בפני

כב' השופטת עירית כהן

התובעים

1.משה וייס ז"ל

2.רחל וייס

ע"י ב"כ עוה"ד שלמה פליגלמן ו/או עז אלדד

נגד

הנתבעים

1.אליהו ביטון

2.ויחמן עדן מירב

ע"י ב"כ עוה"ד רוני דובר ו/או אורית קמחי-קריגר ואח'

3.נתן הרשל שרייבר

4.דבורה שרה שרייבר

פסק דין

1. התובעת 2 מתגוררת כדיירת מוגנת בדירה בקומה שלישית של בניין ברחוב בנימין מטודלה 6 בירושלים. בעת הגשת התביעה התגורר בדירה גם בעלה, משה וייס, אשר נפטר במהלך ניהול התיק (למען הנוחיות ייקראו התובעת ובעלה המנוח "התובעים").
2. הנתבע 1 היה בעל הדירה בה התגוררו התובעים. הנתבעת 2 הייתה בעלת זכויות בנייה על גג הבניין.
3. הנתבעים 1 ו- 2 ביקשו לבנות קומה נוספת, התובעים התנגדו לבנייה, וביום 2.10.08 נערך בין התובעים והנתבעים 1 ו- 2 הסכם לפיו בתמורה להסרת התנגדות התובעים יבצעו עבורם הנתבעים 1 ו- 2 עבודות שונות.
4. לטענת התובעים, הנתבעים 1 ו- 2 הפרו את ההסכם. בתביעתם עותרים התובעים לאכיפת ההסכם ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם עקב הפרתו.
5. ביום 13.7.10 רכשו הנתבעים 3 ו- 4 מהנתבע 1 את הדירה בה מתגוררים התובעים. ביום 25.7.11 ביקשו הנתבעים 3 ו- 4 להצטרף להליך כנתבעים נוספים, וביום 1.9.11 ניתנה החלטה על צירופם.
6. מטעם התובעים נתן עדות בנם, יוסף וייס.
7. הנתבעים 1 ו- 2 נתנו עדות.
8. מטעם הנתבעים 3 ו- 4 נתן עדות עו"ד אפרים דמרי.
9. האדריכל מנחם גרוס מונה כמומחה מטעם בית המשפט.

הרקע לעריכת ההסכם

1. הנתבע 1, אלי ביטון, קנה את הדירה בסוף שנת 2006 (אלי ביטון, עמוד 37 לפרוטוקול).
2. אלי ביטון הצהיר כי ביום 15.7.07 נערכה פגישה עם התובעים בה סוכם כי הצדדים יפעלו למכירת הזכויות בדירה זה למשנהו, בהתאם להערכת שמאי, באופן שרק צד אחד יחזיק בזכויות (סעיף 4 לתצהיר). לפי תצהירו, ההצעה לתובעים באה בעקבות כוונה משותפת שלו ושל הנתבעת 2 ליצור מהדירה דירת "דופלקס" משותפת לשניהם, לאחר שהנתבעת 2 תממש את זכויות הבניה שלה, אשר אפשרו בניית קומה נוספת מעל הדירה (סעיף 5 לתצהיר). עוד לפי תצהירו, במכתב שכתבו לו התובעים ביום 22.7.14 ביקשו התובעים יותר משווי זכויותיהם (סעיף 6 לתצהיר) אולם הוא הבין מהמכתב כי התובעים נכונים לפנות את הדירה בתמורה לדירה חלופית, הסתמך על כך, וחיפש עבורם דירה חלופית (סעיף 7 לתצהיר).

מכתב התובעים מיום 22.7.07 צורף לתצהירו של אלי ביטון, כנספח ב' לתצהיר.

1. לפי תצהירו של אלי ביטון: "בשנת 2008 או בסמוך לכך, החלו הפעולות לצורך הוצאת היתר בניה כאמור ליצירת דירת "דופלקס" אשר תהיה בבעלות משותפת שלי ושל מירב, אלא שהתובעים הגישו לפתע התנגדות לבקשה אצל רשויות התכנון" (סעיף 8 לתצהיר). "על מנת להימנע מעיכובים ותסבוכות וכדי לפתור את העניין במהירות, לבקשתי, הגענו להסכם בכתב, לפיו יסירו התובעים את התנגדותם, וכי בתמורה לכך אבצע על חשבוני עבודות שונות עבור התובעים (להלן: "ההסכם"), לצורך השמשת מרפסת המטבח בדירה כמרפסת סוכה במקום מרפסת הסלון אשר מעליה יועדה להיבנות מרפסת נוספת (תוך פירוק קירוי התריסים במרפסת הסלון)" (סעיף 9 לתצהיר).
2. עוד לפי תצהירו של אלי ביטון: "מדובר היה בסידור זמני, עד לפינוי התובעים את הדירה עם סיום בניית דירת הדופלקס, כמובן" (סעיף 11 לתצהיר).
3. מהתשובות של אלי ביטון ניתן היה להבין כי התכנית לבניית דירת הדופלקס הייתה מבוססת על הסכמת התובעים לעזוב את הדירה (עמוד 40 לפרוטוקול) וכי התובעים חזרו בהם מההסכמות ולכן צריך היה להסב את ההיתר מדופלקס לשתי דירות (עמוד 44 לפרוטוקול).
4. יוסף וייס הודה כי נוהל משא ומתן בין התובעים ובין הנתבעים 1 ו- 2 במהלכו נבדקה אפשרות שהתובעים ירכשו את הדירה מהנתבע, או שהנתבע ירכוש את זכויות התובעים, או ימצא להם דירה חלופית (עמוד 26 לפרוטוקול) אולם הוא עמד על כך שכאשר נערך ההסכם באוקטובר 2008 התובעים לא ידעו שהנתבעים מתכוונים לבנות דירת דופלקס (עמוד 24 לפרוטוקול). לפי עדותו, ההסכם מיום 2.10.08 נעשה בידיעה שהנתבעים מתכוונים לבנות דירה אחת מעליהם, שלא אמורה להפריע לתובעים להתגורר בדירתם (עמוד 25 לפרוטוקול).

לשאלה האם כאשר ראו את התכניות הבינו כי הכוונה לבנות דופלקס, השיב יוסף וייס: "כן, לפני שבדקנו לא היינו מודעים לכך. הם לא אמרו לנו זאת" (עמוד 24 לפרוטוקול). בהמשך הוא הוסיף כי התובעים הניחו שמדובר בתכניות עתידיות (עמוד 25 לפרוטוקול).

1. ההסכם בין הצדדים, שנערך ביום 2.10.08, צורף כנספח א' לתצהירו של יוסף וייס.
2. על פי המבוא להסכם: התובעים דיירים מוגנים בדירה; בעל הבית (הנתבעים 1 ו- 2) הגיש בקשה למתן היתר בניה לתוספת קומה בנכס; התכנית המוצעת גורמת לביטול האפשרות לשימוש במרפסת הסלון כמרפסת סוכה, דבר הגורם נזק רב לדייר; הדייר מסכים לבטל ההתנגדות בכפוף לכך שבעל הבית יבצע את העבודות וכן ימלא התחייבויותיו כמפורט בהסכם; הוסכם כי הדייר יבטל את התנגדותו ובתמורה לכך בעל הבית יבצע עבור הדייר את העבודות וימלא כל התחייבויותיו כמפורט בהסכם.
3. הצהרת הנתבעים 1 ו- 2 במבוא להסכם לפיה הם הגישו בקשה למתן היתר בניה "לתוספת קומה בנכס" תומכת בעדותו של יוסף וייס.
4. הגרסה לפיה הנתבעים 1 ו- 2 התכוונו לבנות קומה נוספת בבניין בו מצויה הדירה מופיעה גם בסעיף 6 לכתב הגנתם.
5. גם מטרת ההסכם, למנוע נזק רב לתובעים מכך שלא יוכלו לעשות שימוש במרפסת הקדמית כמרפסת סוכה, תומכת בכך שההסכם לא מבוסס על פינוי קרוב של התובעים מהנכס.
6. אלי ביטון הצהיר כי הוא חיפש עבור התובעים דירה, אולם פרט לעדות כללית זו לא הובאו ראיות על התקדמות המשא ומתן בעניין פינוי התובעים, או הצעות קונקרטיות אשר הוצעו להם.
7. אני מעדיפה, אפוא, את עדותו של יוסף וייס לפיה ההסכם בין הצדדים לא היה מבוסס על ההנחה שהתובעים יפנו את הדירה.

תוכן ההסכם בין הצדדים

1. על פי סעיף 3 להסכם:

"בעל הבית יבצע עבור הדייר את העבודות (להלן "העבודות"), כמפורט להלן:

• 1. הגדלת מרפסת המטבח (המרפסת האחורית) ב- 30 ס"מ בכל אחד משלושת הכיוונים האפשריים, וזאת באמצעות יציקה, הריסת המעקה ובניית מעקה חדש. המעקה החדש ייבנה מאבן בגובה ישיבה (45 ס"מ), והמשך המעקה יהיה מאלומיניום שיבלוט כלפי חוץ בגובה 1.05 ס"מ.
  2. לא תיבנה מרפסת מעל מרפסת המטבח, ומרפסת זו תישאר לא מקורה על מנת שתוכל לשמש מרפסת סוכה. בעל הבית מתחייב לתקן את הבקשה להיתר, בתוך 14 יום מהיום, בהתאם לאמור לעיל על ידי ביטול התקרה שמעל המרפסת האמורה.
  3. מרפסת המטבח תיסגר בשלב ראשון עד לגובה 1.50 ס"מ כאמור באלומיניום, ומאוחר יותר סגירה עם אפשרת פתיחה בתקרת המרפסת לצרכי סוכה. סגירת המרפסת תהיה בתריסים משולבים עם אלומיניום כולל גג נפתח לסוכות. הזמנת סגירת המרפסת תיעשה בתיאום עם הדייר. למען הסר ספק, העבודות שבסעיף קטן זה יושלמו בתוך 3 (שלושה) חודשים ממתן היתר הבניה.
  4. העברת בלוני הגז שנמצאים במרפסת לחצר המשותפת...
  5. העברת מיכל הנפט מהמרפסת לגג החדש בהתאם לכל תקן ו/או חוק נדרש ובתיאום עם הדייר...
  6. העברת הארובה לגג החדש, בהתאם לכל תקן ו/או חוק נדרש ובתיאום עם הדייר ותכלול...
  7. העברת דוד השמש המערכת הסולרית לגג החדש עם אחריות לשנה למערכת שתותקן...
  8. בעל הבית יממן התקנת מעלית לבנין, אשר תכלול פתיחת פתח בקיר הדירה שתאפשר כניסה מהמעלית לדירה. בפתח האמור תותקן דלת פלדלת...
  9. החלפת דלת הסורג במרפסת המטבח לסוג מתקפל (מסוג טרלידור או ש"ע) או להסדירו באופן שייפתח כלפי חוץ ב- 180 מעלות והכל על מנת שלא יפריע באמצע המרפסת לניצולה המקסימלי."

1. בסעיף 4 להסכם התחייבו הנתבעים 1 ו- 2 לסיים את כלל העבודות בתוך שלושה חודשים ממועד קבלת היתר הבניה, אולם לגבי התקנת המעלית והפעלתה נקבע כי המועד יהיה שבעה חודשים ממועד קבלת היתר הבניה.
2. בסעיף 5 להסכם התחייבו הנתבעים 1 ו- 2 לא להתחיל בביצוע עבודות הבניה על פי ההיתר שיינתן כל עוד לא הושלמו העבודות המפורטות בסעיף 3, למעט המעלית.
3. היתר הבנייה ניתן ביום 4.8.09 (ההיתר צורף כנספח ד' לתצהירו של אלי ביטון).
4. על פי ההסכם היה על הנתבעים לסיים את ביצוע העבודות (למעט המעלית) ביום 4.11.09 והמועד להשלמת בניית המעלית היה ביום 4.3.10.

השתלשלות העניינים לאחר קבלת היתר הבנייה

1. ביום 8.9.09 פנו התובעים אל הנתבעים 1 ו- 2 באמצעות עו"ד פליגלמן. במכתבו ציין עו"ד פליגלמן כי העבודות שהתחייבו הנתבעים 1 ו- 2 לבצע טרם בוצעו; כי הנתבעים 1 ו- 2 מבצעים עבודות על פי ההיתר, למרות שהתחייבו שלא להתחיל בביצוע העבודות עד לסיום העבודות שהם התחייבו לבצע עבור התובעים; כי במרפסת המטבח של התובעים התחילו לבצע חלק מהעבודות, ואף פורק הריצוף, אולם העבודות לא הושלמו, המרפסת הרוסה ומהווה סכנה בטיחותית, וכי אם העבודות לא יופסקו ייאלצו התובעים לנקוט נגדם בהליכים משפטיים להוצאת צו מניעה.

המכתב צורף כנספח ד' לתצהירו של יוסף וייס.

1. ביום 13.9.09 השיב אלי ביטון לתובעים. במכתבו הוא כתב שהוא אינו חושב שהנתבעים בהפרת הסכם; כי עד לאותו מועד בוצעו חלק גדול מהעבודות שהם התחייבו לעשות; כי התובעים גרמו לעיכובים בביצוע העבודות לאחר שהם ביקשו לערב יועצים ובעלי מקצוע, וגם השכנה בקומה מתחת לתובעים ביקשה לעצור את העבודות עד שהיא תבין מה נעשה שם. המכתב צורף כנספח ז' לתצהירו של אלי ביטון.
2. התביעה נשוא תיק זה הוגשה לבית המשפט ביום 19.7.10.
3. עם הגשת התביעה עתרו התובעים לצו מניעה אשר יאסור על הנתבעים 1 ו- 2 לאכלס או לעשות שימוש כלשהו בקומה העליונה בבניין וזאת עד לסיום ביצוע כלל העבודות אותם הם התחייבו לבצע לפני תחילת בניית הקומה העליונה.
4. ביום 5.9.10 ניתן צו מניעה זמני כמבוקש. בהחלטה, אשר ניתנה על ידי כב' השופטת מירית מי-דן, נכתב:

"צו המניעה הזמני מורה במקרה דנא למפר, לנתבעים, להימנע מהתנהגות שיש בה משום הפרה של החוזה ותכליתו להגן על אינטרס הקיום של הנפגע, התובעים, ולמנוע הימשכות של הפרה בעתיד" (סעיף 40 להחלטה).

"המדובר באכיפה מונעת שיש בה לחייב את הנתבעים שהפרו את התחייבותם לבצע את מכלול העבודות טרם הבנייה, להימנע מפעולה המנוגדת להתחייבות החוזית" (סעיף 41 להחלטה).

1. בקשת רשות ערעור שהגישו הנתבעים 1 ו- 2 על ההחלטה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי (רע"א (מחוזי י-ם) 20267-09-10 ביטון נ' וייס (לא פורסם, 16.11.10).
2. לאור מחלוקות בין הצדדים בנוגע לביצוע העבודות הסכימו הצדדים ביום 8.2.11 כי האדריכל מנחם גרוס, אשר מונה במהלך ביצוע העבודות כמפקח מטעם התובעים, ימונה כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בשאלות הבאות: האם בוצעו העבודות על פי ההסכם, ואם לא, אילו עבודות לא בוצעו ומה עלותן; האם סגירת המרפסת הפונה לחזית מונעת קבלת רישיון לסגירת המרפסת האחורית בהתאם להסכם והאם סגירת המרפסת הקדמית דרשה רישיון או לא.
3. חוות הדעת התקבלה ביום 11.4.11.

חוות דעת האדריכל מנחם גרוס

1. בחוות דעתו כתב האדריכל גרוס את הממצאים הבאים:
   1. הגדלת מרפסת המטבח – אורך המרפסת הוגדל בכ- 50 ס"מ ועומקה/רוחבה בכ- 20 ס"מ. על אף שההגדלה פחותה מהמצוין בהסכם (30 ס"מ בכל אחד משלושת הכוונים האפשריים) אין להתעלם כי עבודות ההרחבה היו כרוכות בקשיים ומגבלות הנדסיות וביצועיות, כגון: גישה ומרחבי עבודה, התחברות לקונסטרוקציה קיימת, גג אזבסט (של הדירה התחתונה) שפרוס מתחת ובצמוד למרפסת וכו'. כמו כן בוצעו חורי ניקוז – לא תקניים.
   2. סגירת מרפסת המטבח – בשלב א' עד לגובה 1.5 מ' באלומיניום ובשלב מאוחר יותר השלמת הסגירה בתריסים משולבים באלומיניום כולל גג נפתח לסוכות – לא בוצע למעט מעקה אלומיניום מזוגג (לטענת מר ביטון בזכוכית מחוסמת) שבוצע בגובה 106 ס"מ.
   3. העברת בלוני הגז – בלוני הגז הועתקו והוצמדו לחלון דירת קומת הקרקע בנכס באי התאמה לתקן והחוק. כמו כן צנרת הגז בוצעה ללא שרוול הגנה ולא בקווים ישרים ומהודקים לקיר.
   4. העברת מיכל הנפט מהמרפסת לגג החדש – העמדת מיכל הנפט על גג הבניין אינה תקנית. יחד עם זאת מיקומו זה עדיין עדיף על מיקומו הקודם במרפסת. כמו כן המיכל הועתק כפי שהוא, ללא נקיטת/הוספת אמצעי בטיחות ושמירה על איכות הסביבה למניעת גלישת עודפי מילוי.
   5. העברת דוד השמש והמערכת הסולרית לגג החדש – לא הותקן מפסק חשמל בצמוד לדוד השמש כמו כן חווט החשמל וחיבוריו חשופים ולא מוגנים – באי התאמה לחוק החשמל ויוצרים מפגע בטיחותי.
   6. הסדרת דלת הסורג במרפסת המטבח – לא בוצעה החלפה ל"טרילידור" או ש"ע או הסדרת הקיים לפתיחה של 180 מעלות.
2. בחוות דעתו כתב המומחה מסקנות והמלצות:
   1. הגדלת מרפסת המטבח – הגדלת מרפסת המטבח בוצעה בהיקף מירבי וסביר ביחס להסכם ובהתחשב במגבלות שלעיל. יחד עם זאת יש לציין כי עבודות ההגדלה בוצעו ללא היתר בניה על כל המשתמע והכרוך בכך. כמו כן מומלץ כי יומצא אישור הנדסי "מסודר" וברור על תקינות הקונסטרוקציה.

על אף שריצוף המרפסת בוצע בהנחה שהיא תהיה סגורה/מקורה, מאחר ועפ"י ההסכם היא נועדה לשמש גם לסוכה קרי: להיות פתוחה, ומאחר שאין זה נדיר שבסוכות יורדים גשמים, יש להסדיר ולהתקין בה ניקוז תקני, כולל החלפת האריחים שבוצעו בהם חורי ניקוז לא מקצועיים.

עלות הסדרת הניקוז ואריחי הריצוף מוערכת בכ – 1,400 ₪.

• 1. סגירת מרפסת המטבח – מומלץ כי מר ביטון יעביר למשפ' וייס אישור של מתקין המעקה כי אכן הזיגוג במרפסת מחוסם ותקני. כמו כן עלות עבודות השלמת הסגירה והקירוי שטרם בוצעו (ללא הכללת העלויות הכרוכות בהוצאת היתר לסגירתה) מוערכת בכ – 11,500 ₪.
  2. העברת בלוני הגז – יש להעתיק את בלוני הגז למשטח יציב במרחק מזערי של 1.2 מ' מחלון/פתח/בורות ביוב ו- 3 מ' מחלל במפלס נמוך יותר. כמו כן להסדיר את תוואי הצנרת ולקבעו באופן ישר ולא חופשי כולל שרוול הגנה לכל אורכו ובמעבר באדמה בעומק של 60 ס"מ, כולל בדיקת לחץ של טכנאי גז מוסמך.

עלות הנ"ל מוערכת בכ – 1,300 ₪.

• 1. העברת מיכל הנפט מהמרפסת לגג החדש – לצמצום בעיית אי ההתאמה לחוק בנושא הבטיחות ואיכות הסביבה הציע המומחה שתי חלופות. עלות החלופה הראשונה 1,500 ₪. עלות השנייה 1,800 ₪.
  2. העברת דוד השמש והמערכת הסולרית לגג החדש – להשלים מפסק חשמל בצמוד לדוד ולהסדיר את כל החווט בתוך שרוולי הגנה כולל קופסת חיבורים תקנית ומוגנת מים.

עלות מוערכת בכ – 600 ₪.

• 1. הסדרת דלת הסורג במרפסת המטבח – יש להסדיר את פתיחת כנף הסורג באופן שלא יפריע לניצול המרפסת. עלות מוערכת של סורג "טרילידור" או ש"ע או הסדרת הקיים הינה כ- 1,000 ₪.

1. בנוגע למעלית כתב המומחה את הסכמות הצדדים, כמפורט להלן:

"1) המעלית עדיין אינה פועלת וטרם בוצע בדירת משפ' וייס פתח עם פלדלת. בפועל ניכר כי המעלית על כל מרכיביה לקראת השלמה (תמונות מס' 9,8,3,7) ולטענת מר ביטון העיכוב בהפעלתה הינו העדר טופס 4 שיאפשר את הזנת החשמל.

2) על אף האמור לעיל משפ' וייס וב"כ מסכימים כי מר ביטון ימשיך וישלים את כל הנדרש להפעלת המעלית כולל פריצת הפתח והתקנת פלדלת בדירתם.

3) על כן עלות היקף העבודות שלא הושלמו בהקשר לשימוש במעלית לא תומחרו במסגרת חוות דעת זו ובכל מקרה שתידרש הערכה של הפסד ו/או נזק שייגרמו בשל אי הפעלתה/אי אפשרות של ניצולה לטובת דירת משפ' וייס – היא תוערך על ידי שמאי מקרקעין."

1. ביום 5.4.11 הגישו הנתבעים 1 ו- 2 בקשה לעיון מחדש בצו המניעה.
2. בהחלטה שניתנה על ידי ביום 9.5.11, לאחר שהתקבלה חוות הדעת של המומחה המוסכם, כתבתי כי מאז שניתנה החלטת בית המשפט המחוזי בבקשת רשות הערעור שהגישו הנתבעים לא נעשתה כל התקדמות בביצוע העבודות, ולכן, בהיעדר נסיבות חדשות או נימוק אחר המצדיק עיון חוזר, אין מקום לשנות את ההחלטה.

באותה החלטה כתבתי כי לאחר שיבצעו הנתבעים את העבודות אשר אין חולק כי ביכולתם לבצע, יהיה מקום לשקול את שינוי הצו.

1. ביום 12.6.11 ערך האדריכל גרוס סיכום ביקור (נספח י"ג לתצהיר אלי ביטון).

לפי סיכום הביקור, באותו יום הוחל בעבודות לפתיחת פתח למעלית בדירת התובעים. לנושא הגז סוכם כי העבודה תתבצע על ידי טכנאי גז או באישורו.

בסעיף 11 לסיכום הביקור נכתב: "מר אלי ביטון מתבקש לפתוח עוד "חזיתות" של נושאי העבודות שיש להשלים כגון: מיכל הנפט, מרפסת המטבח – סורג, ניקוז ריצוף וכו', על מנת לסיימם בהקדם."

1. ביום 14.7.11 נערך סיכום ביקור נוסף (נספח י"ד לתצהיר אלי ביטון). לפי סיכום ביקור זה: התקבל אישור בכתב מהמהנדס חסידים על יציבות הדירה והבניין לאחר פתיחת הפתח בקיר החוץ עבור המעלית; התקבל אישור בכתב מטכנאי חברת סופרגז על תקינות מערכת הגז; התקבל אישור בכתב מחשמלאי רשוי על תקינות חיבור דוד השמש לחשמל; טרם סוכמו/אושרו והותקנו הנעילות במעלית; התקנת הסורג הושלמה. כמו כן נרשמו הערות לנושא מיכל הנפט.
2. ביום 3.8.11 ערך האדריכל גרוס דו"ח מצב לפיו הושלמה התקנת הדלת למעלית, למעט נעילות והפעלה; במרפסת המטבח הוסדרו הניקוז, תיקוני ריצוף, יישור מעקה והתקנת סורג; המערכת הסולרית הושלמה; הושלם מיכל הגז, למעט הספקת וסת וברז ביטחון והתקנתם. לא נסגרה מרפסת המטבח.

בסיכום הדו"ח נכתב כי: "יש לציין כי כל העבודות שניתן היה לבצען הושלמו, יתרת העבודות שטרם הושלמו מתעכבות מסיבות אובייקטיביות שכרוכות בהמתנות להספקה כמתואר במכתבים המצ"ב."

1. ביום 1.9.11, בעקבות בקשה נוספת לעיון חוזר והדו"ח המשלים מיום 3.8.11, בוטל צו המניעה.

טענות התובעים

1. לטענת התובעים, התנהלות הנתבעים, אשר הפרו את ההסכם עמם, אילצה אותם להגיש תביעה זו לבית המשפט, להתגונן בפני רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, עד שלבסוף, באיחור של כשלוש שנים, ורק לאחר שהנתבעים הבינו כי לא יעלה בידם להתחמק מביצוע ההסכם, ביצעו את חלק הארי של העבודות. עוד לטענת התובעים, בנסיבות המקרה ראוי לבחון את התנהלות ההליכים מתחילתם ולא להתמקד בתוצאה הסופית.

לטענת התובעים השאלות שנותרו להכרעה הן:

• 1. מתי בוצעו העבודות ומה ההשלכה של אי ביצוע העבודות או האיחור בביצוען.
  2. האם ישנן עבודות שלא ניתן לבצע או לא ניתן היה לבצע בעבר ומה ההשלכה של אי ביצוע עבודות אלו על הפיצוי הנדרש על ידי התובעים.
  3. האם גרמו הנתבעים 1 ו-2 נזק למרפסת הקדמית הסגורה בדירת התובעים.
  4. האם פעלו הנתבעים 1 ו-2 כלפי התובעים בניגוד לחובת תום הלב בקיום ההסכם ובמו"מ לקראת ההסכם.
  5. האם זכאים התובעים לפיצוי בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבעים 1 ו-2 או לפיצוי בגין עגמת נפש עקב הפרת ההסכם על ידם.
  6. האם על הנתבעים 1 ו-2 לשאת בעלות העבודות שבוצעו על ידי התובעים לאחר שהנתבעים 1 ו-2 לא ביצעו אותן, ובאיזה סכום.
  7. האם שרייבר חבים חובה כלשהי כלפי התובעים.

טענות הנתבעים 1 ו- 2

1. לטענת הנתבעים 1 ו- 2, מחומר הראיות הידוע היום עולה כי התובעים ניסו לאורך כל הדרך להתעשר על חשבון הנתבעים ולאחוז את המקל בשני קצותיו, והדוגמא המובהקת ביותר היא סירובם של התובעים להצעות הנתבעים כי יהרסו את הבניה הבלתי חוקית שביצעו במרפסת הסלון וכנגדה יזכו במרפסת המטבח, בגינה תבעו.

לטענתם, הלב נוהה יותר בקלות אחר התמונה ההפוכה, אותה שוקדים התובעים לתאר באריכות בסיכומיהם, כאילו הנתבע 1 הינו קבלן אשר ניצל את תמימותם של התובעים הקשישים, ברם העובדות מגלות מציאות אחרת, גם אם הדעת אינה נוחה לקבלה.

1. הנתבעים 1 ו- 2 טוענים כי הם ביצעו את העבודות על פי ההסכם וההסכמות, כי התובעים לא נתנו להם הזדמנות לתקן את הליקויים לפני הגשת התביעה וכי משניתנה להם ההזדמנות לתקן את הליקויים, הם עשו זאת, בפיקוחו של האדריכל מנחם גרוס.

עוד לטענת הנתבעים 1 ו- 2, התובעים סגרו את מרפסת הסלון שלא כדין ובכך מנעו מהנתבעים 1 ו- 2 להשלים את ביצוע העבודות במרפסת המטבח.

טענות הנתבעים 3 ו- 4

1. לטענת הנתבעים 3 ו- 4, התובעים מודים כי העבודות בוצעו והתביעות הן כספיות, לכן יש לדחות את התביעה לאכיפת ההסכם. לטענתם, אין לנתבעים 1 - 2 כל זכות לבצע בדירה עבודות ואין לתובעים זכות לחייב את הנתבעים 1 ו- 2 לבצע עבודות בנייה מכוח הסכם שהנתבעים 3 ו- 4 אינם צד לו ולא חתמו עליו ולכן דין התביעה בכל הקשור לביצוע עבודות בנייה בדירה להידחות תוך חיוב התובעים בהוצאות.
2. הנתבעים 3 ו- 4 מוסיפים כי אין לתובעים עילת תביעה נגדם ואין להם כל קשר וזיקה לסעד הכספי הנתבע שהוא בין התובעים ובין הנתבעים 1 ו- 2.

הפרת ההסכם על ידי הנתבעים 1 ו- 2

1. יוסף וייס הצהיר כי: "אלי ביטון ומירב ויחמן עדן ניצלו את העובדה שהורי בני זוג קשישים, בשנות התשעים לחייהם, "שמו פס" על כל התחייבויותיהם בהסכם נספח א' לעיל, ומייד לאחר שעלה בידם להונות אותנו ולהביא אותנו לביטול ההתנגדות, על יסוד התחייבות אלי ביטון ומירב ויחמן עדן לעיל, התעלמו לחלוטין מכל התחייבויותיהם והחלו בבניה ללא שטרחו לבצע העבודות שהתחייבו לבצע בסעיף 3 בהסכם" (סעיף 12 לתצהיר).

עוד לפי תצהירו, גם את העבודות המעטות שביצעו הנתבעים 1 ו- 2, הם ביצעו ברשלנות. פרטי הרשלנות הנטענים מפורטים בסעיף 13 לתצהיר ובחוות דעת של האדריכל מנחם גרוס, אשר טרם הסכמת הצדדים למנותו כמומחה מטעם בית המשפט בדק את העבודות מטעם התובעים (חוות הדעת צורפו לתצהיר וסומנו ב').

1. לפי תצהירו של אלי ביטון, הוא סיים לבצע את רוב הפעולות שעליהן הוא התחייב בהסכם לפני תחילת בניית תוספת הקומה, לרבות העברת בלוני הגז שנמצאים במרפסת לחצר המשותפת, העברת מיכל הנפט, פירוק המרפסת והכנת המרפסת ליציאה חדשה (סעיף 20 לתצהיר). עוד לפי תצהירו, הוא סיכם עם יוסף ועם בעלה המנוח של התובעת כי את עבודות גמר המרפסת הוא יעשה לאחר בניית השלד בקומה מעל הדירה, על מנת להימנע מנזקים למרפסת החדשה כתוצאה מנפילת שאריות בטון (סעיף 21 לתצהיר), אולם בזמן שעמדו לסיים את בניית השלד, הוא קיבל לפתע מכתב מב"כ התובעים לפיו התובעים טוענים שהוא הפר את ההסכם (סעיף 22 לתצהיר).
2. מהראיות, כמו גם מחוות הדעת של האדריכל מנחם גרוס, עולה כי הנתבעים 1 ו- 2 הפרו את ההסכם בכך שהחלו לבנות לפני שסיימו את העבודות שהתחייבו לבצע בהתאם להסכם מיום 2.10.08. מחוות הדעת של מנחם גרוס ודוחות הביקורים בדירה עולה כי הנתבעים איחרו במועדים שנקבעו לביצוע העבודות ורק ביום 3.8.11 הושלמו העבודות שניתן היה לבצע. מתצהירו של אלי ביטון עולה כי האישור הסופי ממכון התקנים להפעלת המעלית ניתן ביום 2.10.11 (סעיף 50 לתצהיר).
3. אעיר כי לפי תצהירו של אלי ביטון, עבודות פריצת דלת המעלית התעכבו בין היתר משום שהתובעים דחו את מועד הכניסה לביתם לצורך ביצוע עבודות הפריצה של הקיר וביקשו לעשות זאת בשלב מאוחר יותר (אלי ביטון, סעיף 26 לתצהיר). האמור מתייחס לתקופה שלפני הגשת כתב התביעה, ואינו מתיישב עם מכתב ב"כ התובעים מיום 8.9.09 המלין על אי ביצוע העבודות.
4. טענת הנתבעים 1 ו – 2 לפיה היו עבודות שלא ניתן היה להשלים בתוך שלושה חודשים ולפני תחילת בניית הקומה השנייה, כמו העברת מיכל הנפט, הארובה ודוד השמש לגג החדש איננה מתיישבת עם התחייבויות הנתבעים 1 ו- 2 על פי ההסכם.
5. הנתבעים 1 ו- 2 טענו, כאמור, כי ההסכם שנערך בין הצדדים היה מבוסס על כך שהתובעים יפנו את הדירה ותיבנה דירת דופלקס, אולם התובעים חזרו בהם מהסכמתם לפנות את הדירה ולכן החליטו הנתבעים לבנות 2 דירות נפרדות. על בסיס טענה זו טוענים הנתבעים כי את המועד בו היה עליהם להשלים את העבודות יש למנות מהתאריך בו ניתן ההיתר לבניית שתי דירות נפרדות, דהיינו ביום 23.2.11.

משנדחתה טענת הנתבעים 1 ו- 2 לפיה ההסכם נערך על בסיס ההנחה שהתובעים יפנו את הדירה, נדחית גם הטענה לפיה יש למנות את התקופה להשלמת העבודות מהמועד בו ניתן ההיתר המאוחר.

גרסתם של הנתבעים 1 ו- 2 אף איננה מתיישבת עם הנטען בסעיף 8 לכתב ההגנה שלהם, שם נכתב במפורש כי המועד בו הם התחייבו להביא לסיום ביצוע העבודות בהתאם להסכם היה ביום 10.11.09 והמועד להשלמת סיום בניית המעלית והגשתה לתובעים היה ביום 11.3.10.

סגירת מרפסת המטבח

1. אין מחלוקת כי מרפסת המטבח לא נסגרה על ידי הנתבעים 1 ו- 2, כפי שהתחייבו לעשות.
2. לטענת הנתבעים 1 ו- 2 סגירת מרפסת המטבח לא בוצעה בגלל מעשי התובעים, אשר סגרו את מרפסת הסלון ובכך הביאו לסיכול ההסכם מאחר וסגירת המרפסת הקדמית ללא היתר גרמה לאיבוד אחוזי הבנייה אשר היו מאפשרים את סגירת מרפסת המטבח.
3. אלי ביטון הצהיר כי: "לפי עצה משפטית שקיבלתי, פעולתם זו של התובעים הביאה לסיכול ההסכם שנחתם בין הצדדים מאחר וסגירת המרפסת הקדמית כאמור (ללא היתר) גרמה לאיבוד אחוזי הבנייה אשר היו מאפשרים את סגירת המרפסת במטבח, נשואת התובענה" (סעיף 29 לתצהיר). עוד לפי תצהירו, פעולת התובעים עלולה לסבך אותו עם הרשויות שכן מדובר בעבירות תכנון ובנייה וכן היא עלולה לסכל ניסיונות לתקן את צו רישום הבית המשותף לצורך רישום יחידת הדיור החדשה (סעיף 30 לתצהיר).
4. עוד לטענת הנתבעים 1 ו- 2, בתביעה שהגישו שרייבר נגד התובעים ניתן צו מניעה האוסר על ביצוע עבודות בדירה, ודרישת התובעים, במצב זה, לחייבם לבצע את העבודות מהווה עזות מצח.
5. לטענת ב"כ התובעים, הנתבעים מנסים לגרום לבית המשפט להאמין כי הסיבה שיתרת העבודות במרפסת המטבח לא בוצעה נובעת מסגירת מרפסת הסלון על ידי התובעים, אולם עיון בחומר הראיות מוכיח כי בכל מהלך העניינים, לרבות בכתב הגנתם בהליך זה, לא העלו הנתבעים טענה שכזו בפני התובעים ומעולם לא טענו כי סגירת המרפסת האחורית אינה מבוצעת עקב הסגירה הקדמית. לטענתם, טענת הנתבעים ביחס למרפסת האחורית הייתה לאורך כל הדרך כי הם יבצעו זאת לאחר סיום עבודות השלד.
6. בסעיף 9 לתגובה לבקשה למתן סעד זמני ובסעיף 10 לתצהיר של אלי ביטון מיום 27.7.10, שניתן בתמיכה לתגובה, נכתב כי הנתבעים 1 ו- 2 סיכמו עם יוסף וייס ועם בעלה המנוח של התובעת כי את עבודות גמר המרפסת הם יעשו לאחר בניית השלד מעל דירת התובעים וזאת על מנת להימנע מנזקים למרפסת החדשה כתוצאה מנפילת שאריות בטון בזמן יציקות. התצהיר ניתן לאחר שהתובעים סגרו את המרפסת היוצאת לסלון (אלי ביטון, סעיף 16 לתצהיר) ולמרות זאת לא נטען כי סגירת המרפסת היא הגורם לכך שלא ניתן לסיים את העבודות במרפסת המטבח. כך גם נטען בסעיף 12 לכתב ההגנה.
7. אני מקבלת את טענת התובעים לפיה הטענה כי לא ניתן לסגור את מרפסת המטבח בגלל סגירת המרפסת בסלון לא נטענה בזמן אמת ואף לא בתחילת ההליכים בתיק, אלא רק בשלב מאוחר יותר, ומהווה הרחבת חזית.
8. בחוות דעתו התייחס מנחם גרוסמן לסגירת מרפסת המטבח וכתב:

"סגירת מרפסת המטבח בשלב א' עד לגובה 1.5 מ' באלומיניום ובשלב מאוחר יותר השלמת הסגירה בתריסים משולבים באלומיניום כולל גג נפתח לסוכות לא בוצע למעט מעקה אלומיניום מזוגג (לטענת מר ביטון בזכוכית מחוסמת) שבוצע בגובה 106 ס"מ."

בהמלצות כתב האדריכל:

"מומלץ כי מר ביטון יעביר למשפ' וייס אישור של מתקין המעקה כי אכן הזיגוג במרפסת מחוסם ותקני. כמו כן עלות עבודות השלמת הסגירה והקירוי שטרם בוצעו (ללא הכללת העלויות הכרוכות בהוצאת היתר לסגירתה) מוערכת בכ – 11,500 ₪"

1. לשאלת בית המשפט האם סגירת המרפסת הפונה לחזית מונעת קבלת רישיון לסגירת המרפסת האחורית בהתאם להסכם כתב המומחה:
   1. עפ"י ההסכם מדובר על סגירת מרפסת המטבח בבניה קלה כדוגמת מה שהיה קיים במרפסת הסלון, קרי: אלומיניום עם תריסים וגג נפתח לסוכה.
   2. כל שינוי חזית וכל בניה/קונסט' – אפילו "קלה" מחייבים היתר בניה. כמו כן אין כל התייחסות לסגירת המרפסת בתכנית הבקשה להיתר 84/85.1 ואף לא בתכנית השינויים 84/85.2.
   3. על אף שהמרפסת הפונה לחזית מקורה (על ידי המרפסת החדשה שמעליה), היא אינה נכללת בחישוב שטחי/אחוזי הבניה המותרים בהתאם לתקנה שמתירה מרפסות זיזיות ומקורות (במרפסת שמעליה) עד לשטח של 12 מ"ר לדירה.
   4. סגירת המרפסת הזיזית הנ"ל על ידי אלומיניום מזוגג וכו' הופכת את שטחה ל"שטח עיקרי" (כחלק מהדירה) על כל המשתמע מבחינת אחוזי בניה, הקלות וכו'. וממילא סגירתה מחויבת בהיתר בניה.
   5. מבדיקתי את המצב הסטטוטורי עולה כי לאחר תכנית השינויים לפי בקשה מס' 84/85.2 נותר לניצול רק 1% של הקלה (מתוך ה- 6% שמיועדים לכלל הדירות/בעלי נכסים בחלקה) קרי: 6.25 מ"ר.
   6. שטח המרפסת שפונה לחזית הינו כ- 10.15 מ"ר ושטח מרפסת המטבח כ- 4.3 מ"ר – יוצא שנותרו כעת אחוזי בניה שמספיקים רק לסגירת מרפסת המטבח, ללא המרפסת בחזית (וזאת ללא התייחסות מי הם בעלי הזכויות של אחוזי ההקלה 6%).
   7. יוצא, אפוא, שעל מנת לסגור את המרפסת הפונה לחזית בהיתר בניה יש ל"ייצר" אחוזי בניה נוספים/חדשים על ידי שינוי תכנית מפורטת (תב"ע). מכל מקום במצב הסטטוטורי הקיים סגירת המרפסת הפונה לחזית גורמת לניצול של אחוזי הבניה הקיימים וממילא מונעת אפשרות לבקשת היתר בניה לסגירת מרפסת המטבח על בסיס אחוזי הבניה שנותרו (כאמור, 1%).
   8. ואולם, עדיין נותרה שאלה הנוגעת לפרשנות ההסכם שאינה בתחום התמחותי, האם המשמעות של החובה של מר ביטון לבנות ולסגור מרפסת, כוללת גם את האחריות לדאוג לקיומם של אחוזי בניה מתאימים וזאת על רקע העובדה שאחוזי הבניה שהיו קיימים נוצלו על ידי מר ביטון למטרה אחרת. והשאלה מקבלת משנה תוקף לאור העובדה שערב חתימת ההסכם המרפסת שפונה לחזית הייתה כבר סגורה ומקורה בקירוי קל (כנראה ללא היתר).
2. על פי ההסכם שנחתם ביום 2.10.08 התחייב אלי ביטון לסגור את מרפסת המטבח, עם אפשרות פתיחה של התקרה לצרכי סוכה.
3. במועד חתימת ההסכם הייתה מרפסת הסלון של התובעים סגורה.
4. אלי ביטון, אשר ידע כי המרפסת סגורה והיה ער להשלכות הדבר, לא דרש הסכמה של התובעים לפירוק הקירות במרפסת החזית, וההסכם אינו כולל התחייבות כזו של התובעים.
5. יוסף וייס העיד כי סוכם בין הצדדים שאלי ביטון יפרק את המרפסת הקדמית, על מנת לבנות את המרפסת מעליה, ולאחר מכן יחזיר את המצב לקדמותו. הוא העיד כי: "היה לנו אמון במר ביטון חשבנו שזה מובן מאליו שהוא מפרק מרפסת ומחזיר את המצב לקדמותו, אנו מצטערים שלא הכנסנו זאת להסכם" (עמוד 26 לפרוטוקול). הוא עמד על כך גם בהמשך עדותו (עמוד 29 לפרוטוקול). בחקירה הנגדית הוא הבהיר כי התובעים לא ביקשו היתר בנייה לסגירת המרפסת שכן הם יצאו מנקודת הנחה שהם מחזירים את המצב לקדמותו (עמוד 30 לפרוטוקול).
6. אלי ביטון השיב בחקירה הנגדית כי:

"את המרפסת בסלון ביקשתי לפרק כדי לבנות מרפסת מעל. מרפסת הסלון היא מרפסת הסוכה. אני מבקש לתקן, לא ביקשתי לפרק, אני ביקשתי לבנות מרפסת בקומה העליונה. הם התנגדו ואז הסכמתי לבנות מרפסת סוכה בצד השני. גם כך המרפסת הזאת לא הייתה חוקית בגלל הסגירה" (עמוד 39 לפרוטוקול).

בהמשך הוא שינה את גרסתו, ולשאלת בית המשפט מה הוא הרס במרפסת הקדמית השיב אלי ביטון:

"היינו צריכים לפרק את המרפסת כי היא לא היתה חוקית מלכתחילה. שנית, היא היתה רעועה וישנה. שלישית, סיכמנו שמפרקים את הדבר הזה ומכינים מאחור מרפסת סוכה" (עמוד 39 לפרוטוקול).

לשאלת בית המשפט האם הכוונה הייתה להשאיר את המרפסת הזו פתוחה, השיב אלי ביטון:

"כן. ברגע שיש תקרת בטון מעל מרפסת וסוגרים, זה נהיה חלק עיקרי מהדירה. אני יודע את החוק ואני מתמחה בכך 20 שנה" (עמוד 40 לפרוטוקול).

1. לשאלת בית המשפט האם התובעים ידעו שהוא מתכוון לפרק את המרפסת השיב אלי ביטון: "כן, זה כתוב בתוכנית. הם ידעו וכך סיכמנו. הם חתמו על התוכנית" (עמוד 40 לפרוטוקול).
2. ההתחייבות של הנתבעים 1 ו- 2 הייתה לסגור את מרפסת המטבח, במצב הקיים בו מרפסת הסלון הייתה סגורה (גם אם בסגירה לא חוקית). שלא כטענת הנתבעים, תכלית ההסכם לא הייתה "מרפסת תחת מרפסת" אלא מרפסת לא מקורה במטבח, שניתן יהיה להשתמש בה כמרפסת סוכה, תחת מרפסת הסוכה הקיימת בחזית, אשר לא תוכל לשמש כמרפסת סוכה לאחר שתיבנה מעליה מרפסת נוספת.
3. הנתבעים 1 ו- 2 אמורים היו לדאוג לקבל את ההיתר לסגירת מרפסת המטבח במסגרת ההיתר המקורי שביקשו. מחוות דעת האדריכל עולה כי הנתבעים 1 ו- 2 לא קיבלו היתר להרחבת מרפסת המטבח, ומשתמע שהם לא פנו ולא קיבלו עדיין היתר לסגירתה. הדבר אף עולה מהאמור בתצהירו של אלי ביטון לפיו: "...סגירת המרפסת הקדמית כאמור (ללא היתר) גרמה לאיבוד אחוזי הבנייה אשר היו מאפשרים את סגירת המרפסת במטבח, נשואת התביעה" (סעיף 29 לתצהיר).
4. הנתבעים 1 ו- 2 הפרו, אפוא, את ההסכם עם התובעים בכל הנוגע לסגירת מרפסת המטבח.
5. בתשובה לשאלה שנשאל על ידי ב"כ התובעים בנוגע לאפשרות של סגירת מרפסת המטבח באמצעות גג נפתח, ללא התייחסות לאחוזי הבנייה, השיב מנחם גרוס במכתבו מיום 7.10.11:

"לגבי קירוי קל/פריק הדעות חלוקות ומשמועות בעירייה היו לפחות 2 מקרים שבהם ניתן היתר לקירוי שכזה ללא הכללתו באחוזי הבנייה. מן הראוי לציין כי הנ"ל מתייחס לשטח כולל של מרפסות (ממוצע לבנין) עד ל- 12 מ"ר בין מקורה ובין לא מקורה" (המכתב צורף כחלק מנספח ו' לתצהיר יוסף וייס).

1. הנתבעים 1 ו- 2 לא הראו כי עשו מאמץ על מנת לעמוד בהתחייבותם.
2. התובעים ביקשו להגיש כראיה מטעמם תצהיר של עו"ד אביתר שומר, אשר התייחס לשאלות המתעוררות בתיק בתחום התכנון והבניה. לתצהיר של עו"ד שומר צורפו צו רישום הבית המשותף, תקנון הבית המשותף והיתרי הבנייה שניתנו לנתבעים 1 ו- 2.
3. התנגדות הנתבעים להגשת התצהיר התקבלה מהטעם שמדובר בעניין שבמומחיות אשר יש להוכיח באמצעות חוות דעת.
4. בהסכמת הנתבעים הוגשו המסמכים שצורפו לתצהיר כראיות.
5. בסיכומים טוען ב"כ התובעים כי בבקשות ובהיתרים מוגדרת מרפסת התובעים כ"מרפסת קיימת בקירוי מרפסת חדשה (10.15 מ"ר) איננה מחושבת ע"פ התיקון לתקנה 4, תקנת משנה (ח) כפי שפורסם בקובץ התקנות 6670, 30.4.08". טענה זו היא עניין שבמומחיות, ובהיעדר חוות דעת, לא ניתן לקבלה.
6. מבלי להיכנס לטענות הנתבעים 3 ו- 4 בנוגע לזכותם להתנגד להשלמת הבנייה אותה התחייב הנתבע 1 לבצע במועד בו הוא היה בעל הדירה, ומאחר וגם לפי חוות דעתו של מנחם גרוס לא ניתן כיום לבנות את המרפסת, בהיעדר אחוזי בנייה, לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים 1 ו- 2 להשלים את בניית המרפסת, אלא בפיצוי הכספי המבוסס על עלות בנייתה בהתאם להערכה הכספית שנתן מנחם גרוס, דהיינו 11,500 ₪.

מימדי מרפסת המטבח

1. לפי חוות דעתו של מנחם גרוס המרפסת הוגדלה פחות מהמוסכם. לפי חוות הדעת:

"אורך המרפסת הוגדל בכ- 50 ס"מ ועומקה/רוחבה בכ- 20 ס"מ, על אף שההגדלה פחותה מהמצוין בהסכם (30 ס"מ בכל אחד משלושת הכוונים האפשריים) אין להתעלם כי עבודות ההרחבה היו כרוכות בקשיים ומגבלות הנדסיות וביצועיות, כגון: גישה ומרחבי עבודה, התחברות לקונסט' קיימת, גג אזבסט (של הדירה התחתונה) שפרוס מתחת ובצמוד למרפסת וכו'. כמו כן בוצעו חורי ניקוז – לא תקניים."

יחד עם זאת כתב מנחם גרוס כי:

"הגדלת מרפסת המטבח בוצעה בהיקף מירבי וסביר ביחס להסכם ובהתחשב במגבלות שלעיל. יחד עם זאת יש לציין כי עבודות ההגדלה בוצעו ללא היתר בניה על כל המשתמע והכרוך בכך. כמו כן מומלץ כי יומצא אישור הנדסי "מסודר" וברור על תקינות הקונסטרוקציה".

1. לאור חוות דעתו של מנחם גרוס אני דוחה את דרישת התובעים לחייב את הנתבעים 1 ו- 2 להגדיל את מרפסת המטבח למימדים שסוכמו.
2. העובדה ששטח המרפסת שונה מזה אשר התחייבו הנתבעים לבנות תילקח בחשבון בעת חישוב הפיצוי בגין עגמת נפש.

נזקים נוספים

1. יוסף וייס הצהיר כי לנוכח בניית מרפסת המטבח לסוכה, הם נאלצו לבנות סוכה פרוביזורית בעלות של 1,624 ₪ (סעיף 20 לתצהיר). בחקירה הנגדית הוא הבהיר כי כאשר הגיע חג הסוכות והמרפסת לא הייתה מוכנה, הם פנו לבא כוחו של ביטון, באמצעות עו"ד עז אלדד, בעניין הסוכה (יוסף וייס, עמוד 32 לפרוטוקול).
2. התובעים זכאים לפיצוי בסך 1,624 ₪ בגין הסוכה שנאלצו להזמין בשל אי ביצוע העבודות במרפסת.
3. אני פוסקת לתובעים פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין עגמת נפש בשל העיכוב הרב בסיום הבנייה והתקופה הארוכה בה לא יכלו לעשות שימוש במעלית.
4. אני דוחה את דרישת התובעים לחייב את הנתבעים לשאת בעלות בניית הקירוי במרפסת החזית. מהראיות עולה כי אין מדובר בתיקון הקירוי שהיה קיים אלא התקנת קירוי חדש ושונה.
5. אני דוחה את טענות יוסף וייס בעניין בלוני הגז, תנור החימום והמערכת הסולרית (סעיף 13.3 לתצהיר) אשר לא נתמכות בחוות דעת האדריכל מנחם גרוס.

חלוקת האחריות בין הנתבעים 1 ו-2

1. אלי ביטון הצהיר כי: "מאחר ומירב ואני אמורים היינו להחזיק בבעלות משותפת בדירת הדופלקס, התחייבנו שנינו בהסכם מול התובעים, אך בפועל, אני הוא זה שניהל את המשא ומתן שקדם לחתימתו ואני שנטלתי על כתפיי את האחריות לביצועו" (אלי ביטון, סעיף 10 לתצהיר).
2. אין בעובדה שהנתבע 1 הוא שניהל את המשא ומתן ואמור היה לבצע את עבודות הבנייה כדי לפטור את הנתבעת 2 מההתחייבות כלפי התובעים.

מעמד הנתבעים 3 ו- 4

1. בתצהירו, מלין עו"ד דמרי על כך שהתובעים והנתבעים 1 ו- 2 התעלמו ממכירת הדירה לשרייבר, והמשיכו להתנהל ביניהם, במסגרת תיק זה, בכל הנוגע לביצוע העבודות בדירה בחוסר תום לב.

לפי תצהירו: "הן ווייס והן ביטון ו-ויחמן לא מצאו לנכון להביא לידיעת בית המשפט הנכבד כי החל בתאריך 13/7/10, שרייבר הינם הבעלים של דירת מגורי ווייס, אך מטעם זה, נדרש לכלול את שרייבר כצד לתביעה, בהיותם צד נחוץ ודרוש, נוכח העובדה כי ווייס וכן ביטון ו-ויחמן מבצעים עבודות בנייה בקניינם של שרייבר " (עו"ד דמרי, סעיף 9 לתצהיר).

1. אלי ביטון הצהיר כי: "משפחת שרייבר באמצעות עוה"ד ידעו על ההסכם שביני ובין משפחת וייס בעת רכישת הדירה ולא היתה להם כל התנגדות אליו, שכן חלק ניכר מפעולות השיפוץ נעשו עוד לפני מכירת הדירה ומשפחת וייס (צ"ל שרייבר, ע.כ.) ומי מטעמם ביקרו בבניין וראו את השינויים שנעשו בה. למעשה ניתן לקבוע כי שינויים אלו נעשו בהסכמתם המלאה" (סעיף 71 לתצהיר).

לפי תצהירו: "מיום בו נחתם הסכם המכירה הייתי בקשר רציף עם עו"ד אפרים דמרי ויידעתי אותו על ההליכים המשפטיים ביני ובין משפחת וייס ועל הסכם אשר היה לי עם משפחת וייס ואשר צורף לכתבי הטענות" (סעיף 74 לתצהיר).

עוד לפי תצהירו: "עו"ד דמרי אף עודכן במהלך הגשת בקשת רשות הערעור על צו המניעה בספטמבר 2010 או סמוך לכך, על ידי ועל ידי מירב והוא הכיר את העובדות והטענות שלנו, לרבות לעניין ההסכם מול משפחת וייס" (סעיף 75 לתצהיר).

1. עו"ד דמרי הצהיר כי המידע שנמסר להם בקשר לדירה הוא המידע המפורט בהסכם המכר, ומידע זה בלבד. הוא מכחיש את ניסיונו של ביטון להציג מערכת יחסים שונה (עו"ד דמרי, סעיף 11 לתצהיר).
2. לפי תצהירו: "שרייבר לא היו מסכימים לרכוש את הדירה אם הם היו יודעים את אשר הם יודעים היום: כי בין ביטון לבין ווייס קיים הסכם המטיל על ביטון חובה לשבור קיר חיצוני, לבצע עבודות בנייה נוספות במרפסת הדירה ובכלל לשנות את המבנה הקיים של הדירה. לתפיסת שרייבר, מעת שקנו את הדירה – היא הפכה להיות שלהם. הם הבעלים היחידים של הדירה והם בעלי הסמכות להחליט אם לבצע בה עבודות בינוי כלשהן. שומה היה על ביטון לגלות לשרייבר, באמצעותי, את העובדות הידועות לנו היום" (סעיף 19 לתצהיר, ההדגשה במקור, ע.כ.).
3. בין הנתבעים לבין התובעים מתנהל הליך אחר ונפרד בו עתרו הנתבעים 3 ו- 4 לפינוי התובעים.
4. כפי שטען ב"כ שרייבר, שרייבר הצטרפו להליך לאחר שנודע להם עליו, על מנת להגן על הזכויות שלהם בנכס. כתב התביעה לא מקים כל עילה נגדם ואינו עותר לכל סעד נגדם.
5. המחלוקת בין הנתבעים 1 ו- 2 ובין שרייבר בשאלה האם יידעו הנתבעים 1 ו- 2 את שרייבר על ההתחייבויות שלהם כלפי התובעים איננה רלבנטית לתביעה שבפניי לאור החלטתי שלא לחייב את הנתבעים 1 ו- 2 להשלים את בניית המרפסת, אלא לפצות את התובעים.
6. אין ממש בטענת התובעים לפיה בהצטרפם להליך כנתבעים, יש לראות בשרייבר כאחראים לביצוע העבודות להן התחייבו הנתבעים 1 ו- 2. אין גם ממש בטענה כי עם רכישת הדירה לקחו על עצמם שרייבר את התחייבות הנתבעים 1 ו- 2 לביצוע העבודות.

סיכום

1. הנתבעים 1 ו- 2 ישלמו לתובעת את הפיצויים שנפסקו.
2. הנתבעים 1 ו- 2 ישלמו לתובעת שכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪.
3. כן יחזירו הנתבעים 1 ו- 2 לתובעת את הוצאות המשפט בהן נשאו התובעים, לרבות שכה"ט של האדריכל מנחם גרוס בגין חוות הדעת שנתן כמומחה מטעם בית המשפט.
4. מאחר ואת שירותי הפיקוח של האדריכל גרוס שכרו התובעים ללא קשר להליך זה, אינני מחייבת את הנתבעים 1 ו- 2 לשאת בעלותם.
5. את הסכומים על הנתבעים 1 ו- 2 לשלם תוך 30 יום מהיום.
6. אני דוחה את התביעה נגד הנתבעים 3 ו- 4.
7. מאחר והנתבעים 3 ו- 4 הם שבחרו להצטרף להליך, אין צו להוצאות בעניינם.