטה 737.

החלטות 737 ו- 959 - רקע

1. כאמור, התובעים חוייבו בתשלום דמי חכירה בהתאם להחלטה 959, אך לטענתם, היה על הרשות לחייבם בדמי חכירה בהתאם להחלטה 737 וזאת משלל סיבות אשר יידונו בהמשך.
2. אשר להחלטה 737, דומה כי ניתן ללמוד על החלטה זו ועל הסיבות שהובילו לביטולה, מתוך בג"צ שיח חדש שקבע את בטלותה. הגם שיובאו, להלן, קטעים נרחבים מתוך הבג"צ, נחוץ הדבר לצורך הבנת התמונה המלאה.

"החלטה 737

14. החלטה 737 עוסקת בהרחבות למגורים ביישובים חקלאיים, כאשר ההרחבה ושינוי הייעוד מתבצעים ביוזמת האגודה השיתופית. החלטה 737 נותנת ליישובים החקלאיים הטבה כלכלית בדמות הפחתת דמי החכירה ומאפשרת לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו על-ידי האגודה, בהתאם לצרכיה, לחכור את המגרשים שהורחבו ללא מכרז.

ההחלטה עוסקת ב"הרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שתופי, קבוץ או אגודה שתופית חקלאית". על-פי ההחלטה, יכולה האגודה השיתופית החקלאית החוכרת קרקע מהמינהל להחליט על הרחבתה לצורכי מגורים. היקף ההרחבה על-פי ההחלטה הינו מוגבל. גודל המגרשים שיוקצה להרחבה לא יעלה על חצי דונם למגרש. על האגודה החקלאית לתאם עם מינהל מקרקעי ישראל את התכנית לפני שתוגש לאישור הוועדות לתכנון ולבנייה. פיתוח התשתית להרחבה יהיה באחריות האגודה החקלאית. מוסיפה ההחלטה וקובעת בחלקים של סעיפים 4 ו-5 שלה:

"4. החכרת המגרשים בהסכם פתוח לחוכר

(א) מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה...

(ה) החכרת המגרשים תהיה לבני זוג או לאנשים בודדים בלבד. חברות, תאגידים ועמותות, לא יהיו זכאים להסכם פיתוח ו/או לחכירת מגרשים במסגרת הנ"ל.

...

5. דמי החכירה

(א) חוכרי המגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים מופחתים, שיוכרו כמלוא דמי החכירה המהוונים בשיעור 91%, לתקופה של 49 שנים, בשעורים כדלהלן:

(1) בישובים במרכז הארץ – 66% מערך הקרקע.

(2) בישובי עדיפות לאומית ב' – 36% מערך הקרקע.

(3) בישובי עדיפות לאומית א' – 22% מערך הקרקע.

(4) בישובים שלגביהם נתקבלה החלטה יחודית של מועצת מקרקעי ישראל – בשיעור שיקבע בהחלטה".

(ראו בעמ' 46-47 לפסק הדין).

1. בהמשך מתואר צוות הבדיקה הבין-משרדי אשר הוקם בעקבות הבג"צ:

"בסמוך להגשת העתירה בבג"ץ 244/00 הודיעה המדינה על כך שהממשלה החליטה ביום 6.2.2000 על הקמתו של צוות בין-משרדי. מטרת הקמתו של הצוות הייתה לבחון את המדיניות הקרקעית העומדת בבסיס ההחלטות מושא הדיון שלפנינו ולראות אם יש מקום לדבוק בהן, לשנותן או לבטלן. הוחלט כי בצוות יהיו חברים הממונה על התקציבים במשרד האוצר – מר דוד מילגרום, נציג משרד התשתיות הלאומיות, נציג מינהל התכנון, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, נציג משרד ראש-הממשלה, נציג משרד החקלאות ונציג היועץ המשפטי לממשלה (להלן – ועדת מילגרום).

...

לתוכנו ולמסקנותיו של דוח ועדת מילגרום אדרש עוד להלן במסגרת הדיון בשאלת סבירותן של שלוש ההחלטות. כאן אזכיר רק כי מסקנת הדוח היא שכל שלוש ההחלטות אינן סבירות, וכי יש לקבל תחתן החלטות אחרות שבהן ההטבות שחוכרי הקרקע יזכו להן תהיינה פחותות בצורה משמעותית (המדובר בהחלטות 717, 727 ו- 737 – ר.ג.מ.) . חשיבותו של דוח זה היא בכך שהוא נערך על-ידי ועדה מקצועית אשר הטענות המועלות בפנינו הובאו גם בפניה, וכן בכך שמסקנות הוועדה הן שעומדות בבסיס עמדת המדינה בפנינו.

לאור ההשלכות הרחבות של צו-הביניים קבענו כי הוא ייכנס לתוקפו בתום שלושה חודשים מיום ההחלטה, וכי הוראות המעבר של דוח ועדת מילגרום יהיו חלק בלתי נפרד ממנו, כך שהפסקת הליך מימוש ההחלטות מושא העתירות לא תחול על עיסקאות המצויות בשלבי מימוש מתקדמים. ביום 11.11.2001 קיימנו דיון נוסף בעתירות... ביום 14.11.2001 החלטנו... לצמצם את תחולתו ביחס להחלטה 737."

(ראו בעמ' 52-55).

1. ובהמשך, דן בית המשפט בסבירות ההחלטות שהובאו לבחינתו, החלטות 717, 727 ו- 737:

"יב. סבירות ההחלטות – החלטה 737

52. ...

53. מן הצד האחד, ההחלטה אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון הקיימת. יש בה למשוך אוכלוסיה חזקה יחסית אל מחוץ לערים, תופעה אשר אינה עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון. יש בה גם להגדיל את עומסי התנועה בין הערים לבין הפריפריה, תופעה לא רצויה כשלעצמה. מצד אחר, יש בה לענות על הצורך לחזק את האוכלוסיה ביישובים החקלאיים. באיזון בין השניים, אפילו נוטה הכף לכיוון הפשרה של חלק מהקרקעות החקלאיות והצעת פתרונות דיור נוספים ביישובים החקלאיים, שיעור ההטבות הגלומות בהחלטה 737 אינו עומד בפני הביקורת.

מדובר במתן אפשרות ליצירת יחידות קרקע לדיור על-פי צורכי היישוב החקלאי ורצונו, ולא במסגרת פתרון של בעיות שיווק דיור לצורכי הציבור כולו. מבחינה תכנונית יש לכך חסרונות. ועדת מילגרום גם ציינה שההחלטה בעייתית מבחינת הצדק החלוקתי משום שלמגזר העירוני אין הסדר מקביל המאפשר מציאת דיור לבני היישוב מושא ההרחבה (בעמ' 80 לדוח). יתרון רב ערך של ההחלטה מבחינת היישוב החקלאי הוא שהיא מאפשרת הגדלת האוכלוסיה ביישוב על-פי המלצת האגודה וללא צורך במכרז. יתרון זה של רכישת זכויות חכירה בקרקע ללא צורך להתחרות במכרז די בו כדי שיימצאו מי שיהיו מעוניינים לאכלס את המקרקעין שייעודם ישונה. על רקע זה, אין הסבר להנחה הגדולה ביותר בתשלום דמי החכירה. הנחה זו היא הענקת טובת הנאה בלתי מוצדקת מנכסי המדינה. לא מיותר לציין בהקשר זה, שחלק מחוכרי מגרשים בהרחבה ביישובים החקלאיים רוכשים את הזכויות לצרכים ספקולטיביים, וכפי שמצוין בדוח ועדת מילגרום, "חלק לא מבוטל מיחידות הדיור נמכרות בשוק החופשי על-ידי חוכרי הקרקע, תמורת רווח נאה" (בעמ' 80).

בנוסף, ועדת מילגרום גם הדגישה את בזבוז השטח על-ידי הקצאה של 500 מ"ר קרקע לכל יחידה, בעוד שטח של 350 מ"ר די בו, לדעת הוועדה, לצורך הקמת יחידת מגורים. די בנימוקים אלה כדי לקבוע שהחלטה 737 אינה סבירה במידה המצדיקה לראותה כבלתי חוקית ובטלה.

נוסיף ונזכיר, כי חלק מהחלטה 737 מאפשר לחוכרים לפעול באפיק של החלטה 727, ומשנמצא שאפיק זה אינו סביר, יש בכך כדי להקרין גם על מידת סבירות החלטה 737." (ראו בעמ' 77-78).

1. תוצאת בטלותן של ההחלטות נקבעו כך:

"טו. התוצאה והסעד

58. התוצאה של כל האמור לעיל היא שאנו עושים צו החלטי בעתירות בבג"ץ 244/00 ובבג"ץ 8350/00 במובן זה שדין שלוש ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל – החלטות 717, 727 ו-737 – הוא בטלות, ואין להמשיך ביישום החלטות אלה – וכך אנו מחליטים. כדי למנוע ספק, אין בבטלות זו כדי להחיות החלטות קודמות (כמו החלטות 533 ו-611 שקדמו להחלטה 727)

החלטתנו זו אינה יכולה לקבל תוקף מיידי. שלוש ההחלטות נוגעות לעיסקאות רבות. השלכותיהן הכלכליות והחברתיות הן מרחיקות לכת. גם בענייננו "אין כל אפשרות לעבור בן יום מההסדר הקיים להסדר חלופי" (פרשת רובינשטיין, בעמ' 530). משכך, יש לגבש הוראות מעבר שיקבעו אילו עסקאות לא יוכלו לצאת אל הפועל לאור בטלות ההחלטות, ואילו עיסקאות יוכלו, על-אף בטלות ההחלטות, להגיע לכלל מימוש. בהוראות אלה תינתן הדעת גם על מידת השפעתן על הסדרים שונים שנתקבלו במגזר החקלאי, כמו ההסדר בתנועה הקיבוצית או הסדרים אחרים, ככל שקיימים כאלה, אשר התבססו על ההחלטות או על חלק מהן." (ראו בעמ' 84).

וראו גם:

"לנוכח טענות אלה מצאנו לנכון לצמצמן ביחס להחלטה 737 ביום 14.11.2001. גיבוש הוראות מעבר אחרות או התמודדות עם טענות המשיבים לעניין חוסר ההתאמה של הוראות המעבר דורשים מבית-משפט זה התייחסות לסוגי החכירה והשכירות השונים הקיימים במגזר החקלאי. התשתית הדרושה להכרעה בנושא העיסקאות השונות אינה בפנינו. נדרשת עבודה רבה של איסוף תשתית עובדתית וכלכלית ביחס אליהן. כל מקרה צריך להיבחן על-פי השלב שאליו הגיעה העיסקה, גורם ההסתמכות שבו, ההוצאות שהושקעו עד כה, מה האינטרסים והנזקים המעורבים בו וכל כיוצא באלה שיקולים, כל אחד על-פי מהותו ומשקלו היחסי בפסיפס השיקולים. מלאכה זו אינה מתאימה לבית-משפט זה שיעשה אותה.

נזכיר שהמצב צריך להיבחן לאור המצב כפי שהיה ביום הוצאת צו-הביניים על-ידינו ביום 15.8.2001, מועד שבו ידעו הכול על כך שחוקיות כל אחת משלוש ההחלטות עומדת למבחנו של בית-משפט זה. על-פי האמור בצו-ביניים זה, היה על המינהל להודיע לכל הבאים עמו במשא ומתן על האפשרות שייקבע שההחלטות בטלות.

(ראו בעמ' 85)

בית המשפט הביע עמדתו כי מועצת מקרקעי ישראל היא הגוף המתאים לקבוע את הוראות המעבר הכלליות לאחר ביטול החלטה 737. הרשות יישמה הוראות אלה על העסקאות השונות, על-פי הנסיבות הנוגעות לכל אחת מהן.

1. מכל האמור לעיל עולה כי משהתקבלה החלטה המבטלת את החלטה 737, וכדי לא לפגוע במתיישבים אשר היו כבר בתוך התהליך, החיל בית המשפט הוראות מעבר כאמור מעלה, הנוגעות למי שכבר הגיש את הבקשה לרשות, לאחר שהומלץ על ידי האגודה השיתופית. בהמשך, הוארך תוקפן של הוראות המעבר, כך שההחלטה האחרונה אשר האריכה את תוקפן, החלטה 1141, קבעה מועד אחרון 30.4.08. במועד זה עברה מן העולם החלטה 737.

מן המועד האמור, חודש מאי 2008, מקבלת אני את טענת הרשות, אשר לא נסתרה, כי משתכנים בכל רחבי הארץ, בהם גם התובעים כאן, חוייבו לשלם דמי חכירה על פי שומת המגרש הספציפי, בהתאם להחלטה 959.

ביחס לכך, יוער כי דוגמאות שביקשו התובעים להציג במהלך שמיעת הראיות בתיק, הסתברו כמקרים בהם מועד הגשת הבקשה קדם לחודש מאי 2008.

1. החלטה 959 מיום 4.2.2003 החליפה את החלטה 737 מיום 17.12.1995, אשר בוטלה על ידי בג"צ – ראו סעיף 9.3 להחלטה נספח ג/2 לתצהירה של גב' גבעון.

ההחלטה מסדירה, בין היתר, את הליכי הקצאת המגרשים למי שיומלץ על ידי ועדת הקבלה של הישוב לחכור מגרש בישוב. השינוי המהותי מהחלטה 737, הנוגע לענייננו, הוא באופן קביעת דמי החכירה. החלטה 959 קובעת כי בגין ההקצאה ישולמו מלוא דמי החכירה המהוונים על פי השיעור הנהוג למגורים באזור בו מצוי הישוב, עפ"י מפת אזורי העדיפות הלאומית אשר תהיה בתוקף במועד ההקצאה. דמי החכירה, כך נקבע בסעיף 6.3 יקבעו בשומה פרטנית שיערוך השמאי הממשלתי או שמאי המינהל או מי מטעמם, ללא הוצאות פיתוח.

זו ההחלטה לפיה חושבו דמי החכירה של התובעים כאן.

התובעים מלינים על המצב שנוצר בעקבות החלטה 959, כאשר משתכנים אשר ביקשו לברר פרטים אודות היקף דמי החכירה שיידרשו לשלם, נתקלו בעמימות אשר נבעה מן הצורך בעריכת שומה פרטנית לכל מגרש, אך תלונה זו עשויה לבוא מפיו של כל משתכן בתקופת תחולתה של החלטה 959. התובעים גם מלינים על העדר פרסום של החלטות המינהל ומפנים להצעת החוק אשר הוגשה במטרה לחייב את הרשות לפרסם את החלטותיה ושוב, גם תלונה מובנת זו, אין בה כדי להועיל לתובעים כאן. זאת הן משום שטענת הרשות כי ההחלטות פורסמו באתר האינטרנט שלה, כמתחייב, לא נסתרה והן משום שכפי שיובהר להלן, מועד פניית התובעים כמומלצים לרשות ואף קודם לכן כמתעניינים בלבד, אין בו כדי להכניסם לגדרה של החלטה 737, אף לא בדוחק.

המועד הקובע

1. בין הצדדים מחלוקת בשאלה מהו המועד הקובע לפנייה לרשות, הוא המועד בהתאם לו ייקבע איזו מן ההחלטות תחייב את התובעים.

שאלה זו רלוונטית בענייננו במיוחד שכן התובעים אינם טוענים כי הפנייתם כמומלצים לרשות היתה קודם לחודש אפריל 2008, טרם בוטלה החלטה 737, אלא הם טוענים כי פנו במישרין לרשות, על מנת להתעניין ולברר פרטים אודות עסקת החכירה, עוד קודם שעברו את הליך הקבלה במושב ואף במועדים מוקדמים יותר פנו לגורמים שונים הקשורים בהרחבה.

התובעים טוענים כי המועד הקובע הוא המועד שבו פנו להתעניין במושב או אצל גורמים רלוונטיים אחרים, שכן לטענתם, כבר בפניות אלו קיבלו מידע כזה או אחר אשר נגע לתהליך החכירה וסייע להם בקבלת ההחלטה להמשיך בתהליך לקראת חכירת המגרש. לטענתם, פנו בבירורים השונים במועדים שקדמו למועד שבו נסתיימה תחולתה של החלטה 737 ועל כן, יש להחילה עליהם ובהתאם לגבות מהם את דמי החכירה המופחתים כפי ששילמו חלק מן המשתכנים האחרים בהרחבה שבמושב.

הרשות, עומדת על כך שהמועד הקובע הוא מועד פניית המשתכן אל הרשות, כמומלץ על ידי המושב ולאחר שהוגש תיק המסמכים המלא הדרוש.

1. על הליך החכירה במושב ניתן ללמוד מתצהירה של עדת הרשות, גב' רחל גבעון, אשר בעת הרלוונטית שימשה בתפקיד ראש ענף במחלקת חוזים חקלאיים במחוז הצפון של המנהל והיתה אחראית, בין היתר, על הקצאת מגרשים בהרחבות מושבים וקיבוצים.

המדובר במושב חקלאי שעליו חלות החלטות מנהל מקרקעי ישראל הנוגעות לישובים חקלאיים.

מסעיף 9 לתצהירה, עולה כי הרחבת המושב נעשתה בתחילה על פי הוראות תכנית מפורטת ג/במ/153, אך ביום 8.11.07 פורסם דבר אישורה של תכנית מפורטת גנ/16310 ששינתה מהוראות ג/במ/153 והוסיפה זכויות בניה למגרשים בהרחבת המושב.

גב' גבעון הצהירה כי הליך הרחבת המושב בוצע על ידי המושב, כאשר לרשות לא היה כל מידע בדבר מועד פניית המתעניינים, הליך הקבלה, מועד חתימת ההסכם בין המתעניינים לבין המושב ותנאיו.

1. התובעים טענו, אמנם, כי הרשות ניהלה, הובילה וקבעה את נוהל החכירה החל מן הפניה למושב ועד להשלמת החכירה מול הרשות ונושאת באחריות לתהליך כולו, מתחילתו ועד סופו, אולם זולת העלאת טענות בעל פה על ידי התובעים, אשר אינן מבוססות על ראיה כלשהי של ממש, לא הוצגו בפניי ראיות המצביעות על מעורבות של הרשות בענייני המושב עד אשר הופנו המומלצים אל הרשות.
2. ויודגש, מטבע הדברים, בהתאם להחלטות המינהל, נזקק המושב לאישורים שונים, עקרוניים וכספיים, מאת הרשות, אך בתהליך עצמו, בקשר עם מתעניינים בפרויקט הבניה בהרחבה, לא הוכח כי לרשות היתה מעורבות כלשהי קודם להפנייתם, לאחר השלמת תהליך הקבלה למושב, כמומלצים לחכירת מגרש במושב.

התובעים העלו בתצהיריהם ובעדויות בבית המשפט טענות שונות ביחס למועד פנייתם אל המושב, אל הקבלן ואל גורמים נוספים ובסיכומיהם טענו, באופן כללי, כי במועדים שונים במהלך שנת 2008 החלו בתהליך שעל כל חוכר פוטנציאלי לעבור (סעיף 5 לסיכומים).

"חוכר פוטנציאלי" – כך ניסחו התובעים את הטענה בסיכומיהם, היינו, גם לשיטתם, "באומרם "פוטנציאלי" ברור שלא כל חוכר פוטינציאלי, בסופו של יום חוכר את המגרש. גם מטענות התובעים בעצמם עולה ברורות כי קודם להפניית החוכר הפוטנציאלי אל הרשות, עליו לעבור מספר שלבים כאשר ראש וראשון עליו לעבור את הליך הקבלה למושב. לא ברור, אם כן, מדוע ועל יסוד מה, טוענים התובעים כי הרשות ניהלה את אותם שלבים ראשוניים אשר מצויים בשליטתו ובאחריותו של המושב.

התובעים טענו בסיכומיהם כי הנטל על הרשות להוכיח כי התהליך מבחינתה החל רק במועד הפניית התובעים אליה. טענה זו אין בידי לקבל. אם מבקשים התובעים לטעון כי הליך החכירה נוהל על ידי הרשות, מתחילתו, עם הפנייה אל המושב, דרך ועדת הקבלה וכל יתר השלבים עד להפנייתם כמומלצים אל הרשות, היה עליהם להתכבד ולהציג ראיות לכך.

הטענה כאילו הרשות פיקחה על ההליך במושב ועל כן יש להחזיקה כמודעת לפניות מתעניינים אל המושב, אינה נסמכת על דבר.

נכון הוא שהמושב נדרש לאישור הרשות בסוגיות שונות. כך בכל הנוגע לתנאי הקבלה אשר הועברו על ידי המושב והיו טעונים אישור הרשות (עמ' 14, ש' 14-15), כך לגבי גובה התשלום בגין הוצאות פיתוח ותשלום בגין חובות אגודה (עמ' 12 ש' 23-27, וראו גם נספח א' לתצהירה של גב' גבעון).

העובדה שבמספר מקרים הושתו סנקציות על מושבים שחרגו מהחלטות המינהל, לדוגמא בכל הנוגע לגביית כספים מן המשתכנים בניגוד למאושר, אין בה ללמד על המועד הקובע. כפי שהעידה גם גב' גבעון, אם מתקבל מידע שכזה, הנושא מטופל, אך זאת רק כאשר מתקבלות תלונות (עמ' 19 ש' 13-18). לא מצאתי כי יש להטיל על הרשות חובת מעורבות כמו זו הנטענת על ידי התובעים.

1. מסקנתי לאחר שמיעת הראיות, היא כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם, להוכיח את טענתם כי הרשות אחראית לתהליך, גם בשלביו הראשונים, קודם להשלמת תהליך הקבלה למושב. משכך, אין הרשות חבה בהבאת ראיה סותרת.

מעבר לצורך, יצויין כי טענת הרשות בדבר המועד הקבוע לתחילת התהליך מולה, נסמכת על מכתבי ההפניה של התובעים אל הרשות (ראו נספחי התצהיר ז'-יב). התובעים לא כפרו במועדי הפנייתם על ידי המושב לרשות.

גב' גבעון העידה כי המועד הקובע לעניין תחולת ההחלטה 737 או 959, הוא מועד הפניה אל המנהל, עם הגשת הבקשה החתומה לאחר ההפנייה אל הרשות (עמ' 18 ש' 31), אך למרות בקשת ב"כ התובעים כי תציג את ההוראה המתאימה הקובעת זאת, הן במהלך הדיון והן בתומו, לא הוגש דבר.

ואולם לגוף העניין, כאשר מחד גיסא טענות התובעים ומאידך גיסא עדותה של גב' גבעון, אני מוצאת להעדיף את גישת הרשות בעניין זה.

ההגיון בטענת הרשות לגבי מהו אותו המועד הקובע, הוא בכך שכאמור, לא כל מי שמתחיל את התהליך יגיע בסופו של דבר אל הרשות כמומלץ לחכירה. חלקם יידחו על ידי המושב, חלקם ישנו דעתם וגם מתוך אלו אשר יגיעו כמומלצים, יש שהתהליך יארך חודשים ספורים ויש שיתארך זמן רב מעבר לכך והדבר תלוי במידה רבה גם במשתכן עצמו. גם בקרב התובעים ניתן ללמוד מטענותיהם שלהם, על כך שאורך התהליך עד להפנייה כמומלצים לרשות, משתנה ותלוי בגורמים שונים ובהם גם במשתכן בעצמו. בנסיבות שכאלה, ברור שלא ניתן לקבוע כמועד הפניה לרשות, את מועד הפנייה למושב או לקבלן או ליעוץ עם גב' גבעון. לא ניתן לבדוק בכל מקרה ומקרה מתי בדיוק פנו ובכלל מה ייחשב כמועד פנייה? האם רק פניה רשמית ומילוי טופס כזו או אחר או גם "התעניינות" בפרויקט כפי שטוענים התובעים? האם די בהפניית שאלות לקבלן הבונה את ההרחבה כדי להיחשב כמועד הפניה אל הרשות?

דומה כי התשובה לכך ברורה. מטבע הדברים, על מנת שניתן יהיה לפקח על מועד הפניה ובהתאם לדעת איזו החלטה מחייבת את משתכן פלוני, על הרשות לקבוע את מועד הפניה באופן ברור וחד משמעי. לא ניתן לצפות מן הרשות לקבוע את המועד על פי הפנייה אל המושב או אל הקבלן או לכל גורם אחר, אשר כאמור אין ברשותה כל מידע ביחס לפניות אלו ובכלל אין המדובר בפנייה ישירה או עקיפה אליה והיא אינה מעודכנת ביחס לפניות שכאלה.

גם מלשון החלטה 737 עולה כי הגם שהאגודה השיתופית צריכה אישורים מן הרשות בעניין כזה או אחר, החכרת השטחים למשתכנים תהיה אך ורק לאחר שאלו יימצאו מתאימים ויופנו אל הרשות על ידי האגודה השיתופית. כלומר, גם בנוסח ההחלטה ניתן למצוא תימוכין לטענת הרשות כי המועד הקובע הוא מועד הגשת התיק כמומלץ לרשות ולא כל מועד קודם שהוא.

משכך, מקבלת אני את טענת הרשות כי התובעים הומלצו על ידי המושב לחכור את המגרשים והופנו אליה, במועדים המצויינים על ידי גב' גבעון בתצהירה, החל מחודש דצמבר 2008 ואילך.

טענות התובעים כי יש לקבוע את מועד הפניה הרשמי אל הרשות כמועדים קודמים בהם פנו להתעניין במושב או אצל הקבלן או אצל גורמים אחרים, דינן להידחות.

האם התנהלות הרשות ונציגתה גרמו להטעיית התובעים – ראיות ודיון

1. האם ניתן לקבוע כי התנהלות הרשות באופן פרסום החלטותיה הביאה להטעיית התובעים? כזכור, התובעים טענו כי הרשות גרמה למצב של אי-וודאות ומעבר לכך, כי נציגתה, גב' גבעון, הטעתה את התובעים בכך ששלחה אותם לברר עם שכניהם מהו גובה דמי החכירה שנדרשו לשלם וזאת כבסיס לתשלום העתידי שייגבה מן התובעים.
2. הרשות טענה כי פסק דינו של בג"צ שיח חדש אשר הכריז על בטלותה של החלטה 737 והוראות המעבר אשר ניתנו מתוקפו, חלו עד ליום 30.4.08 כך שבמועד פנייתם של התושבים לרשות, חלו ההוראות החלטה 959, לפיכך טענת התובעים לפיה לא ידעו איזו מן ההחלטות חלה במועד פנייתם לרשות- דינה להידחות (ראו סעיפים 57-64 לסיכומי הרשות). פניות התובעים אל הרשות, לטענתה, היו חודשים לאחר שפקעה החלטה 737 ועל כן לא היה כל מקום לאי-בהירות כלשהי.
3. מענה לשאלה זו יש ללמוד, ראש וראשון, מן הראיות שהובאו בפניי, במיוחד מעדויות התובעים ומעדות הנתבעת באמצעות גב' גבעון. להלן, יובאו עיקרי הדברים.
4. התובעים, כולם, בתצהירים, מסרו עדות זהה, תוך שימוש במילים ובניסוח זהים:

"במענה לשאלותינו בעניין הנ"ל, הובהר לנו ע"י הפקיד הרלבנטי במינהל- הגב' רחל גבעון מהמח' החקלאית- (כך במקור – ר.ג.מ.) כי בשלב זה לא ניתן לדעת מהן העלויות המדויקות שאנו נדרש לשלם למינהל עבור דמי החכירה המהוונים, אלא רק לאחר התקשרותנו אל מול מינהל. יחד עם זאת, הוסיפה פקידת המינהל, ניתן לקבל אינדיקציה בנוגע לעלויות כאמור, מחוכרים אחרים אשר התקשרו אל מול המינהל עוד קודם לכן במסגרת הפרוייקט." (ההדגשה במקור – ר.ג.מ.).

ייאמר מיד, הצהרות התובעים זהות. לכאורה, בין התובעים אין קשר קודם, על פי טענותיהם, פנה כל אחד בנפרד לגב' גבעון, אך כולם מוסרים גרסה זהה, כללית ובלתי מפורטת.

עניין זה מותיר את הקורא בתחושה שאינה נוחה.

שמיעת עדויות התובעים בבית המשפט רק הוסיפה לאי-הנוחות.

1. התובע מר אהרון סורוג'ון טען בעדותו כי כאשר פנה לאגודה לא ידע איזו החלטת מינהל חלה עליו. לדבריו, פנה אל גב' גבעון ברשות במועד כלשהו בין 20.6.08 ל- 6.7.08 (ראו בעמ' 10 ש' 10-15).

במועד זה, כך עולה מעיון בהחלטות המינהל, החלטה 959 כבר היתה בתוקף.

מר סורוג'ון מסר תיאור כללי של פגישתו עם גב' גבעון:

"ש. מה היא אמרה לך, יש לך מכתב הפניה מהאגודה, שאלה אותך דבר כזזה

ת. אני לא זוכר שהיא שאלה אותי. אני זוכר שהיא הפנתה אותי לדרוש כמה שילמו השכנים שלי, היא לא אמרה שמות ספציפיים. רחל לא נקבה בסכום, היא אמרה לי תפנה לשכנים שלך כי הסכום שלך לא צריך להיות שונה משלהם. היא לא אמרה לי כלום על איזה החלטה חלה עלי

ש. היא לא אמרה לך שלא עברת הליך למה פנית למנהל

ת. היא שאלה אותי מאיפה אני, במה אני מעוניין ואמרתי לה שאני הולך לבנות. אני אמרתי שאני בהליכים של התעניינות במגרש ואני רוצה לדעת מה הסכום

ש. דיברת איתה על מגרש ספציפי

ת. כן 331, כי בעת גישה (צריך להיות "פגישה" – ר.ג.מ.) שלי עם הקבלן או עם נציגי המכירה ב- 20.6, נפתחה מולי מפת המגרשים ושם ראיתי את המגרשים המועדפים, אלה שרלוונטיים

ש. לא עברת הליכי קליטה, ידעת שאתה צריך לעבור הליכי קליטה

ת. ברור" (ראו בעמ' 10 ש' 16-26)

ובהמשך, טען כי לא נאמר לו דבר הנוגע להחלטות על ידי גב' גבעון וניסיונותיו, קודם לפנייתו אליה, לחפש מידע באתר הרשות, העלו חרס (ראו בעמ' 15 ש' 24 ובהמשך בעמ' 16 ש'12).

מכאן טענתו של מר סורוג'ון כי בדק עם שכניו והסתמך על כך שהסכום ששולם על ידם הוא הסכום שאותו יידרש לשלם.

1. מר אלון גולדנברג מסר בעדותו כי לשיטתו, הקבלן, דור שבח, הוא היה המינהל וייצג את המינהל בכל מה שקשור למגרש, זולת בכל הנוגע לשווי המגרש, היינו דמי החכירה, כאשר בעניין זה האחרון, טען מר גולדנברג כי פנה באופן ישיר למינהל. מר גולדנברג לא ידע לומר מתי פנה לגב' רחל גבעון, הגם שטען כי פנה זמן רב קודם לוועדת הקבלה. לדבריו, כאשר שאל את גב' גבעון לגבי מחיר המגרש וציין בפניה כי שאל רוכשי מגרשים דומים בהרחבה, ענתה לו "קח בחשבון 10% פלוס מינוס".

מר גולדנברג אישר בחקירתו כי פנה למשתכנים נוספים, משפחות וישניה, ארז ונחמן, חבריו מיקנעם, אשר כבר קיבלו, קודם למועד פנייתו אליהם, את דרישת דמי החכירה מן המינהל (ראו בעמ' 22 ש'9-19) וכי פנייתו זו אליהם היתה עוד קודם שפגש את גב' גבעון (ראו בעמ' 19 ש' 25-32 ובהמשך בעמ' 20 ש' 1-5). טענה זו סותרת את טענותיו בסעיפים 8.3 ו- 8.4 בתצהירו, שם טען, באופן זהה ליתר התובעים, כי פנה אל המשתכנים רק בעקבות דבריה של גב' גבעון.

1. מר עידו גרינשטיין מסר בחקירתו בבית המשפט כי בחודש יוני 2008 הופנה על ידי המינהל לשאול את שכניו בדבר גובה דמי החכירה. במועד זה, כך עולה מעיון בהחלטות המינהל כאמור, החלטה 959 כבר היתה בתוקף. מר גרינשטיין אף אישר כי הוא מבין היום שבמועד שבו פנה למינהל, החלטה 737 כבר לא היתה בתוקף (ראו עמ' 28 ש' 27).

מר גרינשטיין, אשר מסר בעדותו כי הוא כלכלן במקצועו, העיד כי לא ביקר באתר המינהל באינטרנט. העד לא זכר לומר במדויק מה היה תוכן שיחתו הנטענת עם גב' גבעון, אלא שב והפנה לתצהירו, אשר כאמור, כולל את הנוסח האחיד הזהה לכל תצהירי התובעים. העד הוסיף ואמר שגב' גבעון מסרה לו כי רק לאחר שהמושב יפנה אותו כמומלץ, יקבל את ה"שמאות" (ראו בעמ' 29 ש' 14-21).

1. מר שירן מבורך טען כי לא זו בלבד שגב' גבעון הפנתה אותו להשיג מידע ביחס לעלות דמי החכירה אצל שכניו, אלא שלטענתו, ככל שהיה בידי הרשות מידע ברור ביחס להחלטה אשר היתה בתוקף ואשר חלה במקרה שלו, אזי מידע כזה כלל לא נמסר לו. לדבריו, הרשות הסתירה ממנו מידע אשר היה בידה או אשר צריך היה להיות בידיה וצריכה היתה למסור לו ולגלות לו באופן פוזיטיבי. מר מבורך השיב בחקירתו הנגדית כי פנייתו הראשונה להתעניין אצל המשווק והמושב, כך בלשונו, היתה בחודש אוגוסט 2008 (ראו עמ' 34 ש' 14) ופנייתו למינהל היתה בחודש פברואר 2009. במועד זה, כך עולה מעיון בהחלטות המינהל, החלטה 959 כבר היתה בתוקף. מר מבורך אישר בעדותו כי הוא מבין שבמועד בו פנה, החלטה 737 כבר לא היתה בתוקף (עמ' 35 ש' 22).

מר מבורך השיב בעדותו כך:

"ש. אתה יודע שהסיבה שהשכנים שלך שחלה החלטה 737

ת. אני יודע בעקבות התהליך

ש. אתה יודע שההחלטה הזו פגה

ת. היום אני יודע

ש. למה יש לך זכות שהיא תחול עליך

ת. אני פניתי למנהל והם ידעו את ההחלטה והיו צריכים להגיד לי, אין סיבה שהם יסתירו את זה. אני הלכתי ושאלתי כמה זה עולה, הם בילבלו אותי.

ש. אתה יודע שהחלטה זו מפורסמת באתר של המנהל

ת. הלכתי ושאלתי אותה למה שהיא לא תענה לי על זה, אמרה לך תבדוק עם השכן שלך, מה שהוביל אותי לקנות את הנכס."

1. גב' מתנה בן עזרא, ילידת המושב, טענה כי בשונה מיתר התובעים, היא לא נדרשה לעבור ועדת קבלה במושב ודרכיה היו פתוחות לרשות באופן ישיר (ראו בעמ' 38 ש' 8).

לטענתה, אחר שסיימה את ההליך במושב הופנתה אל הרשות, אל הגב' גבעון. האחרונה הפנתה אותה אל שכניה לצורך הערכת הסכום לתשלום בגין דמי החכירה. בחקירתה הנגדית התברר כי לא זו בלבד שהיא בת המושב, אלא שאחותה בנתה קודם לכן בהרחבה והיא קיבלה גם ממנה פרטים אודות הסכום ששולם על ידה (ראו בעמ' 37 ש' 25-26). הגב' בן עזרא טענה כי אחר שגייסה את הכספים בהתאם למידע שאספה, פנתה שוב לרשות לצורך פתיחת תיק והתיק אכן נפתח בחודש ינואר 2009. אלא שעם קבלת השומה הסתבר לה כי הסכומים גבוהים פי שניים מהסכומים אשר מסרו לה שכניה ואשר אליהם הופנתה על ידי הגב' גבעון עצמה (ראו בעמ' 37 ש' 15-21 ובעמ' 38 ש' 21-30).

בעדותה השיבה גב' בן- עזרא כך:

"ת. בדקתי במה (צריך להיות "כמה" – ר.ג.מ.) זה, המושב נתן לי את העלויות כמה זה צריך לעלות לי במושב, עשינו חושבים, היתה התעניינות שלנו בחודש 3/08, התחלנו להתעניין ואמרו שאין מגרשים דרך המושב אלא רק דרך החברה דור שבח שהיא משווקת את המגרשים. אני בת מושב מדרך עוז. אמרו שהמגרשים ששוקו על ידי המושב הם בידי הקבלן ואליו אני צריכה לפנות. פניתי אליו לבדוק מה התהליך דרכו, לא רציתי לקנות את הבית דרכו אלא רק את הקרקע, הוא אמר לי מה אני נדרשת לשלם, זה היה בחודש 3/08, זו היתה כל ההתעניינות, ידענו מה אנחנו צריכים לשלם, הנתון שהיה חסר היה ההיוון, הקבלן לא ידע כמה משלמים היוון, לא ידעתי כלום על ההיוון, לא ידעתי מה זה היוון. הקבלן ודור שבח הפנו אותנו למנהל לגב' רחל גבעון.

ש. שאלת את הקבלן כמה עולה הקרקע

ת. שאלתי אותו והוא אמר שהוא לא יודע לתת נתון, תפני למנהל, פניתי לרחל גבעון באפריל-מאי 2008 הייתי שם ושאלתי, היא אמרה שתבדקי עם הרוכשים הסמוכים אלייך, זה פחות או יותר פלוס מינוס."

(ראו עמ' 37 ש' 7-18).

גב' בן עזרא לא נדרשה לעבור ועדת קבלה קודם לפנייתה למינהל, שכן כאמור, היא בת המושב. לפיכך, התבקשה היא להסביר מדוע חלפו חודשים כה רבים בין המועד שבו פנתה, לטענתה, לצורך קבלת מידע מהמינהל בחודשים אפריל – מאי 2008, ועד למועד שבו הגישה את התיק למינהל, ינואר 2009. היא הסבירה זאת בצורך בגיוס כספים (ראו בעמ' 38 ש' 15-30). התנהלות זו מהווה דוגמא לאמור מעלה ביחס לכך שלא ניתן לקבוע כ"מועד קובע" כל פנייה שהיא לרשות, אלא במועד ההפניה כמומלץ. אין הגיון בדרישה לחייב את הרשות להמשיך ולהתנהל לאורך שנים לפי החלטה אשר בוטלה, תוך "חיפוש" המועד הקובע בהתאם לטענות כאלה או אחרות של משתכנים, אשר כלל לא ניתנות לבחינה ולבדיקה.

גם לגבי גב' בן עזרא לא ברור מועד פנייתה למינהל. לשיטת התובעים, יש חשיבות למועד פנייתם לברר עם המינהל נתונים אודות דמי החכירה של השטחים במושב ואולם גב' בן עזרא לא ידעה לומר האם פנתה בחודש אפריל 2008 או במאי 2008 והרי התובעים מנסים לבסס טענותיהם על מועד זה. מטבע הדברים, לשיטתם שלהם, היה עליה להוכיח האם פנתה במועד בו חלה החלטה 737 או במועד שבו כבר הסתיימה והחלטה לחול החלטה 959.

1. בנסיבות התיק כאן, אף לא אחד מהתובעים הגיש בקשתו עד ליום 8.8.2005 ואף אחד מהם לא השלים את העסקה עד ליום 31.12.06. החלטה 1102 אשר קבעה הוראות מעבר הוארכה בהחלטה מס' 1141 מיום 11.2.08 עד ליום 30.4.08 אך כאמור, איש מן התובעים לא הופנה כמומלץ למינהל בפרק הזמן האמור. לא זו אף זו, איש מן התובעים, זולת גב' בן עזרא, אשר אף היא טענה לפנייה באפריל – מאי 2008 מבלי שהעידה מפורשות מתי בדיוק פנתה, לא טען כי פנה למינהל קודם למועד תום החלטה 1141 כאמור. הם כולם פנו החל מחודש יוני 2008 כמתעניינים בלבד כאשר ההמלצה ביחס אליהם הגיעה רק בהמשך, מספר חודשים לאחר כניסתה לתוקף של החלטה 959.
2. מטעם הרשות העידה הגב' רחל גבעון.

בתצהירה, מסרה גב' גבעון כי לא זכור לה כי מי מן התובעים פנה אליה באשר לגובה דמי החכירה המהוונים הצפוי. לדבריה, עקרונית, עובדי המחלקה לעסקאות חקלאיות במחוז הצפון, לא מוכנים לתת הערכה בדבר דמי חכירה מהוונים, זאת בשל השינויים העיתיים בכך והעובדה שגובה דמי החכירה תלוי בנסיבות שונות כגון החלטת המועצה הרלוונטית, גודל המגרש, זכויות הבניה וכיוב'.

בעדותה השיבה כי היא נושאת תפקיד של פקידה במחלקת הרחבות מושבים וקיבוצים ברשות וכי מנהלת המחלקה בזמנים הרלוונטיים הינה הגב' ביטרמן (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 11 ש' 16-19). הגב' גבעון מסרה בעדותה את השלבים השונים בהקמת הרחבות ככל שהדבר מתייחס למינהל וכן את השלבים של רכישת המגרשים על ידי המשתכנים. לדבריה, לא טיפלה בבקשות משתכנים טרם הסדירו את כל חובותיהם הכספיות והפרוצדוראליות מול המושב, הווה אומר, תשלום כל שנדרש וביצוע כל הפעולות הנדרשות לרבות וועדת קבלה, ועד אשר הועברו לידיה תצהיריהם של המשתכנים אשר עמדו כאמור בכל התחייבויותיהם. היא הדגישה כי המינהל אינו אחראי על קליטת המשתכנים והתהליך אינו מתחיל על ידי המינהל אלא על ידי האגודה (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 12 ש' 14-20, עמ' 13 ש' 21-31 ובעמ' 14 ש' 1-13).

1. הגב' גבעון השיבה בעדותה כי כאשר החלטה 737 היתה בתוקף, עבודתה היתה קלה (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 14 ש' 25) במובן זה שהיתה טבלה לפיה אפשר היה לדעת ולמסור למשתכנים את עלות דמי החכירה (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 14 ש' 23-32) ולדבריה אף מסרה העתק הטבלה למשתכנים (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 15 ש' 1-7).

להבדיל, ביחס למשתכנים אשר הגיעו במועדים הרלוונטיים לתובעים, היינו בתקופה שבה חלה כבר החלטה 959, טענה גב' גבעון כי נהגה להשיב להם שאינה יודעת לומר שכן מדובר בשומה שהיא פרטנית למגרש (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 15 ש' 18-19). טענתה זו נתמכת גם בעדות התובע גרינשטיין שאישר כי אמרה לו שרק לאחר שיופנה כמומלץ על ידי המושב, יקבל את "השמאות".

גב' גבעון אישרה כי נוצר מצב שבו לא יכולה היתה לומר למתעניינים מה יהיה גובה דמי החכירה של המגרש שבו הם מתעניינים (עמ' 16 ש' 25-28). היא הדגישה כי אסור היה למושב או לכל גוף אחר לגבות כספים מעבר להוצאות פיתוח והמשתכנים גם חתמו על כך שזה מה שנדרשו לשלם, זאת בניגוד לטענות התובעים כי נדרשו לשלם כספים שונים אשר היו יורדים לטמיון אם היו בוחרים לוותר על הרכישה. גב' גבעון הבהירה כי אם נגבים כספים אסורים, המידע על כך מגיע למינהל בדרך כלל דרך משתכנים, אחרת אין למינהל דרך לדעת על כך.

כאשר נשאלה מדוע בחלק מן התקופה נגבו כספים נוספים חרף האיסור לפי החלטה 959, הסבירה כי הסיבה לכך היא בשינויים בין 959 ל- 737 כאשר היו תקופות שפעלו לפי 959 ואז שוב 737, הכל בהתאם להחלטות המינהל.

גב' גבעון אישרה בחקירתה הנגדית כי בתום חודש אפריל 2008, "מתה", כך בלשונה, החלטה 737 וכל המשתכנים שפנו בתקופה הזו ואילך שילמו דמי חכירה בהתאם להחלטה 959 (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 20 ש' 15).

בחקירתה הנגדית, עומתה גב' גבעון עם העובדה שהתובעים כולם טוענים שהיו אצלה ושאלו אותה מה יהיה גובה דמי החכירה שיידרשו לשלם וכולם מסרו תשובה דומה – שהופנו על ידה לשאול את שכניהם.

גב' גבעון לא הכחישה כי ייתכן שהפנתה מתעניינים לשאול את שכניהם, אך הדגישה שבוודאות זה היה רק לאחר שאמרה לפונים כי אינה יכולה לתת מחירים כי אין עדיין שומות מאחר שחלה עליהם החלטה 959. לדבריה, יכול שהפנתה לשכנים, אך הכוונה לאלו שחלים עליהם אותם התנאים (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 21 ש' 13-17).

גב' גבעון הבהירה שהאגודות ידעו על ההחלטות ועל הוראות המעבר וגם זרם הפניות שהיה לקראת תום תקופת הוראות המעבר מצביע על כך שהציבור ידע על כך (ראו פרוטוקול מיום 15.5.14 בעמ' 22 ש' 18-19).

עיון בנספחי תצהירה של גב' גבעון מלמד על כך שבתאריך 23.1.07 במענה לפניית המושב מיום 3.1.07, נשלח מכתב מאת הרשות, עליו חתומה גב' גבעון, ובו נכתב מפורשות כי הקצאת המגרשים למשתכנים במושב תיעשה על פי החלטה 959 (נספח ב/2 לתצהירה של גב' גבעון). כאמור, בסופו של דבר, הוארכו הוראות המעבר מעת לעת עד תום חודש אפריל 2008.

עדכונים קודמים ששלחה הרשות למושב היו בהתאם להוראות המעבר ב- 11.11.04 , 10.2.04 וב- 25.3.03 (נספחים ב/3, ב/4, ב/5 בהתאמה לתצהירה של גב' גבעון).

1. אשוב ואחזור על הקושי העולה מטענותיהם העובדתיות של התובעים.

ראשית, בזהות נוסח הדברים הנטענים לגבי שיחתו הנפרדת של כל אחד ואחד עם גב' גבעון.

שנית, בעובדה שאיש מן התובעים אשר העידו בפניי לא יכול היה למסור תיאור של הסיטואציה הנטענת במשרדי הרשות, במשרדה של גב' גבעון, זולת לשוב ולהפנות לאותו נוסח כללי ואחיד שנכתב בתצהיריהם. אמנם, המדובר במספר עדים ומנגד, עדות אחת ויחידה של גב' גבעון, אך מאחר שעסקינן בעדים שכל אחד מהם בא להעיד על אירוע נפרד, שבו נכח הוא לבד עם גב' גבעון, מצופה היה לשמוע עדות בהירה ומפורטת יותר מזו שהובאה בפניי.

העדים כולם העידו באופן זהה כי לא ידעו דבר, לא מצאו לבדם כל אינפורמציה רלוונטית, לא נמסר להם דבר אודות החלטות המינהל וכי הופנו לברר מידע עם שכניהם.

ועוד, עדי התובעים כולם דבקו בתצהיריהם בגרסה עקבית ומתואמת לפיה פנו לשאול שכנים ומכרים רק לאחר שהופנו לעשות כך על ידי גב' גבעון. מנגד, במהלך העדויות התברר כי הדבר אינו נכון לפחות ביחס לשניים מן החמישה – מר גולדנברג אשר פנה לחברים מיקנעם וגב' בן עזרא אשר שוחחה עם אחותה שבנתה אף היא במושב באותה התקופה.

התובעים כולם פנו לאותם משתכנים, זאת מבלי שטרחו לברר מתי הופנו הם למינהל ואיזו החלטת מינהל מחייבת אותם.

זהות התצהירים, הקושי בקבלת תשובות מפורטות וענייניות אודות פגישותיהם עם גב' גבעון, ההפניה לתצהיר בטענה להעדר זכרון, העדויות בדבר פניות למשתכנים אחרים קודם לפגישה הנטענת עם גב' גבעון, עדות אחד התובעים כי גב' גבעון מסרה לו ש"שמאות" תוצא רק לאחר שיופנה על ידי המושב כמומלץ לחכירה, כל אלו פוגמים בגרסתם המתואמת של התובעים.

1. מנגד, התרשמתי מכנות עדותה של גב' גבעון אשר השיבה בכנות אודות תחושתה הקשה מכך שלא יכולה היתה למסור מידע אשר לא היה מצוי בידה באותה התקופה. היא אף נמנעה מהכחשה גורפת וסתמית של דברי התובעים הגם שמסרה כי אינה זוכרת את המפגשים עימם.

גב' גבעון מסרה כי אינה זוכרת שמסרה את הדברים הנטענים, וודאי לחמישה – שישה אנשים במועדים שונים, כפי שנטען על ידי התובעים (עמ' 22 לעדותה בש' 1), אולם לא הכחישה את האפשרות שאמרה כי ניתן לפנות לשכנים, זאת מאחר שעם כניסתה של החלטה 959 לתוקף, לא ניתן היה להיעזר בטבלאות שהיו בהתאם להחלטה 737 ולמסור למתעניינים סדר גודל של התשלום הצפוי, זאת בשל הצורך בשומה פרטנית.

לדבריה, גם אם שלחה לשכנים, הכוונה היתה לשכנים שמצבם דומה ובכל מקרה, היה זה רק לאחר שהבהירה את הקושי הקיים כעת להעריך את סכום התשלום בהתאם להחלטה 959 והעובדה ששומה פרטנית תיערך רק לאחר שיופנו כמומלצים לרשות בתום הליך הקבלה למושב.

לא מצאתי כל הגיון בטענת התובעים כי נשלחו לברר עם שכניהם כאשר חלה החלטה 737. כאמור, גב' גבעון העידה, והדברים לא נסתרו, כי בתקופת תחולתה של החלטה 737 לא היה כל קושי במסירת מידע על יסוד הטבלאות אשר היו מונחות לנגד עיניה. לא היה, לכן, כל הגיון בהפנייתם למשתכנים אחרים, כאשר יכולה היתה למסור להם מידע על יסוד הטבלאות.

להבדיל, כאשר נכנסה החלטה 959 לתוקפה, נדרשה שמאות של המגרש המסוים אותו מבקש המתעניין לחכור. במצב דברים זה, לא היה בידי גב' גבעון כל מידע. מקבלת אני את עדותה כי הבהירה לפונים שאינה יכולה לומר להם את גובה דמי החכירה. הדבר גם מתיישב עם עדויות התובעים אשר מסרו כי גב' גבעון לא מסרה להם עלויות. יכול שהיה מיותר להפנותם לשכנים, אולם משעה שלא היה בידיה מידע, אזי ככל שהיו משתכנים אחרים שכבר קיבלו דרישות תשלום בהתאם להחלטה 959, ברי כי זהו מקור ההשוואה הכי טוב שהיה בידי המתעניינים באותה העת.

מדברי התובעים כולם עלה כי לטענתם, פנייתם לגב' גבעון היתה במועדים שנסקרו לעיל וכולם לאחר תום תחולתה של החלטה 737. מעדותה של גב' גבעון עלה כי עמדה בקשר עם מזכירי הישובים בהם היו הרחבות ומועד תום תחולתה של החלטה 737 היה ברור לה ולהם. מכאן, שבמועד בו פנו התובעים למינהל להתעניין, כך לשיטתם, עוד קודם שהועברו כמומלצים על ידי המושב, לא היו בידי גב' גבעון נתונים למסור להם אודות גובה דמי החכירה הצפויים במגרשים בהם התעניינו.

1. לאחר ששמעתי את העדויות כולן, המסקנה המתבקשת היא כי גם אם הופנה מי מן התובעים וכאמור, עניין זה לא הוכח כדבעי על ידי התובעים, על ידי גב' גבעון לשאול את שכניו לגבי גובה דמי החכירה שהתבקשו, היה זה רק לאחר שזו האחרונה הבהירה כי החלטה 959 היא שחלה על התובעים, זו ההחלטה שהיתה בתוקף בעת שאלו פנו למינהל. איני מקבלת את עדותם המתואמת והאחידה של התובעים כי הופנו לשאול את שכניהם ותו לא. מנגד, מקובלת עלי עדותה של גב' גבעון, אשר הסבירה כי בפועל, לא היו בידיה נתונים למסור למתעניינים לאחר שבוטלה החלטה 737 ומכאן ההגיון שבהפניית המתעניינים לשאול שכנים אשר להם כבר הוצאו שומות פרטניות.

חובת הגילוי החלה על הרשות

1. התובעים טענו כי הרשות נושאת בחובת גילוי מוגברת כלפי התובעים וכלפי כל מועמד פוטנציאלי להתקשר עימה בהסכם חכירה.

אין חולק כי על הרשות חלה חובת גילוי.

לא חובת תום הלב הקבועה בחוק החוזים (חלק כללי) החלה על כל צד להסכם, אלא יותר מכך, המדובר בחובת התנהגות ראויה המוטלת על הרשות המינהלית כלפי האזרח. על הרשות חלה חובת הגינות מתחום המשפט הציבורי ויסודה במעמד הרשות כנאמנה כלפי הציבור.

לטענת התובעים, הרשות אינה יכולה להסתמך על קיומן של החלטות פנימיות, אלא היה עליה לרכז את אותן החלטות ואת כל המידע הרלוונטי ולהעבירם לידי התובעים מראש.

התובעים הפנו בסיכומיהם במספר הקשרים לפסק הדין של בית משפט השלום בקריות במסגרת תא 2596/02 אלישע גל נ' מנהל מקרקעי ישראל (11.12.05) (להלן: "פס"ד גל"). בין היתר, ביקשו התובעים לטעון כי יש להקיש מקביעות בית המשפט בפס"ד גל לענייננו, שכן לטענתם, גם שם דובר על חישוב דמי היוון בניגוד למצגים שהוצגו בפניהם.

1. עיון בפס"ד גל מלמד כי הדיון ברשות בכל הנוגע לתשלום הוא מרגע הגשת הבקשה לרשות, כאשר בענייננו כאן, כפי שהובהר לעיל, הפניית התובעים כמומלצים אל הרשות היתה רק בחלוף שמונה – תשעה חודשים מן המועד שבו נכנסה לתוקפה החלטה 959. בפס"ד גל, טופלה הבקשה שלא לפי הנוהל החדש והמבקשים הוחתמו על תצהיר לפי הנוהל הישן. משכך, קבע בית המשפט, יכולים היו לצפות כי ינהגו בהם בהתאם לנוהל הישן. בית המשפט גם העיר לגבי התמשכות הטיפול כשבמהלך התקופה נוצרו הטבלאות החדשות ועוד באותו עניין, שונה הנוהל מבלי שניתן לדבר פרסום מספק. זה לא המקרה בענייננו.

בית המשפט העליון במסגרת ע"א 8389/10 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' מאיר כהן (28.6.12) עסק גם הוא בהחלטות 737 ו- 959 ובבג"צ שיח חדש. בין היתר, עלתה השאלה האם יש ליישם את הלכת בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין כפר עזה, בג"ץ 10934/02 קיבוץ כפר עזה – אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל (10.5.2004) לפיה אם היה עיכוב והתמשכות ההליכים התלויים במינהל עצמו, יכול שהדבר יחייב בחינה מחודשת של המשך תחולת הוראות המעבר על העסקה המסוימת, גם אם חלפו המועדים הנקובים.

בענייננו, התובעים לא הצביעו על עיכוב כלשהו המצוי באחריות הרשות. אדרבא, מעדותה של גב' גבעון, אשר התייחסה לדרישת דמי חכירה אשר הוצגה בפניה ואשר נשלחה למשתכן בחודש יולי 2008, לכאורה, בתקופה בה חלה החלטה 959, אך דמי החכירה חושבו בהתאם להחלטה 737 (ראו ת/4) הבהירה גב' גבעון כי המועד הקובע הוא מועד הגשת הבקשה וגם כאשר מסתיימות הוראות המעבר לוקח פרק זמן עד אשר מסיימים את הטיפול בכל הבקשות אשר הוגשו קודם לכן. הדבר מתיישב גם עם האמור בסעיף 16 לתצהיר עדותה הראשית, בו מסרה כי מאחר שלמושב היה ידוע כי תוקפן של הוראות המעבר עומד לפוג, הופנו אל הרשות, במהלך החודשים מרץ-אפריל 2008 21 משתכנים על מנת שיוכלו לזכות בהקלות של החלטה 737. התובעים לא היו ביניהם.

עיתוי פניות התובעים אל הרשות כמומלצים על ידי המושב, נבע מהתנהלות התובעים בעצמם ולא מהתנהלות הרשות.

כך גם בענייננו, לא נטען כי המנהל העביר מסר כי החלטה 737 היא זו שתחול על הפונים. מסר שכזה לא הועבר בכתב וגם לא בעל פה וזאת בשונה מן המקרה המתואר בפס"ד גל. כאמור, קיבלתי את עדותה של גב' גבעון כי מסרה לתובעים על ההחלטה אשר תחול עליהם ובהעדר נתונים אודות גובה תשלום דמי החכירה שיידרש מהם, בהעדר שומות פרטניות למגרשים המדוברים, הציעה להם לברר עם שכנים. משכך, איני מוצאת כי גב' גבעון נמנעה מלגלות לתובעים דבר מה.

1. התובעים הלינו על כך שהרשות לא העמידה אותם על דרישותיה, אבל כאמור, פניות התובעים כולם היו לאחר שהחלטה 959 כבר נכנסה לתוקף. גם הפנייתם הרשמית כמומלצים וגם המועדים בהם, לטענתם, פנו סתם כך כמתעניינים לגב' גבעון. אם כן, מדוע ציפו מגב' גבעון לדון איתם על החלטה 737 אשר כבר עברה מן העולם? לא מצאתי לכך הסבר סביר בטיעוני התובעים.

מרגע שנמסר לתובעים כי יוצאו להם שומות פרטניות ואז ניתן יהיה לדעת מהו גובה תשלום דמי החכירה, יכולים היו התובעים לפעול בהתאם להחלטה ובמידת הצורך, להתנגד לשומה בדרך הקבועה לכך. הדבר אף הוצע להם באמצעות בא כוחם, כך נלמד מנספחי תצהירה של גב' גבעון, במסגרת פגישה שהתקיימה בסמוך למועדי אישור העסקאות עימם, אולם הם בחרו שלא לעשות כן.

1. החלטות הרשות הרלוונטיות פורסמו באתר הרשות. הטענה כי התובעים לא פנו לאתר האינטרנט של הרשות או לא שאלו מהן ההחלטות הרלוונטיות אליהם, ותחת זו ציפייתם כי בפנייתם כמתעניינים אל גב' גבעון, תמסור להם זו את תוכן ההחלטות, אינה סבירה.

כאמור, כל התובעים הגיעו כמומלצים אל הרשות החל מחודש דצמבר 2008 כאשר מאז מאי 2008 כבר נכנסה לתוקפה החלטה 959. גם פניותיהם הקודמות, כך לטענתם, לצורך עריכת בירור ברשות, לא קדמו לאפריל 2008, כך שלא ברור מהו הבסיס לטענה כי יש להחיל עליהם החלטה אשר כבר לא היתה בתוקף במועדים הרלוונטיים אליהם.

מעדויות התובעים עלה כי כלל לא ידעו אודות החלטה 737 בזמנים הרלוונטיים, אם כך, מדוע הם טוענים לתחולתה עליהם?

תשובתה של גב' גבעון למתעניינים כי המדובר בשומות פרטניות שייערכו לכל מגרש ומגרש תואמת את החלטה 959 ואפשרה לתובעים, ככל שהיו מוצאים לנכון, לפנות ליעוץ, בין היתר יעוץ משפטי.

משעה שהחלטות הרשות מתפרסמות באתר האינטרנט שלה, לא ברור מדוע זה טוענים התובעים כי נמנע מהם מידע. התובעים העידו וכך אף התרשמתי אנוכי מעדויותיהם, כי המדובר באנשים משכילים ומביני דבר, מדוע, אם כן, לא פנו לבדוק באתר הרלוונטי? החלטות הרשות מתפרסמות באתר האינטרנט שלה וזאת בהתאם לחוק. ציפיית התובעים כי כל פנייה תזכה במסירת העתקי החלטות המנהל השונות, גם כאלו שהסתיימה תחולתן, אינה סבירה, במיוחד שעה שעסקינן במתעניינים שכלל לא הופנו על ידי המושב וכלל לא ברור האם יבחרו להמשיך בתהליך ואם יבחר המושב לקבלם.

1. ערה אני לקושי המתעורר שעה שאדם מבקש לחכור מגרש ולבנות עליו את ביתו ובפועל, אין הוא יכול לדעת מה יהיה גובה דמי החכירה שיידרש לשלם על ידי הרשות. גם גב' גבעון הודתה כי עניין זה יוצר תחושה שאינה נוחה.

ואולם, מן הראיות שבפניי עלה כי המשתכנים נדרשו להצהיר כי לא שילמו כספים מעבר להוצאות פיתוח, סכום אשר ככל שהיו מבטלים את העסקה, הוי זוכים לקבלם בחזרה. עניין זה אמור, במידה מסוימת, להקל על אי-הוודאות. מעבר לכך, החלטה 1180 אשר מן הראיות נלמד כי טרם יושמה, באה לשנות את המצב בקבעה כי יש לערוך את השומות הפרטניות מראש. באופן שכזה, בעתיד, ניתן יהיה לדעת, קודם לתחילת התהליך מול המושב, מהו גובה דמי החכירה שיידרש בגין מגרש מסוים.

כך או כך, בית משפט זה אינו הערכאה המתאימה לדון בטענות כלליות אלה ביחס להתנהלות הרשות. המדובר בטענה שיכולה לבוא מפיו של כל מי שהתקשר עם הרשות בחוזה חכירה בתקופת החלטה 959 ורבים כאלו נמצאים ברחבי המדינה. הקושי ברור וידוע, הפתרון ניתן בדמות ההחלטה המאוחרת בנושא ועדין, לא מצאתי כי יש בכך כדי להצדיק חריגה מן ההחלטה ביחס לתובעים כאן.

1. התובעים טענו כי הרשות מושתקת מלטעון כי החלטה 959 היא שחלה על התובעים וזאת בשל דבריה של גב' גבעון לתובעים, כנטען על ידם.

טענה זו דינה להידחות. ראשית, בפן העובדתי, שכן כאמור, לא נטען כלפי גב' גבעון כי מסרה שהחלטה 737 היא שחלה על התובעים, אלא דווקא הוכח ממכלול הראיות ולא רק מעדותה שלה, כי היא הבהירה לפונים שאין בידיה נתונים אודות גובה דמי החכירה, להבדיל מתקופת החלטה 737 וכי יש לקבוע שומות פרטניות לכל מגרש ומגרש. שנית, בפן המשפטי, לאור מועדי פניות התובעים, איני רואה כיצד יכולה היתה החלטה 737 לחול עליהם, שהרי הם פנו לרשות רק לאחר שזו כבר לא היתה בתוקף.

טענת התובעים כי ניתנה להם על ידי הרשות "הבטחה שלטונית"

1. כאמור, המסקנה העובדתית הנובעת מן הראיות ביחס למועד פניית התובעים לרשות כדי להתעניין ביחס לגובה דמי החכירה, היא כי ככל שהתובעים אכן פנו כנטען, היה זה רק לאחר שהחלטה 737 כבר עברה מן העולם. האם יש בכך שגב' גבעון הפנתה אותם לשאול שכנים על גובה דמי החכירה שנדרשו לשלם כדי להוות "הבטחה שלטונית"? האם יש בהתנהלות הרשות ביחס להחלטות 737 ו- 959 והוראות המעבר אשר נקבעו בהחלטות השונות כדי להוות "הבטחה שלטונית"?
2. מקורה של ההבטחה המנהלית, אינו בחקיקה. המדובר ביצירה של בית המשפט העליון כפי שנפסק מפי כבוד השופט ברנזון בבג"צ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה פ"ד ל(1) 673.

" לפי תפיסתי, המצב הוא פשוט וברור ואינו מעורר שום קושי. ניתנה הבטחה ואין סיבה שלא לקיימה ככתבה וכלשונה, לפחות לגבי התקופה שמלפני הפיחות. כלל גדול הוא שרשות ציבורית חייבת לכלכל את מעשיה בתום-לב, כלומר לנהוג ביושר ובהגינות ביחסיה עם האזרח. ואם במישור הפרטי, לפי סעיפים 12 (א) ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חייב אדם, במשא-ומתן לקראת כריתת חוזה ובקיום של חיוב הנובע מחוזה. לנהוג בתום-לב, רשות ציבורית בעניינים שבינה לבין האזרח לא-כל-שכן. הבטחה שניתנה על-ידי בעל שררה בגדר סמכותו החוקית בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי והצד השני מקבל אותה בצורה זו, ההגינות הציבורית דורשת שההבטחה תקויים הלכה למעשה, כאשר בכוחו של המבטיח למלא אחריה, אפילו לא שינה האזרח את מצבו לרעה בעקבות ההבטחה. אמינות הממשל בעיני הציבור חשובה לאין ערוך מן האפשרות שיינתן לו לחזור בו או לסגת. במקרה זה או אחר, מהבטחה שנתן או מהתחייבות שקיבל על עצמו כלפי האזרח, בגדר סמכותו החוקית ואפשרות הביצוע המעשית. ב-בג"צ 11/63, יפו סן (מוצרי הדר) בע"מ נגד שר המסחר והתעשיה, בע' 744, נמנענו מלהורות על קיום הבטחה של השר, כל כך למה? משום שניתנה מחוץ לגדר סמכותו ולא היה בידו לממשה. משתמע מכך שבמקרה הפוך, כאשר ניתנת הבטחה חוקית על-ידי מי שהסמכות בידו לתתה ובידו גם למלא אחריה, היא מחייבת, ובאין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה - יש לכבדה, ובית-משפט זה יצווה על מילויה."

הלכה זו צומצמה בהמשך וסוייגה, בין היתר כאשר נקבע כי אף אם ניתנה התחייבות שלטונית, לא תמיד זו האחרונה תהיה ראויה בהיבט הציבורי לאכיפה. בהמשך גם נקבעו קריטריונים לבחינת ההבטחה המנהלית ואלו יידונו להלן.

1. שבתי ועיינתי בטענות התובעים והגעתי למסקנה כי לא ניתן לקבוע שניתנה למי מן התובעים הבטחה מנהלית.

על מנת שהבטחה מנהלית תחייב, תנאי הוא כאמור כי היא תהא מפורשת וברורה דיה וכי המבטיח התכוון ליתן לה תוקף משפטי מחייב (ראו בג"צ 321/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל(1) 673).

בענייננו, לא מצאתי כיצד הפניית התובעים להתעניין אצל שכניהם עולה כדי הבטחה ברורה ומפורשת, ודאי שלא הוכח כי גב' גבעון התכוונה ליתן לדבריה אלו תוקף משפטי מחייב. לא נטען כי גב' גבעון הבטיחה שהחלטה 737 תחול, לא נטען כי הבטיחה מה יהיה גובה תשלום דמי החכירה ואיני מוצאת כל תוכן ממשי בטענות התובעים ביחס ל"הבטחה" אשר ניתנה להם.

גם החלטות המינהל השונות, אשר ניתנו בעקבות בג"צ שיח חדש, לא מצאתי כיצד יש בהן או בהתנהלות הרשות כדי להבטיח לתובעים כאן שבפניי, כי החלטה 737 היא שתחול עליהם.

ההפך הוא הנכון. עסקינן בהחלטות ברורות שהאריכו את תוקפה של החלטה 737, אשר בוטלה בפסק דינו של בית המשפט העליון, וזאת עד למועדים מסוימים ובהתאם לכך, החלטה 737 אינה חלה על התובעים. לא מצאתי דבר בהתנהלות הרשות, אשר יכול להיכנס לגדר "הבטחה" כלשהי אשר ניתנה לתובעים.

ועוד כבר נקבע:

"אין חולק כי בשיטת המשפט שלנו, ניתן להכיר, בתנאים מסוימים, בתקפותה המשפטית של הבטחה מנהלית כמקור לזכות בידי מקבל ההבטחה. מספר תנאים מצטברים נדרשים להתקיים על מנת לחייב את הרשות לקיים הבטחה שנתנה, ואלה הם: (א) נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; (ב) הייתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי; (ג) הוא בעל יכולת למלא אחריה; (ד) אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה [ראו: בג"ץ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח(1) 694, 706-707 (2003) (להלן: עניין קלכמן); ע"א 5315/06 עמותת נאות רעות נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם, [פורסם בנבו], 2.12.2008)]. אלא שלפני שכלל ניגשים לבחון האם מתקיימים תנאים אלו, על הטוען לקיומה של הבטחה מנהלית להוכיח באופן ברור כי אכן ניתנה הבטחה כאמור וכי מדובר בהבטחה מפורשת, ברורה וחד-משמעית (ראו: בג"ץ 3975/95 קניאל נ' ממשלת ישראל, פ"ד נג(5) 459, 484 (1999); בג"ץ 7474/05 העמותה לקידום ויישום יום חינוך ארוך נ' משרד החינוך (לא פורסם, [פורסם בנבו], 19.6.2006), סעיף 6; עניין קלכמן, עמ' 706)."

(ראו ע"א 3781/07 אליהו אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (31.5.09)).

בע"א 4228/11 חמאד אבו עג'אג' מנצור נ' מדינת ישראל (15.12.14) דן כב' השופט מלצר ביסודות השונים של ההבטחה השלטונית:

"על הטוען לקיומה של הבטחה שלטונית מחייבת – מוטל הנטל להוכיח חמישה יסודות: בראש ובראשונה, את עצם מתן ההבטחה הנטענת, ואת תוכנה; שנית, כדי שההבטחה תהיה בת תוקף ותחייב את הרשות השלטונית, עליה להיות: מפורשת, ברורה, חד-משמעית, ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאיננה בגדר הצהרת כוונות גרידא (דרישה זו מקבילה, למעשה, לדרישת "המסוימות" בדיני החוזים); שלישית, על התובע להוכיח כי המבטיח התכוון לתת להתחייבותו תוקף משפטי מחייב, וכי הטוען לקיומה קיבל את ההבטחה ככזו (כאן נבחן, למעשה, אומד- דעתם של הצדדים); רביעית, על התובע להוכיח כי נותן ההתחייבות היה בעל סמכות לתיתה; וחמישית, שהמבטיח הוא בעל יכולת לקיים את ההבטחה, דהיינו: כי ההבטחה היא בת-ביצוע.

הבטחה שמתקיימים בה, במצטבר, התנאים הנ"ל, עשויה להיות מקור עצמאי לחיובה של הרשות, וזאת אף אם מקבל ההבטחה לא שינה את מצבו לרעה בעקבותיה – ובלבד שלא הוכח (והנטל להוכיח זאת מוטל על הרשות) כי יש, בדיעבד, צידוק חוקי לשנות את ההתחייבות, או להתיר לרשות השלטונית לחזור בה ממנה...".

1. גם אם היתה ניתנה הבטחה כלשהי על ידי גב' גבעון, וכאמור, לא הוכח כי ניתנה הבטחה שכזו, עסקינן בהבטחה להעניק הטבה כלכלית שאינה בסמכותה של גב' גבעון שכן היא פוגעת בעקרון חוקיות המנהל המחייב את הרשות לפעול בהתאם לסמכויות ובהתאם להחלטות וכמובן באופן שלא יפגע בקופה הציבורית. הבטחה למשתכן כזה או אחר כי ישלם דמי חכירה בהתאם להחלטה אחרת, אשר אינה זו המחייבת בתקופה הרלוונטית, לא רק שמפלה בכך אחרים לרעה, אלא שגם פוגעת בציבור ובקופתו.

ועוד, ברי כי לאחר בג"צ עמותת שיח חדש, אשר הורה, בין היתר, על ביטולה של החלטת 737 ופירט טעמיו לכך, קשה להלום מצב שבו בית המשפט כעת, יקבע שגם אם ניתנה הבטחה כזו או אחרת, הממלאת את יתר התנאים כמפורט מעלה, אזי אין צידוק לשנותה או לבטלה. לאור קביעות בית המשפט העליון, גם אם היה מדובר בהבטחה, וכאמור אין כך הדבר, אזי ברי כי יש צידוק לשנותה.

האם יש בהתנהלות הרשות בעניינם של התובעים כדי להוות הבטחה מנהלית?

לא מצאתי כי התובעים הוכיחו זאת.

לא מצאתי כי הוכח שההחלטות הרלוונטיות לא פורסמו, התובעים לא טענו שהובטח להם לחסות תחת החלטה 737 אלא רק כי נשלחו לקבל מושג אודות גובה דמי החכירה בו יחוייבו אצל שכניהם. אין בכך כדי להוות הבטחה כלשהי, ודאי לא כזו המחייבת לפעול בהתאם לה.

רשלנות, חוק הגנת הצרכן והפרת חובה חקוקה

1. התובעים טענו כי הרשות ו/או גב' גבעון מטעמה התרשלו כלפיהם, בכך שקבעו באופן רשלני את מסלול ההתנהלות של התובעים כחוכרים, בכך שלא פיקחו כיאות על אותו מסלול, בכך שלא גילו לתובעים את החלטות המינהל, ביישום לקוי של החלטה 959 ובהצגת מצג שווא על ידי גב' גבעון.

לא מצאתי כי הרשות או מי מטעמה התרשלו כלפי התובעים.

לא מצאתי כי הוכח שהמסלול שנקבע לחכירת מגרשים מן הרשות הוא רשלני או כי נקבע ברשלנות. לא מצאתי העדר פיקוח על אותו מסלול ובכלל, התובעים לא הוכיחו כי היה כשל באותו מסלול בו התנהלו לצורך חכירת המגרש.

כאמור מעלה, הרשות פרסמה את החלטותיה באתר אינטרנט כמתחייב ולא מצאתי כי הסתירה או כי לא גילתה כמתחייב החלטה כזו או אחרת לתובעים.

כך גם אין כל דופי באופן שבו יושמה החלטה 959 וגם אם היו התובעים מבקשים לטעון כנגדה, אין זו הערכאה המתאימה.

ואחרון, לא מצאתי כי גב' גבעון חטאה במצג שווא כלפי התובעים. גב' גבעון מסרה לתובעים את שהיה ידוע לה באותה העת ומאחר שלא היו עוד שומות פרטניות למגרשים, לא יכולה היתה למסור פרטים ממשיים כלשהם אודות גובה דמי החכירה שיידרשו. מרגע שמסרה את הדברים הללו לתובעים, לא מצאתי כי הציגה מצג שווא כלשהו.

1. אשר לטענה שהועלתה על יסוד חוק הגנת הצרכן, לא מצאתי כי התובעים הוכיחו שהוטעו על ידי הרשות, במעשה או במחדל.

כך גם לאור כל המפורט מעלה, לא מצאתי כי הוכחה הפרה של חובה חקוקה כלשהי.

אופן החלת תקנה 959 וסטייה מהנחיות פנימיות

1. התובעים העלו, בסיכומיהם טענה נוספת והיא כי יש להחיל עליהם את החלטה 959 תוך שזו תפורש כך שתאפשר את קביעת דמי החכירה בהתאם לטבלאות אשר היו נהוגות בתקופה בה חלה החלטה 737.

לשון תקנה 959 ברורה. היא לא טעונה פרשנות יצירתית ואין מקום לפרשה באופן שונה מיישומה בפועל, הלכה למעשה, במשך תקופה ארוכה, לגבי משתכנים בכל רחבי הארץ.

1. טענה חלופית של התובעים היא כי יש לחייב את הרשות לסטות מהנחיותיה הפנימיות במקרה זה, וכי די בכך שמשתכנים אחרים חוייבו בסכום מסויים כדי לחייב את הרשות לדרוש מכל יתר המשתכנים, בהם התובעים, את אותו סכום ממש.

טענה זו אין בה ממש. ההפך הוא הנכון.

סטייה מהחלטות הרשות, אשר יש לזכור, באו בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ עמותת שיח חדש, תעדיף את התובעים כאן על פני משתכנים אחרים במדינה אשר חוייבו בתשלומים בהתאם להחלטה 959, על פי מועד פנייתם אל הרשות.

סטייה מהחלטה 959 תוך חיוב הרשות לפעול בהתאם להחלטה 737, אשר בוטלה, תחתור תחת קביעותיו המפורשות של בית המשפט העליון בבג"צ עמותת שיח חדש ולכך יש להוסיף את העובדה שהתובעים לא הצביעו על כל טעם המצדיק העדפתם על פני אחרים.

סוף דבר

1. הערה אחרונה, לפני סיום. ניתן להבין את תחושת התובעים, שכן הסיטואציה אשר נוצרה, בה נדרש משתכן לשלם סכום גבוה משציפה ומששילמו אחרים, היא סיטואציה מורכבת וקשה.

ואולם, זהו בדיוק מה שקבע בית המשפט העליון בבג"צ שיח חדש אשר ביטל את החלטה 737. בית המשפט קבע כי מחירי הקרקעות הנמוכים אשר בהם הוחכרו הקרקעות בהרחבות בהתאם להחלטה 737, אינם ראויים. החלטה 737 בוטלה בדיוק בשל כך וקו הגבול עובר במועד שבו הסתיימה תחולתה של החלטה 737.

1. סיכומו של עניין, התביעה נדחית.

התובעים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעת בהליך בסך 15,000 ₪.

הסכום ישולם בתוך 30 ימים אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

זכות ערעור כחוק.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ג תשרי תשע"ו, 06 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.